我国住房金融的发展与改革 上海财经大学 陈文浩 教授.

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1 我国住房金融的发展与改革 上海财经大学 陈文浩 教授

2 主要内容 1 住房金融的定义及发展意义 1 1 1 1 1 我国住房金融的发展历程回顾 2 住房金融的成功范例 3
住房金融目前存在的问题分析 4 完善和深化住房金融发展和改革的建议 5

3 住房金融的定义界定 对于住房金融的定义，各国学者都是基于本国住房金融发展的实际情况而对其进行了相应的界定。
英国学者David Garnett（1991）等认为住房金融是居民各类住宅的建设、改善、购买、租赁、维护和维修的货币运行制度。 美国学者Randall（1988）从住房抵押的角度来理解住房金融，认为抵押市场和住房市场是紧密联系的，他暗示了住房金融就是抵押贷款。

4 住房金融的定义界定 我国学者蔡德容和潘军（2001）认为住房金融是以住房信贷为主的各种住房信用资金(包括住房抵押票据、各种住房证券等)的交易活动，是以筹措、融通住房资金为核心的住房金融市场、住房金融体系以及住房金融运行机制的总称。 曾国安（2004）还根据资金融通的对象的不同将住房金融划分为广义和狭义两种，广义的住房金融的融资对象包括所有的经济主体，而狭义的住房金融的融资对象仅包括居民和消费性的非营利性住房机构。同时他指出，住房金融中最重要的就是与居民住房购置有关的货币融通活动。 综合前人的研究成果，本文住房金融的研究重点也将主要放在消费者的住房金融，即居民住房购置相关的资金融通活动。

5 发展住房金融的意义 1、发展住房金融是改善居民居住条件、提高居民居住水平的内在要求。
住房是人们生活的基本消费资料，是人们安居乐业的关键所在，居民居住水平的高低对于居民的生活质量有着十分重要的影响。 而同时住房又由于其价值巨大，一般情况下，购房者缺乏一次性付款的经济承受能力，这种需求与购买力不足之间的矛盾，直接影响居民的居住水平。 而发展住房金融可以为居民提供相关的资金支持，解决购房者即时支付能力不足的问题，使得其对住房的需求转为有效的购买力，进而促进居民居住水平的提高。

6 发展住房金融的意义 2、发展住房金融是支持住房产业成为新的经济增长点的必然选择。
住房产业无论从技术上还是产业链上，都与国民经济中众多的产业部门具有广泛而密切的联系，住房产业的发展会带动其相关产业部门的产品需求大幅度增长，从而促进经济增长。 由于住房产业属于资金密集型，无论是住房的供给方还是需求方，都需要来自外界的资金支持，来解决自身的资金不足的问题。 因此，住房金融在住房产业的发展中起着极为重要的作用，它为住房产业的发展提供强大的可持续的资金支持，从而有助于推动住房产业成为国民经济的先导产业。

7 发展住房金融的意义 3、发展住房金融是促进金融业发展与改革的推动力之一。
由于住房贷款一般以住房作为抵押物，通常来说，住房有固有的保值和增值作用，又属于实体财产，具有不可移动性和耐久性，是可靠的抵押品，清偿率比较高，也是较为安全可靠的投资领域，因此住房贷款风险相对较小，属于银行比较优质的资产。 同时住房贷款属于消费贷款的一种，从金融业的发展趋势来看，消费信贷比例的提高是金融业发展的大方向之一。因此大力推进住房金融发展，对于促进我国整个金融业的发展与改革也是十分重要的。

8 我国住房金融的发展历程回顾 第四阶段 全面发展阶段 1998年至今 第三阶段 初步发展阶段 1991年-1997年 第二阶段
第一阶段 全面发展阶段 1998年至今 初步发展阶段 1991年-1997年 导入阶段 1978年-1990年 停滞阶段 1919年-1978年

9 我国住房金融的发展历程回顾 第一阶段 住房金融的停滞阶段 （1919年-1978年）
建国初期，由于没有禁止房地产买卖、典当等市场活动，所以房地产经营还活跃了一阵，住房金融也维持了一定阶段。1956年，建设银行曾在18个省市试办一年的建造住宅贷款。 但随着计划经济的推行，城镇住房及其他各类用房建设投资转由国家财政拨款建设，住房作为福利近似无偿分配。住房实行供给制，住房市场不复存在，也就不存在真正意义上的住房金融。 在这一阶段，中国实行的是高度的计划经济体制，一方面，住房建设投资来源主要由国家财政的拨款，造成资金运动过程简单化，使银行对房地产资金的管理也简单化，仅仅充当了财政的保管和出纳的角色。另一方面，住房的生产、分配和供给的计划性使得住房的商品属性被否定，也就失去了房地产市场存在的经济基础，没有市场这个载体，金融业对于住房生产、交易、消费活动的资金支持和服务也失去了意义。

10 我国住房金融的发展历程回顾 第二阶段 住房金融的导入阶段 （1978年-1990年）
第二阶段 住房金融的导入阶段 （1978年-1990年） 十一届三中全会以后，随着我国经济体制改革，我国投融资体制进行了一系列的重大变革，城镇住房体制开始进行改革，提出了住房商品化的概念，住房产业作为一个独立的产业部门开始形成，住房金融业也因改革的需要应运而生。 1978年，国务院批转了《加快城市住房建设的报告》 1979年，中央决定将基本建设投资由财政拨款改为银行贷款，这标志着中国住房金融业的诞生。 1980年4月，邓小平同志发表《关于建筑业和住宅问题的谈话》，明确了改革城镇住房投资、建设和分配制度的总体设想。 1984年国务院在《关于改革建筑业和基本建设管理体制若干问题的暂行规定》中要求：发展房地产业，推行住宅商品化。

11 我国住房金融的发展历程回顾 1987年在烟台和蚌埠成立了专门的住房储蓄银行，并承担了当地的房改金融业务，至此出现专业的住房金融机构。
1988年，国务院颁布《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》，明确提出住房商品化目标与提租补贴的改革方案，同年，人民银行把住宅贷款列入消费信贷业务。建设银行和工商银行相继成立了房地产信贷部，专门从事住房信贷业务，承办各个地方政府委托的住房金融业务，并形成了以建设银行为主，多家银行并存的竞争格局。 在这一阶段，住房商品化改革为住房金融的发展带来了机遇，住房金融作为住房制度改革的配套措施开始逐渐导入。住房信贷体系初步确立，并在全国范围内开始开展。信贷规模有所扩大，借贷品种也由单一的生产性流动资金贷款发展到同时开办与住房储蓄存款相结合的消费性个人购建房贷款。

12 我国住房金融的发展历程回顾 第三阶段 住房金融的初步发展阶段（1991年-1997年）
1991年开始的住房制度改革的全面推进启动了住房市场，住房建设和住房市场逐渐活跃，为住房金融的发展打开了空间。 1991年，国务院《关于积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》和《关于全面推进城镇住房制度改革的意见》出台，进一步改革住房金融体制，发展住房金融业务。这标志着全国的住房制度改革进入全面推进阶段。 1991年，上海市借鉴新加坡的经验，率先建立了住房公积金制度。 1992年，建设银行首家推出职工购建房抵押贷款业务和公积金个人住房贷款业务，全面进入住房消费信贷领域。

13 我国住房金融的发展历程回顾 1994年，国务院颁布《关于深化城镇住房制度改革的决定》，对住房制度改革的目的、内容和重点作了原则性规定。同年11月，国务院房改小组、财政部和中国人民银行联合下发了《建立住房公积金制度的暂行规定》，提出“全面推行住房公积金制度”。为明确区分政策性和自营性住房信贷业务，中国人民银行先后印发《商业银行自营性住房贷款管理暂行规定》和《政策性住房信贷业务管理暂行规定》等文件。 1997年4月，人民银行颁布的《个人住房担保贷款管理实行办法》为中国住房消费信贷发展提供了政策依据。 这一阶段初步确立了我国住房金融的经营管理体系，明确了住房金融服务住房制度改革的经营方向，自营性和政策性住房信贷业务并存的住房信贷体系基本初步确立。以上海为先导的住房公积金制度开始起步，并向全国推广。

14 我国住房金融的发展历程回顾 第四阶段 住房金融全面发展阶段 （1998年至今）
1998年是中国住房金融发展的转折点。当时出于扩大内需的考虑，政府为了刺激住房消费，进行了一系列深化城镇住房制度改革的举措，尤其在金融支持上放开了对个人抵押贷款的限制，促使以住房抵押信贷为主要形式的中国住房金融进入了全面发展的通道。 1998年7月，国务院颁布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，决定停止住房实物分配，实施住房分配货币化改革。按照文件要求，人民银行和银监会出台了一系列配套的金融货币政策，先后印发了《关于加大住房信贷投入、支持住房建设与消费的通知》、《个人住房贷款管理办法》等文件从政策上明确了支持与推动商业银行发展住房金融的基调。住房制度改革深化极大地推动了城镇商品住房建设和居民住房消费的积极性，带动了商业银行房地产信贷业务的大发展，个人住房贷款规模开始迅猛增长。为配合和支持国家深化住房制度改革和居民住房消费，商业银行住房金融业务经营管理逐步规范，在产品种类、业务范围和经营模式等方面获得了长足发展。

15 我国住房金融的发展历程回顾 2000年，建设部、中国人民银行下发的《住房置业担保管理试行办法》为住房贷款担保业务发展提供了政策依据。2002年，国务院修改了《住房公积金条例》，进一步细化各项规定，规范住房公积金的管理。同时，这一阶段我国还引进了商业性的住房储蓄业务。 2004年，建设银行与德国施豪银行共同出资设立了中德住房储蓄银行，对我国住房金融的发展模式进行积极探索。 随着住房信贷规模的迅速扩大，商业银行迫切需要提高住房抵押贷款的流动性，2005年4月《信贷资产证券化试点管理办法》颁布实施。2005年12月，建设银行于在银行间债券市场成功发行了首单个人住房抵押贷款支持证券，开创了我国住房金融二级市场的先河，促进了我国住房按揭市场和资本市场功能的完善。 这一阶段的住房制度改革的深化和住房信贷政策的完善，使得我国住房金融业务进入了全面发展阶段。

16 住房金融的成功范例 1 美国的住房抵押贷款模式 2 新加坡的住房公积金模式 3 德国的住房储蓄模式

17 住房金融的成功范例 美国的住房抵押贷款模式 住房抵押贷款模式是一种商业性较强的市场化住房金融模式，主要为市场经济比较发达的国家所应用。
美国的高度发达的住房抵押贷款模式由抵押贷款一级市场和抵押贷款二级市场构成，两个市场之间的良性互动在提高居民住房水平的同时也促进了金融业自身的发展。 发达的二级市场解决了住房抵押贷款一级市场的流动性风险问题，同时拓宽了资金来源渠道，并辅以健全的个人信用制度和保险体系来降低二级市场中证券的不确定性。 为了保证政府政策向弱势群体有所倾斜，政府的保险机构主要为中低收入者的住房贷款提供保险，不仅分散了住房贷款机构的风险，也解决了中低收入者的购房资金问题。

18 住房金融的成功范例 新加坡的住房公积金模式
住房公积金模式是一种政策性较强的住房金融模式，其实质是政府为维护居民的基本住房需要而推行的一种长期性的强制性储蓄制度。 雇主与雇员按雇员工资收入的一定比例交存公积金到住房公积金管理机构，管理机构负责该项资金的收缴、经营和归还。雇员在发生与住房有关的支出时可以申请使用该项资金。 新加坡是最典型、最成功利用公积金制度解决其居民住房问题的国家，其住房公积金模式具有资金稳定性强、存款期限长、筹资额巨大、资金成本低的特点，并在一定程度上缩小了社会贫富差距。 同时，新加坡的公积金管理实现了法制化，并且完全处于政府的严密控制之下，成为政府支持住房发展的主要资金来源。

19 住房金融的成功范例 德国的住房储蓄模式 住房储蓄模式是一种互助性较强的住房金融模式，是为集体自助而建立的一个封闭的、合同制储蓄体系，旨在通过共同储蓄帮助存款人筹措资金，获得属于自己的住房。该集体归集的资金只能用于集体内的成员，即只有存款人才有资格从该机构得到贷款。 德国的住房储蓄体系以契约系统为主，以存款系统和贷款系统为辅，其融资体系不依赖于资本市场，而是依靠居民的自由资金，政府并不强制居民储蓄，而是采用针对性和灵活性都比较强的经济手段，给予住房储蓄参与者奖励和税收优惠，鼓励居民尤其是中低收入的居民加入住房储蓄，来减轻购房者的负担。

20 住房金融制度基本是在原有的基础上逐步形成的，属于诱导性的制度变迁，没有以建立系统完善的住房金融体系为目标
住房金融目前存在的问题分析 D B C A 银行系统内部聚集大量风险 政策性住房金融发展偏离目标 住房储蓄与住房信贷发展不均衡 住房金融中介机构发展相对滞后 住房金融制度基本是在原有的基础上逐步形成的，属于诱导性的制度变迁，没有以建立系统完善的住房金融体系为目标

21 住房金融目前存在的问题分析 商业性住房金融使得银行系统内部聚集了大量风险。
目前，住房抵押贷款已经成为了中国住房信贷市场上支持个人购房最重要的信贷资金供应形式。与住房公积金制度相比，中国的个人住房抵押贷款则更有扩张的动机和发展的外部环境，它是一种完全以市场方式运作的融资模式。 由于我国目前住房金融机构以商业银行为主，而商业银行的主要资金来源以居民储蓄存款为主，不确定性高，流动性要求大，缺乏稳定的长期资金来源，而住房抵押贷款的一般期限比较长，利率和信用风险都比较大，资产负债期限上的不匹配使得大量风险聚集在银行系统内部。在具体住房贷款的操作上，由于我国个人信用系统尚未完全建立，银行较难对借款人的真实资信状况作出准确的判断，而某些经办人员风险意识不强，对资料真实性、合法性审核不严，这样就造成^信用风险较大。而同时，银行目前又缺乏有效化解风险的渠道（郭娜，郝项超，2008），由于我国尚未培育起有效的二级抵押贷款市场，也没有建立起国家介入的保证保险体系，银行没有灵活筹集资金和有效分散风险的途径，可能也会出现很大的流动性风险。

22 住房金融目前存在的问题分析 政策性住房金融发展偏离目标
建立公积金制度的主要作用是为建房和购房提供一个稳定的低成本资金来源，主要目标是为了支持和解决中低收入家庭的住房问题，但是自公积金制度推行至今仍存在一些问题，住房公积金的效能未能充分显现，尚未能成为重要的住房资金来源。 住房公积金虽然是一种强制性社会福利，但由于公积金贷款的借款人必须为缴交者，并且贷款发放条件比较严格，能享受到这项福利的人并不占大多数。一方面公积金的缴存比例不规范、缴存额差距大，全国发展不平衡，制度覆盖面较低（洪慧娟，黄琴，2006）。另一方面在公积金贷款发放的过程中，为了降低违约率，发放条件比较严格，倾向向高收入群体发放贷款，使得真正需要通过政策性金融支持购房的中低收入家庭，即使有机会缴交公积金也难以通过这个渠道真正享受到政策性住房金融的优惠利率贷款。因此能够享受住房公积金制度优惠贷款利率的个人基本为能够顺利获得商业性房贷款的社会中高收入者，公积金贷款的覆盖人群基本为商业银行的贷款所涵盖，而没能和商业性贷款形成一种互补，同时住房公积金制度也没能实现社会公平、公正问题的目的，反而为初次分配的不公再添一把火。

23 住房金融目前存在的问题分析 住房储蓄与住房信贷发展不均衡
经过多年的实践，住房储蓄银行在住房制度改革和探索有中国特色的住房金融体制方面起到了积极作用，取得了显著的成绩。但由于整体上中国住房体制和金融体制还处于过渡过程中，它在中国当前住房金融业务中发挥的作用很有限，因此，住房储蓄银行也并未在全国推广。 住房储蓄银行的生存和发展空间非常艰难，在2000年蚌埠住房储蓄银行与当地城市信用社合并，被改制为蚌埠市商业银行；而烟台住房储蓄银行于2001年经过增资扩股转变为了恒丰银行股份有限公司。 2004年成立的中德住房储蓄银行是按照国际模式组建的住房储蓄和住房贷款相结合的中国首家住房储蓄银行，但目前该银行的客户范围有限，只从事住房贷款一种业务，规模有限，贷款利率比较低，利润空间较小，因此，在当前中国的金融政策下，其作用和发展仍然受限。

24 住房金融目前存在的问题分析 由此可见，我国虽然有多次住房储蓄方面的试点，但规模都比较小，覆盖面有限，还不能发挥其应有的作用。
国外比较成功的住房金融制度通常包含了多个层次，比较普遍的做法是采用贷款与储蓄相互结合的方法为购房者提供住房金融服务。此外，这种过分侧重于住房贷款的住房金融制度不但容易推高房价，而且由于资金来源与资金去向几乎完全不匹配，也会给自身的发展带来很大的风险（郑捷，2008）。 同时住房储蓄银行的运作模式可以弥补公积金制度运作中存款强制性、 缴交人限制性、 缴交人权利与义务不对等问题，为大量非国有企业、个体人员和贷款需求超过公积金贷款上限的职工提供低息住房贷款。

25 住房金融目前存在的问题分析 住房金融中介机构发展相对滞后
由于住房贷款一般具有数额大、期限长、银行风险大等特点，亟需建立一套规范的权威性中介机构。住房金融涵盖房地产交易、评估、保险、抵押、信用等多个专业中介机构，特别是房地产评估和保险，前者涉及金融机构发放贷款额度，后者关系到贷款的安全性，意义重大。住房金融中介服务体系的完善对于进一步促进住房交易市场的发育、完善住房金融体系都有着重要意义。 目前我国相关的住房金融中介机构不论是数量还是质量都还不能满足现实需求，从业人员的行为也尚不规范。目前, 除了财产保险机构形成了有效竞争外，其他中介机构比如信用保险基本还没有。担保机构则是在2000年以后陆续在一些城市由公积金管理中心牵头成立，如2000年上海市公积金管理中心和有关经济实体共同出资建立了首家政策性住房贷款担保机构，而业务常常仅局限于为住房公积金贷款提供担保，对住房抵押贷款业务发展的推动作用还比较有限。而一般发达国家都有通过建立有政府背景的住房担保机构为符合担保标准的群体提供担保服务，为住房金融业务的高速发展解除后顾之忧，因此我们也应积极推进住房金融中介机构的发展。

26 完善和深化住房金融发展和改革的几点建议 以服务于住房经济、 满足居民住房需求为立足点 住房金融发展和改革的原则 以现代市场经济的规范化为前提
兼顾我国实际国情和国外成功经验

27 住房金融发展和改革的原则 以服务于住房经济、满足居民住房需求为立足点
住房金融应服务于住房经济，满足住房经济运行中的投资融资需求及金融服务需求，帮助提高居民的居住水平，只有坚持为住房经济发展服务的发展和改革方向，才能使住房金融的发展有实质性的存在意义。 因此，我们无论是大胆自主创新还是引进、吸纳国外的先进成果，都应有所区分，对于能有效提高住房金融运作效率和质量和促进住房经济健康发展的，都要大力推进。

28 住房金融发展和改革的原则 以现代市场经济的规范化为前提
由于我国现在还处于经济转型期，市场机制尚不健全，相关的法律法规并没有完全建立起来，计划经济在很多经济领域以及人们的观念里都还有所残留，因此容易出现各经济主体从个体利益出发，注重规避管制，寻租等。 因此在推进住房金融发展的过程中，需要加强监管，将发展和改革活动纳入市场经济的法制和规范的框架之内。

29 住房金融发展和改革的原则 兼顾我国实际国情和国外成功经验
随着经济全球化的程度的加深，金融业也在逐渐开放和国际化，同时住房金融的发展还要受到国家的经济制度、经济发展水平以及居民的消费观念的制约。 因此，我国的住房金融的发展和改革必须充分考虑我国的实际情况，不能盲目全套照搬西方的模式，同时也要有选择地吸纳国外的成功经验，来降低改革成本，同时也有利于我国金融业的国际化。

30 完善和深化住房金融发展和改革的具体措施 拓宽住房金融的资金来源渠道 规范住房金融一级市场，发展住房金融二级市场
推进专业性住房金融机构和住房金融中介机构的发展 正确发挥政府的作用，加强政府对住房金融的支持和规范

31 完善和深化住房金融发展和改革的具体措施 1、拓宽住房金融的资金来源渠道。
进一步推动住房抵押贷款证券化的发展。住房抵押贷款证券化可以为我国的住房信贷资金提供新的来源，能较好地解决商业银行住房信贷资金来源的短期性和资金运用的长期性的资金结构失衡的问题, 并使银行长期信贷资产转换为流动性高的证券资产, 提高住房信贷资金的流动性，促进资金流通，有效促进个人住房信贷资金的良性循环。 进一步加强以公积金制度为主体的强制储蓄制度，可适当扩大公积金的缴存范围，提高公积金的缴存比例，保持归集和使用中利率的“低进低出”，扩大资金运用渠道，提高资金的收益率，坚持专款专用，建立全国性的公积金管理中心对资金进行统一管理调配，提高资金的使用效率。

32 完善和深化住房金融发展和改革的具体措施 进一步推进住房储蓄项目，从政策层面对住房储蓄制度进行支持。住房储蓄银行封闭式的资金运作模式可以降低一般商业银行经营住房贷款这一长期贷款品种时经常遇到的利率风险与流动性风险。但也由于采用了这一模式而人为割裂了住房储蓄资金与资本市场的联系，在降低风险的同时，也牺牲了风险收益，因此，应通过政策支持各级政府给予住房储蓄客户奖励及住房储蓄存款利息所得税减免、实行住房储蓄银行营业税、所得税减免和存款准备金少交甚至免交等措施为住房储蓄银行的发展创造有利的条件。

33 完善和深化住房金融发展和改革的具体措施 2、规范住房金融一级市场，发展住房金融二级市场。
规范住房金融一级市场，一方面严格个人住房贷款发放标准，实现信贷手续的标准化，以有效降低业务成本和规避操作风险。这需要实现个人住房贷款的征信、授信及抵押物的估价、公证、保险、处置等的规范化和可操作化。另一方面要进一步细分住房信贷市场, 研究开发适应不同年龄、不同收入群体, 满足不同需要的住房信贷产品, 形成适合各类贷款人需要的信贷产品系列，丰富住房金融市场上的金融产品。 发展住房金融二级市场，其核心问题是住房抵押贷款的证券化。证券化是一项政策性和技术性都很强的业务，它要求满足诸多条件，并需要多方合作促成，但我国目前金融市场尚不成熟，过于冒进有所欠妥，但待一切条件成熟再发展，又为时晚矣。目前可以考虑加快小范围内的试点的脚步，完善外部环境和配套政策，在试点经验基础上，逐步进行推广。

34 完善和深化住房金融发展和改革的具体措施 3、推进专业性住房金融机构和住房金融中介机构的发展。
住房金融的进一步发展需要专业性的住房金融机构的参与,住房金融发展比较成熟的国家基本都设有专业的住房金融机构，如英国的住房建筑公会,德国的住房储蓄银行,美国的联邦国民按揭协会等等。我国目前各国除了公积金有专门的管理机构和初步试点住房储蓄银行外，总体来说尚无专业的住房金融机构。随着住房金融的规模扩大，为了加强住房资金的监控,维持住房金融市场的秩序,提高资金的运营效率，我国也要逐步推进专业住房金融机构的发展。 加快住房金融中介机构的发展，完善住房金融市场的中介体系。一方面要重视中介机构的发展，加强对现有的中介机构的规范和引导，提高从业人员的职业素养，提高中介机构的业务水平，扩大中介机构的业务范围。另一方面可以考虑由政府支持组建住房贷款担保机构,为中低收入家庭购买住房提供担保,以提高住房抵押贷款的安全性,降低违约风险，弥补市场力量的不足。

35 完善和深化住房金融发展和改革的具体措施 4、正确发挥政府的作用，加强政府对住房金融的支持和规范。
政府应从体制、政策、立法等多方面着手, 理顺资金的流通和配置渠道, 创造一个良好的经济运作环境,担负起政府在住房金融中应有的责任, 努力实现“人人拥有适当住房”的政策目标。 一方面要建立健全相关法律法规，完善住房金融发展的外部环境，使得住房金融的发展有法可依，有规可循，为加大住房信贷投入营造一个良好的法律基础。另一方面加快建立以政府为最后担保人的住房抵押贷款保险体系，降低其贷款风险，并采取优惠政策和措施来实现对低收入人群的关注、实现社会公平的目标、提高居民生活水平来进一步完善住房金融市场体系

36 Thank You !