Taotao 写字楼基础知识培训 Taotao.

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1 Taotao 写字楼基础知识培训 Taotao

2 培训大纲 Taotao 《一》写字楼发展历程 《二》写字楼发展趋势 《三》 写字楼分类 《四》写字楼结构部件 《五》写字楼软件部件
《六》昆明写字楼个案介绍 Page  2

3 Taotao 《一》写字楼发展历程

4 Taotao 1-1、写字楼发展概述 20世纪70—80年代，昆明写字楼建设起步。这一时期的产品以计划经济体制下的行政办公楼为核心，单调、统一的模式奠定了第一代写字楼产品的总体基调。 　　到了上世纪90年代，受世博会利好的影响，昆明写字楼进入了急剧扩张的出货期。作为以市场化产品为核心的第二阶段发展期，如火如荼的盲目开发，孕育出大批良莠不齐的写字楼项目，供大于求的市场放量让写字楼产品在高度“兴奋”后消化不良。 　　经过数年的沉寂后，市场对写字楼产品的需求重新显现。借西部大开发带来的机遇，大湄公河次区域经济交流合作的加强，昆明这个定位为面向南亚、东南亚的桥头堡，着力开启了新城的建设。招商引资下，一家家外商独资企业、中外合资企业、省外财团的入驻，一个个商业园区、工业园区的诞生，积聚数年的商务办公需求终于爆发，高档化、智能化、国际化、花园式的写字楼产品应运而生，而这些元素也成为第三代写字楼产品的特征。 　　 近两年来，星都国际总部基地、顺城双塔、俊发中心、怡泰领域时代、欣都龙城、中央商务一号、东方首座、南亚之门……这些已建和待建项目的亮相，开始填补昆明写字楼市场高档产品的缺口。站在新老交替的分水岭，第三代写字楼产品的崛起可谓来势汹汹：城市综合体配建的5A甲级、6E级智能写字楼、CBD范围内规划的超高层写字楼、以及新城区出现的商务花园写字楼，配合着城市经济发展的需求，商务楼宇建设驶入快车道。

5 Taotao 昆明写字楼发展历程 ——昆明商务市场趋于成熟化 萌芽期 启动期 发展期 成熟期 幻想时代 概念时代 产品时代 资源时代
90年代 1997年 1999年 2000年 2008年 2009年 萌芽期 启动期 发展期 成熟期 写字楼定向开发 初步成雏，硬件配置逐步专业化 配套日益成熟，硬件配置跨入新时代 产品多元化发展，配套完善度；商务聚焦度 幻想时代 概念时代 产品时代 资源时代

6 昆明写字楼发展趋势 Taotao ——由产品功能向人性化、环保化发展趋势 第一代写字楼 仅满足基本使用功能 第二代写字楼
从纯字楼向商住楼调整 第三代写字楼 产品智能化应用 第四代写字楼 具有5A智能化和初步环 保理念 护国大厦 红塔大厦 南亚之门 美亚大厦

7 深圳写字楼发展趋势 Taotao 第五代写字楼 第四代写字楼 第三代写字楼 第二代写字楼 第一代写字楼 高智能化、生态化 个性化
安联大厦 第四代写字楼 体现生态健康和人性 化理念 半润大厦 第三代写字楼 具有5A级智能化和初 级环保理念 赛格广场 第二代写字楼 逐步体现智能化 电子科技大厦 第一代写字楼 仅能满足基本使用功能

8 Taotao 《二》写字楼发展趋势

9 区域供应分庭抗争：中心区、北市区、南市区、西市区齐头并进
昆明写字楼发展趋势 ——随着商圈多元化发展，市场细分初见端倪 Taotao 区域供应分庭抗争：中心区、北市区、南市区、西市区齐头并进 北辰商圈 本次调研采集写字楼数据共52 份： 其中中心区30份； 南市区7份 北市区10份 西市区5个 其中在售或展示期写字楼17个 占32%，在用商住楼9个占 17%。 联盟商圈 西市区版块 中心区 滇池路、广福路版块 世纪城版块

10 1-2、写字楼分布状况 Taotao 2012年商务市场供应包含写字楼及商务公寓在售项目15个，在建将售项目13个 人民路壹号 启鸿假日
红星国际 融城金阶 大关文化广场 文化空间 马街摩尔城 经典双城 启鸿假日 人民路壹号

11 Taotao 昆明在用写字楼主要分布 ——二手写字楼主要集中在北京路、人民路、青年路、东风路沿线 红塔大厦 志远大厦 福林广场 国防大厦
鸿诚广场 石油大厦 建业大厦 银海国际公寓 世纪中心 环球金融 三合商利 建工大厦 云南城投大厦 国裕商务大厦 丰园大厦 移动大厦 顺城双塔 新华大厦 美亚大厦 中央金座 南亚风情第一城 星都国际总部基地 奥宸财富广场 高顺铭都 顺新时代 华一广场 南亚之门 世纪广场 巨龙大厦 俊发中心 欣都龙城 金领地 志远城市综合体 和谐世纪

12 Taotao 西山/高新区写字楼 存量房；汇金大厦、 和成大厦、西山新城 待售；保利六合、经 典双城、联邦国际、 西城时代
兰亭上锦 西府景苑 金域国际 假日城市 西城时代 经典双城 联邦国际 滇池柏悦 城市山 金泰国际 大观文化广场 人民路一号 西市新城 本案 和成大厦 西山/高新区写字楼 存量房；汇金大厦、 和成大厦、西山新城 待售；保利六合、经 典双城、联邦国际、 西城时代 在售; 滇池柏悦、大 观文化广场、人民路 一号、金泰国际

13 小结 Taotao >昆明写字楼发展日益成熟，多元化发展，配套日益完善； >未来写字楼向5A智能化、人性化、环保化发展趋势；
>商圈多元化带动写字楼多元化发展趋势，除中心区外，南市区 西山区 和北市区是未来写字楼主要聚集地； >未来写字楼发展将以高档租务市场为主； >一手写字楼售价处于倒挂现象，写字楼市场发展空间大； >二手写字楼主要集中在北京路、人民路、青年路、东风路等主干道沿线。

14 Taotao 《三》写字楼分类

15 Taotao 写字楼分类培训 美国通常把写字楼划分为A、B、C三个等级，其中A级为投资级，该类写字楼最适合市场要求，该类写字楼最适合市场要求，高档装修和完善的配套设施是主要特征。该类物业能使公司形象和地位得到提升，B和C级写字楼一般比较陈旧，设计和功能跟不上现代潮流，部分物业通过改造可以上升为A级。规模小、结构简单、配套设施缺乏的写字楼从建成起就被列入低级写字楼行列。 由于我国的写字楼发展历程短，分类标准还不成熟。目前，国内关于写字楼的划分有如下三种标准； “甲”系列分类、 As系列分类、按功能复合程度分类。

16 Taotao “甲”系列分类 乙级 丙级 顶级 甲级
单击添加 乙级 丙级 顶级 甲级 Page  16

17 顶级 Taotao 顶级写字楼： 在商圈内具有标志性、代表性和具有强大辐射力的甲级写字楼。因此写字楼的软硬件标准首先要完全达标；其次是具有代表性和标志性，在建筑规模、高度、服务品牌等方面出类拔萃、傲视群雄。在城市中具有非常强的美誉度和知名度。 例如上海的金茂大厦、北京的国贸中心、广州的中信广场，不但城内的百姓知晓，全国各地的人也略知一二。

18 Taotao 甲级 甲级写字楼 硬件方面外观设计、内外公共装修标准相当于四星级酒店，达到5A级写字楼水平，设备设施基本与世界同步，如电梯等候时间小于40秒，中央空调为四管式，软件方面物业管理服务水准达到三星级酒店以上标准。

19 Taotao 乙级 乙级写字楼 硬件方面外观设计、内外公共装修标准与甲级写字楼相比比较差，部分达到5 A级写字楼水平，设备设施以合资品牌为主，如电梯等候时间大于40秒，中央空调为两管式；软件方面物业管理服务为达到星级酒店的标准。

20 硬件方面外观设计、内外公共装修标准为普通材料，基本的通讯设施及办公服务，设备实施基本为国产电梯、分体空调等；软件方面为传统的物业管理服务。
Taotao 丙级 丙级写字楼： 硬件方面外观设计、内外公共装修标准为普通材料，基本的通讯设施及办公服务，设备实施基本为国产电梯、分体空调等；软件方面为传统的物业管理服务。

21 As系列分类 Taotao As系列分类，即按写字楼的自动化（automation）水平分类，自动化水平越高，舒适度增加，办公的效率也越高，所以在自动化被人们广泛重视的情况下，As系列分类常常被作为写字楼档次的标志。实践中，自动化被诠释成智能化，常常以智能化替代自动化的称谓。 3A 5A AS系列

22 Taotao 写字楼定级有3A级智能化和5A级智能化之说
3A是指3种自动化系统，包括楼宇自动化（Building Automation System）、办公自动化（Office Automation System）和通讯自动化（Communication System）。由于楼宇自动化较复杂，专家们把它分为三类：楼宇自动化、保安自动化系统（Safeguard Automation System）、消防自动化系统（Fire Automation System），合起来称为5A。由此看，不能认为5A就高于3A。各系统包含的内容主要有： 通讯自动化系统;包括双向电视电话会议系统、共用天线电视系统、公共广播系统、数字是用户交换机系统、楼内移动电话系统、综合布线系统。 楼宇自动化系统;包括冷热源系统、空调系统、变配电系统、照明系统、给排水系统、电梯管理系统、停车库系统。 办公自动化系统;包括计算机网络系统、会议中心系统、门厅多媒体查询系统、物业管理计算机系统。 安保自动化系统;包括监视电话系统、通道控制系统、防盗报警系统、巡更系统。 消防自动化系统;消防联动、自动喷淋、自动报警等。

23 Taotao 功能复合程度分类 按功能复合程度分类 功能分类 商务综合体 综合楼 写字楼 分为纯写字楼、综合楼和商务综合体。
纯写字楼是办公功能占绝对优势的物业类型，底层虽然有商业，但都是为办公活动提供服务。一般地在底层只有银行、咖啡店、高级餐厅、商务中心、娱乐场所、会议室等。 功能分类 写字楼 综合楼 商务综合体

24 综合楼 Taotao 当有两种或者两种以上的主要功能并存时，我们称为综合楼。如办公与商场复合的类型，如北京的丰联广场，昆太国际大厦、万通大厦等。 综合楼的高级形态是商务综合体。所谓商务综合体又称综合性建筑或复合型建筑，是集写字楼、公寓、酒店、商场、会议、展览及娱乐建筑于一身的微型城市，其特点是功能协同、空间紧凑、抗风险能力强。建筑综合体因其规模宏大、功能齐全而被称为“城中之城”，在城市规划建设中扮演着非同寻常的角色，如曼哈顿的洛克菲勒中心、东京的阳光城、北京的国贸中心等都属于大型建筑综合体。商务综合体要求在很小的空间距离内同时满足高档商务活动需要，如高档酒店、会议、展览、商业推广活动、办公、高级公寓、专业时尚店等有机融为一体。它是创新活动基地、文化交流之地、财富荟萃之地，是地标性建筑，反映城市风貌和经济实力，有着大批的白领阶层和成熟的公司企业，是高档消费活动场所。

25 商务综合楼 Taotao 商务综合体的配套商业设施主要包括餐饮（高档饭店、麦当劳、比萨店、咖啡店、果蔬店、茶吧、酒吧）、特色超市、精品购物店（世界名牌时装、饰品、珠宝、艺术品、民间工艺品）、银行、商务服务中心（票务代理、图文制作、速递）等。 北京华润置地开发的优士阁根据Shopping Mall的综合性、符合性和互补特点，进一步借用以描述商务综合体，称为“商务Mall”，集办公、酒店、金融、图书馆、健身等为一体，是成熟的商务综合体。

26 即为“small office,home office”，意即家庭式办公。
Taotao “SOHO” 即为“small office,home  office”，意即家庭式办公。 在昆明第一个提出soho的楼盘是春城路米兰国际项目，但户型设计、配套等好soho要求相差甚远。 soho起源美国纽约商务区商务人士对居住居住的需求，所形成商务办公居住区。 适合小公司、居家办公人群、网络商务公司、IT人士等。 国内的“SOHO”中国是业内做该物业开发最成功的公司，该公司开发一系列soho项目，例如建外soho、三里屯soho、望京soho、银河soho等，均取得不错的市场表现。

27 Soho.中国- -经典项目

28 Soho.中国- -经典项目

29 Soho.中国- -经典项目

30 Soho.中国- -经典项目

31 培训有点累！ 休息5分钟！ 是不可能的！ 轻松一下，看看大家对以下建筑知道几个？
Taotao 培训有点累！ 休息5分钟！ 是不可能的！ 轻松一下，看看大家对以下建筑知道几个？

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38 Taotao 《四》写字楼结构部件

39 硬件概述 Taotao 结构采用 B业态组合 C外围联系 （30f以上）钢结构或（30f以下）框架剪力墙结构
将写字楼作为城市综合体中的一部分考虑；商业、办公、soho、娱乐、餐饮等。 C外围联系 利用连廊或进行各部连接；利用天桥连接；地下层与商场相连接 Page  39

40 重型厂房、受动力作用的厂房、可移动、可拆卸建筑、超高层及高耸建筑等
建筑按主要承重构件材料分类 Taotao 序号 结构类型名称 简要定义或判断 常用范围及说明 1 木结构 主要承重构件材料为木材 除特殊工程外应用少 2 混合结构 承重材料为砖石、楼板、屋顶为钢筋砼 单层或多层建筑 3 钢筋砼结构 主要承重构件为型钢与砼 超高层建筑 4 钢与砼组合结构 5 钢结构 主要承重构件为型钢 重型厂房、受动力作用的厂房、可移动、可拆卸建筑、超高层及高耸建筑等

41 Taotao 按结构布置情况分类 序号 结构类型 平面或立面图 常用范围 1 框架结构 厂房、多层商住、高层（住宅） 2 框架-剪力墙结构
厂房、多层商住、高层（住宅） 2 框架-剪力墙结构 高层住宅（写字楼）

42 Taotao 序号 结构类型 平面或立面图 常用范围 3 框-筒结构 高层或超高层建筑（写字楼） 4 筒体结构 超高层建筑

43 Taotao 序号 结构类型 平面或立面图 常用范围 5 框-支结构 钢结构超高层建筑（地王、赛格） 6 巨型（吊挂）结构 超高层建筑

44 建筑之间连接

45 大堂、卫生间 Page  45

46 Taotao 电梯、过道设计 “日”、“十”字型走道、电梯厅。空间、电梯厅结合入口空间设计、轿箱更加宽阔
分层电梯、观光电梯、指纹电梯、打卡电梯、双开门电梯 Page  46

47 Taotao 独立公共卫生间 男女公共卫生间功能区独立设置

48 Taotao 独立空调房 随着办公环境要求不断发展，由中央空调向分层中央空调房设置、楼宇智能化调温、恒温、太阳能、节能等发展
独立设置的空调区 独立设置的空调位空间，每套中央空调由电脑控制，方便维修和管理。 Page  48

49 Taotao 钢结构大柱距、无柱设计 大空间、大跨度柱距或者无柱设计越来越流行，该种设计适合大开间办公需求，平面分割自由，可任意组合，同时使用率也将大大提高。 钢结构工期比框架结构缩短40% 钢结构跨度和抗震性比框架有较大提高 Page  49

50 Taotao 平面空间布局 外墙设计 公共空间处理
尽量少梁少柱，做到平层自由分割；为提高建筑净高，采用主次平衡梁技术，部分管道穿梁，同向主次梁设计提升室内净高，有效提升空间实用率。 外墙设计 采用非均匀开窗方式，外立面的造型更加丰富，合理分配开启窗和非开启窗的尺寸比例，减少户内冷量的流失，降低空调负荷，同时又保证一定量的自然风的流入。采用太阳能材料板做外墙等节能设计 公共空间处理 大堂、如连廊、卫生间、核心筒及人行流线处理人性化设置；合理设置车行和人行出入口关系 Page  50

51 Taotao 《五》写字楼软件部件

52 Taotao 楼宇软件术语 A。智能化 办公智能化、 B。信息化 无纸化、信息网络覆盖化 C。soho 居家办公一体 Page  52

53 Taotao 智能化系统的组成 办公自动化（OA） 楼宇自动化（BA） 通信自动化（CA） 消防自动化（FA） 安全自动化（SA）
智能建筑管理系统（IBMS） Intelligent Building Management System 综合布线系统（PDS） Premises Distribution System 实现智能化建筑的核心技术方法是系统集成。写字楼智能化程度的强弱高低，取决于其三大要素有机结合渗透的程度，也就是系统综合集成的程度。 Page  53

54 综合布线系统的构成 Taotao 传输介质 传输介质的特性往往决定了信息传输系统的特性。 常用的传输介质 传输介质的分类 连接与终端器件
数据/语音通讯插座（DVO，也称信息插座） BIX端子块 适配器与转换装置 其他器件（线架、专用的标签、终端架） 有源器件及保护和测试设备 Page  54

55 建筑设备自动化系统 Taotao 空调设备的监控与管理 主机的最佳启停时间控制、间歇工作、夜间净化等 给排水系统的监控与管理
自动启停控制、水位流量、压力的测量与调节等 电力系统的监控与管理 停电控制措施、复电控制措施火警时启动公共照明

56 综合布线系统的线缆类型（传输介质） Taotao 铜缆：双绞线系列线缆 非屏蔽双绞线电缆UTP 铝箔屏蔽双绞线电缆FTP
铝箔/铜网屏蔽双绞线电缆S—FTP 独立屏蔽双绞线电缆STP 光缆： 光纤系列 按传输点模数分，有单模光纤和多模光纤 楼宇布线多采用多模光纤。 由光纤集合而成的光缆，室外松管型为多芯光缆，室内紧包缓冲型有单缆和双缆之分。是数据传输中最有效的一种传输介质 Page  56

57 综合布线系统——模块化分类 Taotao 一般分为六个子系统： 建筑物引入设施子系统 设备间子系统 垂直干线子系统 通信配线间子系统
水平布线子系统 工作区子系统 Page  57

58 综合布线系统的误区 Taotao 3A、5A是否A越多越好？ 超五类、6类、7类的必要性？ 目前国内很少有人能使用上真正独享的10Mbps
目前还没有对六类线的安装规范 屏蔽与非屏蔽的问题 北美洲和欧洲的多数国家采用非屏蔽系统

59 通信自动化系统 Taotao 通信系统的组成 由以下几部分组成： 信息源 收信者 发送设备 传输媒介 接受设备 关于调制解调
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60 地面、墙面、天花板的布线设计 Taotao 建筑物作为智能功能设备的载体作用，主要通过地面、墙面、天花板来实现
地面 架空地面 由支架和板面构成 楼板面层预埋线槽由线槽、交叉构件和地面出线口组成，是最常见的一种 方块地毯下的配线系统 墙面 利用内墙解决出线任务的方式正逐步衰退 墙体内走线 线路走在外墙的窗下与暖气罩结合 利用带槽的踢脚板布线 可移动的插座柱 独立式配电系统墙 天花板 与墙面相反，天花板的作用越来越大 Page  60

61 Taotao 程控电话交换机 概念 程控机对市内电话局的中继方式 大楼专用的用户小交换机和市内电话网中的端局、支局 Page  61

62 Taotao 数据通信系统 电子信箱（ ） 电子数据交换（EDI） 也被通俗地称为“无纸贸易” 可视图文系统

63 会议电视、可视电话系统 Taotao 缘于人们对通信业务提出了越来越高的要求 会议电视 是利用电视召开会议的一种通信方式
会议电视 是利用电视召开会议的一种通信方式 可视电话 每隔几秒向对方传送一幅图像 Page  63

64 卫星通信系统 Taotao 卫星通信的应用从固定业务转向移动业务 甚小地球站（VSAT）卫星通信系统
卫星传输距离远，因此在实现国际联网、企业通信、应急通信组网方面具有无可比拟的优势 Page  64

65 Taotao 计算机网络 概念 基本构成（资源子网和通信子网） 网络的分类（WAN与LAN） 网络拓扑结构（星型拓扑）

66 办公自动化 Taotao 局域网在办公自动化中的应用 信息传递 设备共享 资源共享 电子邮件 综合通信

67 Taotao 办公自动化 局域网络传输媒体 双绞线 同轴电缆 光缆 其他联网硬件 中继器 网桥 路由器 网关

68 建筑安全系统——火灾自动报警系统消防系统的重要意义
办公自动化 Taotao 楼宇自动化 建筑安全系统——火灾自动报警系统消防系统的重要意义 火灾形成的基础知识 火灾发展阶段 火灾烟雾 报警系统的构成 工作原理 输入设备 输出设备 告诫设备 联动设备

69 火灾自动报警系统的分类 Taotao 按系统的规模分为 区域报警系统 集中报警系统 控制中心报警系统 按探测器变送信号的类型分为
开关量报警系统 模拟量报警系统

70 建筑安全系统——安全监视电视系统 Taotao 主要设备： 摄像机 云台 监视器 间歇式视频录像机 视频切换器 画面分割器 控制台
关于灵敏度和防破坏性（银行金库、开封博物馆被盗案）

71 IC卡应用系统 Taotao 智能卡基础知识 智能卡的应用概况 金融业 非金融业 智能卡在写字楼中的应用 通道控制 公共设施管理
生活服务管理] IC卡管理中心 Page  71

72 停车场管理系统 Taotao 管理方式 半自动与全自动 主要设备： 出入口票据验读器 电动栏杆 泊位调度控制器 车牌识别器 管理中心
与其他相关系统的联接 与安保闭路电视系统的车库摄像网连接 与消控中心连接 与设备管理系统连接

73 Taotao 配置数据 >车位比：最佳车位比小于200/1； >电梯比：最佳电梯比小于4000/1； Page  73

74 Taotao —甲级配置 写字楼甲级标准参数 电梯等候时间 不超过40秒
建筑 办公部分应超过20000㎡，每层建筑面积不低于1000㎡。 1-2年内的入住率不低于65% 电梯 根据《标准》，甲级写字楼的电梯内应有高档装饰；按大厦总建筑面积计算，每部客梯服务面积不超过5000㎡；等候时间不超过40秒；客货分离，货梯至少1部；有完善先进的智能控制系统 构架 甲级写字楼的建筑规划大堂宽敞、挑高三层或以上；架高地台≥15厘米；除地台外的层净高为2.7米左右 停车 按总建筑面积计算，每 ㎡配置一个停车位；配备专用地上、地下停车场；地下停车场应设有自动计费系统和防盗安全系统

75 Taotao ----5A配置 5A智能化 标准 标准内容 详细内容 OA楼宇自动化 送风系统；电梯群控系统；变电系统；照明控制系统；
图片展示 OA楼宇自动化 送风系统；电梯群控系统；变电系统；照明控制系统； 公共空间采用中央空调和新风系统；电梯裙控系统；变电系统；照明控制系统；公共广播系统；三表自动抄送系统 FA消防自动化 火灾自动报警系统及自动灭火系统；防排烟系统；无线灭火系统 火灾自动报警系统及消防联动控制系统；自动喷淋系统；消火系统；防排烟系统；无线灭火系统；二氧化碳灭火系统 SA保安自动化 停车场红外限高定位；停车位显示、闭路电视监控系统 保安监控系统；报警宽频系统；巡更系统 CA通讯自动化 宽频网络系统；楼内移动电话系统 综合布线系统；会议管理系统；共用有线电视系统；电信覆盖系统 OA办公自动化 物管自动化；大屏幕信息电视墙等 会议中心系统；会议管理系统；电子布告管理系统；专业软件物业管理系统

76 Taotao 《六》昆明写字楼个案介绍

77 Taotao 6.1中心区典型楼盘分析 ——顺城双塔，售价高达18000元，租金90-130元/平方米 项目名称 顺城双塔 开发商 塞伦地产
地理位置 东风西路与三市街交汇 建筑面积 50000平方米 单层面积 约1240平方米 入驻时间 2009年8月 层高 3.6米，净层高3米 物管费 5.8元/平米/月 写字楼栋数 2栋 停车位 1860个，合用 电梯品牌 通力 电梯数量 6部 电梯速度 2.5米/秒 租金价格 90-110元/平米 销售率 —— 售卖方式 售为主，租为铺 售价 1.3万元/平米 入驻率 70% 外立面 玻璃幕墙 核心筒 中心筒 内部配套及分布楼层 共26F，内设会议中心、咖啡厅、餐厅，另有王府井百货、银行、商铺等 物管公司 顺城物业管理 入驻公司一览 分众传媒、南磷集团、中国银行财富管理中心等

78 Taotao 6.2中心区典型楼盘分析 ——志远大厦初步体现智能化，目前仍受市场追捧 项目名称 志远大厦 开发商 志远房地产开发有限公司
地理位置 青年路389号 建筑面积 约4.6万平方米 单层面积 1635㎡ 入驻时间 2000年 层高 净层高3米 物管费 3.5元/平米/月 写字楼栋数 停车位 地上30，地下70 电梯品牌 三菱 电梯数量 4 电梯速度 2.5米/秒 租金价格 55-60元/平米 销售率 —— 售卖方式 只租不卖 物管公司 志远物业 入驻率 87% 外立面 贴砖+玻璃幕墙 核心筒 单侧筒 内部配套及分布楼层 7-28楼为写字楼，7楼商务餐厅， 1-6楼裙楼电玩、品牌衣服专卖、眼镜店 智能化 宽带、电视、监控器90多个 知名公司进驻 百威、松下、可口可乐、夏普、香港航空、中石油、平安保险

79 Taotao 6.3中心区典型楼盘分析 ——华一广场，租金40-45元/平米，入驻率高达90% 项目名称 华一广场 开发商
云南华一投资集团股份有限公司 地理位置 青年路387号 建筑面积 32364平方米 单层面积 900平米左右 入驻时间 1999年 层高 净层高3.3米 物管费 3.1元/平方米/月 写字楼栋数 1栋 电梯数量 3 电梯品牌 三菱 租金价格 40-45元/㎡/月 电梯速度 2.5元/平方米 入驻率 90% 外立面 玻璃幕墙 核心筒 —— 内部配套及分布楼层 1－5层为裙楼 6－25层为塔楼 物管公司 华一物管 知名客户进驻 搜房网昆明公司、深圳市粤鹏建筑设计有限公司云南分公司 、杭州纸友科技有限公司、饰美家装饰 、云商日盛期货经纪有限公司、云南金玺达进出口有限公司 、昆明正地商贸有限公司、昆明优力威尔信息系统有限公司、昆明海创科技有限公司、昆明泰尊祥和房地产开发有限公司、昆明新海岸出国咨询有限公司、昆明圣地豪房地产开发有限公司、云南圣威商务股份有限公司、华脉物流公司、云南国丰商务有限公司、云南光越商贸有限公司等 。

80 Taotao 6.4北市区典型楼盘分析 ——银座office,由商住用地成功转为写字楼，并实现高租金高入驻率 项目名称 银座office
开发商 住佳房地产 地理位置 北京路延长线 建筑面积 约109500平方米 单层面积 —— 入驻时间 2002 层高 净层高2.8米 物管费 2元/平方米/月 写字楼栋数 1栋 电梯数量 2 电梯品牌 富士通 租金价格 35-40 电梯速度 入驻率 90% 外立面 贴砖 智能化 电话、宽带及内部局域网、24小时卫星电视；喷淋头、感应器、消防广播、火灾检测器 内部配套及分布楼层 11F，内设会议中心、商务中心、休闲中心，裙楼配有银行 物管公司 住佳物业 知名客户进驻 四川省冶金地质堪查院昆明分院、云南宁海房地产开发有限公司、云南腾邦投资有限公司等

81 Taotao 6.5北市区典型楼盘分析 ——俊发中心为高端租务写字楼，树立北市区租金标杆，但目前入驻率并不理想 项目名称 俊发中心 开发商
俊发地产 地理位置 北京路延长线 建筑面积 42000平方米 单层面积 1600平米 入驻时间 2009年 层高 4米 物管费 10元/平方米/月 写字楼栋数 1栋 电梯数量 11 电梯品牌 三菱，触摸式 租金价格 80-120元/平方米 电梯速度 2.5-4米/秒 停车位 350个左右 停车费 550元/月 入驻率 仅三家企业入驻 外立面 Low-e玻璃 智能化 5A智能化设施，分户式VRVⅢ型智能化中央空调系统 内部配套及分布楼层 共25F，6-18F出租，18F以上俊发办公用，内设健身中心、商务中心、商务会所 物管公司 第一太平戴维斯物业顾问 知名客户进驻 俊发地产、华厦地产、国药控股云南分公司

82 Taotao 6.6南市区典型楼盘分析 ——红塔大厦依托成熟商圈及完善的配套实现高租金高入驻率 项目名称 红塔大厦 开发商 云南红塔集团
地理位置 北京路155号 建筑面积 单层面积 入驻时间 2000年 层高 净层高2.4米 物管费 含在租金内 写字楼栋数 1栋 电梯数量 5 电梯品牌 奥的斯 租金价格 80-90元/平方米 电梯速度 —— 停车位 90个 停车费 400元/月 入驻率 95%左右 外立面 石材+玻璃幕墙 智能化 5A智能化 内部配套及分布楼层 地上共25层，内设员工餐厅，裙楼配套有银行 物管公司 红塔物管 知名客户进驻 艾默生、日立中国、华为、TCL、摩托罗拉等知名企业

83 Taotao 6.7商务综合体典型楼盘分析 ——金苹果商务中心 项目名称 金苹果商务中心 项目位置 盘龙区环城东路与白龙路交界处 开发商
益新万象房地产开发有限公司 整合推广 — 总占地面积 9.78亩 总建筑面积 ㎡ 容积率 7.6 绿化率 30% 单层面积 1288㎡ 写字楼栋数 1栋 楼层数 39 车位数 1:1 层高 3.6m 面积区间 电梯数 9 写字楼存量 已销售约70% 写字楼均价 低层14000元/㎡，十层以上18000元/㎡，均价16800元/㎡ 优惠 部分写字楼楼层返租10年，年返租10.8%

84 Taotao 6.8 soHo典型楼盘分析 ——北京路soho俊园 项目名称 Soho俊园 开发商 俊发地产 地理位置
盘龙区北京路中段与联盟路交汇处 建筑面积 7.98万平方米 套数 1036 入驻时间 2011年 层高 净层高X米 物管费 2.5-5 写字楼栋数 2栋 户型段 电梯品牌 三菱 租金价格 20-40元/平方米 电梯速度 —— 容积率 4.01 停车费 450元/月 入驻率 97%左右 外立面 涂料+玻璃窗 智能化 3A智能化 内部配套及分布楼层 地上共232层，裙楼配套有商业 物管公司 俊发物管

85 培训结束 谢 谢！