山东经贸职业学院 精品课程 房地产开发经营与管理.

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1 山东经贸职业学院 精品课程 房地产开发经营与管理

2 案例引入 三峡工程国际招标实践 三峡工程利用国际招标方式进行设备采购，由于这几次国际招标存在采购设备性质不同，潜在的投标商数量不同，竞争环境也不同等原因，分别采取了“公开招标、议标决策”、“国际竞争性招标”、“邀请招标”的不同的招标采购方式。

3 三峡工程利用国际招标方式招标已有数年的历史。特别是机电设备的采购，自1996年6月发标的左岸电站14台套水轮发电机组的采购开始，其后于1998年12月发标的高压电气设备的采购和1999年12月发标的与14台套水轮发电机组配套的调速励磁系统及其附属设备的采购，均采用了国际招标的方式，为三峡工程的建设节约了资金，提高了采购质量，保证了在对供货厂商的选择上的“公开、公平、公正”，为确保三峡工程获得一流的供货厂商和一流的设备提供了有效的选择手段。

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5 学习目标 1.掌握我国实行招投标制度的基本条件、招标程序，熟悉其投标策略与技巧。
2.掌握对工程项目的质量、进度、安全、合同、安全进行有效控制的手段、方法和措施（即“三控两管”）。 3.了解工程合同和工程索赔的主要内容。

6 模块四 建设阶段 任务一 工程项目的招标投标 任务二 工程项目管理 任务三 工程项目的竣工验收

7 任务一 工程项目的招标投标

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12 一、概述 （一）基本概念 招标 投标 开标 评标 中标

13 （二）工程项目实行招标时招标人的基本条件（△ △ ）

14 （三）工程投标企业应具备的基本条件（6条）

15 二、工程招标 （一）招标的方式

16 （二）招标的分类 全过程统包式 阶段分包式 专项分包式

17 （三）招标的一般程序 编 制 标 底 文 件 策 划 阶 段 编 制 标 底 公 布 招 标 信 息 招 标 资 格 审 查 现 场 勘 察
并 答 疑 接 受 标 书 开 标 评 决 签 订 合 同

18 三、工程投标

19 四、开工申请与审批 (一)申请领取施工许可证应具备的条件（△△）
（1）已经办理该建筑工程用地批准手续，获得了《国有土地使用权证》和《建设用地规划许可证》； （2）在城市规划区的建筑工程，已经取得了《建设工程规划许可证》； （3）施工场地已经基本具备施工条件，需要拆迁的，已经获得《拆迁许可证》且进度符合施工要求； （4）已经通过招投标确定了施工企业，并签署了施工合同； （5）有满足施工需要的施工图纸及技术资料，施工图设计文件已按规定进行了审查； （6）有保证工程质量和安全的具体措施； （7）按照规定应该委托监理的工程已委托监理，并签署了委托监理合同； （8）建设资金已经落实。（△） （9）法律、行政法规规定的其他条件。

20 (二)申请办理施工许可证的程序

21 任务二　 工程项目管理

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24 一、工程项目管理概述 (一)概念 工程项目管理是开发项目全过程管理的一个重要组成部分，它是抱枕给开发项目质量、进度及效益的关键环节。
所谓工程项目管理，是以高效率地实现项目目标位目的，以项目经理负责制为基础，对工程项目按照其内在的逻辑规律进行的计划、组织、协调和控制。

25 (二)特征 目标明确 项目经理负责制 计划、组织、 协调、控制功能

26 二、工程项目控制 （一）质量控制

27 （二）进度控制

28 网络计划图

29 三、工程项目管理 （一）合同管理

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32 （二）安全管理

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34 任务三　 工程项目竣工验收

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36 一、竣工验收的概念、要求与依据 (一)竣工验收的概念
竣工验收是指当一个工程项目经过施工和设备安装后达到了该项目设计文件规定的要求，具备了投产或使用的条件后，由开发建设单位或使用单位查验工程并办理接收手续的过程。 (二)竣工验收的要求 当工程项目完工时，由施工单位提供竣工报告并提出竣工验收申请，开发建设单位负责组织现场检查、测试、资料收集和整理工作。设计单位和施工单位都有提供资料和竣工图样的责任。

37 (三)竣工验收的依据 除了国家规定的标准外，还应既有： （1）上级主管部门有关工程竣工的文件和规定；
（2）建设单位同施工单位签订的工程承包合同； （3）工程设计文件，包括施工图样、设计说明书、各种设备说明书。 （4）国家规定的竣工验收规范； （5）建筑安装工程统计规定。

38 二、竣工验收的申请条件与程序 （一）竣工验收的申请条件 （1）完成工程设计和合同约定的各项内容，并满足使用要求。
（2）有勘察、设计、施工、监理等单位分别签署的质量合格文件。 （3）有完整的技术档案和施工管理资料。 （4）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场实验报告。 （5）建设单位已按合同约定支付工程款。 （6）有施工单位签署的工程质量保修书。 （7）建设行政主管部门及工程质量监督等部门的历次抽检中，责令整改的问题全部整改完毕。 （8）工程前期审批手续齐全。

39 竣 工 验 收 的 程 序

40 （三）住宅小区竣工验收的特别规定（△） △对于建设用地规模在2万m2以上 的城市住宅小区，为保证其整体的 功能和质量，必须按照建设部颁发的
《城市住宅小区竣工验收管理办法》 的有关规定，实行工程竣工验收。

41 三、竣工决算

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43 四、编制竣工档案

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45 ★结合本模块所学理论知识，学生分组讨论案例分析题，并就以下问题进行讨论：
课堂讨论 ★结合本模块所学理论知识，学生分组讨论案例分析题，并就以下问题进行讨论： 1.在工程详细勘察任务发包前，开发企业应做好那些工作？ 2.在工程招投标过程中，需要注意那些问题？ 3.我国建筑工程招标的主要程序是什么？

46 知识拓展 一、单选 1.为了便于监督管理，提高房地产开发机构的工作效率，开发商宜采用（ ）发包。 A.全过程统包 B.分阶段发包
1.为了便于监督管理，提高房地产开发机构的工作效率，开发商宜采用（ ）发包。 A.全过程统包 B.分阶段发包 C.单项工程发包 D.分部工程发包 2.在确定承包方式和承包内同时，开发商通常选择（ ）。 A.全部包工包料的单价合同方式 B.全部包工包料的总价合同方式 C.部分包工包料的单价合同方式 D.部分包工包料的总价合同方式 3.标底是招标工程的（ ）。 A.成交价格 B.评估价格 C.理论价格 D.预期价格

47 4.外地企业参加投标，投标人需要持有建设工程所在城市主管部分签发的（ ）。
A.施工许可证 B.投标许可证 C.异地企业务工许可证 D.临时企业许可证 5.建设单位在建设工程开工前，需要向县级以上人民政府（ ）主管部门申请施工许可证。 A.规划 B.建设 C.房地产 D.土地 6.某开发项目建设工期2年，原则上申请领取施工许可证时，到位资金不得少于工程合同价的（ ）。 A.20% B.25% C.30% D.35%

48 7.某建设项目建设资金需要6000万元，建设期1年，办理开工许可证时到位资金至少应该为（ ）。
A B.1800 C D.3000 8.负责组织有关单位进行工程竣工验收的单位是（ ）。 A.承包商 B.开发商 C.工程质量监督主管部门 D.建设行政主管部门 9.开发商应当自建设工程竣工验收合格之日起（ ）日内，将建设工程验收报告报建设行政主管部门备案。 A B.15 C D.45 10.以下不属于网络图表示方法的是（ ）。 A.单代号网络 B.双代号网络 C.时标网络 D.时间网络

49 二、多项选择题（下列每小题备选答案中，有两个或两个以上符合题意的正确的答案。）
1. A.建设周期长的工程项目 B.技术复杂的工程项目 C.工程性质特殊的工程项目 D.专业要求强的工程项目 E.工期紧迫的项目 2.以下不适宜公开招标的工程项目有（ ）。 A.建设周期长的工程项目 B.技术复杂的工程项目 3.开发商在向当地建设主管部门办理建设工程开工审批手续前，应该（ ）。 A.获得了土地使用权 B.领用了建设用地规划许可证 C.施工现场具备了“三通一平”或“七通一平”的建设条件 D.拆迁安置工作已经完成 E.项目资金已经落实，贷款初步合同已经签订

50 4.招标文件的内容应该包括（ ）。 A.招标方式 B.工程价款支付方式即预付款的百分比 C.评价标准 D.合同条件和合同文本 E.主要材料与设备的供应方式 5.标底是招标工程的预期价格，是审核（ ）的主要依据之一。 A.预算 B.投标报价 C.评标 D.决标 E.决算 6.开发山对投标人进行资格审查时应考虑的内容主要有（ ）。 A.主要施工经历 B.资金和财务状况 C.内部组织形式和机构设置 D.技术力量 E.施工机械设备情况

51 7.开标时，检查投标文件的密封情况，可以由（ ）完成。
A.投标人 B.招标人 C.投标人推举的代表 D.招标人委托的公证机构 E.招标管理部门派出的代表 8.质量控制包括（ ）的质量控制。 A.投资决断 B.决策阶段 C.设计阶段 D.施工阶段 E.检验阶段 9.申请领取施工许可证应具备的条件有（ ）。 A.已获得《国有土地使用权证》 B.已获得《建设用地规划许可证》 C.已取得《建设工程规划许可证》D.需要拆迁的，已取得《拆迁许可证》 E.已又满足施工要求的施工图纸 10.开发商的主要合同关系通常包括（ ）。 A.土地使用权出让或转让合同 B.联合开发或房地产转让合同 C.销售合同 D.勘察设计合同

52 三、判断（对的打√，错的打×） 1.邀请招标也称选择性招标，是非公开招标方式的一种。
2.要求有专门经验的技术人员和专业技术的建设工程适应采用公开招标方式招标。 3.招标文件是开发商向投标人介绍工程情况和招标文件的主要文件，也是签订工程承包合同的基础。 4.标底是招标工程的预期价格，是审核投标报价、评标、决标的主要依据之一。 5.开标会议由招标人邀请的当地公证机构主持，邀请各投标人和当地招标管理部门参加。

53 6.申请领取施工许可证时，如果工期在1年以内，则到位资金不得少于合同价款的30%。
7.所谓关键线路是指在该工程中，消耗资源大的，直接影响工程开发成本的因素。 8.成本控制的主要对象是主要费用中的变动费用。 9.初步验收是指在单项工程或整个开发项目即将竣工或完全竣工之后，由承包商自己组织统一检查工程的质量情况，隐蔽工程验收资料、关键部位施工记录、按图施工情况及有无漏项等。 10.开发商收到承包商递交的竣工结算报告及结算资料后通常要在15日内予以核实，给予确认或者提出修改意见。

54 一、单项选择题 二、多项选择题 三、判断题 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 A B D C 1 2 3 4 5 6 7 8 9
CDE ABCD ABDE BCD ACD ABCDE 三、判断题 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 √ ×