物业管理法规 主讲： 黄东兴 注册房地产估价师 注册房地产经纪人 此页页面也可增加相应的图片，有所美化。 此处大标题使用黑体（不加粗）48号.

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1 物业管理法规 主讲： 黄东兴 注册房地产估价师 注册房地产经纪人 此页页面也可增加相应的图片，有所美化。 此处大标题使用黑体（不加粗）48号

2 思考： 中国物业价格将何去何从？

3 中国物业价格博弈——中国近几年物业市场调控性政策分析 17
2008年救市政策解读 国N条解读 主要城市限购政策解读 房产税政策解读 2013国五条解读 标头此处使用黑体（不加粗）28号字体 内容涉及数字、英文请统一使用Tahoma字体 下级章节自行确定页面形式即可

4 17.1 2008年救市政策解读 2008年9月16日和10月8日，央行先后两次下调贷款基准利率和住房公积金贷款利率，紧缩性政策开始放松。
10月15日和10月9日分别下调人民币存款准备 金率和一年期贷款基准利率0.5和0.27个百分点。 10月22日，财政部、国家税务总局、央行出台政策，降低存贷款金融利率、减免税费、降低房贷首付。 10月27日起，个人住房贷款利率优惠下浮30％，最低首付款比例调整为20％。 财政部、国家税务总局10月22日宣布，自2008年11月1日起，决定对个人住房交易环节的税收政策做出调整，降低住房交易税费。

5 17.2 国N条解读 2009年12月，为遏制部分城市房价过快上涨，中央政府决定不再延长2008年年底出台的二手房营业税减免优惠政策，将个人住房转让营业税免征时限由2年恢复至5年，遏制炒房现象。随后提出了“增加普通商品住房的有效供给；继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房；加强市场监管；继续大规模推进保障性安居工程建设”四条具体措施(简称“国四条”)，以完善促进房地产市场健康发展为目标。国务院各部委陆续出台调控细节，逐渐废除了2008年的刺激房市政策，再次转向稳定房价。

6 17.2 国N条解读 2010国十条： （一）统一思想，提高认识； （二）建立考核问责机制； （三）实行更为严格的差别化住房信贷政策；
（四）发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用 （五）增加居住用地有效供应 （六）调整住房供应结构

7 17.2 国N条解读 2010国十条： （七）确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务。住房城乡建设部、发展改革委、财政部等有关部门要尽快下达年度计划及中央补助资金 （八）加强对房地产开发企业购地和融资的监管 （九）加大交易秩序监管力度 （十）完善房地产市场信息披露制度。

8 17.2 国N条解读 2011年1月 新国八条： (一)进一步落实地方政府责任。 (二)加大保障性安居工程建设力度
(三)调整完善相关税收政策，加强税收征管 (四)强化差别化住房信贷政策 (五)严格住房用地供应管理 (六)合理引导住房需求 (七)落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。未如期确定并 公布本地区年度新 (八)坚持和强化舆论引导

9 17.2 国N条解读 2011年1月 新国八条： (一)进一步落实地方政府责任。 (二)加大保障性安居工程建设力度
(三)调整完善相关税收政策，加强税收征管 (四)强化差别化住房信贷政策 (五)严格住房用地供应管理 (六)合理引导住房需求 (七)落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。未如期确定并 公布本地区年度新 (八)坚持和强化舆论引导

10 17.3 主要城市限购政策解读 北京： 2010年出台政策：规定对拥有两套及以上住房的本市户籍家庭暂停售房，连续5年（含）以上在本市缴纳社保或个税的非本市户籍家庭限购1套住房。

11 17.3 主要城市限购政策解读 天津： 对本市户籍居民家庭：在本市已拥有1套住房的还可以购买1套；已拥有2套住房的不可以再购买住房了。
　　对非本市户籍居民家庭：在本市没有住房且在办理房地产权属转移登记时能够提供累计1年以上(含1年，下同)在本市缴纳个人所得税纳税证明或社会保险证明的可在本市范围内购买1套住房。在本市已经拥有1套住房的以及在办理房地产权属转移登记时不能提供累计1年以上在本市缴纳个人所得税纳税证明或社会保险证明的，就不可以在本市购买住房了。

12 17.3 主要城市限购政策解读 上海： 能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个税或社保证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）。对在本市已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个税或社保证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。违反规定购房的，不予办理房地产登记。

13 17.3 主要城市限购政策解读 广州： 一、在广州十区已拥有1套住房的本市户籍居民家庭，能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)。 二、对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。 三、符合广州有关高层次人才条件的非本市户籍人员，且在广州市无自有住房的，可购1套住房。

14 17.4 房产税政策解读 试点城市：上海 重庆 施行时间：2011年1月28日

15 17.4 房产税政策解读 上海： 上海开展对部分个人住房征收房产税试点实行差别化的比例税率，即：适用税率暂定为0．6%，但对应税住房每平方米市场交易价格低于上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率可暂减为0．4%。“上年度新建商品住房平均销售价格”由统计部门每年公布。

16 17.4 房产税政策解读 重庆： 重庆主城9区内存量增量独栋别墅、新购高档商品房、外地炒房客在重庆购第二套房，将被征收房产税，其税率为0．5%－1．2%。

17 国五条解读 第一条 严格落实地方政府房地产市场调控和住房保障职责。各地要从严把握和执行房价控制目标，进一步贯彻落实国务院确定的各项调控政策，房价过高的地区要加大调控力度，着力改善供求关系，促进房价合理回归。 第二条 完善相关政策措施，加大政府投入和贷款支持力度，确保2013年1000万套保障性住房11月底前全部开工建设。要切实抓好工程质量安全。建立健全公开透明的分配制度和退出机制，确保保障性住房分配公平公正、管理科学有序。

18 国五条解读 第三条 继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，遏制投机投资性购房，合理引导住房需求。已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。 第四条 认真落实2013年的住房用地供应计划，确保保障性住房用地，加快普通商品住房用地投放。认真执行《国有土地上房屋征收与补偿条例》。 第五条 规范住房租赁市场，抑制租金过快上涨。加强市场监测和监管，完善房地产市场信息披露制度。

19 回顾： 2008年救市政策解读 国N条解读 主要城市限购政策解读 房产税政策解读 2013国五条解读

20 谢谢！