中華大學營建管理學系營建產業菁英講座 建設開發實務探討 演講者：韓道昀/博士/土木技師 2014/03/18.

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1 中華大學營建管理學系營建產業菁英講座 建設開發實務探討 演講者：韓道昀/博士/土木技師 2014/03/18

2 目 錄 壹、建築產業概述 貳、土地開發 參、規劃設計 肆、銷售實務 伍、工程計畫 陸、投資報酬分析 柒、物業管理

3 壹、建築產業概述

4 1.1 跨領域的建築 建築產業範圍廣泛舉凡土木、建築、水利、 大地、水保、環工等均可稱之，且與民生所需 息息相關，在職場上並無明顯區分。
土木工程(Civil Engineering)及建築學 (Architecture)皆涵蓋跨領域之專長與技術， 在國內多歸屬理工或規劃學院，而在國外建築 多屬藝術學院。建築依自然、生態及社會環境、 經濟需求等，以科學的原則使建築像是土地與 靈魂的自然延伸，建立人與資源間的和諧舒適 之美。

5 1.2 台灣建築之發展過程 1960年代： 1970〜1990年代中期： 這25年是台灣建築發展的鼎盛時期，主要由
在1960年代前僅有的案例幾乎都是公共建築。 1960年代隨著台灣經濟起飛，建築業也快速發展， 是反映經濟成長同時又促進經濟發展的重要力量。 1970〜1990年代中期： 這25年是台灣建築發展的鼎盛時期，主要由 「預售制」所催動，這也是影響建築生態的主因。 預售使廣告行銷成為主角，廣告言詞遠比專業的 建築設計、施工來得重要；且建築物未完工前即 可能被轉售，交換價值凌駕使用價值，建築物不只 成為商品，也是昂貴的籌碼，更無法保障品質。

6 1990年代中期〜2003年： 是房地產市場盤整的階段，有建築業踏入休閒、旅遊、交通事業等，也有五金、紡織、造紙等製造產業經由買賣土地進入建築業，但不同領域之經營理念及時空環境， 加上國際景氣不佳，不少建築相關產業相繼倒閉。 又因水土保持安全等問題，政府禁止山坡地開發，許多建商因囤積山坡地引發財務危機而歇業。但也藉此提升施工品質淘汰體質不佳之公司，讓整個建築業朝良性發展。

7 市場景況仍相當熱絡，但整體市場在2008年下半年已開始呈現景氣消退現象。
2004 〜 2008年間： 市場景況仍相當熱絡，但整體市場在2008年下半年已開始呈現景氣消退現象。 2008年金融海嘯發生，是造成雙北市房價高漲的最大推手，2009年4月因受到政府提撥優惠房貸、 擬開放陸企與大陸人士來台購屋置產，以及兩岸即 將簽定MOU、ECFA，股市由2008年12月31日至2009年11月19日之漲幅亦高達69％，尤其是在貨幣供給 額年增率逐漸攀升之情勢下，終於出現資金行情而 導致市場買氣再度呈現回溫。 。

8 2009年： 這些錢跑到哪裡去了？ 2009年1月，當時正有許多電子科技產業在休無薪 假，景氣環境惡劣，房市買氣低迷，有代銷公司祭出
預售建案兩年後原價買回之奇招。而行政院在1月24 日公佈將國內遺贈稅最高稅率，由50%調降至10%，用 以促進國外資金回留台灣，活絡經濟，遺贈稅成為金 流之始。這項政策的成效極佳，三年來整整增加三兆資金。 這些錢跑到哪裡去了？ 回流資金匯集房市﹗顯然在金融海嘯之後，民眾對金融投資的興趣度已大不如前。反倒是豪宅產品，創新高的單價及總價。

9 2010年以來： 2010年豪宅市場在資金行情與政策利多 之激勵下再度向上攀升。2010年第三、四季 不斷傳出建案秒殺，價格每週往上調整，民 眾還是搶購之盛況。 台北市由於家庭戶數遠大於住宅存量， 近年在優惠房貸及低利率之導引，尤其是在 預期心理之作祟下，房價愈來愈高，終致引 發土地閉鎖效應導致房價快速飆漲，此一情 況尤以台北市最為明顯象。

10 2011年2月： 奢侈稅忽然出現幾乎讓房市在一夕之間變 了天，政策的公佈讓市場買氣由熱轉冷，供需雙方同步措手不及。在3月的第一週，其實買方還反應不過來，以為又是像之前的打蒼蠅政策，不以為意，因此當週的買氣及成交量，並未明顯趨緩；從3月第二週開始，各媒體大量放送之下買方才驚覺，使購屋走入閉鎖期，等著房價下降，成交量大減近八成。整個市場尚能維持成交的建案，大多回歸以首購或首換市場為主的中低總價產品，首購產品的議價率大多在10%左右，區域中高總價的建案未進場。

11 2011年6月1日正式實施奢侈稅之後： 房市才有雪漸融、草漸生跡象，看屋的人增加了，買方不再有過度預期，只是成交量還是處在低檔。整體看來，奢侈稅對房地產的影響，台灣還是走向與香港及新加坡類似的過程，後奢侈稅時期買氣逐漸回溫，成交緩慢增加，又有陸客自由行的大利多，但大家最關心的房價，還是要回歸到供需。 根據香港及新加坡的經驗： 大約在奢侈稅實施後三個月，市場就會回 到約奢侈稅之前的七成左右，因此在6~8月間， 是房市能否接續2011年初買氣的重要關鍵期。

12 2011年迄今： 近兩年接踵而來的奢侈稅、交易價格實價 登錄等抑制房市政策，造成房市買氣大衰退， 2012年台北市及新北市全年買賣移轉戶數， 創十年來新低記錄，台北市更較十年來平均 移轉戶數約5.9萬戶還少約35% 。 2013年才開始，已有淡海、萬華建案祭出 低自備款，並保證八成貸款方案，成數不足 由建商補足，讓民眾無息償還。但低自備款 對預算有限的首購族，將面臨還款能力出現危機之問題。

13 2011年6月1日起政府推出各項政策，但好地段 的房地產還是不受政策之影響。 (一) 六月一日正式實施奢侈稅 非自用住宅一年內轉讓課征15%稅率， 二年內降為10%，使台北市房屋成交件數， 由1月的7000件降為12月的3500件，打擊 投機客，短線交易減少，投資客有實力 的打長期戰，口袋淺的出局。 大型建案開價仍創區域新高，製造 房價居高不下之假象。

14 (二) 貸款緊縮 限制建商土地建築融資額度，須在一年 內開工興建，降低第二間房子貸款到 六〜七成，斷絕投資客與建商金援。 但實際上在2011年12月房貸為5.3兆， 建築融資為1.4兆，分別創歷史新高， 銀行不動產放款佔存款的比重已逼近 30% 法定上限，建商土建融放款利率已衝破3%， 是科技業平均借款利率的2倍。

15 告現值及公告地價增加稅負，養房成本大增。 10月16日內政部實價登錄平台 ｢不動產交易實價查詢服務網｣正式開放查價。
(三) 房屋交易價格實價登錄 接下來2012年8月1日實價登錄，調高土地公 告現值及公告地價增加稅負，養房成本大增。 10月16日內政部實價登錄平台 ｢不動產交易實價查詢服務網｣正式開放查價。 以香港為例，不動產稅有物業稅針對房地產 租金課稅，依成交總額課徵4.25%印花稅。但 港府於2010年11月底開徵額外印花稅，針對 6個月內、6個月〜1年、1〜 2年內轉售房屋， 課徵額外印花稅，稅率分別為15%、10%、5%。 雖在三週內房市成交量大跌七成，卻造成 2011年初豪宅別墅以每坪約 NT$1600萬元創 世界紀錄天價售出。

16 (四)不開放陸資炒房，斷絕房市新資金動能 (五)稅負不公平政府每年流失稅收： 1. 證所稅約可替政府每年創造70億稅收(占台灣 全體稅收約0
(四)不開放陸資炒房，斷絕房市新資金動能 (五)稅負不公平政府每年流失稅收： 1.證所稅約可替政府每年創造70億稅收(占台灣 全體稅收約0.4%)，但從2012過年前將台股加 權指數近8000點吵到跌破7000點，犧牲台股 3兆市值，使窮者怨富者怒。 2.綜所稅占台灣全體稅收1760億之比例約18.8%， 8年間增加3.5%，受薪階級的稅都逃不掉。 3.遺贈稅調降至10% 使國庫每年損失達200億。 4.近8年房價快速飆漲超過70%，但土地增值稅 占全體稅收比例近8年間降1.0%，對稅收之 貢獻卻沒有同步增加。

17 (六)稅改方向 台灣的稅賦負担率是13.9%，比南韓的 20.7%，美國19.5%，中國17.3%，日本 17.3%，新加坡14.0% 都來的低，卻讓民 怨翻天，就是因為稅制不合理，最重要的 問題是：稅基的流失。如營所稅率降為 17%，促進產業升級租稅減免在 2010年達 2653億元占全國稅收16.4%。全球稅改都朝 稅率低稅基廣的方向努力，如提高營業稅， 是有消費才有稅之概念，2011年營業稅收 2839億，若增加1%就可讓政府稅收提高568 億，如何做? 考驗政府的魄力與決心。

18 貳、土地開發

19 2.1 選址評估架構 (一)人文環境調查：本文對選址評估內容設定 一、基地環境調查可分為兩大部分： 為住宅建築用土地，根據相關投資開發公司
　 (一)人文環境調查：本文對選址評估內容設定 為住宅建築用土地，根據相關投資開發公司 之土地評估內容與架構，可知在住宅土地 評估範疇中，係以人文社會經濟已開發之 成果及現況為主要評估內容。 (二)自然環境調查：有關自然環境部分如日照、 風向、雨量、溫溼度、土壤、坡度、坡向等 則列為次要評估指標。

20 二、瞭解土地使用分區 (一)都市計畫範圍內建築基地 都市計畫法，乃為改善居民生活環 境，促進市、鎮、鄉街有計畫之均衡發 展而制定。 都市計畫係指在一定地區內有關都 市生活之經濟、交通、衛生、保安、國 防、文教、康樂等重要設施，作有計畫 之發展，並對土地使用作合理之規劃。

21 (二)如屬非都市土地編定為 甲種建築用地者，係供農業區內建築 使用； 乙種建築用地者，係供鄉村區內建築 丙種建築用地者，係供森林區、山坡 地保育區及風景區內建築使用； 丁種建築用地者，係供工廠及有關工 業設施建築使用（即一般所稱之工業 住宅）。

22 三、選址評估內容 本文分別以建設投資者觀點，列出 業界對建築基地選址評估優先項目之重要 性次序如表2.1所示。及購屋者觀點評估 建築基地條件如表2.2所示。

23 表2.1 業界評估優先項目之重要性次序 次序 評 估 項 目 1 基地使用分區 11 金融機構或地方行政機關 2 距捷運站之距離 12
評　估　項　目 1 基地使用分區 11 金融機構或地方行政機關 2 距捷運站之距離 12 基地方位 3 基地完整性 13 鄰地使用分區 4 基地面前道路寬度 14 距公園或綠地之距離 5 國小及國中學區 15 鄰地現況 6 傳統市場或超級市場 之距離 16 基地地質 7 基地面積大小 17 鄰地四周景觀 8 距公車站距離 18 鄰地已開發強度大小 9 基地內是否有地上物 19 10 基地地形 20 距高速公路交流道之距離

24 表2.2 一般購屋者考慮選購基地條件 建築設計 使用分區 起造公司信用 外觀造型 結構安全 樓層高度 建材及設備水準 出入通路方便性 建蔽率及容積率 棟距

25 表2.2 (續) 生活機能 捷運站距離 公車站距離 國小學區 國中學區 超市、便利商店 醫療資源 公園及休閒空間 週圍環境及空氣品質 鄰居素質

26 表2.2 (續) 每坪售價 每戶面積 公設種類及所佔比例 車位形式 車位售價 每戶總價，付款方式 貸款金額，利息 土地持分面積 保固及管理服務 管理費用 保值性

27 叁、規劃設計

28 3.1 法規檢討 建築法(合計105條)相關部份條文 第三條　本法適用地區如左： 一、實施都市計畫地區。 二、實施區域計畫地區。 三、經內政部指定地區。 前項地區外供公眾使用及公有建築物，本法亦適用之。 第一項第二款之適用範圍、申請建築之審查許可、 施工管理及使用管理等事項之辦法，由中央主管建築 機關定之。 第四條　本法所稱建築物，為定著於土地上或地面下 具有頂蓋、樑柱或牆壁，供個人或公眾使用之構造物 或雜項工作物。

29 第五條 本法所稱供公眾使用之建築物，為供 公眾工作、營業、居住、遊覽、娛樂 及其他供公眾使用之建築物。 第六條 本法所稱公有建築物，為政府機關、 公營事業機構、自治團體及具有紀念 性之建築物。 第八條 本法所稱建築物之主要構造，為基礎、 主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂 之構造。

30 第九條　本法所稱建造，係指左列行為： 一、新建：為新建造之建築物或將原建築物全部拆除而重行建築者。 二、增建：於原建築物增加其面積或高度者。但以過廊與原建築物連接者，應視為新建。 三、改建：將建築物之一部份拆除，於原建築基地範圍內改造，而不增高或擴大面積者。 四、修建：建築物之基礎、樑柱、承重牆壁、樓地板、屋架或屋頂、其中任何一種有過半之修理或變更者。

31 第二十四條 公有建築應由起造機關將核定或決定之 建築計畫、工程圖樣及說明書，向直轄市、縣（市） （局）主管建築機關請領建築執照。 第二十八條 建築執照分左列四種： 一、建造執照：建築物之新建、增建、改建及修建， 應請領建造執照。 二、雜項執照：雜項工作物之建築，應請領雜項執照。 三、使用執照：建築物建造完成後之使用或變更使用， 應請領使用執照。 四、拆除執照：建築物之拆除，應請領拆除執照。

32 第四十二條 建築基地與建築線應相連接，其接連部分之最小寬度，由直轄市、縣（市）主管建築機關統一規定。但因該建築物周圍有廣場或永久性之空地等情形，經直轄市、縣（市）主管建築機關認為安全上無礙者，其寬度得不受限制。 第四十八條 直轄市、縣（市）（局）主管建築機關，應指定已經公告道路之境界線為建築線。但都市細部計畫規定須退縮建築時，從其規定。 前項以外之現有巷道，直轄市、縣（市）（局）主管建築機關，認有必要時得另定建築線；其辦法於建築管理規則中定之。 第四十九條 在依法公布尚未闢築或拓寬之道路線兩旁建造建築物，應依照直轄市、縣（市）（局）主管建築機關指定之建築線退讓。

33 3.2 相關建築法規分析(以臺北市為例) 當層機電空間=安全梯+機電管道+緊急升降機間 = 基準容積 x 15%
一、面積計算 當層機電空間=安全梯+機電管道+緊急升降機間 = 基準容積 x 15%  梯廳(2x2 m以上)=當層樓地板面積 x 5% ÷ 95%  (梯廳寬度未滿 2m 部份應計入容積)  升降機間(電梯間) 當層樓地板面積=基準容積+(+++)++  陽台=當層樓地板面積 x10% (陽台不計樓地板面積) 再檢討(梯廳+陽台)  樓地板面積 x 15%  停車空間(含機車+汽車)  管理员室  1F梯廳+…… ⑪ 雨遮（台北縣、市相關規定不同） 不計入容積部份=++++++++⑪

34 4.免計入容積之(A.停車位面積 + 法定防空避難室 面積)  (實際地下室樓地板面積 +各層停車面積)
二、再檢討整棟建物 1.(機電空間+安全梯面積)  法定容積 x 15% 2.獎勵停車面積  法定容積 x 20% 3.防空避難室面積  建築面積 4.免計入容積之(A.停車位面積 + 法定防空避難室 面積)  (實際地下室樓地板面積 +各層停車面積) A.停車位面積=汽車位x40㎡/台+機車位x4㎡/台 5.總容積= 總樓地板面積-(+++)--- 6.台北市、縣規定雨遮寬度≦100cm ，不計入容積 7.民國 後 8F(含)以上建物要2座樓梯

35 幢：建築物地面層以上結構獨立不與其他建 築物相連，地面層以上其使用機能可獨 立分開者。 棟：以具有單獨或共同之出入口並以無開口 之防火牆及防火樓板區劃分開者。

36 2幢4棟 (同一張建造執照)

37 1幢3棟

38 1幢1棟

39 地下層相連

40 1幢1棟 (同一張建造執照)

41 1幢1棟(同一張建造執照)

42 肆、銷售實務

43 以不斷的創新、改進、及提昇顧客滿意度 為導向，找出最適的產品定位，提供規劃 設計之參考。 ㄧ、市場分析﹕整體市場及個案市場分析
4.1 產品定位 以不斷的創新、改進、及提昇顧客滿意度 為導向，找出最適的產品定位，提供規劃 設計之參考。 ㄧ、市場分析﹕整體市場及個案市場分析 1.人口分佈與產業分佈。 2.市場規模預估。 二、同類型產品之分佈現況 在同一區域內，同類型產品之分佈現況， 如何作市場區隔，考慮市場競爭與成長， 是營運成功之關鍵。

44 三、個案特性分析﹕交通、學區、生活 機能等 四、客源分析 1.區域客群 2.過路客群 3.特殊客群 讓老顧客再來，比開發新顧客容易。

45 4.2 銷售方式 一、個案賣點 1.產品規劃、隔局、外觀 2.建材特性 3.人性化智慧型設計 4.物業管理 二、銷售策略
採用預售代理包銷方式，應注意﹕ 一、個案賣點 1.產品規劃、隔局、外觀 2.建材特性 3.人性化智慧型設計 4.物業管理 二、銷售策略 1.現場接待中心、樣品屋 2.人員教育訓練 3.廣告策略﹕定點引導、海報、NP、 雜誌、廣播、電視

46 ㄧ、房屋及汽車停車位標示及附圖 二、房屋出售面積包含﹕ 1.主建物面積 2.附屬建物面積﹕(1)陽台 (2)雨遮 3.露台面積（無法登記）
4.3 買賣契約書 分為房屋及土地買賣契約書二本，應注意﹕ ㄧ、房屋及汽車停車位標示及附圖 二、房屋出售面積包含﹕ 1.主建物面積 2.附屬建物面積﹕(1)陽台 (2)雨遮 3.露台面積（無法登記） 4.共有部分面積 三、共有部份之項目及總面積，各戶 共有部份面積之分配比例計算方式

47 五、地下層共同使用部份權屬 六、屋頂、法定空地、中庭等管理權屬 七、客戶變更設計處理方式 八、主體結構及主要建材廠牌規格
四、房屋及土地買賣總價及付款條件方式 五、地下層共同使用部份權屬 六、屋頂、法定空地、中庭等管理權屬 七、客戶變更設計處理方式 八、主體結構及主要建材廠牌規格 九、開工及取得使用執照期限 十、房地產權移轉登記

48 (一) 行銷的原則： 創造需要的原則 系列化的原則 非價格競爭的原則 (二) 行銷活動的各種項目： 市場調查、需求預測 包裝商品化計畫
4.4 行銷管理 一、行銷企劃 (一) 行銷的原則： 創造需要的原則 系列化的原則 非價格競爭的原則 (二) 行銷活動的各種項目： 市場調查、需求預測 包裝商品化計畫 推銷計畫擬定 銷售及促銷活動 廣告宣傳活動

49 二、行銷導向 (一) 經營團隊全員務實，整體的行銷： 在營業前先把公司的形象推銷出去。 提升服務水準，從顧客進入接待區
開始，就要給顧客意想不到物超所值 的服務，而服務的行銷就是所有細節 都應注意的行銷。 (二) 優惠常客，以達到鞏固（20％）基本 客源，提供下次再來的誘因與動機。 圖7.2.1 館內行銷時機

50 (三) 媒體行銷，媒體基本上代表社會的 共同價值，宣傳效果大於花錢的商 業廣告。有特色的個案才有報導的 價值，告訴媒體你的努力。 (四) 與異業結合，快去做是關鍵。 (五) 企業識別系統的建立，委託專家是 成功的第一步。 (六) 成為領導品牌，營收才會增加。

51 (一) 廣告企劃： 簡介(說明書)製作 DM或夾報 報紙廣告(引介產品促銷持續) 電視廣告(CF) 雜誌廣告 請柬紀念品設計製作
三、推廣策略 (一) 廣告企劃： 簡介(說明書)製作 DM或夾報 報紙廣告(引介產品促銷持續) 電視廣告(CF) 雜誌廣告 請柬紀念品設計製作 招牌、路標、彩旗 (二) 人員推銷(顧客) ： 與異業配合贈送彩卷 配合優待價以穩定目標客源

52 (三) 促銷方案 醞釀期： 先期於基地附近樹立巨型廣告看板， 告知當地潛在客源，亦即醞釀客源， 久而久之造成客戶之熟悉感。 引導期： 於各重要交通路口設置定點廣告，引 導客戶熟悉地點，並利用平面媒體 (夾報、雜誌等)以擴大注意焦點， 吸引潛在客源。

53 強銷期： 運用電視廣告混合前述方法全力宣傳 造成震撼。 持續期： 個案之商品形象與知名度已打開， 廣告應著重於創新，以期穩住固定 客源及擴大隱性客源。

54 四、管理精華 房地產就策略而言，最重要就是地點， 再掌握對的時間點，推出對的產品，才能 跨越景氣循環考驗，關鍵在策略雖決定 成敗，更需要管理能力配合。

55 伍、工程計畫

56 5.1 整體工程計畫 調查與規劃 設計內容 法規檢討 圖說與施工規範 採購、發包與工程契約 變更設計及處理 施工進度與成本控制

57 5.2 分項施工計畫 建築結構系統 地質調查及地盤改良工程 基樁工程計畫書 安全監測系統 擋土壁及深開挖順打工程安全支撐 深開挖逆打工程
結構體工程：RC、SC、SRC結構 建築裝修工程 水電空調等設備工程

58 放樣程序： 建築工程自現場調查至設計、施工必須從事多次之測量作業，在設計之前係將地面上之地形地物及點與點間之方向、距離、角度測量計算之後繪於圖上，而在施工時係將圖上之各點運用測量之方法置於地面上。兩者均為測量作業，在習慣上，經常將後者稱為放樣。因為在施工時乃利用圖上之縮尺而在地面上繪出足尺(Full Size)之形狀，稱之為放樣。經由放樣亦可以發現設計圖上不合理之尺寸。放樣工作需由經驗豐富之工程人員擔任，然後請設計人再核對後方可施工。細部放樣為各承包負責人或領班於施工前將細部繪成足尺大樣經現場工程師認可作為施工之依據，如門窗、天花板、壁櫥、扶手、踏腳板或泥工之壁角、線及其他裝飾之粉刷均需事先放樣。

59 建築線指示圖

60 地籍圖

61 界址坐標圖 界址坐標圖

62 界址坐標

63 路中心樁高程圖

64 現況實測圖

65 基地高程圖

66 都市計畫圖

67 現況地形圖

68 地籍圖

69 個案設計法規檢討(例) 案 名： 土地座落：新北市 區 段 小段 地號 地 址： 土地謄本登記面積 ㎡ 法定保留地面積 ㎡ 使用基地面積 ㎡
土地座落：新北市 區 段 小段 地號 地 址： 土地謄本登記面積 ㎡ 法定保留地面積 ㎡ 使用基地面積 ㎡ 使用分區：住宅區 建蔽率 50﹪ 基準容積率 300﹪ 地下室開挖率 70﹪

70 建築面積 ＜使用基地面積 × 0.5 ＝ ㎡ 總容積樓地板面積 ＝ ㎡＜使用基地面積 x 300﹪= ㎡ 總樓地版面積 ＝ ㎡ 工程造價(總樓地板面積+陽合面積)＝ 元 法定停車位 台，實際 台 機電空間面積 ＝ ㎡＜總容積樓地板面積 ×15% ＝ ㎡ 構造型式：鋼筋混凝土(RC)造

71 地上 層， 1F高 m 2F〜15F樓高 m/層 地下 層， -1F高 m -2F及-3F高 m/層 1FL＝GL＋ m， 挖土深 m
興建樓層及高度： 地上 層， 1F高 m 2F〜15F樓高 m/層 地下 層， -1F高 m -2F及-3F高 m/層 1FL＝GL＋ m， 挖土深 m 規劃方向：純住宅大樓，1F有中庭花園， 統一出入口， 平面車道式停車位 興建戶數： 戶

72 起造人： 建設股份有限公司 設計監造： 建築師事務所 承造人： 營造股份有限公司 預售日期： 年 月 〜 月 平均售價： 萬/坪 開工日期： 年 月 完工日期（領取使用執照）： 年 月 交屋日期： 年 月起

73 陸、投資報酬分析

74 6.1 投資報酬分析方法 有關投資報酬之分析方法一般可分為四種， 分別為： 一、投資成本報酬法 二、開發分析法 三、淨現值法N.P.V 四、內部報酬法I.R.R 

75 投資成本報酬法 投資成本報酬法以投資淨利潤，與投入成本總額的比值，為計算投資效益的基礎。 Ｖ＝Ｌ＋Ｂ＋Ｐ Ｖ＝不動產市場價格
投資成本報酬法(RETURN OF INVEST COST)： 投資成本報酬法以投資淨利潤，與投入成本總額的比值，為計算投資效益的基礎。 說明： Ｖ＝Ｌ＋Ｂ＋Ｐ Ｖ＝不動產市場價格 Ｌ＝土地產權成本 Ｂ＝建物產權成本 Ｐ＝利潤

76 就土地與房屋結合體觀之： 房地結合體價格＝土地成本＋建築成本＋利潤 即當利潤Ｐ呈現負值時，投資者無法回收全部 投入之成本。以此方法可快速反應投入資本的 貢獻度，有利於與其他投資案的資本貢獻度作 比較。 故可選用投資成本報酬法，直接顯示投入成本 與所產生利潤之比值。

77 6.2 投資報酬評估項目 一般土地開發仍以住宅建築為其主要內容，而住宅建築之開發與投資除了滿足市場需求，提供卓越之生活居住環境品質外，以追求較高利潤為目標之投資報酬導向的考量亦為重要。 投資過程所投入之資金與所產生的營業總收入之差額，即為投資報酬的效益值，因此投資報酬亦可能有正有負，投資報酬可以作為投資決策時的主要評估基準。

78 一、影響投資報酬之因素探討 在投資的過程中所有的收入與支出項目，均為影響其投資報酬之因素，而不同的因素在不同的投資專案裡也將產生不同的影響強度，本章節係評估相同個案在接受不同容積大小時，其投資報酬之變化情形。 投資報酬之主要影響變數可由構成投資 報酬分析之因素研判，依據 6.1 投資成本報酬法可知，投資報酬係由投資收益與投資支出所組成，因此影響投資報酬之計算分析架構可由下列圖示說明。

79 影響投資報酬之因素探討

80 銷售總金額可分為建物與車位兩項收入，即將個案產品的建築戶數與可售車位，全部完成銷售後收入的總金額。
二、投資之收入項目 銷售總金額可分為建物與車位兩項收入，即將個案產品的建築戶數與可售車位，全部完成銷售後收入的總金額。 房屋預售之銷售率對於收入項的現金流量將產生變動，一般預售可先取得銷售額約 30% 的資金，以增加現金流量，降低銀行利息負擔，該30% 的資金來自客戶的購屋自備款，其中大約15% 為訂金、簽約金與開工款，其餘15% 依施工進度分期付款，若由於預售效果欠佳且多為成屋銷售，而不採預售或僅列為利息支出的抵減，則不列入收入。

81 因房屋預售可獲得30% 之現金，故銷售率在時間序列上對資金的流入將造成影響，以完工後某段時間內（如半年或一年）結案，為計算基準，在該時間點之前以總銷金額入帳；之後的實際餘屋，屬存貨問題，可能產生跌價、利息負擔與維護等問題而侵蝕其報酬率。

82 （一）建物銷售收入 售價之總合為其銷售收入，其中建物面積包括 主建物面積與陽台、雨遮等附屬建物面積；
開發個案中，分戶單元的建物面積乘以單位 售價之總合為其銷售收入，其中建物面積包括 主建物面積與陽台、雨遮等附屬建物面積； 及持分的大小公設面積在內。由於樓層效用的影 響，各樓層的單位售價不完全相同，以樓層面積 表示如下： 建物銷售收入＝ΣFA × Bj 其中FA＝各樓層包括陽台的面積（通常以坪 表示） 　　 Bj＝第ｊ層的單位售價（萬元／坪）

83 （二）車位銷售收入： 設施的車位，即共同持分所有，列入公共設施 持分面積與建物合併出售；另一種方式為單獨
一般車位分為兩種方式出售，一種屬於公共 設施的車位，即共同持分所有，列入公共設施 持分面積與建物合併出售；另一種方式為單獨 所有，擁有單獨持分產權，可與建物分開個別 出售，不論合併或單獨出售，仍可轉換為單位 售價。 車位銷售收入＝車位數 × 車位之單位售價 將上述收入合併為營業收入，即銷售總金額， 轉換為單位面積售價，表示如下： 營業收入＝建物銷售收入＋車位銷售收入 ＝銷售總額 銷售總額＝含陽台的銷售總面積 × 單位平均售價

84 住宅建築投資支出，主要包括直接成本與間接成本兩大支出，分述其內容如下：
三、投資支出項目 住宅建築投資支出，主要包括直接成本與間接成本兩大支出，分述其內容如下： （一）直接成本 在建築物建造過程中，能明確分辨屬於建築物 某一部分的成本，即為產品的直接費用，其中 可分為土地與營建成本兩部分。 1.土地費用：原始取得成本與持有成本 (1)土地原始取得成本： 指當初購入取得土地所有權所支付的費用， 包含仲介與登記費用在內，其總成本可以土 地平均單價，與土地面積的乘積表示。

85 泛指土地持有期間，至下次移轉時所須支付之 費用，一般有土地增值稅與地價稅，有時可分別 列為間接成本項目中的營業費用。 A.土地增值稅：
(2).土地持有成本 泛指土地持有期間，至下次移轉時所須支付之 費用，一般有土地增值稅與地價稅，有時可分別 列為間接成本項目中的營業費用。 A.土地增值稅： 土地出售時的公告現值與前次移轉時公告現值 之間的差價，即土地漲價。公告現值增加之 部分乘以所屬級別稅率，以累進方式計算。 B.地價稅： 以公告地價為課稅基準，依用地別與分級 所適用之稅率，採累進方式計算稅額。

86 營建期間各項施工作業項目所使用的材料、機具、 人工與相關之費用，可以單位面積平均造價與總 樓地板面積之乘積表示。
2.營建費用 建築物興建完成所需設計、施工材料、人工與營建單位之管理等相關費用。 (1) 工程造價： 營建期間各項施工作業項目所使用的材料、機具、 人工與相關之費用，可以單位面積平均造價與總 樓地板面積之乘積表示。 工程造價＝單位面積平均造價 × 總樓地板面積 (2) 設計費用： 設計費用包括建築設計、結構設計與水電等設備 設計費用，依法定工程造價，乘以議定的設計費 百分比而得，亦可列為間接成本。 (3) 管理費用： 係指建物施工期間，有關工程管理事項之開支， 包含承包商之利潤，歸屬營建成本之費用者。

87 （二）間接成本 1.銷售費用 在建築物產銷過程中，不易明顯歸屬於建築 物任一部分的成本，一般為產品完成，後段
的管銷費用，可分為銷售與營業費用兩部份。 1.銷售費用 (1) 企劃廣告費： 房屋銷售有關之銷售企劃、廣告製作、 媒體傳播、促銷活動等費用，可按總銷售 金額乘以銷售費用百分比率計費。 (2) 管銷費用： 本項為與銷售有關的獎金、折讓、介紹費 等支出。

88 營運所須之費用，及時間序列上所衍生之利息與 稅負等。 (1) 雜項費用： 為進行業務在管理工作上所須之開支，
2.營業費用 在整個住宅建築投資案產銷過程中，維持其正常 營運所須之費用，及時間序列上所衍生之利息與 稅負等。 (1) 雜項費用： 為進行業務在管理工作上所須之開支， 如郵電、差旅費、書費、顧問費、準備金等。 (2) 稅捐負擔： 因房地產交易行為歸屬賣方所需負擔之稅金， 或產權移轉前持有期間所產生之稅負。除土 地增值稅歸類土地成本外，如地價稅、房屋 稅、印花稅、營所稅等。

89 (3) 營建利息： 投資個案的營建所需資金中，不論自有 資金或借貸，將產生存款利息損失或借款 利息支出，均屬本費用項目。一般按施工 進度分期付款計算利息，亦可依施工期間 平均各期營建費用方式計息。 (4) 土地利息： 土地費用支出中，自個案土地取得、營建 施工、完成銷售期間所產生的利息負擔。

90 6.3 個案投資報酬評估-案例 總收入= 80000萬元 土地成本= 50000萬元，建設成本= 20000萬元 總成本= 70000萬元
一、投資報酬分析： 總收入= 80000萬元 土地成本= 50000萬元，建設成本= 20000萬元 總成本= 70000萬元 淨利益= = 10000萬元 投資報酬率= 淨利益/總成本=10000／70000 = 14.28% 利益比= 淨利益/總收入= 10000／80000 = 12.5% 當銷售達 87.5% 時即回本

91 二、資金運用分析： 興建初期投資= 1000萬元 土地自備資金= 15000萬元，融資= 35000萬元 申請建築融資= 7000萬元 客戶自備款= x 30%= 24000萬元 若銷售達 84% 可收客戶自備款= 20000萬元 大於建設成本= 20000萬元，不需建築融資 則後期投資= 0 個案實際動用資金= = 16000萬元 資本報酬率=淨利益／實際動用資金 = 10000／16000 = 62.5%

92 三、客戶投資報酬分析 依房屋預定買賣契約書付款明細表 (一)客戶自備款30% 付款期別： 訂金 2% 簽約金 8% 開工款 5% 一樓底版RC澆置完成 5% 屋頂版RC澆置完成 5% 申請使用執照 5% (二)銀行貸款 70%

93 柒、物業管理

94 (一)向地政機關申請建築改良物複丈，製作 建物測量成果圖，並公告申請建物第一次 登記，公告15天期滿即予確定權屬辦理登 記予起造人。
7.1 辦理產權移轉及交屋 一、領取使用執照後，分別進行： (一)向地政機關申請建築改良物複丈，製作 建物測量成果圖，並公告申請建物第一次 登記，公告15天期滿即予確定權屬辦理登 記予起造人。 再依預售屋買賣契約書將房地所有權移轉 登記予購買人，並辦妥各項交屋手續。 (二)向五大管線各事業單位申請外線接通及 掛錶。

95 二、共同使用部分之權利範圍分配書 (一)各區分所有建物之權利範圍，依竣工 平面圖紅線所標示之範圍區劃。
立書人：００建設股有限公司，為台北縣政府工務局九十八年使字第００００號使用執照之起造人，在台北縣００市００段０００地號上，建有０００路００號等壹棟十二層，共9１戶新建建物。茲為辦理建物所有權第一次測量及登記之需要，有關各戶區分所有建物及共同使用部分之權利範圍，分配如下： (一)各區分所有建物之權利範圍，依竣工 平面圖紅線所標示之範圍區劃。

96 (二)全體區分所有建物之共同使用部分： 圍如附表。 1.以下建物合併測繪、登記為一個建號： （1）壹樓入口門廰及壹至拾貳樓之樓電梯間及梯廰。
  1.以下建物合併測繪、登記為一個建號：  　 （1）壹樓入口門廰及壹至拾貳樓之樓電梯間及梯廰。   （2）地下壹層部份：   包括樓梯間、台電配電場所、電信室、昇降機坑等。   地下二層部份：   　 包括水箱、泵浦室、發電機室、樓梯間、防空避難 室兼停車空間。其測量及登記，採汽車位之數量及 編號方式辦理。   　　　 地下二層夾層全部：包括樓梯間、防空避難室、鋼 瓶室。   （3）屋頂突出物一、二、三層。 2.全體起造人、建物門牌及共同使用部分權利範 圍如附表。

97 (三)部分區分所有建物之共同使用部分: (四)本大樓之電樓梯間、通道及防空避難室 等共同建物，應保持暢通，不得阻塞。 (五)本分配書由全體起造人同意訂定，如有 不實願負法律責任。 立　書　人：００建設股份有限公司 法定代理人：０００

98 物業（Facility）：不僅包括不動產本身， 還包括其內部生產設備、設施及公用設 施、市政設施。
7.2 物業的含義 　 房地產（Real Estate）： 指土地及附著於 地上的房屋，包含在建的及已建成的。　 不動產（Real Property）：指房地產本身及 其所附帶的各種權益及經濟利益。包含 所有權、使用權、租賃、抵押權等， 還包含農作物、礦產。 物業（Facility）：不僅包括不動產本身， 還包括其內部生產設備、設施及公用設 施、市政設施。

99 及其定著物，不動產之生產物尚未分離者，為 該不動產之部分」，而土地之定著物的意義是 「繼續定著於土地，在不容易分離之狀態下使
一、不動產與房地產 依民法第66條規定：「所稱不動產，謂土地 及其定著物，不動產之生產物尚未分離者，為 該不動產之部分」，而土地之定著物的意義是 「繼續定著於土地，在不容易分離之狀態下使 用者」，如建物、橋樑、游泳池、司令臺、 植物等皆是。 而房地產係指房產、地產及產權。房地產之 含意較不動產狹小，故房地產是不動產之一部 分，而不動產不一定意味是房地產。

100 二、房地產之內容 包含「房」、「地」、「產」三類，如下圖 所示。並就其各分類之意義，說明如下： 房地產定義分類圖

101 (一) 地產的意義 依土地法第1條規定：「所稱土地，謂水、陸及天然富源」，就平面而言，指水地、陸地、富源地。就立體而言，指地面、地上、地下。狹義的解釋，土地單指陸地而言。 「地產」顧名思義為土地之財產，在法律上訂有明確的權屬關係（產權），透過買賣、贈與與繼承之方式，從事產權移轉活動，所有權人與開發者，可利用其具有之經濟型態，從事各項開發交換與買賣，獲取商業利益。土地依其使用性質可分為下表所示各類。

102 地類與地目之對照表 土地類別 建 築 用 地 直 接 生 產 用 地 交 通 水 利 用 地 其他 用地 地目 建 雜 祠 鐵 公 墓 田
旱 林 養 牧 礦 鹽 池 道 線 水 溜 溝 堤 原 說 明 房屋及附屬之庭院均屬之。 場、砲台等用地、及其他不屬於各地目之土地均屬之。 自來水用地、運動場、紀念碑、練兵場、射擊場、飛機 但兼用住宅者不在此限。 詞庵、寺院、佛堂、神灶、教務所及說教所等均屬之。 均屬之。 車站、車庫、貨物庫等及在車站內之站長、車長之宿舍 公園用地。 墳墓用地。 水田用地。 旱田用地。 林地、林山鈞屬之。 魚池。 畜牧用地。 礦泉地、但限於湧泉及其維持上必要之區域。 製鹽用地。 池塘。 鐵道線路均屬之。 公路、街道、街巷、村道、小徑等公用或共用之輕便 鐵道路線用地。 埤圳用地。 灌溉用之塘湖、沼澤。 一切溝渠及運河屬之。 堤防用地。 荒蕪未經利用及已墾荒之土地均屬之。

103 (二) 房產的意義 依土地法第5條規定：「所稱土地改良物，分為建築改良物及農作改良物兩種。附著於土地之建築物或工事，為建築改良物。附著於土地之農作物及其他植物與水利土壤之改良，稱為農作改良物」。而房產是指房屋的財產，故可歸類為土地改良物之一種。 房產在法律上具有明確之權屬關係（產權），它經由一定形式之建築程序，取得使用執照後，在地政機關作保存登記（所有權狀），具有獨立產權之使用價值商品，並可在市場自由的買賣流通，經過使用價值的交換，使價值得以實現的不動產。故房產是一種法律、經濟權屬的概念，它不僅指房屋的實體，還有產權，使用租用權、資產處理等含意。

104 (三) 產權的意義 有關房地產之相關產權利可分類為：所有 權、租賃權、地上權、抵押權、使用權等。 1. 所有權
依民法第773條規定：「土地所有權，除 法令有限制外，其行使有利益的範圍內及於 土地之上下。如他人之干涉，無礙其所有權 之行使者不得排除之。」所以，土地所有權 的範圍，除地面外尚可以達到空間及地下， 另依所有權的持有狀況，可分為單獨所有、 分別共有及公同共有等三種狀況。

105 2.租賃權 依民法第421條規定：「租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約。前項租金，得以金錢或租賃物之孳息充之」。另依第425條規定：「出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」房地產業者運用租賃權以謀利，主要係租賃房地產以繼續經營，或購入房地產再藉由出租以獲利，或者房地產業者賣房屋給消費者，再向該消費者以某利率回租，再租與他人以獲利。 3.地上權 依民法第832條規定：「謂以在他人土地上有建築物，或其他工作物，或竹木為目的而使用其土地之權」。

106 4. 抵押權 依民法第860條規定：「抵押權，謂對於債務人或第三人不移轉佔有而供擔保之不動產，得就其賣得價金受清償之權」。抵押權主要係為擔保債權之用，因為房地產投資需要大筆的資金，需藉由向金融機構抵押房地產，以獲得部分的資金，而金融機構也可讓抵押權予以流動，以避免大筆資金積壓，促進其有效的運用。 5.其他權利 如：永佃權、地役權、典權、耕作權等。

107 7.3 物業管理(Facility Management；FA)
國際物業管理協會IFMA，國際建築研究與 建築文獻委員會CIB（International Council For Building Research Studies & Documentation）， 對於物業管理皆認為： 狹義的物業管理指房地產之管理，由專門機構 及人員對已完工驗收使用的房屋和附屬配套設 施及環境進行管理。 廣義的物業管理還包括財務管理（如銷售、租 賃）對使用者的管理與服務。在標的物的生命 週期內，對各類物業實施全過程的管理。

108 物業管理的廣義與狹義解釋圖

109 是集合管理服務於一體的有償勞動，物業 管理具有下列特點： 1.社會化 2.專業化 3.市場化：以市場經濟原則建立之經營性
一、物業管理的特質 物業管理的對象是物業，服務的對象是人， 是集合管理服務於一體的有償勞動，物業 管理具有下列特點： 1.社會化 2.專業化 3.市場化：以市場經濟原則建立之經營性 企業，每個過程是有償的。 4.服務性 5.綜合性

110 二、台灣地區物業管理發展 開始於二十世紀60年代。而目前相關現行法規 中並無「物業管理」一詞之明確定義。但從
《公寓大廈管理條例》、《公寓大廈管理條例施行 細則》等現行相關規章之內容來看。現今台灣地 區「物業管理」之項目則包含「建築標的物」的 行政管理、防災安全、居住環境與設備裝修等方 面之活動。 而前述之「建築標的物」係指供住宅、商業及 住商混合使用之區分所有建築物。但其中已將 「社區-數棟公寓大廈、住宅聯合設置有守望相助 巡守組織之地區」排除。

111 7.4 召開區分所有權人大會 二、區分所有權人會議之決議，除規約另有規定 一、公寓大廈建築物所有權登記之區分所有權人
達半數以上及其區分所有權比例合計半數以上 時，起造人應於三個月內召集區分所有權人召 開區分所有權人會議，成立管理委員會或推選 管理負責人，並向直轄市、縣(市)主管機關報備。 起造人於召集區分所有權人召開區分所有權人 會議成立管理委員會或推選管理負責人前，為 公寓大廈之管理負責人。 二、區分所有權人會議之決議，除規約另有規定 外，應有區分所有權人三分之二以上及其區分 所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人 數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人 數區分所有權四分之三以上之同意行之。

112 三、起造人應將公寓大廈共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備；設施設備使用維護手冊及廠商資料、使用執照謄本、竣工圖說、水電、機械設施、消防及管線圖說，於管理委員會成立或管理負責人推選或指定後七日內會同政府主管機關、公寓大廈管理委員會或管理負責人現場針對水電、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測，確認其功能正常無誤後，移交之。 前項公寓大廈之水電、機械設施、消防設施及各類管線不能通過檢測，或其功能有明顯缺陷者，管理委員會或管理負責人得報請主管機關處理，其歸責起造人者，主管機關命起造人負責修復改善，並於一個月內，起造人再會同管理委員會或管理負責人辦理移交手續。

113 四、起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理
維護事項，應按工程造價一定比例 或金額(由中央 主管機關定之)提列公寓大廈應設置之公共基金。 該提列之公共基金，起造人 於該公寓大廈使用執照 申請時，應提出繳交各直轄市、縣(市)主管機關 公庫代收 之證明；於公寓大廈成立 管理委員會或 推選管理負責人，並完成依規定點交共用部分、約 定共用部分及 其附屬設施設備後向直轄市、縣(市) 主管機關報備， 由公庫代為撥付。(公寓大廈管理 條例第十八條)

114 公寓大廈管理條例第十八條第一項第一款所定按工程造價一定比例或金額提列公共基金，依下列標準計算之：
一、新臺幣一千萬元以下者為千分之二十。 二、逾新臺幣一千萬元至新臺幣一億元者，超過 新臺幣一千萬元部分為千分之十五。 三、逾新臺幣一億元至新臺幣十億元者，超過新臺幣 一億元部分為千分之五。 四、逾新臺幣十億元者，超過新臺幣十億元部分為 千分之三。 前項工程造價，指經直轄市、縣（市）主管建築機關 核發建造執照載明之工程造價。 政府興建住宅之公共基金，其他法規有特別規定者， 依其規定。