新北市中和區新和段C區都市更新說明會 第一階段同意書 : 實施者(事業計畫階段) : 新北都更建築經理股份有限公司(都更育成機構)

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1 新北市中和區新和段C區都市更新說明會 第一階段同意書 : 實施者(事業計畫階段) : 新北都更建築經理股份有限公司(都更育成機構)
第二階段同意書 : 實施者(權利變換階段) : 營建廠商(由東亞建經代地主公開招商評選合作營建廠商) 規劃單位 : 蔡錦宗建築師事務所 融資銀行 : 第一銀行 建經單位 : 東亞建築經理股份有限公司 專業估價 : 巨秉不動產估價師聯合事務所 開會時間 : 民國101年9月15日(星期六)9.00 開會地點 : 中和區景新街210巷2弄1號(舊書房倉庫) 二階段同意書 二階段實施者 經公開招商 之實施方式 蔡錦宗建築師事務所 新北都更建築經理股份有限公司 網址： (詳細請上本網站查閱) 電話：(02) 轉31 聯絡人 : 張先生 傳真：(02) 地址：新北市中和區中和路358號5F-1 案號: 中華民國 101年9月15日 主辦單位 : 新北都更建築經理股份有限公司 總幹事:曾植僖 手機 : 協辦單位 : 本案都市更新促進會籌備會 理事長 :蔡振煌 手機 : 電話: 聯絡地址 :中和區景安路167巷5號1F 新北市政府城鄉局都更科站 :

2 都市更新的好處-容積獎勵效益 使用分區 土地面積(坪) 容積 容積合計 住宅區法定容積 2243.78坪 3000% 6731.34坪
都更等獎勵容積 147.51%×300%=442.53% 坪 坪數總量 總銷 虛坪(不含捐贈公益設施 ) 坪效 : / (土地)=12.59倍 總容積 坪 獎勵項目 申請比率 都更獎勵 公益設施 6.02% 都更容獎 47.57% 容積移轉 85.92% 土管獎勵 開放空間 0% 停車獎勵 其他獎勵 8.00% 合計 147.51% 都市更新容積獎勵 容積移轉 坪效：1坪土地=12.59倍 土地管制要點獎勵 法定容積300% 2 2

3 個案推動策略流程 第一階段 第二階段 政府審議 (事業計畫) 建築設計圖 計算面積成本 試算分配 說明整合 地主第１次同意書 事業計畫
(權利變換及工程施工) 建築設計圖 計算面積成本 試算分配 說明整合 地主第１次同意書 事業計畫 申請審議 政府核准獎勵面積 同意比例90%以上 公開招商競價 選配房屋 地主第２次同意書 變更主辦 權變政府審議 權變政府公告 籌資信託簽約 施工 交屋結案 實施者：新北都更建築經理股份有限公司 實施者:公開招商評選營建廠商擔任 地 主 平 台 創 造 機 會 取得同意比率 區分 地主人數 土地面積 房主人數 建物面積 迅行劃定 1/2 自行劃定 2/3 3/4 優先劃定 3/5 特別規定 × 4/5 本案適用 3 3

4 公開招商時，出價高的營建廠商得標 (資格標審查＋價格標審查)
營建費 平均銷售 單價 43.54萬/P (最低底價) 48.5萬/P 50萬/P 52.5萬/P 15.09萬/坪 (第二級建材) 共同負擔 71.06億 地主分回 坪數 坪 坪 坪 坪 比例 (面積比) 45.74％ 50.98％ 52.37％ 54.53％ 價值比 46.67％ 地主每坪土地 平均分回倍數 5.76倍 6.42倍 6.59倍 6.87倍 營建廠商 分回坪數 坪 坪 坪 坪 分回倍數 54.27％ 49.02％ 47.63％ 45.48％ 53.33％ 營建單價分析 樓層 面積(坪) 工程造價 單價 金額(元) (ABC棟1F~29F.B1~B3) 坪 $137,952.00元 $3,747,028,772.16元 B4 坪 $179,337.60元( 元*130%) $281,391,454.66元 減震+制震 坪 $3,000.00元 $86,192,670.00元 捐贈公益1樓 設施裝修費用 50.57坪 $20,000.00元 $1,011,400.00元 捐贈公益2樓 143.63坪 $3,292,600.00元 地下層逆打及複層壁 $1,500.00元 $43,096,335.00元 綠建築設施 智慧型建築 合計 $4,334,398,571.82元 營建平均單價 $150,861.97萬元 4

5 都更成本共同負擔支出推估 總項目 項目 費用 備註 工程費用 重建費用 營建工程費
15.09萬/坪× 坪= 萬 SRC鋼骨鋼筋構造 建築設計費 萬 含其他顧問費 管理基金＋工程管理費 ＝ 萬 外接水電瓦斯 萬 428戶 拆遷補償＋都更基金 500萬 容轉購地 萬 權利變換費用 都更規劃+估價費 1307萬 房租補貼 萬 預計發39個月 合法拆遷補償 萬 其他拆遷補償 萬 地籍整理費 856萬 貸款利息 萬 地主免土地設定抵押 稅金 588.64萬 管理費用 總務人事管理費 萬 信託費(含續建承諾) 3600萬 廣告銷售費 萬 12％風險管理費 萬 共同負擔總費用及 占總銷百分比 萬 53.33% 地主分配 : 萬 比 例 : % 5 5

6 資金規劃 新屋選配 安全配套 安全配套 : 信託+續建 資金規劃 總更新成本約63.7億籌措如下 新屋選配原則
資金規劃 新屋選配 安全配套 資金規劃 總更新成本約63.7億籌措如下 ◎ 銀行建築融資約 60% : 38.22億(借款人為營建廠商，地主不用土地設定抵押) ◎ 營建廠商攜資約 40% : 25.48億 新屋選配原則 ◎ 地主由下往上選，營建廠商由上往下選，亦可保留分棟方式 ◎ 1樓店住 : 原店住優先選配，餘戶才開放選配 ◎ 多戶選配同一戶時先協調，不成抽籤決定 ◎ 停車位 : 每戶配1汽車1機車位 ◎找補以1戶為限，10 %坪數依權變價格，超過部分依第一次公開銷售單價打9折。 安全配套 : 信託+續建 ◎ 效益 : 確保都更資金免被濫用，產權順利歸還地主，地主免土地設定抵押 ◎ 成立信託專戶銀行控管 : 融資金額、營建廠商自有資金及預售款，全入信託專戶控管， 按完工進度經工程查核後撥款。更新前地主產權信託，確保更新期間不受查封、欠稅、 繼承等問題影響 ◎ 續建 : 銀行+建經把關，確保工程順利完工、安全交屋之目的 ◎ 產權登記：依政府審議權利變換報告書逕送地政事務所登記

7 各戶房租補貼及地主其他補貼(以下補貼為暫估費用，將來以都市更新審議委員會審核通過者為準)
ㄧ、房租補貼 1.C-1.四樓店舖公寓住宅(臨景安路) 房租補貼 = 依原建物產權面積（坪） 1F作店鋪等使用，每坪2700元；2F以上住戶，每坪600(套 房使用＋200元) 2.C-2.五樓公寓住宅 1F作住宅等使用，每坪1200元(有註冊作辦公、店面等營業使 用＋400元、未註冊作辦公、店面等營業使用＋200元)；2F 以上住戶，每坪600元(套房使用＋200元) 3.C-3.四樓公寓住宅 4.C-4.透天厝 1F作住宅等使用，每坪1200元(有註冊作辦公、店面等營 業使用＋400元、未註冊作辦公、店面等營業使用＋200元)； 2F以上住戶，每坪600元(套房使用＋200元) 5.C-5.空地 6.C-6.現有巷道 二、其他補貼 1.增建及未登記建物補償： 區分建物各戶之一樓及頂樓等增建者，依實測 面積現況做為店鋪使用者每坪補貼3萬元（含 租金補貼），住宅使用者每坪補貼3萬元(含租 金補貼)，雨棚使用者每坪補貼1萬元（含租金 補貼）；地下室未登記 建物之使用權每坪補 貼3萬元（含租金補貼）等。 2.室內裝潢補償： 未來權利變換評價基準日前5年內有新裝潢之 建物，另補償裝修費，補償金額認列由建物所 有權人提出相關證明及裝潢費收據、發票依5 年耐用年數提列折舊計算其殘值。 3.房屋拆遷補償費： 依合法建物 每坪2000，於權利變換計畫核定 發佈日起十五日內發給之。 7

8 都市更新效益 更新三大目標 ㄧ、二階段同意書 ＋ 二階段實施者型：達到地主分配最 大化之目標。
◎ 個人 : 舊屋換新屋，免出資增停車位，長輩免爬樓梯 ◎ 整體效益 : 四週留設4m以上人行步道及綠化，環境優良 ◎ 利益價值 : 新屋價值倍增，自主更新享利得 ◎ 車停地下室 : 每戶1汽車1機車位，地上環境優 ◎ 優質管理 : 安全守護，公用設施多，活動方便 ◎ 更新後建物高度： 1F ：395cm 地下一層：400cm 2F ：395cm 地下二層：340cm 3F ：395cm 地下三～四層：320cm 4F～29F：335cm ㄧ、二階段同意書 ＋ 二階段實施者型：達到地主分配最 大化之目標。 (ㄧ)第一階段：申請獎勵面積、企劃整合。 (二)第二階段：公開招商，經由資格標及價格標審查，評選營建廠商。 二、信託續建安全化：達到安全完工交屋之目標，地主 免土地設定抵押。 三、住宅社區創新高性能化：達到居住環境優質化之目 標： (ㄧ)社區公園化。 (二) 建築美學化。 (三)環保省能綠建築化(綠建築標章) 。 (四)結構安全耐震化(減震耐震建築標章、地下式基樁逆打工法) 。 (五)建築智慧化(智慧建築標章) 。 (六)光纖寬頻建築(光纖寬頻建築標章) 。 (七)消防救災安全化。

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