土地增值税清算政策讲解 钟敏 安徽亿川税务师事务所有限公司.

Presentation on theme: "土地增值税清算政策讲解 钟敏 安徽亿川税务师事务所有限公司."— Presentation transcript:

1 土地增值税清算政策讲解 钟敏 安徽亿川税务师事务所有限公司

2 自我介绍 钟敏：安徽亿川税务师事务所有限公司 安徽亿川咨询管理有限公司 所长 注册会计师、二级注册税务师、项目数据分析师
安徽亿川咨询管理有限公司 所长 注册会计师、二级注册税务师、项目数据分析师 安徽亿川税务师事务所有限公司被评为安徽注册税务师协会“第三届”理事单位

3 内容 第一部分 池地税发[2013]第28号文 第二部分 土地增值税清算政策解析 第三部分 土地增值税清算流程 第四部分 清算实例
第一部分 池地税发[2013]第28号文 第二部分 土地增值税清算政策解析 第三部分 土地增值税清算流程 第四部分 清算实例 第五部分 法律责任

4 第一部分 池地税发[2013]28号文 池地税发（2013）第28号文 政策出台背景 文件主要内容规定

5 第一部分 池地税发[2013]28号文 出台背景： 国家宏观调控 有些问题需要明确 法律责任

6 第一部分 池地税发[2013]28号文 池地税发[2013]28号文主要内容： 明确了清算主体和义务 明确了清算程序和要求
明确了清算鉴证审核要求 明确了四项成本验证方法 明确了税务师事务所鉴证要求 明确了违章处理

7 第二部分 土地增值税清算的政策解析 一、政策盘点 二、企业所得税与土地增值税差异比较 三、土地增值税的相关政策解析

8 一、政策盘点 1、为了规范土地、房产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益， 1993年12月13日，国务院发布《中华人民共和国土地增值税暂行条例》。该条例规定“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税”，并于1994年1月1日实施。

9 一、政策盘点 2、1995年1月27日，财政部发布《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》，具体实施《中华人民共和国土地增值税暂行条例》。

10 一、政策盘点 3、1995年5月25日，财政部、国家税务总局发布《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》，对于以房地产进行投资、联营，合作建房，企业兼并转让房地产的征免税问题等进行了相关规定。 国税发[1995]48号

11 一、政策盘点 4、财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知 （财税[2006]21号 ）规定：
4、财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知　（财税[2006]21号 ）规定： （1）关于纳税人建造普通标准住宅出售和居民个人转让普通住宅的征免税问题 （2）关于转让旧房准予扣除项目的计算问题

12 一、政策盘点 国税发[2006]21号 （3）关于土地增值税的预征和清算问题
（4）关于因城市实施规划、国家建设需要而搬迁,纳税人自行转让房地产的征免税问题。 （5）关于以房地产进行投资或联营的征免税问题 国税发[2006]21号

13 一、政策盘点 6、财政部 国家税务总局关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通知（财税[2006]141号） 2006-10-20
6、财政部 国家税务总局关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通知（财税[2006]141号）   规定:“普通标准住宅”的认定，可在各省、自治区、直辖市人民政府根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发[2005]26号)制定的“普通住房标准”的范围内从严掌握。

14 一、政策盘点 7、国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知 国税发〔2006〕187号
对土地增值税的清算提出了具体的要求。

15 一、政策盘点 8、国税发[2007]132号 《土地增值税清算鉴证业务准则》(含约定书.鉴证报告.审核事项说明格式)
《土地增值税鉴证业务准则指南》(含鉴证说明编写要求、工作底稿)

16 一、政策盘点 9、《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号）
对土地增值税征收管理工作制定较完整的规范性文件，是对税务机关的土地增值税清算提出了明确要求（国税发[2006]187号是对企业的要求），特别强调了税务机关在清算中需要明确的管理事项以及清算审核的重点关注内容。

17 一、政策盘点 10、《关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号） 对利息、拆迁等作了技术层面的明确与从严处理。

18 一、政策盘点 11、《关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发[2010]53号） 1．火速的再次出台
其是《关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）印发仅6天后再次印发的文件。

19 一、政策盘点 2．立法依据与指导思想 以前的财税[2006]21号、国税发[2006]187号、国税发[2009]91号等立法依据是税收征管法与土地增值税暂行条例，且大多停留的技术操作与重申明确层面。而本文件直接地表示根据国务院的国发[2010]10号与“充分发挥土地增值税调控作用”，即政治经济学下的税收跟进性落实文件。

20 二、企业所得税与土地增值税差异比较 主要差异体现在以下四个方面： 1、汇（清）算时间上存在差异 2、成本计算项目上存在差异
3、扣除项目存在差异 4、利息费用存在差异

21 三、土地增值税相关政策解析 征税对象：土地增值税的征税对象是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取得的增值额。分析：

22 三、土地增值税相关政策解析 土地增值税预征： 财税字［1995］048号
对纳税人预售房地产所取得的收入,当地税务机关规定预征土地增值税的,纳税人应当到主管税务机关办理纳税申报,并按规定比例预交,待办理决算后,多退少补。

23 三、土地增值税相关政策解析 《转发国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》池地税〔2010〕59号
自2010年8月1日起，将我市土地增值税预征率标准调整如下： （1）廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房、限价商品住房、棚户区改造安置住房等保障性住房预征率为1%；

24 三、土地增值税相关政策解析 （2）除保障性住房外的普通住房预征率为1.5%； （3）非普通住房、营业用房、别墅、度假村预征率为2%；
（4）车库、储藏室、摊位等其他类型用房预征率为1.5%。

25 三、土地增值税相关政策解析 池州市人民政府关于同意制定池州市普通住房标准的（池政秘[2007]10号）
池州市普通住房标准 ：我市普通住房应同时满足下列条件： 单套住宅建筑面积在144平方米以下（含144平方米）； 住宅小区建筑容积率在1.0以上； 实际成交价格低于同级别土地上同级别住房平均交易价格的1.44倍以下

26 三、土地增值税相关政策解析 池政秘[2007]10号其他相关规定 单套住宅建筑面积不含购房人配套购置的储藏室，汽车库面积；
单套住宅为顶层含阁楼的，认定其是否为普通住房时，应扣除其阁楼建筑面积； 单套住宅为高层建筑的，认定其是否为普通住房时，应扣除其电梯分摊面积。分摊面积以有资质的测绘部门提供的数据为准。

27 三、土地增值税相关政策解析 对未按预征规定期限预缴税款的，应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。 财税[2006]21号 纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。---国税函[2010]220号

28 三、土地增值税相关政策解析 核定征收： 《池州市房地产开发企业土地增值税清算管理办法》池地税发[2013]28号 第十九条
主管税务机关在清算审核过程中，发现纳税人符合核定征收条件的，应按核定征收方式对房地产项目进行清算。

29 三、土地增值税相关政策解析 一、《池州市房地产开发企业土地增值税清算管理办法》池地税发[2013]28号 第二十条
在土地增值税清算中符合以下条件之一的，可实行核定征收。 （一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的； （二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的； （三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的； （四）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

30 三、土地增值税相关政策解析 二、 《池州市房地产开发企业土地增值税清算管理办法》池地税发[2013]28号 第二十一条
对符合本办法第二十条规定的核定征收条件的，经主管税务机关集体审议，可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地房地产开发企业的土地增值税税负情况，按下列规定予以核定征收： 符合本办法第二十条第二项规定情形的，按不低于8%的核定征收率征收土地增值税。除上述符合本办法第二十条第二项规定情形之外的，按不低于5%的核定征收率征收土地增值税。

31 三、土地增值税相关政策解析 土地增值税清算： 一、基本计算规定 土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收.
增值额=转让房地产所取得的收入—扣除项目金额 增值率=增值额÷扣除项目金额 应纳税款=增值额×税率－扣除项目金额×速算扣除系数

32 三、土地增值税相关政策解析 二、扣除项目 转让项目的性质 扣除项目 1.取得土地使用权所支付的金额
转让项目的性质 扣除项目 1.取得土地使用权所支付的金额 2.房地产开发成本 新建房产转让 3.房地产开发费用 与转让房地产有关的税金 其他扣除项目（加计20%扣除） 1.房屋及建筑物的评估价格或购 买价每年加计5%后的金额 旧房转让 评估价格=重置成本价×成新折扣率 2.土地使用权所支付的地价款和 按国家统一规定缴纳的有关费用 转让环节缴纳的税金

33 三、土地增值税相关政策解析 转让项目性质 扣除项目 未经开发土地 土地价款 交纳的有关费用 缴纳税金 土地价款 已经开发土地 开发的成本
转让项目性质 扣除项目 未经开发土地 土地价款 交纳的有关费用 缴纳税金 土地价款 已经开发土地 开发的成本 开发成本的20%

34 三、土地增值税相关政策解析 三、税率 土地增值税税率表 增值额占扣除项目比例 税率 扣除系数 1 50%以下（含50%） 30% 0
增值额占扣除项目比例 税率 扣除系数 %以下（含50%） % 2 超过50%～100%（含100%） 40% % 3 超过100%～200%（含200%） 50% % %以上 % % 增值额=转让房地产所取得的收入－扣除项目金额 应纳税款=增值额×税率－扣除项目金额×速算扣除系数

35 三、土地增值税相关政策解析 举例：池州兴旺房地产公司销售新建商品房一幢，销售收入14000万，①土地使用权费及②开发成本（不含借款利息）合计为4800万；公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；有关税金770万 【解析】计算过程： 扣除项目金额？ 增值额？ 增值率？ 适用税率？ 应纳土地增值税？

36 三、土地增值税相关政策解析 （二）开发土地和新建房及配套设施（简称房地产开发）的成本,是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括
①土地征用及拆迁补偿费 ②前期工程费 ③建筑安装工程费 ④基础设施费 ⑤公共配套设施费 ⑥开发间接费用。

37 三、土地增值税相关政策解析 2.前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。 所得税规定：
指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。

38 三、土地增值税相关政策解析 3.建筑安装工程费,是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费,以自营方式发生的建筑安装工程费。 所得税规定：
指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。

39 三、土地增值税相关政策解析 4.基础设施费,包括开发小区内道路,供水,供电,供气,排污,排洪,通讯,照明,环卫,绿化等工程发生的支出。
所得税规定：主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。

40 三、土地增值税相关政策解析 5.公共配套设施费,包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。 所得税规定：
指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。

41 三、土地增值税相关政策解析 国税发〔2006〕187号 （三）房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理： 　　1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；

42 三、土地增值税相关政策解析 2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；
3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。 （四）房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。 　　房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。

43 三、土地增值税相关政策解析 6.开发间接费用,是指直接组织,管理开发项目发生的费用,包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

44 三、土地增值税相关政策解析 所得税规定： 指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。

45 三、土地增值税相关政策解析 7.扣除项目分配 《土地增值税暂行条例实施细则》第九条
《土地增值税暂行条例实施细则》第九条　 纳税人成片受让土地使用权后,分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按①转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按②建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的③其他方式计算分摊。

46 三、土地增值税相关政策解析 分配方法 ①分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用④合理的分配方法，分摊共同的成本费用。 ②对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。 ③属多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目⑤可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。

47 三、土地增值税相关政策解析 （三）开发土地和新建房及配套设施的费用(简称房地产开发费用),是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。 财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额.其他房地产开发费用,按本条1、2项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。 凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用按本条1、2项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。

48 第三讲 应税收入和扣除项目的政策解析 （四）旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。 （五）与转让房地产有关的税金，指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。其中：房地产开发企业缴纳的印花税列入管理费用，印花税不再单独扣除。 （六）对从事房地产开发的纳税人可按1、2项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。

49 三、土地增值税相关政策解析 四、减免税 1.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。

50 三、土地增值税相关政策解析 2．因国家建设需要依法征用、收回的房地产
（1）因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。因此而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照免征。

51 三、土地增值税相关政策解析 （2）因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况； （3）因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。

52 三、土地增值税相关政策解析 3.财税字［1995］048号 对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件,将房地产转让到所投资、联营的企业中时,暂免征收土地增值税.对投资、联营企业将上述房地产再转让的,应征收土地增值税。 财税[2006]21号 对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用48号第一条暂免征收土地增值税的规定。

53 三、土地增值税相关政策解析 财税字［1995］048号 对于一方出地，一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房自用的,暂免征收土地增值税；建成后转让的,应征收土地增值税。 在企业兼并(合并)中,对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的,暂免征收土地增值税。

54 三、土地增值税相关政策解析 注意：代建房应同时符合三个条件： （1）所有项目手续应由委托方完成。 （2）代建方不垫付任何建设资金。
（3）委托方开具房地产销售专用发票，代建方只就代建方收取的代建费开具服务业发票，不能开具房地产销售专用发票。

55 三、土地增值税相关政策解析 五、清算的两种类型 国税发[2009]91号 （一）自行清算
五、清算的两种类型 国税发[2009]91号 （一）自行清算 第九条  纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。 （一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的； （二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的； （三）直接转让土地使用权的。

56 三、土地增值税相关政策解析 （二）要求清算 第十条 对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
第十条  对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。 （一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； （二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的； （三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

57 三、土地增值税相关政策解析 凡符合下列条件之一的,应视为竣工验收： 1、开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
2、开发产品已开始投入使用。 3、开发产品已取得初始产权证明。

58 三、土地增值税相关政策解析 土地增值税清算主体池地税发〔2013〕28号
第三条 土地增值税清算是房地产开发企业（以下简称纳税人）从事房地产项目开发应履行的法律责任与义务，纳税人应当按规定期限如实申报应缴纳的税款，并对清算申报的真实性、准确性和完整性承担相应的法律责任。 第六条 纳税人在办理土地增值税清算手续时，须提供税务师事务所出具的《土地增值税清算鉴证报告》（以下简称《鉴证报告》。 皖国税发（2010）88号

59 三、土地增值税相关政策解析 清算单位 池地税发〔2013〕28号
第五条 土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。 国家有关部门审批的房地产开发项目是指规划部门下发的《建设工程规划许可证》中确认的项目。

60 三、土地增值税相关政策解析 财税字［1995］048号: 对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用免税规定。

61 三、土地增值税相关政策解析 关于土地增值税有关问题的通知（皖地税函〔2007〕311号）
3、纳税人开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅，应在清算申请中明确，是否分别核算增值额，主管税务机关应区分不同情况相应处理。

62 三、土地增值税相关政策解析 （四）一次清算国税发〔2006〕187号
　　在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。 　　单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积

63 三、土地增值税相关政策解析 五、纳税人在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应在销售或有偿转让的次月10日前办理土地增值税申报纳税。 转发国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（皖地税〔2007〕39号）

64 第三部分 土地增值税清算流程 1、土地增值税清算流程 2、清算前的准备工作 3、土地增值税清算资料的审核 4、扣除项目金额情况的审核
第三部分 土地增值税清算流程 1、土地增值税清算流程 2、清算前的准备工作 3、土地增值税清算资料的审核 4、扣除项目金额情况的审核 5、在清算审核时应注意的其他问题

65 1、土地增值税清算流程 总体清算流程 清算申请及资料→税务机关前台受理→征管分局或开发区分局清算调查核实→科室审核→分管局长审批→清算结果书面通知纳税人执行。

66 2、清算前的准备工作 应当收集整理的资料有：房地产项目资料（发改委的立项批复，与房管局签订的房地产开发合同、五大证件，工程竣工验收备案表、测绘报告、土地出让合同，施工合同及工程决算书等

67 3、土地增值税清算资料的审核 清算项目资料的审核 《鉴证报告》工作底稿的审核 房地产转让收入审核的重点

68 4、扣除项目金额情况的审核 发生的各项成本和费用应按实际发生额确认扣除；对纳税人无法提供合法有效凭证的，不予扣除；对于各项预提（或应付）费用不得包括在扣除项目金额中。

69 5、在清算审核时应注意的其他问题 ①对取得土地（不论是生地还是熟地）使用权后，未进行任何形式的开发即转让的
②取得房地产产权后直接转让的扣除项目，对取得了房地产产权后，未进行任何实质性的改良即再行转让的 ③仅进行土地开发不房屋建造的扣除项目，对取得了土地使用权后，仅进行土地开发（如三通一平等），不进行房屋的建造，即将土地使用权再转让出去的 ④成片受让，分期分批开发转让的

70 第四部分 清算实例 举例1：池州兴旺房地产开发有限公司通过招拍挂拍得平天湖畔的一块地，开发的“望湖楼”项目，总建筑面积为1万平方米，取得预售证不满三年，已签订合同，收到款项并开具发票的建筑面积为8300平方米。2012年7月销售一套200平方米房子签订销售合同，售房总额100万元，未开具发票。根据合同规定分期付款，已收到款项50万元，占销售额的50%。 请问：1 、2012年7月销售一套房子在土地增值税清算时收入如何确认？国税函[2010]220号 2、销售后达到土地增值税清算条件了吗？

71 第四部分 清算实例 答：1、应确认收入100万元。土地增值税清算时，未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。---《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号） 2、达到主税税务机关可要求清算的条件。---国税发[2006]187号

72 第四部分 清算实例 拆迁安置 例2：池州发达房地产开发有限公司，2009年由于池州政府招商引资金的原因，与一家工厂签订了合同，合同约定对厂房进行拆迁，建设商住楼。建成后返还其商业面积3万平方米，除此外没有支付其他土地款。总成本为20000万元，总可售面积为10万平方米。单位会计成本为2000元/平方米。公司同类房地产的平均价格为6000元/平方米。 ①拆迁补偿商业面积3万平方米的收入如何确认？ ②拆迁补偿有所得吗？ 注意：营业税或企业所得税与土地增值税收入确认差别

73 第四部分 清算实例 视同销售收入按下列方法和顺序确认： ①按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；
第四部分 清算实例 视同销售收入按下列方法和顺序确认： ①按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定； ② 由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。 企业所得税：（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定； （二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定； （三）按开发产品的成本利润率确定。国税发[2009]31号

74 第四部分 清算实例 十一、关于房屋开发企业动迁还原房的征税问题 衍生问题：货币安置的土地增值税处理和拆迁安置的营业税处理
第四部分 清算实例 衍生问题：货币安置的土地增值税处理和拆迁安置的营业税处理 　　十一、关于房屋开发企业动迁还原房的征税问题 　　房屋开发企业根据当地政府城市规划和建设部门的要求，对规划区内原住户的房屋进行拆迁并最终安置（或偿还）住户。对房屋开发企业动迁还原房，其偿还面积与拆迁面积相等的部分，由当地地税机关按同类住宅房屋的成本价格核定计征营业税或按当地政府规定的成本价格标准计征营业税；对超出拆迁建筑面积的部分按市场价格计征营业税。---安徽省地方税务局关于营业税若干税收政策问题的通知皖地税[2000]44号

75 第四部分 清算实例 例3、池州兴旺房地产开发公司在一块10000平方米的土地进行房地产开发，其取得土地使用权所支付的土让金为10000万元。该房地产公司在这块土地上建了两幢楼，一幢为写字楼，占地面积（包括周围的道路及绿地等）4000平方米，建筑面积15000平方米；一幢为公寓，占地面积（包括周围的道路及绿地等）6000平方米，建筑面积16000平方米。公寓的公共配套设施当中有游泳池地占面积100平方米、建筑面积的500平方米，开发商改变为对外开放的经营性质的设施。公寓已出售90%，写字楼尚未转让。 请问：土地成本如何分摊？ 引申问题：成片受让土地，分期分批开发时，如何确定已转让部分应分摊的土地使用权金额？

76 第四部分 清算实例 土地成本的分摊问题： 纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。 （摘自《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》）

77 第四部分 清算实例 根据土地增值税立法精神，《细则》第九条的“总面积”是指可转让土地使用权的土地总面积。在土地开发中，因道路、绿化等公共设施用地是不能转让的，按《细则》第七条法规，这些不能有偿转让的公共配套设施的费用是计算增值额的扣除项目。因此，在计算转让土地的增值额时，按实际转让土地的面积占可转让土地总面积来计算分摊，即：可转让土地面积为开发土地总面积减除不能转让的公共设施用地面积后的剩余面积。 ----国税函〔1999〕112号

78 第四部分 清算实例 例4、池州兴旺房地产开发公司2007年5月在清溪河旁通过招拍挂拿一块地，土地出让合同约定2008年6月前动工，因当时资金出现了一点问题，2008年8月才动工。用于开发“河畔之梦”小区，有别墅有普通住宅，还有商住楼，土地面积1万平方米，土地使用权1亿元，建筑面积11万平方米（其中二期地下建筑面积1万平方米，含地下人防3000平方米）。分三期开发，一期有商住楼1#楼和普通住宅2#、3#4#，二期为普通住宅5#、6#、7#，三期为别墅8#、9#和普通住宅10#，规划在三期中建一所幼儿园，幼儿园产权归全体业主，2011年3月一期完全销售，二期销售90#，三期完成销售80%，委托我所清算鉴证。

79 第四部分 清算实例 经过我们的取证审核，兴旺公司有工程规划许可证8个，工程施工许可证预售许可证都是8个。
第四部分 清算实例 经过我们的取证审核，兴旺公司有工程规划许可证8个，工程施工许可证预售许可证都是8个。 账面成本分三期核算，每期中再按不同房屋类型分别核算成本；含土地闲置费1万元，未支付未开票的质量保证金500万元，售楼部在项目主体内修建的，

80 第四部分 清算实例 关注点：清算单位的确定？ 土地闲置费的处理？ 质量保证金的处理？ 人防设施的处理？ 地下车库的处理？
第四部分 清算实例 关注点：清算单位的确定？ 土地闲置费的处理？ 质量保证金的处理？ 人防设施的处理？ 地下车库的处理？ 销售精装修房屋的处理？--土地增值税政策\关于若干税收政策问题的公告 安徽省地方税务局公告2012年第2号.DOC 售楼部的处理？ 利息费用的处理？

81 第四部分 清算实例 案例5、池州发达房地产开发公司唯一的开发项目2010年结算计税成本，实际毛利额4300万元，2011年6月土地增值税清算，清算应纳税款1520万元，2011年10月公司申请注销。已知其各年经营情况如下表（单位：万元） 请问：注销前如何退税？ 适用土地增值税政策\国家税务总局关于房地产开发企业注销前有关企业所得税处理问题的公告国家税务总局公告2010年第29号.doc

82 第四部分 清算实例

83 第四部分 清算实例 申请退税应注意事项：企业在申请退税时，应向主管税务机关提供书面材料证明应退企业所得税款的计算过程，包括企业整个项目缴纳的土地增值税总额、整个项目销售收入总额、项目年度销售收入、各年度应分摊的土地增值税和已经税前扣除的土地增值税、各年度的适用税率等。

84 第五部分 法律责任 法律责任： 第二十七条 主管税务机关在清算审核中发现税务师事务所违反有关税收法律、法规规定出具虚假《鉴证报告》，造成纳税人少缴、未缴土地增值税的，应及时上报市局，市局核实后在全市予以通报，并按《注册税务师管理暂行办法》及相关法律法规规定进行处理。 第二十八条 对房地产开发企业存在未及时、如实进行土地增值税清算申报、提供虚假纳税资料、逃避缴纳税款等税收违法行为的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》等有关规定进行处罚。

85 第五部分 法律责任 第二十九条 纳税人存在下列税收违法行为之一的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》相关规定进行处理；经纳税评估后，达到移送标准的，移交同级稽查部门立案查处。 （一）未及时、如实进行土地增值税清算申报的； （二）伪造、变造、隐匿、擅自销毁账簿、记账凭证的； （三）提供虚假纳税资料的； （四）违反土地增值税管理规定的其他情形。

86 第五部分 法律责任 第六十二条　纳税人未按照规定的期限办理纳税申报和报送纳税资料的，或者扣缴义务人未按照规定的期限向税务机关报送代扣代缴、代收代缴税款报告表和有关资料的，由税务机关责令限期改正，可以处二千元以下的罚款；情节严重的，可以处二千元以上一万元以下的罚款。

87 第五部分 法律责任 第六十四条 纳税人、扣缴义务人编造虚假计税依据的，由税务机关责令限期改正，并处五万元以下的罚款。
第五部分 法律责任 第六十四条　纳税人、扣缴义务人编造虚假计税依据的，由税务机关责令限期改正，并处五万元以下的罚款。 　　纳税人不进行纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款。

88 第五部分 法律责任 第六十八条　纳税人、扣缴义务人在规定期限内不缴或者少缴应纳或者应解缴的税款，经税务机关责令限期缴纳，逾期仍未缴纳的，税务机关除依照本法第四十条的规定采取强制执行措施追缴其不缴或者少缴的税款外，可以处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款。

89 第五部分 法律责任 第六十三条　纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁账簿、记账凭证，或者在账簿上多列支出或者不列、少列收入，或者经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，是偷税。对纳税人偷税的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 　　扣缴义务人采取前款所列手段，不缴或者少缴已扣、已收税款，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

90 第五部分 法律责任 从2009年2月28日起，“偷税”将不再作为一个刑法概念存在。十一届全国人大常委会第七次会议表决通过了《刑法修正案（七）》，修订后的《刑法》对第二百零一条关于不履行纳税义务的定罪量刑标准和法律规定中的相关表述方式进行了修改。用“逃避缴纳税款”的表述取代了原法律条文中“偷税”的表述。《刑法》规定：纳税人采取欺骗、隐瞒手段进行虚假纳税申报或者不申报，逃避缴纳税款数额较大并且占应纳税额百分之十以上的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金；数额巨大并且占应纳税额百分之三十以上的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。有逃避缴纳税款行为的纳税人，经税务机关依法下达追缴通知后，补缴应纳税款，缴纳滞纳金，已受行政处罚的，不予追究刑事责任；

91 土地增值税清算政策讲解 谢谢大家！ 电话：