佛法：.......

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5 空 杯 理 论 每个人都掌握了一定的学识，有过一些成功的经历，就好比水杯中已经蓄了很多的水。而当你接受新的工作和挑战时，你能否成功，取决于你是否能倒空你杯中的水，潜下心来从头学习、从头做起。 这就是著名的“空杯理论”。

6 合同与法律事务管理 实 务

7 引 言 为了适应企业发展的需求，全面提高员工综合素质，按照公司统一部署和组织，我们举办了本次合同管理实务专题培训，希望有助于大家对合同与法律事务管理的更进一步理解、有助于大家以后的工作开展和工作能力提高。 一个好的合同，能够使合同当事人双方或某一方受益；一个缺陷的合同，会导致合同当事人无所适从；一个无效的合同，有可能为我们留下无法挽回的祸根；一个良好的合同管理方式可以规避不少合同风险。 在现实的生活中，合同广泛的、普遍存在的，我们工作实践中遇到的有些合同没有加盖骑缝章，使对方偷梁换柱；有些合同没有填写签订日期，使合同生效日期处于不确定状态；有些合同没有认真核对单价和数量，使合同总价与合计总价不一致。为此，签订一个好的合同是十分重要的。而好的合同必然源于订立合同的当事人了解和熟悉合同内容和掌握合同法律。 《合同法》是1999年10月1日施行的，它由三部法律合为一部（经济合同法、涉外经济合同法、技术合同法），共分三编：总则、分则、附则，共428条，其中总则部分129条。而原经济合同法只有57条。

8 主 要 内 容 一、合同的基本知识 二、公司合同管理办法 三、公司经济合同管理实务 四、公司房屋资产出租合同管理实务
主 要 内 容 一、合同的基本知识 （一）合同的基本概念 （二）重点讲解：承包合同 租赁合同 承揽合同等 （三）合同相关法律法规 二、公司合同管理办法 《安徽省交通集团安庆汽运有限公司合同管理办法》 三、公司经济合同管理实务 实务流程说明：经济合同申报审批流程图 四、公司房屋资产出租合同管理实务 实务流程说明：房屋出租合同申报审批流程图 五、公司法律事务管理实务 实务流程说明：法人委托申报审批流程图 《安徽省交通集团安庆汽运有限公司法律事务管理办法》

9 一、合同的基本知识 （一）合同的基本概念 1. 合同的概念 2. 合同的订立 3. 合同的形式 4. 合同的效力 5. 合同的履行
6. 合同的变更和转让 7. 合同权利义务的终止 8. 违约责任 9. 时效 10. 民事诉讼的管辖 11. 小 结

10 （一）合同的基本概念 1.1 合同的概念 合同，通俗地说又称协议、协约、契约，是指当事人之间订立的确认一定权利和义务关系的约定。
《合同法》第２条“本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。” 一个“合”，一个“同”，合强调什么呢？不是一个人，二人以上才能是合，所以它讲的是两个主体之间，两个当事人之间的事情。还有一个“同”，双方同意，双方协商一致，这叫合同。

11 （一）合同的基本概念 1.2 合同的特征 第一、合同的主体
合同主体方面的特征，它是平等主体之间的一种法律关系。平等主体，能够有资格订立合同的可以是自然人，就是公民个人，可以是企业法人，或者其他类型的法人，还有非法人组织，像合伙企业，都能够订立合同。分公司一般不具备独立的法人主体资格，对外签署合同要有总公司的书面授权委托书，由总公司承担相应的法律责任和义务。 一旦订立了合同，那么它们的主体地位是平等的，合同双方当事人必须本着平等、自愿的原则订立合同。所谓平等，是合同主体的法律地位一律平等，不因主体的差异而享有特权；所谓自愿，就是任何一方不能强迫另外一方，不能以强迫交易的方式来达成合同。

12 （一）合同的基本概念 1.2 合同的特征 第二、合同是一种法律行为
所谓的法律行为就是合同主体实施的是合法的法律行为。合同通过一定的方式表达出来，比如说你跟一个汽车销售商进行磋商:我想买你这个车，你什么价格、什么型号、什么时候付款、以什么方式付款、以后售后维修服务怎么进行等等，这就是表达的过程，最后双方谈成了，签一个书面的合同，确定我们双方之间的合同得以成立，它是个法律行为，法律行为的本质是一种真实意思表示，这是第二个特点。 第三、合同的目的性 合同的目的是合同当事人之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。合同它有目的性，双方订立合同的目的是在双方之间形成一种权利义务关系，或者是变更一种权利义务关系，或者是消灭一种权利义务关系，这是合同的第三个特征，它有目的性。 第四、合同具有法律约束力 合同一旦达成，任何一方不得擅自变更或撤销，双方都得按照合同的约定来履行自己的义务，否则就要承担违约责任的法律后果。

13 （一）合同的基本概念 2.1 合同的订立 《合同法》： 第九条 当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。
第九条　当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。 当事人依法可以委托代理人订立合同。 第十条　当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。 法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。 当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。 第十一条　书面形式是指合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、 传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形地表现所载 内容的形式。 第十二条　合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款： （一）当事人的名称或者姓名和住所； （二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬； （六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任； （八）解决争议的方法。 　当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。

14 （一）合同的基本概念 合同法第13条规定：“当事人订立合同，采取要约、承诺方式。” 2.2 要约、承诺方式
即要约和承诺是合同订立的两个必经阶段； 如：买卖合同，客户提出买汽车15万一辆。对方同意，即合同成立，如改变数量或单价，则为新要约。 合同订立部分主要有三个内容： （一）要约的含义及相关内容 （二）承诺的含义及相关内容 （三）合同成立的时间

15 （一）合同的基本概念 2.2.1 要约的含义及相关内容 要约是希望订立合同的意思表示 （意思表示是指内心的意思通过一定形式表示出来）。
要约的成立有两个条件： (1)内容具体明确，要约不能含混不清，应当明明白白。也就是说，要约必须有足以使合同成立的必备条款。合同法第12条规定：合同一般包括以下条款：当事人的名称或者姓名和住所、标的、数量、质量、价格或者报酬、履行期限、地点和方式、违约责任、解决争议的方法。这条规定只起合同示范条款的作用，并不是合同成立的必备条款。 (2)表明经对方承诺，本人即接受要约的约束。有一种行为，如电视上打广告，宣传一种健身器材如何如何好，并说在某家商店有买，这是不是要约呢？在一般情况下不是，它叫做要约邀请。 合同法第15条规定：“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。” 要约邀请与要约的区别： 第一，性质不同。要约是自己主动提出愿意订立合同，以订立合同为目的。要约邀请是希望对方主动提出愿意订立合同； 第二，内容不同。要约须包括合同的必备条款，并表示愿意受要约的约束。要约邀请则不一定包含合同的主要内容。比如没有当事人的名称； 第三，方式不同。要约一般是针对特定的人，而要约邀请一般是针对不特定的多数人。

16 （一）合同的基本概念 2.2.1 要约的含义及相关内容
由于两者在实践中有时难以区分，为此，合同法第15条规定：寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。比如悬赏广告，应视为是要约，如遗失了重要文件、财物、拾到者送来给予重奖的广告为要约。最高人民法院出了一个司法解释，商品房广告的内容对合同的成立有重大影响的，为要约. 要约的生效期间：到达受要约人时生效。如果要约发出后不想订立合同，可以撤回，但撤回的通知应先于要约到达受要约人或同时到达。 如果要约已先期到达，则要约已生效，不能再撤回，此时要约人如果要废除要约，在受要约人尚未承诺的情况下，可行使撤销权，但撤销要约有条件限制： （1）要约人确定了承诺期限或者以其他形式明示要约不可撤销，过去见的较多的是不可撤销的担保书。 （2）受要约人有理由认为要约是不可撤销的，并已经为履行合同作了准备工作。如单位进行装修，去函给装修公司要求其支付保证金，同时，装修公司为此购进了材料，该要约应是有理由认为不能撤销的。

17 （一）合同的基本概念 2.2.2 承诺的含义及相关内容 承诺是受要约人同意要约的意思表示。
承诺的内容应当与要约的内容一致，内容一致的含义是承诺对要约的内容没有作出实质性变更。 什么叫实质性变更？ 合同法第30条规定，变更标的、数量、质量、价格或者报酬、履行期限、履行地点和方式、违约责任和解决争议的方法等，为实质性变更。 对于非实质性变更，除要约人及时表示反对或者要约表明承诺不得对要约作出任何变更外，承诺有效，合同的内容以承诺的内容为准。 承诺的方式分为两种： 一是通知的方式，包括口头和书面形式。 二是默示，默示有条件，合同法规定只有两种情形方能作为承诺的方式：

18 （一）合同的基本概念 2.2.2 承诺的含义及相关内容 默示，默示有条件
（1）要约表明可以通过行为作出承诺，如某客户向公司发函要求购买一辆汽车起重机，价格为30万，并声称如在一个月内将汽车起重机送至该客户所在地，则无需公司再回函确认。 （2）按交易习惯确定。如旅客运输合同，公共汽车行驶在固定的线路上，在停车站停车时即为要约，旅客上车时即为承诺，合同即告成立。案例：有一老年人乘公共汽车，下车时老人的一只脚尚未下车，车就开动了。致使老人摔倒而粉碎性骨折。此属公交公司违约，故可要求赔偿。承诺也可以撤回。但承诺撤回的通知应先于承诺通知到达或同时到达。 承诺的生效。承诺通知到达要约人时生效。但必须在要约确定的期 限内到达要约人，没有确定期限的，按下列时间到达： （1）以对话方式作出的，应当即时承诺，除非另有约定； （2）以非对话方式作出，承诺应当在合理期限内到达，合理期限主要看合同的内容。如非典时期，甲公司去函给某药店，要买板蓝根50箱，药店未回函承诺。时隔半年，药店回函同意供货。这就是超过了合理期限。

19 （一）合同的基本概念 2.3 合同成立的时间 合同成立的时间有三种情形： (1)承诺生效时合同成立。
2.3 合同成立的时间 合同成立的时间有三种情形： (1)承诺生效时合同成立。 (2)采用合同书形式订立合同的，双方当事人签字或者盖章时合同成立。这里要注意三个问题： 第一、合同成立的时间不是承诺生效的时间。如甲方要约中提出要签订合同书，乙方没有变更内容作出承诺，甲方收到承诺后，发出其签章的合同书，乙方在合同上签章时合同才成立。 第二、合同上明确签章后才成立并生效，这时只有签章后合同才成立。 第三、有例外情况。依合同法规定，在合同书签章前，一方已履行主要义务，对方接受的，合同成立。这里讲的主要义务的含义为，购销合同中，交设备是主要义务，交配件和说明书是次要义务。 (3)当事人采用信件、数据电文等形式订立合同的，可以在合同成立之前要求签订确认书，签订确认书时合同成立。

20 （一）合同的基本概念 3. 合同的形式 口头形式一般出现在现金交易或数额较小的交易。如早上去面馆吃面，有个人要求签书面合同,售货员会说他有精神病，它的优点是简单、方便、迅速。缺点是发生争议时不易取证，难以分清是非责任。公司之间的业务尽量不要采取口头形式。 书面形式是指合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）。 这里要注意两个问题： （1）数据电文，如传真、电子邮件有可能对方不认可。 （2）格式合同问题。格式合同是指当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的合同。

21 （一）合同的基本概念 3.1 书面形式 按书面形式的定义，社会生活中的格式合同非常多，如买飞机票，航空运送旅客的合同条款预先印在飞机票上，这些合同都不允许协商，如允许协商，我们就不会同意退票只退50%的条款。前段时间有个人买北京至深圳的飞机票，打六折后700多元，后去退票要扣去全额的50%，即扣去600元，退100多元。这些格式合同的存在有一定的合理性，如果每位旅客买飞机票都要与航空公司讨价还价，每张机票上的合同条款都不一样，那就麻烦了。但格式合同最大的问题是剥夺了对方的合同自由，为此，合同法制定了一套规则来管制格式合同。 书面形式： 第一、提供格式合同的一方要采取合理方式提请对方注意免除或限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。这就是提示义务。企业销售产品，一般都会有免责条款。怎样提示呢？可将免责条款用大的字体、黑体字印在合同中比较显眼的地方，或者是用显眼的文字要对方注意合同中第几条的免责条款，没有履行提示义务，该免责条款无效。 第二、在格式合同中，提供格式合同的一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的条款无效。排除对方主要权利已直接违反了公平原则，当然无效，因为对方的主要权利都没有了，加重对方责任，这样权利义务不对等，也违反了公平原则，也应无效，免除其责任，应理解是免除其全部责任，而不是一般的免责条款。 第三、对格式条款有两种以上解释的，应当做出不利于提供格式条款一方的解释。格式合同与合同示范文本不同，示范文本完备，可协商。但当事人没有义务必须使用示范合同文本订立合同，只是参照，有些机关要求必须按示范合同文本签订合同，这是违法的。格式合同也有由政府部门制定的行业合同范本如：购房合同，建筑工程成包合同

22 （一）合同的基本概念 3.2 其他形式 它又分为默示形式和视听资料形式，默示前面已介绍。视听资料主要为录象和录音，依最高人民法院关于民事证据有关方面的规定，对方对视听资料没有异议，则可以认定。如一方有异议，则要具备三个条件才能认定： 第一、要以合法方式取得，如不能偷录电话中的通话； 第二、要有其他证据佐证； 第三、要没有疑点。

23 （一）合同的基本概念 4. 合同的效力 合同成立时生效，这是原则规定。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。这里的法律、法规不包括部门规章。过去有关政府部门规定租赁房屋要办理登记手续，这样的规定不影响合同的效力。 条件成就时生效，有可分为生效条件和解除条件。 期限界至时合同生效，即附期限的合同，有可分为生效期限和终止期限。

24 （一）合同的基本概念 4.1 无效合同 无效合同是指没有法律效力的合同，合同无效与合同没有生效是两个不同的概念。 合同无效的情形有5种：
第一、 欺诈、胁迫且损害国家利益的合同。欺诈是一方故意欺骗对方，而使对方陷入错误认识。胁迫是一方以将要发生的损害或直接施加损害相威胁，使对方产生恐惧而与之订立合同的行为，如一单位欠一单位60万元，对方委托黑社会收债，一年的利息是20万，逼迫其写了一份还款协议，并以此起诉。新合同法加上了损害国家利益，如没有损害国家利益则为可撤销的合同。但是否损害国家利益难以认定，如损害的是国有企业，还比较好认定，如损害的是国有控股或参股公司，怎么认定？ 第二、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同。如甲将土地转让给乙，乙又将土地转让给丙，为少交契税。甲与丙签订一份假的土地转让合同，将土地使用权直接过户至丙名下。 第三、以合法形式掩盖非法目的的合同。有些效益不好的企业，为躲避债务，将优良资产低价卖给有利益关系的个人与单位，然后破产。 第四、损害社会公共利益的合同。即有损社会公共秩序和善良风俗的合同，如牟取暴利、滥用权力、不正当竞争。 第五、 违反法律、行政法规的强制性规定的合同。在法律、法规中的规则有两类，一类叫任意性的规定，如合同法上规定的合同条款。一类叫强制性规定，如有应当怎样做、必须怎样做、不得怎样做、禁止怎么做等文字的，只有违反了强制性规定的合同才无效。

25 （一）合同的基本概念 4.2 可撤销的合同 它是指因意思表示不真实、由有撤销权的一方当事人向法院或仲裁机关申请行使撤消权，而使已生效的合同归于无效。它有三种类型： 第一、重大误解的合同，误解一般是基于当事人缺乏必要的知识、技术、信息或经验而造成的，如他人送一只金牛给你，你误认为是镀金的，将其按废铜低价卖给他人。 第二、显示公平的合同。显示公平的合同一般是在一方缺乏经验或紧迫的情况下订立的，如我家装修时买一块装饰板，说要400多元，还价为380元，后来发现100元就能买到。依合同法规定，显示公平是指在订立合同时显示公平。 第三、采取欺诈、胁迫手段或乘人之危订立的合同。欺诈、胁迫前面已讲。这里与无效合同的区别就在于是否损害国家利益。乘人之危是指行为人利用他人的危难处境或紧迫需要，使他人违背其真实意思而作出的行为。如某处遭水灾，一些人趁机高价售矿泉水。 上述撤销权的行使人为重大误解合同中的误解人，显示公平合同中的受害人、欺诈、胁迫、乘人之危行为的受害人。撤销权应当自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。即须在一年内向人民法院起诉或申请仲裁。

26 （一）合同的基本概念 4.3 合同无效和被撤销的法律后果 第一、合同自始无效。 第二、合同部分无效的，不影响其他部分的效力。
第三、合同无效不影响解决争议方法条款的效力，如仲裁条款。 第四、不再履行。 第五、返还财产、折价补偿和赔偿损失。返还财产是恢复原状、不能恢复原状或没有必要恢复原状的，折价补偿，如财产已灭失无法返还，或者财产已被使用几年等。赔偿损失，有过错的一方应赔偿对方所受的损失，双方都有过错的，各自承当相应的责任。 第六、收归国有或返还集体、第三人。对于恶意串通、损害国家、集体或第三人利益的合同，由此取得的财产收归国有或返还给集体或第三人。

27 （一）合同的基本概念 4.4 代理效力 (1)没有代理权、超越代理权、代理权已终止后，还以被代理人名义签订合同。这样的合同未经代理人追认，对被代理人不发生效力，而由代理人承担责任，即这个合同对代理人有效。 (2)表见代理行为人没有代理权、超越代理权，代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理人行为有效。 例如：A集团与B公司谈一笔业务，B公司与A集团联系的，是一位副总经理，合同谈了近半年，最后才谈成， B公司的副总经理签了名，后来合同没有履行。 A集团去找B公司， B公司说合同没有签订，签名的副总经理在签合同前已调走。但A集团认为：我方一直是与这位副总经理谈，对方又没有通知我方他已调走。故我方有理由相信该副总经理有代理权。为什么设立这一制度呢？因为很多合同都是代理人去签的。如果大家都不同代理人签合同，市场经济就受到阻碍。当然，如果当时对方盖了章，也就不存在代理问题。

28 （一）合同的基本概念 5. 合同的履行 同时履行抗辩权
当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行，即我们通常所说的一手交钱、一手交货，但有两个条件，一是基于同一合同所产生的两项债务，二是两项债务之间要有对价关系。 先履行抗辩权 当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。此抗辩权也是基于同一合同产生的有对价关系的两项债务，并且先履行一方没有履行主要义务。如果先履行一方交了设备，但没有交说明书，后履行一方以此为由不付款，那就是违约。 不安抗辩权 应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以终止履行，具体情形为：第一、经营状况严重恶化；第二、转移资产、抽逃资金以逃避债务；第三、丧失商业信誉；第四、有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。 当事人中止履行的，应及时通知对方。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行一方可以解除合同。

29 （一）合同的基本概念 5.1 代位权 它是指债权人代替债务人行使债务人的到期债权。主要是为了解决三角债务问题。代位权成立的条件为：
5.1 代位权 它是指债权人代替债务人行使债务人的到期债权。主要是为了解决三角债务问题。代位权成立的条件为： 第一、债务人享有到期债权； 第二、债务人怠于行使债权，对债权人造成了损害； 第三、债务人的债权不是专属于债务人自身的债权，如劳动报酬、退休金、人身伤害赔偿等。

30 （一）合同的基本概念 6. 合同的变更和转让 合同的转让： （1）转让合同权利的，应通知债务人，未通知的该转让对债务人不发生法律效力；
合同的变更：当事人协商一致，可以变更合同，这实际上是双方签一个新的合同。 合同的转让： （1）转让合同权利的，应通知债务人，未通知的该转让对债务人不发生法律效力； （2）转让合同义务，应当经债权人同意； （3）合同权利义务一并转让的，要经过对方同意。

31 （一）合同的基本概念 7. 合同权利义务的终止 （1）双方协商一致，可以解除合同。 （2）一方在下列情况下，可以解除合同：
第一、因不可抗力致使不能实现合同目的； 第二、在履行期限界满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； 第三、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，原来的经济合同法规定，履行期限一超过，就构成违约，就可以解除合同。原规定不符合情理，一家大的企业，合同可能非常多，稍不留意，合同就可能超过期限，对方如果马上解除合同，供方的损失可能非常大，故经催告再解除，法律更有人情味； 第四、当事人一方迟延履行债务或者有其它违约行为致使不能实现合同目的。有些合同只要超过期限，合同的目的就不能实现，比如生产月饼的企业，它必须在中秋节前将月饼交付给商场。故这样的合同不能催告，守约方有权在对方违约的情况下，立即解除合同。 （3）债务的抵销，分两种情况： 第一、当事人互负到期债务，标的物种类、品质相同的， 通知对方后可以抵销； 第二、标明物种类、品质不相同的，经协商一致，也可以抵销。

32 （一）合同的基本概念 8. 违约责任 违约责任的具体形式有5个方面：
(1)违约补救。发生违约事实以后，为了防止损失发生或者扩大，守约方根据标的性质和损失的大小，合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任，违约补救一般适用于质量问题。 （2)实际履行。对于金钱债务，肯定是要实际履行，但对于非金钱债务，其实际履行有三个方面的限制： 第一、法律上或事实上不能履行，如法律上禁止流通盗版光盘等，再如作为标的物的房屋已烧毁。 第二、债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高，如保姆雇佣合同就不适用强制履行，再如某标的物现在国内已没有了，不能要求对方去进口同样的标的物。 第三、债权人在合理期限内未要求履行。

33 （一）合同的基本概念 8. 违约责任 （3）支付违约金。支付违约金须在合同中有约定，约定的违约金低于造成的损失的。当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求适当减少。 （4）损害赔偿。适用条件： 第一、须有损失存在，包括实际损失和可得利益损失 （即利润损失）。 第二、要有因果关系。违约损失赔偿的数额不得超过违约方在订立合同时已经预见或者应当预见到的因违约造成的损失，如车辆保管合同，车辆被盗后，车主说车上还有一个价值百万的文物，此文物保管方是不能预见的。 （5）定金，担保法规定了定金罚则，不完全履行的情况下，应按未履行合同部分的标的的价格或者报酬，适用定金罚则。定金只能占价格总款的20%。定金罚则不能与违约金的支付同时适用。

34 （一）合同的基本概念 9.时效 民事诉讼的时效为两年，但出售质量不合格产品未声明，延误拒付租金，寄存的财物被丢失、毁损，身体受到伤害要求赔偿的时效为一年，时效计算开始的时间为知道或应当知道其权利被侵害之日开始。诉讼时效在最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权而中止，因提起诉讼或一方提出要求或者同意履行义务而中断。

35 （一）合同的基本概念 10. 民事诉讼的管辖 (1)级别管辖
(2)地域管辖。被告住所地和合同履行地，履行地依约定，如合同约定了履行地或交货地。未约定或约定不明确，或者有约定，但未实际交付货物，双方又不在约定地及口头协议，都不以履行地为管辖地。 (3)协议管辖。当事人可协议约定被告住所地，原告住所地、合同履行地、合同签定地，标的物所在地法院管辖，但不得违反级别管辖和专属管辖。 (4)专属管辖。 第一、不动产案件， 第二、港口作业案件由港口所在地法院管辖， 第三、继承遗产纠纷，由被继承人死亡时住所地或者主要遗产所在地法院管辖。

36 （一）合同的基本概念 11. 小结 （1）合同的应用是社会进步的表现 合同制度，是商品经济发展到一定阶段时社会进步的表现，英国法学家梅因说过“社会进步的一个重要特征是从身份到契约”，最明显的表现是人治与法治的区别。 合同的定义、签定的时候明确双方的权利与义务、履行的时候注意变更与验收的手续、出现问题的时候要争取主动。 （2）合同的有效与无效 《合同法》第52条规定： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。这里注意法律上的概念，违反规章并非一定无效，如超过经营范围等。 《合同法》第53条合同中的下列免责条款无效： （一）造成对方人身伤害的； （二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。

37 （一）合同的基本概念 11. 小结 （3）合同的作用，兼谈如何签定一份好的合同
合同既然是设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，那么最根本的作用就是变“不确定”为“确定”，明确双方的权利与义务。 一个好的合同我认为应该是内容清楚、条款完备、钱货交结松紧适度、形式及内容合法、有利的。 内容清楚：是指合同反映的内容具体，容易操作，没有意思不定的语句。经验证明，越抽象的东西漏洞越多。 例1:“预付20％排产，货款到发货”。原告称：此条款意思为我方先付20％货款，款到后供方安排产品发货；被告辩称：需方先付20％预付款，款到后我方安排生产，全部货款收到后我方发货。 例2:再如时间（8月）、地点（珠江码头，广州站，货到广州）、标的（谷：朱古力）、质量标准（2月所见样品、日本原装）、数量（足够订单）要清晰明了。合同的每一个条款均有这样的问题。

38 （一）合同的基本概念 11. 小结 （3）合同的作用，兼谈如何签定一份好的合同
条款完备：是指在合同开始执行时到终结为止，合同的条款将整个履行过程、风险都逻辑周密地定出。这当中要考虑的因素很多，作为常见的经济合同的话，最基本的是标的、数量、质量、价格、履行期限、地点、方式、违约责任八大项。除了上面8项，建议还将交钱方式、交通工具、是否鉴证、合同担保或抵押等加予考虑。由于经济活动的变化多，合同条款也一样变化，其共性是尽量考虑详细些、完整些。条款应完备，但不是将无关的内容写到合同中去，画蛇添足，造成不必要的纷争。 条款完备的问题，考虑的时候不但要把合同的权利义务约定清楚，而且要把执行合同中碰到的程序性问题约定清楚，如合同的开始、终止、文件的交接、合同异常情况的退出机制等。 钱货交结松紧适度：是指灵活处理"一手交钱，一手交货"的松紧度。将首先拿到对方的钱或者物、代销中严格控制货物的总价款规模定义为"紧"，反之为"松"。通常来说，对于拥有大量物业，实力雄厚的大公司放松，反之是个体公司、皮包公司、中介公司、挂靠街道或工会等挂靠企业，就要收紧，要十分小心，慎防诈骗。但由于目前的市场是买方市场，生意难做，这时候合同里面的“松”只能够靠平时密切注意对手的动态，跟踪货物的销售，及时做好货款回笼的工作，将"放松"部分用人的积极的主观能动性补回来。

39 （一）合同的基本概念 11. 小结 （3）合同的作用，兼谈如何签定一份好的合同
内容的合法性，是指合同所涉及的标的、买卖的过程，符合法律、行政法规的要求。如不是军火、毒品，是我们执照规定可以经营的产品，当然，市场经济的发展，这个规定已有所和宽，但关于进出口、烟酒专卖、金融业务等，仍是国家所限制的。形式的合法性指手续形式符合法律规定，摩托、汽车、房屋、地产、商标、专利的转让、许可均是有式法律行为，没有一定的形式，就不具有法律效力。此外，车、船、林、屋、地等抵押等均有法定的登记手续。 主动性：是指合同的内容使我方处于较主动的位置，主动的问题隐藏于合同的条款当中。比如：诉讼管辖条款，购销合同的合同履行地条款。因为根据法律的规定，被告所在地、合同履行地的人民法院有案子的管辖权，在地方保护主义和部门保护主义那么严重的今天，案子的管辖权尤其重要。

40 （一）合同的基本概念 11. 小结 （4）在经营活动中应注意的一些法律问题 严格审查对方资信情况： 注重案件的管辖权:
企业在签订合同前，要做到四个审查： 一是审查对方主体资格，主要是法人资格，把对方企业名称、执照号码、注册资本、发证工商局、联系人的身份证和住址记录下来；二是审查对方企业商誉；三是审查对方财产情况，是否有履行偿还能力，在出现风险时我方的利益有否保证；四是审查对方货源情况，要坚持看货，防止隔山看牛或货不对板。因对方没有履约能力而使企业蒙受损失的案例很多，这种官司打也很难执行，因为对方是一个空架子。 注重案件的管辖权: 对于案件的管辖，《民事诉讼法》有明确的规定： A、被告住所地法院； B、合同履行地法院； C、当事人约定管辖地法院。 第一种方式，由于被告所有地是固定的，有地方保护主义作怪，通常对原告不利；采用第三种方式，在合同中约定我地方法院管辖，又太露骨，通常也无法达成一致意见，所以通常从第二条入手，即约定合同履行地在我企业所在地，在无形中隐藏对我方有利的刹手锏，以便依靠本地的司法部门，及时高效挽回损失。

41 （一）合同的基本概念 11. 小结 （4）在经营活动中应注意的一些法律问题
合同的变更要书面提出或书面答复: 一方以书面形式要求变更合同，另一方应于15天内予以答复，逾期不答复的视为默认，对方变更合同的要求即具有法律效力。答复切记不可口头答复，最好用电报形式，以免上当。 注意货物的验收及处理的法律规定 质量纠纷：需方在验收过程中，发现产品的品种、型号、规格、花色不符合合同规定，应于10天或商定的期限内提出异议，并保留产品的原装、原封、原标，以免对方推卸责任；发现内在质量不符合规定的，可在保质期内提出书面异议；必须安装运转后才能发现内在质量缺陷的产品，一般从运转之日起6个月内提出异议。供方应在收到需方异议后的10天内负责处理，书面答复（电报），没有在法定的期限内提出或者答复对方的要求或异议，视为默认对方的要求或异议。 数量纠纷：需方在验收过程中，发现数量多，需方可以拒付多交部分的货款及运杂费，双方在同一地点（同城）的，可发拒收多交部分；双方不在同一地点的，需方应接收下来，并在收货后的10天内通知供方处理。发现数量少，可以拒付少交部分的货款，10天内通知供方，供方要在10天内答复，否则视作默认需方的意见。 合格证及必要（约定）的技术资料：需方在验收货物中，发现不有合格证和必要的技术资料，有权拒付这部分产品的货款，一面妥善保管，一面立即向供方索要，这些材料供方超过合同约定交货期限交来，视作逾期交货。

42 （一）合同的基本概念 11. 小结 （4）在经营活动中应注意的一些法律问题 保存好所有有关的来往文书
作为文书，如传真、电报，本身就是证据，就是合同的一个组成的部分。在双方之间往来的变更合同的文件、纠纷处理意见，最好使用书面的形式应答，在答复的内容无法衡量的时候，要及时和律师协商，确定方案。有时候不答复更好。如我处理的大平公司的质量纠纷。 防止权利的自行丧失 这一般有两种情况，一为不及时起诉，超过诉讼期限而丧失诉权。主要大兵团首先是对法律诉讼期限的制度不了解，其次是怕打官司影响企业声誉，再次是怕影响企业的业务。二为忽视法定的申请执行期限，失去追偿债务的权利。一般的购销合同纠纷诉讼期限为2年， 但追偿租金、身体受损、交通事故索赔、被保管物体遗失为1年。 申请执行的期限，当事人是公民的为1年，是法人和其他组织是为6个月。 超过期限，视为自动放弃，法律不再予以保护。

43 （二）重点讲解：承包合同 租赁合同 1. 承包经营
（二）重点讲解：承包合同 租赁合同 1. 承包经营 中国《民法通则》第80条和第81条规定，公民、集体依法对集体所有的或者国家所有由集体使用的土地、森林、山岭，草原、荒地、滩涂、水面的承包经营权，受法律保护。承包双方的权利义务，依照法律由承包合同规定。这是产生该合同的根据。 20世纪80年代，受农村承包经营责任制成功的启发，在政府的推动下，国有企业也开始进行承包经营改革。1986年，国务院决定推行多种形式的经营承包责任制，给经营者以充分的经营自主权。1987年，国务院决定将企业改革的重点放在完善企业经营机制上，依据两权分离原则，实行多种形式的承包经营责任制。1988年，国务院发布《全民所有制工业企业承包经营责任制暂行条例》，以国务院法规的形式将企业承包经营责任制确定下来。同年4月13日第七届全国人民代表大会第一次会议通过的《中华人民共和国全民所有制工业企业法》第2条第4款也规定：企业根据政府主管部门的决定，可以采取承包、租赁等经营责任制形式。全国大部分国有企业实行了承包经营。承包经营责任制实际上是一种目标管理责任制，是将国家对国有企业发展的目标要求加以分解，以与企业经营者签订承包经营合同的方式落实企业的经营自主权。经营者按照承包合同自主经营，承包完成国家的目标和任务（即承包指标），国家对完成承包指标的经营者兑现约定的奖励和报酬。随着承包经营责任制的不断完善，企业承包指标不断丰富，由最初的上缴利润指标、技术改造指标，发展到后来的经济效益指标、发展后劲指标、企业管理指标等综合指标体系。承包经营责任制能够较好地确定企业所有者和经营者之间的权责利关系，落实企业的经营权，具有较强的激励和约束机制，在一定程度上调动了企业经营者的积极性，增强了国有企业的活力，推动了国有经济的发展。

44 （二）重点讲解：承包合同 租赁合同 1. 承包经营
（二）重点讲解：承包合同 租赁合同 1. 承包经营 承包经营是指企业与承包者间订立承包经营合同，将企业的“经营管理权”全部或部分在一定期限内交给承包者，由承包者对企业进行经营管理，并承担经营风险及获取企业收益的行为。 承包经营管理只是解决部分企业因经营管理不善导致亏损的一种补充措施，并且只能对所承包企业的税后利润实行承包，所以不允许企业投资各方仅就管理或利润签订承包合同。 　　 由于承包只是企业经营管理的一种补充措施，不能消灭、变更原有企业或创设新的企业，也不能改变企业的法人地位、名称和经营范围。承包者与被承包的企业间所存在的是一种合同关系。 经营管理权是指对所有权人授予的、为获取收益而对所有权人的财产享有占有、使用的权利，经营管理权亦包括对所有权人的财产处分权。经营管理权的内容包括产、供、销、人、财、物各个方面，主要有：经营方式选择权；生产经营决策权；物资采购权；产品销售权；人事劳务管理权；资金支配使用权；物资管理权；其他经营管理权。 这里承包经营与现今经济活动的承包经营有所不同，这个只是经济体制改革过程中演变的一种形式，而现今承包经营概念应用变得更为广泛了。 如：建筑工程的承包经营。

45 （二）重点讲解：承包合同 租赁合同 1.1 承包经营责任制
（二）重点讲解：承包合同 租赁合同 1.1 承包经营责任制 承包经营责任制：中国全民所有制企业经济体制改革中采取的一种生产经营责任制形式。承包经营责任制是在社会主义公有制基础上，按照所有权与经营权分离的原则，通过签订承包合同，确定国家与企业之间的责、权、利关系，使企业具有自主权的经营管理制度。其基本形式是“两保一挂”，即企业保证完成承包合同规定的上缴税利指标，保证完成国家规定的技术改造任务，工资总额与实现利税挂钩。 <全民所有制工业企业承包经营责任制暂行条例> 租赁经营责任制：中国全民所有制和集体所有制企业经营责任制形式的一种。它是在不改变企业的所有制性质的条件下，将全民或集体企业资产有期限、有条件、有偿地出租给承租者，并将经营权让渡给承租者的一种经营方式。中国自1984年后开始实行这种企业经营方式。企业的所有者（即出租人），一般是通过招标的方式与承租人签订合同，将企业的资产,交付给承租人经营管理,而承租人必须出具一定数量可资抵押的个人财产（包括现金），并支付租金，承担经营风险责任，在租赁经营关系终止时返还企业全部资产。这种方式一般用于小型企业。 <全民所有制小型工业企业租赁经营暂行条例>

46 （二）重点讲解：承包合同 租赁合同 1.2 承包经营合同
（二）重点讲解：承包合同 租赁合同 1.2 承包经营合同 承包经营合同又称“承包合同”：中国经济体制改革中，为落实生产经营责任制，确定国家、农业集体经济组织或工商企业、公民的责权利关系和承包人承包经营权的一种法律形式。合同适用范围十分广泛。广义的包括农业承包经营合同和工商企业的承包经营合同。农业承包经营合同是农业集体经济组织与所属农民(承包人)之间关于承包人经营集体所有或者国家所有集体使用的财产，并交付一定劳动收益的协议。 特点 (1)当事人一方即发包方是国家授权的地方人民政府所指定的有关部门或者是全民所有制、集体所有制的工商企业。其另一方即承包人为实行承包经营的企业或企业所属机构和职工； (2)合同的目的是为确定承包人对全民所有制工商企业的经营权，确立国家与企业的责权利关系，实现企业自主经营、自负盈亏；或为落实企业内部生产责任制，使生产经营好坏同利益挂钩，实现多劳多得，而并不是改变企业所有制性质。 (3)工商企业承包合同的期限依法律规定，一般不少于3年。内部承包期限，根据生产经营任务的要求，由双方约定。 (4)工商企业承包经营合同的标的是承包经营企业的财产，而不是企业本身。 种类: 承包合同包括工业企业承包经营合同、商业企业承包经营合同，以及交通、建筑、农林、物资、外贸等不同行业的企业承包经营合同。依其确定的关系的性质不同，可分为全民所有制企业承包经营合同和集体所有制企业承包经营合同。承包经营企业为落实企业内部经济责任制，由企业同其所属机构或职工签订的承包经营合同，称为“企业内部承包合同”，它是实现生产经营和劳动管理的一种手段，属于工商企业承包经营合同的特殊形式，同一般企业承包经营合同有所不同，工商企业承包经营合同由发包、承包双方按照平等、自愿协商的原则，以书面形式订立，其内容一般应包括以下主要条款：承包形式；承包期限；上交利润或减亏数额；国家指令性供应计划和产品生产计划；产品质量及其他主要经济技术指标；技术改造任务、国家资产维护和增殖；留利使用、贷款归还，承包前的债务处理；双方权利义务；违约责任；对企业经营者的奖罚；合同双方约定的其他事项等。

47 （二）重点讲解：承包合同 租赁合同 1.4 建筑工程合同
（二）重点讲解：承包合同 租赁合同 1.4 建筑工程合同 《合同法》中规定：建设工程合同是承包人进行工程建设，发包人支付价款的合同。 建设工程合同包括工程勘察、设计、施工合同。建设工程合同应当采用书面形式。建设工程的招标投标活动，应当依照有关法律的规定公开、公平、公正进行。 发包人可以与总承包人订立建设工程合同，也可以分别与勘察人、设计人、施工人订立勘察、设计、施工承包合同。发包人不得将应当由一个承包人完成的建设工程肢解成若干部分发包给几个承包人。 《建筑法》中规定：建筑工程的发包单位与承包单位应当依法订立书面合同，明确双方的权利和义务。 发包单位和承包单位应当全面履行合同约定的义务。不按照合同约定履行义务的，依法承担违约责任。 建筑工程施工单位应按照法律规定取得行政许可和经营资质。 《建筑法》第三节规定：承包建筑工程的单位应当持有依法取得的资质证书，并在其资质等级许可的业务范围内承揽工程。禁止建筑施工企业超越本企业资质等级许可的业务范围或者以任何形式用其他建筑施工企业的名义承揽工程。禁止建筑施工企业以任何形式允许其他单位或者个人使用本企业的资质证书、营业执照，以本企业的名义承揽工程。 为了贯彻《中华人民共和国建筑法》和《中华人民共和国合同法》等法律法规要求，建设部、国家工商总局先后编制并公布统一使用的《建设工程施工合同（示范文本）》《建设工程施工专业分包合同（示范文本）》和《建设工程施工劳务分包合同（示范文本）》。

48 （二）重点讲解：承包合同 租赁合同 2. 租赁 租赁是一种以一定费用借贷实物的经济行为。在这种经济行为中，出租人将自己所拥有的某种物品交与承租人使用，承租人由此获得在一段时期内使用该物品的权利，但物品的所有权仍保留在出租人手中。承租人为其所获得的使用权需向出租人支付一定的费用(租金)。 私有制是租赁产生的基础，私有制产生了人们对不同物品的不同所有权，人们根据所有权暂时出让使用权，收取一定的使用费用，从而产生了租赁。随着生产力发展，租赁业也逐渐发展起来。租赁发展的三个阶段：古代租赁、传统租赁、现代租赁。 租赁产业概况与历史：中国的租赁历史悠久，起源可追溯到原始社会（约4000多年）。当时产品的剩余产生了产品的交换，而在很多场合下人们需要频繁交换闲置物品，用后再归还，而不必让渡该物品与对方。这种仅仅涉及物品使用权的交换，是最原始形态的租赁。在中国历史上，文献记载的租赁可追溯到西周时期。《卫鼎（甲）铭》记载，邦君厉把周王赐给他的五田，出租了四田。这是把土地出租的例子。 以“融物”代替“融资”使租赁兴起：租赁是指按照达成的契约协定，出租人把拥有的特定财产(包括动产和不动产)在特定时期内的使用权转让给承租人，承租人按照协定支付租金的交易行为。 租赁在社会上的产生与发展渊源流长。最初的租赁物主要是土地、建筑物等不动产。1952年，世界上第一家专业租赁公司——美国租赁公司正式成立。其后租赁范围逐步扩展到以企业生产、加工、包装、运输、管理所需的机器设备等动产领域。现在租赁业已经成为一个充满生机和活力的产业。据美国租赁协会统计，1989年该国租赁契约金额为1224亿美元，占当年全部资本投资的33%，可见租赁业在资本投资中所占的重要地位。 现代租赁就是在企业需要机器设备时，由租赁公司直接购入该项设备之后再转租给企业，以“融物”代替“融资”，为企业开辟了一条获取机器设备的新途径。其主要理念源于“只有通过资产的使用——而不是拥有资产，才能形成利润。”

49 （二）重点讲解：承包合同 租赁合同 2.1 租赁合同
（二）重点讲解：承包合同 租赁合同 2.1 租赁合同 租赁合同是指出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在当事人中，提供物的使用或收益权的一方为出租人；对租赁物有使用或收益权的一方为承租人。租赁物须为法律允许流通的动产和不动产。 租赁合同的特征 （1）租赁合同是转移租赁物使用收益权的合同。在租赁合同中，承租人的目的是取得租赁物的使用收益权，出租人也只转让租赁物的使用收益权，而不转让其所有权；租赁合同终止时，承租人须返还租赁物。这是租赁合同区别于买卖合同的根本特征。 （2）租赁合同是双务、有偿合同。在租赁合同中，交付租金和转移租赁物的使用收益权之间存在着对价关系，交付租金是获取租赁物使用收益权的对价，而获取租金是出租人出租财产的目的。 （3）租赁合同是诺成合同。租赁合同的成立不以租赁物的交付为要件，当事人只要依法达成协议合同即告成立。

50 （二）重点讲解：承包合同 租赁合同 2.1.1 租赁合同 租赁合同的种类
（二）重点讲解：承包合同 租赁合同 租赁合同 租赁合同的种类 　 根据租赁物的不同，租赁可以划分为动产租赁和不动产租赁。不动产租赁包括房屋租赁和土地使用权租赁等。 根据法律对租赁是否具有特殊的规定，可以将租赁划分为一般租赁和特殊租赁。特殊租赁是相对于一般租赁而言的，指法律有特别要求的租赁，例如。房地产管理法律对房地产的租赁、海商法对船舶的租赁以及航空法对航空器的租赁等都有特殊的规定。 根据租赁合同是否确定期限，可以划分为定期租赁和不定期租赁。当事人可以在租赁合同中约定租赁期间，没有约定租赁期间的则为不定期租赁。对于不定期租赁，任何一方当事人都有权依自己的意愿随时解除合同，但在解除合同之前，应预先通知对方。但是，无论是否约定租赁期间，租赁期间都受20年法定期间的限制。 租赁合同的内容 ：租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金以及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。 租赁合同形式：合同的形式，又称合同的方式，是合同双方当事人合意的表现形式，是合同内容的载体。合同区分要式合同和不要式合同。就租赁合同而言不定期租赁合同为不要式合同，无须采取书面形式;租赁期限为6个月以下的，可以由当事人自由选择合同的形式。无论采用书面形式还是口头形式，都不影响合同的效力。租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。未采用书面形式的,双方当事人对租赁期限存在争议的，推定合同为不定期租赁合同。

51 （二）重点讲解：承包合同 租赁合同 2.1.2 租赁合同 租赁合同的种类
（二）重点讲解：承包合同 租赁合同 租赁合同 租赁合同的种类 　 根据租赁物的不同，租赁可以划分为动产租赁和不动产租赁。不动产租赁包括房屋租赁和土地使用权租赁等。 根据法律对租赁是否具有特殊的规定，可以将租赁划分为一般租赁和特殊租赁。特殊租赁是相对于一般租赁而言的，指法律有特别要求的租赁，例如。房地产管理法律对房地产的租赁、海商法对船舶的租赁以及航空法对航空器的租赁等都有特殊的规定。 根据租赁合同是否确定期限，可以划分为定期租赁和不定期租赁。当事人可以在租赁合同中约定租赁期间，没有约定租赁期间的则为不定期租赁。对于不定期租赁，任何一方当事人都有权依自己的意愿随时解除合同，但在解除合同之前，应预先通知对方。但是，无论是否约定租赁期间，租赁期间都受20年法定期间的限制。 租赁合同的内容 ：租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金以及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。 租赁合同形式：合同的形式，又称合同的方式，是合同双方当事人合意的表现形式，是合同内容的载体。合同区分要式合同和不要式合同。就租赁合同而言不定期租赁合同为不要式合同，无须采取书面形式;租赁期限为6个月以下的，可以由当事人自由选择合同的形式。无论采用书面形式还是口头形式，都不影响合同的效力。租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。未采用书面形式的,双方当事人对租赁期限存在争议的，推定合同为不定期租赁合同。

52 （二）重点讲解：承包合同 租赁合同 2.1.3 租赁合同 租赁合同中出租人的义务
（二）重点讲解：承包合同 租赁合同 租赁合同 租赁合同中出租人的义务 　 （1）交付出租物。出租人应依照合同的约定的时间和方式交付租赁物。物的使用以交付占有为必要的，出租人应按照约定交付承租人实际占有使用。物的使用不以交付占有为必要的，出租人应使之处于承租人得以使用的状态。如果合同成立时租赁物已经为承租人直接占有，从合同约定的交付时间时起承租人即对租赁物享有使用收益权。 　 （2）在租赁期间保持租赁物符合约定用途。租赁合同是继续性合同，在其存续期间，出租人有继续保持租赁物的法定或者约定品质的义务，使租赁物合于约定的使用收益状态。倘发生品质降低而害及承租人使用收益或其他权利时，则应维护修缮，恢复原状。因修理租赁物而影响承租人使用、收益的，出租人应相应减少租金或延长租期，但按约定或习惯应由承租人修理，或租赁物的损坏因承租人过错所致的除外。 　 （3）物的瑕疵担保。出租人应担保所交付的租赁物能够为承租人依约正常使用、收益的状态，即交付的标的物须合于约定的用途。 　　 （4）权利的瑕疵担保义务。出租人应担保不因第三人对承租人主张租赁物上的权利而使承租人无法依约对租赁物进行使用收益。 买卖不破租赁：合同法第229条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。据此，在租赁合同有效期间，租赁物因买卖、继承等使租赁物的所有权发生变更的，租赁合同对新所有权人仍然有效，新所有权人不履行租赁义务时，承租人得以租赁权对抗新所有权人，这在学理上称之为“买卖不破租赁”。 　

53 （二）重点讲解：承包合同 租赁合同 2.1.4 租赁合同 租赁合同中承租人的义务 承租人的转租权
（二）重点讲解：承包合同 租赁合同 租赁合同 租赁合同中承租人的义务 　 （1）支付租金。承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付租金或延期支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 　 （2）按照约定的方法使用租赁物。承租人应按照约定的方法使用租赁物；无约定的或约定不明确的，可以由当事人事后达成补充协议来确定；不能达成协议的，按合同的有关条款或交易习惯确定；仍不能确定的，应根据租赁物的性质使用。承租人按照约定的方法或者按租赁物的性质使用致使租赁物受到损耗的，因属于正常损耗，不承担损害赔偿责任。承租人不按照约定的方法或者按租赁物的性质使用致使租赁物受到损耗的，实为承租人违约，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。 　　 （3）妥善保管租赁物。承租人应以善良管理人的注意妥善保管租赁物，未尽妥善保管义务，造成租赁物毁损灭失的，应当承担损害赔偿责任。 　　 （4）不得擅自改善和增设他物。承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善和增设他物。承租人未经出租人同意对租赁物进行改善和增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或赔偿损失。 　　 （5）通知义务。在租赁关系存续期间，出现以下情形之一的，承租人应当及时通知出租人：(A)租赁物有修理、防止危害的必要；(B)其他依诚实信用原则应该通知的事由。承租人怠于通知，致出租人不能及时救济而受到损害的，承租人应负赔偿责任。 　　 (6)返还租赁物。租赁合同终止时，承租人应将租赁物返还出租人。逾期不返还，即构成违约，须给付违约金或逾期租金，并须负担逾期中的风险。经出租人同意对租赁物进行改善和增设他物的，承租人可以请求出租人偿还租赁物增值部分的费用。 承租人的转租权 　　承租人转租租赁物须经出租人同意。转租与债的转移不同。转租期间，承租人与出租人的租赁合同继续有效，第三人不履行对租赁物妥善保管义务造成损失的，由承租人向出租人负赔偿责任。承租人未经同意而转租的，出租人可终止合同。

54 3. 承包经营、租赁经营与对企业资产租赁的区别
（二）重点讲解：承包合同 租赁合同 3. 承包经营、租赁经营与对企业资产租赁的区别 承包经营和租赁经营，是国家与企业、企业与个人之间在保持企业所有制不变的前提下，实行的所有权与经营权相分离的经营管理方式。承包经营、租赁经营与对企业资产租赁的区别 区别主要有以下三点： 标的物不同。前者是企业经营管理权，后者是企业资产（包括营业执照）。 经济核算主体不同。前者只是内部确定新的分配关系，是在原企业基础上进行的。而后者是处自主核算，只要缴纳租金即可。 法律关系不同。前者除了平等的契约关系外还存在上下级的隶属关系，由发包企业承担民事责任，承包经营者和租赁者个人不独立承担民事责任。而后者仅仅是一种平等的契约关系，且以自己取得营业执照为合法经营的条件，承包经营者和租赁者个人要独立承担民事责任。 从执法办案的角度来看，证据的收集就侧重于以下几方面： 用于经营的场地、人员、资产和经营所必须配备的物质的来源及其隶属关系。 合同中所约定的法律责任承担。 经营成果的会计结算方式等。 相关前置许可。

55 （二）重点讲解：承包合同 租赁合同 4.承包合同与承揽合同的区别 案例
（二）重点讲解：承包合同 租赁合同 4.承包合同与承揽合同的区别 承揽合同是指承揽人按照定作人的要求完成工作，交付工作成果，定作人给付报酬的合同。具体包括：加工、定作、修理、复制、测试、检验等工作。 承包合同在法律上并未规定明确的定义，但是其范围比承揽要广，通常涉及的是一个经营方面的问题，如土地的承包、酒店（或公司）的承包、建筑工程的承包等。而承揽仅仅是一个事务的承接，例如加工一个工具、订做一个广告牌、修理一个机器设备等等。 承包合同与承揽合同的主要区别： 承包方为发包方提供综合的经营管理以及技术，而承揽人只为定做人提供劳务技术。由此，二者在合同的签订、履行、违约赔偿、诉讼管辖方面也存在着某些差别，具体有： （1）合同的订立：承包合同一般法律要求需采用书面形式订立，而承揽合同没有此限制。 （2）合同的履行：有些承包合同不能转包他人，如建筑工程承包合同，建设工程主体结构的施工必须由承包人自行完成，不能转包给他人；承揽人可将其承揽的主要工作交由第三人完成的，但应当就该第三人完成的工作成果向定作人负责。 （3）违约赔偿方面：承揽合同中，如果定作人没有向承担人支付报酬或材料费，承揽人对完成的工作成果享有留置权。而大部分的承包合同的承包人没有这种权利。 （4）诉讼管辖方面：承包合同的诉讼管辖地一般是被告所在地，而承揽合同的诉讼管辖地一般是承揽行为地。 案例

56 （一）《安徽省交通集团安庆汽运有限公司合同管理办法》
二、公司合同管理办法 （一）《安徽省交通集团安庆汽运有限公司合同管理办法》 第一章  总 则 合同管理：是指对合同立项、意向接触、资信调查、商务谈判、合同条款拟定、审查会签、签字、备案审核、履行、变更、中止、解除、纠纷处理、立卷归档等全过程的管理。 第二章 合同的签订 第三章 合同管理的机构与职责 第四章 合同的分类编号和示范文本的使用 第五章 合同订立的权限 第六章 合同审批程序 第七章 合同的履行与监督 第八章 合同的变更、解除 第九章 合同纠纷的处理 第十章 合同档案管理 第十一章 责任与处罚 第十二章 附则 合同管理办法

57 三、公司经济合同管理实务 （二）公司企业发展部为合同管理职能部门，相关职能部门负责本部门相关业务合同的办理和审核工作。
经济合同涉及业务种类与审核职能部门如下表所示： 经济合同涉及业务种类 审核职能部门 客、货运输，运费结算 运务部 车辆、设备购置与维修 机务部 安全行车、消防、内保 安全保卫部 基建与维修 资产管理部 资金借贷、债权、债务 财务部 员工聘用、培训及劳动保护 人力资源部 办公设备采购与维修、计算机网络设备 办公室 房屋出租、相关产业经营及其他合同 企业发展部 实务流程说明：经济合同申报审批流程图

58 实务流程说明：房屋出租合同申报审批流程图
四、公司房屋资产出租合同管理实务 出租房屋资产日常基层管理工作： 1. 绘制单位管理的全部房屋土地资产平面分布图、登记统一编号，填写房屋基础信息表。 2. 房屋出租业务洽谈和合同签订工作。 3. 编制出租房屋资产日常管理需台账，年终汇总台账报表连同全年所有的合同复印件报送公司企业发展部。房屋出租合同必须使用司法律顾问编制的统一合同范本。 4. 对承租人使用出租资产情况进行监督，确保承租人使用房产从事经营行为合法。 5. 做好出租房屋资产日常维护工作，尤其要监督承租人在消防安全上，确保出租资产安全。 实务流程说明：房屋出租合同申报审批流程图

59 五、公司法律事务管理实务 （一）法人委托管理
公司职能部门或所属分公司：对外洽谈业务、签订合同，代理法律诉讼，作为股东代表出席股东会、董事会等事务，都必须出具法人委托书，代表公司法人对外进行经济活，为了规范管理法人代理行为，故对法人委托事项必须进行事先申报审批、登记备案。 实务流程说明：法人委托申报审批流程图

60 《安徽省交通集团安庆汽运有限公司法律事务管理办法》
五、公司法律事务管理实务 （二）法律事务管理 法律事务管理是企业经营管理的重要组成部分，其主要任务是保障公司 规范运营、防范公司法律风险、维护公司合法权益、促进公司健康发展。 公司法律事务工作遵循统一管理、分级负责、程序规范、勤勉尽职的原则。 法律事务工作主要包括： 1.为公司重大经营决策提供法律意见。 2.参与起草、审核公司重要的规章制度。 3.组织参与公司的合并、分立、投资、对外担保、租赁、资产转让、资 源整合等涉及公司权益的重要经济活动的法律事务。 4.合同审核、备案；监督、检查和指导合同的签订、履行；组织协调合 同纠纷事宜；参与公司重大合同的调研、谈判和起草工作。 5.接受公司法定代表人的委托，代理公司的仲裁、诉讼和非诉讼活动。 6.法制宣传教育。 企业发展部是公司的法律事务主管部门，统一管理公司范围内的法律事务工作。公司法律事务实行专业分类管理，建立健全重大经营决策法律论证制度、合同管理制度、法制宣传管理制度、诉讼纠纷处理制度等。 《安徽省交通集团安庆汽运有限公司法律事务管理办法》

61 知人者智，自知者明。 胜人者力，自胜者强。 ——老子 谢谢！