星河南沙项目定位及物业发展建议 1.

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1 星河南沙项目定位及物业发展建议 1

2 PART1 项目定位 PART2 物业发展建议 1：形象定位 1：基础研究 2：客户定位 2：产品和功能定位 3：物业发展建议

3 PART1 项目定位 1：形象定位 2：客户定位

4 项目资源盘点 资源盘点 森林 公园 高尔夫 球会 海景 湖景 城市资源 度假资源 城市资源 产业资源 人文资源 度假酒店 度假别墅

5 项目之于南沙——打造南沙房地产形象和价值的双重标竿
形象定位目标 形象标杆 引领全新的生活方式和生活品味 她是南沙度假、休闲、居住的名片。 在南沙她天赋稀贵，她是稀有、特色、财富的象征…… 价值标杆 能代表南沙、统领产品的定位 成为南沙产品升级换代的分水岭

6 项目之于广州——打造广州房地产山海别墅典范
形象定位目标 海居标杆 顶级的、高尚的、令人流连忘返的居住休闲的山海别墅 在广州，海是稀缺的。 广州人对海的渴望，如同对高尚、顶级生活的追求 品质标杆 保持领先、适度超前的产品品质

7 广州 项目之于星河——成为星河进入广州的代表作和形象展 形象定位目标 亮剑广州 成为星河地产进入广州的产品展览点
未来的南沙是烙着星河的印记和足迹。 她不但是城市资源别墅的另一典范，更是粤派地产商中深圳与广州本地大鳄的竞技场…… 广州

8 客户的精神诉求：景观、享受、温暖、恬静与热情、自由、自我认同
关键词提练 项目的启动战略－打造高尚度假生活氛围，树立项目高形象，支撑项目开发 考察点 核心 关键词 项目核心价值 森林公园、湖、海、高尔夫 优势资源 项目定性 珠江三角洲城市新区缺乏配套 依托的森林公园内部高端度假大盘开发 高端、度假 项目客户阶层 广州中高端财富阶层 尊贵 项目产品线 舒适型产品 舒适 客户的精神诉求：景观、享受、温暖、恬静与热情、自由、自我认同 关键词提炼：优势资源、高端、度假、尊贵、舒适

9 项目形象定位：广州海边·森林公园里峡谷别墅群
有海… 有峡谷… 有森林… 有家园…

10 形象演绎 在这里，您可以远离都市的喧嚣和压力 在这里，您可以享受大自然的温馨与舒适

11 形象演绎 在这里，家园与绿色融为一体 在这里，品质源于对每一处自然的精雕细琢

12 形象演绎 在这里，沟通与交流成为专享的舞台 在这里，尊贵与荣耀成为一种习惯

13 √ 市场角色 市场角色 领导者 引领市场 产品具有不可复制性 强调社会效益 搭便车，借势 挑战者 以小博大，杀伤战术 价格战的制造者
改变游戏规则 强调新的策略标准 强调产品的特色和价值 追随者 目标明确，挖掘客户 瞄准市场缝隙 创新产品和需求点 补缺者

14 PART1 项目定位 1：广州海边·森林公园里峡谷别墅群 2：客户定位

15 南沙市场由前期的外区客户为主，转化为以本地客户为主，但是广州市区客户仍然是南沙市场的重要来源
回顾目前客户构成 优山美地 滨海花园 南沙奥园 南沙境界 南沙碧桂园 海力花园

16 近期洋房产品刚性需求释放，多以自住为主；受金融危机的影响，度假型客户的需求短期内受到压制
回顾目前客户构成 优山美地 滨海花园 南沙奥园 南沙境界 南沙碧桂园 海力花园

17 花都、萝岗、番禺等区的别墅客户群体结构仍然以广州为主，其他珠三角及香港客户比例较小
回顾广州其他区域 典型楼盘的别墅客户构成情况 花都别墅客户群体结构 (sample:美林湖国际社区) 番禺别墅客户群体结构 (sample:星河湾) 萝岗别墅客户群体结构 (sample:万科城) 花都别墅客户群体结构 (sample:碧桂园假日半岛) 番禺别墅客户群体结构 (sample:金山谷国际社区) 萝岗别墅客户群体结构 (sample:保利·香雪山)

18 客户策略：先聚焦后放大的客户策略；在项目启动初期，受宏观环境的影响和项目品牌发展的考虑，聚焦广州中高端财富群体；随着南沙的区域影响力的加强，客户圈层进一步放大，吸引番禺及其他区域客户置业；最后，随着南沙产业快速发展，产业群体消费力将逐步增强，在项目品牌形象下针对南沙产业群体置业，实现项目撇指价值 客户定位策略 广州中高端财富群体 番禺及其他区域客户 南沙产业客户群体 18

19 随着广州经济的发展，广州客户的休闲度假需求不断增加、置业范围不断扩大
外部客户群主要特征 外部目标客户定位 客户用途结构 客户职业构成 随着广州经济的发展，广州客户的休闲度假需求不断增加、置业范围不断扩大

20 未来本地客户群定位细分 本地目标客户定位 客户用途结构 客户职业构成
未来随着南沙的产业快速发展，产业人员（包括企业高管、产业员工）对自住的需求上升，未来将成为本项目的主力客户

21 我们如何成功争夺广州客户 突破在哪里？ 客户定位思考 广州 现状 目标 矛盾： 南沙
清远 从化 佛山 增城 萝岗 花都 番禺 南沙 广州在奔向“大广州”的发展道路上，形成了四面开花的土地扩张战略，十个大区齐头发展客观上给房地产市场形成了不缺土地、不缺资源竞争十分激烈的局面，同时郊区的项目都在紧盯广州客户。 本地市场难以支撑项目的消化，本项目的主要目标客户群体瞄准广州的中高端财富群体。 如何成功争夺广州客户？ 突破在哪里？

22 我们如何吸引休闲度假客户 突破在哪里？ 客户定位思考 现状 目标
特别是拥有较好规划前景和资源的花都-从化片区、萝岗-增城片区大量的别墅都定位为广州休闲度假客户，是未来本项目的强大竞争片区。 在广州的中高端财富群体中，本项目重点吸引的是其中的休闲度假客户。 如何成功争夺广州的休闲度假客户？ 突破在哪里？ 22

23 我们如何放大之南沙客户 突破在哪里？ 客户定位思考 现状 目标
项目目标客户定位于广州中高端财富群体的休闲度假客户，并不排斥或者遗弃南沙的本地客户，项目发展的中后期南沙产业客户是项目的主力客户之一。 目前南沙市场的中坚客户群体是新迁入的公务员和中层产业客户，主要用于自住需求。 如何成功放大客户囊括南沙客户？ 突破在哪里？ 23

24 我们如何成功争夺广州客户 战略1——特色突出、品质提升、控制总价 客户突破战略 关键举措： 广州唯一的兼具山、海资源特色；
广州唯一的森林公园的山地峡谷别墅； 星河地产豪宅品质打动广州客户； 总价控制令到客户心中性价比高。

25 我们如何吸引休闲度假客户 战略2—— 资源唯一性、休闲配套、开发理念 客户突破战略 关键举措： 整合突出资源——大海、森林、高尔夫；
优化休闲配套——特色酒店、享受级会所； 新的度假理念——营造新的度假理念和视野引领市场。

26 我们如何放大至南沙客户 战略3—— 产业开发、标杆价值、开发次序 客户突破战略 关键举措：
项目进程的合理控制，尽量享受到南沙产业开发的成果； 项目知名度和美誉度的提升激化南沙高端客户群体； 项目开发次序的有效把控。

27 PART2 物业发展建议 1：基础研究 1.1：南沙热销楼盘户型研究 2：产品和功能定位 1.2：容积率0.8左右的广州大盘热销户型研究
3：物业发展建议 1.3：峡谷别墅案例借鉴

28 目前南沙的在售楼盘按照区域及楼盘资源情况可主要分为两类：
南沙在售楼盘现状特征 进港大道两侧 临近森林公园 以南沙碧桂园、富港优山美地 、海力花园为代表 在售产品主要为居家型两房、三房，满足首次置业者需求 走低价路线，以经济实惠吸引客户 客户以南沙本地公务员、教师及产业人群为主，碧桂园客户较多生意人 以优美的自然环境为主要优势，代表项目为滨海花园、南沙奥园及南沙境界 产品线丰富，包括了别墅、洋房、公寓等多种物业形态 是区域内大户型产品的集中地 客户来源较广，别墅产品主要面对广州市区、番禺客户，洋房以南沙本地客户为主 南沙境界 南沙奥园 滨海花园 碧桂园 海力花园 富港优山美地 环岛北路 进港大道 港前路 本案 环岛西路 环岛南路

29 南沙在售的别墅项目主要有南沙境界、滨海花园、南沙奥园。目前，各类型别墅当前销售状况普遍较差。
南沙在售别墅项目分析 原因分析 项目名称 别墅类型 各类型别墅 面积区间 目前销售状况 南沙境界 合院　 ㎡ 差 联排 （4联、6联） ㎡ 叠拼 ㎡ 滨海花园 独栋　 ㎡ 联排　 ㎡ 南沙奥园 ㎡　 ㎡ 市场大环境不好，投资度假型需求受到压制 别墅不是各项目目前主推产品，宣传推广力度不足 产品性价比与其他板块项目相比未能形成足够的竞争力 联排：180~260 ㎡ 独栋：350~500㎡

30 热销户型基本上以首次置业的居家型三房为主，面积以90-110㎡居多；
在以改善型买家为主的滨海花园和南沙奥园， ㎡的三房及 ㎡的四房销售情况较好 洋房热销户型面积区间 原因分析 进港大道两侧为南沙老城区，居住氛围较浓厚，交通便利，配套较为齐全 ，首次置业者对大户型的购买热情相对较差 临近森林公园的项目大多拥有优越自然景观资源，110㎡以上舒适型三房及150㎡以上四房的市场需求较好 　在售楼盘 三房 四房 南沙碧桂园 ㎡ 无　 南沙境界 89 ㎡ ， ㎡ 海力花园 88-89 ㎡ ， ㎡ 富港优山美地 ㎡ 滨海花园 ㎡ ，136 ㎡ ㎡ 南沙奥园 ㎡ ㎡ 90~110 ㎡ 120~135 ㎡ 140~170 ㎡

31 典型热销户型 南沙境界 三房两厅两卫 105.51㎡ 滨海花园 四房两厅两卫 173.44㎡ 户型中规中矩，无明显优势
南沙境界 三房两厅两卫 ㎡ 滨海花园 四房两厅两卫 ㎡ 户型中规中矩，无明显优势 售出楼层集中在中高楼层 销售情况良好主要取决于整个小区的环境及高楼层可望海的景观优势 两梯两户，户型方正实用 浪费面积小，实用率高 总面积适中，性价比高

32 PART2 物业发展建议 1.1：联排180~260 ㎡ ，独栋350~500 ㎡ ，但滞销；舒适型三房120~135 ㎡ ，四房140~170 ㎡销量尚可 1：基础研究 2：产品和功能定位 1.2：容积率0.8左右的广州大盘热销户型研究 3：物业发展建议 1.3：峡谷别墅案例借鉴

33 别墅以联排为主，目前已基本售罄，面积涵盖了230~350 ㎡，其中以240~280 ㎡为主力面积区间
招商·金山谷 产品类型 户型结构 面积 数量 比例 销售情况 联排别墅 4房2厅3卫 30 15% 4房3厅4卫 71 35.5% 70 5房3厅4卫 41 20.5% 6房3厅4卫 6房4厅4卫 350 8 4% 7 双拼别墅 314 10 5% 392 总计 200 100% 198 240~280 ㎡

34 北区纯双拼别墅面积段集中在280~290 ㎡，销售近半；物业类型单一，面积区间集中化是其销售不畅的一个重要原因。
保利·香雪山 产品 北区纯双拼别墅 类别 S280-L S280-R N280-LM N280-RM 户型 5房3厅3卫 数量 34 40 45 面积 281.5M2 289.3M2 282.8M2 286.8M2 280~290 ㎡ 2008年1月陆续推售 销售阶段 第一批 第二批 第三批 总计 推出套数 60 43 52 155 售出套数 48 19 8 75 销售比例 80% 44.2% 15.4% 48.4%

35 南区高层以125~154 ㎡的三房为主，销售近半；其中以性价比高的125 ㎡和舒适感强的154 ㎡三房最为畅销
保利·香雪山 产品 南区美学洋房 户型 3房2厅2卫 4房2厅2卫 总计 面积 125M2 135M2 142M2 154M2 175M2 目前推出数量 96 32 112 40 320 目前已售数量 72 26 20 17 135 比例 75% 0% 23.2% 50% 42.5% 42.2% 125~154 ㎡ 性价比高 定位较尴尬 空间及尊贵感强

36 项目二期以洋房为主，其中140~160 ㎡的四房为主力户型；主力独栋523~548 ㎡，主力双拼290~300 ㎡ 天湖峰境
一期单位已经基本售罄；二期水晶四季以洋房为主，占92.5％，独立别墅占4.0％，联排别墅占3.5% 产品 天湖峰境2期水晶四季 类型 独立别墅（39套） 双拼别墅（38套） 洋房 面积 300M2 446M2 523~548M2 290~300M2 312M2 90M2 117~120M2 129~140M2 140~160M2 比例 8% 84% 75% 25% 12.5% 25.0% 50.0% 主力独栋 主力双拼 主力四房

37 别墅产品小结 产品类型 总价 代表项目 独栋别墅 双拼别墅 联排别墅 主流面积段 300-500M2 280-350M2 200-260M2
城市别墅 容积率1.0 保利·香雪山 —— 万 山景别墅 容积率1.14 招商·金山谷 万 万 水景别墅 容积率0.43 合景·天湖峰境 万 万 备注： 独栋别墅在别墅市场上所占比例较小约5%，一般作为项目的标杆产品用来提升项目价值。在普通城市别墅项目中体量不超过2%，在山景和水景别墅中体量在5%左右。 双拼在别墅市场上的比例约30%-35%，在山景和水景项目中应用较多。 联排是别墅市场上由于面积适中总价低，是最受欢迎的产品，也是体量最大的产品，占到市场总量的60%-65%。在各种别墅项目中几乎都会有联排别墅项目。

38 洋房产品小结 产品类型 价格 代表项目 三房 四房 创新产品 主流面积段 120-150平米 140-170平米 250平米以上 城市
保利·香雪山 45-75万 60-80万 山景 招商·金山谷 40-60万 50-70万 水景 合景·天湖峰境 35-60万 45-70万 备注： 此面积段在广州市周边项目中体量最大，一般占到洋房总量的50%，在城市项目中运用最多，主要面对首次置业型客户。总价低，使用率较高 此面积段一般面对改善换房型客户，中高端项目中体量较大。强调居住的舒适度和空间感。体量在总量中占接近35%左右。 此种洋房单位在广州市场是属于创新型产品，和深圳市场上的空中别墅可以类比。宣扬和别墅一样的生活享受。面向客户群也极不固定。体量极少不超过5%

39 PART2 物业发展建议 1.1：联排180~260 ㎡ ，独栋350~500 ㎡ ，但滞销；舒适型三房120~135 ㎡ ，四房140~170 ㎡销量尚可 1：基础研究 2：产品和功能定位 1.2：容积率0.8左右的广州大盘热销户型研究 3：物业发展建议 1.3：峡谷别墅案例借鉴

40 马里布（Malibu）峡谷别墅 马里布（Malibu）山区属于山谷地形，内有国家级森林保护公园 山坡住宅似阶梯般向山坡上延伸，并能享有海洋景观 马里布 洛杉矶 马里布山谷 马里布市简介 位于洛杉矶的西北面 背山面海 峡谷的幽静环境加上完美的海景，使它成为好莱坞明星以及社会名流置业的热门地区

41 马里布（Malibu）峡谷别墅 基础资料 法式加拿大农舍 峡谷别墅 现代设计演绎
著名建筑师Richard Landry对峡谷别墅的现代设计演绎 基础资料 占地60000平方米 建筑面积428平方米 紧邻国家级森林保护公园，有着毫无遮拦的海景和绝对的私密性 游泳池外使用了特殊的褶皱铝皮包裹，连接泳池的是红色木头甲板 为了使家更具安全保证，防水金属屋顶 在中央屋宇两侧，安置两个“电镀金属筒仓”，做为四个浴室 为了遮蔽朝南窗户的强烈阳光，在房屋四周栽种了道格拉斯冷杉 法式加拿大农舍 峡谷别墅 现代设计演绎

42 现代设计演绎 马里布（Malibu）峡谷别墅 法式加拿大农舍 峡谷别墅
乡村情结是这座峡谷别墅最显而易见的主题。用一种加拿大乡村建筑语言，Landry把他田园牧歌的童年时光一丝不苟地搬入了这个美丽的峡谷别墅 客厅象一个庭院，其他的屋子都依附它建成，比如一楼的厨房、带洗手间的客房、两个公用洗手间的儿童房；二楼上，它则联系着主卧、家庭工作室、游戏室和桑拿房等。 当我决定要建造一个自己的家时，它并不是为了用来吸引任何人的目光。我只是希望建造一个自己的世界，一个可以传承自我和乡村情结的家。 ——Landry

43 北京芸溪境 山地峡谷别墅代表作 基础资料 产品特征 北京延庆珍珠泉乡 坐落在群山环抱的峡谷中
投 资 商：北京威麦士投资顾问有限责任公司 位　 置：北京延庆珍珠泉乡 占地面积： 1000亩 建筑面积：19000平米 容 积 率：0.028 物业类型：39栋纯独栋别墅 北京延庆珍珠泉乡 产品特征 坐落在群山环抱的峡谷中 共有19个地块，每个地块都有不同的自然元素———水潭、溪水、山体、树木 所有建筑因地制宜，依据地势、落差、自然景观而存在

44 产品类型——芸溪 产品类型——凌波 北京芸溪境 地形特点 产品特点 地形特点 产品特点
坐落在山谷外的台地上，用地开阔，西侧为水，东侧为山，日照充足 地形特点 建筑主体呈展开形式布置，南向长度超过45米，充分享受阳光和水景，舒展大方 内外庭院：外院以桃树等绿色植物为主，开敞型公共活动庭院；内院以室外游泳池为中心，四组扇形喷泉和叠水，不同高度的观景平台，形成很好的私密庭院 产品特点 产品类型——芸溪 山谷中地形狭窄的地块，贴近溪流 地形特点 设计成为跨越在溪水之上的形式，溪水可以从宽大的平台下面潺潺流过，建筑与自然环境浑然一体 立面造型上几组粗大的毛石柱屹立于溪水中，增强了建筑的力量感，平行伸展的大型平台和落地窗又提供了足够的亲水性 产品特点 产品类型——凌波

45 产品类型——白鹤 产品类型——飞阁 北京芸溪境 地形特点 产品特点 地形特点 产品特点 山谷内最宽敞的一块平地内
每座建筑拥有一个水景内庭院，所有的内部使用空间均围绕着这个内庭院层层展开 建筑主体采用浅白色系，洁净明亮，三组特有的坡屋顶，远看正如振翅欲飞的白鹤 产品特点 产品类型——白鹤 坐落在山坡上 地形特点 顺应山势，层层出挑 红色调，因其架高在半山坡上，又是入谷见到的第一座建筑，不管您在白雪皑皑的冬天还是郁郁葱葱的夏天，都能看到这款引人入胜的飞阁 产品特点 产品类型——飞阁

46 峡谷地形地势起伏较大，景观丰富，私密性强，极富度假养生功能
案例借鉴小结 项目特色 1 峡谷地形地势起伏较大，景观丰富，私密性强，极富度假养生功能 设计方面 2 尊重自然，生长自然，融于自然 将人为的工作尽可能地隐藏于自然环境的花草树木、溪流山谷之中，化有形于无形

47 度假型客户对峡谷别墅的认识 客户对峡谷别墅的了解程度 客户对峡谷别墅贴合的生活方式 70%的客户听说过峡谷别墅，但不了解
峡谷别墅问卷结果汇总 70%的客户听说过峡谷别墅，但不了解 近85%的客户认为，峡谷别墅较适合度假、养生 63%的客户认为私密性好是峡谷别墅的鲜明特征 79%的客户会视具体情况选择购买峡谷别墅 客户对峡谷别墅特征的认识 客户对峡谷别墅的购买意向 数据来源： 广州中原度假型客户市调问卷 样本量40份

48 PART2 物业发展建议 1：基础研究 2：产品和功能定位 2.1：地块价值评价 2.2：分区产品定位 3：物业发展建议
2.3：物业类型及户型配比 2.4：功能定位

49 资源关联度是进行地块划分的一个重要前提 地块划分的前提和依据 关联度在本项目里可分为： 与湖的关联 与海的关联 路 与峡谷的关联 海
N 路 与湖的关联 与海的关联 与峡谷的关联 与山的关联 与路的关联 以及地块内部的关联 湖 海 峡谷 山

50 综合划分的原则和前提，我们对项目地块进行分区，可分为A~E五个区
地块划分 N D区 C区 A区 E区 B区

51 地块评级：A > B > C > D > E
N 地块价值评级 地块评级：A > B > C > D > E 主要优势 主要劣势 A 一线山湖景观 高压线能见度较高 B 位于山坡阴面，日照受影响 C 一线湖景，主要入口，交通方便 地势较低，私密性受到一定影响 D 有一定的湖景及海景资源 临近干道，私密性受影响 E 无明显优势 受高压线影响较大 价值分区原则 权重 A B C D E 进入性和昭示性 15% 12 5 15 10 景观 35% 35 30 可塑性 25％ 25 20 私密性 25% 价值实现 92 85 80 75 40 价值排序 1 2 3 4

52 PART2 物业发展建议 1：基础研究 2：产品和功能定位 2.1：地块评级：A > B > C > D > E
2.2：分区产品定位 3：物业发展建议 2.3：物业类型及户型配比 2.4：功能定位

53 高端度假别墅区，树立项目高端形象，提升项目档次
地块A区 高端度假别墅区，树立项目高端形象，提升项目档次 A区占地：约8.5万平方米 特征描述：地块价值最高、坡地较陡、临湖 联排 资源驱动：一线山湖景观、私密性 独栋 定位关键词：休闲度假、依山傍水 限制性条件： 本项目总容积率0.8 适合产品配置：独栋、联排等高端物业 规划原则： 资源最好的地方配置最高端产品

54 度假别墅区，根据该区的陡坡地势条件，增加叠拼产品，丰富产品线
地块B区 B区占地：约6.2万平方米 特征描述：地块价值较高、陡坡地、临湖、山坡阴面日照受影响 独栋 联排 资源驱动：一线山湖景观、私密性 叠拼 定位关键词：休闲度假、山湖景观 限制性条件： 本项目总容积率0.8 适合产品配置：独栋、联排、叠拼 规划原则： 资源最好的地方配置最高端产品

55 对地块南部北坡地块的利用是项目规划的一大难点。北坡环湖区域有亲水的湖景，可规划少许独立和连排别墅，其它坡度较大的北坡建议规划叠加别墅。
对叠拼别墅的思考 1、可出特色：因山势而建，显示项目山地特色； 2、可出效果：广州目前供应较少，有较好的市场机会； 3、可控总价：北坡因通风采光受限，客户对总价非常敏感； 4、可保品质：同属别墅类物业，且对环湖别墅不造成压迫感。 叠加别墅

56 根据实际坡地的大小，可沿地势布局上下2叠院，部分区域3叠院，形成错落有致的山地叠院。
叠拼别墅布局示意

57 目前广州市场的叠拼项目较少，市场供应不多； 除南沙境界和荔湖城的湾岸外，其他项目叠拼产品均售罄，市场反应较好；
南沙境界及荔湖城的叠拼产品面积相对偏大，与其联排产品面积有重合，导致销售不畅。 叠拼别墅的市场表现 项目 组团 面积区间 套数 推售时间 目前销售情况 金地·荔湖城 100坊之青台 175~185 ㎡ 40套 2008年1月 基本售罄，剩余一套样板房（顶复） 100坊之湾岸 210~220 ㎡ 39套 08年4月底 销售逾7成 滨海花园 三期花园叠景别墅 183~250㎡ 64套 2007年10月 已售罄，08年1月份销售达8成，08年6月份售罄 南沙境界 200~212 ㎡ 约160套 剩余约100套，销售率不到4成 万科城 190~230 ㎡ 约30套 2007年中 08年年初左右全部售罄

58 度假别墅区，缓坡地、物业类型丰富 地块C区 C区占地：约8.9万平方米 特征描述：地块价值一般、坡度较缓、临湖、距交通干道较近
会所 联排 独栋 资源驱动：一线湖景、交通方便 叠拼 定位关键词：休闲度假、一线湖景 限制性条件： 本项目总容积率0.8 适合产品配置：独栋、联排、叠拼、会所 规划原则： 资源最好的地方配置最高端产品

59 生活居住区，根据该区的景观资源条件，设置高层/小高层产品，可以使其景观价值最大化
地块D区 D区占地：约4万平方米 特征描述：地块价值一般、地势高视野较好、坡度平缓、距交通干道较近 资源驱动：湖、海景观、交通方便 定位关键词：宜居宜度假、景观丰富 限制性条件： 本项目总容积率0.8 适合产品配置：高层/小高层 规划原则： 资源最好的地方配置最高端产品

60 受高压线影响，本地块不宜居住，西部距高压线较远处可设置辅会所
地块E区 E区占地：约3.9万平方米 特征描述：地块价值最差、受高压线影响最大 资源驱动：高压线影响 定位关键词：不宜居住、度假 限制性条件： 本项目总容积率0.8 适合产品配置：西部距高压线较远处可设置辅会所 规划原则： 资源最好的地方配置最高端产品

61 PART2 物业发展建议 1：基础研究 2：产品和功能定位 2.1：地块评级：A > B > C > D > E
2.2：独栋、联排、叠拼、高层/小高层 3：物业发展建议 2.3：物业类型及户型配比 2.4：功能定位

62 根据本项目的山地特点、0.8的容积率以及广州区域相似项目的物业形态，建议本项目物业形态如下：
本项目物业形态建议 本项目物业形态建议 根据本项目的山地特点、0.8的容积率以及广州区域相似项目的物业形态，建议本项目物业形态如下： 物业形态 物业细分 角色定位 数量控制 别墅 独栋别墅 高端产品、提升项目形象及档次 少量，强调稀缺性 联排别墅 经典产品、迅速积累人气 主力产品 叠拼别墅 特色产品、突出项目山地特色 依据地形设计，适量 高层/小高层 空中别墅 优势产品、远眺入海口 现金牛产品，消化容积率，适量 平层单位 传统产品、俯瞰湖景园林

63 物业类型初步配比 物业类型 比例 建筑面积 （m2） 最佳容积率 占地面积 基底占地 独栋别墅 5.00% 12600 0.3 42000
联排别墅 45.00% 113400 0.7 162000 37800 叠拼别墅 14.50% 36540 1 9135 高层/小高层 35.50% 89460 2.5 35784 4970 合计 100.00% 252000 0.91 275000 56105 注：1、项目总占地 m2，扣除地块E区的不可用占地面积（约3.9万m2 ），实际容积率约0.91 2、此表未扣除相关配套的占地面积和建筑面积 3、相关配套的占地或建筑面积将在下一部分“物业发展建议”中进行论证，并对上表数据进行修正

64 各物业形态的价值分析 1 独栋别墅 独栋别墅 叠拼别墅 2 联排别墅 3 高层/小高层 4 叠拼别墅 其 联排别墅及高层/小高层
用于拔高项目整体形象用，属于明显标杆产品，强调稀缺，控制总量 高 明星: 问题 2 联排别墅 市场 增长率 主流经典产品，满足众多需求，用于回流现金 STAR QUESTION 3 高层/小高层 现金牛 瘦狗 作为项目现金牛产品，可以消化容积率，保证快速回现 低 4 叠拼别墅 CASHCOW DOG 低 价值实现需要市场检验，可根据市场实际情况调整，进行户型拼接 高 其 相对市场份额 联排别墅及高层/小高层

65 别墅户型初步配比建议 楼王单位，标杆产品，满足顶级客户需求，极少量 物业类型 建筑面积 户型 面积区间 建面比 套数 独栋别墅 12600
大独栋 450~500 23% 约6套 小独栋 300~350 77% 约30套 联排别墅 113400 大联排 （双拼为主） 220~250 30% 约145套 小联排 180~200 70% 约418套 叠拼别墅 36540 —— 150~180 约220套 高端产品，提升项目整体形象，满足高端财富群体需求，少量 主流产品，满足中高端财富群体需求 特色产品，控制总价，结合项目地形设计，满足中端财富群体特殊需求

66 高层/小高层户型 初步配比建议 建筑层数建议： 主流户型，满足未来产业客户的自住或首次置业需求 物业类型 建筑面积 户型 面积区间 建面比
套数 高层/小高层 89460 三房 120~130 60% 约430套 四房 140~150 25% 约154套 空中别墅 160~200 15% 约72套 尊贵户型，满足未来产业客户的自住或改善型置业需求 建筑层数建议： 三房、四房可设置6~7栋24层的高层，排布于D地块北端 空中别墅可设置4栋18层的小高层，排布于D地块南端 特色产品，提升地块D区的整体形象感，满足未来产业客户的高端置业需求

67 PART2 物业发展建议 1：基础研究 2：产品和功能定位 2.1：地块评级：A > B > C > D > E
2.2：独栋、联排、叠拼、高层/小高层 3：物业发展建议 2.3：物业类型及户型配比 2.4：功能定位

68 居住功能：独栋、联排、叠拼、空中别墅、高层/小高层
项目基本功能 别墅类 洋房类

69 休闲度假、养生功能：湖、海、高尔夫、森林、峡谷
项目主体功能 休闲度假类 养生类

70 辅助功能：会所、酒店、商业 项目辅助功能 会所：室内泳池、SPA等 酒店：餐饮、客房等 商业：超市、特色商店等

71 PART2 物业发展建议 1：基础研究 2：产品和功能定位 1：总体规划建议 3：物业发展建议 2：配套设施建议 3：物业类型及户型配比修正

72 设置明显的景观轴线，以园林水景及海景贯穿整个项目，景观价值最大化利用
景观的利用 N 中心景观轴 一线湖景 二线湖景 三线海景 峡谷景观

73 项目北面牙口区域的高层物业在景观上，无论是远眺入海口和俯瞰内湖景观，都需要一定的高度和宽阔视野
本项目高层物业布局 中原建议： 1、尽量拔高沿山体的物业，拉升至24层左右的高层，扩大景观面； 2、牙口中心位置可布局户型较大的小高层，形状类似圆楼，尽量减少对北面高层的景观遮挡，同时可作为高层区域的中心楼王物业； 3、整体上形成北高南低，板式与点式结合，做到景观和效益的价值最大化。 上图为深圳宝安世纪春城四期规划布局图，蓝色区域规划的是31层的高层，红色区域布局的是17层小高层圆楼；这种规划思路在香蜜湖的熙园项目中也有体现。

74 在广深两地有山地特色的别墅+高层项目中，一般将别墅区与高层区较明显的区分开，以保持组团的纯粹性和私密性
高层物业布局规划 中海大山地 保利香雪山 圣莫丽斯

75 土地价值最优化利用，在景观面最好的地方布置最高端产品
土地价值的利用 洋房产品全部配置在D区，与别墅产品分开，使得大众产品与高端产品分区清晰，动静明确 N A区：高层/小高层 中心景观轴 地块 产品类型 A区 独栋、联排 B区 独栋、联排、叠拼 C区 D区 高层/小高层 E区 —— A区：独栋、联排 C区：独栋、联排、叠拼 B区：独栋、联排、叠拼 E区

76 采取北高南低的建筑布置形式 建筑布置形式 相对于双高的排布方式，一高一低可减少中部别墅的压迫感，提升度假品质
南部山头的外部景观较差，噪音较大，不适合高层建筑 项目西南角排布低层住宅，可以减少入海口视线的遮挡，使高层海景资源最大化 N 高层/小高层 中心景观轴 联排 独栋 独栋 联排 叠拼

77 外部道路内部化，减少未来干扰及人车混流的弊端
交通的组织 主入口外接金领路 次入口至黄山鲁森林公园，外接虎门高速 市政公路内部化：沿项目北部红线建设一条市政路，弱化项目内部现有干道的市政功能，降低未来内部市政道路对项目的干扰 N 主入口 次入口

78 PART2 物业发展建议 1：基础研究 2：产品和功能定位 1：总体规划建议 3：物业发展建议 2：配套设施建议 3：物业类型及户型配比修正

79 配套设施建议 度假型客户问卷结果汇总 客户对度假地的偏好 客户对度假区配套的关注 客户希望度假区具备的运动场 客户在度假时从事的活动
广州度假型客户对度假地的选择依次为海边、湖边、山地、森林 除旅游景点、交通外，客户最关注的配套设施为餐饮、运动场所、商业 客户在度假时从事旅游、运动最多，其次为摄影和探险 客户希望在度假区内有羽毛球、乒乓球、泳池等场所 客户希望度假区具备的运动场 客户在度假时从事的活动 数据来源： 广州中原度假型客户市调问卷 样本量40份

80 配套设施建议 度假型客户问卷结果汇总 关于酒店的形态 关于会所的功能 关于超市的规模 关于商业配套的业态
关于酒店的形态，绝大部分客户认同星级酒店和酒店式公寓，特色酒店的认同度较低 绝大部分客户认为，会所必须具备餐饮、康体功能，不需要客房功能 40%的客户认为商业配套中必须有食品店，35%认为要有运动用品商店 52%的客户接受大超市，48%的客户接受小超市，都认为便利店的形态不好 关于超市的规模 关于商业配套的业态

81 中原对本项目配套设施的思考 配套设施建议 广州度假盘配套设施案例借鉴 特色酒店案例借鉴 酒店、会所建议 商业配套建议

82 占地133.3万平方米，总建面57.3万平方米，容积率：0.43 合景·天湖峰境 物业类型：独栋、联排、高层 艺术公园 峰境会（辅会所）
山顶公园 喜来登度假酒店 高尔夫练习场 运动公园 名店坊商业街 教育配套 天湖会（主会所） 湿地公园

83 会所功能设置 合景·天湖峰境 13000平米世界级豪华水岸会所 三层：中餐厅
二层：洽谈区，演示室，西餐厅， 销售中心，中国银行，7-11便利店 功能档次定位——世界级综合型豪华会所 封闭式经营——针对天湖峰境业主提供综合性的全面服务，会所配套一应俱全 一层：桌球室，健身房，桑拿房， 影视厅，乒乓球室，篮球室，阅览室， 儿童游乐室，物管处，棋牌室，会议厅 管理方式——部分成本摊入物管费用，大部分以收费形式经营

84 五星级纯别墅式喜来登度假酒店 合景·天湖峰境 会所功能设置 别墅客房 气派大会楼 豪华宴会楼 健身房 中式湖心餐厅 竹林树屋茶寮 SPA
共102间客房，每个酒店房间均可享受不同自然美景，有沿湖联排别墅房间、带独立泳池的别墅房间以及顶级的总统别墅套房，是目前在广州唯一一个真正能做到保留原有自然面貌又糅合现代建筑设计的高端酒店产品

85 合景·天湖峰境 商业配套 其他配套 宏城超市 7-11便利店 高尔夫练习场 名店坊商业街 艺术主题公园

86 占地21万平方米，容积率：0.43 圣普拉多 物业类型：170套独栋、150套叠加别墅 商业会所（辅会所） 景观酒店 超市 主会所
主要功能： 餐饮、SPA等休闲功能 主要功能： 53间客房、餐饮、销售中心 商业会所（辅会所） 景观酒店 超市 主要功能： 商业 主会所 主要功能： 西餐厅、健身房等运动休闲设施

87 占地27.3万平方米，容积率：0.3 绿城·桃花源 物业类型：166栋欧式顶级别墅 酒店 主要功能：
主要为客房、餐饮功能，部分娱乐、健身功能 酒店

88 会所、酒店和商业体系在建立时应该充分考虑到其相互支持性
度假盘配套设施小结 项目名称 合景·天湖峰境 绿城·桃花源 圣普拉多 占地面积 133.3万平米 27.3万平米 21万平米 项目价格 独栋别墅10000，双拼、联排均价6000 预计价格在1.1万~1.5万之间 总价区间在500~3500万之间，均价16000 会所概况 13000平米天湖会为主会所，峰境会还在建设中为辅会所 非独立会所，和酒店融合在一起经营，目前还没有建成 设有独立会所，面积较小。约1000平米 会所功能 提供除住宿和大型购物外基本上所有功能，包括餐饮，超市，娱乐，会议，运动健身等 主要为住宿和餐饮，以及一部分娱乐和运动健身功能 主要以西餐厅为主，包括针对于业主的休闲和娱乐设施，如乒乓球室，健身房等 备注 项目引进喜来登5星级酒店提供主要住宿功能和部分餐饮功能 项目力争打造一个纯粹的私密社区 开发商在项目外部设有一家酒店，主要对外经营，也可以对业主提供住宿，商业广场将来也会对外经营

89 中原对本项目配套设施的思考 配套设施建议 广州度假盘配套设施案例借鉴 特色酒店案例借鉴 酒店、会所建议 商业配套建议

90 杭州富春山居度假酒店 度假酒店概况 包括酒店主体和酒店别墅两部分 酒店主体共三层，建筑面积约1.7万平方米 酒店别墅分南区和北区，共有12 套。 基础资料 项目位置：杭州富春江畔，背山面江 项目整体占地面积：2200 亩 杭州富春山居度假村酒店外景图

91 房间类型 房间 房间数（个） 面积(平方米) 经营状况 豪华房 园景 17 36 酒店目前一共拥有各种套房86间。 酒店不接待只住一晚的散客，必须两晚以上。 酒店目前会员数200余个，等到酒店会员数量达到目标350个时，酒店将对外部散客关闭，成为酒店会员的私家会所。 湖景 5 观景豪华房 2 套房 72 10 观景套房 富春套房 ROOM230 1 ROOM326/301 89 ROOM138 95 湖畔别墅 单间客房 双间客房（附属客厅） 4 179 三间客房（附属客厅） 263 富春别墅 A07 1500 A03/A09 1800/1500 A01/A05 2000/1600

92 杭州富春山居度假酒店 配套设施：特色SPA、高尔夫球场、国际会议中心、特色美食、瑜伽、太极练习班 建筑特色：总体上使用了大量的中国建筑元素，但不拘泥于传统中国建筑风格

93 北京紫玉山庄度假酒店 度假酒店概况 基础资料 位于项目西北角别墅区内，是具有浓郁东南亚风情的泰式度假酒店
楼高2层， 酒店配套有豪华套房、阳台豪华客房、豪华标准客房等共63套 。多功能会议室3间、谈话室2间、会议休息厅、商务中心 基础资料 紫玉山庄属于北京亚奥商圈内，位于亚运村之北1.5公里，毗邻奥运村。 是北京市罕有的绿化率在80%以上的别墅群 项目整体占地面积：60.2万平方米

94 北京紫玉山庄度假酒店 酒店布局 由三栋户型独立的建筑组成，包括康体中心、翠湖阁中餐厅、俱乐部 度假酒店主楼：主要是客房部，拥有豪华客房、行政套房等不同类型客房、 康体中心：包括健身房、水疗中心和运动场 俱乐部大楼：包括中餐厅、西餐厅、多功能宴会厅、顶楼天畔酒廊、国际会议中心等 中央大草坪和人工湖：在康体中心和酒店主楼中心广场为3万平米，人工湖面积为8万平米

95 北京紫玉山庄度假酒店 酒店特色 生态和自然 森林式的设计：酒店借鉴森林公园设计，四季景色更替，长绿长新 异鸟珍禽：放养孔雀、鹤等珍禽，且有多种野生飞禽飞至山庄栖息 千米湖面，鱼种丰富：紫玉山庄西北高地的山坡上，填有大量高树阻隔风沙。山庄环抱着两个人工湖，六千平方米的湖面视野辽阔，湖中饲养着万余条各种鱼类，形成自己的食物链

96 特色度假酒店在项目整体中扮演的角色是项目推广的重要标志，也是客户第一次和项目亲密接触的重要途径
特色酒店小结 酒店名称 杭州富春山居度假酒店 北京紫玉山庄度假酒店 项目概况 杭州富春山居度假村延续了六百年前元四家之首黄公望的《富春山居图》之意境，富春山居度假村位于杭州富阳的富春江畔，背山面江,其占地2200 亩，内有茶园丘陵，湖泊如鉴,犹如世外桃源。 北京紫玉山庄占地60.20万平方米，分4期开发，为独栋别墅与联排别墅；一期总套数282套，三期总套数为104套，项目均价3000美元/平方米，开发到第4期。 酒店简介 包括酒店主体和酒店别墅两部分。酒店主体共三层,建筑面积约17000 m2 楼高2层， 配有多功能会议室3间、谈话室2间、会议休息厅、商务中心。 酒店房间数 分为套房和别墅，86套客房。与之配套的酒店别墅分南区和北区，共有12 套。 拥有豪华客房，行政套房等不同类型客房一共63套。 酒店主要配套 高尔夫球场，特色SPA中心，T8餐饮中心，特色瑜伽和太极班，国际会议中心。 康体中心，风情SPA中心，餐饮中心，多功能宴会厅和中央草坪。 酒店特色 特色的建筑设计和布局。 生态和自然居住环境，异鸟珍禽和珍惜植物

97 中原对本项目配套设施的思考 配套设施建议 广州度假盘配套设施案例借鉴 特色酒店案例借鉴 酒店、会所建议 商业配套建议

98 建议：将酒店和会所进行组合式设计、建造、经营 关键字：突出特色，突出生态和度假养生主题
酒店、会所设计建议 根据地块大概470亩的规模，以及水系所占比例，如果酒店和会所单独来做，各自规模及面 积均较小且没有特色，难以形成项目推广的标志。 建议：将酒店和会所进行组合式设计、建造、经营 关键字：突出特色，突出生态和度假养生主题

99 酒店、会所设计建议 酒店、会所功能分配及组合建议 主会所+酒店 辅会所 主会所和酒店合建，主要功能包括
住宿：80套各种客房 娱乐：健身房，羽毛球室，乒乓球室和游泳池，桌球室 餐饮：西餐厅，咖啡厅 会议：多功能宴会厅、综合会议中心 商业：便利店 辅会所结合森林公园设置一些运动休闲功能的项目 运动娱乐：SPA中心，游泳池，网球场，影视厅，运动公园，高尔夫练习场等 餐饮：西餐厅，红酒吧 会议：小型VIP会议室 商业：便利店 主要面向别墅业主，属于封闭或半封闭经营模式 面向别墅和洋房业主，可对外经营

100 D区 A区 C区 E区 B区 酒店、会所设计建议 辅会所 酒店、会所选址及面积建议 选址建议：地块E区的西部临湖位置 层数建议：2层
面积建议：约3000平米建筑面积 酒店、会所选址及面积建议 酒店+主会所 选址建议：地块C区，项目主入 口处沿湖位置 层数建议：3层 面积建议：约10000平米建筑面 积，其中酒店建面约5000平米， 会所约5000平米，总占地约 15000平米 酒店建筑形态建议：合院别墅 度假酒店 A区 B区 C区 D区 E区 N 酒店+主会所 辅会所

101 合院别墅度假酒店： 不只是配套，更能体现项目的特色，形成项目推广的标志
酒店、会所设计建议 合院别墅形态，与项目其他物业类型浑然一体 特色鲜明，更易形成项目休闲度假的氛围 功能上可延展为高端商务、会议、政府私秘接待等

102 1：强调特色经营——规模不大（80间客房），但具特色体验
2：外部资源嫁接——嫁接到南沙36洞高尔夫球场的运营 3：内部资源整合——整合与项目会所的诸多高端配套

103 地块E区除了规划辅会所外，可以结合辅会所的运动功能和森林公园的环境资源，设置运动公园和Golf练习场
A区 B区 C区 D区 E区 N 辅会所

104 中原对本项目配套设施的思考 配套设施建议 广州度假盘配套设施案例借鉴 特色酒店案例借鉴 酒店、会所建议 商业配套建议

105 满足功能，提升品质，获取利润！ 本项目商业目标解析 商业配套建议 基本目标——满足自身需求，充分展示项目形象
现实目标——提升项目品质，促进一期销售顺畅 期望目标——促进区域发展，获取项目超额利润 满足功能，提升品质，获取利润！

106 商业定位——开放式社区配套型商业 区域及本项目商业配套 商业配套建议
距离中心区有一段距离，不临近任何主干道，辐射范围有限 不在本地区主要的商圈范围内，商业价值有限 区域及本项目商业配套 本项目定位度假休闲物业， 别墅常住人口少，入住率低，消费客源不足 周边楼盘商业配套较多为社区配套，旅游服务、文化娱乐略显不足 服务人群——以本项目业主为主，部分项目可考虑对外经营，服务森林公园的游客就近消费 业种业态——餐饮、休闲、旅游文化服务业为主，满足居民日常需求，提升项目文化内涵

107 仅按照一般城市居住区商业计，4000平米的商业足以满足社区居住人口基本生活需求
商业配套建议 根据《城市居住区设计规范》，一般城市居住区商业面积按社区人口估算一般为 平米/人 物业类型 建筑面积 户型 面积区间 套数 人口 独栋别墅 12600 大独栋 450~500 约6套 18 小独栋 300~350 约30套 90 联排别墅 113400 大联排 220~250 约145套 435 小联排 180~200 约418套 1254 叠拼别墅 36540 —— 150~180 约220套 660 高层/小高层 89460 三房 120~130 约430套 1290 四房 140~150 约154套 462 空中别墅 160~200 约72套 216 假设按现有的初步方案做人口数量推导，每户人口3人 住宅建筑面积 总人数 社区商业面积 252000 4425 4000平米左右

108 通过案例借鉴法，本项目的商业配置约5000平米 商业配套建议 典型城市郊区度假盘配套商业规模
参照广州、深圳两地典型郊区度假项目配套商业规模，结合本项目的特点，建议本项目商业配套按照2.0%的比例配置商业，即约5000平米 项目名称 建筑面积 （万平方米） 配套商业面积 商业配套比 圣普拉多 14 0.3 2.14% 万科东海岸 27.5 0.68 2.47% 万科清林径 35.7 1.2 3.36% 天湖峰境 45 2.66% 注：此面积不包含会所及酒店所含商业部分

109 √ 综合上述两种方法，建议本项目的商业面积为4500平米；
商业排布方面，建议采用完全独立的商业街形式，商业街与酒店、会所连成一体，打造一条集聚人气的休闲地带 商业配套建议 排布原则 独立的社区商业街 住宅底商 对居住区的影响程度 不太影响 影响 是否吻合形象 不会影响居住区，符合项目高档形象 嘈杂，影响项目形象 原则1：沿街独立排布，以一层为主，局部端头为两层 原则2：按照商业功能区分商业内街和外街，主入口处商业可适当向外延伸，与会所融合，使得会所的部分功能可对外开放 原则3：沿街商业不能作简单长连线，应作适当间隔，层次富于变化 √ 建议占地面积：6000平米

110 将本项目的商业面积，统筹布局，合理安排集中式商业和临街商铺之间的关系
商业配套建议 项目商业选址及功能区划分 将本项目的商业面积，统筹布局，合理安排集中式商业和临街商铺之间的关系 建议将商业沿道路自然的划分为三个功能区：社区服务区、休闲娱乐区、文化旅游区 社区服务区 文化旅游艺术区 休闲娱乐区（与酒店会所互动）

111 PART2 物业发展建议 1：基础研究 2：产品和功能定位 1：总体规划建议 3：物业发展建议 2：配套设施建议 3：物业类型及户型配比修正

112 物业类型配比修正 物业类型 比例 建筑面积 （m2） 最佳容积率 占地面积 基底占地 独栋别墅 5.00% 11725 0.3 39083
联排别墅 43.63% 102312 0.7 146161 34104 叠拼别墅 13.12% 30763 1 7691 高层/小高层 38.25% 89700 2.3 39000 4983 合计 100.00% 234500 0.92 255000 50686 注：1、占地面积扣除：项目总占地 m2，扣除地块E区的不可用占地面积（约3.9万m2 ）、酒店/会所/商业占地面积（约2.1万平米），住宅实际占地面积 m2 2、建筑面积扣除：项目总建筑面积 m2，扣除酒店+主会所10000 m2 、辅会所3000 m2 、商业4500 m2 ，住宅实际建筑面积 m2 3、项目实际容积率0.92

113 别墅户型配比修正 物业类型 建筑面积 户型 面积区间 建面比 套数 独栋别墅 11725 大独栋 450~500 20% 约5套 小独栋
300~350 80% 约28套 联排别墅 102312 大联排 220~250 30% 约130套 小联排 180~200 70% 约376套 叠拼别墅 30762 —— 150~180 约186套

114 高层/小高层户型配比修正 物业类型 建筑面积 户型 面积区间 建面比 套数 高层/小高层 89700 三房 120~130 60%
约430套 四房 140~150 25% 约154套 空中别墅 160~200 15% 约72套