第三章 物权法 基 本 理 论 第一节 物权的概念和特征 典 型 案 例 相 关 立 法 课 堂 练 习 参 考 链 接 物权法.

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1 第三章 物权法 基 本 理 论 第一节 物权的概念和特征 典 型 案 例 相 关 立 法 课 堂 练 习 参 考 链 接 物权法

2 一.物权的概念 1.物权在罗马时代就已出现，其拉丁文表述：jus in re ,权力在物上。
物权的概念和特征 1.物权在罗马时代就已出现，其拉丁文表述：jus in re ,权力在物上。 罗马法上有一制度，“誓金的法律诉讼”，具体分为两种：对物的誓金的法律诉讼；对人的誓金的法律诉讼。 1704年普鲁士普通法正式确定了物权制度。 1801年，奥地利普通法是唯一一个给物权下定义的法典。 1900年，德国民法典将债提到物之前。 物权法

3 就历史法学派萨维尼“对抗一般人的财产权”，具有禁止他人侵害的权利，有排他性。 （3）折中说（结合说）
物权的概念和特征 2.传统民法对物权的界定： （1）对物关系说（人与物关系说） 耶林：物权即对物支配的财产权。 （2）对人关系说（人与人关系说） 就历史法学派萨维尼“对抗一般人的财产权”，具有禁止他人侵害的权利，有排他性。 （3）折中说（结合说） 台湾学者史尚宽（三民书局印刷版，中国政法大学出版），物权为直接支配物的绝对权。 一方面承认是支配，另一方面强调是绝对。 物权法

4 梁慧星：物权是直接支配特定物并享受其利益的权利.(对物关系说）
物权的概念和特征 3.当代中国学者之“物权”观 梁慧星：物权是直接支配特定物并享受其利益的权利.(对物关系说） 王利明：物权是指物权人对物享有直接支配并排他的权利，是特定社会人与人之间对物的占有关系在法律上的表现。（折中说） 我国现行立法并未对物权下定义而且也没在条文中直接表述“物权”的字样。 《民法通则》第71条用“财产所有权”来表述。 物权法

5 物权的概念和特征 物权作为一个法律范畴，是由法律确认的主体对物依法所享有的支配权利。换言之，是指权利人在法定的范围内直接支配一定的物，并排斥他人干涉的权利。例如，所有人对其财 产享有支配权利。但是，在理解物权这一概念时，不能把物权仅仅视为对物的权利，在社会 生活中，人对物的关系，实质上反映的是人与人之间的关系。因为个人不是孤立的个人，而是社会的人，单个的主体对物享有的权利，只有在人与人之间的社会关系中才得以体现和形成。物权是特定社会的所有制关系和阶级关系在法律上的表现。 物权法

6 物权的概念和特征 物权是和债权相对应的一种民事权利，它们共同组成民法中最基本的权利形式。在商品 经济条件下，人和财产的结合表现为物权，当财产进人流通领域之后，在不同主体之间的交 换则体现为债权。主体享有物权是交换的前提，交换过程则表现为债权，交换的结果往往导 致物权的让渡和移转。在商品交换中，所有权的权能也可以依据交换原则与所有权发生分离 。可见，民法关于物权和债权的规定构成了商品经济运行的基本规则。 物权法

7 二 物权的特征 1、物权的权利主体是特定的，而义务主体是不特定的.
物权的概念和特征 二 物权的特征 1、物权的权利主体是特定的，而义务主体是不特定的. 物权是指特定的主体所享有的、排除一切不特定人的侵害的财产权利。作为绝对权和“ 对世权”，物权的权利主体是特定的，其他任何人都负有不得非法干涉和侵害权利人所享有 的物权的义务。这就是说，一切不特定的人都是义务主体。而债权只是发生在债权人和债务 人之间的关系，债权的主体是特定的。债权人的请求权只对特定的债务人发生效力，正是从 这个意义上说，债权又被称为对人权。 物权法

8 2、物权的内容是直接支配一定的物，并排斥他人干涉.
物权的概念和特征 2、物权的内容是直接支配一定的物，并排斥他人干涉. 物权的权利人享有对物直接支配，并排斥他人干涉的权利。所谓直接支配，是指权利人无须 借助于他人的行为，就能够行使自己的权利。一方面，物权的权利人可以依据自己的意志直 接依法占有、使用其物，或采取其他的支配方式。任何人非经权利人的同意，不得侵害其权 利或加以干涉。另一方面，物权人对物可以以自己的意志独立进行支配，无须得到他人的同 意；也可以在无须他人的意思和行为介入的情况下，就可以直接支配其物并实现其权利，如 所有人使用其财产，并在其财产之上获取收益，不需要借助于任何人的行为便可以实现。物 权的义务主体的义务是不作为，只要不妨碍权利人行使权利就是履行了义务。 物权法

9 物权的概念和特征 所谓排斥他人干涉，是指物权具有排他性。这种排他性一方面是指物权具有不容他人侵犯的 性质；另一方面是指同一物之上不得同时成立两个内容不相容的物权，例如同一物之上不得 同时设立两个所有权和用益物权，在同一物上，数个物权并存时，先设立的物权优先于后设 立的物权。在某物之上虽存在着法律上的所有权，但他人因占有时效或善意取得制度而取得 对该物的所有权时，先前的所有权将因此而消灭，并不得对抗后一个所有权。　　 物权法

10 物权的概念和特征 债权的内容与物权相反，债权人一般不是直接支配一定的物，而是请求债务人依照债的 规定为一定行为或不为一定行为。债权也具有不可侵犯性，在第三人侵犯债权(如第三人阻 止债务人履行债务)，给债权人造成损失时，债权人也可以请求该第三人赔偿损失。但是债 权不能像物权那样可以产生排他性效力。在同一物之上，可以设立多个债权，各个债权之间 都只具有平等的效力。至于某些债权也可能依法具有某些排他效力(如租赁权的排他性)，在 这种情况下，该债权已经具有了物权的性质。此时的权利主体相对于债权人是债务人和某种 物权人，相对于第三人则是完全的物权人。 物权法

11 物权的概念和特征 3、在权利设定上的区别  物权设定时必须公示，动产所有权以动产的占有为权利象征。动产质权、留置权亦以占有为 权利象征，而不动产则以登记为权利象征，地上权、地役权、抵押权等亦以登记为权利象征 。公示常常伴随着物权的存在。而债权只是在特定的当事人之间存在的，它并不具有公示性 ，设立债权亦不需要公示。因此当事人之间订立合同设立某项物权，如未公示，可能仅产生 债权而不产生物权。尤其需要指出，物权的设立采法定主义，即物权的种类和基本内容由 法律规定，而不允许当事人自由创设物权种类。然而债权特别是合同债权，主要由当事人自 由确定。当事人只要不违反法律的禁止性规定和公共道德，则可以根据其意思设定债权，同 时又可以依法自己决定债的内容和具体形式。 物权法

12 物权的概念和特征 4、物权的标的是物  物权关系是民事主体之间对物质资料的占有关系，所以，物权的标的是物而不是行为。物权 的标的在范围上是十分广泛的，它们在法律上有一个共同的特点，即必须是特定物。如果物 没有特定化，权利人对其就无从支配，而且在物权转移时，也无法登记和交付。此外，作为 物权客体的物必须是独立物和有体物，而不可能是行为。否则，物权便很难确定，法律也难 以对国家所有权、集体组织所有权等的客体作出规定。 债权的标的因债权的种类不同而各不相同。一般来说，债权直接指向的是行为，而间接涉及 到物。在债权关系存续期间，债权人一般不直接占有债务人的财产，只有在债务人交付财产 以后，债权人才能直接支配物。但交付以后往往导致债权的消灭和物权的产生. 物权法

13 5、在期限上的区别 在期限上，债权都是有期限限制的权利。在法律上不存在无期限限制的债权，即使在一些合 同之债中没有规定合同的存续期限，债权人享有的债权与债务人所应承担的债务，也应受到 时效的限制。但对于物权尤其是所有权来说，法律上并无期限限制，只要所有人存在，则所 有权将必然存在，如果所有物发生转让，尽管原所有人丧失了所有权，但新所有人取得了所 有权，正是从这个意义上，通常认为所有权具有永恒性。 物权的概念和特征 物权法

14 物权的概念和特征 6、在保护方法上的区别 为保障物权人对其物的支配权，法律赋予物权人具有请求他人返还原物、排除妨碍、恢复 原状 的权利。在民法上通称为物上请求权。它虽然不是物权权能，却是保障物权人对物的支配权 所必需的、不能与物权相分离的权利，因此物上请求权成为物权所特有的效力。债权是债权 人请求债务人为一定行为或不为一定行为的权利，而并非对物的支配权，因此，在债权受到 侵害时，要使债权人的损失得到补救和恢复，一般只宜采取损害赔偿的方式。 物权法

15 三.物权的效力 （一）排他效力 1. 定义：同一标的物上依法成立物权时，不允许于该标的物上在成立与之有同一内容的物权。即“一物不容二主”.
物权的概念和特征 三.物权的效力 （一）排他效力 1. 定义：同一标的物上依法成立物权时，不允许于该标的物上在成立与之有同一内容的物权。即“一物不容二主”. 物权法

16 2.效力表现： （1）同一标的物上不能同时成立两个所有（所有人不等于共有权人）
物权的概念和特征 2.效力表现： （1）同一标的物上不能同时成立两个所有（所有人不等于共有权人） （2）同一标的物上不能有其他以占有为内容的限定物权的存在。但是用益物权和担保物权可以并存在同一物上。 （3）抵押等担保物权复数的同时存在于同一标的物上，其效力依次序之先后而定。 抵押在先的先享有权利，抵押在后的后享有权利。 （4）物权的排他效力有强弱之分，所有权的排他性最强。 物权法

17 （二）优先效力 1.对内优先效力（物权相互之间）
物权的概念和特征 1.对内优先效力（物权相互之间） 于同一标的物上若存在两个以上不同内容或性质的物权时成立在先的物权优先于成立在后的物权。“时间在前，权利在前。” 表现：优先享受权利. 先成立的物权压制后成立的物权。 例外：限定物权优先于所有权、 法律处于公益或社会秩序的需要而规定的例外；船舶优先权优于抵押权。 物权法

18 物权的概念和特征 2.对外优先效力（物权优于债权） 债之给付标的物为某一特定物时，而该特定物上有某一物权的存在，无论该物权成立之先后均优先于债权的效力。（案例1） 物权优先于债权的例外情形 （1）买卖不破租赁 租赁人在卖方转移租赁物时有优先购买权，租赁物转移之后未到租赁期满租赁方可继续保持租赁关系。（案例2） （2）基于社会公益和社会政策的需要法律规定不可主张优先权。 物权法

19 物权的标的物不管辗转流通到何人手中，所有人可以依法向物的占有人索取，请求返还原物，担保物权人也享有该权利。
（三）物权的追及效力 物权的标的物不管辗转流通到何人手中，所有人可以依法向物的占有人索取，请求返还原物，担保物权人也享有该权利。 （四）物权请求权（物上请求权） 基于物权所产生的请求权，即当物权人的物被侵害或可能造成侵害时，权利人有权请求恢复物权的原状态或防止侵害。 物权的概念和特征 物权法

20 四.物权客体的特性： （1）物必须是有体物（该物应指能用度量衡加以衡量的物，包括水，电），商标，专利，为知识产权，对其所有权为准物权。
物权的概念和特征 （1）物必须是有体物（该物应指能用度量衡加以衡量的物，包括水，电），商标，专利，为知识产权，对其所有权为准物权。 （2）物必须为人所支配（支配：占有，使用，收益，处分）须为身外之物。 过去有美国商人到中国来卖一寸土地（3000元一寸）很多人认为有了这一寸土地就可以拥有到美国的绿卡，那么不能支配，所以一诈骗论。 （3）必须是独立物。（何为独立物，在法律，习惯，空间上可以独立支配）。 （4）必须能够满足人们的物质生活的需要。 物权法

21 五.物权体系 物权的概念和特征 一般所有权 国家所有权 所有权 集体所有权 个体所有权 特殊所有权 共有权 建筑物区分所有权
一般所有权 国家所有权 所有权 集体所有权 个体所有权 特殊所有权 共有权 建筑物区分所有权 用益物权 地上权（空间利用权） 地下权 他物权 地役权 我国土地使用权 担保物权 抵押权 质押权 留置权 优先权 占有 物权法

22 六、物权的种类 物权的概念和特征 （一）所有权与其他物权 所有权是指所有人依法可以对物进行占有、使用、收益和处分的权利。它是物权中最完 整、最充分的权利。其他物权是指所有权以外的物权，它是在所有权权能与所有权人发生分 离的基础上产生的，由他物权人对物享有一定程度的直接支配权。 其他物权在《民法通则 》中被称为“与所有权有关的财产权”。其他物权与所有权—样，都具有直接支配物，并排 斥他人干涉的性质，同样能够产生物权的各种效力。 物权法

23 物权的概念和特征 所有权与其他物权的区别表现在： 第一，权利主体不同。所有权的权利主体是所有人，而其他物权的权利主体是非所有人 ，即除所有人以外的其他民事主体。其他物权只能由非所有人享有而不能由所有人享有， 尽管非所有人享有所有人的部分权能，但非所有人并不能取代所有人的地位而成为所有人。 对于所有人来说，尽管在财产之上设定他物权而使其在一定程度上脱离了所有权的权能，但 他 仍然对其财产享有最终的处分权。所有人没有必要在自己的财产上享有他物权，他物权只能 由非所有人享有。他物权因一定的法律事实产生而由所有人享有时，就因所有权与他物权的 混同而导致他物权的消灭，此时，所有权即恢复其完整状态。 物权法

24 物权的概念和特征 第二，权利的内容不同。他物权不过是从所有权权能中分离出来的部分权能。所有权是 “完全物权”，而他物权只在一定程度上具有所有权的权能，没有法律的依据和所有人的授 权，他物权人不能行使处分权。所以，他物权又为“限制物权”。权利的内容是受限制的、 不完全的，表现在非所有人享有其他物权以后，一般只能对标的物享有占有、使用和收益的 权利，没有法律的依据和所有人的授权，不能行使处分权。非所有人行使财产的处分权，既 受到法律的限制，也受到所有人意志的限制。非所有人必须依据法律的规定正当行使其权利 ，如果其他物权是通过合同的方式确立的，并且合同对权利的行使规定了明确的限制，则非 所有人还必须依据合同的规定行使权利。由于其他物权在内容上受到法律和所有人意志的限 制，因此它又被称为“限制物权”。非所有人享有的其他物权，如果是通过合同的方式取得 的，只能在合同的有效期内存在。但是，无论如何，其他物权的内容不得超出从所有权中分 离出来的权能内容。　　 物权法

25 物权的概念和特征 第三，权利存在的期限不同。所有权的存在通常不受时间限制。也就是说，不因为法律 事实的产生或终止而使所有权绝对地消灭。其他物权则不同。如果其他物权是通过合同的方 式取得的，只能在合同的有效期内存在。从这个意义上，通常把所有权称为“无期物权”， 而把他物权称为“有期物权”。 物权法

26 （二）用益物权和担保物权 物权的概念和特征 传统民法将他物权分为用益物权和担保物权。用益物权是指以物的使用收益为目的的物 权，包括地上权、地役权、永佃权等。担保物权是指以担保债权为目的，即以确保债务的履 行为目的的物权，包括抵押权、质权、留置权、典权等。 物权法

27 物权的概念和特征 用益物权与担保物权的区别在于： 第一，用益物权以追求物的使用价值为内容，标的物必须有使用价值。而担保物权以标 的物的价值和优先受偿为内容，故标的物必须具有交换价值。　　 第二，用益物权往往有明确的存续期间，通常是根据合同确定的。担保物权以债权的存 在为前提，担保物权实现时，该权利即归于消灭。　　 第三，用益物权客体的价值形态如果发生变化，就会对用益物权人的使用收益权产生直 接影响。而担保物权客体的价值形态发生变化，并不影响担保物权的存在。这一特点决定了 担保物权具有物上代位性，即当担保物权的标的物转化为价值形态时，担保物权就以变形物 为客体。 物权法

28 物权的概念和特征 用益物权和担保物权的分类在我国当前仍具有一定的现实意义。土地公有制建立以后， 旧中国民法中具有剥削性质的永佃权(指支付佃租而在他人土地上永久进行耕作或畜牧的权 利)已随之消灭，而地上权(指在他人所有的土地上进行建筑或种植的权利)、地役权(指为了 利用一定土地而使对该土地的支配及于其他土地的权利)则仍然存在。同时，一些新型的用益物权形式，如国有土地使用权、承包经营权等在土地公有制基础之上产生出来，这 些权利 在许多方面体现了社会主义公有制的特点。至于担保物权，我国《民法通则》虽然将抵押和 留置两种担保形式规定在债权部分，但这并不妨碍在理论上把它们作为担保物权加以研究。 物权法

29 物权的概念和特征 应该指出，在我国社会主义国家所有权基础上产生的全民所有制企业对国有财产的经营权，作为一种新型的物权，即不同于用益物权，也不同于担保物权。用传统民法的他物权形 式是无法说明这种物权的性质和特征的。 物权法

30 物权的概念和特征 （三）动产物权和不动产物权　　 这是按物权的客体为动产或不动产而作的分类。这种分类的主要意义在于，二者在 取得方法、成立要件和效力方面存在着—些区别。在我国，不动产物权包括不动产所有权、 地上权、地役权、房屋典权、国有土地的使用权、不动产的抵押权等。动产物权包括动产所 有权、留置权、动产的抵押权等。现阶段我国以权利作为客体的物权形式，如权利上的抵押 权等并不发达，但是现行立法承认某些有价证券如国库券可以抵押，因此权利上的物权形式 实际上是存在的。这些物权形式可以视为动产物权。 物权法

31 物权的概念和特征 七、 物权的民法保护 物权由法律规定，并受法律保护。在我国，保护各种类型的物权，维护社会主义的所有 制和经济秩序，是宪法、行政法、刑法、民法等各个法律部门共同的任务。不同法律部门对 物权进行保护的方法不同，民法主要是通过民事诉讼和民法方法对物权进行保护的。　　 物权法

32 民法对物权的保护，可以依据权利人是否通过诉讼程序而分为物权的自我保护和诉讼保 护。
物权的概念和特征 民法对物权的保护，可以依据权利人是否通过诉讼程序而分为物权的自我保护和诉讼保 护。　　 物权的自我保护，是指物权人在其物权受到侵害以后，直接请求侵害人为一定行为或不 为一定行为。例如，请求侵害人停止侵害、排除妨害、恢复原状等。物权人采取这种方法， 必须享有法律规定的请求权(包括物上请求权和损害赔偿的请求权)。同时，权利人必须以正 当的、法律许可的方式行使这些权利，不得滥用权利而加害他人。 物权法

33 物权的概念和特征 物权的诉讼保护，是指物权人在其物权受到侵害后，依法提起诉讼，请求人民法院确认 其物权的存在，责令侵害人承担民事责任。当事人在对物权的归属发生争议后，往往需要由 人 民法院来确认某种物权是否存在，因此物权人必须采取诉讼保护方式。物权人在采取自我保 护方法不能保护其权利时，也需要依法提起诉讼，请求人民法院责令不法侵害人停止侵害、 排除妨害、恢复原状、返还原物和赔偿损失。当然，物权人也可以不采取自我保护的方法， 而直接向人民法院提起诉讼。 物权法

34 物权的概念和特征 在民法上，通常将各种保护物权的方法分为物权的保护方法和债权的保护方法。物权的 保护方法，除各种物上请求权外，还包括要求确认所有权或其他物权的诉讼。债权的保护方 法在这里主要指损害赔偿的方法。两种方法的主要区别在于： 第一,是根据不同。物权保护方 法以物权的存在为前提，适用民法关于物权的规定，因此又称“物权法的保护方法”。债 权 保护方法则以债权的存在为前提，它适用于民法关于债的规定，因此又称为“债权法的保护 方 法”。 物权法

35 物权的概念和特征 第二,是适用范围不同。 物权保护方法只适用于对物权的侵害，不管侵害是否造成实际 损失，权利人均可采取这种方法。而损害赔偿的保护方法既适用于对物权的侵害，又适用于 对债权的侵害。在保护物权时，采用损害赔偿方法仅适用于对物权的侵害已造成实际损失的 情况。 物权法

36 物权的概念和特征 第三,是目的不同。 物权的保护方法，旨在恢复物权人对物权的客体享有完整的、排他 的支配权利，从而使物权的内容得到实现。而损害赔偿的保护方法旨在补偿受害人因遭受不 法侵害而遭受的财产损失。一般来说，物权保护方法更能充分地保护物权人所享有的所有权 和其他物权，因此在具体运用以上方法时，应当首先考虑适用物权的保护方法。只有当物权 的保护方法不能适用时，才适用债权的保护方法。当然，这两种方法是彼此联系、互为补充 的，在物权受到侵害时，权利人可以采取一种方法，也可采取多种方法。 物权法

37 物权的概念和特征 物权分为所有权和其他物权。民法对这两类物权的保护，在方法上是一致的。但是，由 于两类物权具有不同特点，因此在所有权和其他物权受到侵害以后，权利人提出请求和提起 诉讼的前提是不同的。　　 物权法

38 物权的概念和特征 在所有权受到侵害时，权利人必须根据其所有权受到侵害的事实而提起确认所有权、返 还所有物、停止对所有物的侵害等请求和诉讼。而在其他物权受到侵害时，由于他物权人并 不享有所有权，不能根据所有权提出请求和提起诉讼，而只能根据其对标的物的合法的占有 权而提出请求和提起诉讼。这就是说，他物权人只能根据其合法占有权受到侵害的事实而提 起确认占有、返还占有物、停止对占有物的侵害等请求和诉讼。在民法上，他物权人因合法 占有权而提起的排斥所有人和第三人对占有物的侵害的诉讼，称为“占有之诉”,占 有之诉起源于罗马法。 物权法

39 物权的概念和特征 在罗马法上有占有保护之诉(以保持现存占有为目的的诉讼)、占有回 收之诉(以收回已丧失的占有为目的的诉讼)、占有创设之诉(以创设占有为目的的诉讼)。《德国民法典》沿袭罗马法的规定，设有占有物返还请求权、占有妨害除去权、占有妨害停止请求 权。占有之诉和所有之诉(因所有权受到侵害而提起的诉讼)虽然是两种诉讼，但二者有着 密切的联系。所有人直接占有所有物，当所有物受到侵害时，他既可以提起所有之诉，也可 以提起占有之诉。所有物由他人占有，并在他人合法占有期间受到侵害时，所有人可以基于 其所有权提起所有之诉，占有人也可以基于占有权提起占有之诉。某个权利人在某项财产受 到 侵害时提起所有之诉，但不能证明自己对该项财产享有所有权的，则可再提起占有之诉。和所有权一样，他物权受到侵害以后，他物权人也可以采用债的保护方法，请求不法侵 害人赔偿其所造成的损失。 物权法

40 案例1 问：本案如何处理？为什么？ 某生产基地（被告） 300吨小站大米（后合同）交易给 某供应站（原告）
物权的概念和特征 案例1 某生产基地（被告） 300吨小站大米（后合同）交易给 某供应站（原告） 50吨（先合同）交易给某加工厂（第三人） 出现天灾该基地只生产250吨小站大米，将50吨先给某加工厂，将剩地200吨给了供应站，并承诺再给100吨替代100吨小站大米， 某供应站认为应把250吨都给自己后再用50吨优质大米代替。 问：本案如何处理？为什么？ 物权法

41 物权的概念和特征 案例2 程X （出租方） 好友关系丁X ，因丁帮过程，程欲报答，将自有房屋4间以低价4万卖给程，魏X（租赁方）知道后主张同样价格优先购买，可否？为什么？ 物权法

42 案例3 物权的概念和特征 某养鸡厂由于经营不善决定出售，先向邻县的张三给出要约，要他在3日内付3万元，既可购得，张三及时给予肯定答复，于是凑足3万元，去后发现养鸡厂由本县的李四经营，因为厂主怕张三凑不足钱不买，那么恰好李四又表示要买，于是卖给李四，那张三的权利如何实现？ 能不能主张李四返还养鸡厂？ 物权法

43 案例4 某孤寡老人因受居委会照顾，欲将自有房屋遗赠给居委会，该房的承租人（个体户）知道后主张购买，问： 孤寡老人能不能遗赠？为什么？
物权的概念和特征 某孤寡老人因受居委会照顾，欲将自有房屋遗赠给居委会，该房的承租人（个体户）知道后主张购买，问： 孤寡老人能不能遗赠？为什么？ 物权法

44 物权的概念和特征 思考题： 1.什么是物权？如何界定物权？ 2.我国民法的物权体系？ 3.物权的效力分析？ 物权法

45 物权的概念和特征 参考书目 梁慧星 物权法 法律出版社 王利明 物权法论 法律出版社 温世扬 物权法要论 武大出版社 物权法

46 第三章 物权法 物权法的基本原则 第二节 基 本 理 论 典 型 案 例 相 关 立 法 课 堂 练 习 参 考 链 接 物权法的基本原则
第三章 物权法 基 本 理 论 第二节 物权法的基本原则 典 型 案 例 相 关 立 法 课 堂 练 习 参 考 链 接 物权法

47 一、物权法定主义 物权法的基本原则 物权法定主义包括：第一，物权必须由法律设定。所谓物权不得由当事人随意创设，是指当 事人在其协议中不得明确规定其通过合同设定的权利为物权，也不得设定与法定的物权不相 符合的物权。例如，法律规定以动产设立质押必须移转占有，当事人不得设立不移转占有的 动产质权，否则与现行法律规定不符。第二，物权的内容由法律规定，而不能由当事人通过 协议设定。第三，物权的效力必须由法律规定，而不能由当事人通过协议加以设定。第四， 物权的公示方法必须由法律规定，不得由当事人随意确定。物权法定原则与合同自由原则的 区别体现了合同法与物权法的不同之处。（案例1） 物权法

48 二、一物一权原则 一物一权原则应具有以下几项内容：
物权法的基本原则 一物一权原则应具有以下几项内容： 1.物权的客体仅为独立的特定的物。只有在作为物权的客体 的物具有独立性和特定性的情况下才能明确物权的支配范围，使物权人能够在其客体之上形 成物权并排斥他人的干涉。 物权法

49 物权法的基本原则 2.一个所有权的客体仅为一个独立物。根据一物一权，一个所有权的客体仅为一个独立物， 集合物原则上不能成为一个所有权的客体，而只能成为多个所有权的客体。当然我们说一个 所有权的客体仅为一个特定物，并不是说一个特定物之上的所有人不能为多人，事实上数人 对一物享有所有权，并不指所有权也成为多重所有权，所有权仍然是一个，只不过主体存在 着多人而已。 物权法

50 物权法的基本原则 所有权是一种最终的支配权，决定了所有权的规则只能是一物一权，即一物之上只能存在一 个所有权，而不能是多重所有。如果一物之上可以并存多项所有权，则难以确定物的真正归 属，而且容易发生各种产权纠纷。 物权法

51 根据一物之上只能设置一个所有权的规定，决定了如下几项所有权的规则：
物权法的基本原则 根据一物之上只能设置一个所有权的规定，决定了如下几项所有权的规则： 第一，所有权的弹力性。所有人在其物之上设定他物权，只是对所有权的限制，他物权亦只 是对物享有部分的利益，当他物权消灭以后，所有权的限制也予以解除，这样所有权就恢复 其圆满状态，这就是所有权的弹力性规则。所有权的弹力性规则既是由所有权的支配权表现 出来的，也是一物一权制度的具体引申。也就是说，按照一物一权规则，所有权对其财产保 留最终支配权，而与所有权发生分离的权能在分离期限届满后，最终仍属于所有权人。这一 规则在实践中也是可以广泛应用的。例如，联营法人在解散并清偿完毕债务后，剩余的资产 应当根据股东的股权进行分配，也就是说剩余资产应返还给股东，从而使这些财产的所有权 权能完全复归于股东，这就是所有权弹力性的具体表现。 物权法

52 物权法的基本原则 第二，所有与占有的区别。所有权是对物的独占的支配权，而占有只是对物进行控制的事实 状态。在某物的所有权的归属已经确定的情况下，即使物已经为他人占有，占有人非依法律 规定不能成为所有人。即使是合法占有，占有人只享有占有权，而不能享有所有权。因为一 物之上不能并存两个所有权，占有权并不能成为所有权。由于占有与所有权存在着区别，因 此对占有的保护和对所有的保护也应当区分开来。 物权法

53 物权法的基本原则 第三，在按份共有的情形下，各共有人虽对其份额享有独立的所有权并依据其份额对财产享 有独立的权利，承担相应的义务，但是份额本身并不是单独的所有权。因为按照一物一权规 则，共有权只是一项所有权，而不是多个所有权，各个按份共有人的份额不是一项独立的所 有权。如果认为各共有人对其份额享有单独的所有权，必然形成各共有人分别享有所有权的 状态，则将在一物之上存在多个所有权，且整个共有财产也必然成为无主财产，因此与一物 一权主义是相违背的。一物之上可以存在数个物权，但各个物权之间不得相互矛盾。一物一权主要是指一物之上只 能设定一个所有权，但并不是指一物之上不能设置多个物权。随着所有权权能的发展和物的 使用效率的提高，一物之上设置多个物权，不仅符合所有人的意志，也有利于提高物的利用 效率，促进社会财富的增长。 物权法

54 物权法的基本原则 3.一物的某一部分不能成立单个的所有权。这就是说，按照一物一权原则，物只能在整体上 成立一个所有权，而一物的某一部分如尚未与该物完全分离，则不能成为单独所有权的客体 ，尤其是对于那些附属于主物的从物而言，只能是主物的一部分，如房屋的墙壁和门窗等只 能是房屋的一部分，不能与主物分离。在交易上，主物的所有权发生移转，从物也随之移转 。 物权法

55 物权法的基本原则 根据一物一权原则，同一物之上可以并存数个物权，但各个物权之间不得相互矛盾。在同一 物之上所设定的哪些物权是可以相容、同时并存的呢?一般认为，可以同时并存的物权主要 表现在如下几个方面：第一，所有权与其他物权可以同时并存。所有人虽享有占有、使用、 收益和处分的权能，但这些权能可以根据法律的规定和所有人的意志移转给非所有人享有， 从而在权能分离的基础上使非所有人享有他物权。如在土地所有权之上设定土地使用权、地 上权、地役权等。他物权的存在不仅是符合所有权人的意志的，而且有利于所有权的充分实 现。第二，在同一物之上设定数个担保物权。我国担保法并不禁止在同一物之上设定数个担 保物权。第三，用益物权与担保物权同时并存。例如所有人可将其房屋租赁给他人使用，从 而在此基础上产生租赁权，同时也可在该物之上设置抵押权。不过，由于质权要移转占有， 因此与移转占有的用益物权不能并存。 物权法

56 物权法的基本原则 三、公示、公信原则 (一)公示原则 所谓公示，是指物权在变动时，必须将物权变动的事实通过一定的公示方法向社会公开，从 而使第三人知道物权变动的情况，以避免第三人遭受损害并保护交易安全。物权的变动之所 以要公示也是由物权的性质本身所决定的。因为物权具有排他的、优先的效力。如果物权的 变动不采用一定的公示方法，某人享有某种物权，第三人并不知道，而该人要向第三人主张 优先权时，必然会使第三人遭受损害。 物权法

57 物权法的基本原则 物权公示制度的建立极大地减少了产权变动中的纠纷，从而维护了交易的安全和秩序。公示 制度是物权变动所特有的制度，而债权因不具有优先效果不存在公示，则物权亦不复存在。 例如质权人一旦将质权返还给出质人，由出质人代为占有，或者因丧失对质物的占有而又不 能请求返还，则质权亦将发生消灭。 物权法

58 (二)公信原则 所谓公信，是指一旦当事人变更物权时，依据法律的规定进行了公示，则即使依公示方法表 现出来的物权不存在或存在瑕疵，但对于信赖该物权的存在并已从事了物权交易的人，法律 仍然承认其具有与真实的物权存在相同的法律效果，以保护交易安全。例如甲将乙的房屋登 记在自己的名义下，并将该房屋转让给丙，丙因信赖甲所提出的产权证书等文件，而与甲订 立了房屋买卖合同，则尽管甲不是真正的权利人，但法律上仍承认该项交易所导致的所有权 移转之效果，以保护当事人的利益并维护交易安全。 物权法的基本原则 物权法

59 物权法的基本原则 假如在此情况下确认该项交易无效，则 登记不具有公信力，任何人与他人进行交易时，很难相信通过登记所表现出来的权利，这就 不利于正常交易的进行。再如对动产的占有，根据许多国家的民法规定，可推定占有者享有 权利。由此可见，公信原则实际上是赋予公示的内容具有公信力。公示如不能产生公信力， 其作用必然大为减弱。可见公示与公信是密切联系在一起的。公信原则最早适用于动产物权 ，以后逐渐扩展到不动产物权。 物权法

60 案例1 某大学出售商品房约定：该校教师购买房屋取得产权后，不得擅自出售给外人，如要转让，学校有优先购买权。这种约定合法吗？为什么？
物权法的基本原则 案例1 某大学出售商品房约定：该校教师购买房屋取得产权后，不得擅自出售给外人，如要转让，学校有优先购买权。这种约定合法吗？为什么？ 物权法

61 案例2 物权法的基本原则 甲将自有产权房屋一栋先卖给乙（未登记），后又卖给丙（登记）丙发现乙住进去并已装修，要求其搬出，此时甲已逃跑，诉之法院，法院查明房屋是丁投资建造的，误登记为甲的。 问：本案如何处理？ 物权法

62 第三章 物权法 财产所有权的概述 第三节 基 本 理 论 典 型 案 例 相 关 立 法 课 堂 练 习 参 考 链 接 财产所有权的概述
第三章 物权法 基 本 理 论 第三节 财产所有权的概述 典 型 案 例 相 关 立 法 课 堂 练 习 参 考 链 接 物权法

63 一、财产所有权的概念和本质 财产所有权，是指所有人依法对自己的财产享有的占有、使用、收益和处分的权利。其法律特征表现在：
财产所有权的概述 一、财产所有权的概念和本质 财产所有权，是指所有人依法对自己的财产享有的占有、使用、收益和处分的权利。其法律特征表现在：　　 (一)财产所有权具有内容上的完整性 财产所有权是完整的物权。所有权与其他物权的区别主要表现在，所有人对财产享有占有、使用、收益和处分的完整权利，而其他物权只是具有所有权的部分权能。但财产所有权人享有上述四个方面的权利，并不意味着所有人必须要实际地行使各项权能，他可以将四项权能中的一项或数项权能分离出去由他人享有并行使，从而更好地实现其意志和利益。这种权能分离的方式，不仅反映着社会经济活动的客观要求，而且最大限度地保障了民事主体在物权法律关系中的利益。 物权法

64 (二)财产所有权具有权利主体上的特定性和义务主体的不特定性
财产所有权的概述 (二)财产所有权具有权利主体上的特定性和义务主体的不特定性 　　 财产所有权法律关系中的权利主体是特定的所有权人，所有权人不需要任何其他人的协助，便可通过自己的行为，直接实现对其财产的占有、使用、收益与处分。而所有权法律关系中的义务主体则是不特定的，即该关系中的义务人是除所有人之外的任何不特定的民事主体。这些义务人均负有不作为的义务，未经所有权人同意，不得对所有权人的财产进行占有、使用、收益或处分，否则便构成侵权。由于义务主体是不特定的，因此财产所有权又被称作“对世权”. 物权法

65 财产所有权的概述 (三)财产所有权具有强烈的排他性 财产所有人对其财产享有的所有权，可以依法排斥他人的非法干涉，不允许其他任何人加以妨碍或者侵害。对所有权而言，必须严格实行一物一权主义，即在一物之上只能有一个所有权，不能形成双重所有权。而他物权则在实行一物一权方面并不十分严格，同一物之上可以成立数个物权（如一个所有权与一个他物权或者数个他物权）。当财产所有权受到不法占有或者侵害时，财产所有人有权请求返还原物、停止侵害、排除妨碍或者赔偿损失。 物权法

66 (四)财产所有权的客体仅限于有体物、特定物和独立物.
财产所有权的概述 (四)财产所有权的客体仅限于有体物、特定物和独立物. 民事法律关系的客体十分广泛，大体包括物、行为和智力成果等，它们分别为不同民事法律关系的客体。财产所有权法律关系与其他民事法律关系的一个重要区别，就在于其客体仅限于财物。至于智力成果，则属于知识产权的客体。作为所有权的客体，必须是有体物，而且该物必须是特定的、独立的，如果所有权的客体不能特定，则权利人根本不可能对物形成特 定的支配权。 物权法

67 财产所有权的概述 财产所有权在本质上是一定社会的所有制形式在法律上的表现。财产所有权与所有制的相互关系可以概括为如下两个方面：一方面，财产所有权作为一种法权关系，是由所有制决定的。所有制作为一定社会的基本经济 制度，是该社会生产关系的核心和基础；而该社会的财产所有权法律制度正是出于反映和维护其赖以存在的所有制的目的而建立起来的。从一定意义上可以说，有何种性质的所有制，便要求有与之相适应的何种财产所有权制度，这是阶级社会中各种类型国家在法律调整方面所遵循的共同规律。古今中外，概莫能外。另一方面，财产所有权法律制度作为一定社会的上层建筑，并不是被动地反映该社会的所有制，更重要的是它要为巩固和维护特定社会的所有制服务。以私有制为基础的奴隶社会、封建社会和资本主义社会，其财产所有权立法无一例外地把维护私有 制作为其根本任务；社会主义国家的财产所有权制度，其首要目的是维护生产资料的社会主义公有制，并保护多种经济形式的发展，促进市场经济的繁荣。 物权法

68 财产所有权的概述 二、所有权与财产及产权的区别 财产是英美法所经常采用的概念，但大陆法学者也经常使用财产概念，财产和所有权在很多情况下是可以通用的，但严格地说，财产与所有权的概念是有区别的。表现在：第一，财产可以是有形物也可以为无形物，它是有体物与无体物的总称，然而所有权必须以有体物为客体，一旦所有权的客体包括了无体物，则所有权与其他权利的区分将不复存在。第二，财产并不限于绝对权，可以包括各种权利与利益，也就是说，财产既可以指所有权、其他物权，知识产权，也可能是指债权，从这个意义上说，所有权只是财产的一种形态。 物权法

69 财产所有权的概述 所有权与产权也是不同的。产权又称为财产权，它是指以财产利益为内容直接体现某种物质利益的权利，它是与非财产权相对应的概念。非财产权是指并非以财产利益为内容，而是以人身所体现的利益为内容的、与权利人的人身不可分的民事权利，它主要是指人身权，包括人格权与身份权。财产权包含的内容较为广泛，凡是具有经济价值的权利都可以纳入财产权的范畴。可见，产权是一个上位概念，所有权是一个下位概念。所有权不过是产权的一种。所有权和其他物权制度构成民法中一项相对独立的制度，统称为物权法。而财产权并非一种单一权利，它是多项民事权利的集合，所以财产法是民法中多项制度如物权法、债权法、知识产权法等的集合。物权、债权、继承权等财产权虽都以经济利益为内容，但权利的性质和 特点是根本不同的，权利的内容与保护方法也是完全不同的。可以说，它们相互间个性大于共性。 物权法

70 三、财产所有权的权能 财产所有权包括四项权能，即占有权、使用权、收益权、处分权。 （一）、占有和占有权
财产所有权的概述 三、财产所有权的权能 财产所有权包括四项权能，即占有权、使用权、收益权、处分权。 （一）、占有和占有权 　占有是主体对于物基于占有的意思进行控制的事实状态。占有是对物的一种事实上的控制。对物的控制也称为对物的管领，它需要借助身体与物发生一种外部的接触。但是，占有人必须具有占有的意图，占有人事实上控制或管领了某物。占有尽管是主体对物事实上的控 制状态，但并非在法律上没有意义；相反，占有常常形成一种法律关系。占有人因占有可 能取得占有权甚至所有权，即使不能形成权利的占有，在法律上也可获得保护，故占有具有重要的法律意义。 物权法

71 财产所有权的概述 　　根据占有人是否有权占有某物，可分为有权占有和无权占有。有权占有，是指基于法律或合同的规定而享有对某物进行占有的权利。此种对物可以进行占有的权利，在法律上又称为本权。本权主要包括依合同取得的合同债权(如因保管、租赁合同等而取得对物的占有)、物权(如所有权、用益物权)等。在有权占有的情况下，占有背后通常有本权。占有和本权的关系 表现为当本权受到侵害时，保护占有则具有保护本权的作用。另一方面，本权可以强化占有，保护本权当然可以维护占有人对物的合法占有。总之，在有本权的情况下的占有，称为有权占有，亦称正权原占有。所谓无权占有，是指无本权的占有。如窃贼对赃物的占有，承租人在租赁期届满以后对租赁物的占有。 物权法

72 财产所有权的概述 无权占有通常可以分为二类：善意占有与恶意占有。所谓善意占有，是指不法占有人在占有他人财产时，不知道或者不应当知道其占有是非法的。例如，不知道他人在市场上出售的财产是其无权处分的财产而以合理的价格购买了该财产并对该财产进行占有，占有人占有该财产主观上是善意的。如果占有人明知其无占有的权利或对其有无占有的权利有怀疑，则应为恶意占有。 物权法

73 财产所有权的概述 　　区别善意占有与恶意占有的意义在于：(1)如果占有人在购买由他人无权处分的财产时主观上是善意的，其占有该财产也是善意的，便可以依善意取得制度取得对该财产的所有权。但恶意占有人则不能依善意取得制度取得对财产的所有权。(2)如果占有人基于将财产据为己有的意思，善意、和平、公然、持续不间断地占有某项财产，经过法定的占有时效期间，则可依占有时效制度而取得对其占有财产的所有权。(3)在不当得利的返还上，善意占有人一般只返还现在的利益，对于已经灭失的利益不负返还责任。而恶意占有人在此情况下应负赔 偿的责任。(4)在返还原物时，善意占有人可请求所有人返还其为保管、保存占有物所支付 的费用，并对已经在占有物上所获得的孳息不负返还义务。而恶意占有人在返还原物时，无 权请求所有人返还其支付的费用，并有义务返还其所获得的孳息。 物权法

74 财产所有权的概述 （二）、使用权 使用，是指民事主体按照财产的性能对其加以利用，以满足生产或生活的某种需要。在任何社会经济形态中，人们占有生产资料和劳动产品都不是目的，占有的目的是为了获取物的使用价值或增值价值。所以，不论是所有人还是非所有人，他们占有财产，最终是为了对财产有效地利用或从中获得经济上的利益。这种利用财产的权利，就是使用权。法律上有所有权的人有当然的使用权，但享有使用权的人，并不一定有所有权。 物权法

75 （三）、收益权 财产所有权的概述 收益，是指民事主体通过合法途径获取基于财产而产生的物质利益。收益权是指从财产上获取一定的经济利益的权利。在民法上收益主要是指孳息。 物权法

76 所谓孳息 财产所有权的概述 　所谓孳息是指财产上产生的收益。孳息分为两种：(1)天然孳息，是指原物因自然规律而产生的，或者按物的用法而收获的物，如母鸡生蛋、树上结果。天然孳息可以是自然的，也可以是人工的(例如从羊身上剪下的羊毛等)。但是人工产生的物必须不是对出产物进行改造加工，例如将牛乳制成乳酪，就不是天然孳息。(2)法定孳息，是指根据法律的规定，由法律关系所产生的收益，如出租房屋的租金、借贷的利息。法定孳息是由他人使用原物而产生的。自己利用财产得到的收益以及劳务报酬等，不是法定孳息。天然孳息在没有与原物分离之前，只能由原物所有人所有。在孳息(天然的、法定的)产生以后，如果法律或合同没有特别规定，则就由原物所有人所有。如果原物已移转占有，依照法律或合同的规定也可以由产生孳 息时的合法占有人所有。但是，占有人必须依据法律和合同的规定收取孳息。原物所有权移转以后，对孳息的取得权也随之移转，物的原所有人无权请求新所有人返还物的孳息。 物权法

77 （四）、处分权 财产所有权的概述 　　所谓处分权，就是所有人对财产(生产资料和劳动产品)进行消费和转让的权利。对财产的消费 (包括生产和生活的消费)属于事实上的处分，对财产的转让属于法律上的处分，两者都会导 致所有权的绝对或相对消灭。所以，处分权决定了财产的归属，它是所有权区别于他物权的一个重要特征。 物权法

78 财产所有权的概述 处分权是由物具有交换价值决定的，法律上的处分意味着物的转让。处分权是财产所有人最 基本的权利，也是财产所有权的核心内容。因此，在通常情况下，处分权是由财产所有人来亲自行使的。但是处分权作为所有权的一项权能，也是可以基于法律规定和所有人的意志而与所有权分离的。处分权的分离并不一定导致所有权的丧失。 物权法

79 财产所有权的概述 占有、使用、收益和处分，构成了完整的财产所有权的四项权能。财产所有人可以将这四项权能集于一身统一行使，也有权将这四项权能中的若干权能交由他人行使，即财产所有权的四项权能与财产所有人相分离。在社会生活中，财产所有人正是通过这四项权能与自己的不断分离和回复的方式，来实现其生活和生产的特定目的。因此，财产所有人将其财产 所有权 中的四项权能暂时与己相分离，并不产生丧失其财产所有权的后果，而是财产所有人行使其 权利的有效形式。例如，国家将国有土地使用权出让给公民或者企业，并不丧失国有土地所有权，而是借助于出让关系，最大限度地发挥国有土地的价值，并获得良好的效益。 物权法

80 财产所有权的概述 四、财产所有权的行使 财产所有权的行使，是指民事主体依照法律规定实现所有权各项权能的行为。财产所有权的行使方式可以分为所有人直接行使和授权他人行使两种。 物权法

81 财产所有权的概述 （一）、所有人直接行使 所有人直接行使，是指财产所有权人在法律允许的范围内直接对其财产行使占有、使用、收益和处分的权利。所有人在行使其财产所有权时，一般并不需要义务人的积极帮助行为，便可实现自己对财产的自主支配，从而满足其生产或生活的需要。 物权法

82 财产所有权的概述 （二）、所有人授权他人行使 　　所有人授权他人行使，是指财产所有人根据法律规定或合同约定 ，授权他人 依法占有、使用、收益或处分自己的财产，从而使所有权权能与所有权分离。这种方式，有利于最大限度地发挥财产的经济效益和社会效益，同时从根本上实现了财产所有权人的意志和利益。 　　尽管所有人在法定范围内有权依自己的意志行使所有权，但所有人在行使所有权的过程中，必须遵守法律、法规和社会公德。同时，必须以善意的方式行使所有权，不得滥用所有权，致他人损害。例如，在自己使用的土地上挖洞而使他人的房屋有倒塌的危险，此种滥用权利的行为将构成侵权，行为人应承担民事责任。 物权法

83 五、财产所有权的移转 （一）、所有权移转概述
财产所有权的概述 五、财产所有权的移转 （一）、所有权移转概述 所有权的移转，是指所有权从原所有人手中转移到新的所有人手中。所有权移转的完成 ，通常意味着一个商品交换过程的结束。所有权从何时移转，即从何时开始一方当事人(原所有人)丧失其对财产的所有权，同时另一方当事人成为财产的新的所有人，这是直接关系 到交换当事人的合法权益和商品交换秩序的重要问题。　　 物权法

84 财产所有权的概述 所有权移转的问题，通常是由当事人在合同中约定的。但是，当事人约定的有关所有权 移转问题的内容(如履行方式、履行期限等)，并不能代替具体确定所有权的移转时间的标准。所以，我国法律为了保护当事人的合法权益和稳定社会经济秩序，根据动产和不动产的不同特点，规定了确定所有权移转时间的不同规则。 物权法

85 财产所有权的概述 （二）、动产所有权因交付而移转 我国《民法通则》第72条规定：“按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权 从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外”。动产所有权的移转以交 付为标准，就是说，当事人虽然就动产所有权移转的问题达成了协议，但在尚未实际交付标 的物以前，所有权并不移转。 物权法

86 财产所有权的概述 在法律上，交付是指将物或所有权凭证移转给他人占有的行为。由于在交付之前，当事 人之间存在着移转所有权的协议，因而财产一经交付，便发生移转所有权的效果。应该指出，因交付而发生所有权的移转，要求交付行为完全符合合同的约定。否则，不能视为已经交付，不导致所有权移转。接受标的物的一方可以要求对方继续按合同规定履行交付义务或追究其违约责任。财产已经交付，但是当事人约定财产所有权转移附有条件的，在所附条件未成就前，财产所有权也不转移。因交付而移转动产所有权，只是法律对动产所有权移转时间的一般规定，属于任意性规 范。当事人可以通过对动产所有权移转时间的特别约定而排除这一规定的适用。例如，当事人可以特别约定，买卖合同成立时，由出卖人继续占有财产，并视为财产已经交付。财产由 第三人占有时，当事人也可以约定，由所有人将其对于第三人的要求返还原物的请求权让与买受人，以代替交付。 物权法

87 财产所有权的概述 关于所有权依交付而移转的规定，《民法通则》第72条并没有区分种类物和特定物，而 统一规定“财产所有权从财产交付时转移”。其原因是，在实际生活中，买卖合同的标的物 大都是种类物，因而该规定符合绝大多数情况，而且也简便易行。但是，关于特定物所有权 的移转时间，在理论上仍然是值得探讨的问题。　　 物权法

88 财产所有权的概述 特定物具有单独的、不可代替的特征。在特定物买卖成立后，仍然适用所有权依交付而 转移的规定，不利于保护第一个买受人的合法权益。因为，出卖人在订立买卖合同以后，仍享有对特定物的所有权，如果他将该物再卖给他人，虽然他对第一个买受人构成违约行为， 但不构成侵权行为。而第一个买受人在法律上既无权请求已受领了标的物的第二个买受人返还财产，也无权请求确认第二个买卖合同无效，因为他既不享有所有权，也不能因其债权而 享有优先权。所以，他只能根据出卖人的违约行为，请求出卖人赔偿损失和承担其他违约责任。这样，很可能会助长出卖人违反诚实信用原则，将一物数卖，甚至投机取巧、买空卖空，影响社会商品经济秩序的稳定。 物权法

89 财产所有权的概述 如果特定物的买卖不是从交付时起，而是从合同成立时起移转所有权，出卖人就不能再 以该特定物为标的物而与他人订立买卖合同，否则将构成对第一个买受人(新的所有人)的所 有权的侵犯。因为第一个买受人在合同成立以后，已成为标的物的所有人，出卖人将该财产 再转卖给他人，实际上是出卖他人的财产。同时，第一个买受人也可以依据其所有权，请求 确认第二个买卖合同无效。的物从合同成立时起移转以后，如果合同没有特别约定，则出卖人不再承担交付义务 。但是，他依法负有将标的物返还给所有人的义务。如果合同规定了交付标的物的期限，这 个期限只能视为出卖人对标的物的合法占有期限，超过了期限，出卖人继续占有标的物，就 构成非法占有。对于买受人来说，因为他已成为所有人，因此他可以依据其所有权随时请求 出卖人返还财产。　　 物权法

90 财产所有权的概述 特定物从合同订立时起转移所有权，可以更好地督促当事人行使权利和履行义务。因为 所有权已经移转给买受人，标的物的意外毁损灭失的风险责任自然也同时移转给买受人，买 受人只有及时领取标的物，才能避免更大的风险和支付更多的保管费用。对于出卖人来说， 他在法律上已不享有对标的物的所有权，而只享有占有权。如果合同没有特别规定，他不能 随意使用特定物并获取收益，更不能使特定物价值减少，否则就是对所有人的所有权的侵犯 。 物权法

91 （三）不动产所有权的移转必须符合法定的形式要件
财产所有权的概述 （三）不动产所有权的移转必须符合法定的形式要件 不动产物权的取得、消灭和变更，非经登记，不能产生法律效力。因此，不动产物权的 移转必须符合法定的形式要件，这一主张为大多数国家的民法所采纳。　 物权法

92 财产所有权的概述 根据我国法律规定，土地使用权可以依照法律的规定转让，但土地不得买卖，因此法律上不存在土地所有权的移转问题，依法能够移转的不动产主要是房屋。根据国务院1983年12 月发布的《城市私有房屋管理条例》第6条的规定，“房屋所有权移转或房屋现状变更时，须到房屋所在地房管机关办理所有权移转或房屋现状变更登记手续”。在达成城市私有房屋 买卖协议后，卖方须持房屋所有权证明和身份证明，买方须持购买房屋的证明信和身份证明，到房屋所在地的房管机关办理所有权移转登记手续，才发生所有权的移转。因赠与和其他 方式移转房屋所有权时，也适用这一规定。所以，房屋所有权应从登记过户手续办理完毕时起移转。当事人办理完登记过户手续以后，如果房屋继续由原所有人和第三人占有，则占有人仍 负有交付房屋的义务。占有人超过规定期限不履行该义务的，视为非法侵犯他人的房屋所有权，所有人依法可对其提起诉讼或提出请求。 物权法

93 六、财产所有权的消灭 （一） 财产所有权消灭的原因
财产所有权的概述 六、财产所有权的消灭 （一） 财产所有权消灭的原因 财产所有权的消灭，是指因某种法律事实的出现，而使财产所有人丧失了所有权。导致财产所有权消灭的原因，大致有如下几种： 1、所有权客体灭失 这是指作为所有权客体的财产因各种原因而不复存在。例如，因自然灾害、生活消费、生产 消耗等事实或行为引起的财产所有权客体的灭失。 物权法

94 2、所有权主体消灭. 3、所有权被依法转让. 这是指因财产所有权人主体资格的丧失，导致其享有的财产所有权的消灭。
财产所有权的概述 2、所有权主体消灭. 这是指因财产所有权人主体资格的丧失，导致其享有的财产所有权的消灭。 3、所有权被依法转让. 这是指财产所有权人通过法律行为处分其财产，自愿将其享有的财产所有权转让给他人 。 物权法

95 财产所有权的概述 4、所有权被抛弃 这是指财产所有权人在法律规定的范围内自愿放弃自己对某项财产的所有权。例如，公民丢弃某项财物，放弃继承的财产等等，从而导致其不再享有对被弃财产的所有权。 5、所有权被依法强制消灭 这是指国家依照法律规定，为了社会公共利益的需要，采用依法征收或国有化等措施，有偿或无偿地迫 使所有权人转移其享有的财产所有权。 物权法

96 财产所有权的概述 （二）财产所有权消灭的后果 财产所有权的消灭，会导致所有权的绝对消灭和相对消灭的后果。在财产所有权绝对消灭的情况下，该财产已不复存在，任何民事主体便都不能拥有对该 财产的所有权。在财产所有权主体消灭、财产所有权被依法转让、被依法征收等情况下，只是发生相对消灭的后果，一方丧失了财产所有权，但同时另一方则取得了对该项财产的所有权。 物权法

97 财产所有权的概述 七、财产所有权的种类 所有权的种类就是指所有权的不同类型，所有权的种类是对所有制形式的反映。在我国，所有权的形式主要有国家所有权、集体组织所有权和公民个人所有权，这是我国现阶段财 产所有权的三种基本形式。尽管这几种所有权都体现了社会主义公有制的特点，但是它们又反映了不同所有制的性质和要求，在法律上也具有不同的特点。这些特点不仅表现在权利主体的区别上，而且也表现在客体的范围上(如土地只能为国家和集体组织所有，不能为个人 所有)和权利的行使方式上(如国家所有权要借助与行政相关的职能活动来行使)。这些区别 也是划分不同所有权形式的依据。 物权法

98 财产所有权的概述 (一)、国家所有权 1、国家所有权概述 在我国，社会主义国家不仅是国家政权的承担者，而且是国有财产的所有者。社会主义 国家所有权作为社会主义条件下的一种所有权形式，是国家对国有财产的占有、使用、收益 和处分的权利，国家所有权本质上是社会主义全民所有制在法律上的表现。　　 全民所有制是社会全体成员共同占有社会生产资料的一种所有制形式。由于现阶段不可 能由社会全体成员直接占有社会生产资料，单个社会成员也不可能代表全体社会成员支配生 产资料，因此，必须通过一个社会中心来实现对全民的生产资料进行支配。在国家依然存在 的 情况下，这个社会中心只能是国家。公有制的建立，使社会主义国家能够按照全体人民的共 同利益，对全民所有制领域的经济活动进行统一领导和必要的管理，因此，社会主义全民所 有制在法律上表现为国家所有权，有其客观的必然性。 物权法

99 财产所有权的概述 国家所有权作为一种法律关系，它是在全民所有制基础上，由特定的权利主体(国家)和 不特定的义务主体(任何公民和法人)之间组成的权利和义务关系。国家对国有财产享有排他 的支配权，任何个人和组织都不能以国家财产在经济上属于全民所有为根据，而在法律上 主张对国有财产的所有权。社会主义国家代表全民享有并行使国家所有权，最终是为了不断 满足广大人民的物质和文化生活需要，实现全体人民的共同利益。因此，国家所有的财产就 是全体人民的共同财产。当然，国有财产要充分体现社会成员共同占有的性质，还有赖于社 会主义民主的充分发扬和民主制度的健全。　　 物权法

100 财产所有权的概述 在确认和保护国家所有权方面，我国民法起着极为重要的作用。民法不仅确认国家所有 权和全民所有制企业的经营权，明确国家和企业对国有财产享有的财产权利的内容，规定国 家所有权的客体范围和行使国家所有权的一般准则，而且以其特有的方法保护着国有财产的 完整，保障着国有财产的增值。《民法通则》第73条规定：“国家财产神圣不可侵犯，禁止 任何组织或者个人侵占、哄抢、私分、截留、破坏。”任何侵犯国有财产的行为，都直接违 反了民法的规定，应依法追究行为人的民事责任和其他法律责任。 物权法

101 财产所有权的概述 民法对国有财产的保护具有如下特点：　　 (1)国有财产受到侵犯后，民法赋予国有财产的管理机关和企事业单位以请求不法行为 人停止侵害、排除妨碍、消除危险、返还原物、恢复原状、赔偿损失的权利，从而保护国 家所有权。国有财产的管理机关和企事业单位可以直接向不法行为人行使请求权，也可以通 过诉讼程序使 不法行为人承担民事责任。运用民法保护所有权的方法，既能有效地制裁侵害国有财产的行 为人，又能在国有财产受到损失之后，及时补偿国家所受的损失。 物权法

102 财产所有权的概述 (2).民法对国有财产的保护，不仅注重静态的财产关系，而且更强调对动态财产关系的保 护。随着我国经济体制改革的深入和商品经济的发展，国有财产进入民事流转领域的范围日 益扩大，财产关系从静态向动态发展。因此，运用民法的债权制度，保护在国有资产之上形 成的债权关系，运用不履行债的责任方式，督促义务人履行义务和保障国家财产权利的实现 ，也是保护国有财产的重要措施。2由于民事关系广泛渗透于国家和全民所有制企业之间的关系之中，民法通过对企业 经营权的保护，以及保护承包、租赁等具有债的性质的关系，能够强化对国有财产的合理利 用，保障国有财产的有效增值。 物权法

103 财产所有权的概述 2、国家所有权法律关系 社会主义国家所有权，最初是在无产阶级夺取政权以后，通过国有化措施而产生的。新中国成立以后，根据马克思主义关于“剥夺剥夺者”的原理，运用法律措施在全国范围内没 收了官僚资本，把原来属于国民党政府和官僚资本家的工厂、铁路、矿山、银行、邮电、航 运、港口等重要财产，收归国家所有，变为社会主义的国营企业。在社会主义改造时期，党 和国家根据我国的具体条件和民族资产阶级的特点，对民族资本通过赎买的办法实行了国有 化，逐步将民族资产阶级占有的生产资料转化为国营企业的财产。国家通过生产和扩大再生 产，凭借国家政权的强制力向负有纳税义务的单位或个人征税，直接从事民事活动，依法征用，以及将无主财产和无人继承的财产收归国有等，使国有财产得以不断 产生和发展。上述各种方式都是取得国家所有权的方式。　　 物权法

104 财产所有权的概述 国家所有权作为一种法律关系，权利主体是国家，义务主体则是除国家以外的任何不特 定的组织和个人。这些组织和个人都负有不侵犯国有财产的义务。作为权利主体的国家，同时也是国家行政权的主体，但是国家在行使其权利时，其作为两种不同性质的主体身份是可以分离的。国家作为所有权主体和行政权主体的分离，是促使政企职责分开、发展社会主义市场经济的必要条件。　　 物权法

105 财产所有权的概述 国家在行使所有权时，可以将其所有权的权能转移给社会组织和个人享有，但任何组织 和个人都不得成为国有财产的所有人。同样，国家的各个机构，无论其属于哪一个行政层次，都只是代表国家行使所有权的机关，其本身并不是所有人。如果认为从中央到地方的各级 政府部门都是国有财产的所有人，则必然导致将统一的国家所有权分割为中央政府所有权、地方政府所有权和部门所有权，这会从根本上改变我国全民所有制的性质。 物权法

106 财产所有权的概述 国家所有权的客体，是指国家所有权的对象。根据我国法律的规定，国家所有权的客体包括：(1)国有的土地、矿藏、水流、森林、草原、荒地、渔场等自然资源；(2)由全民所有 制企业占有的固定资产和流动资金，以及银行、铁路、公路、港口、邮电通讯、广播设施等 ；(3)军事设施、水库、电站等；(4)国家所有的文化教育、卫生、科学、体育设施和文物古 迹、风景游览区、自然保护区等；(5)国家在国外的财产；(6)不能证实属于集体或个人所有 的财产，等等。这些财产有的只能作为国家所有权的客体，即为国家专有，而不能成为集体 组织或公民个人财产所有权的客体，如矿藏、水流、邮电通讯、军事设施等。可见 ，相对于 集体组织财产所有权和公民个人财产所有权而言，国家所有权的客体具有广泛性。也就是说 ，任何财产都可以成为国家所有权的客体，但不一定能够成为集体组织和公民个人所有权的 客体。但国有财产的广泛性的特征并不意味着对集体组织的财产可以随意“拔高升级”，使 之转化为国有财产，更不意味着对于集体组织和公民个人的财产，国家可以任意通过国有化而取得。 物权法

107 财产所有权的概述 国家所有权的内容，是指国家对全民财产享有占有、使用、收益和处分的权能。在社会 主义条件下，国有财产的广泛性、国有财产的占有主体的多重性，使国家所有权的内容 较之于其他所有权(如集体组织所有权等)要复杂得多，但是，其内容基本上也可以用四项权 能加以概括。国家享有的某些权利，如对财产的管理作出规定、监督财产的使用和处分等， 都可以视为国家所有权派生的权利。由于国家既是政治权力的承担者，又是财产的所有者， 因此，从表面上看国家所有权的内容似乎是由国家自身决定的，谁也不给作为所有人的国家 规定行使权利的限度。实际上，国家对全民财产的所有权的内容是由全民所有制关系的内容 决定的，并受其制约。国家所有权的取得和行使也必须合法。国家既不能在法律之外，依自 己的意志随意创设所有权，也不能在行使所有权的过程中与法律相抵触。国家不得凭借其权 力任意规定国有财产的范围以及对国有财产所享有的权利。国家所有权和其他类型的所有权 一样，在行使中都是平等的。 物权法

108 财产所有权的概述 3、国家所有权的行使 国家所有权属于国家，它是通过占有国有财产的各级国家机关和企事业单位来行使的。为了实现国家所有权的内容，国家要通过其创设的国家机关和组织颁布各种规范性文件，制定和落实计划，对经济生活进行必要的监督和调节，并由国有企业对国有财产进行经营管 理。国家可以将其财产转移给集体组织、公民和外国投资者使用，如将国有土地使用权转移 给他人使用，从而获取一定的经济利益并充分发挥物的效用。国家也可以特殊的民事主体的身份，以国库的财产为基础从事某些民事活动，如发行国库券、从事对外贸易活动等。国家 机关和企事业单位以及国家本身在行使国家所有权过程中，都必须遵循民法的规定。　　 物权法

109 财产所有权的概述 国家所有权的行使方式与经济体制有着密切的联系。我国长期以来，受“左”的思想影 响，把国家所有等同于国家机构直接经营，政府机构包揽了企业应享有的权利，从而在经济 体制上形成了一种同社会生产力发展要求不相适应的僵化模式，压抑了企业和广大职工的积极性、主动性和创造性，阻碍了经济的发展。因此，我国经济体制改革的一个重要内容，就 是要改变原有的国家所有权的行使方式，实行国家所有权和企业经营权的适当分离，从而搞 活企业，建立社会主义市场经济运行体制。　　 物权法

110 财产所有权的概述 从建立现代企业制度，发挥社会主义市场经济巨大作用的需要出发，国家应将其占有、 使用、收益和处分的权能适当分离给企业，由企业依法享有作为独立的市场主体的经营权。在国家所有权和企业经营权适当分离后，国家作为财产所有者，原则上不再直接经营国有财 产。但国家要通过法律和行政监督等措施，促使企业合理地使用国有财产并提高财产的使用 效益。同时，国家作为所有人，依法享有一定的收益和处分权。企业作为独立的商品生产者 和经营者，作为具有一定权利义务的法人，则实际行使国家所有权的各项权能。 物权法

111 财产所有权的概述 为了加强对国有资产的管理，确保国有资产保值增值，巩固和壮大国有经济，国务院于 1994年颁发了《国有企业财产监督管理条例》，该条例明确规定：国务院代表国家统一行使 对企业财产的所有权，国务院授权有关部门或者有关机构，对指定的或者其所属的企业财产 的经营管理实施监督。根据国务院的授权，省、自治区、直辖市人民政府可以确定有 关部门 或者有关机构，对指定的或者其所属的企业财产的经营管理实施监督，但对企业财产的监督 管理应实行政企职责分开，政府的社会经济管理职能和国有资产所有者职能分开，企业财产 的所有权与经营权分离，投资收益和产权转让收入用于资本的再投入，实行资本保全和维护 所有者权益，企业应独立支配其法人财产和独立承担民事责任。该条例的颁布和实施， 进一步增强了国有企业活力，发挥了国有经济在社会主义市场经济中的主导作用。 物权法

112 财产所有权的概述 对国家所有权实行保护是我国各个法律部门的重要任务。我国宪法明确规定：“社会主 义的公共财产神圣不可侵犯。”我国《民法通则》根据宪法的精神也明确规定：“国家财产 神圣不可侵犯，禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、私分、截留、破坏。”这里，所谓侵占 ，是指非经国家的授权或者是国家机关的同意，而占有国有财产。例如，未经批准使用国有 土地和自然资源，抢占国有房屋和其他财产，挪用公款，化公为私，或以权谋私，侵吞国家 财产等。所谓哄抢，是指故意以非法手段抢占国家财产，例如趁国有企业关停并转之机而哄 抢财物。所谓私分，是指未经批准而将国有财产分配给个人或组织所有。例如，巧立名目，滥发奖金和实物等。所谓截留，指将应上交给国家的利税以各种手段不交或少交。所谓 破坏，是指以非法手段直接损害国有财产，如滥挖矿床、滥伐林木、捕杀珍稀动物、盗掘古墓、毁损古迹等。上列各种违法行为，都侵犯了国家财产所有权，应依法追究行为人的民事责任。对国有财产的保护，还应注重对动态利益的保护，要重视保护国有资 产的利益，保障国家所有权在经济上的实现。 物权法

113 （二）劳动群众集体组织所有权 1、劳动群众集体组织所有权的概念和特征
财产所有权的概述 （二）劳动群众集体组织所有权 1、劳动群众集体组织所有权的概念和特征 我国宪法规定，中华人民共和国的经济制度是生产资料的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制，集体所有制经济是我国公有制经济的重要组成部分。我国《民法 通则》第74条规定：劳动群众集体组织的财产属于劳动群众集体所有。在我国，集体所 有权是指劳动群众集体组织占有、使用、收益和处分其财产的权利，它是劳动群众集体所有 制在法律上的表现。 物权法

114 劳动群众集体组织所有权的特征可以从以下三个方面来看：
财产所有权的概述 劳动群众集体组织所有权的特征可以从以下三个方面来看： 第一，劳动群众集体组织所有权的主体。　　 劳动群众集体组织所有权没有全国性的统一的主体。各个劳动群众集体组织都是独立的 集体所有权的主体。它们相互之间是平等的相互合作关系，集体组织大都是具有法人资格的主体。在法律上，劳动群众集体所有的财产和集体组织成员的个人财产是分开的。集体组织的某个成员或某部分成员都不能成为劳动群众集体组织所有权的主体。可见，集体的概念在 民法上有特定的含义，它并不包括各种不具有法人资格的团体(如合伙等)。劳动群众集体组 织所有权不同于各种非法人团体的财产权。 物权法

115 财产所有权的概述 第二、劳动群众集体组织所有权的客体。　　 依法归劳动群众集体所有的土地，是劳动群众集体组织所有权的重要客体，在我国实行 土地全民所有和集体所有两种形式。我国《宪法》第10条规定：“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自 留地、自留山，也属于集体所有。”根据农业生产组织体制的变化，并从有利于管理和经营 土地出发，《民法通则》第74条规定：“集体所有的土地依照法律属于村农民集体所有， 由村农业生产合作社等农业集体经济组织或者村民委员会经营、管理。已经属于乡(镇)农民 集体经济组织所有的，可以属于乡(镇)农民集体所有。”集体所有的土地，由县级人民政府 登记造册，核发证书，确认所有权。　　 物权法

116 财产所有权的概述 第三 .劳动群众集体组织所有权的内容。　　 劳动群众集体组织所有权的内容是指集体组织对它所有的财产享有占有、使用、收益 和处分的权利。一般来说，劳动群众集体组织所有权的各项权能都是由集体组织自己行 使的 ，但是根据生产和经营活动的需要，某个集体组织也可以将其所有权的权能转移给个人行使。 物权法

117 财产所有权的概述 除土地之外，集体组织的财产还包括集体所有的企业商店、农场、林场、牧场、渔场、建筑物、水库、农田、水利设施、文化教育设施等各类动产和不动产。除了依法应属于国家 专有的财产以外，一般的生产资料和生活资料都可以成为劳动群众集体所有 物权法

118 财产所有权的概述 2、劳动群众集体组织所有权的行使和保护 . 我国《宪法》第17条规定：“集体经济组织在遵守有关法律的前提下，有独立进行经济 活动的自主权。”集体经济组织是自负盈亏的生产经营组织，依照法律的规定，它有权因地 制宜地从事生产经营活动，有权决定其生产经营方式，有权独立自主地参与各种民事流转活动，对其在生产经营活动中取得的收益，在照章纳税以后，有权就盈余部分独立进行支配。对于农村集体所有的宅基地、自留山、自留地，集体组织的管理机构有权进行统一规划，或根据实际情况合理调整。集体组织在行使其财产所有权时，必须遵守法律和国家计划，认真实行民主管理。在生产和分配活动中要兼顾国家、集体和个人三方面的利益。 物权法

119 财产所有权的概述 在我国，城乡集体组织的种类很多，因此集体所有权的形式也是多样的。在农村，存在着地区性合作经济组织。如乡、村举办的集体企业和农民的联营企业以及其他形式的合作企业、供销合作社和信用合作社等。在城镇，有劳动群众联合兴办的各种工业企业、商业企业、运输企业、修理和服务性企业以及医院、幼儿园、托儿所、艺术团体等事业单位。集体所 有权的存在和发展，是我国社会主义初级阶段提高社会生产力和人民物质文化生活水平的客观需要。 物权法

120 财产所有权的概述 劳动群众集体所有的财产，是我国社会主义公共财产的重要组成部分，受国家法律的保 护。我国宪法规定，社会主义公共财产神圣不可侵犯，其中包括劳动群众集体组织所有的财 产。根据宪法规定的原则，我国《民法通则》第74条明确规定：“集体所有的财产受法律保 护，禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、私分、破坏或者非法查封、扣押、冻结、没收”。 任何单位和个人不得非法干预集体组织的内部事务，不得以任何借口平调、挪用、侵吞或私 分集体所有制企业的资金、利润、厂房、设备、原材料产品等一切资产，不得无偿调动集体 所有制企业的劳动力。对于侵犯集体所有制企业的合法权益的行为，企业有权予以抵制，或 依法提起诉讼和提出请求。我国民法保护所有权的确认产权、返还原物、恢复原状、排除妨害、赔偿损失等方法，也是保护集体所有权的重要措施。除民事制裁外，必要时还应根据侵犯集体财产的不同程度和细节，另行追究不法行为人的行政责任或刑事责任。　　 物权法

121 财产所有权的概述 在切实保障集体组织所有权的同时，还必须完善现有的集体经济组织形式，使现有的集 体企业逐渐向现代企业过渡。目前，在集体企业内产权归属不清问题十分严重，例如，某些 城镇集体企业最初是由合伙人出资形成的，企业盈利后强制偿还了合伙人投资财产，使合伙人退出企业，从而，使这些企业已 不再是合伙人所有的企业。某些企业最初由政府和国有企业创办，通过借贷经营方式，依靠 免税 及税前还贷等优惠条件，积累财产而最终形成集体企业。由于我国法人所有权制度不健全， 因此这些集体企业在所有权归属问题上很不明确，这就需要通过建立现代企业制度，逐步明 确产权，并建立适应市场经济需要的经营机制。 物权法

122 财产所有权的概述 （三）社会团体所有权 社会团体所有权是指各类社会团体对其财产享有的占有、使用、收益和处分的权利。在 我国，社会团体种类很多，包括人民群众团体、社会公益团体、文艺团体、学术研究团体、 宗教团体等。我国《民法通则》第77条规定：“社会团体包括宗教团体的合法财产受法律保 护。”任何组织和个人都不得随意侵占、破坏社会团体的合法财产。 物权法

123 社会团体在行使所有权时，必须遵循国家的法律和政策，不得超越登记批准的业务范围及活动地区进行活动。
财产所有权的概述 宗教团体作为社会团体的一种，依法享有财产所有权。根据有关政策的规定，宗教团体 的房屋和其他财产属于宗教团体所有，教会人员、僧尼、道士等一般只有使用权，而无 权出 卖、抵押或相互赠送。法律保护各类社会团体的财产所有权，这对于切实贯彻党和国家 的各项 政策包括宗教政策，发展我国的科学文化教育事业，促进国家的安定团结，发展国际间 的交往等，都是十分必要的。 社会团体在行使所有权时，必须遵循国家的法律和政策，不得超越登记批准的业务范围及活动地区进行活动。 物权法

124 （四）公民个人所有权 1、公民个人所有权的概念
财产所有权的概述 （四）公民个人所有权 1、公民个人所有权的概念　　 公民个人所有权是公民依法享有的占有、使用、收益和处分其生产资料和生活资料的权利，是公民个人所有制在法律上的表现。在任何社会条件下，所有权的存在必然导致个人所有权的存在。如果消灭了财产的个人 所有，使一切财产都成为公有财产，则所有权概念本身也就失去了存在的意义。在社会主义阶段，公民个人所有权具有其客观存在的必然性。马克思和恩格斯指出：“共产主义并不剥夺任何人占有社会产品的机会，它只剥夺利用这种占有去奴役他人劳动的机会。”把个人所有 与社会主义对立起来是不正确的。在我国社会主义初级阶段，个人财产不仅不能消灭，而且 必须在法定范围内稳定地发展，这样方能推动竞争和市场的发展，以繁荣我国的社会主义商品经济。在我国，公民个人所有权分为两类：即公民个人生产资料所有权和公民个人生活资料所有权。 物权法

125 财产所有权的概述 公民个人生产资料所有权包括： (1)个体工商户和农村承包经营户对其生产资料依法享 有的所有权。个体工商户和农村承包经营户占有生产资料，并不是把这些生产资料当做奴役和剥削他人的手段，而是以这些生产资料为基础，主要依靠个体劳动从事商品生产和交换活 动，或者为社会提供劳动服务。他们用自己的劳动所获得的产品和收入，在依法交纳各种税 费以后，应归其个人所有。当然，一些个体工商户和农村承包经营户也雇请帮手，其收入在 一定程度上具有剥削性质，但他们主要还是自食其力的公民。他们的生产经营活动与公有制 经济发生着各种联系，并且受公有制经济的制约。 物权法

126 财产所有权的概述 (2)私营企业的投资者对其财产依法享有的所有权。根据《私营企业暂行条例》第2条的规定，私营企业是指企业资产属于私人所有 ，雇工8人以上的营利性经济组织。由于私营经济已成为我国公有制经济的有益的补充，因 此对私营经济实行引导、监督和管理，使其健康发展，保障私营企业的合法权益，是我国的 一项重要政策。私营企业包括独资、合伙和有限责任公司三种形式。各种私营企业的投资者 对其投资的财产、工资收入和税后利润分配所得依法享有所有权，其财产可以依法继承。私 营企业在生产经营活动中有权对核准登记的名称享有专用权；有权在核准登记的范围内自主 经营；有权决定企业的机构设置，招用或辞退职工；有权决定企业的工资制度和利润分配形 式，有权按照国家价格管理规定，制订企业的商品价格和收费标准；有权订立合同、申请专利、注册商标。 物权法

127 财产所有权的概述 但在生产经营活动中应当遵守国家的法律、法规和政策，依法纳税并服从国 家有关机关的监督管理。公民个人生活资料所有权，是指公民对其生活资料依法享有的占有、使用、收益和处分 的权利，我国社会主义生产的根本目的，是不断满足公民的物质和文化生活需要。由于公有 制的建立，在社会产品的分配上努力实行“各尽所能、按劳分配”的原则，因而每个公民取 得的生活资料的多寡，主要应由其提供的劳动的质量和数量来决定。由于我国现阶段私 有经济的客观存在，公民也可以凭借其私有的生产资料依法获取收益，以此取得生活资料， 但是他们不得牟取非法所得。根据我国宪法和民法通则的规定，公民个人生活资料所有 权的客体主要包括公民依法取得的收入、储蓄、公民自有的房屋、法律允许公民所有的其他 合法财产。随着生产的发展，人们生活水平的提高，个人生活资料所有权的客体范围也将不断扩大。 物权法

128 财产所有权的概述 2、公民个人所有权的行使和保护 我国《民法通则》第75条规定：“公民的合法财产受法律保护，禁止任何组织或个人侵 占、哄抢、破坏或者非法查封、扣押、冻结、没收”。公民依法对其所有的生产资料和生活 资料享有完全的占有、使用、权益和处分的权利。公民在法律规定的范围内行使其生产资料 所有权，从事正当的生产经营活动，或利用其生活资料满足个人的需要，都受法律的保护。 任何单位和个人都不得以任何方式无偿平调公民的财产。对于各种非法摊派和收费，公民有 权予以拒绝。公民在其所有权受到侵犯时，有权要求侵权行为人停止侵害、返还财产、排除 妨害、恢复原状、赔偿损失，或依法向人民法院提起诉讼。　　 物权法

129 财产所有权的概述 公民利用其财产从事生产经营和投资活动，必须遵守国家的法律和政策，依法纳税，服 从有关国家机关的监督管理。不得通过非法手段获取财产，不得滥用个人所有权危害社会公 共利 益和社会主义道德，损害他人的利益，否则应依法承担法律责任。保护公民个人财产，要明 确合法与非法的界限，并严格禁止采用非法手段获取个人财产，从而有助于堵塞用不正当手 段谋取个人财产的途径，引导人们凭合法手段取得财产。应当看到，目前个体经济在发展过 程中确实存在着一些非正常因素，一些个体经营者有偷税漏税、非法经营、掺杂使假、短 尺少秤、偷工减料、行贿送礼、投机倒把等行为，从中谋取非法所得，并直接损害了国家和 社会利益。对这种非法获取的财产，法律不仅不予保护，而且应严加禁止，对违法犯罪者应 绳之以法，这样方能鼓励人们凭合法手段特别是通过自己的劳动获取应得的报偿，从而形 成良好的经济秩序和社会风尚。 物权法

130 财产所有权的概述 八、财产所有权的民法保护 财产所有权的法律保护，是指国家通过法定的程序和方法保障所有权人依法对其财产行 使占有、使用、收益和处分的制度。我国法律将保护所有权作为其重要任务。民法依据宪法 关于保护所有权的原则，对各个民事主体依法享有的所有权实行平等的保护。　　 所有人在其所有权受到侵害以后，可以依据民法的规定，请求侵害人为一定的行为或不 为一定的行为。换言之，在此情况下，所有人依法享有因其所有权受到侵害而产生的请求权 ，可以通过行使请求权而实现其所有权。所有权人也可以依法向人民法院提起民事诉讼，请 求人民法院责令侵害人承担责任，或者请求人民法院确认所有人的权利。所有人的财产因他 人的犯罪行为而遭受侵害时，所有人则有权在刑事诉讼中附带提起民事诉讼，以维护自己的 财产所有权。根据所有人在其所有权受到侵害以后提起的诉讼或请求的不同内容，可以将保护所有权 的民法方法分为如下几种： 物权法

131 财产所有权的概述 （一）请求确认所有权 确认所有权，就是指因所有权归属不清而发生争执时，当事人可以向人民法院提起诉讼 ，请求确认所有权。确认所有权只能由当事人向人民法院提出，并通过民事诉讼程序解决。 因此，确认所有权并不是所有人依法享有的向当事人提出请求的权利(请求权)。确认所有权是民法保护所有权的一种独立的方法，并且是其他保护方法的前提。在司法实践中，人民法 院审理侵犯所有权的案件，首先应该明确所有权的归属，然后才能根据所有权受侵犯的情况 ，采取其他的保护方法。 物权法

132 财产所有权的概述 （二）请求返还原物 请求返还原物，是指所有人在其所有物被他人非法占有时，可依法请求不法占有人返 还 原物，或请求人民法院责令不法占有人承担返还原物的责任。非法占有有两种情况，一是无 权 占有所有物，如甲的房屋被乙租用，租期届满后，乙不返还承租的房屋。二是非法侵占，如 甲抢夺乙的财产据为己有。这两种情况都构成非法占有，所有人可以通过提出请求或诉讼， 要求返还。在适用这一方法保护所有权时，应注意如下问题： 物权法

133 财产所有权的概述 1.有权请求返还原物的人，一般是物的所有人。在共有的情况下，每个共有人都可以请 求不法占有人返还共有物。但各共有人必须要求不法占有人将共有物返还给全体共有人。共 有人逾越其应有部分而占有或使用共有物时，其他共有人对该共有人有请求返还其应有部分 的权利。如果占有人在合法占有他人的财产期间，占有物又被第三人非法占有，所有人可根 据所有权请求不法占有人返还原物，占有人也可根据其合法占有权，请求不法占有人返还占有物。　　 物权法

134 财产所有权的概述 2．所有人只能针对非法占有人提出返还原物，而不能要求合法占有人返还原物。否则，合法占有人可依据其合法占有权，拒绝所有人的请求。在这里确定占有人的占有为合法或 非法，应根据所有人提出请求时占有人是否有权占有来决定。如果无权占有人占有原物以后，又将该物转让给他人占有，则所有人既可请求无权占有人，也可以请求现在的占有人返还 原物。 物权法

135 3.如果原物被他人合法占有，占有人在合法占有期间，将原物非法转让第三者，所有人 能否向第三者提出返还原物的要求，要依具体情况而定。
财产所有权的概述 3.如果原物被他人合法占有，占有人在合法占有期间，将原物非法转让第三者，所有人 能否向第三者提出返还原物的要求，要依具体情况而定。　　 4．所有人请求返还原物，必须原物依然存在。如果原物已经灭失，返还原物客观上已 经不可能，所有人就只能要求赔偿损失，而不能要求返还原物。 物权法

136 财产所有权的概述 5．返还原物在性质上是对所有物的占有的转移，而不是所有权的移转，因此占有人必 须将所有物移转至所有人的控制之下，才能视为原物已经返还。但是，在返还原物时，所有 人同意由不法占有人继续占有原物，以代替移转占有的，视为原物已经返还。　　 6．返还原物是否应返还原物所生的孳息，应区别善意和恶意占有而定。在善意占有的 情况下，占有人只返还原物而不返还孽息，同时亦可请求所有人补偿对所有物的保管 和改良 所支付的必要费用；在恶意占有的情况下，占有人应负责返还其在恶意占有期间所获得的一切孳息，并且无权请求所有人补偿其支付的费用。 物权法

137 财产所有权的概述 （三）请求排除妨害 请求排除妨害，是指所有人在其所有物遭受损害和其所有权的行使遭受妨害时，可依法 请求不法侵害人排除妨害，或请求人民法院责令侵害人排除妨害。所有人在请求排除妨害时 ，应注意如下几个问题：　　 1.妨害人是否具有故意和过失，均不影响所有人提出请求。但妨害行为必须是非法的，如果妨害行为是合法的，即正当行使权利的行为，则“妨害人”可以拒绝所有人的请求。　　 物权法

138 财产所有权的概述 2.所有人不仅可以对已经发生的妨害请求排除，而且对尚未发生但又确有可能发生的妨 害，也有权请求排除。例如请求邻居拆除可能倒塌的建筑物。妨害既可以是侵害人的直接妨 害行为造成的，也可以是由侵害人的物件造成的。例如，某甲的房屋倒塌，妨害某乙正常生 活，某乙也可以请求排除妨害。但是，妨害必须已经存在或确实存在着某种危险，而不是主 观臆测的妨害。　　 物权法

139 3．排除妨害的请求权，除所有人外，对被妨害的财产享有合法占有权的人亦有权行使 ，排除妨害的费用一般由侵害人负担。
财产所有权的概述 3．排除妨害的请求权，除所有人外，对被妨害的财产享有合法占有权的人亦有权行使 ，排除妨害的费用一般由侵害人负担。　　 行使排除妨害和返还原物请求权的条件是不同的，两者的主要区别在于：在请求排除妨害的情况下，所有人一般没有丧失对所有物的占有；在请求返还原物的情况下，所有人已丧失了对所有物的占有。 物权法

140 财产所有权的概述 （四）请求停止侵害 请求停止侵害，是指所有人在其财产直接受到他人的不法侵害时，有权要求侵害人停止 正在进行的侵害，或请求人民法院责令侵害人停止侵害。如果侵害行为并没有直接造成对所 有人的财产的损害，或者虽然造成了损害，但是侵害行为已经终止，则所有人不能请求停止 侵害，而只能提出其他请求。 物权法

141 财产所有权的概述 （五）请求恢复原状 请求恢复原状，是指所有人的财产被他人非法侵害遭到损坏时，如果能够修理，则所有 人有权要求加害人通过修理恢复财产原来的状态。加害人不修理时，所有人有权请求法院责 令加害人恢复原状。恢复原状一般是通过修理的办法，使遭受损坏的财产在价值和使用价值 上与原来的状态大体相等，而不是使财产在内容和形式上与以前的状况完全一致。恢复原状 不仅要在实际上可能，而且要在经济上合理，否则就不应该采取这种方式。 物权法

142 财产所有权的概述 （六）赔偿损失 请求赔偿损失，是指所有人的财产遭受他人的不法侵害，致使财产损坏不能修复，或者 原物已经灭失，不能返还的，所有人可以请求不法行为人赔偿财产损失，亦可要求人民法院 责令侵害人赔偿损失。通过恢复原状、返还原物等方法不足以补偿所有人的损失时，所有人 在请求恢复原状、返还原物的同时，可以请求侵害人赔偿损失。　　 在以上六种方法中，前五种方法属于物权的保护方法，后一种是债权的保护方法。以上几种方法可以同时采用，也可以只适用其中的一种。在责令加害入承担了民事责任以后，根据具体情况，还可以责令其承担行政或刑事责任。 物权法

143 第三章 物权法 第四节 财产所有权的取得 基 本 理 论 典 型 案 例 相 关 立 法 课 堂 练 习 参 考 链 接 财产所有权的取得
第三章 物权法 基 本 理 论 第四节 财产所有权的取得 典 型 案 例 相 关 立 法 课 堂 练 习 参 考 链 接 物权法

144 财产所有权的合法取得方式可分为原始取得与继受取得两种。
财产所有权的取得 财产所有权的取得，是指民事主体获得财产所有权的合法方式和根据。《民法通则》第72条中明确规定：“财产所有权的取得，不得违反法律规定。”显然，财产所有权的取得必 须是合法取得，否则，不受法律承认与保护。 财产所有权的合法取得方式可分为原始取得与继受取得两种。 物权法

145 原始取得，是指根据法律规定，最初取得财产的所有权或不依赖于原所有人的意志而取得财产的所有权。原始取得的根据主要包括：
财产所有权的取得 一、原始取得 原始取得，是指根据法律规定，最初取得财产的所有权或不依赖于原所有人的意志而取得财产的所有权。原始取得的根据主要包括： （一）劳动生产 指民事主体通过自己的劳动生产活动获取劳动产品，以及通过扩大再生产取得其所创造的劳动产品。 物权法

146 （二）收益 指民事主体通过合法途径取得的物质利益，包括天然孳息和法定孳息等收益 。
财产所有权的取得 （二）收益 指民事主体通过合法途径取得的物质利益，包括天然孳息和法定孳息等收益 。 所谓天然孳息，系指果树、动物的出产物，及其他依物的自然使用方法所收获的物。所谓法定孳息，是指利息、租金等因法律关系所获得的收益。孳息都必须是独立的物。 物权法

147 取得孳息的规则： 1通常情况下，原物所有人有权取得孳息之所有权。转移原物 的所有权，孳息的所有权应同时转移。（视为原物的收益）
财产所有权的取得 取得孳息的规则： 1通常情况下，原物所有人有权取得孳息之所有权。转移原物 的所有权，孳息的所有权应同时转移。（视为原物的收益） 物权法

148 2在某些情况下，是否占有原物会影响孳息的取得。
财产所有权的取得 2在某些情况下，是否占有原物会影响孳息的取得。 （1）合法占有：基于债券原因的合法占有人无权取得孳息（如保管人，承运人）基于物权原因的合法占有人有权取得孳息（如土地使用权人，留置权人，承包经营人） （2）非法占有：①善意占有：以他人之物为占有意思，应当返还原物及孳息，同时有权要求获得合理的费用，占有期间非因本人过错造成标的物丧失的，亦不负返还赔偿责任。 以自己所有为意思占有标的物的，若从合法占有人处取得的，应优先保护其利益（善意取得制度）；若从非法占有人处取得的，应当返还原物，但可以收取孳息不予返还。 ②恶意占有：占有人无权取得孳息并要赔偿因占有造成的损失。 物权法

149 （三） 添附 财产所有权的取得 添附是指民事主体把不同所有人的财产或劳动成果合并在一起，从而形成另一种新形态的财产。如果要恢复原状在事实上不可能或者在经济上不合理，在此情况下则要确认该新财产的归属问题。 添附主要有混合、附合和加工三种方式。混合是指不同所有人的财产互相渗合，难以分开并形成新财产。附合，是指不同所有人的财产密切结合在一起而形成新财产，虽未达到混合程度，但非经拆毁不能达到原来的状态。加工，是指一方使用他人财产加工改造为具有更高价值的新的财产。在上述情况下，关于新的财产所有权的归属，应由当事人协商处理，或归一方所有，或归当事人共有。如果不能达成协议，应归给新财产添附价值量的一方所有，但他要向原所有人给付适当的经济补偿。如果取得新财产所有权的一方的添附行为出于恶意，即明知是他人的财产而进行加工，或有其他故意或过失行为，则原所有人除有权向他请求经济补偿外，还有权要求他赔偿因添附所造成的损失。 物权法

150 （四）先占 1先占是指以所有为意思占有无主财产而取得其所有权的法律事实。 2先占的构成要件： （1）必须是动产
财产所有权的取得 （四）先占 1先占是指以所有为意思占有无主财产而取得其所有权的法律事实。 2先占的构成要件： （1）必须是动产 （2）必须为无主物 ①自始无主（如何认定）;②原为有主的抛弃物（如何认定）. （3）须以占有为意思。 （4）须无法律禁止性规定，符合公序良俗。 物权法

151 （五）遗失物拾得 [案例3]汉阳门放鸽子案。 1何谓遗失物？
财产所有权的取得 （五）遗失物拾得 [案例3]汉阳门放鸽子案。 1何谓遗失物？ 遗失物是指他人丢失的动产。他人指物的合法占有人或所有人；丢失是非表示行为，不同于抛弃。 物权法

152 2遗失物拾得的立法 ①罗马法 ②法国民法 ③德国民法 ④我国古代
财产所有权的取得 ①罗马法 ②法国民法 ③德国民法 ④我国古代 ⑤我国现行立法及司法解释（根据《民法通则》第 79条，拾得遗失物应当归还失主。同样，拾得漂流物或失散的饲养动物，也应归还失主。） ⑥对我国现行立法及司法解释的认识和评价 物权法

153 财产所有权的取得 3遗失物拾得的构成要件 （1）须为动产 （2）须为有主物 （3）须无人占有 物权法

154 财产所有权的取得 4.对拾得人的认定. 5.遗失物拾得的法律效果. 物权法

155 （六）所有人不明的埋藏物和隐藏物的发现 1。所有人不明的埋藏物和隐藏物，是指埋藏和隐藏于他物之中，其所有权归属不明的动产。 2。构成要件：
财产所有权的取得 （六）所有人不明的埋藏物和隐藏物的发现 1。所有人不明的埋藏物和隐藏物，是指埋藏和隐藏于他物之中，其所有权归属不明的动产。 2。构成要件： （1）须为埋藏物和隐藏物 （2）须为他人埋蒇 （3）须为发现并占有。 物权法

156 3.埋藏物发现的法律效果（归属） 大陆法系采发现人有限取得所有权主义。
财产所有权的取得 3.埋藏物发现的法律效果（归属） 大陆法系采发现人有限取得所有权主义。 我国采国家所有权取得主义：此类物应归属于国家所有，在该物上缴国家以后，接收单位应当对上缴的单位或者个人给予奖励。 物权法

157 财产所有权的取得 （二）、继受取得 继受取得，又称传来取得，是指通过某种法律行为从原所有人那里取得对某项财产的所有权。这种方式是以原所有人对该项财产的所有权作为取得的前提条件的。继受取得的根据主要包括： 1、买卖合同 民事主体双方达成协议，出卖人一方将出卖财产交给买受人一方所有， 买受人接 受此项财产并支付价款。通过买卖，由买受人取得了原属出卖人的财产所有权。 的方式组成合法经济组织，形成新的所有权形式。 物权法

158 赠与人自愿将其财产无偿转移给受赠人，一方以金钱之外的某种财产与他方的财产相互交换，也可导致所有权的移转。
财产所有权的取得 2、赠与、互易 赠与人自愿将其财产无偿转移给受赠人，一方以金钱之外的某种财产与他方的财产相互交换，也可导致所有权的移转。　　 3、继承遗产 继承人按照法律的直接规定或者合法有效遗嘱的指定，取得被继承人死亡时遗留的个人合法财产。 物权法

159 自然人、集体组织或者国家作为受遗赠人，按照被继承人生前所立的合法有效遗赠的指定，取得遗赠的财产。
财产所有权的取得 4、接受遗赠 自然人、集体组织或者国家作为受遗赠人，按照被继承人生前所立的合法有效遗赠的指定，取得遗赠的财产。 5、其他合法原因 因其他合法原因，也可以取得或形成财产所有权，如参加合作经济组织的成员通过合股集资 物权法

160 财产所有权的取得 三、 善意取得制度 （一）、善意取得概述 善意取得，是指无权处分他人动产的占有人，在不法将动产转让给第三人以后，如果受让人在取得该动产时出于善意，就可依法取得对该动产的所有权，受让人在取得动产的所有权以后，原所有人不得要求受让人返还财产，而只能请求转让人(占有人)赔偿损失。 物权法

161 财产所有权的取得 善意取得是适应商品交换的需要而产生的一项法律制度。在广泛的商品交换中，从事交换的当事人往往并不知道对方是否有权处分财产，也很难对市场出售的商品逐一调查。如果受让人善意取得财产以后，根据转让人的无权处分行为而使交易无效，并让受让人返还财产，则不仅要推翻已经形成的财产关系，而且使当事人在从事交易活动时，随时担心买到的商品有可能要退还，这样就会造成当事人在交易时的不安全感，也不利于商品交换秩序的稳定。可见，善意取得制度虽然限制了所有权之上的追及权的效力，从而在一定程度上牺牲了所有人的利益，但是它对于维护商品交换的安全和良好秩序具有重要的作用。因此，许多国家和地区的民法都确认了善意取得制度。 物权法

162 财产所有权的取得 我国立法中没有善意取得制度的规定。 在我国司法实践中，也承认善意购买者可以取得对其购买的、依法可以转让的财产的所有权。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行) 》第89条指出：“第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益。”（评价） 物权法

163 财产所有权的取得 但是，根据我国法律和司法实践，对于赃物、遗失物等不适用善意取得。我国法律严格禁止销售和购买赃物，即使买受人购买赃物时出于善意，也不能取得对该物的所有权。所以，如果所有人因为被盗、遗失等原因 而丧失对其财产的占有以后，不问财产几经转手，所有人都有权请求最后占有人返还。如果 最后占有人是善意的，所有人在取回该物时，应该补偿占有人的损失。同时，根据我国司法实践，如果受让人是无偿取得某项财产的，则不论其取得财产时是善意还是恶意，所有人都有权要求受让人返还原物。 物权法

164 （二）、善意取得的要件 从我国的情况来看，适用善意取得应具备如下条件： 1、受让人取得财产时出于善意
财产所有权的取得 （二）、善意取得的要件 从我国的情况来看，适用善意取得应具备如下条件： 1、受让人取得财产时出于善意 如果取得财产时让与人为善意，受让人为恶意，就不适用善意取得制度。受让人善意，是指受让人误信财产的让与人为财产的所有人。由于善意只是受让人取得财产时的一种心理状况，这种状况很难为局外人得知，因此，确定受让人是否具有善意，应考虑当事人从事交易时的客观情况。如果根据受让财产的性质、有偿或无偿、价格的高低、让与人的状况以及受让人的经验等可以知道转让人无权转让，则不能认为受让人具有善意。　　 受让人在让与人交付财产时必须是善意的，至于以后是否为善意，并不影响其取得所有权。如果受让人在让与人交付财产以前具有恶意，则可以推定其接受财产时为恶意。 物权法

165 财产所有权的取得 2、取得的财产必须是依法可以流通的动产 善意取得的财产必须是法律允许自由流通的财产。法律禁止或限制流转的物，如爆炸物、枪支弹药、麻醉品、毒品等，不适用善意取得制度。国家专有的财产以及法律禁止或限制流转的国有财产，也不适用善意取得制度。全民所有制企事业单位占有的、依法可以由这些单位处分的国有财产，则应与集体组织和公民个人所有的财产一样，适用善意取得制度。因为这些财产可以在市场上自由买卖，如果对其实行特殊保护，不适用善意取得制度，反而会破坏交易中的平等原则，不利于商品交换秩序的建立。　　 物权法

166 财产所有权的取得 善意取得的财产一般是动产。不动产适用登记注册制度，不适用善意取得制度。货币和无记名证券是一种特殊的动产，谁持有则就成为货币和无记名证券上所记载的权利的主体，因此也可以适用善意取得制度。但是，记名证券所记载的财产属于特定的人，故不适用这一制度。 物权法

167 财产所有权的取得 3、受让人必须通过交换而取得财产 受让人取得财产必须是通过买卖、互易、债务清偿、出资等具有交换性质的行为实现的。如果通过继承、遗赠等行为取得的财产，不能产生善意取得的效力。因为继承人、受遗赠人只能从被继承人和遗赠人那里取得其个人的合法财产，而不能通过继承和受遗赠而取得继承人和遗赠人以外的他人的财产。如果允许对这些财产适用善意取得制度，容易引起一些不必要的财产纠纷，妨碍继承和遗赠的正常进行。　　 物权法

168 财产所有权的取得 如果让与人与受让人之间从事的买卖等行为是无效的或可撤销的民事行为，也不能产生善意取得的效果。在这种情况下，应按法律关于民事行为无效和得撤销的规定，由双方或一方返还财产，恢复财产关系的原状。但是，原所有人与让与人(占有人)之间的法律关系无效 ，并不影响第三人(受让人)对其所受让的财产善意取得。 物权法

169 财产所有权的取得 思考： 1.善意取得是否必须等价有偿取得？ 2.债权等权利能不能善意取得？ 物权法

170 财产所有权的取得 （三）善意取得的法律后果 适用善意取得制度的后果是所有权的移转。让与人向受让人交付了财产，从受让人实际占有该财产时起，受让人就成为财产的合法所有人，而原所有人的权利归于消灭。　　  物权法

171 财产所有权的取得 善意取得制度在保护善意的受让人的同时，也应保护原所有人的利益。由于让与人处分他人的财产是非法的，因而其转让财产获得的非法所得，应作为不当得利返还给原所有人。如果返还不当得利仍不足以补偿原所有人的损失，则原所有人有权基于侵权行为，请求让与人赔偿损失以弥补不足部分。如果不法让与人以高于市场的价格让与财产，其超出财产价值部分之所得，也应返还给原所有人。 物权法

172 财产共有 第三章 物权法 基 本 理 论 第五节 财产共有 典 型 案 例 相 关 立 法 课 堂 练 习 参 考 链 接 物权法

173 一. 共有的概念和特征 财产共有 财产的所有形式可分为单独所有和共有两种形式。单独所有是指财产所有权的主体是单一的，即一个人单独享有对某项财产的所有权。所谓共有，是指某项财产由两个或两个以上 的权利主体共同享有所有权，换言之，是指多个权利主体对一物共同享有所有权。例如，两 个人共同所有一间房屋，三人共同所有一台机器。共有的主体称为共有人，客体称为共有财 产或共有物。各共有人之间因财产共有形成的权利义务关系，称为共有关系。 物权法

174 共有的法律特征是： 财产共有 1．共有的主体不是一个而是两个或两个以上的公民或法人。但是，多数人共同所有一物，并不是说共有是多个所有权，在法律上，共有财产只有一个所有权，而由多人享有。　　 2．共有的客体即共有物是特定的，它可以是独立物，也可以是集合物(如共同继承的遗产)。共有物在共有关系存续期间不能分割，不能由各个共有人分别对某一部分共有物享有所有权。每个共有人的权利及于整个共有财产，因此共有不是分别所有。 物权法

175 财产共有 3．在内容方面，共有人对共有物按照各自的份额享有权利并承担义务，或者平等地享有权利、承担义务。每个共有人对共有物享有的占有、使用、收益和处分的权利，不受其他 共有人的侵犯。在行使共有财产的权利，特别是处分共有财产时，必须由全体共有人协商， 按全体共有人的意志行事。　　 共有是多个权利主体基于共同的生活、生产和经营目的，将其财产联合在一起而产生的 财产形式。共有既可以是同一种类型的所有权的联合，如集体组织所有权的联合；也可以是不同类型的所有权的联合，如集体组织所有权与公民个人所有权之间的联合。在前一种情况下，共有反映特定的所有制关系的性质，而在后一种情况下，则具有所谓“混合所有制”关系的性质。　　 物权法

176 财产共有 共有和公有不同。“公有”一词具有双重含义，一是指社会经济制度，即公有制；二是指一种财产形式。共有可以是公有制在法律上的表现形式，也可以是个人或私人所有制在法律上的反映。就公有财产权来说，它和共有在法律性质上也是不同的，表现在：第一，共有财产的主体是多个共有人，而公有财产的主体是单一的，在我国为国家或集体组织。全民 公有的财产属于国家所有，集体公有的财产则属于某一个集体组织所有。第二，公有财产已经脱离个人而存在，它既不能实际分割为个人所有，也不能由个人按照一定的份额享有财产 权利。在法律上，任何个人都不能成为公有财产的权利主体。而在共有的情况下，特别是在公民个人的共有关系中，财产往往并没有脱离共有人而存在。共有财产在归属上为共有人所 有，是共有人的财产。所以，单个公民退出或加入公有组织并不影响公有财产的完整性，但是，公民退出或加入共有组织(如合伙)，就会对共有财产发生影响。 物权法

177 财产共有是社会经济生活中大量存在的财产形式。近年来，我国在广泛发展
市场经济的过程中，公民之间、公民与法人之间的财产共有关系得到了发展，各种共 同经营体大量产生。在全民所有制企业实行股份制的过程中，共有财产也发展很快，并显示 出重要作用。为此，需要从法律上确认和保护财产共有权，正确解决共有人之间的权利义务关系，从而促进经济体制改革的深入进行。还要看到，在我国，家庭既是消费单位，往往还是生产经营单位，家庭共有财产关系和夫妻共有财产关系涉及千家万户的生活和生产经营活 动。以法律形式确认这些财产关系，对于建立社会主义的新型家庭关系，促进家庭的和睦团结，发展个体、私人经营和农村家庭承包经营，也是十分必要的。 对于共有的形式，各国民法的规定是不一样的。我国《民法通则》第78条确认了两种共 有形式，即按份共有和共同共有，这是两种基本的共有形式。 物权法

178 财产共有 二 按份共有 （一）按份共有的概念 　 按份共有，又称分别共有，是指两个或两个以上的共有人按照各自的份额分别对共有财 产享有权利和承担义务的一种共有关系。《民法通则》第78条规定：“按份共有人按照各自 的份额，对共有财产分享权利，分担义务。”例如，甲、乙合购一幢房屋，甲出资10000元 ，乙出资5000元，甲、乙各按出资的份额对房屋享有权利。　　 物权法

179 财产共有 在按份共有中，各共有人对共有物享有不同的份额。各共有人的份额，又称应有份，其 具体数额一般是由共有人的意志决定的。例如，按出资比例决定各自的份额时，法律要求共 有人在共有关系产生时明确各自的份额，如果各共有人的份额不明确，则推定其份额均等。 在按份共有中，每个共有人对共有财产享有的权利和承担的义务，是依据其不同的份额确定 的。共有人的份额决定了其权利义务的范围。共有人对共有物持有多大的份额，就对共有物 享有多大权利和承担多大义务，份额不同，他对共有财产的权利义务也不同。　　 按份共有与分别所有是不同的。在按份共有中，各个共有人的权利不是局限在共有财产 的某一部分上，或就某一具体部分单独享有所有权，而是各共有人的权利均及于共有财产的 全部。当然，在许多情况下，按份共有人的份额可以产生和单个所有权一样的效力，如共有 人有权要求转让其份额，但是各个份额并不是一个完整的所有权，如果各共有人分别单独享 有所有权，则共有也就不复存在了。 物权法

180 （二）按份共有人的权利和义务 1.按份共有人的权利
财产共有 （二）按份共有人的权利和义务 1.按份共有人的权利 （1）按份共有人按照预先确定的份额分别对共有财产享有占有、使用、收益和处分的权利。 按份共有人依据其份额享有并行使权利，份额越大，则使用共有财产并获取经济利益的权利 就越大，反之这种权利就越小。但是，为维护全部共有人的利益，对共有财产的使用方法， 应由全体共有人协商决定，不能由每个共有人随心所欲地行使对共有财产的权利。任何共有 人未经其他共有人的同意，不得擅自占有和使用共有财产。每个共有人都必须在预先确定的 范围内行使权利，否则，视为对其他共有人合法权益的侵犯。其他共有人可以要求侵害人赔 偿损失、返还不当得利或承担其他民事责任。 物权法

181 财产共有 （2）按份共有人有权处分其份额。《民法通则》第78条规定：“按份共有财产的每个共有人 有权要求将自己的份额分出或者转让。”所谓分出，是指按份共有人退出共有，将自己在共 有财产中的份额分割出去。在分出份额时，通常要对共有财产进行分割。所谓转让，是指共 有人依法将自己在共有财产中的份额转让给他人。共有人可以自由参加或退出共有。为了保 护共有人的权益，应允许共有人自己转让其共有份额。但共有人转让其份额，不得损害其他 共有人的利益。如果共有是合伙形式的，则共有人退出共有和转让份额，都要受合伙合同的约束。 物权法

182 财产共有 为防止某一按份共有人转让其份额造成对其他共有人的损害，《民法通则》第78条规定 ，共有人出售其份额，“其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利”。这就是说，某一 共有人在出售其份额时，应告知其他共有人。在出价大体相等的情况下，其他共有人可以优 先于非共有人购买所出售的份额。例如，甲、乙、丙三人合建一房屋，各占1/3的份额 ，在丙欲出让其份额时，甲、乙二人有权优先于他人购买该份额。　　 物权法

183 财产共有 各按份共有人转让或分出其份额，一般是不受时间限制的，只要共有关系存在，共有人 就享有该项权利。但是，如果各共有人事先约定在共有关系存续期间，不得转让和分出份额 ，则视为各共有人自愿放弃转让或分出其份额的权利，无论哪一个共有人转让或分出其份额 ，都将构成对其他共有人的违约行为。按份共有人的份额具有所有权的某些效力，如按份共 有人死亡以后，其份额可以作为遗产由继承人继承。 物权法

184 财产共有 共有财产属于全体共有人所有，因此，对共有财产的处分，必须取得全体共有人的同意 。共有财产的处分包括转让、赠与共有财产，以及在共有财产之上设定抵押权等，处分都必 须服从全体共有人的意志。如果某个或某几个共有人处分共有财产，其他共有人明知而不提 出异议，则视为其同意。共有人同意的意思表示可以采取明示的方式，也可以采取默示的方 式。在处分共有财产时，如果共有人不能达成协议，则可以按照多数共有人或拥有半数以上 份额的共有人的意见处理。不过，多数人或份额多的共有人在处分共有财产时，不得损害少 数人或份额少的共有人的利益。　　 物权法

185 财产共有 一个或几个共有人未经全体共有人的同意，擅自对共有财产进行法律上的处分的，对其 他共有人不产生法律效力。如果其他共有人事后追认该行为，则该处分行为有效。如果转让 的共有财产为动产，受让人取得该动产时出于善意，可以按善意取得的原则处理。某个或某 几个共有人未经全体共有人的同意，擅自对共有财产进行事实上的处分，如毁弃共有物 等，应对其他共有人负侵权行为责任。 物权法

186 2.按份共有人的义务 财产共有 按份共有人按照各自的份额，对共有财产分享权利，同时也要按各自的份额分担义务， 按份共有人享有的份额越大，其承担的因经营共有财产所产生的义务和责任也就越大，反之 则越少。　　 各共有人的义务，正如各共有人的权利一样及于全部共有财产，每个共有人不能仅对共 有财产的某一部分承担义务。例如，两人共同出资购买了两辆汽车搞运输，其中任何一辆被 损坏或者肇事造成他人损失，各共有人都应承担损失或责任。共有人对整个共有财产承担义 务，还包括共有人应按其份额承担共有财产的管理费用、税款及保险费等。如果某个共有人 支付上述费用时，超出其份额所应分担的部分，该共有人有权请求其他共有人偿还。　　 按份共有因共有人之间的协议、共有财产归于一人所有、共有财产丧失和被转让等原因 而发生消灭。 物权法

187 三.共同共有 财产共有 1、共同共有的概念和特征  共同共有是共有的另一种形式。《民法通则》第78条规定：“共同共有人对共有财产享有权利，承担义务。”共同共有是指两个或两个以上的公民 或法人，根据某种共同关系而对某项财产不分份额地共同享有权利并承担义务。共同共有的 特征是：　　 (1)．共同共有根据共同关系而产生，以共同关系的存在为前提。例如因夫妻关系、家庭 共同劳动而形成的夫妻财产共有关系和家庭财产共有关系。 (2)．在共同共有中，共有财产不分份额。只要共同共有存在，共有人对共有的财产就不 划分各人的份额。只有在共同共有关系终止以后，才能确定各共有人的份额，以分割共有财 产。这是共同共有与按份共有的主要区别。　　 办法既简便易行，又能使案件的处理公平合理。 物权法

188 财产共有 (3)．在共同共有中，各共有人平等地享受权利和承担义务。就是说，各共有人对整个共 有财产享有平等的占有、使用、收益和处分的权利，同时对整个共有财产平等地承担义务。 由于共同共有人的权利和义务都是平等的，因此较之于按份共有，共同共有人之间具有更密 切的利害关系。　　 在司法实践中，应正确区分共同共有和按份共有，以利于共有纠纷的处理。根据最高人 民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第88条，“对 于共有财产，部分共有人主张按份共有，部分共有人主张共同共有，如果不能证明财产是按 份共有的，应当认定为共同共有。”在按份共有中，各共有人的份额不明的，也可以按共同 共有处理。这种解决 物权法

189 2、共同共有人的权利和义务 财产共有 共同共有人对共有财产享有平等的占有、使用权。对共有财产的收益，不是按比例分配 ，而是共同享用。对共有财产的处分，必须征得全体共有人的同意。最高人民法院《关于 贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第89条规定，在共同共有关 系 存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财 产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。 根据法律规定或依据共有人之间的协议，可以由某个共有人代表或代理全体共有人处 分共有财产。无权代表或代理的共有人擅自处分共有财产的，如果其他共有人明知而不提出 异议，视为其同意。 物权法

190 财产共有 共同共有人对共有财产共同承担义务。因对共有财产进行维护、保管、改良等所支付的 费用由各共有人平均分担。各共有人因经营共同事业对外发生债务或对第三人造成损害的， 由全体共有人承担连带责任。　共同共有关系存续期间，各共有人无权请求分割共有财产，部分共有人擅自划分份额并 分割共有财产的，应认定为无效。　　 共同共有也可以因合同而产生，在合同确定了共有人之间的权利义务后，共有人应按合 同的规定行使权利并承担义务。共同共有因共同关系解除、共有物丧失等原因 物权法

191 3、共同共有的形式 在我国，共同共有的基本形式有两种，即夫妻共有财产和家庭共有财产。 (1)夫妻共有财产
财产共有 3、共同共有的形式 在我国，共同共有的基本形式有两种，即夫妻共有财产和家庭共有财产。 (1)夫妻共有财产 我国《婚姻法》第13条规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产归夫妻共同所有， 双方另有约定的除外。”“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。”所谓婚姻关系存续期间，是指从男女双方登记结婚之日起，至双方离婚或一方死亡之日止的期间。　　 物权法

192 财产共有 夫妻的婚前财产属于个人所有，不是夫妻共同财产。在婚姻关系存续期间，夫妻一方或 双方的劳动所得，夫妻双方继承和受赠的财产，双方用合法收入共同购买的财产，以及难以 确定为个人所有还是共有的财产，都是夫妻共有财产。婚前是个人财产，婚后双方用共有财 产进行了重大修理和改造的，也属于夫妻共有财产。夫妻双方通过协商，以其他方式确定夫 妻间的财产归属，如不违背法律的规定，可依夫妻的约定。　　 物权法

193 财产共有 夫妻在婚姻关系存续期间，对于共有财产享有平等的占有、使用、收益和处分的权利。 夫妻双方出卖、赠与属于夫妻共有的财产，应取得一致的意见。夫妻一方明知另一方处分财 产而未作否定表示的，视为同意。夫妻共同财产只有在夫妻离婚，或夫妻一方死亡、遗产继承开始时，才能进行分割。 物权法

194 财产共有 (2)家庭共有财产 家庭共有财产是指家庭成员在家庭共同生活关系存续期间，共同创造、共同所得的财产。例如，家庭成员交给家庭的财产，家庭成员共同受赠的财产，以及在此基础上购置和积累起来的财产等。概言之，家庭共有财产是家庭成员的共同劳动收入和所得。　　 物权法

195 财产共有 家庭共有财产以维持家庭成员共同的生活或生产为目的，每个家庭成员都对其享有平等 的权利。除法律另有规定或家庭成员间另有约定外，对于家庭共有财产的使用、处分或分割 ，应取得全体家庭成员的同意。家庭共有财产只有在家庭共同生活关系终止以后，才能进行 分割。　　 家庭共有财产和家庭财产的概念是不同的。家庭财产是指家庭成员共同所有和各自所有 的财产的总和，包括家庭成员共同所有的财产、夫妻共有财产和夫妻个人财产、成年子女个人所有的财产、其他家庭成员各自所有的财产等。家庭共有财产则不包括家庭成员各自所有 的财产。 物权法

196 财产共有 区分家庭共有财产与家庭成员个人财产的主要意义在于： (1)家庭成员分家析产时，只能对家庭共有财产而不能对个人财产进行分割。家庭共有 财产的某一共有人死亡，财产继承开始时，必须把死者在家庭共有财产中的应有部分分出， 作为遗产继承，而不能把家庭共有财产都作为遗产继承。(2)因生产经营活动负债时，个人 经营的，以个人财产承担清偿债务的责任；家庭经营的，以家庭共有财产承担清偿债务的责 任。我国《民法通则》第29条规定：“个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家 庭财产承担。”在这里，“家庭财产”就是指家庭共有财产。(3)在家庭共同生活期间， 为家庭的共同生活和生产需要所付出的开支，由家庭共有财产负担。不是为家庭的共 同生活和生产的需要，而是为满足个人需要作出的开支，应由个人财产负担。 物权法

197 四 共有财产的分割 （一）关系解体以 后(如夫妻离婚、分家等)，也要对共有财产进行分割。共有财产分割应遵循如下原则：
财产共有 （一）关系解体以 后(如夫妻离婚、分家等)，也要对共有财产进行分割。共有财产分割应遵循如下原则： 1，分割共有财产，应遵循法律的规定 分割夫妻共有财产，必须遵循婚姻法的规定。分割共有财产不得损害国家、集体和他人 的 利益，不能把属于国家、集体的财产，例如承包的土地、借用集体组织的工具、他人存放的 财产等作为共有财产分割。如有隐匿的赃款、赃物等非法所得，必须依法追缴，也不能作为 共有财产分割。此外，分割共有财产不得损害债权人和其他利害关系人的利益。分割房屋以 后，要按法律规定的方式办理登记过户手续。 物权法

198 2.分割共有财产应充分贯彻平等协商、和睦团结的精神.
财产共有 2.分割共有财产应充分贯彻平等协商、和睦团结的精神. 各共有人对共有财产分割的范围、期限、方式以及分配方法等，均可通过协商决定。在 协商中，应本着和睦团结、互助互让的精神，力求达成一致协议。按份共有的共有人就共有 财产的分割不能取得一致意见的，可以由多数共有人和持有半数以上份额的共有人决定，但 多数人和份额多的共有人作出的决定不得损害少数人的利益。共同共有关系终止时，共有人 对共有财产的分割没有达成协议的，“应当根据等分原则处理，并且考虑共有人对共有财产 的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况”比如，从事某种职业所 必需的物品(专业书籍、生产工具等)，应尽可能地分给需要的一方，差价可以作价折抵。共 有人就共有财产的分割发生争议的，可以请求人民法院依法裁决。　　 物权法

199 分割共有财产时，按份共有人一般只能取得相当于自己份额的财产，否则就是不当得利 ，应将超过份额的部分返还给其他共有人。
财产共有 3.分割共有财产，应遵守合同的规定. 如果共有人之间事先订立合同，明确规定了共有财产的分割方式，则各共有人应依合同 的规定分割共有财产。在按份共有中，合同禁止在共有存续期间分割共有财产，或规定共有 人在一定期限内不得退出共有的，则在合同规定的期限内不得分割共有财产。某个共有人将 其份额转让给共有人之外的其他人，该受让人加入共有的，也应遵守合同的规定。　　 分割共有财产时，按份共有人一般只能取得相当于自己份额的财产，否则就是不当得利 ，应将超过份额的部分返还给其他共有人。 物权法

200 （二）分割的方式 对共有财产的分割可以采取三种方式： 1.实物分割
财产共有 （二）分割的方式 对共有财产的分割可以采取三种方式： 1.实物分割 对于共有财产的分割，在不影响共有财产的使用价值和特定用途时，可以对共有财产采 取实物分割的方式。可以进行实物分割的共有物一般是可分物，如粮食、布匹等。　　 2.变价分割 如果共有财产不能分割或者分割有损其价值，而且各共有人都不愿意接受共有物时，可 以将共有物出卖，由各共有人分别取得价金。 3.作价补偿 对于不可分割的共有物，共有人中的一人愿意取得共有物的，可以由该共有人取得该共 有物。对于共有物的价值超出其应得份额的部分，取得共有物的共有人应对其他共有人作价 补偿。 物权法

201 财产共有 （三）、分割的效力 共有财产分割以后，共有关系归于消灭。不管是就原物进行分割还是变价分割，各共有人就分得的份额取得单独的所有权。分割以后某个共有人的财产由于分割以前的原因而为第三人追索或发现有瑕疵的，原共有人都要承担责任。因为原共有人有义务担保各人分得的共 有财产不受第三人的追索，对原共有财产负有瑕疵担保责任。例如，甲乙在分割共有财产以 后，发现甲分得的财物是甲乙原来借用丙的财产，因此，甲应将该项财产返还给丙，而乙则应补偿甲一定的损失。 物权法

202 第三章 物权法 建筑物区分所有制度 第六节 基 本 理 论 典 型 案 例 相 关 立 法 课 堂 练 习 参 考 链 接
第三章 物权法 基 本 理 论 第六节 建筑物区分所有制度 典 型 案 例 相 关 立 法 课 堂 练 习 参 考 链 接 物权法

203 建筑物区分所有制度 建筑物区分所有制度在德国法上称为“住宅所有权”，法国法中称为“住宅分层所有权”, 瑞士法上称为“楼层所有权”，英美法中称为“公寓所有权”。日本和我国台湾称为“区分所有权”，我国大陆学者 一般采纳了“建筑物区分所有”概念。我国有关行政规章的规定也采纳了这一观点，如建设部1989年发布的《城市异产毗连房屋管理规定》第2条指出：本规定所称异产毗连房屋，系指结构相连或具有共有、共用设备和附属建筑，而为不同所有人所共有的房屋。可见所谓“异产毗邻房屋”就是指建筑物区分所有。而建筑物区分所有又是由单独所有和共有构成的。在法律上建立区分所有制度，可以明确在区分所有情况下的产权和利益关系，解决各种产权纠纷，维护住户生活的安定，从经济上也可以通过促进房地产交易的繁荣而带动整个经济的发展。 物权法

204 建筑物区分所有制度 一 .建筑物区分所有权的客体 所谓建筑物区分所有权，系指根据使用功能，将一栋建筑物于结构上区分为由各个所有人独自使用的专用部分和由多个所有人共同使用的共用部分，每一所有人享有的对其专有部 分的专有权与对共用部分的共有权的结合。所谓建筑物区分所有权的客体也就是指区分所有权的标的。如前所述，建筑物区分所有权是由共有和单独所有构成的。因此区分所有权客体也包括两个方面：即单独所有部分和共有部分。单独所有部分主要是指通过一定方式而对建筑物加以区分，由此所分割出的兼具建筑构造上的独立性和使用上独立性的部分房屋。共有部分包括共用部分 及附属物、共用设施等，它们都是区分所有权的客体。　　　 物权法

205 建筑物区分所有制度 由于在区分所有情况下，只能以共有和专有部分作为所有权客体而不能以整个建筑物作为所有权客体，所以在登记过程中，如果各个所有人已就各专有部分进行了登记，那么就不能再将整个建筑物登记为这些人共有。目前由于我国有关房屋登记制度并未对建筑物区分所有的登记作出规定，因此在实践中重复登记(专有部分登记后又将整个建筑物作为共有财产进行登记)现象十分严重。这样就必然会产生将区分所有等同于共有的误解，从而不利于明确产权归属，解决产权纠纷。 物权法

206 在区分所有情况下，单独部分经分割以后成为区分所有权的客体，必须要具备如下几个条件：
建筑物区分所有制度 在区分所有情况下，单独部分经分割以后成为区分所有权的客体，必须要具备如下几个条件： 第一，必须具有构造上的独立性。构造上的独立性又称为“物理上的独立性”，各个部 分在建筑物的构造上可以被区分开，可与建筑物其他部分完全隔离，也只有这样才能客观地 划分不同部分并为各个所有人独立支配。如一排房屋以墙壁间隔成户。在法律上要求构成上的独立性的原因在于，一方面，由于区分所有是要将建筑物分割为不同部分而为不同所有者单独所有，因此单独所有权的支配权效力所及的客体范围必须明确，要明确划分范围就必须以墙壁、楼地板、大门等作间隔和区分标志。另一方面，只有在客体范围十分明确的情况下，才能确定权利范围，同时准确地判断他人的行为是否构成对某一专有权的损害，如果各 个权利的客体都不能区分开，也就很难判定某人的权利是否受到侵害。 物权法

207 建筑物区分所有制度 第二，必须具有使用上的独立性，也就是说，建筑物被区分为各个部分以后，每一部分 都可以被独立地使用或具有独立的经济效用，不需借助其他部分辅助即可利用，如区分的部分可以用来住人，用作店铺、办公室、仓库、停车场等。假如区分为各个房间以后，该房间并无独立的出入门户，必须利用相邻的出入单位门户才能出入，则该房间并不具有使用上的 独立性，从而不能成为区分所有的客体。 物权法

208 建筑物区分所有制度 第三，通过登记予以公示并表现出法律上的独立性。构造上和使用上的独立性，乃是经济上的独立性，只有通过登记才能表现为法律上的独立，也就是说，通过登记使被分割的各个部分在法律上形成为各个所有权的客体。如果被分割的各个部分登记为各个主体所有，则建筑物作为整体不能再作为一个独立物存在。应当指出的是，通过登记表现出来的法律上独立性，是以构造上和使用上的独立性为基础的，如果构造上或使用上的独立性不复存在，则法律上的独立性也难以存在。例如原被区分所有的二部分同属于一人，间隔除去后，二部分合二为 一，则各部分失去其构造上的独立性或使用上的独立性，应解释为一个所有权。 物权法

209 建筑物区分所有制度 二 专有部分、共有部分的所有权 所谓专有部分，是指具有构造上及使用上的独立性，并能够成为分别所有权客体的部分。专有部分通常是在将建筑物分割为各个不同部分的基础上形成的，专有部分是各个区分所有人所单独享有的所有权的客体，此项单独所有权与一般的单独所有权并无本质区分，所以，权利人可以行使完全的占有、使用、收益与处分权。　　　 所谓共有部分，是指区分所有人所拥有的单独所有部分以外的建筑物其他部分，对共有部分享有的权利称为共有权。共有部分的范围主要包括建筑物的基本构造部分（如支柱、屋顶、外墙或地下室等），建筑物的共用部分及附属物（如楼梯、消防设备、走廊、水塔 、自来水管等），仅为部分区分所有人所共有的部分。 物权法

210 建筑物区分所有制度 共有部分具有如下法律特点： 第一，共有部分与专有部分不可分离。在经济上，共有部分的存在是专有部分得以存在的基础，也是各专有人满足其生活需要所必不可少的。从财产权利角度来看，共有权与专有权密切联系并且是依附于专有权的。因为在区分所有权情况下，区分所有人取得专有部分所有权，自然就应取得共有部分所有权，而转让专有权自然导致共有权的转让。专有权的大小也常常要决定其承担修缮共有财产的义务范围，任何买受人购买房产，一旦取得专有部分的所有权，则自然取得共有部分所有权。 物权法

211 建筑物区分所有制度 第二，区分所有人对共有部分所享有的权利主要是法定的。也就是说，对共有部分的权 利是依据法律规定产生的，无论当事人之间是否有约定，共有权都是存在的。共有部分的范 围以及权利和义务内容，在当事人之间不存在特别约定的情况下，应当依据法律和法规规定。例如建设部颁发的《城市异产毗连房屋管理规定》第9条规定建筑物的主体结构、共有墙体的修缮义务按各所有人专有部分的份额分担，这就规定了对共有财产的修缮义务。此外，为维护共有部分的安全与完整以及全体住户对共有物的利用，法律一般禁止区分所有人请求实际分割共有部分。应当指出，我们说区分所有人对共有部分所享有的权利主要是法定权利 ，是指在各区分所有人未特别约定时应采用法律的规定，这并不排斥共有人基于约定产生约 定共有，例如某些区分所有人将不设定专有权的部分设定共有权。同时也不排除各区分所有人通过约定而规定共有物的使用方法（如规定是否允许他人在建筑物之上设置广告牌等）， 一旦区分所有人作出了特别约定，则此种约定应优先于法律规定而适用 。 物权法

212 建筑物区分所有制度 第三，各区分所有人对共有部分享有的共有权利既可以是按份共有，也可以是共同共有。对区分所有共有部分的性质不应一概而论，而应根据具体的使用情况来确定。所谓根据具 体的使用情况，是指如果共有财产是各区分所有人共同使用的财产，不能具体将哪一部分的财产确定为他人使用，也不能按照一定的份额确定使用范围，则只能认为该财产为共同共有的财产。例如共有楼梯、共用的设备和附属建筑将均应共同使用，这些财产显然应为共同共有的财产。但是如果能够将某些共有财产确定为何人使用，或按照一定的份额确定使用范围（如隔墙、为某些层专用的楼梯、房屋共有部位必要的装饰等），可认为是按份共有的财 产 。此外，如果当事人就共有财产特别约定应按照一定的份额使用、收益并承担修缮等义务， 应认为该财产为按份共有的财产。　　 物权法

213 建筑物区分所有制度 对共同共有的财产，各区分所有人应不分份额地共同合理地使用，而对按份共有的财产，则各区分所有人应按照确定的份额使用、收益。任何区分所有人超越权利范围而使用，侵害他方权益，应停止侵害并赔偿损失。 物权法

214 建筑物区分所有制度 在共用部分中，某些为全体区分所有人在生活中必须使用的共有财产，如公共楼梯、公共走廊、大门等，由全体区分所有人共同使用，不得将其确定为哪一部分区分所有人所专门使用。但也有一些共有财产，如地下停车场、专供某些区分所有人所使用的阳台、与一楼连 接的庭院，是可以依据法律规定和区分所有人之间的共同约定，由某一个或数个区分所有人享有排他的、独占性使用权的，此种权利称为专有使用权。 物权法

215 建筑物区分所有制度 专有使用权的设定，根据国外的立法经验来看，一般都是根据区分所有人的合意而产生的。我们认为，从共有物的性质来看，既然共有财产为共有人所有，那么对共有物的使用必须经过大多数共有人的同意才能决定，所以设定专有使用权应根据区分所有人的协议而予以确定。根据我国建设部《城市异产毗连房屋管理规定》，对共有财产的修缮责任分担，应根据各区分所有人所拥有的专有部分的比例分担，这样在决定共有财产的使用中，必须要根据持有专有部分份额占半数以上的区分所有人的同意，才能够将某一共有部分确定为某些区分所有人所使用。 物权法

216 建筑物区分所有制度 三 基地的使用权 在我国，土地属于国家或集体所有，任何通过建造、购买等方式取得建筑物所有权的主体，不能自然取得对土地的所有权。所以，在建筑物区分所有的情况下，一般不存在着区分所有人共同享有对基地的所有权的现象。由于我国现行立法并未承认地上权，因此也不存在着各区分所有人区分地上权的问题。在实践中，通过土地使用权出租而形成建筑物区分所有的现象极少存在。因为根据国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第28条规定, “土地使用权出租是指土地使用权人作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物 租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。”土地之上如无建筑物或附着物是不能出租的，如果未按土地使用权出让合同规定的条件投资开发利用土地的，土地使用权不得出租。而在建筑物、其他附着物连同土地使用权一块出租的情况下，只能形成建筑物 的租赁权，而不能形成建筑物的区分所有。 物权法

217 建筑物区分所有制度 一般来说，建筑物的建造者、开发商都是在取得宅基地的使用权，或通过出让、转让、划拨等方式取得土地使用权以后而建造建筑物的，建筑物建成后，其所有人只能对土地享有使用权。那么在区分所有的情况下，各区分所有人对基地究竟享有何种权利？根据土地和房 屋的权利不可分离的原则，一幢建筑物即使被区分为不同所有者所有之后，建筑物所有权与土地使用权仍然是不可分割地联系在一起的，这意味着建筑物的区分所有人应当基于对建筑物的区分所有而享有对基地的使用权。 物权法

218 建筑物区分所有制度 区分所有人也可以将某些共有财产提供给区分所有人以外的其他人使用。根据前述《城市异产毗连房屋管理规定》第7条规定，“异产毗连房屋所有人以外的人如需使用异产毗连房屋的共有部位时，应取得各所有人一致同意，并签订书面协议。”可见，如果全体区分所有人未达成一致同意，或未得到持有份额占半数以上的区分所有人的同意，某些区分所有人便与他人达成租赁等协议，其他区分所有人可依法请求法院宣告该协议无效。 物权法

219 建筑物区分所有制度 我们认为，尽管各区分所有人不能对整个建筑物享有共有权，但是对于基地的使用权而言 ，应当承认各区分所有人对其享有共有权，而不能仅仅承认第一层的所有者享有对基地的使用权。其原因在于：一方面，从物质形态来看，一幢建筑物是在基地之上建筑起来的，建筑物的各个楼层都离不开地面的支持，从这个意义上说它们都与基地不可分割；另一方面，我国法律所确认的建筑物与土地权利不可分离的原则是就整个建筑物与土地的关系而言的，也就是说，对整个建筑物的所有权与基地使用权是不可分离的，只要建筑物存在，建筑物的所有权是明确的，该建筑物所有人必然对基地享有使用权。既然整个建筑物的所有权与基地使用 权不可分离，那么建筑物被区分为各个所有者区分所有以后，各个所有者根据其对建筑物某 一部分所享有的所有权，当然应对基地使用权享有部分权利。如果仅承认第一层所有者享有 对 基地的权利，而否认二层以上的所有者对基地的权利，这与我国法律所确认的上述原则是相悖的。尤其应该看到，从实践来看，区分所有者在购买楼房时，一般都会认为其通过购买而享有的对各个楼层的权利都与基地使用权有不可分割的联系，而不仅仅是第一层所有者享有对基地的权利，甚至享有对作为建筑物附属物的庭院以及草坪等的权利，否则第一层房屋的售价应大大高出二层以上各层的售价，这显然与实际情况不符。 物权法

220 建筑物区分所有制度 从法律上讲，各区分所有者都应当对基地使用权享有权利，任何一个区分所有者通 过购买等方式取得对建筑物某一部分的专有权，那么就应自然享有对基地使用权的部分权利，而区分所有者转让其专有部分,其对基地使用权的部分权利也自然发生转移。任何区分所有人不得在转让其专有部分时保留对基地使用权的部分权利，也不得仅仅转让部分的基地使用权而保留其对该建筑物的区分所有权。如果整个建筑物发生毁损需要重建或者被拆除，应当确认各区分所有者都对基地的使用权享有权利。这就是说，一方面，各区分所有者都对基地使用权享有共有权，另一方面，任何区分所有者以外的人都不应对基地享有权利。即使对建筑 物原所有者或开发商来说，其在转移建筑物所有权给各区分所有者时，可以在合同中明确规 定保留其对室外庭院、草坪、房顶平台及建筑物其他附属物等的权利，但不能在合同中规定 其转让建筑物的所有权而仍保留对基地的使用权，也不得规定建筑物一旦需重建，只有他才 享有对基地的权利。作出这种规定不仅违背法律的上述原则，而且极易造成对区分所有者的 损害，所以对建筑物原所有者或开发商来说，如其已将建筑物各个部分出售给他人，而自己又非区分所有者，那么在房屋重建时，他不能对基地主张任何权利。 物权法

221 建筑物区分所有制度 我们说各区分所有者对基地使用权享有共有权，即是说应将基地使用权作为一项财产而 由全体区分所有者享有共有权。如前所述，由于我国法律并不承认地上权的概念，土地使用 权制度已经取代了地上权制度，所以基地使用权在性质上属于使用权而非地上权。如果我们承认各区分所有者对基地享有共有权，那么这种共有究竟是按份共有还是共同共有？我们认为，这种共有在性质上应为按份共有。各个区分所有人所拥有的专有部分的面积在整个建筑物中所占比例，即构成其对基地的权利享有的份额，在此基础上构成的按份共有不仅符合各区分所有的现实情况，而且最有利于确认和保护各区分所有人的权利和利益，并防止各种纠纷的发生。 物权法

222 建筑物区分所有制度 因为一方面，各区分所有人所拥有的专有部分的面积是各不相同的，有人可能购买 一个楼层的面积，有人则可能只购买一套房间，假如在房屋拆毁后基地需要出售给他人，基地根据市价计算出价格，出售基地所得收入应归属原区分所有人，而原区分所有人享有原专有面积越多，其应分享的数额越大，原区分所有人享有的专有面积越少，其应分享的数额越小。假如不考虑他们原来所享有的面积多少而简单地认为应均分出售基地所得收入，这对原拥有较多份额的人是极不公平的。另一方面，由于要根据区分所有人所拥有的专有部分的面 积在整个建筑物中所占的比例来决定各区分所有人对基地所享有的权利份额，这样，区分所有人将专有部分出售给他人的面积越大，其所转让出去的对基地权利的比例也越大，而买受人所获得的对基地的权利的比例也越大，反之亦然。只有这样才能确定新的区分所有人对基地享有的权利。还要看到，假如认为区分所有人对基地享有的权利都是平等的，则某人仅买 到很少的面积却与购买很大面积的人享有平等的权利，这样将来在房屋拆毁以后需要对基地作出处分时，该区分所有人也仍然享有与其他具有很大面积的人平等的处分权利，这显然极不妥当。因此，我们认为各区分所有人对基地使用权所享有的权利应为按份共有。 物权法

223 建筑物区分所有制度 四 团体关系 建筑物区分所有人间的关系极为密切。尽管在形成区分所有以后，仅仅根据法律关于单独所有权、共有、相邻关系的规定，可以有效地解决产权的规定问题，但不能很好地解决各区分所有人有效管理其财产，尤其是共有财产管理的问题。在我国，建设部1989年颁布了《城市异产毗连房屋管理规定》，旨在对区分所有的房屋管理问题做出明确规范，从该规定来看，对于共有的部分维护、使用，以及造成损害的责任等都规定得较为具体。然而，这个规定仍难以完全解决区分所有的建筑物管理问题。随着建筑物向高空和多层发展，建筑物内部结构愈来愈复杂，各区分所有人之间的关系也随之而复杂化，因而完全由法律、法规来规定各建筑物区分所有 人内部管理关系，看来是十分困难的。最好的办法是，借鉴国外的经验，要求在建筑物区分所有情况下，由各区分所有人成立一个自治性的管理团体组织。通过这个组织，召开全体所有人大会，订立规约，设置常设性的管理委员会，管理日常事务，并解决因使用专有部分、共有部分而产生的纠纷。 物权法

224 建筑物区分所有制度 如果各区分所有人成立了一个管理团体组织，那么各个区分所有人应为团体成员，从而享有成员的权利。这些权利包括对重要管理事项的表决权、参与订立规则的权利、选举管理者的权利、解除管理者的权利、请求就重要事项召开会议讨论的权利、请求停止违反共同利益行 为的权利等。区分所有人除享有上述权利外，作为团体成员还应承担团体协议、章程等的义务，接受管理者管理等。成员权是一种资格，它是与专有部分的所有权联系在一起的，任何人取得了专有部分所有权，自然取得了团体成员权。如果转让了专有部分所有权，其团体成员的权利也随之丧失，而由受让人取得成员资格。一般来说，如果章程、协议无特别规定，那么每个成员所享有表决权力大小应与其专有部分在整个建筑物中占有的份额相联系。某人 拥有专有部分越多，其享有的投票权越大，反之亦然。 物权法

225 相邻关系 第三章 物权法 基 本 理 论 第七节 相邻关系 典 型 案 例 相 关 立 法 课 堂 练 习 参 考 链 接 物权法

226 相邻关系，是两个或两个以上相互毗邻的不动产的所有人或使用人，在行使不动产的所 有权或使用权时，因相邻各方应当给予便利和接受限制而发生的权利
一 相邻关系的概念和特征 相邻关系，是两个或两个以上相互毗邻的不动产的所有人或使用人，在行使不动产的所 有权或使用权时，因相邻各方应当给予便利和接受限制而发生的权利 义务关系。简单地讲，相邻关系就是不动产的相邻各方因行使所有权或使用权而发生的权利义务关系。例如，甲有一块承包地处于乙的地块中间，甲要行使自己的土地使用权，必须经过乙使用的土地， 这样甲乙之间就产生了相邻关系。 物权法

227 相邻关系，从权利角度来讲又称为相邻权，它是为调节在行使不动产所有权中的权 益冲 突而产生的一种权利。根据法律的规定，不动产所有人和使用人行使权利，应给予相邻的不 动产所有人和使用人以行使权利的必要的便利。这样，对于一方来说，因提供给对方必要的 便利，就使自己的权利受到了限制；对于另一方来说，因为依法取得了必要的便利，则使自 己的权利得到了延伸。 物权法

228 相邻关系 在中国，相邻关系常常具有普遍性和复杂多样性。公民和法人在生产和生活中无不涉及 到这种关系。相邻关系处理得不好，容易发生纠纷，影响人们的生产和生活，甚至会造成人 身伤亡和财产的重大损害，影响社会秩序的稳定。所以，正确处理好相邻关系，保护相邻人 的合法权益，对于巩固国家、集体和个人之间的和谐关系，减少不必要的损失和浪费，保护 环境，稳定社会经济秩序，都具有重要的意义。 物权法

229 1．相邻关系的主体必须是两个或两个以上的人。因为一人不可能构成相邻。相邻关系 可以在公民之间，也可以在法人之间，或在公民与法人之间发生。
相邻关系具有以下特点： 相邻关系 1．相邻关系的主体必须是两个或两个以上的人。因为一人不可能构成相邻。相邻关系 可以在公民之间，也可以在法人之间，或在公民与法人之间发生。　　 2．相邻关系是因为主体所有或使用的不动产相邻而发生的，例如因为房屋相邻产生了 通风采光的相邻关系。在许多情况下，相邻关系的发生也与自然环境有关。例如，甲、乙两 个村处于一条河流的上下两个相连的地段，就自然构成了甲、乙生产队互相利用水流灌溉和 水力资源的相邻关系问题。　　 物权法

230 相邻关系 3.在内容上，相邻关系因种类不同而具有不同的内容。但基本上是相邻一方有权要求他 方提供必要的便利，他方应给予必要的方便。所谓必要的便利，是指非从相邻方得到便利， 就不能正常行使其所有权或使用权。当事人在行使相邻权时，应尽量避免和减少给对方造成 损失，不得滥用其权利。　　 4.相邻关系的客体主要是行使不动产权利所体现的利益。相邻各方在行使权利时，既要 实现自己的合法利益，又要为邻人提供方便，尊重他人的合法权益。所以，相邻关系的客体 是行使不动产的所有权或使用权所体现的财产利益和其他利益。 物权法

231 二 相邻关系的种类 一、因土地、山岭、森林、草原等自然资源的使用或所有而产生的相邻关系.
相邻各方对其享有使用权或所有权的土地、山岭、森林、草原、荒地、滩涂、水面等自 然资源，都必须合理利用，认真保护和管理，不得滥用其所有权或使用权，损害相邻他方的 利益。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》 第96条规定，“因土地、山岭、森林、草原、荒地、滩涂、水面等 自然资源的所有权或使用权发生权属争议的，应当由有关行政部门处理，对行政处理不服的 ，当事人可以根据有关法律和行政法规的规定，向人民法院提起诉讼；因侵权纠纷起诉的， 人民法院可以直接受理”。相邻土地的疆界线上的竹木、分界墙、分界沟 、分界篱以及其 他设施，如因所有权或使用权不明发生争执并无法查证的，应推定为相邻各方的共有财产， 有关权利义务关系依据按份共有的原则确定。 物权法

232 二、因宅基地的使用而产生的相邻关系 相邻关系 相邻各方对于宅基地的地界发生争议时，四至明确的，应以四至为准。四至不清，或土 地证上所载的面积与实际丈量的面积不符的，应当首先查明在四至上的院墙、墙桩、界石、 树木等历史遗留下来的标记，以此作为确定宅基地的根据。无法查实的，应参照历史形成的 使用情况，本着有利于生产和生活的原则，合理地确定界线。　　 物权法

233 相邻关系 相邻一方因生产和生活上的需要，必须临时或长期通过对方使用的土地的，对方应当允 许；因此而给对方造成损失的，应当给予对方适当的补偿。在一方所有或者使用的建筑物范 围内，有历史形成的必经通道的，所有权人或者使用权人不得堵塞。因堵塞通道而影响他人 生产、生活的，他人有权要求排除妨碍或者恢复原状。但是如果有条件另开通道，也可以另 开通道。对于相邻双方共同使用的空地、道路、院墙以及其他宅基地上的附属物，相邻一方 不得擅自独占或擅自处理。 物权法

234 相邻关系 三、因用水、排水产生的相邻关系 多方共临一水源时，各方均可以自由使用水源，但不得因此影响邻地的用水。土地使 用人不得滥钻井眼、挖掘地下水，使邻人的生活水源减少，甚至使近邻的井泉干涸。　　 物权法

235 相邻关系 对相邻各方都有权利用的自然流水，应当尊重自然形成的流向。任何土地使用人都不得 为自身利益而改变水路、截阻水流；在水流有余时，低地段的相邻人不得擅自筑坝堵截，使 水倒流，影响高地的排水；水源不足时，高地段的相邻人不得独自控制水源，断绝低地段的 用水。放水一般应按照“由近到远、由高至低”的原则依次灌溉、使用。一方擅自堵截或独 占自然流水影响他方正常生产、生活的，他方有权请求排除妨碍；造成他方损失的，应负赔 偿责任。　　 物权法

236 建造房屋应尽量避免房檐滴水造成对邻人的损害，在发生相邻房屋滴水纠纷时，对有过 错的一方造成他方损害的，应当责令其排除妨碍、赔偿损失。
相邻关系 相邻一方必须利用另一方的土地排水时，他方应当允许；但使用的一方应采取必要的保 护措施，造成损失的，应由受益人合理补偿。相邻一方可以采取其他合理措施排水而未采取 ，以致毁损或者可能毁损他方财产的，他方有权要求加害人停止侵害、消除危险、恢复原状 、赔偿损失。对于共同使用和受益的渡口、桥梁、堤坝等，相邻各方应共同承担养护、维修 的义务。　　 建造房屋应尽量避免房檐滴水造成对邻人的损害，在发生相邻房屋滴水纠纷时，对有过 错的一方造成他方损害的，应当责令其排除妨碍、赔偿损失。 物权法

237 相邻关系 四、因修建施工、防险发生的相邻关系  相邻一方因修建施工、架设电线、埋设管道等，需要临时占用他人土地的，他人应当允许。但是施工应选择对他人损失最小的方案，并按照双方约定的范围、用途和期限使用，施工完毕后应及时清理现场，恢复原状。因此而给他人造成损失的，施工一方应当给予适当补 偿。　　 物权法

238 相邻关系 相邻一方在自己的土地上挖水沟、水池、地窖、水井和地基等时，应注意对方房屋、地 基以及其他建筑物的安全。一方的建筑物有倒塌的危险，严重威胁对方的人身、财产安全时 ，对方有权请求采取措施排除危险来源，消除危险。放置或使用易燃、易爆、剧毒物品，必 须严格按有关法规办理，并应当与邻人的建筑物保持适当的距离，或采取必要的防范措施， 使邻人免遭人身和财产损失。因此造成损害的，应赔偿邻人的损害。相邻一方种植的竹木根 枝延伸，危及另一方建筑物的安全和正常使用的，应当分别情况，责令竹木种植人消除危险 、恢复原状、赔偿损失。 物权法

239 五、因排污产生的相邻关系  相邻一方在修建厕所、粪池、污水池或堆放腐朽物、有毒物、恶臭物、垃圾等的时候， 应当与邻人生活居住的建筑物保持一定的距离，或采取相应的防范措施，防止空气污染。相 邻各方不得制造噪音、喧嚣、震动等妨碍邻人的生产和生活。如果放散的音响和震动已损害 邻人的，应及时处理，消除损害。对一些轻微的、正常的音响和震动，相邻他方则应给予谅 解。对噪音、污染严重的单位，应按环境保护法和有关规定，采取措施加以治理。　 相邻关系 物权法

240 相邻关系 企业和事业单位排放废水、废渣、废气须遵守国家规定的排放标准，如果因排放“三废 ”影响邻人的生产、生活、损害邻人健康的，邻人有权请求环境保护机关和有关部门依法处 理，受到损害的，有权要求赔偿。 物权法

241 相邻关系 六、因通风、采光而产生的相邻关系  相邻各方修建房屋和其他建筑物，必须与邻居保持适当距离，不得妨碍邻居的通风和采 光。相邻一方违反有关规定修建建筑物，影响他人通风采光的，受害人有权要求停止侵害、 恢复原状或赔偿损失。 物权法

242 相邻关系 三 处理相邻关系的原则 《民法通则》第83条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结 互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。”根据这一规定，在处理相邻关系时，应遵循如下原则：   物权法

243 相邻关系 一、兼顾各方的利益，互谅互让、互助团结  相邻各方对土地、山林、 草原等自然资源的使用权和所有权发生争议，或因环境污染发 生争议以后，必须本着互谅互让、有利团结的精神协商解决；协商不成的，由有关国家机关 和人民法院解决。在争议解决以前，争议各方不得荒废土地、山林等自然资源，不得破坏有 关设施，更不得聚众闹事，强占或毁坏财产。对故意闹事造成财产损害和人身伤害的，除追 究当事人的民事责任外，还应追究其行政责任，甚至刑事责任。　　 相邻各方在行使所有权或使用权时，要互相协作，兼顾相邻人的利益。以邻为壑，损人 利己，妨害社会公共利益的行为，是与相邻关系所应遵循的原则相悖的。人民法院处理相邻 关系纠纷，也要兼顾各方的利益，使纠纷得以妥善解决。 物权法

244 相邻关系 二、有利生产、方便生活  处理因相邻关系发生的纠纷时，应从有利于有效合理地使用财产，有利于生产和生活出 发。例如在处理地界纠纷时，如果原来未划定地界，就应当根据如何便于经营管理和有利于 生产发展的原则，来确定新的地界线。 物权法

245 相邻关系 三、公平合理  相邻关系的种类很多，法律很难对各种相邻关系都作出具体规定，这就需要人民法院在处理 相邻关系纠纷时，应该从实际出发，进行深入的调查研究，兼顾各方面的利益，适当考虑历 史情况和习惯，公平合理地处理纠纷。 物权法