武汉职业技术学院建筑工程学院 ------张艳敏 房屋管理与维修实务 武汉职业技术学院建筑工程学院 ------张艳敏.

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1 武汉职业技术学院建筑工程学院 ------张艳敏
房屋管理与维修实务 武汉职业技术学院建筑工程学院 ------张艳敏

2 第四章房屋质量控制与验收 学习任务： 任务一、房屋质量控制与工程验收； 任务二、住宅工程质量分户验收； 任务三、物业接管验收；
任务四、业主接管验收；

3 职场典例五： 红郡项目是公司刚刚接管的一个高档住宅项目，开发商已和刘刚所在的物业公司签订了物业前期介入合同，刘刚被派到红郡物业公司工程部配合开发商监控房屋质量，在工程部经理建议下刘刚收集了房屋质量控制方面的资料，他在学习过程中有几个方面的问题： （1）工程建设过程中房屋质量控制的部门都有哪些?物业公司如何与他们配合？ （2）房屋质量控制的环节有哪些？物业公司以何种形式介入？ （3）竣工验收、分户质量验收、接管验收的联系和区别是什么？

4 任务一、 房屋质量与验收 房屋从建设到交付业主使用要经过很多次不同形式的验收工作：质量验收、隐蔽工程验收、单项工程验收、分期验收、竣工验收、全部工程验收、分户验收、接管验收、以及业主收房时对房屋的验收，每一次验收的组织方、参与方、验收方法以及监测的侧重点都存在着不同之处。

5 （1）、质量验收 根据《建筑工程施工质量验收统一标准》（GB ）规定，单位工程按照专业、建筑部分划分为地基基础、主体等6-9各分部；每个部分按照主要工种、材料、施工工艺、设备类别分划为若干个检验批。检验批是工程验收的最小单位，是分项工程乃至整个建筑工程质量验收的基础。工程验收是一项包括从检验批到分项、到（子）分部、到（子）单位工程贯穿于工程建设全过程的连锁的、系统性地工作。 （2）、隐蔽工程验收 隐蔽工程验收是指将被其他工序施工所隐蔽的分部分项工程，在隐蔽之前所进行的检查验收工作，它是保证工程质量，防止留在质量隐患的重要措施。隐蔽工程验收的标准为施工图设计和现行技术规范，验收是由开发商和建筑单位共同进行的，验收后要办理签证手续，双方均要在隐蔽工程检查签证上签字，并列入工程档案

6 （3）、单项工程验收 所谓单项工程验收，是指工程项目的某个单项工程已按设计要求施工完毕，具备使用条件，能满足投产要求时，施工单位便可向开发商发出交工通知。 （4）、竣工验收 房屋的竣工是指该房屋所属的工程项目经过建筑施工和设备安装以后，达到了该工程项目设计文件所规定的要求，具备了使用或投产的条件。 在办理交付手续时，需经开发商或专门组织的验收委员会对竣工项目进行查验，在认为工程合格后办理工程交付手续，建筑商把房屋交给开发商，这一交接过程称之为竣工验收。

7 （5）、分户验收 住宅工程在施工过程中有开发商组织施工、监理、物业等单位按照国家质量标准和分户验收规定对每一户及规定的单位工程分户验收的公共部分进行的专门验收，并在分户验收合格后出具住宅工程质量分户验收表，也被称为每一户的房屋质量合格证。分户验收应在竣工验收工作前完成。分户验收不合格的将不予以进行竣工验收。 （6）、接管验收 接管验收是指物业公司将开发商或业主委员会委托其管理的新建房屋或原有房屋的就主体结构安全和满足使用功能为主要内容的验收，同时接受图纸、说明文件等物业资料。

8 （7）、业主验房 业主验房即业主（用户）入伙时的接管验收，是指业主（用户）入伙接收物业时，物业公司工作人员陪同并协助业主对房屋质量及其设施进行全面细致的质量检查，对发现的缺陷进行登记的工作过程，此过程仅限于新楼宇。

9 任务二、 住宅工程质量分户验收 一、分户验收与竣工验收的关系
分户验收与竣工验收均是建筑工程各部分、分项验收合格的基础上进行的。都是以控制房屋质量为目的的。

10 但两者有所不同主要体现在以下几个方面。见下表：
分户验收 竣工验收 验收主体 建设、监理、施工单位和物业公司 为建设、监理、施工、设计、勘察单位等工程质量责任主体 验收对象 适用于住宅工程。以每户作为一个子单位工程组织专门验收 对单位工程。所有建筑工程在交付使用前均应进行竣工验收。 验收阶段 住宅工程竣工验收前完成。是住宅工程进行竣工验收的必备条件。 施工单位完成分户验收并提交竣工报告后对单位工程质量的最终验收。是工程竣工验收备案和办理产权的必备条件 验收内容 主要是对住宅工程使用功能及观感质量的验收 是工程质量综合验收（包括实体、观感、质量控制资料、涉及安全和功能的检测资料和抽查结果等）是对分户验收进行复核 实体检查数量 逐户全数检查 竣工验收对实体工程抽样检查。

11 二、分户验收工作的相关规定 1、住宅工程质量分户验收的组织 分户验收应在住宅工程竣工验收前进行，当分户检验项目具备质量验收条件时就可组织验收。 建设方项目负责人负责组织监理、施工单位、物业公司等有关人员，对所涉及的内容进行检查验收。 工程竣工验收前，建设方把“分户验收”的情况报质量监督机构备案。工程竣工验收时验收组还会进行一定数量的抽检。

12 2、住宅工程质量分户验收单元的确定 住宅工程质量分户验收是按照一户为一个验收单位进行的，“分户验收”中的一户，就是日常我们所指的“一套房”，即以每户住宅和住宅公共部分的走廊、楼梯、电梯间等具有独立使用功能的房间作为一个检验单元进行的。其中对于验收单元中公共部分的确定主要涉及到以下几个方面： (1）公共部分划分原则：影响住户正常使用的公共部分。 (2）公共部分的划分：走廊（含楼梯间、电梯间），地下车库。 (3）公共部分检验批划分：公共部分的走廊（含楼梯间、电梯间）宜按每一楼层划分为一个检验批。地下车库易按每一防火分区划分为一个检验批。 (4）公共部位检验批项目的确定及验收：可根据分户验收检验批的确定原则，参照分户验收预计涉及的59项检验批项目（参见表4-2），确定公共部分检验批内容并及时验收。检查记录表可使用分户验收相应格。公共部分的检验批项目的检查方法、部位、质量标准、检验的组织等工作，可参考分户验收相关规定。 (5）检查数量的确定：土建工程，按走廊、电梯间、楼梯间划分为三个检查区域。在上述区域和地下车库分区内，墙体抽查不少于2面，顶棚、地面（楼板）抽查不少于1块。（详见表4-2）

13 3、住宅分户验收标准 分户验收的质量标准主要包括： 《建筑工程施工质量验收统一标准》、 《混凝土结构工程施工质量验收规范》、 《建筑装饰装修工程质量验收规范》、 《建筑地面工程施工质量验收规范》、 《建筑给水、排水及采暖工程施工质量验收规范》、 《建筑电气工程施工质量验收规范》以及地方或企业制定的相关验收标准等。 住宅分户验收对不同交房标准的房屋其验收的标准也不同。

14 (1）初装修 初装修时指住宅工程的地面或墙面在装修时只做基层部分，不做面层部分；内门只安装门框（或不安装门框），不安装门扇交付的，必须按设计文件要求全部完成。初装修可以参考《住宅工程装修部分设计要求和施工（验收）条件》的规定进行。 (2）精装修 精装修标准交付的房子是买房人拿到钥匙进去就可以住的房子。精装修是根据业主要求一次设计到位，施工时严格按照图纸施工，完成全部设计及要求和施工（验收）条件的工程。可以参考建设部印发的《商品住宅装修一次到位实施导则》和国家标准《住宅装饰装修工程施工规范》进行分户验收。

15 三、住宅工程质量分户验收的程序 (1）分户验收前，建设方组织施工单位编制分户验收方案，明确各方职责，确定每户住宅和公共部位验收项目、内容、数量，绘制抽查点分布图，同时准备相应检查工具； (2）按照审查合格的施工图设计文件和相关工程质量验收标准、规范，对分户验收内容进行检查验收； (3）填写检查记录表，发现工程观感质量或使用功能质量不符合设计文件或规范要求的，书面责成施工单位整改并对整改情况进行复查。 (4)分户验收全部合格后，建设方项目负责人、总监理工程师和施工单位项目负责人应在《住宅工程质量分户验收汇总表》（表4-4、4-5）上分别签字并加盖验收专用章。

16 四、住宅工程质量分户验收的内容 分户验收是在相应分部、分项（建筑装饰装修、建筑给水、排水及采暖、建筑电气等）工程质量验收的基础上，以单位工程中每户住宅和公共部位的走廊（含楼梯间、电梯间）、地下车库等划分为若干个检查单元进行验收。 住宅工程质量分户验收的内容是按照分户验收的类别、项目和具体内容三个层次进行划分的，单位工程的分户验收共分为8大类。 例如如初装修住宅工程分户验收主要包括以下内容： 1）建筑结构外观及尺寸偏差； 2）门窗安装质量；3）楼地面、墙面和天棚面层质量； 4）防水工程质量；5）采暖系统的安装质量；6）给排水系统安装质量；7）室内电气工程安装质量；8）国家和省有关规定、标准中要求分户检查的内容。 精装修住宅工程分户验收按照上述划分原则，经建设、施工和监理单位协商，自行确定验收项目。

17 如北京住宅工程质量分户验收的相关管理规定中，对于初装修住宅工程分户验收内容主要涉及到下列7类21个项目，并规定如遇到新项目以下内容不能满足的，经建设、施工和监理单位协商，可以自行确定验收项目和制定表格。在划分了单位工程分户验收的8个类别以后，就应对每一类别进行划分。 (1)、建筑结构外观及尺寸偏差 1）现浇结构外观及尺寸偏差 （2）砖砌体（混水）工程质量分户验收记录表 （3）楼地面、墙面和天棚面层质量 3）铝合金门窗安装质量 4)塑料门窗安装质量 5）木门窗安装质量 6）耐水腻子工程质量 7）墙面抹灰工程、 8）水性涂料涂饰质量 9）地面水泥混凝土面层质量

18 下图为某一项目的分户质量验收表，分为室内（表4-2）和公共（表4-3）两大类（见超链接附件）
10）地面水泥砂浆面层质量 （4）、防水工程质量 11）地面隔离层质量 （5）、采暖系统安装质量 12）室内采暖辅助设备及散热器及金属辐射板安装质量 13）室内采暖管道及配件安装质量分户验收记录表 14）低温热水地板辐射采暖系统安装质量分户验收记录表 （6）、给排水系统安装质量 15)室内给水管道及配件安装质量 16）室内排水管道及配件安装质量 17）建筑中水系统及游泳池水系统安装质量 （7）、室内电气工程安装质量 18）普通灯具安装质量分户验收记录表 19）开关、插座、风扇安装质量 20）成套配电柜、控制柜（屏、台）和动力、照明配电箱（盘）安装质量 21）建筑物等电位联结质量 如遇新项目以上项目不能满足时，经建设、施工和监理单位协商可以自行确定验收项目和制定表格。 下图为某一项目的分户质量验收表，分为室内（表4-2）和公共（表4-3）两大类（见超链接附件）

19 五、分户验收的工具、标准和方法 分户验收时，对观感质量按相应分部、分项工程的检验批主控项目和一般项目全数检查 观感质量检查应通过目测观察的方法进行，涉及平整度、垂直度、标高等需要实测实量的检查内容，应使用靠尺板、水平仪和尺子等专业检查工具，按照质量验收标准的规定进行检查验收； 对使用功能质量按相应分部、分项工程的检验批中确定的项目全数检查，使用功能质量检查应通过仪器、设备或检验试验的方法进行，对线路、插座、开关接地等需要检测的检查内容，应使用万用表、漏电保护相位检测器等专业检查工具，按照质量验收标准的规定进行检查验收。 注：验收的用具一定要经计量检验合格且有合格证明

20 其使用方法见表4-6分户验收使用仪器一览表。分户验收使用仪器一览表
仪器（工具） 用途 配备数量 钢尺 测量构件及短距离范围的尺寸 验收小组每人一个 激光测距仪 （便携式） 测量室内空间净尺寸 每个验收小组不少于一台 漏电保护相位检测器 测量插座相位、接地 每个验收小组不少于一个 小锤 检查地坪、墙面、天棚粉刷层空鼓情况 验收小组每人一把 吊线 检查垂直度 楔形塞尺 检查房间墙体表面平整度 弹簧秤 推拉门窗扇的开关力 坡度尺 检查地面坡度和隔离层坡度

21 六、分户验收工作质量控制的方法 分户验收是单位工程竣工验收的基础和前提。 施工方在确定竣工验收7个工作日前，将《单位工程竣工验收通知书》连同《住宅工程质量分户验收汇总表》报送工程受监的质量监督机构。

22 关于分户验收质量检测工作是不是检测全面认真，规定竣工验收时竣工验收组应对对分户验收住宅进行复核，复核比例和内容规定如下：
（1）、复核比例 1） 住宅工程3个单元以下的（含3个单元），随机抽取1个单元；3个单元以上的，随机抽取2个单元。 2）在被抽取的单元内，按该单元总户数随机抽取不少于10％的户数，且6层以下（含6层）住宅单位工程不少于3户；6层以上，11层以下（含11层）住宅单位工程不少于5户；11层以上的住宅单位工程不少于7户，其中顶层、底层必须各抽取1户。 3）住宅工程总户数少于10户的，随机抽取不少于2户；总户数少于5户的，随即抽取不少于1户。 （2）复核内容：被抽取单元的公共部分；被抽取户号室内所有部位；被抽取单元（半）地下室公共部分及被抽取底层户号对应的地下室内部；外墙装饰装修及验收时可以上人屋面。 住宅工程交付时，施工方应将《住宅工程质量分户验收检查记录表》作为的附件一同交给住户。

23 任务三、 物业接管验收 一、接管验收的概念 接管验收是指物业公司接管开发商或业主委员会委托管理的新建房屋或原有房屋时，以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的接管验收，同时接收图纸、说明、文件等物业资料。 物业公司在该工作阶段起到组织和监控的作用，对工程质量把关作用非常关键 物业的接管验收包括对房屋本体自用部位及设施、房屋本体共用部位及设施、公用设施设备、公共场所(地)的验收，具体包括主体建筑、附属设施、配套设备以及道路、场地和环境绿化等内容

24 房屋本体自用部位及设施，自用部位是指户门以内，毗连部位以外的全部自用部位。
设施指包括自用阳台、门、窗、防盗网，室内自用隔墙、墙（板）面等。 房屋本体自用部位及设施的产权属于小业主。 房屋本体共用部位，共用部位是指结构相连或具有共有、共用性质的部位，主要包括：房屋的承重结构部位（包括基础、屋盖、梁、柱、墙体等）、抗震结构部位（包括构造柱、梁、墙等）、外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、屋面、共用排烟道（管）等。 公共场所(地)、公用设施，公共场所(地)、 公用设施包括：区内道路（市政道路除外）、路灯、沟渠、池、井、园林绿化地、文化娱乐体育场所、停车场、连廊、自行车房（棚）、地下排水管等。 公用设备，公用设备是指与建筑物相配套，具有共用性的设备，主要包括：供配电设备、发电机、电梯、中央空调、供水设备、直饮水系统、交通道闸、智能化系统、消防系统、水景系统等。 公用设施设备、公共场所(地)的产权以相关法规及开发商售楼时与业主的约定为准。

25 二、接管验收与分户质量验收的关系 接管验收和分户验收都是针对工程的使用功能及观感质量的验收, 都是为防止出现房屋质量问题、降低业主投诉率的一种有效模式。 接管验收与房屋分户质量验收的区别在于（见下表）

26 注：住宅工程交付时，应将《住宅工程质量分户验收检查记录表》作为的住在质量合格证的附件一同交给住户。
接管验收 房屋分户质量验收 参与者 主要参与者是物业公司，参与者有开发商 组织者为开发商，参与者有建设商。如果选聘物业公司的物业公司也要参加，但是物业只参加验收没有签字的权利。 验收依据 《房屋接管验收标准》 “住宅工程质量分户验收”管理办法 验收的法律效应 接管验收是开发商和业主、物业公司之间权责划分的重要依据，并非法律效力的政府评价行为 而分户验收则具有法律效应，它是竣工验收的前提条件，如果没有《住宅工程质量分户验收汇总表》，质量监督部门将不予以进行竣工验收。 验收时间 首要条件是竣工验收合格,并且供电、采暖、给排水、卫生、道路等设备和设施能正常使用,房子幢、户编号已经有关部门确认 首要条件是工程按设计要求全部施工完毕,达到规定的质量标准,能满足使用，工程还没有进行竣工验收前进行的。

27 三、接管验收条件 物业接管验收是在项目竣工验收全部合格的基础上，物业公司代表全体业主以满足安全及使用功能正常为主要内容的再次检验。应满足的条件为： （1）接管验收一般条件 1）土建、设备、智能化及园林绿化各分部、分项工程全部施工完毕，并通过政府专业验收，通过综合验收。一般来说，应取得以下证书： ①工程竣工核验证书 ②规划验收证书 ③消防验收意见书 ④电梯验收结果通知书 ⑤燃气管道工程验收证书 ⑥城建档案验收证书 ⑦人防工程验收证书 ⑧已签订《工程保修书》 并要凭以上证书换领的《建设工程竣工验收备案表》。

28 2）供电、给排水、环境、道路、电话、有线电视、燃气、消防、智能化、中央空调、主题公园等设备和设施能正常使用。
（2）接管验收最低要求 在项目所确定的入伙日期前一周必须达到以下要求： 1、室内外照明、给排水、道路、门禁对讲、电梯、室内消火栓、地下车库施工完毕，可正常使用。 2、向物业公司提供设备运行所必须的图纸及设备说明书。如强弱电系统图、给排水系统图、燃气系统图、中央空调系统图、室外管网图及设备说明书等。 3、业主（用户）室内可进行精装修，可向物业公司移交锁匙。

29 四、 接管验收工作的前期工作 （一）、接管验收时间的确定 （二）、组建接管验收小组 （三）、购置、准备接管验收工具 （四）准备验收规范、标准及施工图 一）发展商接管验收时须向物业验收小组移交的资料。 (1)物业产权资料： ①项目开发批准报告； ②规划许可证； ③投资许可证； ④土地使用合同； ⑤建筑开工许可证； ⑥用地红线图。

30 (2)综合竣工验收资料： ①竣工图（包括总平面布置图、建筑、结构、水、暖、电、气、设备、附属工程的专业竣工图及地下管线布置竣工图）；②建设工程竣工验收证书；③建设消防验收合格证；④公共配套设施综合验收合格书；⑤供水合同；⑥供电协议书、许可证；⑦供气协议书、许可证；⑧光纤合格证；⑨通信设施合格证；⑩电梯准用证。 (3)施工设计资料： ①地质报告书；②全套设计图纸；③图纸会审记录；④设计变更通知单； ⑤工程预决算报告书；⑥重要的施工会议纪要；⑦隐蔽工程验收记录；⑧沉降观测记录；⑨其他可能会影响将来管理的原始记录。 (4)机电设备资料： ①机电设备出厂合格证；②机电设备使用说明书（要中文）；③机电设备安装、调试报告；④设备保修卡、保修协议。

31 为了保证移交的完整性，一般房地产公司要准备《楼宇接管资料移交清单》表格如下表4-7
(5)业主资料： ①已购房业主姓名、位置、面积、联系电话等； ②购房业主的付款情况或付款方式。

32 二）、物业公司准备验收表格、接管标准准备《接管验收相关记录》中有关的验收表格、接管标准（详见附表）。 如： 《房屋主体接管验收表》； 《公共配套设施接管验收表》； 《机电设备接管验收表》； 《接管验收问题整改表》。 从开发商借阅相关工程资料，熟悉并了解项目基本情况。准备《引用法规、标准》中相关的规范、标准。

33 物业的接管验收工作如下图4-1所示：

34 五、接管验收的工作方法 接管验收重点是对物业的使用功能及安全进行检验，其验收方法与竣工验收不完全相同。接管验收要清点设备、设施、装置等数量，故要全检，而不像竣工验收按10%的点抽检。 接管验收多对影响使用功能、安全的事项进行检查，不需要向竣工验收那样按验评标准对所有项进行检查。 接管验收采用的检验方法主要有：看、嗅、听、摸、敲、量、试验（试机）、对照图纸清点等。

35 1）对自用部位及设施的验收方法 主要是对楼宇质量与使用功能的检验。 ①确定物件数量是否符合； ②外观上有无人为损坏； ③房屋建筑或屋内物件有无明显不符标准要求。 将检查结果记录在对应表格中，整理后将两联返回开发商，由开发商将其中一联交施工方进行整改，物业公司负责对整改后项目进行验收。

36 2）对共用部位、共（公）用设施设备、公共场所（地）的验收方法
验收时须有开发商、施工单位和物业公司三方共同参加，逐项进行验收，填写相应记录单，每份验收记录单上均须有三方人员的签名，验收记录单一式三份，三方各执一份。 对验收合格的项目，列出清单，进行交接，交接双方在清单上签字；对不合格的产品，注明存在的问题，提交开发商和施工单位，限期整改，整改项目须经复验，合格后方可接收。

37 3）对物业进行接管验收程序 （ 1）、初验 物业公司先组织人员进行初验，将初验过程中发现的问题及时以函的形式提交给开发商，以便开发商组织人员进行整改，为正式验收打好基础。初验可以多次组织进行。（对于已入伙的项目，由物业公司组织做前期项目考察，接管时不作初验） (2）、正式接管验收 根据物业产权性质及使用特点，将接管验收分为对房屋本体自用部位及设施的验收、对房屋本体共用部位及设施的验收、对建筑物公用设施、设备、公共场所（地）的验收三部分。房屋本体自用部位及设施的验收应先进行，以便于小业主能及时进入进行装修。房屋本体共用部位、共（公）用设施设备、公共场所（地）的验收可综合在一起组织人员进行验收，由于该部分不影响业主进场装修，相对可以晚些开始；此部分验收技术含量较高，应组织专家实施。 (3）、复验 对于开发商、物业公司、施工单位三方在接管验收过程中发现的缺陷，开发商组织相关人员进行整改，并与物业公司商定复验时间。 待开发商将缺陷整改完后，物业公司对原缺陷情况进行复验，如原缺陷情况已整改完毕（或双方认可解决方法），物业管理公司在7日内签署验收合格、同意接管凭证。双方签署交接记录： QR－007JG《房屋及公用设施交接单》 QR－008JG《房屋附属设施设备交接单》

38 六、钥匙及相关设备的接管与管理 物业公司对接管钥匙和设备要承担保管责任，应避免认为损坏； 对仍存在缺陷的房屋等到整改验收合格后再接收管理钥匙。 钥匙分为：业主(住户)钥匙、公共门窗钥匙和设备房钥匙。 门卡是业主进入小区和单元门的工具，每户厂家一般免费配制4个，业主入住后可以凭身份证和房产证到物业公司缴纳一定的工本费后申请增办。 （一）、标识 （二）、业主(住户)钥匙和设备的挂放 （三）、制作公共门窗、设施设备房钥匙牌

39 七、物管公司应注意的交接事项 一般来说物业公司接管验收时要注重以下几个关键： （1）对在前期介入阶段提出的完善项目和整改意见进行复核，对尚未完善的事项，要求开发商提出的补救和解决措施并备案，（包括物管用房，专项基金，开办费用，对外承诺的小区配套设施等敏感问题）。 （2）开发商应对小区所有土建工程、装饰工程、市政工程、设备安装工程和绿化工程等主体及配套工程的施工（承包）单位名称、工程项目、工程负责人扩联系电话、保修期限等内容列出清单交给物业公司。 （3）将开发商施工未用完的小区建材包括各种瓷片、玻璃窗及配件等留下来备用可为以后维修减少费用。 （4）凡小区采用非市面上常见的建材，设备和设施的应让开发商或施工单位提供供货和维修保养单位的地址、电话和联系人。 （5）验收时注意和物管密切相关的设施和管线有无按要求做好：包括岗亭、道闸、围栏防攀防钻设施、清洁绿化取水用的水管接口、倒水池、垃圾收集房（含清洁工具房）、小区标识系统、单车棚、摩托车棚、汽车泊位是否足够，设施做好与否，小区摆摊、搞社区活动、室外加工用电的预留电源插座、空调滴水、排水系统（含商铺）等。 （6）小区公共设备、设施、辅助场所（幼儿园等）、停车位、会所等产权须界定并出具相关证明（避免以后引起业主投诉、争议）。

40 对于新楼宇的接管，在签署验收合格、同意接管凭证时，应向开发商说明：经物业公司验收同意接管的楼宇，不等于楼宇质量完全符合国家及设计标准的要求，开发商也不能排除应承担的整改质量缺陷的责任，而且房屋质量也存在一定的保修期限。因此建议发展商在保修期结束时，在取得物业公司认可后，才向施工单位支付保修金。

41 八、对房屋质量问题的整改 对接管验收中发现的质量问题，由验收小组填写各类遗留问题统计表，约定期限，由移交人负责整改，并商定复核时间。 （一）、质量问题的整改 （1）一般缺陷的返修 （2）房屋结构的加固补强 （3）对不具备使用功能问题的处理

42 （二）、房屋保修及维修规定 1、新建房屋在保修期内 2000年1月30日国务院279号令发布的《建设工程质量管理条例》（详见附件2）规定建设工程的最低保修期限为： ①基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限； ②屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏，为5年； ③供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期； ④电气管线、给排水管道、设备安装，为2年； ⑤其他项目的保修期限由开发商与施工单位约定。

43 2、保修期满后 物业公司承担房屋建筑共同部位、共用设施设备、物业规划红线内的市政公用设施和附属建筑及附属配套服务设施的修缮责任。 业主承担物业内自用部位和自用设备的修缮责任。 3、其他情况 凡属使用不当或人为造成房屋损坏的，由其行为人负责修复或给予赔偿。

44 4、保修期内管理办法 ①设备接管时，物业公司、开发商、保修单位三方应就设备保修期（特别是电梯）保修的内容、范围、期限，物业公司维护的内容、范围，保修款支付，做出界定，达成共识，形成书面协议。 ②保修期内保修单位提供的服务单一，一般只做修理，不做保养，难以达到物业管理行业标准。保修工作之外的保养内容需物业公司自己或委托专业公司做，书面协议有助于解决物业公司或专业公司与保修单位的矛盾、纠纷。 ③设备保修期内，物业公司自行进行的机电设备的保养工作应以清洁、防腐、润滑、调整、紧固为主，不宜触及核心软、硬件部分。机电设备、电梯故障维修，物业公司应督促保修单位解决。 ④保修期结束，保修单位结算保修金时，物业公司须在结算申请书上如实填写使用方意见；保修单位不履行保修义务的，物业公司有权拒绝签字。

45 房屋接管验收相关表格汇总 （一）验收标准：《建筑安装工程质量检验评定标准及查验表》 1.屋面检验要点：

46 2.楼层和通道检验要点：

47 3.地下室检验要点：

48 4.外墙面检验要点：

49 5、供配电系统检验要点及查验表： 验收标准：《建筑安装工程质量检验评定标准》GBJ303-88；《电气装置安装工程施工及验收规范》GBJ147-90、GBJ148-90、GB 、GB 、GB 、GB 、GB 、GB 、GB 、GB ，《建筑物防雷设计规范》GB 50057－94

50 6、给排水系统检验要点： 验收标准：《建筑安装工程质量检验评定标准》GBJ302-88

51 7、消防系统检验要点： 验收标准：《火灾自动报警系统施工及验收规范》GB ，《自动喷水灭火系统设计规范》GB ，《自动喷水灭火系统洒水喷头的性能要求和试验方法》GB ，《自动喷水灭火系统湿式报警阀的性能要求和试验方法》GB797-89，《室内消火栓》GB ，《消火栓箱》GB1456l-93，《防火门用闭门器试验方法》GA

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53 8、中央空调系统检验要点： 验收标准：《通风空调工程施工质量验收规范》

54 9、闭路监视系统 验收标准：《民用建筑电气设计规范》JGJ/T16-92，《民用闭路监视电视系统工程技术规范》GB

55 10、周边防范系统 验收标准：请施工方提供

56 11、公共天线系统检验要点： 验收标准：《民用建筑电气设计规范》JGJ/T16-92

57 12、局域网、综合布线检验要点： 验收标准：请施工方提供；参考《民用建筑电气设计规范》JGJ/T16-92

58 13、背景音乐系统检验要点： 验收标准：请施工方提供；参考《民用建筑电气设计规范》JGJ/T16-92

59 14、门禁对讲系统检验要点： 验收标准：请施工方提供

60 15、车场管理系统检验要点： 验收标准：请施工方提供

61 16、电梯检验要点： 验收标准：《建筑安装工程质量检验评定标准》

62 17、公共设施、设备 （1）、公用设施 验收标准：《建筑安装工程质量检验评定标准与查验表》

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66 任务四、 业主（用户）入伙时的房屋验收 业主（用户）入伙时的房屋验收是指业主（用户）入伙接收物业时，物业公司工作人员陪同并协助业主对房屋质量及其设施进行全面细致的质量检查，对发现的缺陷进行登记的工作过程，此过程仅限于新楼宇。 一、业主（用户）入伙时房屋验收的工作程序 业主在收房时带齐身份证件、相关资料、费用以及验房工具等，按照与开发商约定的时间前去收房，主要有以下几个步骤： 1、开发商和物业核验业主材料，双方确认收房流程。 2、业主领取《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》（此三项必须为原件）以及《房屋土地测绘技术报告书》，并由开发商加以说明。 3、 业主对新房做综合验收，即最重要的验房环节。（以下会详细说明） 4、业主就验收中存在的问题提出质询、改进意见或解决方案。双方协商并达成书面协议，根据协议内容解决交房中存在的问题。无法在15日内解决的，双方应当就解决方案及期限达成书面协议。

67 5、开发商出具《实测面积测绘报告》，首先要确认售楼合同附图与现实是否一致，结构是否和原设计图相同，房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异。查看售房合同，看误差为多少，双方确认面积误差后结算剩余房款、各项费用以及延期交房违约金等。 6、业主和物业、验房师（如聘请）到现场进行验房，并携带《房屋质量登记表》。 7、如验房合格后，业主领取新房钥匙，签署《住宅钥匙收到书》。　　 8、与物业公司签署物业协议、向物业公司交纳物业费并索要发票或盖章确认的收据。但根据建委的最新规定，开发商不得以先交物业费等费用为收房条件。可以验收好后交付费用。 9、办理产权证有关的事项。若业主委托开发商办理产权证，则可由开发商代收契税和房屋产权登记费。代办费金额双方协商。业主也有权拒绝代办。 10、业主签署《入住交接单》，收房完成。

68 二、验房常用工具 专业验房需要配备垂直检测尺、内外直角检测尺、垂直校正器、游标尺、对角检测尺、反光镜和伸缩杆等。 还要带上5米盒尺、25至33厘米直角尺、50至60厘米丁字尺、1米直尺等量具，以及各种电钳工具，如带两头和三头插头的插排（即带指示灯的插座）、各种插头（电话、电视、宽带插头）、万用表、摇表、多用螺丝刀（“－”字和“＋”字）、5号电池2节、测电笔、手锤、小锤、灯泡。

69 常用的工具就可以完成基本的验房工作。它们主要是：
1）盆：用于验收下水管道。2）小锤：用于验收房子墙体与地面是否空鼓。3）塞尺：主要用于测裂缝的宽度配合靠尺等检测偏差度。4）5米卷尺：用于测量房子的净高。5）万用表：用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通。6）5号电池：两节，用于检查门铃。7）镜子、小凳、手电：用于检查不易触及处和暗处。8）其他：计算器、纸笔、塑料袋、打火机、卫生纸、报纸、包装绳。9）小镜子1把主要检查门顶部是否刷漆。

70 下面罗列了一些专业验房师常用的验房工具的图片：

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73 三 业主接管验收顺序 目前，大部分的商品住宅交付时根据装修标准分为毛坯房和精装修房。对于毛坯房在业主接管验收是的程序主要是三大步骤。 第一步“看外部”：即观察外立面、外墙瓷砖和涂料、单元门、楼道。 第二步“查内部”：即检查入户门、内门、窗户、天棚、墙面、地面、墙砖、地砖、上下水、防水存水、强弱电、暖气、煤气、通风、排烟、排气。 第三步“测相邻”：主要是就闭存水试验、水表空转等问题与楼上楼下的邻居配合查验。验精装房还要记得检查地板、橱柜、洁厕具以及家电的质量。

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76 四、验收表格 将入伙时拿到钥匙的数量、验收中发现的问题、入伙当天水、电、气表的读数填写在《收房记录表》。（详表参见超链接附件）

77 练习与思考题4 （1）验收对房屋质量控制的作用是什么？ （2）房屋建设阶段主要的验收环节都有哪些，物业公司要参与哪些验收工作？ （3）分户验收与竣工验收的关系是什么？ （4）房地产项目完成了竣工验收和分户质量验收，是不是物业就不用进行接管验收工作了，直接把分户验收和竣工验收的资料进行规定就可以了？ （5）简述接管验收的工作程序？ （6）分户验收、接管验收、和业主验房时发现的质量问题该如何处理，所处有效的处理措施？