集团综合体项目方案评审要点及房产技术条件

集团综合体项目方案评审要点及房产技术条件
雨润现代商业集团集团综合体项目方案评审要点及房产技术条件二零一三年四月

目录 1 商业规划及方案评审要点 2 雨润产品模式建议 3 主力店及特业房产技术条件 4 附件：部分品牌入驻条件

1 商业规划及方案评审要点

商业规划要点先规划后设计交通优先公共功能空间分区突出商业交通优先：功能分区：突出商业：公共空间：
1）根据城市路网合理规划二级路网和建筑布局，将商业功能优化布局在交通最优位置； 2）人车分流、外车内人、下车上人即在地面以人，场地内部只有人行，车流和货流全部在场地周边进入建筑地下。功能分区： 1）按业态彼此之间的功能对应关系布置； 2）根据租售比和财务要求布置和取舍各功能业态； 3）遵循建筑设计的基本规律。突出商业： 1）商业在城市综合体中占据主导位置； 2）在规划布局和城市形象中突出商业，体现可达性和可视性； 3）订单式的地产开发，进行主力业态的预招商。公共空间： 1）室外：商业广场、集中绿地和景观水系； 2）室内：收入有度、错落有致、流畅通透。 경쟁력 交通优先突出商业功能分区公共空间先规划后设计

方案评审要点功能分区交通组织产品定位评审要点建筑形态租售比控制商业规划

1、产品定位 1.1 客户定位商业地产项目的客户主要包括以下3 类: 一是将来会到这个商业地产项目内购物、消费的人;
二是将来会到这个商业地产项目内经营的商家; 三是将来会购买这个商业地产项目内商铺的投资者。这3 类客户中, 起关健作用的是现实的消费者, 其需求将直接影响到商家与投资者。

1.2 业种、业态组合定位 1.3 功能定位主力业态定位、科学业态配合、合理租户组合的目的是制造商业地产内张驰相间的兴奋点, 实现
顾客尽可能多的消费需求。 1.3 功能定位不同的业态有不同的商业功能。现代商业项目通常体现以下4 大功能: 购物功能: 体现于商场品种、档次上, 购物功能是商场最基本功能; 休闲协能: 在现代大型商场中, 休闲功能往往被当作商场的附加功能加以设置; 娱乐功能: 休现于各类游玩活动, 如电玩、电影城、儿童游玩区等; 服务功能: 主要体现于商场物管和商场客户经营主体服务两方面对于复合型的大型商业地产项目, 其业态组合是丰富的, 多元的。

2.4 规模定位合理的体量意味着商用物业投资的高效性, 不符合目标市场要求的体量是社会资源和企业投资的浪费。商业地产项目盲目追求大体量, 势必“人为”推高投资额度并延长资金的回报周期, 同时由于大体量项目需要更为丰富的商业资源, 所以其操作要求也会大大高于小体时商业项目。商用物业体量确定的依据是很严格和专业的,开发商应该从消费力的眼光来看待体量问题, 不切合未来消费市场需求的体量会直接导致资金、招商和运营成本的恶性循环。以招商环节为例, 大体量项目“硬性”增加了与商业品牌资源的对接难度, 一旦品牌资源难以满足招商需要则势必造成空置率的上升, 进而影响到总体的招商效果, 难以达成旺场的商业目标, 使租金徘徊不前甚至倒退。

2.5 形象及经营档次定位项目所面对的消费与经营品牌的档次, 这是由所服务的消费者决定的。一般来说, 可分为高级, 中高级, 中档, 大众化等几种档次。其中品牌的组合异性对项目经营中的消费人群, 消费档次, 建筑风格, 经营风格影响很大。影响商业地产项目档次定位的有几个因素: ①规模。通常规模很大的商业地产不可能只做一些顶尖的牌子, 因为大规模的商业地产必须要很多的商户组合, 就必须要有中高低档层次, 综合性的商业地产, 应以中档的品牌齐全作为号召力。 ②商圈位置及购买力。一般而言, 顶级的奢侈品品牌倾向选址于城市中心、交通便利、商圈成熟、业态档次高的商业中心。高档百货和城市的定位有关, 位于城市郊区, 交通不便, 商圈尚未成熟的商业地产项目只适合做中低档的定位。 ③消费结构和地域文化。消费结构受地域文化发展差异不同, 会影响消费取向。

2、功能分区要点住宅、商业要动静分区：星级酒店和甲级办公：内部业态分区：住宅相对集中，形成社区并与商业进行分离；持有商业要相对集
中并与可售商业形成区隔，有利于后期经营管理；星级酒店和甲级办公：宜尽量沿城市主干道显要位置独立设置，体现项目整体档次和形象。内部业态分区：零售、餐饮、娱乐和其他等功能分区要符合合理商业布局建邺万达常州雨润广场

内部通过垂直电梯和自动扶梯将人流送达各楼层
2、交通设计要点外部交通：考虑周边道路现状及远期规划要求，与城市交通节点，如地铁、公交站、人行天桥、路口等有效连接。车辆出入口：设置于流量较少的非主要道路；人、车、货流各行其道、互不干扰，车流动线从主要干道上的车库进入，再通过固定的车库出口离开；货流动线通过同一车库进出分平面、垂直两种；平面运输进入地下，到各自货梯厅的卸货区，再送到各个楼层，各主力店、餐饮、零售商铺要有专门的垃圾动线，垃圾直接送到地下干、湿垃圾方，集中存放运输。消防车流线应符合国家及当地有关技术规范。内部交通：商业项目出入口：要与周边的市政交通相配合，实现内部动线与外部体系的沟通。门前广场：主要出入口的外部，要设置一定的缓冲空间，以容纳各个方向来的人流，作为人流集散和营销推广活动的场。中庭：作为垂直交通组织枢纽，以及各条道路形成的动线交汇点，也是人行活动最频繁之处，应设置手扶梯、垂直观光梯，并通过挑空及屋顶采光设计，引导人流向。楼层间水平动线：应简明、无死角，避免顾客走回头路；有利于最大限度吸引人流，使商铺价值最大化。外部轨道交通给项目带来大量人流内部通过垂直电梯和自动扶梯将人流送达各楼层

3、建筑形态外立面：入口：景观： 1、体现时尚、现代、潮流、档次的商业氛围，强调结合当地文化、历史设
2、计出独特的立面造型，并将购物中心的名称及图案标志进行显著和展现，以突出企业形象。入口： 1、购物中心主入口为一级入口，起到统领全局作用，醒目并有迎客功能，要重点设计； 2、百货主力店出入口为二级，应重点体现业态特点； 3、三级入口为公寓、办公、酒店。景观： 1、凸显立面及夜景照明，沿主立面尽量不做遮挡，以突出时尚、表现夜景，活跃商业氛围作为主要原则。 2、涉及三个层面：主入口方形广场、沿主立面带形广场、室外街景观，营造好水景、雕塑、树阵、灯箱、导视系统、销售、坐凳、高杆灯、LOGO灯。沈阳万象城外立面大冶雨润广场主入口

4、商业规划要点业态配比：主力店规划：业态楼层规划：室外可售商业街规划：即零售、非零售之间的面积分配。一般购物45-60%、餐饮
15-30%、娱乐10-20%、休闲10-15%、配套5-10%。主力店规划：涉及百货、影院、电玩、KTV、超市、儿童娱乐、电器数码及次主力店（详见主力业态房产技术要求）。业态楼层规划：百货：-1F-5F；超市：-1F-1F或1F-2F；休闲娱乐：健身、 KTV、电玩及儿童娱乐（需要考虑消防规范）等规划高楼层，冰场可规划在高楼层或地下楼层；餐饮：一般地下规划快餐，地面楼层从低到高规划咖啡、休闲餐、茶餐厅、异国料理、大型餐饮、美食广场；零售店铺分布不同楼层。室外可售商业街规划：总长：米；层数：不超过3层；层高：与同层购物中心持平。业态：首层规划品牌专卖、二层规划服饰、饰品及服务类、三层规划餐饮。天鹅湖万达室外街

5.租售比的控制自持与销售各有利弊盈利模式：
1.持有物业的主要是通过对物业的培育性经营所产生的交易额度来实现物业升值，从而获取租金与物业升值的溢价回报，属于中长线经营性投资。 2.而销售物业主要是通过开发成本与销售价格之间的差价来实现盈利，属于短线收割型战略。特点： 1.持有物业是开发商承担风险，收益巨大，为企业的可持续发展奠定基础； 2.销售物业是一次性收益，把风险转接到投资者身上的一种赢利模式，但不利于开发企业的可持续性发展与品牌建设。关键：考验开发企业的综合实力，企业量力而为也是一种生存法则，开发商的实力与价值观决定物业的开发方向。最为成功的商业地产开发模式，强调的是运营创造价值，运营赚的是资产收益和资本收益。而销售为主的开发模式，赚取的是开发环节的利润。自持物业的收益主要来自四个方面: 1.租金型收益：物业成功经营后的租金增长性收益； 2.是资产型收益：随着租金的增长物业也随之升值； 3.是资金杠杆型收益：物业可以通过经营现金流与物业资产做担保获得较低成本的融资实现滚动投资获利； 4.是品牌附加值型收益：持有物业通过成功的运营获得广泛的品牌知名度，因此可以给企业在融资、新开发项目的定价与品牌输出、定向拿地等领域带来优先权与优惠机会，比如万达可以利用万达广场的品牌在二三线城市实现定向优惠拿地。红星美凯龙可以通过品牌输出获取高额的加盟费等。成功案例：宁波天一广场当年建设阶段如果出售，其每平方米的价格估计就在1万元左右，而现在宁波天一广场每年的直接租金收入就高达近5亿，其资产评估价格至少每平米翻了10倍，为企业带来了巨大的价值。

自持物业需量力而为当前说中国商业地产进入开发商自持物业时代还为时过早。首先商业自持的基础不是拥有可复制的模式这么简单，以万达为例，万达的复制之路走了很多年，经过很多挫折才到今天这种以定向拿地寻找资金平衡的发展模式，在商业运营管理方面也只是扮演着整合商的角色，离可复制的核心竞争力之路还有一段路要走。而宝龙地产的发展模式笔者认为目前还难以用成熟或成功来形容，因为其失败的案例比比皆是。其次商业自持的平衡点有待开发商思考。商业地产是一个交叉性产业，涉及的技术、管理、资本等面较广，要求面面俱到，同时优势与优势之间能否形成协同战略需要卓越的管理能力。因此，衡量一个商业能否自持需要具备四个基础条件，其一是团队的运营能力；其二是资本的运作能力；其三是物业的增值能力；其四是市场的消费能力。纵观当前中国的商业地产开发企业，能具备四种条件的企业寥寥无几，因此商业地产进入开发商自持物业时代的全面到来还有很漫长的路要走。商业地产未来的发展无论会出现多少种模式，但是合理的租售结合是永远适用于市场经济与资本市场的一种模式，这有利于商业市场的弹性调节，也有利于企业的可持续发展。当然，商业地产自持物业必须是一个方向，是开发商对商业物业开发的核心理念，以运营指导开发的倒置思路是商业地产开发的精髓。

2 雨润产品模式建议

地级市持有商业部分业态规划业态商业面积楼层建议备注百货（不包括娱乐、餐饮等） 4-6万平米不超过七层
万平米/层为佳，不超过0.8万平米/层超市万平米地下一层至地上一层，地面不超过三层 0.6万平米/层次主力店 0.5-1万平米服饰类低楼层、家居类较高楼层万平米/家，3-5家室内商业街零售店铺 1.5-2万平米各个楼层平米/家，若干家家电万平米高楼层或地下楼层娱乐（万平米）电影院万平米高楼层具体楼层需要与消防部门沟通 KTV 万平米高楼层　儿童游乐场建议高楼层电玩城万平米真冰场平米根据城市和商圈情况确定餐饮（万平米）大型餐饮、美食广场等万平米/家，1-3家商务餐饮、自助餐厅等万平米/家，2-3家异国料理、火锅等平米/家，3-5家茶餐厅、休闲餐、简餐等多楼层分布　平米/家，5-10家　咖啡、冰淇淋等万平米较低楼层分布平米/家，若干著名快餐万平米高楼层或低楼层平米/家，2-3家　健身房配套培训、银行、干洗、美发等万平米低或较高楼层分布合计 12-17万平米

百强县持有商业部分业态规划业态商业面积楼层建议备注百货（不包括娱乐、餐饮等） 3-4万平米不超过五层
万平米/层为佳超市万平米地下一层至地上一层，地面不超过三层 0.5万平米/层室内商业街零售店铺 1.5-2万平米各个楼层 60-100平米/家，若干家家电万平米高楼层或地下楼层娱乐（万平米）电影院高楼层具体楼层需要与消防部门沟通 KTV 万平米高楼层　儿童游乐场万平米建议高楼层电玩城万平米旱冰场平米地下楼层桌球平米网吧万平米餐饮（万平米）大众餐饮万平米万平米/家， 1-3家美食广场万平米/家， 3-5家高档餐饮平米/家，时尚餐饮万平米多楼层分布　平米/家， 10-15家　著名快餐低楼层平米/家， 2-3家　健身房配套（万平米）婚纱摄影教育培训美容美发地下或高楼层银行万平米地下或低楼层合计 8-12万平米

3 主力店及特业房产技术条件

备注：具体房产技术条件根据入驻品牌要求确定
业态面积单层面积/楼层层高柱距货梯客梯扶梯卫生间百货 3-6万平米平米/层左右，一般负-1F-5F. 米 8米以上 2-4部 2-6部 2-4组 2个/层大型超市万平米单层面积不低于6000平米，最多2层。卸货和仓库有特殊要求。-1F-1F、1F-2F 5.4-6米 2-3部 0-2部 1-2组 1个/层影院万平米单层面积不低于3000平米，一般设在高楼层。梁下净高：普通厅8米、巨幕厅12米、IMAX厅15米，厅内无柱。 8-10米 KTV 万平米不低于1000平米 0-1部 2部 1-2个/层电玩家电 0.3-1万平米不低于3000平米/层，县区一般万平米。 1-3部冰场平米冰面平米，配套用房平米无柱儿童娱乐 0.4-1万平米 2500平米消防分区，做在地下室或者三楼以上需要特批 7.5-8米大型餐饮 0.15—0.5万平米平米/层 1部家居卖场 0.8-1万平米不低于5000平米，1F-2F 米 9米以上建材卖场 1.5-2万平米不低于8000平米，1F-2F 备注：具体房产技术条件根据入驻品牌要求确定

电影院首层平面图

电影院夹层平面图

电影厅平立剖

大润发超市一层平面

大润发超市负一层平面

大润发超市负二层平面

南京雨花台苏果超市

餐饮厨房功能1

餐饮厨房功能2

4 附件：部分品牌入驻条件

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广州友谊集团主要经营国际一、二线品牌和领先潮流的百货精品、高端产品和优势品牌，强调突出时尚化、个性化、品牌化和国际化。物业要求：层高：5.5M 以上; 楼板荷载：350kg/平方米; 停车位：0.3个/100平米使用面积：㎡，单层5000㎡以上; 楼层要求：楼层1-6; 配套设施情况：需一定面积的卸货区，可共用，专用卸货通道; 其他：在购物中心内，会考察档次定位、业态分布和餐饮服务配套等; 大商集团是中国最大的百货商业集团，在2010年中国500强企业排名第86位。目前，拥有大中型店铺170家，物业要求：层高：5.1米；柱距：8米 8米；楼面载荷：百货3.5千牛/平方米，库房5千牛/平方米；建筑面积：5000平方米/层，以4层为宜；卸货平台：高度0.8米，面宽：15米，进深：20米；卸货通道(消防通道)宽幅：5米；地下室防水：混凝土刚性自防水加卷材柔性防水；能源供应：经营方独立开户，用电量0.2千伏安/平方米；地面停车场面积：3000平方米；地下停车场面积：10000平方米。

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商圈要求：1.5公里范围内人口达到10万人以上，2公里范围内常住人口达到12-15万人，临近城市主干道，至少双向四车道，且无绿化带、立交桥、河流、山川等明显阻隔为佳，核心商圈内距项目1.5公里无经营面积超过5000平米的同类业态为佳。物业要求：纵深在50米以上为佳，原则上不低于40米，临街面不低于70米，楼层净高：4.5米以上（空调排风口至地板的距离），楼板荷载：450KG/平米以上，柱距：原则上不低于8米，正门至少提供2个主出入口，免费外立面广告至少3个，每层有电动扶梯相连，地下车库与商场之间有竖立交通连接，商场门前要求有一定面积的广场。停车要求：至少提供300以上地上或地下顾客免费停车位，必须为供应商提供20个以上的免费停车位，如商场在社区边缘需做到社区居民和商场客流分开，同时为商场货车提供物流专用场地，40吨货柜车转变半径18米

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面积：单层2万平米为佳；如二层单层建筑面积约在1万平米以上，楼层最好不超过二层；交通动线：要求在城市主干道上；商圈人口：半径3公里范围内人口约30-40万左右；停车面积：机动车1万平米约300个停车位，自行车平米；层高：楼板至楼板5.4米以上，净高3.8米；柱距：8米或11米，楼板荷载：600KG/平米，收货区、库存需要1000KG/平米。供电：两路同时使用，每路1250KVA，总用电量2500KVA，或一备一用，常供电为2500KVA，备用电1250KVA，供水：生活用水日供量200T，空调用水日供量200T，供气：煤气每小时为50M&sup3。

地理位置： 1、交通方便； 2、人口密度相对集中； 3、两条马路交叉口，其中一条为主干道； 4、具备相当面积的停车场，如北京至少要求600辆以上。建筑物要求： 1、占地面积15000平米以上；总建筑面积2-4万平米； 2、最多不超过两层； 3、建筑物长宽比例：10：7或者10：6； 4、层高：板到板5.8米，净高4.8米； 5、荷载：卖场为650KG/平米，卸货区为3吨/平米； 6、柱距：8米停车场要求：至少600个机动车停车位，非机动车2000平米以上，免费提供家乐福公司及顾客使用；工程建设：二路供电 KVA，二路进水，300立方米/天；排水/排污或有二级生化处理；中央空调或暖气供应；天然气供厨房使用。合作条件：较低的租金、长期的租赁合同（一般20-30年）。

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人人乐连锁商业集团股份有限公司（股票代码为002336）前身为深圳市人人乐连锁商业有限公司，成立于1996年4月。公司主营业务为大卖场、综合超市和百货的连锁经营。物业要求：需求面积：1.5万-2万平米; 合同期限：10-20年；面积：以15000平米—20000平米的为标准；用电：3500千伏安以上；货梯：载重3吨；地面楼面荷载：每平方米350kg以上；中央空调：180大卡每立方米；层高：4.5米；柱距：8m x 8m (少一点比如6mx6m，地段优秀也考虑)；消防：自动烟感、自动喷淋、防火卷帘门、自动温感；其它：平步自动人行道电梯倾斜度12-15度；上水管8mm ，下水管15mm；

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选址标准：城市商圈、城市次级商圈、大型社区商圈、目的性购物商圈、商圈涵盖范围内符合城市发展方向场地要求： 1、基地形状应为矩形长宽比。 2、租赁楼层位于较低层(B1-2F)。 3、标准店(3500~4500平方米使用面积);小型店(2000平方米左右使用面积)。 4、高度：5.4米(最低灯下净高3米)。 5、荷重：600千克/平方米，部分区域须达1000千克/平方米。 6、柱距：主卖场部分需在8米以上。 7、充足的停车位：300个车位。交付条件： 1、空调系统：整套完整可直接使用之空调系统。 2、消防系统：承租区域装修前后的消防报批及保证通过相关部门的验收。 3、给/排水：供水量不低于10立方米/天。 4、电力：照明用电60伏安/平安米。 5、自动走道：应有足够垂直动线载运客人，必需有自动坡道梯连接租赁楼层及停车场。 6、卸货区：独立卸货区进货空间，卸货车位应有3个，3.0米7米。 7、货梯：独立使用货梯2个载重2吨;或1部载重3吨。 8、广告招牌：建筑物外立面上要有独立招牌位置。 9、隔墙：租赁范围内办公室仓库固定隔间墙完成。租赁条件： 1、租期：15年加5年优先续租权 2、押金：不超过2个月的租赁物业租金金额的押金(不含任何管理) 3、租金支付：按月支付 4、排他条款：在租赁期间业主不得向从事，也不得允许任何第三方从事与HOLA特力屋相同或相似之业态、活动等，并在租赁期间内不得将物业任何部分转让、出售给任何特力屋的竞争者。 HOLA特力屋是一家超大型家居生活馆，以平实的价格提供顾客精致且独具风格的家用家饰商品，满足顾客一站购足的概念。在宽敞的购物空间与专业服务下，HOLA的居家世界里，可以轻松寻得您想要的商品与期望居的价格与服务，随时为您的家居装饰提供灵感与创意。

业态类型：超市:大卖场;专业店:运动户外用品店; 主要网点：上海，北京，天，山东，浙江等18个城市客单消费：元目标人群：大众客群运动爱好者拓展区域：迪卡侬(Décathlon)计划发展华北，华东，上海，华南，华西五大区。开店计划：迪卡侬(Décathlon) 计划到2015年在中国增至100家。店铺总数：39家开店方式：直营首选物业：商业综合体,购物中心物业使用：租赁,合作需求面积：平米合同期限：5年选址标准：迪卡侬(Décathlon)商场根据多项标准来进行选址，以便于来自商场周围生活圈的各个区域的顾客都能轻松、舒适、快捷地进入商场购物。1. 交通枢纽区域，周边道路网络和公共交通通畅便捷，而且透出商场方位，可视性强。即在主通道和次干道能较易看到商场，商场标志，停车场和主要出入口。 2. 地块面积为平方米，道干开设营业面积平方米的单独单体商场。 3. 商场的外部需要设置一定面积的休闲和运动场地，并免费对商场和周边居民开放，让大家进行体育锻炼并使用迪卡侬产品。 4. 配备有大型的免费停车场。迪卡侬是法国迪卡侬公司(Décathlon)旗下品牌，它是一家在全球生产和销售体育用品的法国企业，总部设在法国北部，公司于1976年由 Michel Leclercq先生(现任集团董事长)在法国设立，同时开创了运动用品超市的新概念。今天，迪卡侬集团既是运动用品的设计师和生产商，更是极具规模的全系列运动品连锁商店。

百货超市电影院家电数码餐饮 KTV SPA 电玩儿童娱乐冰场书店嘉禾影城属于橙天嘉禾娱乐集团旗下院线品牌。橙天嘉禾是全球最具影响力的华语电影娱乐集团之一，同时喜禾影城也是国内最具规模的影院之一。

中国电影集团公司简称中影集团、CFGC，是中国大陆最具实力的电影公司，国内一流的大型电影集团。中影集团是全国唯一拥有影片进口权的公司（进口大片的发行垄断使得他具有不可替代的核心竞争力）。

物业要求：经营面积：3000－10000 m2（直辖市、省会城市、副省级城市核心商圈5000平米以上；区域商圈4000平米以上；大型社区3000平米以上；地级城市市区人口50万以上，具有一定的购买能力商业中心3000平米以上；楼层：从一楼开始，地级市场楼层不超过四楼，县级市场楼层不超过三楼；广场：物业距街道的距离在6米以上，有开阔的停车场地和门前广场；物业距街道的距离在6米以上，有开阔的停车场地和门前广场；物业要求：营业面积：平米；建筑结构：1层或1层部分+2层均可，地级市场楼层不超过四楼，县级市场楼层不超过三楼。层高3.5米以上，柱间距7.5米以上；交通要求：要有多条公交车、地铁（如有）等城市主要交通工具可以到达，主入口门前道路无隔离护拦或其它障碍物；配套要求：（1）物业距街道的距离在6米以上，有开阔的停车场地和门前广场；（2）合格并正常使用的消防系统、合格并正常使用的供水供电系统，空调系统、扶梯和货梯(两层以上)；其它要求：提供验收合格的消防系统、中央空调、供水供电系统，如租赁区域包含2层，需提供双向自动扶梯或宽度在3米以上的踏步梯且自动扶梯或踏步梯在租赁区域内。

赛博数码广场是富士康旗下通路事业群，国内数码电子卖场的领航者，目前在中国大陆已设有35家自主经营的连锁卖场，网络覆盖全国20多个大中城市，2010年平台销售额超过250亿，并与 APPLE、SONY、HP、联想、宏基、DELL、东芝、华硕、奥林巴斯、佳能等一线IT厂商及中国网通、中国移动等通讯企业建立了长期良好的合作，拥有43万平面卖场面积，10000多户商家资源，1.5万平方米商场路演空间，6.8万平方米户外广告资源，每年1.5亿元营销推广费用支持。商圈要求： 1、城市成熟商圈（综合性商业、写字楼和高档住宅）城市综合体、交通通达，附近有地铁，公交站，车流和人流比较大 2、面积需求：平方米 3、物业格局要求：框架结构剪力墙结构，进深不于40米，楼层在4楼以下，独栋楼层在4层以上特殊考虑 4、物业类型：：独栋商业物业：平方米之间大型购物中心总体量不超过10万平方米，面积需求平方米城市新区或者具备满足经营需求的土地开发也可以洽谈 5、租赁期限：不低于15年

物业要求：使用面积：同一楼层3500 M 或以上（1）免费提供外墙集团大型招牌霓虹灯位，不少于3 处；（2）免费地下室停车场，独立入口处不小于100M ；（3）手扶梯二组（双向上下）、客用升降梯4 部（2 部独立使用，18人量）、货梯2 部（1.6 吨以上）；（4）地下室面积需求：业主方免费提供1000 M ，用于验收、员工更衣、库房、厨房粗加工、前处理、冷库、办公等。（5）免费提供一楼独立入口处，不小于100 M 。（6）租赁期限免费独立使用的停车位，不少于5个。租赁年限： 20年 (不含免租期) 交房条件（方案二选一）：（1）业主方依据金钱豹集团之机电空调消防与排烟设计之图纸要求，完成所有：机电、空调、排烟（消防与厨房）、消防、隔油、环保、弱电等工程（含末端设备）。（2）或完成前期工程后提供我方6个月营业免租期（此免租期与下第5条之免租期为累加计算，不重叠）。装修补贴（方案二选一）：（1）在完成上述第3条基础上，提供现金2500元/ M2（建筑面积）的装修补贴。（2）提供300万现金装修补贴及18个月营业免租期（此免租期与第5条之免租期为累加计算，不重叠）。金钱豹集团是中国最大、档次最高之自助餐饮管理集团，提供400种以上来自各国菜色及专业服务金钱豹国际美食百汇于2003年10月成功登陆中国市场。其全开放式的厨房、优良的服务效益及消费者良好的口碑与认证，令金钱豹拥有与中国众五星级饭店一较高下的品牌竞争力。

四海一家：长隆旗下的五星级酒店，号称全亚洲最大的自助餐厅，可以容纳1200人同时进餐,环境优美，交通便利，营业面积近万平方米。物业要求：使用面积：㎡，单层5000㎡以上；租金支付方式：纯租金；合同期限：10-15年；层高：5m以上；楼板荷载（kg/平方米）：400以上；柱间距：8m以上；停车位（个）：独立使用不少于300；配套设施情况：给排水/排油/排污/烟道：必须具备合格的排烟排污功能和餐饮废水处理；供配电负荷：≧700kw(应急发电≧250kw)；硬件设施要求：独立门面、出入口；独立客梯、货梯和收货平台、空调机组、管道燃气等；其它要求：独立收货平台及便利的交通出行条件等；具备餐饮功能、消防安全验收合格；

大食代美食广场品牌实用由新加坡投资商在 1997 在上海创建。是对中国在生活方式的改变以及对美好事物的需求的了解上创建的。目前，管理层在中国负责管理的总营业面积约 25,000 多平方米，美食专柜超过 240 家，现场工作人员约 3,000 人。大食代汇集了众多美食，店内环境整洁，广受消费者青睐。“大食代”是国内首家经营管理主题美食广场的公司之一，将多种国际风味与本地特色菜式汇聚一堂，并有效结合中外餐饮人才，将美食广场的管理做到既国际化又本土化，赢得了国内外发展商、业主、餐饮经营者及广大顾客的青睐与赞赏。除了美食广场的管理，“大食代”也专职经营果汁吧、甜品屋、铁板火锅和员工餐厅等项目。到 04 年，“大食代”已拥有 12,000 多种美食、月近 100 万人次的顾客量和 11 家大型美食广场，成为国内“美食多、顾客多和分店多”的餐饮机构。首选物业：商业综合体,购物中心,商业街,写字楼底商及配套商业物业使用：租赁需求面积：平米合同期限：10-20年选址标准：水电要求：电压达到200千瓦/小时。车位：充足。

物业要求：层高：3.5 以上m；楼板荷载：450kg/平方米配套设施情况：供电、供水、排水、排污等；楼层要求：1层；交通要求：最好临主要商业街或者主干道；首选物业：综合体、购物中心、商业街均可；使用面积：㎡；合同期限：10年以上；租金支付方式：扣点；租金承受力：因地段而宜；物业要求：使用面积： 200—300 m2；合同期限： 10-20年（黄金地段5年也可接受）；租金支付方式：纯租金；租金承受力：视地段而定；首层： ≥4 m；楼板荷载 : ≥1000 kg/平方米；柱间距： ≥6m ；楼层要求：F1、F1—F2；配套设施情况：烟道、隔油池预留、供电≥200KW；

物业要求：层高：3.5 以上m；楼板荷载：500kg/平方米配套设施情况：供电、供水、排水、排污等；楼层要求：1层；交通要求：最好临主要商业街或者主干道；首选物业：综合体、购物中心、商业街均可；使用面积：㎡；合同期限：10年以上；租金支付方式：扣点；租金承受力：因地段而宜；物业要求：使用面积： 400 m2；合同期限： 10年以上；租金支付方式：租金；租金承受力：视地段而定；楼板荷载 :厨房区450kg/平方米，顾客区 kg/平方米；面宽不小于7米，进深不小于9米，结构梁底净高不小于2.8米楼层要求：F1、F1—F2；配套设施情况：烟道、隔油池预留、供电≥250KW；

业态类型：餐饮:特色餐饮; 主要网点：国内重点城市客单消费：元目标人群：学生,白领拓展区域：广州、深圳、昆明、南宁、贵阳、海南、佛山、珠海、东莞开店计划：2011年上海地区预计新开10家店铺总数：94家，全球700间开店方式：直营首选物业：商业综合体,购物中心,商业街,写字楼底商及配套商业物业使用：租赁,合作需求面积：80-500平米合同期限：8年以上选址标准：城市及商圈选择标准城市:以一、二线城市为主商圈选择:城市主要商圈、大型购物中心、百货及商业步行街合作方式: 租赁期：8年以上卖场层高:无限制主体建筑要求楼板承重：400公斤以上给排水/排油/排污/烟道：提供进水管直径为40mm的供水管及2.0kg以上的供水水压，提供排水管哈根达斯(Haagen-Dazs)是1989年从欧洲起步的高档冰激凌制造商，它的价格比普通冰激凌贵5-10倍，比同类高档次产品贵30%-40%。中国市场上，要论价格，哈根达斯毫无优势可言。它通过独特的营销策略，在中国做成了顶级冰激凌品牌，做得深入人心。因此哈根达斯(Haagen-Dazs)在已经成熟的冰激凌市场挖了一块地，其“奢侈品”营销手段成为业内经典案例。

业态类型：餐饮:特色餐饮; 主要网点：全国客单消费：10-50元目标人群：时尚消费者拓展区域：面包新语(BreadTalk)计划开拓国内市场。开店方式：直营,加盟首选物业：商业综合体,购物中心,商业街,写字楼底商及配套商业物业使用：租赁,合作需求面积：50-100平米合同期限：3-5年选址标准： (1)商圈选择：品牌企业往往开设在繁华的区域型、社区型的商业街市上； (2)立店障碍：要重视同种业态的相互竞争。立店须经食品卫生监督部门会审核准，方可经营； (3)建筑要求：框架式结构，层高不低于2.8米，门面宽度6米以上，橱窗开阔，离开污染源10米以上； (4)面积要求：50—100平方米； (5)租金承受：可以承受10元/平方米/天以下租金； (6)租期：3-5年。面包新语(BreadTalk)由新加坡人郭明忠创办，集团于2000年在新加坡正式成立，以投资开设精品面包蛋糕连锁店为主，面包新语(BreadTalk)主要销售精品面包、蛋糕等产品，产品外观别致，味道鲜美，价格适中，适合时尚消费者选购。

业态类型：专业服务:其他; 主要网点：北京上海江苏等客单消费：元目标人群：0-5岁儿童开店计划：继续在一些省会或二级城市设立英文中心，同时进一步向一些中小城市(人口30万—50万)进行推广开店方式：直营,加盟，特许经营首选物业：商业综合体,商业街,写字楼底商及配套商业,社区底商及配套商业物业使用：租赁,合作需求面积：平米合同期限：5年选址标准：营业面积及规格会因门店的规模(旗舰店、豪华店及標准店)而有所区别。一般要求为交通便利且当地中高收入较为集中的社区或儿童培训机构相对集中的区域。金宝贝（Gymboree），美国专业儿童成长第一品牌，以早教与服装作为业务依托。金宝贝公司凭借其专业与创造力，使其成为早期教育领域最古老的公司之一。金宝贝的品牌号召力广泛，在上世纪80年代进入了服装企业设计，制造和零售领域。经过40年的沉淀，金宝贝早已超越早教与服装，带给全球儿童一种全新生活方式，及全方位照顾

物业要求：面积：平方门面：临街（人流主动线）不少于15米，门面已经打并开面对马路层高: 梁底最低点不小于3.2米；地面：应为平整地面，地面高低落差应小于10厘米承重：不小于350KG/平方米总电量：如提供空调，电量为80千瓦；如自设空调，电量为110千瓦空调：自行安装冷气，需安装总量为55-60匹空调（5-6匹）其他要求：（1）店铺自行安装配电箱；　　（2）业主应提供店铺适当的卸货平台及60米内的进货通道，并保证该位置不导致争议或影响邻里关系，同时员工进出通道等；　　（3）业主对设备、系统、广告等是否有制定承建商或供应商，如果有请提供收费标准；　　（4）店铺背景广播独立于业主，但可以设置消防喇叭及消防优先广播功能；　　（5）无需业主提供防盗监控系统，业主应自行拆除安装于店铺范围内的监控录像系统或红外线；（6）业主提供已经消防部门验收合格证；屈臣氏是和记黄埔有限公司旗下屈臣氏集团之保健及美容品牌。屈臣氏集团有限公司创建于1828年，是和记黄埔旗下的国际零售及食品制造机构，业务遍布34个地区，共经营超过8400间零售商店，聘用98,000名员工。集团涉及的商品包括有保健产品、美容产品、香水、化妆品、食品、饮品、电子产品、洋酒及机场零售业务。

物业要求：面积及楼层：（1）承租使用面积不少于2500平方米，亦不大于6500平方米；　　（2）一楼独立之大堂使用面积不少于250平方米；　（3）楼层高度要求为愈高愈好，樑下高度以不低于3米为原则；总电量：1000KW（三相）空调冷量：180万大卡/H 瓦斯用量：120立方米电话外线：50门水量：两根直径80MM水管或一根直径100MM及一根直径80MM水管交通停车：提供平面及地下停车位不少于70个；其他要求：（1）需无偿提供位置安装企业霓虹招牌及户外大型直立广告招牌；　　（2）明确物业可审批做为娱乐行业营业使用并可24小时营业；　　（3）确定当地法规第几层楼以上或地下第几层以下不可设立娱乐场所；　　（4）确定当地法规学校等教育单位，距离多少内不得设立娱乐场所；　　（5）明确物业周边之市政规划无影响正常营业因素；（6）物业本身必须有隔油池及化粪池；钱柜，是一个以KTV经营为主要经营方式的高层次、健康休闲的全国连锁性质的娱乐场所，不同于一般的歌厅、舞厅，产品以包厢、酒水饮料及餐点为主。

物业要求：需求面积：平米；合同期限：8-10年；面积：1000平方米以上；楼层：两层以上，但一楼必须有独立门厅与通道(电梯)，方便客人进出，独栋物业也可考虑；车位：20个以上；空调：24小时中央空调(可由我们自己安装)；电量：300千瓦以上；煤气：20-30立方；用水：上下水畅通；

美丽田园源自德国DEYNIQUE—欧洲最大的护肤系统之一。美丽田园在中国成立于1993年，总部位于上海，在全国拥有70多家标准店，上海已开设14家全资直营店：波特曼店，金茂店，新天地店，港汇店，虹桥万都店，古北店，龙之梦店，腾飞店，永新店，联洋店，时代店，尚街店等。物业要求：首选物业：商业综合体,购物中心,商业街物业使用：租赁需求面积：平米合同期限：5年选址标准：购物中心、市区商业中心、中央商务区；2)特殊需求：用电量60-80KW，每100平米(使用面积)配备一下水点。

玛花纤体是丽研国际集团旗下的纤体品牌。源自瑞士的纤体科技，拥有20年的纤体经验，1986年在香港开设了第一家纤体中心，是香港第一家驻有专业顾问、营养师及顾问医生的专业机构，在亚洲的纤体市场拥有很高的占有率。玛花纤体的出现给消费者带来了全新的纤体概念，倡导有效、天然、持久的健康纤体之道，利用人体消耗能量而消除多余脂肪的本能，坚持不采用或注射中、西药物，也无须运动及节食。安全可靠，无副作用。拓展区域：已开拓地区/数量（区域/数量）：北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、成都、长沙、武汉、大连、西安、重庆、宁波等地开设了30间分店店铺总数：40多家开店方式：直营，独立经营首选物业：商业综合体,购物中心,商业街,社区底商及配套商业物业使用：租赁需求面积：平米合同期限：5-10年

神采飞扬室内游乐公园，为室内游乐全国著名连锁品牌，其经营定位为面向大众人群，以“运动、健康、快乐”为主题，融游艺、娱乐、运动、休闲为一体的大型综合性游乐场所。经营主题有游艺电玩世界、欢乐嘉年华、儿童亲子乐园、休闲运动天地四大主题板块。物业要求：使用面积： 1500—10000 m2；合同期限： 10-20年；租金支付方式：纯租金；首层：≥4.5 m；楼板荷载 : 350 kg/平方米；柱间距： ≥8 m；楼层要求：F1—F3；配套设施情况：周边业态以餐饮、娱乐为主；其它要求：项目的200米以内不能有中小学；

卡通尼乐园是来自台湾的知名连锁游乐园品牌，致力于营造家庭亲子共享的娱乐休闲空间，是目前上海规模最大的连锁室内主题乐园之一，旗下有飞梦玩国、卡通尼乐园、好好玩乐园、卡通幼乐园等三十余家主题乐园、飞梦绘本俱乐部以及飞的篮子儿童写真坊等。物业要求：商业体量：8万方以上的商业项目；经营面积：平方米，基本在平米左右，如果加上联盟商家，大概可达到5000平方米，累积面积逐渐加大；租金方式：扣点大概是在16-20%，或按实用面积计租；地面：按照乙方的设计方案，甲方进行施工制作；吊顶：原有的顶面喷乳胶漆（颜色乙方选定），部分吊顶装饰；隔墙：按照乙方设计方案，由甲方施工制作；柱：喷乳胶漆，颜色乙方选定。标准柱距最好超过10米；墙壁：按照乙方设计要求刷乳胶漆；立面：提供原建筑立面；门窗及隔断：客户之间的隔断有甲方负责完成。甲方提供乙方店铺与商场间的钢化玻璃隔断及钢化玻璃门。层高：350KG/M2以上；层净高：4.5M以上；

于1982年创立于台湾，28年来始终是台湾经营室内主题乐园的第一品牌，1995年起跨足中国及菲律宾市场，且不断持续深耕经营，赢得海内外消费者一致的肯定。除了引进各类高科技游戏机台，汤姆熊专业的空间规划小组，深入了解一般人对梦想乐园的需求，将主题空间擘划为互动模拟区、室内运动区、音乐跳舞区、动漫Game区、及亲子同乐嘉年华奖品区等等，全面提升了室内主题乐园的质感与层次，创造出一个1~99岁都会满足的科技欢乐天堂。汤姆熊目前于国内、台湾、菲律宾、越南等地区共有200余家分店、为亚洲最俱规模的室内游乐场商、并进驻上海世博园区设立分店首选物业：商业综合体,购物中心,商业街物业使用：租赁合作需求面积：平米品牌定位：中档合同期限：5-10年开店方式：独立经营,合作经营,加盟经营 1)城市的商业中心、规划中大型商业地块：参照物主要有大中型超市、购物中心、大卖场、专卖店、银行、干洗店、冲印店等服务设施。凡上述类型的设施集中的地段可作为考虑的备选点； 2)交通便利性：公交车、小车、摩托车、自行车等交通工具来往畅通，使得顾客便利通达店址；

作为全球最大的玩具及婴幼儿用品专门零售商，玩具“反”斗城在全球34个国家开设约1500家店。截至年底，玩具“反”斗城将在中国的上海、南京、杭州、无锡、苏州、重庆、深圳和福州等八个城市拥有约14家分店！反斗一族及车天车地、女孩至爱、合家欢游戏、潮流新领域、户外活动站、益智玩具区、宝宝“反”斗城等七大主题区及时为小朋友提供最潮最IN的玩具！首选物业：商业综合体,购物中心,商业街物业使用：租赁需求面积：100平米合同期限：5-10年选址标准： 1)城市的商业中心、规划中大型商业地块：参照物主要有大中型超市、购物中心、大卖场、专卖店、银行、干洗店、冲印店等服务设施。凡上述类型的设施集中的地段可作为考虑的备选点； 2)交通便利性：公交车、小车、摩托车、自行车等交通工具来往畅通，使得顾客便利通达店址；

位于广州、上海、武汉、济南、武汉、临沂、厦门、南昌的儿童情景体验基地，在这里，儿童可以在大人的必要辅导下，上海星期八小镇自主模拟扮演各种社会角色，提前感知成人世界，培育健全心理，增强社交能力，塑造健全人格。层高：在8米到9米之间，极限最低高度不低于6米（具体项目要具体谈）；面积：同一楼层连续平面面积5000平米左右  柱间距：柱子越少越好，局部没有柱子（入口处及中央广场，面积350平米左右）其他区域柱子间距不低于8米；承重：每平方米单位承重500kn ；电力：动力电，民用电  洗手间：男，女洗手间必须在星期八小镇商铺里面，每个至少12～14个以上（自动冲水蹲位），并且配有设备存储空间。电梯：必须有3～4部专用垂直电梯和其他货运电梯，每部载重量不小于1350公斤和其他辅助疏散的滚动电梯；空调：独立控制的中央空调和新风系统；动线：有合理方便的大客车上，下客出入口及到达星期八小镇的合理方便的路线；商铺外墙：商铺外面如果是玻璃幕墙的一定要用消防玻。

AST在法国、德国、英国、瑞士、奥地利、意大利、瑞典、芬兰、荷兰、阿联酋、比利时、西班牙、匈牙利、俄罗斯、希腊、爱尔兰、苏格兰、卢森堡、中国、香港等全球几十个国家和地区成功建造和部分运营了超过3000多个专业冰场和休闲娱乐冰场，占有全欧洲70%以上的市场份额，成为欧洲排名第一的真冰场建造厂商和运营商。奥地利AST公司同时也是冬奥会和世界级冰上比赛的专业冰场建造厂商。 1、国家比赛专用场地（花样滑冰、短道速滑、冰球比赛、冰壶比赛） 2、城市中心地带、商业旺地、人流集中地带、商圈中心区、商场购物中心、综合体物业条件：冰面上空应有8米以上高度，冰面区域中间无柱，温度条件应保证如下条件：温度：最佳温度＜24℃，不能超过26℃；湿度：最佳湿度＜50%，不能超过55%RH；风速：根据空调的防雾及防结露要求；空调出风口风速不直吹冰面，＜0.2m/s；辐射：不要太阳直射，建议使用低透射屋顶 2000平方米至4000平方米

物业条件百货超市电影院家电数码餐饮 KTV SPA 电玩儿童娱乐冰场书店
冠军溜冰场：是国内首家连锁溜冰场馆，所属北京零度阳光体育文化有限公司，目前在北京、上海、成都、常州、郑州、杭州、贵阳、合肥、广东、苏州（部分在建中）等城市经营管理多家溜冰场。公司旗下还包括零度阳光滑冰俱乐部、零度阳光冰球俱乐部、零度阳光冰上明星艺术团、零度阳光滑冰运动服饰等一系列与滑冰运动相关的机构，对普及、推广滑冰运动，培养发掘优秀的冰上人才，起到了积极的推动作用。物业条件 1、城市商圈选择及要求：CBD住宅密集区； 2、商圈内位置的要求：临街、交通便利； 3、经营面积面积(平米)：2000以上使用面积； 4、楼层要求：不限； 5、交通及停车要求：满足停车、内外交通便利。 6、温度：最佳温度＜24℃，不能超过26℃；湿度：最佳湿度＜50%，不能超过55%RH；风速：根据空调的防雾及防结露要求；空调出风口风速不直吹冰面，＜0.2m/s；

博库书城是博库书城有限公司旗下品牌，公司为浙江省新华书店集团有限公司投资设立的全资下属子公司，是全国图书发行业一家大型跨省连锁企业。“博库书城”脱胎于 “新华书店”却又不同于新华书店。“新华书店”这块金字招牌，其蕴涵的商业价值和社会效益是无价的，之所以叫博库书城(Bookuu)，是希望这个品牌能够成为一个世界性的名称。“博库书城”将成为“新华书店”在新世纪的新方向! 物业条件： 1.城市及商圈：一级商圈周边1公里范围内，独立铺面最好位于十字路口，大型购物中心也可考虑； 2.合作方式：租赁期8-15年左右；可租赁经营或联合经营；3.面积及楼层：卖场楼层一、二、三均可；面积平米不等，具体根据周边环境及市场容量而定； 4.主体建筑要求：(1)楼板承重：每平方米大于350KG；(2)给排水、排油、排污、烟道：有；(3)供配电负荷：50千瓦每千平方米；(4)硬件设施要求：自动扶梯及货梯；(5)物业形状要求：不限；(6)内装修要求：不限；(7)层高和柱距：层高大于4.5米；柱距8米以上； 5.交通及停车：10条公交车路线以上，专用停车位大于80以上。

新华书店是中国的全国连锁书店，在1937年4月24日成立于延安清凉山，因该书店在中共中央宣传部、中国出版集团之下，是国家官方的书店，也是官方刊物宣传与发售处之一，全国各地均有分店，截至 2006年共有14000多个发售网点，各省会则有购书中心或书城等名义经营；在香港以“新华书城”名义在湾仔经营，在澳门则以“珠新图书公司”名义经营。现今分店招牌的题字为毛泽东在1948年12月于河北所题，现今的总店与发行所位于北京市西城区。物业条件：首选物业：商业街、城市综合体合同期限：8-10年 1.城市及商圈：一级商圈周边1公里范围内，独立铺面最好位于十字路口，大型购物中心也可考虑； 2.合作方式：可租赁经营或联合经营； 3.面积及楼层：卖场楼层一、二、三均可；面积平米不等，具体根据周边环境及市场容量而定； 4.主体建筑要求：(1)楼板承重：每平方米大于350KG；(2)给排水、排油、排污、烟道：有；(3)供配电负荷：50千瓦每千平方米；(4)硬件设施要求：自动扶梯及货梯；(5)物业形状要求：不限；(6)内装修要求：不限；(7)层高和柱距：层高大于4.5米；柱距8米以上；

百货超市电影院家电数码餐饮 KTV SPA 电玩娱乐健身冰场书店
经营定位: 一兆韦德健身面向中高阶层消费者，集合了健身及休闲娱乐等设施。为前往的消费者提供亚健康测试治疗中心、托幼中心、运动用品专卖区、淋浴区、蒸汽桑拿区、运动营养吧、网吧、室内外游泳池、形象设计中心、SPA等多种项目。在大中城市的繁华地带都有健身中心的身影。品牌介绍： 10-20年首选物业：商业综合体,购物中心,商业街,写字楼底商及配套商业,社区底商及配套商业物业使用：租赁,合作需求面积：平米合同期限：选址标准： 1、层高3.8米以上，柱距8米以上； 2、上水50、下水100； 3、用电量、独立用电，单独计量，不少于200千瓦；备注：提供空调系统，确保室内温度，夏季25-28度，冬季19-23度。

百货超市电影院家电数码餐饮 KTV SPA 电玩娱乐冰场书店健身
品牌介绍：北京青鸟健身有限公司成立于2000年初，是国内最早采用连锁化经营，最具规模的健身中心，顶级的健身器械，一流的教练团队、以人为本的高品质服务，成就了青鸟健身的品牌。青鸟健身是国内大型高档健身中心之一，并通过国家体育总局认可，成为中国首批五星级健身中心。首选物业：商业综合体,购物中心,商业街,写字楼底商及配套商业物业使用：租赁需求面积： 2000平米合同期限： 5-10年选址标准： 1、楼层要求：不限； 2、主体建筑要求：给排水/排油/排污/烟道：给水100、排污两条；供配电负荷：400kw； 3、物业形状要求：方正、空间感好、4米层高； 4、交通及停车要求：满足停车、内外交通便利；其它需要特别说明的要求：提供水箱位，3 吨4个；

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