《房地产经济学》，专业基础课，40课时 房 地 产 经 济 学 主讲：赵旭.

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1 《房地产经济学》，专业基础课，40课时 房 地 产 经 济 学 主讲：赵旭

2 第一章 导论（2课时） 房地产经济学 房地产经济学课程安排 房地产 房地产市场

3 房地产经济学研究什么 房地产市场运行规律 ——房地产价格 ——房地产市场 ——房地产经济波动 政府行为（政策）对房地产市场的影响
——房地产产权 ——房地产制度 ——房地产税收 ——房地产市场调控政策

4 房地产经济学不研究什么 一般经济理论 房地产实践 ——一般理论 ——基本方法 ——如何买房 ——如何卖房 ——如何开发
——如何进行房地产企业管理

5 什么是房地产经济学 是一般经济理论与房地产实践的连接物，即从一般经济学和房地产实践中提取原理，然 后将它们结合起来，用来研究房地产活动/行为及其变化，特别是房地产活动/行为对房地产价值（价格）的影响。 经济学＋房地产的特点

6 什么是房地产经济学 房地产经济学是一门应用性质的经济学 （1）研究方法的非原创性 经济学的研究方法和研究结论构成了房地产经济学的方法论基础。
（2）研究内容的应用性 重点在与房地产有关的经济学领域中。

7 课程基本介绍 房 地 产 经 济 学 微观经济分析 宏观经济分析 住宅市场的运行 住宅市场的租金和价格 工商业房地产市场的运行（自学）
政府在房地产经济中的作用 住宅市场的运行 住宅市场的租金和价格 工商业房地产市场的运行（自学） 房地产开发的经济分析 经济增长与房地产市场 房地产金融与资本市场 房地产周期波动 房地产投机与房地产泡沫 公共物品、外部性与房地产管制 住房保障政策 房地产政策与宏观调控（自学） 房地产税收的经济分析 房地产产权与制度

8 一、房地产 （一）房地产的概念 房地产又称不动产，real estate或real property。
real property：real estate+各项权利。

9 一、房地产 对房地产内涵的界定各国各地区都有所差异。
美国：一是土地及土地上的自然实体部分和人工实体部分；二是与土地所有权有关的任何权利或利益。 内地：多数学者认为房地产的内涵可有狭义与广义之分，狭义的房地产是指土地和土地上永久建筑物及其衍生的权益；广义的房地产除了上述内容外还包括诸如水域、矿藏和森林等自然资源。

10 一、房地产 房地产的定义：土地、附着于土地的永久性建筑物及构筑物以及由它们衍生出来的各项权利 。 物业（property)与房地产的区别
物业：单元性的房地产，是个体的概念。 房地产：总体的概念。

11 一、房地产 （二）房地产的分类 按照用途划分 1.工业和仓储类房地产 2.商业类房地产 3.居住类房地产 4.其他用途房地产

12 一、房地产 工业和仓储类房地产

13 一、房地产 商业类房地产

14 一、房地产 居住类房地产

15 一、房地产 其他用途房地产

16 一、房地产 运营方式： 1.收益性房地产 2.非收益性房地产 交易性质： 1.出售性房地产 2.出租性房地产
1.收益性房地产 非收益性房地产 交易性质： 1.出售性房地产 出租性房地产 3.抵押性房地产 典当性房地产 提问：抵押和典当的区别？

17 房地产抵押与房地产典当的区别 一是房屋处理方式不同。房屋典当属于质押贷款，房产典当期间是要封存起来并置于典当行的监管之下，典当人不能再使用已出典的房屋。房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。房屋在抵押期间内，不需要房屋产权人交出房屋，而是限制其产权转移，房屋仍归原产权人使用。

18 房地产抵押与房地产典当的区别 二是融资期限不同。房屋典当时典当行不是全额付款，而是针对房屋价值按不同比例放款，利于典当期内赎回出典房屋，一般回赎期是三个月至半年，是一种快速的短期的融资行为。银行的抵押贷款是按照抵押物的实际价值借贷，贷款一般期限较长，短则几年，长则几十年。

19 房地产抵押与房地产典当的区别 三是评估方式不同。房屋典当不考虑典当人的还款能力，房屋在典当行办理质押贷款的前提是出典房屋没有产权纠纷，而且要封存，只是单纯地考查房产的价值。而房地产抵押贷款的前期评估是比较复杂的，不仅要保证房屋没有产权纠纷，还要考查抵押人是否有还款能力。

20 一、房地产 （三）房地产的性质 课堂提问（包括讨论） 买房和购买一般商品（如服饰、家电等）的区别？

21 一、房地产 房交会 服装市场

22 一、房地产 1.自然特性 （1）固定性（不可移动性）及异质性 （2）耐久性（不可毁灭性）和数量的有限性 2.经济特性
（1）土地供给的稀缺性 （2）高价值性 （3）保值增值性 （4）外部性 在教科书上主要表现为：空间特性、市场特性、资产特性、法律和制度特性。

23 二、房地产市场 （一）房地产市场的定义 房地产市场是指房地产交易活动的总和，是买卖双方相互作用的一种机制。
房地产市场主要参与者有政府、房地产开发企业、房地产金融机构、房地产中介机构、房地产消费者。

24 二、房地产市场 （二）房地产市场的特点 1.区域性——固定性、异质性、空间性 2.竞争的不充分性——市场特性
3.供给调节的滞后性——土地供给无弹性、开发周期长、耐久性 4.交易的复杂性—— 异质性、交易形式的多样性、交易时间持续长、交易涉及环节多 5.金融依赖性——资产特性（价值量大） 6.政府干预性强——法律和制度特性

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26 二、房地产市场 （三）房地产市场的分类 按照市场运行层次划分 一级市场、二级市场、三级市场 按照市场交易客体划分
土地市场、房地产市场、房地产金融市场和 房地产中介服务市场。

27 二、房地产市场 （三）房地产市场的分类 按物业类型划分 住宅市场、商业房地产市场、工业房地产市场、特殊用途房地产市场、农业房地产市场。
按照覆盖范围或影响范围划分 国际性、全国性、地方性房地产市场。

28 第二章 住宅市场的运行（4课时） 第一节 住宅需求与住宅供给 第二节 住宅市场的四象限模型

29 第一节 住宅需求与住宅供给 一、住宅需求的概念和特点 二、住宅需求的影响因素和弹性分析 三、住宅供给的概念和特点
四、住宅供给的影响因素和弹性分析 五、住宅市场的供求均衡

30 一、住宅需求的概念和特点 （一）住宅需求的概念 住宅需求是指其他条件不变，消费者在每一价格水平上愿意而且能够购买的住宅数量。
住宅需求分为有效需求和潜在需求。 有效需求一般是收入、住宅价格、抵押贷款能力等因素的函数。 潜在需求一般是人口因素的函数。

31 一、住宅需求的概念和特点 （二）住宅需求的特点 1.多样性（异质性和消费者本身的差异） 2.区域性（地区、地段）
3.层次性（消费偏好——基本需求、标准需求和舒适需求、现实与潜在） 4.消费和投资的双重性 5.一定的可替代性（不同住宅的替代、买房租房的替代、投资品之间的替代）

32 住宅需求曲线 P D Q 住宅需求曲线

33 二、住宅需求的影响因素与弹性分析 看下表回答以下问题： （1）1997年-2007年，住房价格上升，解释为什么住房销售数量也上升？ （2）2008年住房价格下降，解释为什么住房销售数量也下降？ （3）除价格外，哪些因素会影响住房需求？

34 供给、需求、价格表 开工量 （万平方米） 销售量 价格 （元/平方米） 1997年 10996.64 7864.3 1790 1998年
1854 1999年 1857 2000年 1948 2001年 2017 2002年 2092 2003年 2197 2004年 2608 2005年 2937 2006年 3119 2007年 3645 2008年 3576

35 供给、需求、价格关系图

36 二、住宅需求的影响因素与弹性分析 （一）住宅需求的影响因素 1.价格 2.人口（数量、年龄、家庭结构、离婚率等） 提问:不同年龄人群的住房需求有何差异？

37 二、住宅需求的影响因素与弹性分析 西安市不同年龄人群购房目的

38 二、住宅需求的影响因素与弹性分析 3.收入：带来住宅需求数量增长和结构变化 4.消费者偏好 5.预期 6.金融因素 面积 质量 S L H
A C B D 不同收入和偏好的家庭的住宅的选择

39 二、住宅需求的影响因素与弹性分析 2011年12月末，主要金融机构及农村合作金融机构、城市信用社、外资银行人民币房地产贷款余额10.73万亿元，同比增长13.9%，比上年末回落13.5个百分点；全年累计增加1.26万亿元，同比少增7704亿元，全年增量占同期各项贷款增量的17.5%，比上年水平低9.4个百分点 12月末，地产开发贷款余额7680亿元，同比下降7.9%，房产开发贷款余额2.72万亿元，同比增长17.1%，比上年末低5.9个百分点。 12月末，保障性住房开发贷款余额3499亿元，全年累计增加1751亿元，占同期房产开发贷款增量的501.%，比年初水平提高31.7个百分点。

40 二、住宅需求的影响因素与弹性分析 （二）住宅需求的弹性分析 弹性：一个经济变量对另一个经济变量变动的反应程度。 住宅需求弹性一般包括：住宅需求价格弹性和住宅需求收入弹性。

41 二、住宅需求的影响因素与弹性分析 住宅需求价格弹性：住宅价格上升（下降）一个百分点所引起的住宅需求量减少（增加）的百分比，即住宅需求量的变动对价格变动的反应程度。

42 二、住宅需求的影响因素与弹性分析 住宅需求收入弹性：收入每增加（减少）一个百分点所引起的住宅需求量增加（减少）的百分比，即住宅需求量的变动对收入变动的反应程度。

43 三、住宅供给的概念及特点 （一）住宅供给的概念 住宅供给是指其他条件不变，生产者在每一价格水平上愿意而且能够提供的住宅数量。
住宅存量——二手住宅 住宅流量——新增住宅 本年末住宅存量=上年末住宅存量-本年内毁弃住宅量-本年内住宅净转换量（转换为其他用途的住宅量-其他用途转换为住宅的量）+新建住宅量

44 三、住宅供给的概念及特点 （二）住宅供给的特点 1.缺乏弹性 2.层次性(现房、期房、储备房、在建房） 3.滞后性

45 四、住宅供给的影响因素与弹性分析 （一）住宅供给的影响因素 1.生产要素价格 2.开发商的未来预期 3.政策因素

46 四、住宅供给的影响因素与弹性分析 （二）住宅供给的价格弹性 住宅供给价格弹性：住宅价格上升（下降）一个百分点所引起的住宅供给量增加（减少）的百分比，即住宅供给量的变动对价格变动的反应程度。

47 五、住宅市场的供求均衡

48 第二节 住宅市场的四象限模型 一、四象限模型的构建 二、宏观变量对住宅市场的影响 三、公共政策对住宅市场的影响

49 一、四象限模型的构建 四象限模型的关键是在理论上将住宅市场分为物业市场（the property market）和资产市场（the asset market）两个子市场。 四象限模型可以用于分析住宅市场的外生变量（如经济增长、长期利率、信贷和开发成本等）的变化对住宅市场的影响，并进而分析公共政策对住宅市场的影响。

50 一、四象限模型的构建

51 二、宏观变量对住宅市场的影响 （一）经济增长的影响
经济增长——居民收入提高——对住宅需求增加——在存量一定的情况下——房租上涨——房价上涨——新增开发量增加——存量增加——导致初始假定住宅存量一定的情况下上涨房租的下降，如此运动，直至达到新的均衡。

52 二、宏观变量对住宅市场的影响

53 二、宏观变量对住宅市场的影响 （二）长期利率的影响
长期利率下降——投资者对房地产投资的收益要求降低——从而使得房地产资产需求增加——在租金不变的情况下——房价上涨——新增开发量增加——存量增加——房租下降，如此运动，直至达到新的均衡。

54 二、宏观变量对住宅市场的影响

55 二、宏观变量对住宅市场的影响 （三）信贷、建设成本的影响
短期利率上升——房地产开发成本增加——从而使得成本曲线左移——在住宅价格不变的情况下——新增开发量减少——存量减少——房租下上升——房价上升，如此运动，直至达到新的均衡。

56 二、宏观变量对住宅市场的影响

57 三、公共政策对住宅市场的影响 （一）政府的住宅资助政策
公共住宅的建设对住宅市场的影响和经济衰退对住宅市场的影响是相同的，因此和经济增长恰好是相反的。 廉租房、经济适用房的建设——对住宅需求减少——在存量一定的情况下——房租下降——房价下降——新增开发量减少——存量减少——导致初始假定住宅存量一定的情况下下降房租的上涨，如此运动，直至达到新的均衡。

58 三、公共政策对住宅市场的影响

59 三、公共政策对住宅市场的影响 （二）政府的开发管制政策 对住宅市场的影响类似于开发成本的增加。
限制土地的有效供应——房地产开发成本增加——从而使得成本曲线左移——在住宅价格不变的情况下——新增开发量减少——存量减少——房租下上升——房价上升，如此运动，直至达到新的均衡。

60 三、公共政策对住宅市场的影响

61 三、公共政策对住宅市场的影响 （三）房地产税收政策和房地产金融政策 对住宅市场的影响类似于投资收益率的减少。
投资者对房地产投资的收益要求降低——从而使得房地产资产需求增加——在租金不变的情况下——房价上涨——新增开发量增加——存量增加——房租下降，如此运动，直至达到新的均衡。

62 三、公共政策对住宅市场的影响

63 第三章 住宅的租金和价格（4课时） 概述 住宅的异质性与住宅价格 区位因素与住宅租金和价格

64 第一节 概述 一、租金的概念 二、住宅的价格 三、住宅价格的影响因素

65 一、租金的概念 在经济学中，租（rent）是指所有的生产要素在生产过程中获得的超过成本的报酬。
地租（land rent）是指土地在生产利用中产生的经济报酬（economic return）。 地租可以分为契约租金（contract rent）和经济租金（economic rent）。

66 一、租金的概念 契约租金是指土地所有者将土地租给土地使用者，土地承租人与土地出租人签订的租赁合同中约定的租金。
经济租金也称为理论租金，是指土地总收益扣除土地总成本的剩余部分，即利用土地获得收益超过成本的纯收入。

67 二、住宅的价格 住宅价格是指一个人（或机构）从另一个人（或机构）手中获得住房所需要付出的代价。
住宅价格包括总价、建筑面积单价和使用面积单价。 住房的上述价格在房地产经济学中并不适用常引入抽象的价格概念作为分析工具。如住房服务价格和住房特征价格是最常见的两类。 住房服务价格被定义为一个标准住房在一个单位时间内的租金。

68 三、住宅价格的影响因素 1.房地产自身因素 2.环境因素 3.人口因素 4.经济因素 5.社会因素 6.行政因素 7.国际因素 8.心理因素
1.房地产自身因素 环境因素 3.人口因素 经济因素 5.社会因素 行政因素 7.国际因素 心理因素 9.其他因素

69 第二节 住宅的异质性与住宅价格 一、住宅的异质性 二、住宅的特征价格模型

70 一、住宅的异质性 住宅的属性特征：居住特征和区位特征。 居住特征：面积、楼层、朝向、内部设计等 区位特征：道路状况和交通便利状况等。
住宅价格各属性特征的隐含价值（边际价格）之和。 对于异质性商品，往往采用特征价格模型来进行研究。

71 二、住宅的特征价格模型（Hedonic Price Model,HPM）
Lancaster（1966）的最大贡献在于将各种特征视为独立的商品，从而将传统的以商品为维度的商品空间扩展为以特征为维度。 Rosen（1974）认为如果消费者和生产者都以各自的效用（或利润）最大化为前提，则对于每一宗交易而言，都应有消费者报价曲线、生产者要价曲线和特征价格函数相切于一点。因此可以通过回归分析等手段，分析商品价格与商品特征之间的关系，即可得到各种特征的边际价格。

72 二、住宅的特征价格模型 a为截距项，Bi反应各属性的隐含价格，即假定其他属性不变，各属性变动一单位导致房价平均变动的程度。该方程为线性，即假定Bi不随Xi的增加而变化，也就是假设住宅属性的边际收益不变。

73 二、住宅的特征价格模型 在上述线性方程中，假设住宅属性的边际收益不变，在应用上受到一定的局限。消费者对住宅属性的价值评估符合边际收益递减规律。 住宅价格对住宅属性的弹性

74 二、住宅的特征价格模型 半对数模型： 住宅属性增加一单位，住宅价格的增长率

75 第三节 区位因素与住宅租金和价格 一、住宅价格函数 二、住宅投标租金函数 三、模型假定的放宽 参考[美]阿瑟·奥沙利文《城市经济学》

76 一、住宅价格函数 （一）住宅价格函数模型的基本假设 住宅价格被定义为：家庭每月在每平方米（英尺）住宅上的开支。 1.每个家庭有一名成员通勤
2.非通勤行程无足轻重 3.所有区位的公共服务设施和税收相同 4.所有区位的空气质量相同 5.所有家庭的收入相同，对住宅的品位相同 6.通勤上的时间的机会成本为0

77 一、住宅价格函数 （二）无消费者替代的住宅价格函数 1.住房面积均为1000平方英尺（H)
2.固定预算：在通勤和住宅上的固定预算是300美元 3.通勤成本每英里20美元(t)

78 无消费者替代的住宅价格函数 通勤成本为0，住宅价格为30美分/英尺 距离CBD6英里，通勤成本120美元，住宅价格为18美分/英尺

79 一、住宅价格函数 假设住宅需求具有完全非弹性 边际收等于边际成本 无消费者替代的住宅价格函数（线性函数） 住宅价格（美元 / 平方英尺）
0.30 0.18 0.06 9 12 15 到市心的距离（英里） 无消费者替代的住宅价格函数（线性函数）

80 一、住宅价格函数 住宅的价格 到CBD的距离 （三）有消费者替代的住宅价格函数
随着价格的上涨而减少住房的需求数量，而以其他非住宅物品来代替住房消费。住宅价格函数的斜率随着住房需求数量的增加而减小，相反，随着住宅需求数量的减少而增加。 随着与CBD距离的增加，函数曲线变得越来越平坦。 住宅的价格 到CBD的距离

81 一、住宅价格函数 （四）住宅价格梯度:每英里住宅价格变化的百分比。
住宅价格梯度等于住宅上的开支除以每英里的通勤成本，它表示到市中心距离每增加一英里，住宅价格降低的速度。

82 二、住宅投标租金函数（住宅用地价格） 住宅投标租金函数是探讨住宅供应商行为的一个很好的工具。 根据剩余原则，住宅供应商愿意为土地支付的数量等于总收益减去总成本后的剩余，即地租。

83 二、住宅投标租金函数（住宅用地价格） （一）固定要素比例的投标租金函数 住宅供应商在所有区位使用相同的投入品组合。 假设：
生产Q平方英尺的住宅； 非土地成本K； 固定要素比例(T英亩土地) 住宅价格：住宅价格函数为有要素替代的凸向原点的住宅价格函数。 完全竞争：供应商的经济利润为0。

84 二、住宅投标租金函数 土地投标租金等于总收益减去总成本后的剩余。 总收益曲线P(U)Q 非土地成本 投标租金函数(R(U)T

85 二、住宅投标租金函数 （二）存在要素替代的投标租金函数 当地价上涨时，理性的供应商会采用变通的做法，用其他投入品替代土地，
进行要素替代。（如越靠近市中心，土地价格越高，开发商通过修建更高的建筑等方式在单位土地面积上投入更多的资金和劳动力）

86 要素替代性：选择建筑高度（企业的目标是最小化成本）
高层建筑 中等高度建筑 低层建筑 固定高度 土地（公顷） 0.04 0.25 1 0.5 建筑物的层数 25 4 2 建筑面积 非土地成本 250 100 50 80 土地租金为40美元时的建筑成本 土地成本 1.6 10 40 20 总成本 251.6 110 90 土地租金为200美元时的建筑成本 8 200 258 150 180 土地租金为1600美元时的建筑成本 64 400 1600 800 314 500 1650 880 土地价格上涨时，企业将用资本替代土地

87 有要素替代和无要素替代的比较 租金 无要素替代的投标租金 有要素替代的投标租金 到市中心的距离

88 二、住宅投标租金函数

89 三、模型假定的放宽 通勤假定变化：考虑通勤的机会成本，考虑双职工家庭通勤成本的提高 大家庭和小家庭住房消费偏好差异，大家庭愿意住大户型，小家庭愿意住小户型 公共物品分布不同，市中心的公共物品较为集中 污染的变化 收入的变化：穷人和富人

90 第四章 房地产开发的经济分析（4课时） 第一节 房地产开发概述 第二节 住宅的密度选择 第三节 房地产开发的区域选择

91 第一节 房地产开发概述 一、房地产开发的含义 二、房地产开发的 成本收益分析

92 一、房地产开发的含义 （一）房地产开发的经济学分析
房地产开发通常是指房地产建造与经营管理的过程。从经济学的角度来看，当消费者需要使用一个空间时，房地产开发商便会据此形成一个能实现的开发创意，然后通过多种资源的组合使用，将这一开发创意转变为一段时间内可以使用的建筑空间及相关服务。 房地产开发的主要目标是追求利润的最大化。

93 一、房地产开发的含义 （二）房地产开发的程序 1.投资想法形成 2.投资机会选择 3.投资决策分析 4.合同谈判 5.签署合同 6.施工建设
7.物业销售和试营业 8.资产管理 五证： 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 土地使用权证 建设工程施工许可证 商品房预售许可证

94 一、房地产开发的含义 （三）开发商及其合作伙伴 1.房地产开发商 2.政府及其机构 3.金融伙伴 4.建筑承包商 5.专业顾问
6.物业管理者

95 二、房地产开发的成本收益分析 成本——收益分析法是通过比较各种方案的全部预期成本和收益，选出最优投资方案的一种决策方法。
其基本原理是：收益大于成本，通常对于单个项目而言，应保证利润的最大化。

96 二、房地产开发的成本收益分析 假设： 1.只有在对资源开发项目所提供的产品和服务存在需要或愿望的情况下，开发项目才有经济价值； 2.每个开发项目必须在使净收益最大的规模上实施，即边际收益等于边际成本； 3.每个开发项目必须符合项目总目标的最小可能成本实施； 4.每个开发项目的开发优先顺序按其经济合理程度排列。

97 二、房地产开发的成本收益分析 收益：由货币和非货币构成，具体包括（1）房地产的租金和销售收入；（2）物业的长期权益；（3）由于提出一个新概念或改善了城市环境，获得的个人或专业上的满足；（4）提高了开发商的社会声誉，有助于创造未来的开发机会。 成本：为提供建筑空间和相关服务而获得的各种资源时必须付出的代价或者费用的支出。 最佳规模：能够产生最大净收益的规模。

98 二、房地产开发的成本收益分析 收益和成本的计算 （1）以项目总收益-总成本（B-C） （2）以项目总收益/总成本（B/C）
（3）测算项目净收益率（B-C）/C （4）（预期收益的现值-投资及成本的现值）/建造及投资成本的现值

99 第二节 住宅的密度选择 住宅密度对房价的影响（1）增加住宅密度增加，环境恶化，消费者支付意愿降低，价格降低，收益降低；（2）住宅密度增加，开发面积增加，开发收益增加。 开发的基本原则是：开发净利润的最大化。

100 第二节 住宅的密度选择 每单位住宅的价格： a表示除住宅密度以外的其他住宅属性的价格之和；
第二节 住宅的密度选择 每单位住宅的价格： a表示除住宅密度以外的其他住宅属性的价格之和； B表示住宅密度每增加一单位，所导致的单位住宅价格减少的数额 F表示住宅密度（容积率）

101 第二节 住宅的密度选择 每单位住宅的开发成本： 金额 若a增加 C P’ P 容积率 表示单位住宅的固定成本；
第二节 住宅的密度选择 每单位住宅的开发成本： 表示单位住宅的固定成本； 表示容积率增加时单位住宅成本的增加额。 金额 若a增加 C P’ P 容积率

102 第二节 住宅的密度选择 a增加 单位土地面积的剩余利润： 剩余利润 容积率 利润最大化：

103 第三节 房地产开发的区域选择 （一）城市间的选择：城市房地产投资环境 对政治环境、经济环境、基础设施环境、政策
第三节 房地产开发的区域选择 （一）城市间的选择：城市房地产投资环境 对政治环境、经济环境、基础设施环境、政策 法规环境、社会文化环境等进行分析，选取科 学合理的评价指标，采用一定的评价方法（如 分值法、模糊聚类法、灰色指数法、层次分析 法等），对城市房地产投资环境进行分析评价。 （二）城市内的选择：房地产开发与城市规划 依据城市规划确定房地产开发。

104 第三节 房地产开发的区域选择 房地产开发的区位选择与场地分析 （一）区位选择 房地产开发的区位选择要体现土地租金最大化原则。 商业项目 租金
第三节 房地产开发的区域选择 房地产开发的区位选择与场地分析 （一）区位选择 房地产开发的区位选择要体现土地租金最大化原则。 商业项目 租金 住宅项目 工业项目 距离

105 第三节 房地产开发的区域选择 （二）场地选择 地块的大小、形状、地质条件、交通条件基础设施条件、利用现状等。

106 第四节 房地产开发的其他选择分析 一、房地产开发的物业类型选择 二、房地产开发模式选择 三、产品入市时间选择

107 一、房地产开发的物业类型选择 1.住宅房地产 2.商业房地产 3.工业房地产 4.特殊房地产

108 二、房地产开发模式选择 1.初次开发模式（一般为城市边界处的农用地） 剩余土地价值等于空置土地价值（农地价值+土地发展权价值）
土地发展权是对土地在利用上进行再发展的权利。 城市边界住宅开发密度不取决于交通成本、城市规模或其他影响内部土地价值的因素，而是取决于空置土地价值。

109 二、房地产开发模式选择 2.再开发模式 住宅再开发的前提条件是：进行最佳开发后的土地净剩余价值要超过原有土地和资本的总价值与旧有建筑的拆除成本之和。 实际中，再开发难度较大：一是为了获取一个理想的开发地块，开发商需要进行区位和场地分析，然后筹措资金购买土地，这要花费很多时间和努力；二是城市规划大致确定了每一宗城市土地的用途及其他开发属性，这些限制常常会禁止土地用途和容积率等的变更，或者使得这种变更不易实现。

110 三、产品入市时间选择 1.期房入市时间 我国《城市房地产管理法》第44条规定，商品房预售应符合下列条件：
　　(1)已交付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，土地使用权未经抵押。 　 (2)持有建设工程规划许可证。房地产开发商如果违反城市规划自建商品房并将其预售，真正受到损失的将会是善意购买人。 　　(3)按提供预售的商品房计算，开发商投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付时间。 　　(4)已经同金融机构签订预售款监管协议。 　　(5)已经向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明；向境外预售商品房的，应当同时取得向境外销售的批准文件。 根据建设部的规定，预收商品房预售款，在房屋开工建设时不得超过40%，待建房工作量完成一半时再收至60%，到房屋封顶可收至95%，到房屋交付使用时再全部收取。

111 三、产品入市时间选择 商品房预售需具备以下条件: (1)预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照; (2)按照土地管理部门有关规定交付土地使用权出让金,已取得土地使用权证书; (3)持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证,并已办理建设工程质量和安全监督手续; (4)已确定施工进度和竣工交付使用时间; (5)七层以下的达到主体工程封顶;七层以上的,主体工程须建到工程预算投资总额的三分之二以上层数; (6)已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用账户; (7)法律、法规规定的其他条件。

112 第五章 经济增长与房地产市场 （4课时） 第一节 经济增长概述 第二节 经济增长对房地产市场的影响 第三节 房地产市场对经济增长的影响

113 第一节 经济增长概述 一、经济增长的内涵 二、经济增长的驱动因素

114 一、经济增长的内涵 （一）经济增长的含义 经济增长（Economic Growth）是指一个国家或者地区生产的物质产品和服务的持续增加（一国潜在的GDP或国民产出的增加），是社会总供给的基本源泉。

115 一、经济增长的内涵 对生活水平有直接影响的是生产率。生产率是指一个个人每小时工作能生产的物品和劳务的数量，是决定生活水平的关键因素，而生产率的增长则是决定生活水平提高的关键因素。

116 一、经济增长的内涵 （二）经济增长的衡量指标 1.国内生产总值（GDP，Gross Domestic Product）
国内生产总值是指在一定时期内(一个季度或一年)，一个国家或地区的经济中所生产出的全部最终产品和劳务的价值，常被公认为衡量国家经济状况的最佳指标。它不但可反映一个国家的经济表现，更可以反映一国的国力与财富。

117 一、经济增长的内涵 2.人均国内生产总值（人均GDP） 人均国内生产总值是指在相同的计算期内一国GDP与国内总人口之比。

118 中华人民共和国2011 年国民经济和社会发展统计公报
中华人民共和国国家统计局2012年2月22日 全年国内生产总值471564亿元，比上年增长9.2% 。其中，第一产业增加值47712亿元，增长4.5% ；第二产业增加值220592亿元，增长10.6% ；第三产业增加值203260亿元，增长8.9% 。第一产业增加值占国内生产总值的比重为10.1% ，第二产业增加值比重为46.8% ，第三产业增加值比重为43.1% 。

119 中华人民共和国2011 年国民经济和社会发展统计公报

120 中华人民共和国2011 年国民经济和社会发展统计公报
70个大中城市新建商品住宅销售价格月环比下降的城市个数逐步增加。 12月份， 70个大中城市中，环比价格下降的城市为52个，比1 月份增加49个。

121 中华人民共和国2011 年国民经济和社会发展统计公报

122 二、经济增长的驱动因素 （一）经济增长的源泉 生产函数是用来描述用于生产的投入量和产出量之间关系的函数式。
短期内厂商根据生产函数决定生产要素投入的数量以实现利润的最大化； 长期可以分析一个国家经济增长的情况以及生产要素对经济增长的贡献。

123 二、经济增长的驱动因素 总产出=AF(资本、劳动力、自然资源） 产出增长率： （二）经济增长的驱动因素 1.劳动力 2.资本 3.自然资源
4.技术进步

124 第二节 经济增长对房地产市场的影响 一、区域经济增长的三部门模型 二、经济增长对房地产市场的影响

125 一、区域经济增长的三部门模型 Denise Dipasquale and William C.Wheaton(1996)提出了区域经济增长的三部门模型，有助于进一步理解经济增长与房地产市场之间的关系。 三部门包括一个区域产出市场以及两要素市场，即区域劳动力市场和区域房地产市场。

126 一、区域经济增长的三部门模型 要素需求与各自价格无关，只与产出数量有关 有效工资 房地产需求曲线 单位产出成本曲线 劳动力的需求曲线
产出需求曲线 要素需求与各自价格无关，只与产出数量有关

127 二、经济增长对房地产市场的影响

128 第三节 房地产市场对经济增长的影响 一、房地产供给推动经济增长 二、房地产需求促进经济增长

129 一、房地产供给推动经济增长 房地产市场产出增加，房地产市场的供应曲线就会向右平移，租金下降，在劳动力供给不变的情况下，产出市场的生产成本降低，产出增加，这又进一步增加了对要素市场的需求，劳动力市场和房地产市场的需求曲线向右平移，要素价格上升，造成产出市场的生产成本略有回升，但仍低于初始生产成本，因为此时的生产成本高于初始生产成本，那么产出量就会下降从而生产要素的价格也随着下降，生产成本必将下降，最终市场达到新的均衡。

130 二、房地产需求促进经济增长 1.住房消费支出增加促进经济增长。 2.房地产业的关联效应带动经济增长。

131 第六章 房地产金融与资本市场（4课时） 案例分析：美国次贷危机 第一节 房地产金融概述 第二节 房地产资金的传统融资
第六章 房地产金融与资本市场（4课时） 案例分析：美国次贷危机 第一节 房地产金融概述 第二节 房地产资金的传统融资 第三节 房地产资金的资本市场融资

132 案例分析：美国次贷危机 次贷即“次级按揭贷款”（subprime mortgage loan） ，“次”的意思是指：与“高”、“优”相对应的，形容较差的一方，在“次贷危机”一词中指的是信用低，还债能力低。 次级抵押贷款是指一些贷款机构向信用程度较差和收入不高的借款人提供的贷款。贷款利率相应地比一般抵押贷款高很多。

133 美国次贷危机 在房价高涨的时候，由于抵押品价值充足，贷款不会产生问题；但房价下跌时，抵押品价值不再充足，按揭人收入又不高，面临着贷款违约、房子被银行收回的处境，进而引起按揭提供方的坏账 增加，按揭提供方的倒闭案增加、金融市场的系统风险增加。

134 美国次贷危机 解释模型：杠杆 许多投资银行为了赚取暴利，采用20－30倍杠杆(Leverage)操作，假设一个银行A自身资产为30亿，30倍杠杆就是900亿。也就是说，这个银行A以30亿资产为抵押去借900亿的资金用于投资，假如投资盈利5%，那么A就获得45亿的盈利，相对于A自身资产而言，这是150%的暴利。反过来，假如投资亏损5%，那么银行A赔光了自己的全部资产还欠15亿。

135 美国次贷危机 CDO合同：把杠杆投资拿去做“保险”。这种保险就叫CDO(Collateralized Debt Obligation，担保债务凭证)。 举例说明：银行A为了逃避杠杆风险就找到了机构B。机构B可能是另一家银行，也可能是保险公司，诸如此类。A对B说，你帮我的贷款做违约保险怎么样，我每年付你保险费5千万，连续10年，总共5亿，假如我的投资没有违约，那么这笔保险费你就白拿了，假如违约，你要为我赔偿。

136 美国次贷危机 A想，如果不违约，可以赚45亿，这里面拿出5亿用来做保险，还能净赚40亿。如果有违约，反正有保险来赔，所以对A而言这是一笔只赚不赔的生意。B是一个精明的人，没有立即答应A的邀请，而是回去做了一个统计分析，发现违约的情况不到1%。如果做100家的生意，总计可以拿到500亿的保险金，如果其中一家违约，赔偿额最多不过50亿，即使两家违约，还能赚400亿。 A,B双方都认为这笔买卖对自己有利，因此立即拍板成交，皆大欢喜。

137 美国次贷危机 CDS市场 （credit default swap 信用违约互换）
B做了这笔保险生意之后，C在旁边眼红了，C跑到B那边说，你把这100个CDO单子卖给我怎么样，每个合同给你2亿，总共200亿。B想，我的400亿要10年才能拿到，现在一转手就有200亿，而且没有风险，何乐而不为，因此B和C马上就成交了。

138 美国次贷危机 这样一来，CDO被划分成一块块的CDS，像股票一样流到了金融市场之上，可以交易和买卖。实际上C拿到这批CDS之后，并不想等上10年再收取200亿，而是把它挂牌出售，标价220亿；D看到这个产品，算了一下，400亿减去220亿，还有180亿可赚，这是“原始股”，不算贵，立即买了下来。一转手，C赚了20亿。从此以后，这些CDS就在市场上反复的炒，现在CDS的市场总值已经炒到了62万亿美元。

139 美国次贷危机 次贷 上面A,B,C,D,E,F....都在赚大钱，那么这些钱到底从那里冒出来的呢？从根本上说，这些钱来自A以及同A相仿的投资人的盈利。而他们的盈利大半来自美国的次级贷款。

140 美国次贷危机 次贷危机 房价涨到一定的程度就涨不上去了，后面没人接盘。此时房产投机人急得像热锅上的蚂蚁。房子卖不出去，高额利息要不停的付，终于到了走投无路的一天，把房子甩给了银行。此时违约就发生了。此时A感到一丝遗憾，大钱赚不着了，不过也亏不到那里，反正有B做保险。

141 美国次贷危机 B也不担心，反正保险已经卖给了C。那么现在这份CDS保险在那里呢，在G手里。G刚从F手里花了300亿买下了100个CDS，还没来得及转手，突然接到消息，这批CDS被降级，其中有20个违约，大大超出原先估计的1%到2%的违约率。每个违约要支付50亿的保险金，总共支出达1000亿。减去G收到这500亿保险金，加上300亿CDS收购费，G的亏损总计达800亿。虽然G是全美排行前10名的大机构，也经不起如此巨大的亏损。因此G濒临倒闭。

142 美国次贷危机 什么是次贷危机（十分钟看懂系列）.flv 根据美国次贷危机相关资料，思考房地产金融及资本市场的相关问题。

143 美国次贷危机 “造成日本金融危机的根本原因，是在泡沫经济时代各金融机构争相向不动产业贷款，最终形成了大量不良债权。这与美国的次贷危机造成住宅泡沫崩溃的构图相比较，真可谓‘何其相似尔’”。     ——日本《产经新闻》（9月17日）

144 第一节 房地产金融概述 一、房地产金融的内涵 二、房地产金融市场 三、利率及其分类

145 一、房地产金融的内涵 （一）房地产金融的概念 房地产金融是指在房地产经济活动中，通过各种金融方式、方法及工具，为房地产及相关部门融通资金的行为。

146 （二）房地产金融的特点 1.资金来源的短期性和资金运用的长期性 资金来源：政府、企事业单位和个人，资金分散，大部分属于短期资金。
资金运用：开发，资金使用周期长，购房，资金使用周期长，才去分期付款的方式进行偿还。

147 （二）房地产金融的特点 2.资金来源的固定性和资金运用的特定性 如住房公积金 3.房地产金融有很强的政策性，风险和收益受宏观经济环境的影响

148 （三）房地产融资方式 1.房产融资与土地融资 房产融资：是指为房屋再生产融通资金，并为个人或单位购买、租赁、建造房屋融通资金的行为。
土地融资：是指利用土地作为信用保证而融通资金的行为。

149 （三）房地产融资方式 2.直接融资和间接融资 直接融资：是资金的供求双方在房地产金融过程中直接进行票据和证券的买卖和货币借贷。直接融资的主要特征是：货币资金需求者自身直接发行融资凭证给货币资金供给者，证券商、经纪人等中间人的作用只是牵线搭桥并收取佣金。 如债券、股票等（万科、保利地产、北辰实业、中江地产等）

150 （三）房地产融资方式 间接融资：资金供应者将资金交给房地产金融机构，而再由房地产金融机构以一定的方式将资金提供给房地产开发经营企业，这时的房地产金融机构起到房地产中介的作用。间接融资的主要特征是，金融中介自身发行间接债务凭证，将货币资金供给者的货币引向货币资金需求者。

151 两大融资方式各自的优点 间接融资：①间接融资方式中的金融机构可方便迅速低廉地获取必要的情报；②使交易双方获得低成本的交易服务，享受规模收益的好处；③分散投资、减少风险；④间接融资工具流动性相对高而风险相对小，可满足许多谨慎投资者的需要。

152 两大融资方式各自的优点 直接融资：①能使资金需求者获得长期资金来源；②引导资金合理流动，推动资金的合理配置；③具有加速资本积累的杠杆作用，使社会生产规模迅速扩大，从而推动资金（资本）的积累和国民经济的发展。

153 （三）房地产融资方式 3.权益性融资和债务性融资 权益性融资：融资者以出让一部分利润为条件向出资者融资的行为。 债务性融资：融资者以还本付息为条件向出资者融资的行为。

154 二、房地产金融市场 房地产金融市场：是指从事与房地产活动相关的金融商品和金融工具的交易活动的总和。
（一）房地产金融市场在房地产市场体系中的地位 1.内部协调和均衡必须借助于房地产金融市场 2.房地产市场中各子市场之间的协调也离不开金融市场 3.房地产金融市场本身是房地产市场的一部分

155 二、房地产金融市场 （二）房地产金融市场的主体和客体 主体： 1.政府：投资者、借款者和调节者的作用； 2.银行与非银行机构 3.房地产开发经营企业 4.居民个人 客体： 是指在房地产金融市场上可以同货币交易的各种金融契约，如股票、债券等。

156 二、房地产金融市场 （三）房地产金融市场的划分 1.房地产抵押贷款市场 2.房地产有价证券市场 3.房地产保险市场 4.房地产信托投资市场

157 三、利率及其分类 （一）利率的概念 利率是指单位时间所产生的利息与所贷资金额的比率。 （二）利率的分类 1.基准利率或主导利率
2.实际利率与名义利率 （1+名义利率）=（1+实际利率）（1+通货膨胀率） 名义利率未剔除通货膨胀。 利率单位与计息周期不一致时

158 三、利率及其分类 3.固定利率与浮动利率 4.市场利率、官定利率与公定利率 5.一般利率与优惠利率 6.年率、月率与日率 7.长期利率与短期利率

159 碧桂园融资 碧桂园业绩报告显示，截至2011年12月31日，其总借贷余额约290亿元，其中银行借款约139亿元，债券约8.8亿元，优先票据约142亿元。绝大部分银行借款均以碧桂园的土地使用权和物业作抵押或担保。 碧桂园的负债比率为63.3%，该数字在上年同期仅为48.4%。“负债率上升是因为年前提前偿还了22亿元账款 　

160 碧桂园融资 　从贷款期限看，银行借款约64.7亿元须于一年内偿还，约70.1亿元须于2至5年内偿还，约4亿元须于5年后偿还。“碧桂园海外债券最早的偿付期是在2013年。”据伍绮琴介绍，碧桂园在2012年将面临约65亿元的银行贷款需要偿还。2013年，该集团需要偿还的银行贷款及债券的金额分别为43亿元和9亿元。　

161 第二节 房地产资金的传统融资 一、住房储蓄体系 1.建房互助储蓄信贷社 2.储蓄银行 二、住房抵押贷款 三、住房公积金

162 第三节 房地产资金的资本市场融资 一、房地产股票与债权融资 二、房地产抵押贷款证券化 三、房地产投资信托

163 一、房地产股票与债权融资 （一）房地产股票融资 1.房地产股票融资的特点 （1）发行房地产企业股票可以在短时期内筹资到房地产开发企业所需要的资金。 （2）促使房地产开发企业提高资金使用效率。 （3）降低房地产开发融资成本。

164 2.房地产类股份公司股票融资的基本方式 （1）筹募股东资本 （2）增资配股 （3）有权转让股权 （4）公积金转为资本金 （5）招募外资股

165 （二）房地产债券融资 房地产债券融资的主要类型：按是否公开进行分为公募和私募两种，按照是否委托证券发行中介机构，分为直接发行和间接发行两种。

166 股权融资与债券融资的比较 债务融资是指通过银行或非银行金融机构贷款或发行债券等方式融入资金，股权融资是指主要通过发行股票的方式融入资金。 债务融资需支付本金和利息，能够带来杠杆收益，但是提高企业的负债率；股权融资不需还本，但没有债务融资带来的杠杆收益，且会稀释控制权。 一般来说，对于预期收益较高，能够承担较高的融资成本，而且经营风险较大，要求融资的风险较低的企业倾向于选择股票融资方式；而对于传统企业，经营风险比较小，预期收益也较小的，一般选择融资成本较小的债务融资方式进行融资。

167 二、房地产抵押贷款证券化 MBS，即房地产抵押贷款支持证券（Mortgage Backed Securities），指发行人将房地产抵押贷款债权汇成一个资产池（AssetPool），然后以该资产池所产生的现金流为基础所发行的证券（主要是定期还本付息的债券）。贷款所产生的现金流（包括本息偿还款、提前偿还款等）每个月由负责收取现金流的服务机构在扣除相关费用后，按比例分配给投资者。因此，购房者定期缴纳的月供是偿付MBS本息的基础。

168 二、房地产抵押贷款证券化   ABS，即资产支持证券（AssetBackedSecurities），是将房地产抵押贷款债权以外的资产汇成资产池发行的证券，它实际上是MBS技术在其他资产上的推广和应用。

169 二、房地产抵押贷款证券化     CDO，即担保债务凭证（CollateralizedDebtObligation），是一种新型的ABS，指以抵押债务信用为基础，基于各种资产证券化技术，对债券、贷款等资产进行结构重组，重新分割投资回报和风险，以满足不同投资者需要的创新性衍生证券产品。

170 二、房地产抵押贷款证券化 CDO的核心设计理念是分级，即在同一个抵押贷款资产池上开发出信用风险不同的各级产品：     ★优先级(SeniorTranches)     ★中间级(MezzanineTranches)     ★股权级(EquityTranches)

171 二、房地产抵押贷款证券化  各级产品偿还顺序由先到后为优先级、中间级和股权级，即一旦抵押贷款出现违约等造成损失，损失将首先由股权级吸收，然后是中间级，最后是优先级。其中，优先级CDO的购买方包括商业银行、保险公司、共同基金、养老基金等风险偏好程度较低的机构投资者；中间级和股权级CDO的购买者主要是投资银行和对冲基金等追求高风险高收益的机构投资者——这也是本次危机中最先倒下的一类机构投资者。

172 二、房地产抵押贷款证券化 2.三者的区别 ABS，MBS和CDO三者的区别如下： 首先，三者的标的资产（即资产池内的资产）不同：
★信用卡应收账款 ★租赁租金 ★汽车贷款债权等

173 二、房地产抵押贷款证券化 （3）CDO的资产池主要是一些债务工具，如： ★高收益的债券（HighYieldBonds） ★新兴市场公司债券（EmergingMarketCorporateDebt） ★国家债券（SovereignDebt） ★银行贷款（BankLoans） ★狭义的ABS ★MBS等     

174 二、房地产抵押贷款证券化 其次，债务人数量不同： （1）MBS或传统的ABS的债权人至少有上千个以上 （2）CDO的债权人约为100~200个左右，甚至少于100个的也常见

175 二、房地产抵押贷款证券化 最后，标的资产的相关性要求不同： （1）传统MBS或ABS的资产讲究一致性（Homogeneous），其债权性质、到期日皆为相似，甚至希望源自同一个创始者，以对现金流量的形态适度地掌握 （2）CDO的各个债权要求相异性（Heterogeneous)，来源不能相同，同时彼此间的相关性愈小愈好，以达到充分分散风险的要求

176 二、房地产抵押贷款证券化 抵押支持证券有三种：抵押转递证券、剥离式抵押担保证券以及担保抵押债券。 抵押转递证券：是指将抵押贷款组合，然后运用该抵押贷款组合作为担保发行证券。

177 抵押转递证券 抵押贷款组合作为担保发行证券。 完全限制的转递证券：无论是否收到本息，均应交给证券持有人利息。
直接转递证券：收到利息，才支付给证券持有人。

178 剥离式抵押担保证券 把利息和本金支付剥离，然后再分给不同种类证券。如只获得本金的证券和只获得利息 的证券。
PO债券一般以低于面值的价格出售，投资者的收益取决于两方面因素：债券面值和出售价格之间的差价以及抵押贷款本金的偿还速度。差价越大，收益自然也就越高；本金的偿还速度越快，收益也会越高，因为提前偿还的本金还可用于再投资。

179 剥离式抵押担保证券 IO债券PO债券不同，它没有面值。对IO债券的投资者来说，风险主要来自抵押贷款的提前偿还和市场利率的下降。因为提前偿还会使未偿还的本金数额减少，相应的利率收益也会减少。当市场利率低于息票利率时，提前偿还速度会加快，从而使债券的价格下降。反之，债券的价格会上升。也就是说债券的价格和风险是与市场利率走势密切相关的。

180 担保抵押债券 先对现金流进行不同分类，然后根据分类转换成不同类别的债券，再把不同类别的债券分别处理，最后使债券的现金流得以稳定实现。

181 二、房地产抵押贷款证券化 真正现代意义上的住房抵押贷款证券化起源在美国。20世纪60年代末到70年代，为了解决高通胀波动期储蓄机构的流动性风险与利率风险，美国设立了三大(准)政府机构来推动住房抵押贷款二级市场的发展，从而建立起世界上最发达的抵押贷款证券化市场。目前在美国公开流通的债券市场上，抵押贷款证券已超过国债成为第一大债券。

182 二、房地产抵押贷款证券化 2005年3月，央行批准建行作为资产证券化的试点单位，这意味着作为国内新的金融实践，住房抵押贷款证券化已获得准生证。2005年建设银行发行名为“建元2005第一期个人住房抵押贷款支持证券（MBS)”随后浦发银行、工商银行、兴业银行等均发行了MBS。

183 （二）住房抵押贷款证券化与商业房地产抵押贷款证券化
住房抵押贷款证券化是指金融机构 (主要是商业银行) 把自己所持有的流动性较差但具有未来现金收入流的住房抵押贷款汇聚重组为抵押贷款群组。由证券化机构以现金方式购入，经过担保或信用增级后以证券的形式出售给投资者的融资过程。这一过程将原先不易被出售给投资者的缺乏流动性但能够产生可预见性现金流入的资产，转换成可以在市场上流动的证券。

184 （二）住房抵押贷款证券化与商业房地产抵押贷款证券化
商业房地产抵押贷款证券化：由于其违约发生率远远高于优质住房抵押贷款，因此信用评级对商业房地产抵押贷款证券化所必须提供的信用支持要远高于其对住房抵押贷款证券化所提供的支持。

185 三、房地产投资信托 房地产投资信托（REIT）就是一家致力于持有，并在大多数情况下经营那些收益型房地产（如公寓、购物中心、办公楼、酒店、工业厂房和仓库）的公司。符合规定的REIT不需要交纳公司所得税和资本利得税，但其资产构成、收入来源和收益分配均要符合一定的要求。

186 第七章 房地产周期波动 （4课时） 第一节 房地产周期理论概述 第二节房地产周期波动的基本原理 第三节房地产周期波动的形成机制

187 第一节 房地产周期理论概述 一、经济周期的概念 二、经济周期波动的原理 三、主要的经济周期理论 四、经济周期类型

188 一、经济周期的概念 经济周期是指长期经济增长中，在一系列因素冲击下，国民总产出、就业量和价格总水平等宏观经济变量的短期波动。按照发展阶段，经济周期一般可分为复苏、繁荣（波峰）衰退和萧条（波谷）四个阶段，也可以分为高涨和低落两个阶段。 经济周期是经济活动不规则的扩张和收缩，经济周期波动中大多数宏观经济变量几乎同时波动。

189 二、经济周期波动的原理 （一）总需求——总供给模型 纵轴用CPI或者GDP平减指数衡量物价总水平，横轴是用实际GDP衡量的物品与劳务总量。
GDP平减指数=名义GDP与实际GDP的比率。 名义GDP就是用现价计算的GDP。 实际GDP就是以基期价格计算的GDP。 实际GDP=（名义GDP*100）/实际GDP

190 总需求与总供给曲线 物价水平 宏观经济政策变量：货币政策和财政政策 总供给 外生变量：国外产出、资产价值、技术进步、其他 总需求 产量
长期总供给取决于资本、劳动力、自然资源和技术，不受物价水平的影响。

191 货币政策和财政政策的区别 （1）含义不同。财政政策是指政府通过对财政收入和支出总量的调节来影响总需求，使之与总供给相适应的经济政策。它包括财政收入政策和财政支出政策。货币政策是指一国中央银行（货币当局）为实现一定的宏观经济目标而对货币供应量和信贷量进行调节和控制所采取的指导方针及其相应的政策措施。其特点是通过利息率的中介，间接对宏观经济发生作用

192 货币政策和财政政策的区别 （2）内容不同。凡是有关财政收入和财政支出的政策，如税收的变动，发行国库券，国家规定按较高的保护价收购粮食，政府的公共工程或商品与劳务的投资的多少等都属于财政政策，而和银行有关的一系列政策，如利率的调整则属于货币政策。 （3）政策的制定者不同。财政政策是由国家制定的，必须经全国人大或其常委会通过。而货币政策是由中央银行直接制定的。

193 总需求与总供给引起的经济波动 A B C 长期总供给 短期总供给AS1 物价水平 短期总供给AS2 总需求AD1 总需求AD2 产量
P1 短期总供给AS2 P2 B 总需求AD1 C 总需求AD2 Q2 Q1 产量 均衡A-股市崩溃-需求减少-均衡B-经济衰退-预期物价水平下降-总供给增加-均衡C 均衡A-股市崩溃-需求减少-均衡B-经济衰退-增加货币供给-需求上升-均衡A

194 总需求与总供给引起的经济波动 C B A 长期总供给 物价水平 短期总供给AS2 短期总供给AS1 总需求AD2 总需求AD1 产量 P2
Q2 Q1 产量 均衡A-石油价格上涨-总供给减少-均衡B-经济滞涨-失业增加带来工资降低-总供给增加-均衡A 均衡A-石油价格上涨-总供给减少-均衡B-经济滞涨-增加货币供给-需求上升-均衡C

195 （二）乘数——加速数原理 若自发投资量从600亿美元增加到700亿美元，均衡的国民收入从8000亿美元增加到8500亿美元。则△I=100亿美元， △GDP=500亿美元，增加的收入是投资的5倍，这个5倍即为投资乘数。 假设边际消费倾向是0.8，则国民收入增加500亿美元的过程如下： * *0.8* *0.8*0.8*0.8+……+100*0.8^（n-1)=100*(1/1-0.8)=500

196 （二）乘数——加速数原理 乘数原理是指投资增加，不仅直接增加了国民产出，而且能够带来一系列轮次的消费，从而带来国民产出数倍的增加；反之，投资的减少，不仅直接减少了国民产出，而且带来国民产出数倍的减少。 △GDP= △I*K K=1/(1-△C/△Y)=1/(1-消费增量/收入增量) =1/(1-边际消费倾向）　　 式中△I为新增投资，K为投资乘数。

197 （二）乘数——加速数原理 乘数分析只能适用于有闲置资源存在的情况，只有在实际产出小于潜在产出时，投资的增加才能带来产出的增加。

198 （二）乘数——加速数原理 加速原理是指产出的增加，会引起投资数倍的增加，反之，产出的减少，会引起投资数倍的减少。 通常情况下，收入的增加引起消费的增加，消费的增加引起消费品生产的增加，从而引起资本品生产的增加。即收入的增加引起投资的增加。 It=v(Yt-Yt-1),其中v为加速数。

199 三、主要的经济周期理论 1.有效需求不足论 代表人物凯恩斯。 2.技术创新理论 代表人物熊彼特。 3.货币学派理论 代表人物弗里德曼。
4.均衡商业周期理论 代表人物卢卡斯。 5.新凯恩斯主义周期理论 代表人物曼昆、罗默、斯蒂格利茨等。 6.真实经济周期理论 代表人物基德兰德和普雷斯科特。

200 四、经济周期的类型 1.基钦周期（存货周期） 美国经济学家基钦，研究发现，经济活动中有一种有规律的短期波动，其持续期间约为40个月，这种波动同商业库存的变化有关。小周期40个月，大周期为2个或者3个小周期。 2.朱格拉周期（固定投资周期） 法国经济学家，发现9-10年的周期波动。朱格拉周期也称为中周期，主要是工商业固定投资变动起主导作用所引发的周期。

201 四、经济周期的类型 3.库兹涅茨周期（建筑周期）
美国经济学家库兹涅茨发现，存在15-25年的中长期周期循环，该周期与建筑业扩张、收缩的关系密切，所以也称为建筑周期。 4.康德拉季耶夫周期 俄罗斯康德拉季耶夫根据美国、英国、法国100多年的批发物价指数、利息率、工资率、对外贸易量的变化推算出来的50-60年周期的长期波动，即康德拉季耶夫周期，也称为长周期。 认为各时期的主要发明、新资源的开发利用等所引起的技术进步与革新是康德拉季耶夫周期产生的原因。

202 第二节房地产周期波动的基本原理 一、房地产周期的概念 二、房地产周期波动的阶段 三、房地产周期波动的形态 四、房地产周期与宏观经济周期的关系

203 一、房地产周期的概念 是指房地产业在发展过程中，在一系列因素冲击下，随着时间的变化而出现的扩张和收缩的反复运动的过程，它体现为房地产投资、销售、价格以及就业等经济变量的短期波动。 与房地产周期密切相关的是房地产市场周期。所谓房地产市场周期，是指受社会经济发展变化影响的房地产市场扩张和收缩的波动交替状态，它是房地产业发展规律的客观反映。

204 我国房地产周期波动图 5年＋3年 5年＋2年 4年＋1年 4年＋?年 89政治风波 小平南巡讲话 停止住房实物分配；以经济适用房为主的住宅建设作为新经济增长点 亚洲金融危机 起步 政府干预：控制规模、抑制价格、改善结构、打击投机 SARS 全球金融风暴 2003

205 7城市房地产价格波动图

206 二、房地产周期波动的阶段 （一）复苏阶段 1.交易量回升，购房以自用为主，投机者较少；
2.需求趋旺刺激房地产价格缓慢回升，呈持续增长态势，期房价格低于现房价格； 3.房地产开发数量增加，投资增加，开发速度逐渐加快； 4.房地产市场加速回升，形势乐观，炒家逐渐进入。

207 二、房地产周期波动的阶段 （二）繁荣阶段 1.开发规模加大，交易量急剧上升； 2.房价越来越高，达到顶点，市场投机活跃； 3.利润率畸高，房地产开发量过度增加，逐渐超过市场需求，开始出现衰退下滑的迹象。

208 二、房地产周期波动的阶段 （三）衰退阶段 1.房价在开始的时候仍继续上升，但是涨幅明显放缓并开始出现下跌的迹象，现房价格基本停顿不前；
2.交易量明显减少，形成明显的有价无市的状态； 3.交易量锐减，一些实力较差、抗风险能力较弱的开发商因为资金债务等问题而难以为继，房地产从业人员减少，失业率和破产率增加。

209 二、房地产周期波动的阶段 （四）萧条阶段 1.房价跌势继续，大多物业只跌不起，甚至跌破物业原值，期房价格加速下降而大大低于现房价格； 2.房地产交易量锐减，特别是期房交易量下降幅度更大； 3.一部分房地产开发商面临困境，破产现象更加普遍。

210 三、房地产周期波动的形态 （一）长期趋势 房地产周期中的长期趋势反应的是房地产业发展过程中长时期的总量变化趋势。长期趋势主要受人口增长、城市化进程、资本积累、产业结构变化、技术进步等因素的影响。 （二）景气循环 景气循环就是指房地产业的实际发展与其长期趋势之间的偏差，围绕长期趋势发生的波动，即房地产不断从繁荣滑向萧条，又从萧条走向繁荣这样一种周而复始的运动过程。

211 三、房地产周期波动的形态 （三）季节波动 季节波动是指房地产业在一年内活动的有规则的变化。如金九银十。 （四）随机波动（不规则波动） 即房地产波动可能受各种不确定的外生因素的干扰。

212 （一）房地产周期与宏观经济周期的相互影响 1.宏观经济周期对房地产周期的决定性作用
四、房地产周期与宏观经济周期的关系 （一）房地产周期与宏观经济周期的相互影响 1.宏观经济周期对房地产周期的决定性作用 如：利率、通货膨胀、货币供应量等因素对房地产投资和需求的影响。 2.房地产周期对宏观经济周期的影响 分析房地产投资对经济的影响以及房地产价格对经济的影响。

213 四、房地产周期与宏观经济周期的关系 （二）房地产周期与宏观经济周期的波动差异 1.周期波动次序的差异
房地产周期的复苏、萧条期滞后，而繁荣和衰退期超前。 2.波幅及波长的不同 房地产周期波动的幅度要大于宏观经济周期，即波峰要高于宏观经济周期，波谷要低于宏观经济周期。 3.房地产周期的长期趋势显著

214 第三节房地产周期波动的形成机制 一、影响房地产周期波动的因素 二、房地产周期波动的成因 三、主要的房地产周期波动成因理论

215 一、影响房地产周期波动的因素 （一）影响房地产周期波动的内生因素 1.收益率 2.投资 3.市场特征 （二）影响房地产周期波动的外生因素 1.政策因素 2.社会经济与技术因素 3.随机因素

216 二、房地产周期波动的成因 （一）房地产周期波动的乘数——加速原理
根据乘数原理，在房地产业中，房地产投资增加，不仅直接增加了产出，而且能够带来一系列轮次的消费，从而带来产出数数倍的增加，反之，房地产投资的减少，带来产出数倍的减少。 根据加速原理，房地产业中产出的变化会引致房地产投资水平数倍的变化。

217 （二）房地产周期波动的滞后性原理 1.时滞效应的产生 （1）决策的滞后 （2）生产的落后 （3）房地产市场信息不完全，房地产交易很难适时、适地的有序进行。 2.房地产周期波动的滞后性原理 主要表现为房地产供给相对于需求冲击反应的滞后。

218 三、主要的房地产周期波动成因理论 1.租金调节理论 2.行为解释理论 3.期权定价理论 4.蛛网理论 5.金融货币理论

219 第八章 房地产投机与房地产泡沫（2课时） 第一节 投机与泡沫概述 第二节 房地产投机与房地产泡沫的一般理论

220 第一节 投机与泡沫概述 一、投机的内涵 二、泡沫的内涵

221 一、投机的内涵 （一）投机的概念 是指从市场价格的波动中获利的活动。 这种行为背后的动机是对商品价格变动的预期，而不是通过使用商品、改变商品或不同市场间的商品交易获得收益。

222 一、投机的内涵 投机行为具有的几个特点： 1.投机是需求和价格的正反馈。 2.投机是短期套利行为。
3.一般要求投机对象的交易成本相对较低，需求比较普遍、交易活动比较频繁。 4. 投机具有高风险性。

223 一、投机的内涵 （二）投机的影响 投机对经济系统的运行既有正面的影响也有负面的影响。当投机者的群体预期与市场价格的走向相同时，个体的理性就表现为市场的非理性。

224 二、泡沫的内涵 （一）泡沫的概念 泡沫是指一种资产或者一系列资产的价格在一个连续的过程中的急剧上涨，初始的价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，从而又吸引新的买者——这些人一般只想通过买卖谋取利润，而对资产的使用及其盈利能力不感兴趣。随着价格的上涨，常常是预期的逆转，接着是价格的暴跌，进而引发经济危机，或者以繁荣的逐渐消退而告终。

225 二、泡沫的内涵 泡沫的定义：由预期一致的投机行为导致的资产价格持续脱离经济基础的上涨。 泡沫产生的根本原因是投机。

226 （二）泡沫形成条件 1.泡沫发生的载体 一是产品可以被标准化，交易成本较低，二是不易达到供求平衡。 2.大量投机行为的存在
对资产需求可以分为三类：消费需求、投资需求和投机需求。 3.预期的一致性 4.非理性行为

227 （三）泡沫理论 1.理性泡沫理论 2.信贷扩张与泡沫 3.非理性泡沫

228 一、房地产投机的概念 二、房地产泡沫的概念 三、房地产投机与房地产泡沫的形成机理 四、房地产泡沫的影响
第二节 房地产投机与房地产泡沫的一般理论 一、房地产投机的概念 二、房地产泡沫的概念 三、房地产投机与房地产泡沫的形成机理 四、房地产泡沫的影响

229 一、房地产投机的概念 （一）房地产投机的定义 是指从房地产市场价格的波动中获利的活动。投机者预期未来的房价上涨，购入房地产后不是为了居住以获得效用，也不是用来生产经营来获取利润，而是为了在将来房地产价格上涨时卖出以获得利润。

230 （二）房地产投机与房地产投资的区别 1.动机不同。投资在于追求该资产产生的未来收益，而投机追求的是房地产当前价格与未来价格的差额，赚取资产价格变化的差价。 2.持有期限不同。投资一般长期行为，投机一般为短期行为。 3.行为方式不同。投资者一般遵循一般的需求定律，随着房价的上涨，投资需求减少，而投机体现出价格与需求的正相关特征，房价越高，房地产投机需求越多。

231 二、房地产泡沫的概念 （一）房地产泡沫的定义 房地产泡沫是指由预期一致的投机行为导致的房地产价格持续脱离经济基础条件决定的理论价格的上涨。
（二）房地产作为泡沫载体的基础条件 1.房地产供给缺乏弹性 2.房地产市场信息不对称 3.泡沫的产生离不开金融的支持

232 （三）房地产泡沫与房地产周期的区别 1.在运动特征方面。房地产泡沫的上升阶段和下降阶段往往很不对称，上升阶段相对比较平滑，而下降阶段则非常陡峭。而房地产周期波动的上升和下降阶段往往相对比较平滑。 2.在产生原因方面。乘数——加速原理和滞后理论模型说明了房地产周期波动是房地产业发展过程中的内在运行规律，我们无法彻底消除房地产周期波动。而房地产泡沫的发生需要一系列条件的支撑，特别是投机者的心理因素和金融政策的支持。

233 三、房地产投机与房地产泡沫的形成机理 （一）房地产投机与房地产泡沫的形成的宏观经济环境 房地产泡沫发生的背景往往是宏观经济的持续繁荣。 （二）房地产投机与房地产泡沫的形成的微观机理 1.不确定性 2.信息不对称 3.羊群行为

234 （三）房地产泡沫形成的金融因素 1.金融机构的信贷过度支持 2.金融监管的不完善 3.金融自由化的推动作用 （四）房地产泡沫形成的政策因素 土地供应的双轨制。

235 四、房地产泡沫的影响 1.从微观角度讲，房地产泡沫降低了资源配置的效率 2.从中观角度讲，房地产泡沫影响了产业结构，加大了收入分配差距
3.从宏观角度讲，房地产泡沫加大了金融风险，破坏了宏观经济的稳定性

236 第九章 公共物品、外部性与房地产管制（2课时）
第九章 公共物品、外部性与房地产管制（2课时） 第一节 概述 第二节 房地产公共物品与有效政府 第三节 房地产外部性与房地产管制

237 第一节 概述 一、公共物品和外部性的概念 二、公共物品的供给与需求 三、外部性与政府管制

238 一、公共物品和外部性的概念 （一）公共物品的概念 私人物品 经济物品 公共物品 私人提供，如食品、衣服 具有消费上的竞争性和排他性
政府提供，如国防、免费公园 具有消费上的非竞争性和非排他性

239 1.公共物品 公共物品 （1）纯公共物品：多为一个人提供公共物品的边际成本为0，且人人都可享受该物品 如国防。 （2）非纯公共物品：在一定程度上具有非竞争性或非排他性中的一个特征。又可分为公有资源和自然垄断。

240 2.非纯公共物品 公有资源：具有竞争性却无排他性，如拥挤的道路。 自然垄断的物品：具有排他性却无竞争性。如消防和供水。

241 3.四种类型的经济物品 物品 私人物品 纯公共物品 非纯公共物品 公有资源 自然垄断物品 是否具有 竞争性 是 否 排他性 例子 食品、衣服
国防、基础研究 森林、拥挤的免费的道路 消防、供水、轨道交通

242 （二）外部性的概念 外部性是一种市场失灵，导致资源配置的无效率。 正的外部性 负的外部性

243 黄河污染

244 黄河污染

245 科尔沁退化的草场

246 拥堵的道路

247 香山公园

248 益阳秀峰公园

249 二、公共物品的供给与需求 （一）公共物品的特性 1.公共物品与市场失灵 2.非纯公共物品的付费 自然垄断物品（无竞争性，但具有排他性）：如供水、轨道交通需要支付使用费； 公有资源（有竞争性，但无排他性）：如免费的道路、草场等，易形成“公地的悲剧”

250 公地悲剧 当资源或财产有许多拥有者，他们每一个人都有权使用资源，但没有人有权阻止他人使用，由此导致资源的过度使用，即为“公地悲剧”。如草场过度放牧、海洋过度捕捞等。

251 二、公共物品的供给与需求 3.搭便车的问题 4.非纯公共物品的排他成本 （二）公共提供的私人物品的配给方式 多向一个人提供的边际成本很大，却由公共提供的私人物品，如公共住房。 具体的配给方式：使用费、统一提供和排队。

252 二、公共物品的供给与需求 （三）公共物品的供给与需求 1.公共物品的效率条件 纯公共物品的效率条件：帕累托有效或帕累托最优。是指资源分配的一种状态，在不使任何人境况变坏的情况下，不可能使某些人的处境变好。

253 二、公共物品的供给与需求 帕累托有效条件是：当（所有人）边际替代率之和等于边际转换率时，纯公共物品的供给是有效的。 私人物品对公共物品的边际替代率：每个人为多得1单位公共物品愿意放弃的私人物品的数量。 边际替代率之和：所有社会成员为多得1单位公共物品愿意放弃的私人物品的数量。 边际转换率：为多得1单位公共物品不得不放弃的私人物品的数量。

254 二、公共物品的供给与需求 2.公共物品的需求与有效供给 个人对公共物品的需求与他所缴纳的税收有关，一个人不得不为每一额外单位公共物品所作出的额外支付称为其税收价格。假定某人的税收价格为P，即对于每一单位的公共物品，他必须支付P。他的预算线为： C+PG=Y

255 公共物品的个人需求曲线 无差异曲线 私人消费 预算线 公共物品的消费 边际替代率等于边际转换率

256 公共物品的个人需求曲线 税收价格 公共物品数量

257 公共物品的有效生产 价格 供给曲线 集体需求曲线 数量

258 三、外部性与政府管制 （一）外部性与市场效率
根据福利经济学，当市场达到供求平衡时，消费者和生产者的剩余之和最大化，均衡的结果是资源的有效配置。 总剩余=消费者剩余+生产者剩余=（买者的评价-买者的支付的量）+（卖者得到的量-卖者的成本）=买者的评价-卖者的成本

259 市场均衡时的产品市场 产品价格 供给（私人成本） 消费者剩余 均衡 生产者剩余 需求（私人成本） 均衡量 供给数量

260 带有负外部性的过度生产 污染成本 价格 边际社会成本供给曲线 边际私人成本 最优量 均衡量 产品数量

261 （二）外部性的解决办法 私人解决办法： 1.外部性内在化 2.界定产权（科斯定理的应用） 公共部门解决办法： 1.基于市场的解决办法 2.直接管制

262 有罚款和税收的市场均衡 当污染存在外部性时，罚款和税收可以反映外部性的边际社会成本的正确信息 价格 边际社会成本（包括边际污染成本）
边际私人成本 E C 每个单位的污染等于污染的边际成本 A 需求曲线（边际社会收益） 最优量 均衡量 产品数量 当污染存在外部性时，罚款和税收可以反映外部性的边际社会成本的正确信息

263 基于市场的解决办法 罚款 征税 补贴 交易许可

264 第二节 房地产公共物品与有效政府 一、房地产与公共物品 二、政府提供房地产公共物品的意义和方式

265 一、房地产与公共物品 （一）房地产领域中的公共物品 （二）房地产纯公共物品的特点 1.由政府提供 2.具有正的外部性 3.有效率的提供纯公共物品相对比较困难 4.房地产公共物品投资数额巨大，政府投资决策困难

266 房地产四类物品类型分类 物品 房地产 私人物品 纯公共物品 非纯公共物品 公有资源 自然垄断物品 是否具有 竞争性 是 否 排他性 例子
别墅，高档公寓，商业地产，工业房地产 防洪大堤，不拥挤的城市道路，军事设施，纪念碑，不拥挤的免费国道 森林、教堂、图书馆、寺庙、博物馆、自然保护区、公立医院、公立学校 城市基础设施、轨道交通、收费的高速公路、车站、机场、码头

267 （三）房地产非纯公共物品的特点 1.房地产中的公有资源存在“公地悲剧”问题
2.政府通过土地规划管制和收税（费）限制对房地产公有资源的过度使用 3.房地产中的自然垄断物品一般由政府垄断经营

268 二、政府提供房地产公共物品的意义和方式 （一）政府提供房地产公共物品的意义 1.干预市场，使资源配置达到帕累托效率 2.干预收入分配，解决收入不公平问题 （二）政府提供房地产公共物品的方式 1.政府直接生产进行供给 2.政府以预算安排、补贴、直接购买、政策安排等方式提供

269 二、政府提供房地产公共物品的意义和方式 （三）有效政府提供房地产公共物品分析 1.确认项目必要性 2.确认存在市场失灵 3.确认政府干预形式
4.确认项目资格标准 5.确认私人部门对政府项目的反应 6.确认项目的效率结果 7.确认项目的分配结果 8.确认公平效率的权衡取舍 9.确认项目的公共政策目标 10.确认政治过程影响公共项目的设计与实施

270 第三节 房地产外部性与房地产管制 一、房地产的外部性 二、房地产政府管制的方式

271 一、房地产的外部性 1.公共设施对房地产的外部影响 2.环境因素对房地产的外部影响 3.物业相互之间的外部影响 4.交通对房地产的外部影响

272 二、房地产政府管制的方式 （一）基于市场的管理方法 1.征收税（费） 2.罚款、补贴 （二）直接管制 1.建筑管制 2.土地利用管制

273 第十章 住房保障政策 （4课时） 第一节 贫困人口的住房问题 第二节 住房保障政策的途径

274 第一节 贫困人口的住房问题 一、市场失灵与住房问题 二、政府的住房保障职能 三、国家的住房发展目标

275 一、市场失灵与住房问题 （一）住房市场失灵 由于一些中低收入人口和贫困人口的支付能力与市场准入标准之间存在着相当的差距，产生了诸如住房拥挤、无家可归、贫民窟等社会问题。也就是说，在解决中低收入家庭的住房问题上，住房市场这只“看不见的手”有其“力不从心之处”，而政府就有责任通过直接或间接的方式，来帮助这些家庭使其住房条件达到与社会的整体发展相协调的水平。

276 （二）居住需求与支付能力的矛盾 一个功能良好的住房体制应能满足各阶层大部分人口的住房问题。协调住房市场化和中低收入阶层住房需求之间的矛盾，是国家住房产业发展的重点。

277 （三）住房问题的社会性 住房应作为被称为“住房阶梯”的社会体系的一部分。“住房阶梯”是指若要为最大多数人提供最好的住房服务，则必须发展尽可能全面的住房形式以涵盖不同的住房消费需求，并以此为标准建设私人所有权的住房，住房类型应包括不具备完全卫浴的单人房、具有厨卫设施的中低等套房和配套舒适的大面积公寓，而人们的住房改良需求和个人房产投资保值增值的需求，将成为维持居住区社会组织结构的关键。

278 二、政府的住房保障职能 一个良好的住房部门应具有的特征： （1）多产性和高效性，有效利用资源使投资产出达到最佳比例的住房；
（2）能够协调各阶层的需求和资源，包括以合理的价格为贫困阶层提供充足的住房； （3）能够将住房发展与城市及自然环境高度协调。

279 三、国家的住房发展目标 积极采取各种政策和住房发展计划来解决住房问题。

280 第二节 住房保障政策的途径 一、住房保障政策的措施 二、供给方住房政策 三、需求方住房政策

281 一、住房保障政策的措施 1.针对需求的三项措施 （1）发展住房产权 （2）发展住房抵押贷款金融 （3）合理补贴

282 一、住房保障政策的措施 2.针对供给方的三项措施 （1）为住房开发用地配备基础设施 （2）调节土地和住房开发 （3）有效组织建筑行业生产
3.总的措施：发展对住房部门管理的制度框架。

283 一、住房保障政策的措施 这七项措施不同程度上适用于任何国家政府，但因国情差异在事实上应有所侧重：
（1）在低收入国家应强调供应：发展市场导向的产权制度，同时通过增加基础设施投资促进住房供给，并努力提高建筑业竞争力。 （2）在高负债额、中等收入国家应强调：财政和金融政策改革，有其需改进住房金融制度，减少预算划拨，扩大基础设施投资。

284 一、住房保障政策的措施 （3）在计划经济或原计划经济国家应强调：集中对产权制度、住房金融制度、住房补贴制度、土地和房地产制度、土地开发、原材料生产和分配以及住房建设产业等方面进行改革。 （4）其他中等收入国家：主要对土地利用和住房建设进行制度改革，促进住房供给体制向更积极、更具有弹性方向改善，同时进一步发展住房抵押贷款。

285 二、供给方住房政策 （一）供给方政策的经济分析
公共住房供给政策提高了消费者的效用。现金补贴带来的消费者福利的增加大于公共住房。其原因是党消费者有更多的选择时，其效用更高。换句话说，从效率的角度看，由于公共住房政策限制了消费者的自有选择，所以降低了政府补贴的效率。 从长期来看，由于低档住房的价格降低，低档住房的利润下降，所以一些低档住房退出市场，供给方政策对商品房市场产生了“挤出效用”。

286 （二）供给方政策的实践 1.政府自己建造公共住房 2.政府补贴企业建造公共住房

287 （三）供给方政策简评 面向住房供给方的补贴政策的效果是：
（1）与政府直接建造住房的公共住房计划类似，短期内可较好地解决低等级住房短缺问题，但因不得不提前拆毁一些尚可使用的旧房，易造成社会资源的浪费，并招致住房弃置。 （2）减轻了一部分政府的负担。 （3）对住房市场造成“挤出效应”，降低了整个市场运行效率，不利于提升全社会其他各收入阶层的住房消费问题。

288 三、需求方住房政策 （一）需求方政策的经济分析
需求方政策是直接提供补贴给中低收入家庭，让他们自主选择自己的住房。但容易造成将补贴用于其他消费的情况，所以可以通过提供住房券的方式来代替住房。 1.租金凭单 补贴=实际市场租金-0.3*收入 2.住房优惠券 面值=公平市场租金-0.3*收入

289 （二）需求方政策的实践 （1）免税或减税 （2）现金补贴

290 （三）需求方政策简评 （1）可在市场机制的框架内，提高低收入阶层的住房支付能力，有效提高住房的消费水平；
（2）与政府直接建造公共住房的政策相比，需求方政策的政府支出成本大大降低。 （3）保证了住房供应链的连续性，由于其市场效果是带来租金的普遍上涨，刺激开发商兴建各等级的住房，拉动了经济的增长。

291 第十一章 房地产税收制度（2课时） 第一节 城镇土地使用税 第二节 耕地占用税 第三节 土地增值税 第四节 城市维护建设税 、房产税、契税
第十一章 房地产税收制度（2课时） 第一节 城镇土地使用税 第二节 耕地占用税 第三节 土地增值税 第四节 城市维护建设税 、房产税、契税 第五节 营业税 第六节 所得税

292 第一节 城镇土地使用税 一、纳税人 在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税（以下简称土地使用税）的纳税人，应当缴纳土地使用税。 所称单位，包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、军队以及其他单位；所称个人，包括个体工商户以及其他个人。

293 第一节 城镇土地使用税 二、计税依据及税额 土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。土地占用面积的组织测量工作，由省、自治区、直辖市人民政府根据实际情况确定 （1）凡有由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定土地面积的，以测定的面积为准； （2）尚未组织测量，但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的，以证书确认的土地面积为准。 （3）尚未核发出土地使用证书的，应由纳税人申报土地面积，据以纳税，待核发土地使用证以后再作调整。 　　 注意：税务机关不能核定纳税人实际使用的土地面积。

294 第一节 城镇土地使用税 土地使用税每平方米年税额如下： （1）大城市1.5元至30元； （2）中等城市1.2元至24元；
（3）小城市0.9元至18元； （4）县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。 益阳市： 三级（16元）四级（12元）五级（8元）六级（6元）七级（4元）八级（3元）九级（2元）

295 第一节 城镇土地使用税 经省、自治区、直辖市人民政府批准，经济落后地区土地使用税的适用税额标准可以适当降低，但降低额不得超过本条例第四条规定最低税额的30%。经济发达地区土地使用税的适用税额标准可以适当提高，但须报经财政部批准。

296 第一节 城镇土地使用税 1.政策性免税 （1）国家机关、人民团体、军队自用的土地； （2）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地；
（3）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地； （4）市政街道、广场、绿化地带等公共用地； （5）直接用于农、林、牧、渔业的生产用地； （6）经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税5年至10年； （7）由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施用地和其他用地。

297 第一节 城镇土地使用税 下列几项用地是否免税，由省、自治区、直辖市税务机关确定： （1）个人所有的居住房屋及院落用地；
（2）房产管理部门在房租调整改革前经租的居民住房用地； （3）免税单位职工家属的宿舍用地； （4）民政部门举办的安置残疾人占一定比例的福利工厂用地； （5）集体和个人举办的学校、医院、托儿所、幼儿园用地。 湖南省：凡纳税人缴纳城镇土地使用税确有困难，年减免税额在10万元以下的（含10万元），由市、州地方税务局审批；年减免税额在10万元以上的，仍按减免权限上报省局审批。

298 第一节 城镇土地使用税 土地使用税按年计算、分期缴纳。缴纳期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。 新征用的土地，依照下列规定缴纳土地使用税：
（1）征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳土地使用税； （2）征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。 例：深圳市城镇土地使用税按年计算，分两期缴纳，申报纳税期限为每年的6月1日至15日以及12月1日至15日。纳税人选择一次性缴纳全年税款的，申报纳税期限为每年的6月1日至15日。

299 第一节 城镇土地使用税 湖南省：纳税人缴纳房产税、城镇土地使用税、土地增值税、资源税、印花税，以季度为一个纳税期的，分别于3月、6月、9月、12月15日内向主管税务机关申报纳税；以月为一个纳税期的，于次月15日内向主管税务机关申报纳税。

300 第二节 耕地占用税 一、纳税人及课税对象 耕地，是指用于种植农作物的土地。占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或者个人，为耕地占用税的纳税人，应当缴纳耕地占用税。 单位，包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、部队以及其他单位；所称个人，包括个体工商户以及其他个人。

301 第二节 耕地占用税 二、计税依据、税率和适用税额 耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据，按照规定的适用税额一次性征收。
耕地占用税的税额规定如下： （1）人均耕地不超过1亩的地区（以县级行政区域为单位，下同），每平方米为10元至50元； （2）人均耕地超过1亩但不超过2亩的地区，每平方米为8元至40元； （3）人均耕地超过2亩但不超过3亩的地区，每平方米为6元至30元； （4）人均耕地超过3亩的地区，每平方米为5元至25元。

302 第二节 耕地占用税 下列情形免征耕地占用税： （1）军事设施占用耕地； （2）学校、幼儿园、养老院、医院占用耕地。
铁路线路、公路线路、飞机场跑道、停机坪、港口、航道占用耕地，减按每平方米2元的税额征收耕地占用税。

303 第二节 耕地占用税 农村居民占用耕地新建住宅，按照当地适用税额减半征收耕地占用税。
农村烈士家属、残疾军人、鳏寡孤独以及革命老根据地、少数民族聚居区和边远贫困山区生活困难的农村居民，在规定用地标准以内新建住宅缴纳耕地占用税确有困难的，经所在地乡（镇）人民政府审核，报经县级人民政府批准后，可以免征或者减征耕地占用税。

304 第二节 耕地占用税 土地管理部门在通知单位或者个人办理占用耕地手续时，应当同时通知耕地所在地同级地方税务机关。获准占用耕地的单位或者个人应当在收到土地管理部门的通知之日起30日内缴纳耕地占用税。土地管理部门凭耕地占用税完税凭证或者免税凭证和其他有关文件发放建设用地批准书。

305 第二节 耕地占用税 纳税人临时占用耕地，应当依照本条例的规定缴纳耕地占用税。纳税人在批准临时占用耕地的期限内恢复所占用耕地原状的，全额退还已经缴纳的耕地占用税。 占用林地、牧草地、农田水利用地、养殖水面以及渔业水域滩涂等其他农用地建房或者从事非农业建设的，比照本条例的规定征收耕地占用税。 建设直接为农业生产服务的生产设施占用前款规定的农用地的，不征收耕地占用税。

306 第三节 土地增值税 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。附着物，是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。

307 第三节 土地增值税 计算增值额的扣除项目，具体为： （1）取得土地使用权所支付的金额；
第三节 土地增值税 计算增值额的扣除项目，具体为： （1）取得土地使用权所支付的金额； （2）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

308 第三节 土地增值税 （3）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。 （4）旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

309 第三节 土地增值税 （5）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。 （6）根据条例第六条（5）项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条（1）、（2）项规定计算的金额之和，加计20％的扣除。 土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。

310 第三节 土地增值税 纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。

311 第三节 土地增值税 （1）增值额未超过扣除项目金额50％ 土地增值税税额=增值额×30％
第三节 土地增值税 （1）增值额未超过扣除项目金额50％ 土地增值税税额=增值额×30％ （2）增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的 土地增值税税额＝增值额×40％－扣除项目金额×5％ （3）增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％的 土地增值税税额=增值额×50％－扣除项目金额×15％ （4）增值额超过扣除项目金额200％ 土地增值税税额=增值额×60％－扣除项目金额×35％ 公式中的5％，15％，35％为速算扣除系数。

312 第三节 土地增值税 纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过本细则第七条（1）、（2）、（3）、（5）、（6）项扣除项目金额之和20％的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额之和20％的，应就其全部增值额按规定计税。

313 第三节 土地增值税 个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税。居住未满三年的，按规定计征土地增值税。

314 第三节 土地增值税 纳税人应在转让房地产合同签订后的七日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合同，房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。

315 第三节 土地增值税 纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。

316 第四节 城市维护建设税 、房产税、契税 1.城市维护建设税：
凡缴纳消费税，增值税，营业税的单位和个人，都是城市维护建设税的纳税义务人（以下简称纳税人），都应当依照本条例的规定缴纳城市维护建设税。 城市维护建设税，以纳税人实际缴纳的消费税，增值税，营业税税额为计税依据，分别与消费税，增值税，营业税同时缴纳。 城市维护建设税税率如下：纳税人所在地在市区的，税率为7%；纳税人所在地在县城，镇的，税率为5%；纳税人所在地不在市区，县城或镇的，税率为1%。

317 2.房产税 房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。前款列举的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称为纳税义务人（以下简称纳税人）。

318 2.房产税 房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。 房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。

319 2.房产税（湖南省） 应税房屋的房产税，依照房产原值一次扣除20％后的余值计算。以后各征税年度，除新建、扩建、部分拆除、毁损等原因变动原值外，不再变动计税基数。 房产原值不清或者原值不实的，由主管地方税务机关参照同类房屋核定。 新建、扩建房屋从竣工验收(包括未验收已使用)时起征税；旧房从调入的次月起征税。拆除、毁损或者调出房屋，从拆除、毁损或者调出的次月起停止征税。

320 2.房产税（湖南省） 除《条例》规定免征房产税的房屋外，下列房屋减征或者免征房产税：
(一)企业、其他组织或者个人举办学校、医院、敬老院、幼儿园、托儿所自用的房屋免征房产税； (二)安置残疾人占总人数35％以上的社会福利工厂自用的房屋免征房产税； (三)企业租给职工的住宅暂减征50％的房产税。 前款所列免税单位以及《条例》所列免税单位自办工业、商业、服务业使用的房屋或者出租的房屋，应当缴纳房产税。

321 2.房产税（湖南省） 房产税纳税期限： (一)以房产余值计征的，分季(定于3月、6月、9月、12月)缴纳；
(二)以房产租金收入计征的，按月缴纳。

322 2.房产税（重庆、上海） 重庆市政府、上海市政府先后明确将于2011年1月28日起正式试点开征房产税。
1.重庆：对于房价达到当地均价2倍至3倍的房产，将按房产价值的0.5%征税；对于房价达到当地均价3倍至4倍的房产，将按房产价值的1%征税；4倍以上，按1.2%的税率征税。 　　 2.上海：征收对象是指本暂行办法施行之日起本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房，下同）和非本市居民家庭在本市新购的住房（以下统称“应税住房”）。适用税率暂定为0.6%。

323 3.契税 在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。
本条例所称转移土地、房屋权属是指下列行为： （1）国有土地使用权出让； （2）土地使用权转让，包括出售、赠与和交换； （3）房屋买卖； （4）房屋赠与； （5）房屋交换。 前款第二项土地使用权转让，不包括农村集体土地承包经营权的转移。

324 3.契税 契税税率为３—５％。 契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。 契税的计税依据： （1）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格； （2）土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定； （3）土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。 应纳税额＝计税依据×税率

325 3.契税 有下列情形之一的，减征或者免征契税：
（1）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征； （2）城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征； （3）因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征； （4）财政部规定的其他减征、免征契税的项目。

326 3.契税（益阳） 目前湖南省的购房契税收取政策具体如下：90平方米以下且唯一住房，契税按1%收取；90～144平方米的，契税按2%收取；144平方米以上的大户型及别墅，契税则按4%收取，这和现执行契税政策没有差别。

327 第五节 营业税 在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人，应当依照本条例缴纳营业税。 应纳税额＝营业额×税率营业额以人民币计算。

328 第五节 营业税 1、交通运输业 3% 2、建筑业 3% 3、金融保险业 5% 4、邮电通信业 3% 5、文化体育业 3%
第五节 营业税 1、交通运输业　 3%　 2、建筑业　 3%　 3、金融保险业　 5%　 4、邮电通信业　 3%　 5、文化体育业　 3%　 6、娱乐业　 5%-20%　 7、服务业　 5%　 8、转让无形资产　 5%　 9、销售不动产　 5%　

329 第五节 营业税 下列项目免征营业税： （1）托儿所、幼儿园、养老院、残疾人福利机构提供的育养服务，婚姻介绍，殡葬服务；
第五节 营业税 下列项目免征营业税： （1）托儿所、幼儿园、养老院、残疾人福利机构提供的育养服务，婚姻介绍，殡葬服务； （2）残疾人员个人提供的劳务； （3）医院、诊所和其他医疗机构提供的医疗服务； （4）学校和其他教育机构提供的教育劳务，学生勤工俭学提供的劳务； （5）农业机耕、排灌、病虫害防治、植物保护、农牧保险以及相关技术培训业务，家禽、牲畜、水生动物的配种和疾病防治； （6）纪念馆、博物馆、文化馆、文物保护单位管理机构、美术馆、展览馆、书画院、图书馆举办文化活动的门票收入，宗教场所举办文化、宗教活动的门票收入； （7）境内保险机构为出口货物提供的保险产品。

330 第五节 营业税 营业税的纳税期限分别为5日、10日、15日、1个月或者1个季度。纳税人的具体纳税期限，由主管税务机关根据纳税人应纳税额的大小分别核定；不能按照固定期限纳税的，可以按次纳税。

331 第五节 营业税 一、个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

332 第六节 所得税 在中华人民共和国境内，企业和其他取得收入的组织（以下统称企业）为企业所得税的纳税人，依照本法的规定缴纳企业所得税
第六节 所得税 在中华人民共和国境内，企业和其他取得收入的组织（以下统称企业）为企业所得税的纳税人，依照本法的规定缴纳企业所得税 企业所得税的税率为25%。 应纳税所得额 企业每一纳税年度的收入总额，减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额，为应纳税所得额。

333 第十二章 房地产产权与制度（4课时） 第一节 房地产产权 第二节 房地产制度

334 第一节 房地产产权 一、产权理论 二、土地产权

335 一、产权理论 （一）产权 产权是产权主体拥有的与财产有关的权利的集合，它是一定社会的人与人之间财产关系的法律表现。 （二）产权与经济效率 1.完全产权 是指对某一项财产具有完全实施的排他性的使用及收益权、自由的转让权。

336 一、产权理论 2.交易费用概念 是指在产权交易过程中，寻求买房或卖方、买卖双方的谈判、签订合同、履行合同等方面的费用。 3.科斯定理
科斯第一定理的内容是：如果交易费用为零，不管产权初始如何安排，当事人之间的谈判都会导致那些财富最大化的安排，即市场机制会自动达到帕雷托最优。

337 一、产权理论 科斯第二定理通常被称为科斯定理的反定理，其基本含义是：在交易费用大于零的世界里，不同的权利界定，会带来不同效率的资源配置。也就是说，交易是有成本的，在不同的产权制度下，交易的成本可能是不同的，因而，资源配置的效率可能也不同，所以，为了优化资源配置，产权制度的选择是必要的。

338 一、产权理论 科斯第三定理描述了这种产权制度的选择方法。第三定理主要包括四个方面：
第一，如果不同产权制度下的交易成本相等，那么，产权制度的选择就取决于制度本身成本的高低； 第二，某一种产权制度如果非建不可，而对这种制度不同的设计和实施方式及方法有着不同的成本，则这种成本也应该考虑； 第三，如果设计和实施某项制度所花费的成本比实施该制度所获得的收益还大，则这项制度没有必要建立； 第四，即便现存的制度不合理，然而，如果建立一项新制度的成本无穷大，或新制度的建立所带来的收益小于其成本，则一项制度的变革是没有必要的。

339 二、土地产权 （一）土地所有权 1.所有权的权能 权利由权能和利益组成 权能是可以做什么，利益是权能的目的和结果

340 二、土地产权 土地所有权 土地占有权 土地使用权 土地收益权 土地处分权

341 二、土地产权 我国现行的土地所有制为社会主义土地公有制。 全民所有制和劳动群众集体
土地的社会主义全民所有制，具体采取社会主义国家所有制形式，由国家代表全体劳动人民占有属于全民的土地，行使占有、使用、收益、处分等权利； 土地的社会主义劳动群众集体所有制，具体采取的是农民集体所有制的形式。

342 国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。 根据法律规定，下列土地划在国有土地的范围：
二、土地产权 2.我国国有土地所有权的主体、客体和内容 （1）城市市区土地 国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。 根据法律规定，下列土地划在国有土地的范围：

343 二、土地产权 （2）属于国家所有的农村和城市郊区的土地 （3）国家征收的土地

344 二、土地产权 （4）依照宪法规定属国家所有的荒山、荒地、林地、山岭、滩涂等土地

345 二、土地产权 国有土地所有权的内容指依照法律规定，国家在行使土地所有权的过程中形成的权利和义务。国务院代表国家依法行使对国有土地的占有、使用、收益和处分的权利。明确了地方各级政府无权擅自处置国有土地，只能依法根据国务院的授权处置国有土地等。

346 二、土地产权 （三）我国农村集体土地所有权的主体、客体和内容
我国农村集体土地所有权的主体是农民集体。《中华人民共和国土地管理法》第十条规定：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。”

347 二、土地产权 农民集体行使集体土地所有权

348 二、土地产权 农村集体土地所有权的客体，是指属于上述农民集体所有的一切土地，主要有：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，原则上属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。 农村集体土地所有权的内容指农民集体在行使土地所有权的过程中形成的权利和义务。

349 二、土地产权 （二）土地使用权 1.土地使用权的特征和性质 土地使用权是一种物权，是一种用益物权，是以土地的占有、使用和收益为目的的他物权。
土地使用权是土地所有权派生的一种权利，它的发生、变更和消灭是受所有权支配的。 土地所有权是土地使用权的基础，土地使用权人的行为不能违背土地所有权人的意志。 土地使用权可以在法律规定和合同约定下转让。

350 二、土地产权 土地使用权的属性 （1）派生性 （2）从属性 （3）直接性 （4）期限性和可转让性

351 二、土地产权 2.土地使用权的概念 土地使用权，是指使用土地的单位和个人在法律所允许的范围内对依法交由其使用的国有土地和农民集体所有土地的占有、使用、收益以及依法部分处分的权利。 土地使用权分为国有土地使用权和农民集体所有土地使用权。

352 二、土地产权 3.我国国有土地使用权的主体、客体和内容 我国国有土地使用权的主体，是任何依法取得国有土地使用权的单位和个人。
我国国有土地使用权的客体是国家依法提供给单位和个人使用的国有土地。 国有土地使用权的内容是指国有土地使用权主体在依法行使土地使用权的过程中形成的权利和义务

353 二、土地产权 4.国有土地使用权的类型 划拨土地使用权和出让土地使用权 出让的方式：协议、招标、拍卖和挂牌。

354 二、土地产权 5.国有土地使用权的取得 有偿取得，无偿取得，依法承包经营取得，依照法律、政策规定取得。 6.国有土地使用权的收回
（1）为公共利益需要使用土地的 （2）为实施城市规划实行旧城区改建，需要调整使用土地的 （3）土地使用期限届满，未申请续期的 （4）因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的 （5）公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。

355 二、土地产权 直接通过出让方式取得土地使用权的转让条件：
按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用证书；按照出让合同的约定进行投资开发，属于房屋建筑工程的，完成开发投资总额的25%以上；属于成片开发土地地，形成工业用地或者其他建设用地条件；转让房地产时房屋已建成的，还应当持有房屋所有权证书。

356 二、土地产权 以划拨方式取得的土地使用权转让的条件。首先应当报经有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，有两种处置方式：一是由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家规定缴纳土地使用权出让金，受让方由此取得出让土地使用权；二是有批准权的人民政府按照国务院规定，决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当将转让划拨土地使用权所获土地收益上缴国家或作其他处理

357 二、土地产权 土地使用权转让的程序 法律虽没有对土地使用权转让程序作出具体的规定，但规定了以下几项转让的必经程序： （1）转让方与受让方签订土地使用权转让书面合同。 （2）转让方协同受让方办理土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让的过户登记，及转让方办理注销登记。 （3）分割转让土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权以及转让划拨土地使用权，向市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门申请批准。 （4）经批准同意转让划拨土地使用权的，应补办土地使用权出让手续，补签出让合同及补交出让金，或者将转让土地使用权所获土地收益上缴国家。

358 二、土地产权 7.我国农村集体土地使用权的主体、客体和内容 我国农村集体土地使用权的主体是依法使用农民集体所有土地的单位和个人。如承包地使用权的主体是本集体经济组织的成员以及依法取得承包经营权的其他单位或个人；自留地、自留山的土地使用权的主体是本集体经济组织的成员；农村宅基地使用权的主体是本集体经济组织的成员且符合立户条件的户主；农村集体建设用地使用权的主体是依法取得农村集体建设用地使用权的单位或个人。

359 二、土地产权 我国农村集体土地使用权的客体是上述使用权主体依法取得的包承地、自留地、自留山、宅基地和农村集体建设用地等。
我国农村集体土地使用权的内容指集体土地使用权主体在行使土地使用权的过程中依法所形成的权利和义务。

360 二、土地产权 （三）他项权利 土地他项权利有：地役权、空中权、土地抵押权、租赁权等。

361 二、土地产权 1.土地使用权抵押的概念及其作用
土地使用权抵押是指土地使用权人以土地使用作为履行债务的担保，当土地使用权人不能按期履行债务时，债权人享有从变卖土地使用权的价款中优先受偿权的债务担保形式。在土地使用权上所设定的是土地使用权抵押权。

362 二、土地产权 2.城镇国有土地使用抵押的法律规定 (1)抵押权的设立与登记
2.城镇国有土地使用抵押的法律规定 (1)抵押权的设立与登记 根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，设立土地使用权抵押，抵押双方当事人应签订抵押合同，并依照规定办理抵押登记。

363 二、土地产权 (2)抵押权实现后登记 抵押权实现后的登记涉及三个方面的内容，一是抵押权因债务如期履行或者其他原因使抵押权归于消灭的注销登记。二是因处分土地使用权而取得土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权的过户登记。三是以划拨土地使用权设定的抵押权，处分土地使用权时，应补办出让手续，补交出让金。

364 二、土地产权 乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。
下列财产不得抵押： 　　（1）土地所有权； 　　（2）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；(如“四荒”（荒山、荒沟、荒丘、荒滩）土地使用权允许抵押。　　 （3）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施； 　　（4）所有权、使用权不明或者有争议的财产； 　　（5）依法被查封、扣押、监管的财产； 　　（6）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。

365 二、土地产权 设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。 　　抵押合同一般包括下列条款： 　　（1）被担保债权的种类和数额； 　　（2）债务人履行债务的期限； 　　（3）抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属； 　　（4）担保的范围。

366 二、土地产权 抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。
订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。 抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。

367 二、土地产权 抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求恢复抵押财产的价值，或者提供与减少的价值相应的担保。抵押人不恢复抵押财产的价值也不提供担保的，抵押权人有权要求债务人提前清偿债务。 抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位。抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容，但抵押权的变更，未经其他抵押权人书面同意，不得对其他抵押权人产生不利影响。 　　债务人以自己的财产设定抵押，抵押权人放弃该抵押权、抵押权顺位或者变更抵押权的，其他担保人在抵押权人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任，但其他担保人承诺仍然提供担保的除外。

368 第二节 房地产制度——住房制度 一、住房供给制度 二、住房保障制度

369 一、住房供给制度 住房制度是关于住房建设、流通以及使用等过程中所发生的各种经济关系的制度性规定。

370 （一）我国住房供应体系的发展历程 住房市场化供应的探索和试点阶段（1978-1998） 单一的行政供给制阶段
（1978年以前） 住房市场化供应的探索和试点阶段（ ） 以经济适用住房为主的阶段（ ） 以普通商品住房为主的阶段（2003以后）

371 （二）当前住房供应体系存在的主要问题 （1）制度设计不完善，未完全涵盖不同收入人群 （2）存量与增量市场发展不平衡
（3）租赁与买卖市场发展不平衡 （4）住房保障制度明显滞后于住房市场的发展

372 （二）当前住房供应体系存在的主要问题 （5）商品住房供应结构不合理 （6）住宅产业化程度低

373 二、住房保障制度 （一）经济适用住房制度 （二）廉租住房制度

374 1.经济适用住房的界定 1994年7月18日，“经济适用住房”首次出现在国务院发布的“国务院关于深化城镇住房制度改革的决定”中 。
先后5次在不同政策文件中专门以“所称经济适用住房，是指……”的方式对其作了界定，

375 1.经济适用住房的界定（1） 1994年7月18日，国务院发布“国务院关于深化城镇住房制度改革的决定”。有如下表述：“ 建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系……加快经济适用住房的开发建设，……解决中低收入家庭的住房问题。”

376 1.经济适用住房的界定（2） 1999年5月1日，建设部施行《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》中：“所称经济适用住房，指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照地方人民政府指导价购买的经济适用住房，包括安居工程住房和集资合作建设的住房”。

377 1.经济适用住房的界定（3） 2002年11月17日，国家计委、建设部印发“经济适用住房价格管理办法”中：“所称经济适用住房，指纳入政府经济适用住房建设计划，建设用地实行行政划拨，享受政府提供的优惠政策，向城镇中低收入家庭供应的普通居民住房”。

378 1.经济适用住房的界定（4） 2004年4月13日，建设部、发改委、国土资源部、人民银行发布“经济适用住房管理办法”中：“经济适用住房，指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房”。

379 1.经济适用住房的界定（5） 2007年11月19日，建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局7部委发布修订后的《经济适用住房管理办法》中：“经济适用住房，指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。”

380 2.经济适用住房的供应对象 保障城镇低收入家庭的基本住房需要，受益目标群体（保障对象）指城市和县人民政府所在地镇的范围内，家庭收入、住房状况等符合市、县人民政府规定条件的家庭，即同时符合下列条件：（一）具有当地城镇户口；（二）家庭收入符合市、县人民政府划定的低收入家庭收入标准；（三）无房或现住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准。家庭收入标准和住房困难标准由市、县人民政府根据当地商品住房价格、居民家庭可支配收入、居住水平和家庭人口结构等因素确定，实行动态管理，每年向社会公布一次。

381 2.经济适用住房的供应对象（以长沙为例） 经济适用住房货币补贴申请对象分为家庭申请人和单身申请人。
家庭申请人是指符合法定结婚年龄的夫妇组成的家庭以及离异或丧偶带子女的单亲家庭； 单身申请人是指年满30周岁以上（含）的未婚人员以及离异或丧偶不带子女的人员。

382 2.经济适用住房的供应对象（以长沙为例） 申请人必须同时符合下列条件：
（1）具有本市城区常住户口5年以上（符合本市安置条件的军队转业人员不受此限制）； （2）无房户或住房困难户。无房户是指未享受过福利分房且无私房的家庭，住房困难户是指人均住房建筑面积低于12平方米的家庭； （3）低收入家庭：家庭人均可支配收入低于我市上年度城区居民家庭人均可支配收入的75%。 经济适用住房货币补贴对象的收入标准和住房困难标准，由市人民政府根据实际情况确定，实行动态管理

383 3.经济适用住房的有限产权 购买不满５年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。

384 3.经济适用住房的有限产权 已经购买经济适用住房的家庭又购买其他住房的，原经济适用住房由政府按规定及合同约定回购。政府回购的经济适用住房，仍应用于解决低收入家庭的住房困难。已参加福利分房的家庭在退回所分房屋前不得购买经济适用住房，已购买经济适用住房的家庭不得再购买经济适用住房。个人购买的经济适用住房在取得完全产权以前不得用于出租经营。

385 4.经济适用住房建设情况 湖南益阳。2008年8月21 日“关于廉租住房和经济适用住房建设情况的督查通报 ”披露： 2008年经济适用住房建设任务6万平方米，已竣工4.12万平方米，占目标任务的68.8%；县（市）进度相对滞后，年内完成任务难度较大。2008年12月5日益阳市资阳区建设局“关于经济适用住房建设项目完成情况的公示”披露：和顺家园安置小区520套、40000平方米经济适用住房已全面竣工交付，小区硬化、绿化、亮化等配套设施建设正在抓紧进行。

386 4.经济适用住房建设情况 北京在全国是经济适用住房建设最多的城市之一，但自2003年以来，新增项目很少，多以老项目的后续建设为主，2004年经济适用住房的施工面积只占全市房地产施工总面积的10%。截至2009年5月底，北京市自2007年年底调整经济适用住房政策以来，已经配售的经济适用住房总量1.15万套。北京2009年计划新开工经济适用住房160万平方米，截至8月底，经济适用住房实现新开工31万平方米；计划竣工经济适用住房102万平方米，截至8月底，经济适用住房竣工52万平方米。

387 4.经济适用住房建设情况 各地情况，无论东部地区、中部地区、还是西部地区都普遍没有能够完全执行国家对经济适用住房建设的要求，个别地方甚至近一两年才开始规划建设。

388 5.经济适用住房制度存在的问题 （1）政策贯彻情况不佳
部分城市不落实土地划拨、税费减免政策和控制价格等措施，致使经济适用住房价格优势不明显；部分城市担心影响城市建设资金来源，不重视经济适用住房建设，造成低价位住房短缺，满足不了中低收入家庭的住房需求。部分城市，如合肥市等在2002年度未开发建设经济适用住房。

389 5.经济适用住房制度存在的问题 （2）总量不足与有效购买力不足并存
经济适用住房短缺，例如北京市的缺房户和城市内待迁居民甚至要连续几天几夜排队才能拿到认购房号。许多有需要的群众却无力购买经济适用住房，一项对北京、上海等5城市的居民调查显示，60％的人认为经济适用住房价格过高，主要原因是某些开发商把政府减免的部分税费算入住宅成本，还变相增加不合理收费。此外，建筑面积过大、过度追求品质也是低收入者不敢问津的一个原因。

390 5.经济适用住房制度存在的问题 （3）“富人住进经济适用住房”现象愈演愈烈
富人取得经济适用住房的方式主要有直接购买、给有资格买经济适用住房的老百姓一笔补偿经费、从倒房者手中购买等。

391 5.经济适用住房制度存在的问题 （4）监督管理存在漏洞
一些城市尚无开发商招标机制，黑箱操作行为不断；部分开发商以经济适用住房名义取得划拨土地后，不按规定建经济适用住房，“严重扰乱正常土地市场秩序；“号贩子”利用网上注册认购楼盘之机高价倒卖认购房号，例如北京市回龙观天鸿园三期售楼现场倒卖认购号情况十分严重，号贩子动则开价8000元、 1万元。

392 5.经济适用住房制度存在的问题 （5）部分经济适用住房质量不过关，开发商服务意识不强，物业管理跟不上
建设部有关负责人表示，在经济适用住房的建设和监管过程中确实存在很多问题，主要表现在：部分地方政府认识不到位，片面强调房地产市场发展对当地经济增长的带动作用，片面强调通过市场手段来解决住房问题，对落实经济适用住房政策、履行住房保障职能重视不够；经济适用住房供应量明显不足。

393 5.经济适用住房制度存在的问题（举例说明） 全国最大的经济适用住房项目——北京回龙观文化住宅区，一边是排队苦苦等待的无房和缺房户，一边却是已售经济适用住房出现“高租售率”。 云趣园二区，一户四室二卫一厅188平方米的已购“经济适用住房”，网上标明售价75万元。龙锦苑六区一套188平方米的已购“经济适用住房”，房主标价72万元出售。龙锦苑四区，一套编号为“hl040623”、面积230平方米的转售房，“权属”一栏中标明“经济适用住房”。

394 5.经济适用住房制度存在的问题（举例说明） 2009年7月22日中国青年报“北京经济适用住房违规出租现象调查”一文披露。天通苑北一区马路两边的电线杆上高挂着“天通苑中介租房中心”的大广告牌，小区外墙上更是贴满了房屋出租的小广告。小区内，许多房屋玻璃上贴着“房屋出租，中介勿扰”以及联系手机。经济适用住房出租都是“摆在台面上的事儿”。普通商品房小区的出租率在10%~20%之间，经济适用住房出租粗略估算，回龙观、天通苑以及双惠小区、通惠家园、百环家园等经济适用住房小区的出租率肯定超过20%，在20%至25%之间，比商品房出租率高出一倍左右。

395 5.经济适用住房制度存在的问题（举例说明） 北京龙锦苑四区，一套编号为“hl040623”、面积230平方米的转售房，“权属”一栏中标明“经济适用住房”， “备注信息”中标明房内竟装有“６台电视、７个空调”， 浴室里都能看电视！

396 5.经济适用住房制度存在的问题申请资格方面——买卖房号
2007年1月12日中央电视台——经济信息联播报道，北京经济适用住房房号网上公开叫卖 最高炒至16万，天通苑论坛，出售房号的帖子不少。其中一条写着，急售板楼中间层房号，2650元每平米，房号14万，另一条帖子上，房号的价格则为16万元。

397 5.经济适用住房制度存在的问题——申请资格方面—造假
武汉资格证明六连号。2009年6月，武汉市5141名困难家庭市民参与余家头经适房小区公开摇号，在摇中的124名市民中，有6人的购房资格证明编号是连号，出现了万亿分之一的概率，经查，这6人的申请材料系造假，购房资格被取消，其它申请者也多数是不合格的有房者。

398 5.经济适用住房制度存在的问题——质量问题 杭州。据媒体披露：经济适用住房蓝桥名苑、辰秀嘉苑存在大量质量问题，蓝桥名苑八百套住房，有五百多套存在墙面和地面裂缝、铺装和粉刷空鼓、门窗松动、屋顶漏水、墙壁倾斜等问题；最离谱的是，每逢暴雨天气，屋内积水竟然达到七、八厘米深；当地老百姓感叹，如此经济适用住房，还不如茅草棚。

399 5.经济适用住房制度存在的问题——弃购现象 2005年5月31日新华网以《经济适用住房，为何“叫好不叫座”》为题报道说：位于成都市南郊的经济适用住房项目———“天府名居”的售楼处门庭冷落，遭遇“买得起的没资格、够资格的买不起”的尴尬境地。

400 5.经济适用住房制度存在的问题——日常管理 2005年 5月24日《经济参考报》以《经济适用住房到底“适用”了谁》为题报道说：排号难、审核松、富人化趋势明显等问题，使得原本为了解决中低收入家庭住房问题的经济适用住房在现实操作中走了样、变了味。

401 5.经济适用住房制度存在的问题——益阳经济适用房
据2008年8月21 日“关于廉租住房和经济适用住房建设情况的督查通报 ”反映存在5方面主要问题 ：一资金筹措困难，县（市）廉租住房建设需投入资金3145万元，目前仅到位460万元，缺口非常大；二有关报建手续繁琐，拿到建房的批文要经过20多个环节，仅上报的有关材料就达18个；三优惠政策难以落实到位，项目开工建设，仍有10多个部门收取各种费用；四进展不平衡，中心城区快于县（市），山区快于湖区；五住房保障工作机构设置有待规范，且工作经费无保障。

402 6.经济适用房——专家之言 清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为经济适用住房存在问题主要表现在：政府尤其是一些地方政府对于是否建设或继续建设经济适用住房犹豫彷徨，对于是否能执行好经济适用住房政策缺乏信心；政策界限设置科学程度低、尤其是缺乏透明度；管理机构设置不完善、管理人员严重缺乏、管理手段比较落后；政府把过多的开发建设和分配管理责任，委托给了营利性房地产开发企业。

403 7.经济适用房产生问题的原因分析 （1）政策本身的问题 ①定位模糊：没有明确经济适用住房的适用对象到底是谁，相关的规章、制度也不健全。
②政策设计不科学 缺少标准限制。开发商从自身利益出发，什么样的户型好卖就建什么样的房子。 供应对象范围过于宽泛、不合实际。低收入标准偏高，具购买资格的人群过于庞大，相对于极为有限的经济适用住房房源，不成比例；经济适用住房成为高度稀缺的资源，为权力寻租创造了条件。

404 7.经济适用房产生问题的原因分析 ③产权悖论 一方面强调经济适用住房“有限产权”及不得出租等规定，另一方面又规定“对于购买经济适用住房满5年的，补交一定的土地收益后可上市转让或者取得完全产权”，使购买经济适用住房的住户有“包赚不赔”的保证，争相抢购经济适用住房。

405 7.经济适用房产生问题的原因分析 （2）政府因素
①地方财力弱 ②行政效率低 ③行政不作为 表现为虽有禁令和罚则，但是政府没有进行监管和真正处罚。如有些税费减免难以落实，对大量普遍违规视而不见。 ④积极性不高 客观上是因为存在低收入购房者难确认、退出机制困难等操作性难题，但更主要的，是因为土地实行行政划拨，地方政府不能以地生财，配套税费也要减半，这直接减少了财政收入，地方政府也就缺乏动力。另外，一些地方官员错误地认为，房价高了城市才有品味，才能说明发展快，而房价低了则影响城市形象，因此根本不愿意建设经济适用住房。”

406 7.经济适用房产生问题的原因分析 ⑤行政违规 如审查把关不严导致大量不具备资格的人占有经适房，违规租售现象；甚至公权力直接染指“经济适用住房。 ⑥体制问题 政绩考核体制。以目前政绩考核体制看，经济总量指标和社会稳定状况占据了较大比重。经济适用住房大规模构建必须依赖于地方行政部门的努力，所以在具体落实推进上出现若有若无的人为延迟，其实并不奇怪。 财政分配体制。长期以来各级政府间财力分配的不均衡是制约经济适用住房供给不足的关键所在。

407 7.经济适用房产生问题的原因分析 （3）社会因素
从社会相关方的角度，得利者主要指社会强势阶层包括：有权人、有钱人、房地产开发商、中介、垄断集团等，因此在社会强势阶层垄断的社会背景下，经济适用住房成为强势阶层利益均沾方的集体分赃对象。

408 8.改革：地方探索“货币直补” 长沙。不建设经济适用住房，给低收入家庭一次性的住房补贴，通过商品房市场解决住房问题，如果在获得住房补贴之后将所购房屋出售，需要将住房补贴退还政府。 河北邢台市，大连等城市也采取了货币补贴的方式。