EAGLE小組讀書心得報告－－ 『買房子 顏炳立教你這樣算』 顏炳立／著

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1 EAGLE小組讀書心得報告－－ 『買房子 顏炳立教你這樣算』 顏炳立／著
Catty、Tiffany、Effie、Hans合力完成/ 月號

2 章節 第一篇：掌握好時機 第二篇：瞄準好地段 第三篇：精選增值屋 第四篇：聰明詢議價 結語

3 掌握買房子的時機 記住四句話: 政治決定政策, 政策影響經濟, 經濟決定市場, 市場影響價格 方式 效果 利多政策 調降利率
記住四句話:　政治決定政策, 政策影響經濟, 經濟決定市場, 市場影響價格 方式 效果 利多政策 調降利率 逼出市場游資, 降低房貸成本, 待價而沽 土地增值稅減半 刺激市場土地, 房屋過戶率, 交易量增加 優惠房貸 減經部分房貸利率, 增加購買意願 調降遺贈稅 吸引海外資金回流台灣, 有利房市發展 一生一屋 出售自用住宅土地增值稅採單一稅率10%優惠不再只限一生一次, 有效增加換屋意願 利空政策 調升利率 增加房貸壓力, 進而放緩購屋行為, 房價壓抑 增加不動產稅負 若採資本利得課稅, 有利嚇阻投機氣氛 銀行降低房貸成數 民眾購屋負擔增加, 購屋意願降低

4 挑.等.看收益, 找對買點 挑對”價格”與”地段”, 未來獲利空間就有保障 :
台北市內如果還有”3字頭”, 就是相對便宜的價位, 買進後, 未來講價空間大. 低總價的小套房不適合持有, 因為當一個小房間價位, 等同於一間有電梯的中古屋價格時, 就代表不合理的投資. 先前景氣好時, 郊區如台北縣淡水. 林口. 三峽等地的房價, 漲過台北市區的中古屋, 這就顯示市場過熱. 房價過高, 要修正的空間大.

5 有【好八字】的房子最帶財 房子的【好八字】：地段、環境、收益、價格
環境、地段，決定房價的2/3(環境形塑價格)，其他1/3為採光、通風、格局、建材、屋齡等 價格，由供需決定當需求湧現，就不必擔心價格過高，好地段房價的最後決定者，是”錢” 找公園、學校、廣場、景觀河堤等周邊的房子，大膽買進、等發財！

6 土地稀有的地方，房價才會漲 土地量大區，房價不會漲 凡是成品會折舊(屋子)，增值速度又不如原料快(土地)
供給與需求原理，土地量大的區域，因為供給大於需求，價格不易快速上揚，自然對房價也會有所抑制作用 買房地產的錢靠銀行供應，一旦利率上漲或銀行緊縮房貸，馬上會面臨價格下修的壓力 郊區漲過市區中古價時，房市已過熱

7 跟著台商,陸資買就對了 回流台資購買能彰顯能力、身分的物品，豪宅成為炫富心理下，最先被點燃的標的
在鮭魚返鄉的浪潮下，台商讓這波豪宅市場的價位繼續水漲船高 因法令的限制，陸資將是商辦的行情上漲的主要推手 台商及陸資喜愛的區域將是這個波段行情的重要指標 在比價效應及ECFA推波助瀾下，台灣房產價格將依循香港的房市趨勢再創新高

8 重要心法 當價格一樣時，效用高的優先被選擇；當效用一樣時，價格低的優先被選擇
市中心和郊區的價差擴大，只要低於各個框框均價的物件出現，就要出手！

9 第三篇:精選增值屋 參與都更，老房苦盡甘來： 腳下土地增值，容積率至少多三成，土地持分增加前後至少賺一倍 協議合建需慎選建商
腳下土地增值，容積率至少多三成，土地持分增加前後至少賺一倍 協議合建需慎選建商 捍衛權益留意三件事--1.慎選估價公司2.留意估價師的比較案例是否合適3.判斷估價金額是否合理 三個原則都更賺更多--1.市內可用淨面積，不要低於都更前的面積2.注意建坪分配比率3.拒絕小面積至少隔三房 地段對了，破公寓才有整形的機會: 四層樓以下的房子最適合都更

10 精選增值屋 舊商辦也能賺都更財: 商有不動產「投多賺多，下好就離手」 豪宅房市永遠有春天 商用地容積率高，單位價值更大
面積大、夠單純，才有獲利空間 商有不動產「投多賺多，下好就離手」 開放低利率與減稅政策，商用不動產價值上揚 投資商辦大樓，百坪以上才是好貨 豪宅房市永遠有春天 精品豪宅必備四要件-- 1.地段要稀有2.建地要大3.景觀要好 4.產品設計工法要創新(加上一個知名建築師-豪宅投資名言) ps. 建坪價等於附近地價時，代表已經漲過頭

11 精選增值屋 捷運宅IN : 公共建設添加利多 價格天花板落在700~1000萬元 小套房OUT: 買小套房來收租，報酬率至6%才合理
買地上權產品，有另一套合理價標準: 僅有地上使用權沒有所有權，合理價是附近新成屋的一半 租金報酬率至少是一般產品的2倍

12 精選增值屋 用對的價格買到對的產品 三房產品好轉手，價格可以獲得支撐 40戶大樓比上百戶大樓更保值 投資土地，3件事決定獲利
1.時機點: 馬路開闢，公園學校市場陸續設立 2.土地周邊的環境：布袋型土地(出入交通只有一條路)房價不易上揚 3.市場性：懂的獲利出場(會買土地是徒弟，會賣土地才是師傅)

13 第四篇:聰明詢議價

14 3種簡易不動產估價方式 方法一:3秒鐘估價，用租金回推房價 房價(P)=(合理每月租金(R)X12個月)／合理租金報酬率(Y) NOTE:
合理房價報酬率＝收益率＋增值率 個人心得：台北市第一框的房屋，收益率低但增值率高；台北縣的房屋，因增值率低，所以收益率要高，且未來才容易脫手

15 3種簡易不動產估價方式 方法二：成本法，推算預售屋開價 預售屋每建坪單價＝ Note:北市住三預售屋每坪底價=每坪土地成本÷2
每建坪土地容積單價成本＋建造成本 ＋管銷廣告費及利息（土地容積單價成本＋建築成本的10~15%） ＋利潤（土地容積單價成本＋建築成本+管銷廣告的20~30%） Note:北市住三預售屋每坪底價=每坪土地成本÷2

16 3種簡易不動產估價方式 方法三：土地容積單價法，判斷中古屋價 若屋齡20年中古屋低於每建坪土地容積單價，等於只花土地錢買到免費建物，值得！
每建坪土地容積單價＝每坪土地成交價×每坪可銷售樓地板指數（法定容積率×公共空間計算係數1.65） 例：北市住三土地每坪成交120萬元，法定容積率225%，每坪可銷售樓地板指數為3.71(225%×1.65)，因此每建坪土地容積單價為120÷3.71=32.3萬元。附近20年中古屋的每坪單價若低於此價格就有賺錢機會。

17 新成屋v.s.預售屋 預售屋合理價=新成屋合理價×（1+i）n 新成屋合理價=預售屋合理價×[1÷（1+i）n ]
例：內湖區1~2年新成屋合理成交價64萬元，那麼2年後完工的預售屋價格，為 64萬×（1+9%）2=76.04萬

18 每建坪估價法 房屋每建坪價格包含「土地價值」、 「建物價值」，價值中還包含成本及效用 建坪價二分法＝土地價值＋建物價值
建坪價三分法＝土地成本＋建物成本＋效用（土地效用＋建物效用） 例：每建坪30萬元 二分法=土地價值15萬元＋建物價值15萬元 三分法=土地成本10萬元＋建物成本10萬元＋效用10萬元（土地效用5萬元＋建物效用5萬元）

19 陽台、露台及頂加議價 陽台不超過權狀10%較合理。若陽台沒登記，以建坪價打3折；沒登記有外推，以建坪價打5折
效用更低的露臺，有登記並加頂蓋，約建坪價打83折；有登記但無頂蓋，約建坪價打67折。 頂加有使用效益，但無產權，所以只能算「建物效用」價格，約為每建坪的1/6價格 可用二分法及三分法精算合理公設的總房價

20 夾層與地下室議價 沒登記的夾層，只值建坪價的1/3 地下室價格依登記用途（有無單獨建號及出入口）所能發揮的使用效益判斷價值
無產權地下室：不高於２樓建坪價50% 有產權地下室： ２樓建坪價打67或83折

21 避開5種不合理房價 不合理房價的狀況 妳可以這麼做 市區預售屋與中古屋公寓價差不大 買市區大樓預售屋 市區1坪豪宅價格可買到2坪辦公室
買商辦 郊區預售屋賣到市區中古屋價 買市區中古屋 拉皮後的中古屋房價賣到新成屋價 買新成屋 地段不好、環境不佳，卻創新高房價 不買!

22 替代與空間，衡量最高效用 新莊炒高，當心被北投、板橋、新店取代 北縣50萬元房價，恐被北市第二框取代 沒錢先卡位郊區好地段，一步步移入市區
運用「距離量化價格」，判斷補漲空間 房價靠人口數支撐，度假別墅小心套牢 ２０年中古屋約同區域新成屋半價，１０年中古屋約為新成屋3/4價，５年中古屋為新成屋7/8價（好地段中古屋，房價回檔就可買進）

23 土地的效用 容積率：地上建物的總樓地板面積，與建築基地的百分比。也就是１坪土地可以興建多少坪房子，因此容積率越高，土地越值錢。（例：西門町一帶的房子多半是商三或商四土地） 建蔽率：建築物面積與基地面積的比率，比率越低，留下的周邊空地越大。 使用分區：依土地用途劃分住商工等用地。（可向各縣市政府的都市計劃發展局查詢）

24 找到具增值潛力的土地 重點１－法定容積越高越好：商二、商三、商四用地的公寓土地效用最佳 重點２－樓層越矮越好
重點３－臨路越寬越好：北市商業區的法定容積要與道路寬度乘以50%的代表積數相比，兩者取其低，未滿300%以300%計算。

25 以土地效用來說，商業區老宅最具有增值潛力，如忠孝東路四段的5層樓公寓。
無土地效用的不動產，就要回歸不動產效用評估，如地段、環境、產品規劃、採光、通風、外觀、管理等條件左右，量化後便能反映在租金上 當不動產價格一樣時，效用高的優先選擇；當效用一樣時，價格低的優先選擇。

26 恭喜你！研讀完本書精華了！

27 結語 本書既然取名叫「顏炳立教你這樣算」，前半部約６成的比重在介紹市場概況，加強讀者對房地產市場操作及入門的概念。至於重點的議價及計算的部份便落在第四篇，剛看第一次時，可能會對那些算式很想跳過去不看，但若能仔細看過一遍，再套入自己看過的其他案件數字計算，內化的效益會更高。 因此為了荷包，建議在讀第四篇時，可拿出紙筆好好算一算，才不會辜負讀這本書所花的時間與苦心。最簡單的是以剛看過的中古屋、預售屋、新成屋的數字帶入每個公式之中。 以新成屋及預售屋的價格互相回推合理價格非常實用，但必須要先做功課找出附近的成交均價，所得出的結果才不會失真。

28 結語 計算合理房價的方法中，有簡單的以租金回推房價，也有複雜到用建築成本及土地價值來推算，關於容積率的計算方面比較複雜，宜靜心多看幾次。
計算土地增值效益的章節，用簡單的算式讓讀者了解，融會貫通後對於房地產學習將更上一層樓。 大多數人在買房子時，常會落入價格的迷思，因此顏炳立不厭其煩的重複著，「價格一樣時，選擇效用高的；效用一樣時，選擇價格低的」。當對於不動產的價格與效用有所迷惑時，便可回味參考第２１張投影片。 祝每個人都能買到心目中理想的好屋！