留法學生應注意法律常識簡要說明 台灣旅法 巴黎律師 郭麗秋 2014年11月22日在代表處

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1 留法學生應注意法律常識簡要說明 台灣旅法 巴黎律師 郭麗秋 2014年11月22日在代表處
郭麗秋律師事務所 Cabinet d’avocats KUO-ROBERT 3 Avenue Bertie Albrecht – Paris Tél：(33) Fax：(33) Portable : 網站：

2 lettre recommandée avec avis de réception (LRAR)
雙掛號信函的重要性 lettre recommandée avec avis de réception (LRAR) 寄件: 證據 (證明有寄出及收件, 請注意用雙掛號信函) 法國沒有存證信函(要影印信件+保留寄件存根及收件回執) 簽名: 文件或信件之簽名都應與護照上簽名相同(中文也可以). 收件: 計算期限(收件日起8天內…)從郵差送件日起算日期, 即使並非那天收到.(若是催告付款信函, 開始生利息) 郵局信函保留15天(若回台灣要給朋友授權書+請朋友去查看信件, 否則退回後完全無法知道寄件者, 如Préfecture, OFII後果都可能很嚴重) 即使沒有領件, 掛號信函完全有其應有的效力. 委託領取掛號信函的授權書(procuration/pouvoir)郵局有特 別的表格, 並要求必須自己親自先去登錄才接受.

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6 (一) 租屋，您的權利與義務

7 (I)房屋租賃契約說明 房屋租賃契約 租賃契約主要法律條文是由 Loi du 6 juillet 1989來規範.
Bail *(contrat de bail; contrat d'habitation; contrat de location) 租賃契約主要法律條文是由 Loi du 6 juillet 1989來規範. 此法律條文原主要是針對民間無附帶家具的租賃契約 (Logement vide) Loi Alur du 24 mars 2014 加強了對房客的保障. 增加了附帶家具的租賃契約於Loi du 6 juillet 1989中.

8 附帶家具的租賃契約 定義 : 指所有生活必須的家具都已齊備; 空屋與附帶家具租約的主要差別. 空屋 附帶家具 租約期限 至少3年 至少1年
您只需帶個人物品進入即可生活. 空屋與附帶家具租約的主要差別. 空屋 附帶家具 租約期限 至少3年 至少1年 押金 最高1個月 最高兩個月 解約預告期: 房客 : 3個月前 1個月前 房東 : 6個月前

9 租約當事人(les parties) 房東 (le bailleur /le propriétaire)
房東的代表(mandataire, 如房屋仲介) *注意: 押金, 仲介費被騙的問題 學生充當二房東的問題 (sous-location) (一般租約房客沒有轉租的權利) 仲介不能在續約時要求再付一次仲介費.

10 2.房客或承租人 (locataire / preneur)
請注意二人以上一起分租的問題 最好每位都各自有一份契約: 取得房補(APL) 必須有個人名字的租屋契約. 其中一位離開, 另一位的契約不會受影響. 避免連帶責任問題:其中一位房客不付房租,另一位不須付全額. 如在同一個租約上, 注意 :有關付租金方式: 不要是 « solidairement » (房東在其中一位不付時, 可以要求 另一位負擔全部金額). 不 10

11 B. 租約的期限 (Durée du bail ) 租約必須註明期限與開始的日期 原則 : 最少3 年 (附家具租約最少是1年) 例外 :
如果房東是個人或是一個四等親內組成的不動產公司) 例外 : 1年 :若房東有意因家庭或職業因素在一年後取回住處.在此情 況下, 房東必須在租約到期的兩個月前以掛號信或請司法直達 員通知是否此因素確認存在. 6年 :若是由不動產公司租賃 若在到期前雙方無提出解約(donner congé) 則自動延期 (reconduction tacite).

12 附帶家具的租約期限 若是房客主要住所,最少是一年 (到期後, 原則上契約自動延期) 如果是租給學生, 可以減為9個月.
原則 : 都要依照契約上所明定的. 若是房客主要住所,最少是一年 (到期後, 原則上契約自動延期) 如果是租給學生, 可以減為9個月. 在此情況下, 自動延期條款原則上是不能適用. 注意: 若使用 “un an ferme ” 則指在一年期間內不能解約, 若搬離開仍須付全部費用.

13 C. 租金與雜費 (Loyer et charges )
租金 Loyer HT HC (hors taxe, hors charges ): 租金金額 :原則上由房東自由訂定, 可有按省份參考資料. 如果房客認為他所付的租金比所住鄰近地區的租金高, 可以在簽約後的兩個月 內向調解委員會(commission de conciliation)提出. 若無法得到雙方的共識, 則由地區一審法院來裁定租金(Tribunal d’Instance). 若欠繳,房東也不可於冬天要求解約驅逐(la trêve hivernale) (Loi ALUR 延長期間: 11月1日到3月31日) Loi ALUR, 房東有三年時間可催討欠繳租金. (以前5年內可以追加, 現在變成3年時效) 租金年度調整(Révision annuelle des loyers) 契約上一般會註明每年依指數(indice de références des loyers)來調整 Loi ALUR,房東必須在當年表明其調漲的意願,並以其告知日起算調漲. (以前5年內可以追加, 現在變成1年時效

14 付款方式 (Mode de paiement du loyer):
最好用支票付, 如用現金一定要索取收據 (quittance de loyer) 房東沒有權利要求用銀行自動扣款 (prélèvement automatique)的方式 來付款, 所以, 若契約中有此條文, 則視作無效. 注意: 銀行匯款virement bancaire與prélèvement automatique不同涵義. 付款時間 ( date de paiement du loyer): 按月付(payement mensuel, payable mensuellement) 預付: payable d’avance / payable avant terme (該月的房租月初付) 住後付款:payable à terme échu (該月的房租月底付)

15 2. 雜費 (Charges locatives )
由房客負擔的雜費可分三大類 : 服務費: 如水,電, 大樓的電梯, 暖氣設備; 修繕費: 除非屬於建築上的瑕疵而引起的修繕 ; 地方稅: 指由房客享有之服務而產生的地方稅, 如 垃圾清潔稅. 預支費: 一般房東會在租金同時每月收雜費預支費, 接下 來每年以實際費用再多退少補. 追繳前一個月, 要通知房客相關計算雜費的資訊. Loi ALUR : - 6個月內可要求看明細 - 2015年9月1日起, 可要求房東將相關證明郵寄給您. - 帶家具租約可決定用定額不追繳, 但此定額可每年更改.

16 D. 押金 (Dépôt de garantie /caution)
額度 : 押金不能超過一個月的租金 (loyer hors charges ) 例外:附帶家具的租約可以由契約中訂兩個月. 若租約是一次預付超過兩個月,則房東不能要求押金. 目的 : 彌補房客損壞住處的損失,而非用來當做最後一個月的租金. 不是每年按指數調漲 若房東在還鑰匙後兩個月內退押金, 不生利息. (若契約於2014年3月27日後簽訂, 可以是在一個月內要退還,否則每 月罰10%租金） 16

17 E. 擔保人 (Caution ) 擔保人不能解約 沒有權利,但相同義務.
在法國的擔保人 一般都有連帶責任 (caution solidaire). 其所要負擔的費用包含全部的依該契約可能產生 的損失, 最好不要簽署任何擔保人的相關契約. (學成後與他人合作開業, 要小心擔保事宜.) 擔保人不能解約 沒有權利,但相同義務. 注意:網站上有私人收費當租屋擔保人的, 是否屬實. 房東不能因擔保人為非法國人或不住在法國而拒絕該擔保. 建議: 用銀行擔保或詢問CROUS(由政府擔保 ).

18 F. 無效的濫用條款 不論任何形式的租賃契約,以下條款都屬濫用條款 (clause abusive), 所以都視作無效(réputée non écrite): (濫用條款在所有契約買賣上都可能適用) 規定銀行自動轉帳的付租約方式(prélèvement automatique); 要求房客在房屋轉租或轉賣時超過每天兩小時的開放參 觀時間或假日開放參觀(jours fériés 不是 jours ouvrables) ; 要求房客在房東指定的保險公司保險; 規定共用部份(parties communes)受到損壞時,由全部的 房客共同負擔責任; 規定自動解約理由, 與 未付租金,雜費或押金 或 沒有 房屋保險無關;(收到掛號信要小心) 規定禁止房客從事有關政治, 工會或協會有關的活動.

19 G. 補充資訊 Bruit 噪音 Risques naturels et technologiques 水旱,土流等天災
Diagnostic de performance énergétique 電瓦斯 Diagnostic de termites白蟻 Modernisation de la diffusion audiovisuelle et à la télévision du futur 電視收訊 Risque d‘exposition au plomb (immeuble daté d’avant 1949). 含鉛  Surffrace Loi Carrez (valables 10 ans) 租屋面積

20 H.房屋狀況表 (Etat des lieux)
房屋狀況表的擬定與相關問題 若契約於2014年3月27日(La Alur) 後簽訂 必須做房屋狀況表(+附帶家具清單) 附於契約後當附件.

21 房屋狀況表的擬定 擬定兩次 : 搬入時 (Etat des lieux d’entrée).
還鑰匙時(Etat des lieux de sortie) 一式兩份(en deux exemplaires)雙方各在每一份上簽字 : 房東與房客各自保留一份正本文件 重要性 : 原則上, 離開時的房子狀況要與搬入時相同. 用前後兩份文件來比較, 房東可以認定在租屋期間房客所 損壞之處而要求房客賠償. 若搬入時沒有房屋狀況表, 依法視作搬入時房屋狀況良好.

22 2. 房屋狀況表的相關問題 若房東不願意作房屋狀況表
房客必須寄一封雙掛號的催告信函 (mise en demeure par LRAR)要求房東作房屋狀況表. 若收信8天後房東仍不做, 則可直接請司法直達員(huissier)來做. 即使最後沒有請司法直達員來作房屋狀況表, 至少可 以推翻房屋狀況良好的推斷 建議: 將有問題的地方照相保留(最好是有日期顯示). 作房屋狀況表的相關費用 . 如果是huissier作,雙方各自負擔一半的費用;否則是免費. 如果是房東的Agent來做, 房東不能要求您付一半Agence 作此房屋狀況表的費用, 因Agent是代替房東的.

23 3. 房屋狀況表的補充 若暖氣開了, 但仍無法達到正常標準,可請huissier來鑑定 則房東必 須維修(依契約說明而定).
搬入後若發現其他的不良狀況, 要儘快(書面)告訴 房東(10天內). 有關暖氣, 則開始使用後的一個月內, 仍可以通 知房東暖氣相關的使用問題. 若暖氣開了, 但仍無法達到正常標準,可請huissier來鑑定 則房東必 須維修(依契約說明而定). 所有文件, 最好用雙掛號信函, 若可能附上相片寄 給房東.

24 將全部附帶的家具寫明(真假古董家具問題) 註明家具的數量與狀況 若在離開時數量減少, 房東可以要求賠償.
附家具租約 家具的清單 ( inventaire détaillé du mobilier ) 必須在做房屋狀況表時同時做家具的清單: 將全部附帶的家具寫明(真假古董家具問題) 註明家具的數量與狀況 若在離開時數量減少, 房東可以要求賠償. 此文件如房屋狀況表, 必須作成兩份, 雙 方簽字後各保留一份. Décret 家具清單相關法規

25 (II) 租約雙方的義務

26 房客的義務 房客必須盡到的義務 (obligation de faire): 按期付房租與雜費. 依租賃目的寧靜無礙使用租約地點.
有關噪音問題 : 一般人以為法國在晚上十點前不會有製造噪音問題, 事實上是任何時間都應維持住家環境的安靜. 對學音樂的人可能要特 別注意. 作房子的保險(如火災與水災等):房東可每年要求此證明. 一般住房保險含有民事責任險(responsabilité civile) 作相關的修繕: 必須作有關損壞修繕(les dégradations ) 除非問題來自於老舊(vétusté), 建築上的缺失(malfaçon ), 或不可抗拒的外力 (force majeure). (所有的修繕, 最好先請房東來處理.)

27 2.房客必須盡到不作以下行為的義務 (obligation de ne pas faire):
除非得到房東事先書面同意或契約明文允許,不能: 轉讓租約(céder)或 轉租(sous louer)或免費借給別人使用(prêter) 2014年3月後的契約,若轉租, 必須給轉租房客:房東書面同意書 (特別注意暑期返台期間) 原先租約. 轉租金不能高於原租金費用. 不能修改房子的結構或變更房內的原有設備 ; 除非有房東事先書面同意 (房東可以要求在離開前變回原狀). 不能阻礙公用部份的修繕或改建. 不能阻礙房東進行緊急修繕. 如果房東的修繕或改建工程超過40天, 房客可以要求降低租金(但經 常租約上, 房東明文要求房客放棄此權利).

28 房東的義務 給予房客適當的住處(logement décent), 意指 不會對房客的生命有危險或危害其身體健康, 有最基本的居住條件 (如水電及暖氣設備). 保障房客可以安逸的使用住所. 針對房屋狀況表所註明要從事的修繕. 從事所有依法屬於房東的修繕(所有房子的大 架構都屬於房東的責任).

29 如果房東不處理其份內的修繕工程 房客不可以單方面決定不繳房租. 最好用雙掛號方式催告他.
若他仍不行動,則向地區一審法庭(Tribunal d’instance) 要求強制執行(injonction de faire). 也可以由雙方在簽約時即註明於契約中, 由房客來 負責某些修繕工程 + 抵銷部份的租金(如換壁紙等).

30 (III) 租約終止 ; 預先告知 ( Fin du bail, préavis).

31 A. 預先告知 (préavis): 房客提出解約 時間: 任何時後都可以提出 預告期:契約上規定 (收件日期起算)
- 3個月 (附家具契約原則上1個月) - 1個月:新工作(或被開除,或之後新的工作,或工作調動) 方式: 用雙掛號信或由司法直達員傳達 (書面文件證明,即使房東口頭上說沒問題) 房客義務:須付房租,即使他在預告期間搬離住處. 但若房東在預告期間已將房屋租給他人, 而後者也搬入 (也就是 房東沒有任何損失), 則房東必須退還入住後相關預告期間的房租. (art. 15 de la loi du 6 juillet 1989).

32 Lettre de préavis (解約信函)
« Je vous donne, par la présente, congé du bail avec un préavis de __ mois, soit jusqu’au __________. » « Je vous restituerai les clés le _________ après l’établissement de l’état des lieux de sortie ». « Je vous remercie de bien vouloir me contacter afin de fixer l’heure pour établir l’état des lieux de sortie ».

33 2. 房東提出解約 預告期:6個月(附家具契約原則上3個月) 方式: 用雙掛號信或由司法直達員
房客義務: 若房客在預告期間搬離住處, 不須付離開之後的房租.

34 房東可以提出解約的理由 於契約執行期間: 如果房客不遵守租約之義務: 在契約終止時:房東只可以因以下理由提出解約 :
沒有保險 (要先催告,一個月內仍不提供保險證明時) 不付房租或押金(要先催告,兩個月內仍未付時) 將住處用於其他租約以外的用途 …等違反契約規定. 在契約終止時:房東只可以因以下理由提出解約 : 因自己或親人要使用租處 ; 要賣房子 ; 其他正當嚴謹理由(如因安全的原因必須改建或做大型 修繕工程).

35 B. 租約終止 押金(dépôt de garantie) 做離開時的房屋狀況表
很重要, 會影響屆時房東要求修繕或扣除押金等.(判例接受房東 只要提出損失及修繕的報價單, 及使他沒有真正作修繕.) 押金(dépôt de garantie) 房東必須在繳還鑰匙後的兩個月內退還押金,否則可以生利息. 若契約於2014年3月27日後簽訂: (La Alur) - 若房屋狀況有問題: 兩個月內要退還(否則每月罰10%租金） - 若房屋狀況沒有問題: 一個月內要退還(否則每月罰10%租金） 每月: « chaque période mensuelle commencée en retard » 如果沒有給房東新地址, 不能加罰金. 若是公寓, 房東可以保留部份(到20%的押金)直到大樓的相關費 用確定後的一個月才全部償還.

36 (二) 生活點滴，應注意的法律常識

37 居住稅 (taxe d’habitation)
所有的居住地點都要課居住稅 (學生也不例外) 但學校宿舍學生不用繳居住稅 住在房東家只分租一間房間也不用 依每年一月一日所承租的地點來課整年的居住稅 若在年中搬家, 房東常會要求證明已付清 該年度的居住稅才退押金(此文件可向居住 地的稅捐單位申請) (去所屬稅捐單位試著問是否可以因經濟情況而不繳)

38 住屋保險,學生健保與房屋補助 在法國的住屋保險, 含民事責任險(responsabilité civile), 有責任問題時要先連絡保險公司. 在法國的學生健保相關資訊:可與學校相關單位 詢問 (依年齡與收入會有不同的情況). *注意保險理賠期限:盡快以掛號信告知保險公司 有關房屋補助: 在事先與房東問清該房子是否可以申 請房補APL (Aide personnalisée au logement) .相關申請可 以與所居住地區的CAF (Caisse d’Allocations Familiales)詢問.

39 保險與重罪受害者賠償 在法國一般的保險理賠時效是兩年 有關保險求償注意時效 立即寄出雙掛號信要求賠償 重罪受害者賠償委員會(la CIVI)
在法國有合法居留的人若在法國受到重罪 傷害(一般條件是超過一個月的病假. 若屬 於性侵害, 則無病假期限之條件) 時效:事發三年內

40 學生打工 等換新的居留證期間,若沒récépissé要暫停工作. 從2007年起, 學生打工不須警察局事先允許, 但須事先 報備.
報備程序 : 雇主必須在開始工作48小時前,向給予學生 居留證的警察局(Préfecture)作報備.(若拿簽證視同居留 證,則是在學生住處的Préfecture報備). 限制: 每年最多964小時, 在居留證期限之一年中, 而非 1月到12月的計算方式(暑期可以全工). 等換新的居留證期間,若沒récépissé要暫停工作. 注意是否屬於黑工:是否有薪水單 所得要報稅 : 隔年初主動到稅捐單位詢問(五月前).

41 學生居留證延簽 學生居留證的延簽 必須提出: 下一年度的註冊證明. 該年的出席(certificat d’assiduité)+成績證明.
財力證明 若轉不同科系的學業, 最好附上信函說明, 如對未來求職之重要性. 注意: 若連續兩年無法升級, 可能被拒絕. 若偽造文件, 接下來很難再取得居留. Convocation 期間必須離境(返台)問題: 可以向PREFECTURE 說明理由並請給一份RECEPISSE (若須離開住所,最好請朋友來看信; 掛號信函只保留15天)

42 學生居留證延簽被拒 學生居留證的延簽 被拒必須並要求一個月離境, 應對措施: Recours gracieux (兩個月內)
學生居留證的延簽 被拒必須並要求一個月離境, 應對措施: Recours gracieux (兩個月內) 向原單位(Préfecture)提出重審. Recours hiérarchique (兩個月內) 向上級單位(Ministère) 提出重審. Recours contentieux (一個月內, 注意您的信件) 向行政法院提出告訴, 可暫緩執行.

43 Titre de séjour étudiant pluriannuels
學生居留證多年 Titre de séjour étudiant pluriannuels 可以有多年學生居留證的情況(loi du 2 juillet 2013): Master 一年級(可以有兩年的學生居留). Doctora第一年(可以有三年的學生居留, 延期時也可以是 多年, 但要請指導教授告知論文結束預估日期) . Grande Ecole的考試通過後的學生, 可以有2-4年的多年 學生居留 (含蓋該學校整個學制).

44 MASTER 2學成後 找工作 申請1年的APS MASTER 2學生可以申請APS (autorisation provisoire de séjour) APS 一年(兩次6個月)不能在延續. 目的讓學生在法國找工作. 必須在居留證到期4個月前申請. 若尚未有文憑, 可以用通過考試的證明即可申請. 優點: 資方不須要提出找不到相關員工的相關證明.

45 學成後申請轉換身份 不同的居留身份 最好在六個月前就開始作相關的準備 在法國工作, 申請轉換員工身份, 自由業或藝術家.
在法國開業成立公司, 申請轉換商人身份 優秀人才 最好在六個月前就開始作相關的準備

46 駕照 其他居留:台灣駕照可以在進入法國後使用一年 *學生居留,不須更換, 可以繼續使用原來在台灣的駕照. - 附法文翻譯.
- 若已經居住在法國後才在台灣考駕照, 則該駕照不能在法國使用 (住在法國應在法國考駕照). - 無照駕駛:可被處1年徒刑+15000歐元罰款(+附帶處罰) 接下來要在拿到非學生居留證後一年內(目前OFII一年簽 證指進入法國起),到所住地區的préfecture 申請換駕照. 若持有法國駕照, 則返台時, 必須先申請國際駕照才能 在台灣使用.若學成歸國, 要換回台灣駕照.

47 家人匯款購屋:贈與稅問題 - 若父母匯錢在法國購屋,有可能有贈與稅的 問題.
贈與免稅額度:父母各自於15年內可以贈與 歐元. (2012年8月新訂額度) - 用借款契約+稅捐單位登記 (也方便後續賣款匯回台灣 或遺產稅之問題)

48 防備不時之需的動作 在法國發生可能須要去警察局備案的事宜: 到住處警察局 « porter main courante ».
*不同: - 正式報案控告« porter plainte contre M. / X ». - 附加損失賠償« avec constitution de partie civile » 萬一發生必須要請人證明的事,立即請對 方作 « attestation ».(手寫+有證人的身分證影印本)

49 ATTESTATION (證明書) 格式 Je soussigné(e), (nom, prénoms, date et lieu de naissance, profession, domicile),  déclarant n'avoir aucun lien de parenté ou d’alliance avec (noms des parties), de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d’intérêts avec elles.   (ou, s'il n'en est pas ainsi, préciser le lien)  certifie l'exactitude des faits ci-après pour en avoir été le témoin direct (ou autre relation) : ………… Je délivre la présente attestation à Monsieur (ou Madame) ________ et suis informé du fait que celui-ci doit la produire en justice, dans la procédure relative au litige entre lui et Monsieur (ou Madame) ________.(ou pour servir et valoir ce que de droit).  J'ai parfaitement connaissance de ce que toute déclaration mensongère de ma part m'engagerait à des sanctions pénales.   Fait à le  (signature) (每位證人各自做一份,手寫,要附上證人的身份證件影印本)

50 祝福您 有個美好的法國學習旅程 郭麗秋 敬上