不動產證券化商品.

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1 不動產證券化商品

2 不動產投資信託 受託機構收到的資金可投資之資金去處規定於不動產證券化條例第十七條、十八條規定
包括已有穩定收入之不動產、已有穩定收入之不動產相關權利等投資標的。 不含對不動產營建開發公司的放款、一般不動產抵押貸款債權及不動產抵押權相關證券，因此台灣的不動產投資信託應屬權益型之不動產投資信託。 因不動產投資信託基金所投資的投資標的，多為流動性低的不動產，且在不動產開發初期需要大量資金，無法供投資人隨時要求受託機構贖回不動產投資信託受益證券，所以明定不動產投資信託基金以封閉型基金為限。

3 不動產投資信託 投資人要將不動產投資信託受益證券轉讓時，出讓人及受讓人都須繳交交易手續費，手續費為成交金額的0.1425%，與股票相同，但股票在轉讓時須交證券交易稅，不動產投資信託受益證券在轉讓時免交證券交易稅。 不動產投資信託發行或交付的受益證券，信託利益應每年分配，其信託利益為受益人之所得，按利息所得課稅，利息所得於分配時依分離課稅扣6%，不併計受益人之綜合所得稅總額或營利事業所得稅總額。 技術性賺取不動產價差的方法，信託契約終止：經受益人會議之特別決議而終止契約前開決議應持有基金已發行在外受益權單位表決權總數過半數受益人之出席，出席受益人受益權單位表決權三分之二以上同意作成決議。

4 不動產投資信託 一般而言，不動產投資信託具有收益較股票收益穩定、收益較債券收益抗通膨能力佳、可分散投資風險、流動性較不動產佳、節稅功能較國庫券、銀行匯票、商業本票佳等特性。當然，不動產投資信託也有其投資風險。 在通貨膨脹的期間，不動產投資信託的相關收益來源，例如租金與不動產價值等，會因為物價水準的提高而跟著向上調整，使物價和收益兩者之間呈現正相關。相較之下，當物價上漲時債券的收益仍維持相同的固定利率，無法隨著向上調整，所以不動產投資信託抗通膨的能力較債券好，在高通膨時期是比債券更好的投資標的。

5 不動產投資信託

6 不動產投資信託 所謂流動性風險指因市場流動性不足，無法及時於市場將特定商品以合理價格賣出的風險。因為不動產投資信託在交易所交易時間內與股票一樣皆可隨時買賣，故流動性相當高，流動性風險很低。對投資人來說，不動產投資信託降低了一般不動產流動性差、變現性低的投資風險。 利率風險指利率變動所可能造成盈餘或資本的損失，利率的變動會直接影響不動產投資信託的獲利能力，利率若上揚造成市場利率與不動產投資信託收益率差距縮小時，投資人會賣出不動產投資信託的證券，不動產投資信託的投資人可能傾向於將資金轉入收益較高的其他金融商品。表4 為不動產投資信託與其他投資商品之風險比較

7 不動產投資信託

8 不動產投資信託 不動產投資信託的投資門檻低於固定收益商品，最低投資單位是每股面額10元，且個人、法人、外資都可以以最低投資金額1萬元投資，公開募集階段可透過券商或銀行申購。一旦這項房地產基金掛牌交易，投資人可以透過券商，按照上市或是上櫃股票行情價買賣。相較債券型基金和公債最低投資金額常達10萬元以上，不動產投資信託之投資門檻較低確實較適合一般散戶投資。

9 不動產資產信託 不動產資產信託優點有二：分配收益適用6％的分離課稅規定及租金會隨著物價上漲時跟著一起調漲。綜合上述優點，由於不動產資產信託分配收益不列入年利息所得27萬元的稅基，對於高利息所得者而言除了可以抗通膨外，還可以達到節稅的效果。 所謂「不動產資產信託」（Real Estate Asset Trust），指委託人移轉其不動產或不動產相關權利予受託機構，並由受託機構向不特定人發行募集或向特定人私募交付受益證券以表彰受益人對該信託之不動產、不動產相關權利或其所生利益、孳息及其他收益之權利而成立之信託

10 不動產資產信託流程

11 不動產資產信託 不動產投資信託屬於金錢信託，信託財產以現金為主，委託人為不動產投資信託機構，存續期間為永續經營，商品類似共同信託基金；而不動產資產信託屬於土地信託，信託財產以土地所有權，委託人為土地所有權人，存續期間多為5至7年

12 台灣己核准之公募不動產證券化案例

13 不動產資產信託投資風險 1、利率上升的風險：投資不動產資產信託著眼的就是每年的固定收益，未來若是利率反轉向上，投資人可能就有利率損失的風險。
2、不動產資產信託不一定保本：雖然不動產資產信託屬於固定收益產品，但卻不能說完全保本。以目前發行的公募產品，優先順位受益證券占總發行金額幾乎不到五成，也就是說投資人拿回本金的機會很高。倘若經濟環境產生大變動，除了次順位投資人有損失外，優先順位投資人的本金也會有損失，本金損失的優先順序，從報酬高的C系列開始，其次才是B系列、A系列。 3、現金流量風險：債務人拖欠借款，未能及時還款，或是提前還款導致提前還本風險，使現金流量不穩定，而產生現金流量風險。

14 政府公債與不動產資產信託商品之比較 不動產資產信託是先償還優先順位受益證劵，若優先順位受益證劵還未償還完時，則次順位受益證劵就無法清償，存續期間多為5或7年，不動產資產信託在收益上是以受益證劵利息及部分本金分配來源為不動產營運收入，在稅賦的課徵上是利息所得分離課稅6%。

15 政府公債與不動產資產信託商品之比較

16 嘉新萬國信託案架構圖

17 不動產資產信託投資風險 1、受益證券市場流動性不足之風險：礙於目前公募受益證券之發行量並不大，且大部分投資人習慣持有至到期日，使得次級市場之交易並不活絡，顯示其流動性明顯不足。 2、不動產市場流動性不足之風險：流動性不足之風險起因於不動產不可移動及價格龐大之特性，以及座落位置與總體經濟好壞要素之影響。 當發生處份事件及受益證券違約事項時，受託機構需按信託契約之規定處份本案土地及建物，投資人將面臨因不動產市場流動性不足所產生的風險。 3、信託財產預期收益變動之風險：當信託財產附近有新大樓、同級辦公室及新商圈的推出，這些變化將造成出租率下降、租金向下調整、新租賃契約、續約等問題而導致現金流入未達預期，進而可能影響受託機構進行受益證券還本付息之能力。

18 不動產資產信託投資風險 4、信託財產過度集中之風險：受益證券還本付息之能力主要受信託資產之現金流量所影響，因此包括承租戶產業性質分散度、租約期間分散度等，都會影響受益證券之收益。若信託資產現金流量過度集中於部分承租戶或與承租戶簽定之租約重疊性過高，則一旦承租戶搬離或多個租約同時到期，勢必造成受益證券收益突然減少的狀況。 5、利率變動之風險 6、有限追索權之風險及訴追禁止之風險：有限追索權為受託機構對於受益證券及因信託財產所生之債務，僅就當時其仍持有之信託財產範圍內，負擔給付之責任。訴追禁止為當發生清償不能之情事時，投資人僅得就信託財產主張受償之權利，不能對受託機構或委託人之財產主張受償。由上列兩點可知委託人及受託機構等對受益證券之清償並不負擔保義務，投資人僅得就信託財產主張受償之權利，由於信託財產之價值及收入可能減少，亦可能無法全部或分部分處分信託財產，不保證將不發生信託財產之收入或處分信託財產所得之金額不足以完全清償投資人之情事。

19 不動產資產信託投資風險 7、信託財產價值變動之風險：影響不動產價格的因素有很多，若信託財產價格下跌幅度很大，投資人可能會面臨到的風險為信託財產的價值，不足以支付其本金。因此投資人仍需考慮在信託期間內，信託財產價值變動之風險。 8、保險安排無法完全清償損害之風險： 9、法令變更風險 10、稅務法令變更之風險 11、違約風險： 12、受託機構違反借入款項限制之風險：當受託機構如違反借入款項之限制，以信託財產為擔保物權進行借款或其他權利時，使信託財產權利被法院強制移轉，而會造成投資人之利益損失。不保證將不會發生該擔保物權之權利人，針對信託財產聲請法院裁定強制執行之風險。

20 信用增強之內容 1、順位受益證券及不同種類優先順位受益證券：
2、不動產資產信託之基金：嘉新萬國信託案亦提撥相當之準備金總額為新台幣1.36億元，根據信託契約之規定用以支付受益證券之利息及其他主要付款、以維持不動產資產信託之運作及付息之正常。

21 不動產資產信託的贖回方式 嘉新萬國信託案最後於預定到期日時，永豐商銀將萬國商業大樓返還嘉新國際，故嘉新萬國信託案屬於融資型不動產資產信託案。
宏泰世紀信託案永豐商銀於獲得資產信託收益後，依約定將收益分配與委託人及投資人，最後信託期間終了時，永豐商銀將信託資產返還富泰建設及全億建設。 新光中山信託案於預定到期日時，土地銀行完納一切的手續費和相關管理費用後，將不動產進行拍賣總共有三次的拍賣機會，如果第三次拍賣也流標則會召開受益人大會決定如何處理新光中山大樓，故新光中山受益證券屬於賣斷型不動產資產信託案。

22 不動產資產信託的贖回方式 新光松江信託案預定到期日時，兆豐商銀完納一切手續費和相關管理費用之後，會將不動產進行拍賣（總共有三次的拍賣機會，如果第三次拍賣也流標則會召開受益人大會決定如何處理新光松江大樓），故新光松江受益證券屬賣斷型不動產資產信託案

23 嘉新萬國信託案架構圖

24 嘉新萬國受益證券

25 宏泰世紀信託案架構圖

26 宏泰世紀受益證券 受益證券種類 A系列 B系列 C系列次順位 D系列次順位 發行金額 17.65億 3.55億 2.5億 20.7億
單位面額 500萬元 12.42億元 8.28億元 受益權單位數 353 71 50 2 信用評等 AAA(twn) A(twn) 無信用評等 票面利率(固定)* 2.80% 3.00% 4.00% 無票面利率 發行日期 民國民國93年12月28日 預定到期日 民國99年12月25日

27 新光中山信託案架構圖

28 新光中山受益證券

29 不動產資產信託商品現值彙整

30 不動產資產信託的特色 多為固定票面利率因為每一期的利息都是固定的所以收益非常穩定，而風險相對於其他金融商品是屬於比較低的，因為不動產資產信託商品有很多信用增強的機制， 如果想要抗通貨膨脹商品的話，投資不動產資產信託商品也是非常好的選擇，因為不動產資產信託商品主要收入是來自於租金收入，租金可以隨著通貨膨脹的上升而跟著增加， 最後如果是屬於高收入高所得者也可以考慮投資不動產資產信託商品，因為不動產資產信託商品是採用分離課稅6%，對於高收入高所得的人是一項非常好的節稅工具。