保利·石家庄项目定位报告 2011-12-30 1.

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1 保利·石家庄项目定位报告 1

2 1.章节标题 章节小标题

3 石家庄商圈——东购商圈

4 东购商圈 东购商圈由新百、东购、天元名品等构成。这个商圈业态的构成和它的经营业态组合模式主要以购物为主。东购商圈紧邻新华集贸、批发特点尤为显著。 这个商圈从目前来讲，无论从消费力、购物能力还有市场所占份额来说，在石家庄处于一个重要的地位。

5 石家庄知名购物商场之一，品牌种类较全，先正在进行品牌重组，以提升档次，客流量大
东购商圈 业态 商业名称 规模 档次 消费群体 经营情况 百货商场 东购 4.5万 中档 衍射石家庄，主要集中在中等收入人群 石家庄知名购物商场之一，品牌种类较全，先正在进行品牌重组，以提升档次，客流量大 新百广场 4万 中低档 中产阶级消费群体 石家庄知名购物商场之一，客流较大 品汇广场 经营状况良好 主题商城 天元名品 年轻时尚群体 专业市场 福兴阁 2万 低档 低收入阶级消费群体 以低价取胜，人流较多，档次较低 太和电子城 电子原件批发 电子产品计算地 专卖店 国美、苏宁 电器 人流较大，但成交额较小 李宁以纯 各120㎡ 品牌休闲服饰 配套商业 东购美食城 快速中餐消费群 依托大客流量 肯德基、好伦哥、麦当劳 西餐 快速西餐消费群 满足人们时尚饮食消费

6 东购商圈 类型 个数 零售商场 17 批发市场 15 服装门市 52 眼镜 7 百货门市 美容美发 医药 2

7 石家庄东方城市广场 地理位置：石家庄市中山西路83号。 开业时间：1996 年9 月开业 建筑面积：14万㎡ 商业面积：5.2万㎡
商铺数量：大约有872个商铺 车位数量：350个 商业楼层：1-8层

8 档次中等，但价格便宜，且为石家庄老牌商场之一，客流较多
石家庄东方城市广场 主要品牌：皮尔卡丹、与狼共舞、红蜻蜓、天美意、百丽、她他、ZA、欧莱雅、美宝莲、天梭、花花公子、保罗、ONLY、VM、LEE等 租金及费用：1F——6F扣点20%—25%；7F租赁价格为5-12元/天/平方米 档次中等，但价格便宜，且为石家庄老牌商场之一，客流较多

9 新百广场 地理位置：石家庄市中山西路139号 开业时间：1994 年开业 占地面积：8000㎡ 商业面积：2.1万㎡ 车位数量：140个
商业楼层：-1-7层

10 档次中等，为石家庄首家商场，历史悠久，客流较多
新百广场 主要品牌：杰西卡、ROEM、马克华菲、鄂尔多斯、MC、金利来、圣佛莱、牧高笛、美度、天王星、天美钻等 租金及费用：-1F——6F扣点15%—25%；7F租赁价格为5-12元/天/平方米 档次中等，为石家庄首家商场，历史悠久，客流较多

11 东购商圈小结 消费层次比较低。属于中低消费群体 商业气氛成熟，餐饮娱乐功能加强 满足石家庄中低消费者的需求，使中低消费市场趋于饱和。 以集中型商业为主 未来可发展用地有限

12 石家庄商圈——北国商圈

13 北国商圈 北人集团，北国商城和先天下包括西美还有世贸名品构成了一个中山路的东部板块。该商圈集吃、喝、玩、乐、购于一体。一个大的商圈的定位基本上满足了石家庄高档消费的需求。 这个商圈顺应了石家庄向东发展的趋势。此商圈会随着东部的发展逐渐扩大。甚至会产生副商圈。

14 北国商圈 业态 商业名称 规模 档次 消费群体 经营情况 百货商场 北国商城 近5万 中高档 衍射石家庄中高收入人群及年轻时尚群体
石家庄知名购物商场之一，品牌流行时尚，使众多年轻人群前来消费 世贸名品 1万 中产阶级消费群体 做为酒店配套商业部分，商场营业面积较少，且经营种类为男装女装，但档次较高，丰富了石家庄高端市场 先天下 10万 高档 衍射石家庄高收入阶级消费群体 石家庄知名购物商场之一，品牌档次较高，大多为国际一线品牌。经营情况良好 主题商城 新天地 2.5万 中档 年轻时尚群体 时尚服饰广场，经营情况较好 专业市场 国美、苏宁 2万 电器 知名家电 耐克、李宁、真维斯、以纯 各约150㎡ 休闲运动服饰 配套商业 北国六楼、负一层美食城 快餐 快速中餐消费群 依托大客流量 肯德基 西餐 快速西餐消费群 满足人们时尚饮食消费 影乐宫 工薪、白领 娱乐场所聚集区域

15 北国商圈 品类 数量（共：172家） 批发市场 21 零售市场 5 银行 8 服装鞋 39 药店保健 10 餐饮娱乐 29 复印摄影 23
饰品 6 眼镜 音像乐器 美容美发 营业厅 3 其他 32

16 北国商城 地理位置：石家庄市中山东路188号 开业时间：1996 年 建筑面积：7.25万㎡ 商业面积：5.6万㎡
商铺数量：26个专业卖场，约584个商铺 车位数量：600个 商业楼层：1-6层

17 档次中高，为石家庄老牌商场，吸引年轻白领消费，客流较多
北国商城 主要品牌：宝姿、柯罗芭、柯利亚诺、思菩兰、杰克·琼斯和马克·华菲以及鄂尔多斯、昭君、梦特娇等 租金及费用：服装扣点18%至23% 档次中高，为石家庄老牌商场，吸引年轻白领消费，客流较多

18 北国先天下广场 地理位置：石家庄市中山东路326号 开业时间：2006 年 建筑面积：17万㎡ 商业面积：12万㎡ 商铺数量： 600余个
车位数量：1300个 商业楼层：-1-6层

19 石家庄高档奢侈品专卖店，针对石家庄高收入人群，代表城市高端商业发展方向
北国先天下广场 主要品牌： GUCCI、卡地亚、杰尼亚、菲拉格慕、阿玛尼、COACH、纪梵希、麦克斯 马拉、万宝龙、登喜路、铁狮东尼、卓诺迪1881、BOSS、雅格狮丹、欧珀莱 租金及费用：扣点15%—25% 石家庄高档奢侈品专卖店，针对石家庄高收入人群，代表城市高端商业发展方向

20 北国商圈小结 紧邻政府办公区和商务区，消费能力高 满足石家庄中高消费者的需求，使石家庄城市商业向高端方向发展 商业气氛成熟，周边餐饮娱乐配套全面 以集中型商业为主 未来可发展用地有限

21 石家庄商圈——其他商圈

22 怀特商圈 怀特商圈最早形成是体育大街两侧的餐饮为主，形成餐饮以后再加上“世纪公园”旅游休闲的特点，把周边的人气带动起来，后来怀特集团，建成了怀特国际商城、怀特装饰城包括步行街，成为20多万平方米的大的商业圈加餐饮有50万平方米。 它的商圈特点就是从纯零售购物的一个商圈转化成多业态、多元化的一个商圈。

23 燕春集团、湘君府、光明渔港、东来顺等，素有省会东南餐饮娱乐中心之称。
怀特商圈 业态 商业名称 规模 档次 消费人群 经营情况 百货商场 怀特商城 10万平米 中高档 裕华中高收入 运营5年目前经营状况趋稳，已有固定客源。 怀特家居城 11万平米 200多个国内外家居知名品牌汇集于此。首个将时尚购物，休闲消费融入家居领域的商业中心。 怀特餐饮一条街 6万平米 全市 燕春集团、湘君府、光明渔港、东来顺等，素有省会东南餐饮娱乐中心之称。 专业市场 怀特建材装饰城 3万 区域人群 经营状况良好 海鲜副食城 中等 花鸟市场 1万 中低档 配套商业 怀特大厦 3万平米 高档 —— 三星级涉外酒店

24 次级商圈 裕西商圈 裕西商圈最早形成是以万象天城为主，区域内配有华纳影院和河北省艺术中心，未来会有金正缔景城和沃尔玛进驻，未来会形成聚集效应。 商圈特点是以休闲娱乐为目的的消费人群，带动周边消费。 万达商圈 万达广场位于石家庄裕华区，总建筑面积183万平方米，其中有20 万平方米购物中心，4.4万平方米五星级酒店，26.4万平方米写字楼，22万平方米公寓，10.5万平方米商业街区。购物中心将引进万千百货、万达影城、大型家电卖场、超市、“大歌星”量贩KTV、大玩家电玩城6大主力店 商圈特点是围绕万达广场形成业态多元化商圈

25 次级商圈主要项目概况 项目名称 总建筑面积 物业类型 商业业态 招商运营模式 售价/租金 金正•缔景城
66万平方米；商业部分29万平方米，住宅部分37万平方米 25栋住宅、4栋酒店式商务公寓、1栋五星级酒店、1栋5A级智能写字楼、12万单体商业、6万平方米3层商业街区 酒吧街、美食街、菜市场、沃尔玛、婚纱主题商业街区；休闲、健身美容等社区零售商业 香港太平洋投资顾问；先销售，后招商运营。 商业单体未售；沿街店铺首层3.5万/平米；2层1.7万/平米。租金首层180元；二层60元/月/平米，二期沃尔玛外租区售价3.9万/平米 万象天成项目 总建筑面积16万平米 一栋五星级酒店、一栋5A智能化写字楼和一座高档精装商住公寓。负一、二层和商业裙房构成了约10万平米的精品购物中心 休闲、餐饮、购物高档零售商业单体。核心商业业态未定 商业未知；据报道其与百盛、保利等巨头已达成协议。 未售 万达广场 总建筑面积183万平方米 20 万平方米购物中心，4.4万平方米五星级酒店，26.4万平方米写字楼，22万平方米公寓，10.5万平方米商业街区。 集购物、超市、商写字楼、洲际酒店、国际影城、国际公寓、高端住宅为一体的一站式都市时尚型购物体验中心 部分商业自持，公寓、写字楼进行销售 　写字楼整层销售1.3万/平米，商业2.5-3万/平米，公寓 万/平米

26 大型商圈已经短时间内较难形成，随城市功能外延将形成不同的区域商业中心
次级商圈小结 以低租金吸引知名商业进驻 大型商圈已经短时间内较难形成，随城市功能外延将形成不同的区域商业中心 利用城中村改造，吸纳区域零售消费 招商情况不容乐观 未来可发展用地较多

27 四周为国际品牌，中间是国内品牌，电费1元/度
石家庄市场租售情况 石家庄商业包含百货商城、服饰城、批发市场、地下商业街、零售店铺等各种商业模式，租赁方式有销售额返点、现金租赁、买断使用权三种方式，销售额返点的形式就有如东方购物中心（简称东购）、先天下等大型商城采用，其他多数商业还是以现金租赁形式为主。 商业 经营类型 面积 租赁方式 租金 备注 东方购物中心 中高档百货商城 30—100平方米 销售额返点 扣销售额的30%为租金 先天下 20—100平方米 返25%—27%（依据品牌划分） 四周为国际品牌，中间是国内品牌，电费1元/度 新天地 中档服饰城 10—30平方米 现金租赁 3层，12平方米，68000元/年。4曾，10平方米，40000元/年 押金3000元 天元名品 中档服装城 2层，14平方米，96000元/年3层，12平方米，90000元/年 管理费1000元/年 金亿城 中高档品牌批发城 2层，10平方米，40000元/年 市场全部以产权卖出，3层价格15000元/平方米

28 石家庄市场租售情况 商业 经营类型 面积 租赁方式 租金 备注
天成商港 中高挡品牌批发城 10—100平方米 现金租赁买断使用权 租金形式：1层主通道旁，10平方米，5700元/月，6.8万元/年。买断形式：3层，40平方米，10万/年（一次性买断5年） 新万宝购物中心 地下商业街 8—12平方米 现金租赁 8平方米，10000元/年,10平方米，12000元/年,12平方米，14000元/年,主通道旁价格贵 元/年 承租一年赠送半年,暂未收取物业费 中心线商业街 10—30平方米 13平方米，1800元/月（3个月一付），21000元/年,18平方米，2500元/月（3个月一付），25000元/年,19平方米，3000元/月（3个月一付），35000元/年 第一年不收取任何物业费，第二年缴纳保证金和物业费 南三条 批发商业街 15平方米，需要大面积的自己打通 位置普通的，60-70元/天；位置较好的， 元/天；多数是租金形式，买断情况较少 仓库30元/平方米/月（有电梯），无物业费、卫生费，厕所0.3元/次，停车收费比其他地方贵一半 街边商业 零售商业店铺 10平方米，3000元/月；15-30平方米， 元/平方米；40平方米以上，10000以上 无物业费，有卫生费，5-20元/月 石家庄现最核心并且已营运成熟的只有“新百-东购商圈”、“北国商圈”、“怀特商圈”三个商圈； 租赁方式上，大型百货商场多以销售额返点为主，其他多以现金租赁形式为主； 租赁铺面面积多在10—100平方米之间，租金水平由于所处位置的关系，有较大差距。

29 中山东路39号（南临中山路，北临正东路，西至长征街，东至栗康街） 62万 公寓,写字楼,商业 无商业出售
项目名称 地理位置 总建筑面积 物业形式 开间面积 售价 勒泰中心 中山东路39号（南临中山路，北临正东路，西至长征街，东至栗康街） 62万 公寓,写字楼,商业 无商业出售 文化广场•欢乐城 中山路与广安大街交口 5万 商业 面积区间15-30㎡，可自由组合 2.7万-3万元/㎡ 中心线•广安商业街 广安大街 3.3万 18㎡-200㎡ 2万元/㎡ 金世界 东起站前街，西至中华大街，南临裕华路，北接自强路 100万 住宅、商铺、公寓、写字楼 1000㎡以上 一层均价3.8万元/㎡（已售完）2层1.6元/㎡ 金恒基•鹿城 新华路与中华大街西北角、儿童公园东邻、二中对过 22万 住宅、写字楼、商铺 90㎡-4500㎡ 1层5万元/㎡，2层3万元/㎡ 鑫明国际 中华大街以东，石房大厦以北，青年街以西，鸣鹿服装厂以南 4.3万 商业、写字楼 4万元/㎡ 金正海悦天地 裕华西路和中华大街交口西南角 30万 公寓,写字楼,商铺 ㎡ 1层4.5万元/㎡。2层3.5万/㎡。临近沃尔玛地下3万/㎡

30 东购商圈 北国商圈 怀特商圈 裕西商圈 万达商圈 主要商圈 次要商圈 未形成商圈 石家庄商业沿中山路自西向东发展，品牌档次逐步提高，涵盖业态较为完善，以东方城市广场和新百广场为代表的东购商圈，占据石家庄市中低端商业市场，以北国商城和先天下商城为代表的北国商圈，占据石家庄市中高端商业市场。其余商圈皆未形成规模，仅以满足区域内需求而存在

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32 小 结

33 汇报完毕，谢谢！