房地产企业工程管理 风险防范法律服务设计 主讲人：宋安成 律师 北京盈科（上海）律师事务所合伙人 上海律师协会房地产法律委员会委员

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1 房地产企业工程管理 风险防范法律服务设计 主讲人：宋安成 律师 北京盈科（上海）律师事务所合伙人 上海律师协会房地产法律委员会委员
主讲人：宋安成　律师 北京盈科（上海）律师事务所合伙人 上海律师协会房地产法律委员会委员 中国人民大学律师学院客座教授 上海市政府采购评标专家 国家二级建造师 国家物业管理师

2 盈科房地产法律服务系列讲之一

3 工程施工全程法律风险控制要点流程图 总结提升 工程招标与签约 勘查、设计与监理 施工管理风险 工程签证与索赔 验收、交付与结算
协助选定勘查、设计与监理公司 拟定、修改勘查、设计与监理合同 审查勘查、设计的工作 处理勘查、设计与监理的纠纷 制定工程招采流程 公司情况确定具体工程发包模式 拟定修改工程总承包施工合同 进行总包合同、分包合同交底 协助成本、工程部门落实工期、质量、造价管理制度 处理施工过程中的各类纠纷 根据合同审查总包、分包的违约行为 工程签证与索赔 验收、交付与结算 总结提升 规划工程验收流程 见证工程交付 审查工程结算与合同约定是否相符 应对各类法律纠纷 规范签证流程，防止防止恶意签证 规划签证权限 加强签证审查 处理工程索赔事项 Company Logo

4 房地产企业工程管理风险防范法律服务设计 1 2 3 4 5 6 7 拟定、修改勘查、设计、监理合同 进行总包、分包、材料招标
总包、分包合同签订 4 工程履约管理与签证 5 工程验收、结算与交付 6 工程管理法律风险培训制度 小案例及其它 7 盈科房地产法律服务系列讲之一

5 律师修改拟定的勘查、设计与监理合同示范文本 工程勘察合同.docx 工程监理合同.docx 工程设计合同.docx
拟定、修改勘查、设计、监理合同 1 律师修改拟定的勘查、设计与监理合同示范文本 工程勘察合同.docx 工程监理合同.docx 工程设计合同.docx 上述三个合同主要条款的修改提示 上述三个合同的“黑白”合同问题 盈科房地产法律服务系列讲之一

6 招标 工作流程图 2 招标流程图： 1、制定招标计划 2、编制招标文件 3、发布招标信息或邀请 主办部门： 4、发标、答疑 工程、成本
盈科房地产法律服务系列讲座之一 2 进行总包、分包、材料招标 招标流程图： 1、制定招标计划 招标 工作流程图 主办部门： 工程、成本 和招采部 2、编制招标文件 3、发布招标信息或邀请 4、发标、答疑 5、开标 6、评标 7、定标、发中标通知 8、资料管理 盈科房地产法律服务系列讲之一

7 招标过程中的律师法律服务： 2 一、建设项目的招投标文件、合同文本提供法律咨询服务，审查、修改、制作相关法律文件，出具相关法律意见等；
盈科房地产法律服务系列讲座之一 2 进行总包、分包、材料招标 招标过程中的律师法律服务： 一、建设项目的招投标文件、合同文本提供法律咨询服务，审查、修改、制作相关法律文件，出具相关法律意见等； 二、律师协助业主方进行资格预审与资格后审； 三、 律师应注意与专业技术人员合作，制定招标文件合同条款； 四、从招投标做起，规避“黑白合同”的法律规定； 五、规范公司招标管理流程，完善相关程序性文件； 六、处理招标过程中的投诉与争议； 七、就招标投标出具律师见证意见； 八、协助公司建立完善公司招标、采购管理制度。 盈科房地产法律服务系列讲之一

8 招标过程中的律师法律服务支持文件： 2 采购管理制度及流程 招投标管理制度与流程 进行总包、分包、材料招标 附：支持文件
盈科房地产法律服务系列讲座之一 2 进行总包、分包、材料招标 招标过程中的律师法律服务支持文件： 采购管理制度及流程 附：支持文件 合格材料设备供应商评审表 材料设备供应质量、进度评估表 甲供材料（设备）进场计划表 甲供材料设备设计变更工作流程表 甲供材料计划外增补审批表 甲供材料设备采购月完成情况报表 采用新材料设备评估意见表 材料、设备考察分析报告 招投标管理制度与流程 承包商考察结果审批表 供货商考察结果审批表 公司工程评标、定标评审表 盈科房地产法律服务系列讲之一

9 3 如何拟定一本实用的工程施工总承包合同 （一）严格审查承包人的主体资格及履约信用、能力，是否存在挂靠；
盈科房地产法律服务座之一 3 总包、分包合同签订 如何拟定一本实用的工程施工总承包合同 （一）严格审查承包人的主体资格及履约信用、能力，是否存在挂靠； （二）采用《建设工程施工合同示范文本》，修改对业主方不利条款，比如 ，不表态视为同意条款，承包人停工条款，工程变更条款等等； （三）签订合同时应仔细推敲，详尽约定，避免纠纷的产生； （四）重点审查造价条款。关于工程造价计价是否清楚，工程调价是否公平； （五）合理安排工程进度款支付方式，规避不付款停工的情况； （六）明确规定监理工程师及双方管理人员的职责和权限；  （七）总包合同（或其补充协议）中应具体规定发包方、总包方和分包方各自的责任与相互关系； （八）不可抗力要量化，减少争议； （九）违约金规定不宜过高，且应明确最高限额 房地产公司常用合同修改要点集锦(1.3).pdf 盈科房地产法服务系列讲之一

10 3 如何拟定平行发包合同和分包合同 （一）正确处理平等发包与工程招标的的关系 （二）正确处理平行发包合同与总包合同的关系
盈科房地产法律服务座之一 3 总包、分包合同签订 如何拟定平行发包合同和分包合同 （一）正确处理平等发包与工程招标的的关系 （二）正确处理平行发包合同与总包合同的关系 （三）正确处理平等发包与分包合同的关系 （四）正确处理分包合同与总包合同关系 （五）分包合同的实际施工人问题 （六）分包合同与劳务分包合同关系 （七）分包合同的工期、质量与造价控制约定问题 （八）指定分包问题 （九）平行分包与分包合同备案 平行分包合同示范文本 分包合同示范文本 盈科房地产法服务系列讲之一

11 无效合同的认定；无效合同的法律后果；无效合同对企业的影响 无效合同的司法实践案例分析 （二）黑白合同问题
盈科房地产法律服务座之一 3 总包、分包合同签订 合同签订中的两个法律问题 （一）合同无效问题 无效合同的认定；无效合同的法律后果；无效合同对企业的影响 无效合同的司法实践案例分析 （二）黑白合同问题 黑白合同的适用范围问题；黑白合同的法律效力问题；黑白合同的司法实践问题，企业如何规避黑白合同问题 盈科房地产法服务系列讲之一

12 3 合同履行前的交底工作法律服务 总包、分包合同签订 1、合同各方的工作范围界限; 2、合同关系及合同涉及各方的责任、义务和权利;
盈科房地产法律服务座之一 3 总包、分包合同签订 合同履行前的交底工作法律服务 1、合同各方的工作范围界限; 　　2、合同关系及合同涉及各方的责任、义务和权利; 　　3、合同质量控制目标及合同规定执行的规范、标准和验收程序; 　　4、 合同进度控制总目标及阶段控制目标; 　　5、项目费用控制目标，特别是合同价款的支付以及调整的条件、方式和程序; 　　6、 合同中规定的各种变更发生的前提和条件； 　　7、合同规定的各种独立发包工程(材料、设备)、专项供应材料(设备)招标采购的方式、程序、合同各方的职责界定以及时限要求; 　　8、 合同各方争议问题的处理方式、程序; 　　9、合同双方的违约责任; 　　10、合同风险的内容以及风险的事前控制措施; 　　11 、合同进展文档管理的要求； 　　12 、由合同规定的业主方的责任、义务和权利出的参与工程项目管理的每个成员在项目实施过程中的工作责任、义务、权利以及行为的法律后果。 盈科房地产法服务系列讲之一

13 3、对于施工单位未按照合同约定完成工程节点的，协助公司进行书面等形式沟通； 4、保留施工单位延期施工的相关证据材料；
工程履约管理与签证 工期法律服务： 1、协助确认施工组织设计； 2、协助确认开工时间、工程进度节点； 3、对于施工单位未按照合同约定完成工程节点的，协助公司进行书面等形式沟通； 4、保留施工单位延期施工的相关证据材料； 5、形成监理文件，确定工期是否延误； 6、工期常见纠纷与处理 盈科房地产法律服务系列讲之一

14 1、配合工程部门、监理单位处理工程节点工程质量验收； 2、对出现的质量问题及时与总包、分包、材料商沟通、发函；
4 工程履约管理与签证 质量法律服务： 1、配合工程部门、监理单位处理工程节点工程质量验收； 2、对出现的质量问题及时与总包、分包、材料商沟通、发函； 3、配合公司管理部门对工程质量进行检查，并收集、保管工程质量资料。 4、对于工程质量问题影响工期、验收的，及时进行有关工程签证； 5、督促公司质量管理制度体系是否落实到位。 盈科房地产法律服务系列讲之一

15 1、与造价人员就合同有关造价条款进行锁定； 2、与造价人员确定预算、标底、投标报价的合理性；
4 工程履约管理与签证 造价管理法律服务： 1、与造价人员就合同有关造价条款进行锁定； 2、与造价人员确定预算、标底、投标报价的合理性； 3、审核确定预付款、进度款的支付是否符合合同约定条件； 4、审核公司拟定的成本控制措施是否执行； 5、处理公司造价争议； 6、对于造价纠纷及时保留相关书面证据。 盈科房地产法律服务系列讲之一

16 2、配合监理、业主方进行工地的安全检查工作； 3、审核公司拟定的成本控制措施是否执行；
4 工程履约管理与签证 安全管理法律服务： 1、工地用工制度的规范管理； 2、配合监理、业主方进行工地的安全检查工作； 3、审核公司拟定的成本控制措施是否执行； 4、及时处置安全隐患，处理安全事故、监督落实安全措施； 5、因工伤亡事故的报告、调查和处理； 6、对施工单位 违规、违章操作行为进行及时制止与沟通。 盈科房地产法律服务系列讲之一

17 2、严格规定工程签证权限与审核制度，严防恶意签证； 3、建议严格的文档记录与资料保管制度，加强专业化的签证管理；
4 工程履约管理与签证 签证管理法律服务： 1、规范施工单位签证流程； 2、严格规定工程签证权限与审核制度，严防恶意签证； 3、建议严格的文档记录与资料保管制度，加强专业化的签证管理； 4、处理工程签证中的纠纷与争议； 5、与造价中同配合，认定工程签证的合理性与合法性； 6、对于施工、设计、勘查单位违反合同约定或规范进行，及时 沟通或提出签证。 盈科房地产法律服务系列讲之一

18 1、协助工程部门确定工程施工是否达到约定和法定的验收条件； 2、甩项工程验收的，拟定相关协议书； 3、完善“黑白”验收问题，防止与争议；
5 工程验收、结算与交付 工程验收法律服务： 1、协助工程部门确定工程施工是否达到约定和法定的验收条件； 2、甩项工程验收的，拟定相关协议书； 3、完善“黑白”验收问题，防止与争议； 4、作好工程验收记录和相关证据的保留工作； 5、协助完善竣工验收相关报验材料的准备； 6、审查工程验收是否按照公司的既定制度操作； 7、处理工程验收的争议。 盈科房地产法律服务系列讲之一

19 1、审查是否达到合同约定的或法定的工程款结算条件，确定最终工作量； 2、提示成本部门造价依据、计算方法、费用取定、费率适用是否合理；
5 工程验收、结算与交付 工程结算法律服务： 1、审查是否达到合同约定的或法定的工程款结算条件，确定最终工作量； 2、提示成本部门造价依据、计算方法、费用取定、费率适用是否合理； 3、审核以前付款节点付款情况，防止多付或少付款情况发生； 4、审查成本部门审查审价单位出具的审价报告是否符合施工合同约定的结算条款； 5、处理工程结算中关于取费、签证、节点等等各方面的争议。 盈科房地产法律服务系列讲之一

20 2、审查工程资料是否移交齐全，建立工程资料档案制度； 3、审查工程是否达到约定或法定的交付条件； 4、就双方甩项验收交付进行确认；
5 工程验收、结算与交付 工程交付法律服务： 1、见证工程工程移交工作； 2、审查工程资料是否移交齐全，建立工程资料档案制度； 3、审查工程是否达到约定或法定的交付条件； 4、就双方甩项验收交付进行确认； 5、处理工程交付中的各项纠纷。 盈科房地产法律服务系列讲之一

21 6 工程管理法律风险培训制度 流程培训 专业培训 案例培训 A B 风险培训 D 签约培训 C 盈科房地产法律服务系列讲之一

22 小案例及其它 6 大型房地产公司营销管理制度细节解读 万通 万达 恒大 绿城 万科 保利 中海 盈科房地产法律服务系列讲之一

23 Thanks !