物权法.

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1 物权法

2 第一节 概述 一、物权是什么？ 二、物权特征 三、物权法的内容

3 “波茨坦磨坊”的故事 　　  年 10 月 13 日 ，刚刚打赢对奥地 利的“七周战争”，把 500 万人口和 64 万平 方公里土地划入了普鲁士版图的威廉一世，在大 批臣属的前呼后拥之下临幸他在波茨坦的一座行 宫。然而，行宫前的一座破旧磨坊却让他大为扫 兴，他想拆除，但磨坊却并不属于王室；他想赎 买，奈何磨坊主死活不卖。暴怒的国王强令拆除 ，但被磨坊主诉至法庭。

4 本来平民告国王已经是破天荒头一遭，但审理 案件的三位法官毅然一致裁定：被告人因擅用 王权，侵犯原告人由宪法规定的财产权利，触 犯了《帝国宪法》第 79 条第 6 款；责成被告 人威廉一世，在原址立即重建一座同样大小的 磨坊，并赔偿原告人 150 元。 “宪法规定的财产权利”——物权 “风能进、雨能进，国王不能进” 对物的支配权

5 美国历史上有名的物权案 Jacque V. Steenberg Homes Inc.
多级法院审理，最后联邦最高法院判被告支付一美元的象征性赔偿和10万美元的惩罚性赔偿。 Jacque V. Steenberg Homes Inc.

6 中国正上演：《私有财产保护抗争故事》

7 一、什么是物权？ 物权，通俗地说，一头牛属于你，你可 以用它来耕田、拉车，可以租给他人使 用，也可以杀掉卖牛肉。这种支配的权 利是排他的，任何人都不能干涉你。 理论解释：物权就是自然人、法人直接 支配特定物的权利。

8 二、物权的特征（与债权相比） 1、是一种支配权，即物权人能依自己的意思， 而无须他人意思或行为的协助就能自由使用、 收益、处分标的物以实现其权利。 2、排他性：物权为直接支配标的物的权利，因 此，在同一标的物上，不能有互不相容的二个 以上物权并存，此即物权的排他性（一物不容 二主），债权则具有相容性，债权不能对抗物 权。

9 3、是一种绝对权 所有人实现权利时，只需义务方不加妨害即可 。 4、物权具有优先性 ——物权优于债权（优先购买，优先受偿）； ——先物权优于后物权。债权则是按比例清偿 。 5、物权具有追及性。 物权有追及物之所在的权利。

10 物权法主要回答三个问题 2、权利人对物享有哪些权利，他人负有怎 样的义务； 3、怎样保护物权，侵害物权要承担哪些民 事责任。
  1、物属于谁，谁是物的主人； 　2、权利人对物享有哪些权利，他人负有怎 样的义务； 　3、怎样保护物权，侵害物权要承担哪些民 事责任。

11 第二节 物权的构成体系

12 物权分类示意图 物权 所有权（自物权） 限制物权（他物权） 用益物权 担保物权 永佃权 地上权 地役权 抵押权 质押权 留置权
　　　物权 　　 所有权（自物权） 　限制物权（他物权） 用益物权　　　　 担保物权 永佃权 地上权 地役权 抵押权 质押权 留置权 　　　　　（土地承包 经营权） 　　　　　　（ 宅基地使用权） 　　　　　（权利质押） （ 林地使用权） 12

13 D第三节 用益物权权概述 一、用益物权的含义 二、用益物权的体系 三、准物权

14 一、用益物权的含义 含义：对他人之物在一定范围内使用、收益 的定限物权。
法条：物权法第117条：用益物权人对他人所 有的不动产或者动产，依法享有占有、使用 和收益的权利。 客体：动产、不动产、不动产权利。

15 二、用益物权的体系（我国） 用 益 物 权 养殖权 取水权 采矿权 探矿权 海域 使用权 捕捞权 土地承包经营权 建设用地使用权
宅基地使用权 地 役 自然资源使用权 养殖权 取水权 采矿权 探矿权 海域 使用权 捕捞权 自然资源

16 三、建设用地使用权 1、建设用地使用权的含义 2、建设用地使用权的设立 3、建设用地所有权的流转 4、房地一体原则 5、建设用地使用权的终止

17 1、含义 含义：自然人、法人 或其他组织依法享有 的在国有土地及其上 下建造建筑物、构筑 物及其附属设施的用 益物权。 限制：时间上有限制。

18 2、设立：出让、划拨（一级市场） 出让 协议 招标 挂牌 拍卖

19 3、流转（二级市场） 建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互 换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外 。（物权法第143条）

20 4、房地一体原则： 建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的， 附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施 一并处分。（物权法第146条）建筑物、构筑物及 其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建 筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用 地使用权一并处分。（147）

21 5、建设用地使用权的终止 因土地使用人违法合同约定而终止 因土地收回而终止 因土地灭失而终止

22 以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的 建设用地使用权一并抵押。以建设用地使 用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押 。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未 抵押的财产视为一并抵押。（物权法第182 条）

23 四、土地承包经营权 1.土地承包经营权概述 2、土地承包经营权的取得

24 1、概述 含义：农村集体经济组织实行家庭承包经营为 基础、统分结合的双层经营体制。农民集体所 有和国家所有由农民集体使用的耕地、林地、 草地以及其他用于农业的土地，依法实行土地 承包经营制度。（物权法第124条） 理解：主体是农业生产经营者。

25 2、取得 （1）家庭承包：农村集体经济组织成员 （2）招标、拍卖、公开协商等其他的方式：不限 主体。
期限：耕地30年，草地30-50年，林地30-70年

26 3.流转： 土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有 权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式 流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未 经依法批准，不得将承包地用于非农建设。（物权 法第128条） 承包地被征用，补偿款该如何分？

27 课堂小案例1：某甲承包乙村耕用土地50亩地，投 资40万元建造葡萄园，承包期30年。葡萄园建成， 经营3年以后，国家征用该土地，补偿费用是：征 地补偿款323万元，地上物补偿217万元，青苗补偿 款4万元，水利设施补偿款2万元。村委会将4万元 青苗补偿款和2万元水利设施补偿款交给某甲，其 余全部归村委会所有。

28 某甲认为村委会侵害了他的合法权益。 问题： （1）乙村村委会对于该50亩土地享有的是何种物 权？ （2）某甲对该50亩土地享有的是何种物权？ （3）该50亩土地补偿款应怎样分配？

29 （1）乙村村委会对该50亩土地享有的是物权，其 性质是自物权。
分析： （1）乙村村委会对该50亩土地享有的是物权，其 性质是自物权。 （2）某甲对50亩土地享有的是土地承包经营权， 其性质是用益物权。 （3）征地补偿款应当归村委会所有，地上物补偿 款、青苗补偿款和水利设施补偿款应当归某甲所 有。

30 课堂案例2 2000年，我儿子儿媳都外出打工，家里缺乏劳力，我 们将承包的5.25亩耕地合林地交还村委会，村委会又 将该地承包给其他村民。2004年我村的大部分耕地和 林地因重点工程被征用，我家原来承包的那块地全部 在征地范围内，政府拆迁办将征地补偿款交给村里后 ，村委会以我家无承包地为由不给我们分配征地补偿 款。请问，我们家交还承包土地后就不能获得征地补 偿款吗？

31 4.继承： 承包人应得的承包收益，依照继承法的规定继承。
对于家庭承包的，林地承包的承包人死亡，其继承人 可以在承包期内继续承包。（农村土地承包法第31条 ） 土地承包经营权通过招标、拍卖、公开协商等方式取 得的，该承包人死亡，其应得的承包收益，依照继承 法的规定继承；在承包期内，其继承人可以继续承包 。（农村土地承包法第50条）

32 案例3： 某村吴氏，有三个儿子，老大是公务员，老二在事业单位工作， 两人户口都已经从农村迁出，现系非农户口。老三户口仍然留在农村。吴氏承包了集体土地共2亩，承包合同上承包人写的是：吴母、吴父、吴三，三人。吴父吴母先后死亡。 老大、老二提出他们有权继承吴氏所承包的土地经营权，要将其中的一亩地平均分为三分，兄弟三人各一份。 但老三认为，如果其户口也迁出该村集体，这些田地将被集体收回，遂不同意平分田地，认为只有其才有继承承包经营权的资格，2亩田地的承包经营权都应该由其继承。

33 五、宅基地使用权 1.主体：限于农村居民。 2、设立：一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过 省自治区直辖市规定的标准。
3、流转：不允许宅基地使用权的单独流转，但可以通 过房屋的转让而一并转让。转让后，原权利人不得再 次申请宅基地。

34 六、地役权 1、地役权概述 2、地役权的取得 3、地役权的效力 4、地役权的消灭

35 1、地役权概述 含义：不动产权利人为某特定不动产的便利而使用他 人不动产，使其负一定负担的物权。 特征：从属性、不可分性。
价值：一是对物权法定原则的补充；二是可经济地利 用不动产，提高土地资源的利用效率；三是可弥补相 邻关系的不足。总之，是满足具体情况下个别不动产 的特殊需要，提高个别不动产权利人的不动产利益。

36 地役权与相邻权的区别： 基于法律的直接规定而产生 区别 产生 对抗 调整 限度 对价 价值 相邻权 无须登记就可对抗第三人 注重习惯的运用
可利用空间很有限 通常是无偿的 谋求实现不动产相邻各方冲突之际的利害的衡平调整，其价值取向在于社会利益 地役权 基于合同关系产生 合同生效时设立 未经登记不得对抗善意第三人 侧重当事人的自治 可利用空间要更大 有偿无偿均可 在相邻不动产权利人关系平和的基础上，满足具体情况下个别不动产的特殊需要和提高个别不动产权利人的不动产利益

37 ★请看问题： 下列纠纷属于相邻权纠纷还是地役权纠纷？ 1、甲在乙的房屋后挖菜窖，造成乙的房屋基础下 沉，墙体裂缝，引起纠纷。
2、甲村为了取水浇地，在乙丙丁村的土地上修建 引水渠，引起纠纷。 3、甲新建的房屋滴水滴在乙的房屋上，引起纠纷 。 4、甲村在河流上游修建拦河坝，使乙村用水量骤 减，引起纠纷。

38 答案及解析： 1、相邻权纠纷。属于因挖掘土地、建造建筑物等发 生的相邻关系。
2、地役权纠纷。相邻关系是在自己的土地上为别人 提供便利，是权利的限制。而甲村的行为则是利用 别人的土地。 3、相邻权纠纷。属于因排水产生的相邻关系。 4、相邻权纠纷。属于因用水产生的相邻关系。

39 2、取得 设立：设立地役权，当事人应当采取书面形 式订立地役权合同。（物权法第157条）地役 权自地役权合同生效时设立。当事人要求登 记的，可以向登记机构申请地役权登记；未 经登记，不得对抗善意第三人。（158）

40 转让：地役权不得单独转让。土地承包经营权 、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让 ，但合同另有约定的除外。（物权法第164条）
地役权不得单独抵押。土地承包经营权、建设 用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役 权一并转让。（165） 需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设 用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权 的，受让人同时享有地役权。（166）

41 3、效力 供役地权利人应当按照合同约定，允许地役权人 利用其土地，不得妨害地役权人行使权利。（物 权法第159条）
地役权人应当按照合同约定的利用目的和方法利 用供役地，尽量减少对供役地权利人物权的限制 。（160）

42 4、消灭 一般事由：期限届满、抛弃、混同、约定的消灭事由发 生。
特殊事由：供役地或需役地的灭失、地役权的目的事实 上已不能实现、供役地人依法解除合同（地役权人有下 列情形之一的，供役地权利人有权解除地役权合同：一 是违反法律规定或者合同约定，滥用地役权；二是有偿 利用供役地，约定的付款期间届满后在合理期限内经两 次催告未支付费用。<物权法第168条>）。

43 ★看案例: （一）案情： 房地产公司甲从他人手中购 得土地一块，以 “观景”为 理念设计并建造观景商品住 宅楼。该地块前有一学校乙， 双方协议约定：乙在20年内 不得在该处兴建高层建筑， 为此甲每年向乙支付10万元 作为补偿。

44 协议签订后一年内，甲建造好商品房并全部出售给 众多业主，一年后学校乙迁址，将学校土地和房屋 全部转让给房地产公司丙，乙未向丙提及其与甲之 间的协议约定。丙购得该地块后建高层住宅。众多 业主得知后要求丙立即停止兴建，遭到拒绝便向法 院提起诉讼，请求确认乙与丙之间转让土地合同无 效，并要求赔偿损失。

45 （二）问题： 1、甲是否能够要求丙停止兴建，赔偿自己的 损失？ 2、众多业主是否能够要求丙停止兴建，赔偿 自己的损失？ 3、众多业主应当如何保护自己的权益？

46 （三）评析： 1、甲出售了全部房屋，甲已不是地役权人了。因此甲无权 要求丙停止兴建并赔偿损失。 2、物权法第158条规定:“地役权自地役权合同生效时成立 。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记 ；未经登记，不得对抗善意第三人。”本案中甲与乙之 间虽然根据合同已经设立了地役权，但没有进行登记， 因此该地役权不具有对抗善意第三人丙的效力，所以众 多业主不能要求丙承担责任。 3、甲乙之间的合同是有效的，众多业主是地役权人，众多 业主可向乙追究赔偿责任。

47 永益物权练习题 红旗村村民王某与村委会签订了书面形式的土地承 包经营合同，承包经营一幅10亩的耕地，但未进行 登记，如果王某死亡，王某的继承人是否有权继承 王某的土地承包经营权？（） 　　A.可以继承 　　B.不能继承 　　C.只有通过家庭承包取得的土地承包经营权， 王某死亡时，才能继承 　　D.王某生前所有的林地可以继承 　[答案及解析]AB。

48 甲公司在离海不远的地方建了一座酒店，在酒店上端 的旋转餐厅就餐可以很好的欣赏海景。乙公司取得了 酒店与大海之间的土地的建设用地使用权，甲公司担 心乙公司修建高层建筑，会妨害在旋转餐厅的客人的 视野，遂与乙公司约定，乙公司10年内不修建20米以上 的建筑，甲公司每年向乙公司支付20万元，双方签订 了书面形式的合同，但未进行登记。如果乙公司将该 土地的建设用地使用权转让给丙公司，下列说法正确 的是：（） 　　A.甲公司的地役权没有登记，不具有对抗效力 　　B.丙公司是善意第三人，因此甲公司就无权要求丙 公司履行地役权合同的义务 　　C.甲公司的地役权对丙公司有效 　　D.甲公司有权要求丙公司按照乙公司合同约定履 行义务 　[答案及解析]AB。

49 下列行为不符合法律规定的有：（） A.某房地产开发公司将已销售完毕的某小区绿地改为免费停 车场，提供给本公司在附近新开发的小区的业主使用
B.某小区北临一家综合的集贸市场，小区南面的居民习惯 穿越小区到集贸市场购物，小区业主一致认为周围居民穿越 小区的行为，既干扰了小区业主的正常生活，也造成安全隐 患，遂集体决定禁止周围居民穿越小区，导致周围很多居民 必须绕行较多路程才能到达集贸市场 C.某小区的物业服务公司将小区的门房出租给某户小区居民 用于经营早点销售，将租金用于物业服务公司的人员开支 　　 D.某房地产开发公司在销售某小区单元房时明示，住户凡需 要占有小区内的停车位的，每月必须交付停车费 　[答案及解析]AC。

50 村民张某和王某是邻居，房屋屋顶相连，但两家交恶 多年。张某翻修自己的房屋，必须要在王某的房屋屋 顶上经过，王某提出张某要么不能经过自己的房屋， 要么向自己支付500元钱，张某表示绝对不会毁坏王某 的屋顶，但是王某坚持张某如要经过自己的房屋，不 管是否损坏房屋，都要支付500元钱。下列说法正确的 是：（） 　　A.王某应当提供必要的便利，不能拒绝张某经过 　　B.只有张某利用王某的不动产给王某造成损害的， 王某才能要求张某赔偿 　　C.王某无权要求张某支付利用自己不动产的报酬 　　D.王某的主张合法 　　[答案及解析]ABC。

51 第四节 不动产的征收 集体土地所有权征收 房屋所有权征收
不动产征收是国家或政府为了公共利益的需要，依 照法律规定权限和程序取得集体所有的土地和单位 、个人所有的房屋及其他不动产，并依法给予补偿 的行为。 两级审批制 原有用途补偿，但不降低原有生活水平 补偿包括土地、安置、青苗和附着物补偿。 集体土地所有权征收 房屋所有权征收 按市场价补偿 补偿包括被征收房屋价值、搬迁费和临时安置、停产停业补偿等。 房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。

52 新旧条例的对比 政府是公共利益征收惟一补偿主体 ——过去，拆迁许可制度。开发商是拆迁人。 ——如今：
（1）所有的国有土地上房屋征收行为都变为政府行为，市、县级以上地方人民政府为征收与补偿主体。 （2）也因此，达不成协议或对征收决定不服的争议，变成房主与政府之间的争议。被征收人对政府的征收决定不服的，既可以进行行政复议，也可以进行行政诉讼。 （3） 并规定禁止建设单位参与搬迁活动，任何单位和个人都不得采取暴力、威胁或者中断供水、供热、供气、供电和道如今，路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。

53 征收的条件：公共利益，明确了公共利益的范畴
为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需要征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定： （1）国防和外交的需要； （2）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要； （3）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要； （4）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要； （5）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

54 （建议）细则： ——凡以国家划拨用地方式取得土地使用权的建设项目属“公共利益需要” 的情形；凡以招标、拍卖等公开竟价方式购买取得土地使用权的建设项目属“非公共利益需要”的情形。 ——其中第八条第（五）项规定的旧城区改建，不得将国有土地使用权出让用于建高档住宅、别墅、富豪庄园、高档会所等建筑设施；在确保用于建设被征收拆迁人就地安置的安置房的原则基础上，只能建设中、低档住宅。否则，市、县级人民政府不得作出房屋征收决定。

55 补偿标准由“合理补偿”变为“公平补偿。 ——为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房 屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。 —— 对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告 之日被征收房屋类似房地产的市场价格。 （建议）细则：其中第(一)项被征收房屋价值的补偿应当包 括被征收房屋占用的土地使用权价值的补偿。 强调尊重被征收人的意愿 旧城改建听证会制度：因旧城区改建需要征收房屋，多数被 征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人 民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根 据听证会情况修改方案。

56 强拆条件严格： 被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不 提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁 的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法 申请人民法院强制执行。 （建议细则）：在行政复议及行政诉讼期间，中 止房屋征收决定的执行，以最终生效的司法裁判为 解决纠纷的依据。 “先补偿，后搬迁”的原则

57 当代美国的土地征收案 1954年的伯曼帕克争论（Berman v. Parker）      年，美国国会通过了哥伦比亚特区的一个开 发法案，该法案要重新开发哥伦比亚特区的大片的衰落 的贫民区，为此要征收大片的土地，然后卖给开发商进 行重开发。法案通过后，一家百货公司的所有者向法院 提起了诉讼，他认为百货公司本身并没有衰落，不需要 重建，重建不能称为“为了公共利益”，他还提出，把他 的土地征收后卖给开发商，就是征收一个私人的财产使 另一个私人受益，违反了法律原先的规定。联邦最高法 院为了推动当时的城镇改造，最后宣判政府胜诉。法官 解释说，公共利益也包括公共的金钱利益（monetary benefits）。

58 2005年克罗状告新伦敦镇案（Kelo v. New London）
2004年密歇根州波兰镇社区案改判（Poletown，Detroit）         大约二十多年前，底特律城计划迁走波兰镇社区的所有居民，把土地转让给通用汽车公司作为工厂，政府声称工厂能创造就业、增加税收。居民上诉法院，指责建立工厂并不是“公共利益”，而是一项“私人利益”。密歇根州最高法院当时判决底特律城胜诉，强迁了当地居民。 波兰镇社区的强迁案子在美国影响极大，之后类似的涉及商业开发的拆迁案例大多以政府胜诉结局。从此，地方政府滥用国家征用权的现象在全美泛滥****。

59 In 2005 the Supreme Court heard the controversial property rights case--Kelo v. New London. In that case, the Supreme Court ruled that cities could exercise eminent domain for purely economic development purposes, even if they took the land from one private property owner and transferred it to another. According to the Court, this was an acceptable “public use” under the Fifth Amendment. In late 2009, the land that the City of New London took from Susette Kelo and her neighbors for “economic development” is still vacant.

60 原告黄裕昌系启东市惠萍镇长兴村村民，2005年6 月7日，作为农村集体土地发包方的被告启东市惠 萍镇长兴村村民委员会，对原告承包土地进行调整 ，以原告女儿已出嫁，其户口不在本村为由，将原 告承包土地中属于原告女儿的部分由被告调整给其 他农户经营。被告的行为违反了《中华人民共和国 土地承包法》的有关规定，为此起诉要求被告返还 其1.03亩承包土地。 违反了哪些规定？

61 尊敬的律师您好：    我父母是农村户口，有2亩土地。我父亲4年前已 经去世，我母亲与上个月去世。我父母的子女有2 个：我和我哥哥。我和我哥的户口在十多年前考上 大学已经迁出。现父母去世，请问土地是否可以由 我哥继承？急求一些有利于子女继承的资料，非常 感谢！ 律师,您好! 我是一名在读的博士生(女生,来自河南 省濮阳市王助乡的一个农村),我于2005年一月结婚 .2006年我村要重新分配承包的土地.请问对于这种 情况,原来分配给我的那份土地是否应该在我在读 期间继续承包给我?