赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！

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2 目录 壹 城市解读 贰 招商定位 叁 运营管理 肆 商务合作

3 壹 城市解读 城市宏观环境 商业分析

4 随着城市的发展，二环以外商业有较好发展前景。
商业分析 合肥综合体分布 商业分布多集中在二环以内， 多数以综合体商业形式存在， 随着城市的发展，二环以外商业有较好发展前景。

5 商业分析 目前合肥市3万㎡以上体量的综合体达到91个！ 约1000万㎡，并且还在迅速增加，现在合肥市人均商业面积：2.17㎡。
合肥综合体数据统计 区域 数目（个） 体量（万平方米） 项目 蜀山区 17 161.9 中环城、之心城、大唐国际购物广场、福乐门国际广场等 包河区 11 123.1 万达广场、新都汇国际广场、兴隆购物广场等 庐阳区 13 115.5 银泰中心、华润欢乐颂、明发商业广场等 瑶海区 8 111.5 坝上街环球中心、信地城市广场、太阳城莱迪广场等 政务区 10 91.4 绿地花花市街、天鹅湖万达广场、新地中心等 滨湖新区 121.5 滨湖世纪城、滨湖高速时代广场、万达城等 经开区 7 87 港澳广场、百乐门购物广场、融科城广场等 高新区 4 58.5 祥源城广场、太平洋森活城等 新站区 2 23 元一时代广场、家天下生活广场 北城区 71 润地新城、北城世纪金源中心等、 肥东县 3 26.5 星光国际广场、世宏城市广场等 肥西县 中街水晶城、百大拓基广场 总计 91 1003.9

6 目前合肥市商业发展迅速！体量过大！同质化严重！ 就政务区：万达、新地等大型综合体商业经营情况不佳，银泰也同样面临开业压力!
商业分析 通过对合肥商业的调研分析： 目前合肥市商业发展迅速！体量过大！同质化严重！ 导致经营困难，许多综合体商业招商运营难!! 综合体问题 就政务区：万达、新地等大型综合体商业经营情况不佳，银泰也同样面临开业压力!

7 该 如 何 突 破 ？

8 北京大悦城是由中粮集团精心打造的“国际化青年城"
商业分析 北京大悦城是由中粮集团精心打造的“国际化青年城" 北京大悦城的项目背景： 该项目周边分布着美美、百盛、君太。中友、西单赛特、西单商场、109百货、西单购物中心等8家成熟的商业项目。 地铁商业成功案例 祥源城 1400米 位置：北京地铁1号线西单站A出口 定位特点：每一层都主打一个概念，并由这些概念为她的年轻消费群体构筑了一个面向世界的全方位体验空间。 概念：趣味、 炫目、优雅、性感、潮流、动感、冲撞、快乐、约会、童真、兴奋、梦想，每个概念都充分体现青春个性和独特性格。

9 COCO Park是深圳市唯一的公园版情景式购物中心，是深圳最具时尚气质的购物中心
商业分析 COCO Park是深圳市唯一的公园版情景式购物中心，是深圳最具时尚气质的购物中心 深圳COCOpark的背景：该项目区位上和本项目由于相似之处，位于地铁出口，周边依托周边的环境资源（公园），打造成为深圳最具特色主题的休闲娱乐中心。 地铁商业成功案例 位置：1号线地铁购物公园C出口、3号线地铁购物公园G出口 特色定位：集餐饮、购物、休闲、娱乐 多功能于一体。

10 商业分析 小 结 个性化！差异化！ 的主题定位是本项目未来发展的唯一出路！

11 贰 招商定位 项目现状解读 周边市场分析 客群消费分析 项目定位

12 如何保证入驻商家，在项目未达到成熟前的良好经营是关键问题？
招商定位 项目现状解读 优势： 1、便利的交通，长江西路与即将开通的地铁2号线。 2、优美的环境，毗邻合肥市的后花园大蜀山。 3、规模优势，超20万方的综合商业，区域内无竞品。 4、品牌优势,月星家居、苏果驻场。 其他：商业自持，保证运营力度。 劣势： 1、项目投放市场时间过久，有一定的负面性。 2、项目处于相对较偏位置，人气有待提升。 3、项目周边居住消费人群有待开发。 如何保证入驻商家，在项目未达到成熟前的良好经营是关键问题？

13 把握利基市场，影响次市场 辐射周边市场! 利基市场：市场消费最具影响力的1.5Km范围。 周边市场分析 3Km 次市场 1.5Km 利基市场
次辐射市场 利基市场：市场消费最具影响力的1.5Km范围。 把握利基市场，影响次市场 辐射周边市场!

14 常驻人口13万 利基市场 乐客来 次市场 辐射周边市场 辐射周边市场

15 北1.5Km 长住人口3.88万 壹 定位 蜀麓苑 东1.8Km

16 周边1Km小区调查 小区名称 住宅栋数（栋） 住宅户数（套） 开盘时间 住宅均价（元/㎡） 估计人数（个） 商业均价（万） 红皖家园 16
2491 2009-6 3700 5000 山水间花园 23 1912 2013-8 4000 1.8 博城香山丽舍 38 1758 2007-8 5600 3500 1.4 博威香槟小镇 36 1700 2009-8 7600 3400 1.5 拓基沃野花园 13 1550 2010-8 6632 3200 西城山水居(在售) 12 1464 2013-7 7948 3000 1.6 山湖苑 19 2876 2007-5 3600 科学家园 1786 2010-9 6923 蜀新苑 37 3785 2006-5 2600 共计 210 19322 38800 利基市场范围内：回迁小区3个，中档小区6个，在售小区三个，高档小区1个（大富山庄别墅区） 共计人口约3.88万，人均消费1万元，区域内年消费值为3.88亿元， 预估2年内利基市场增加1.5万人。 幼儿园、少年宫：9所、小学1所、中学1所。 学龄前儿童+孕妇约9000人，按照人均2万/年的开销，年产值1.8亿元

17 乐客来利基市场商业调研 业态 数量 比例 餐饮 89 32% 休闲娱乐 7 2% 孕婴 15 5% 服装鞋帽 8 3% 汽修美容 生活配套
146 53% 总计 280 图表可以看出，周边范围以生活配套商业和餐饮为主。 区域内永久性沿街商铺共326间、开业商铺为280间。 区域内年消费值3.88亿元平均到280家店铺，每家年营业额应该为138.5万。 多数商家无此营业额，商业产值大量外流！

18 “没有调查，就没有发言权”，为了更好的对目标客户的需求做出正确的分析。
周边客群分析 客群消费分析 “没有调查，就没有发言权”，为了更好的对目标客户的需求做出正确的分析。 在周边3个小区：红皖家园、山水间花园、香山丽舍、一共做了90份问卷调查， 旨在对周边儿童人群的消费有更进一步了解， 回收有效问卷78份，具体情况调查统计如下

19 问题一：您一般带孩子去哪里玩？为什么（选择原因）？
地 点 附近街道超市、公园、商场等 欢乐岛 市区 麦当劳、肯德基等 外地 选择人数 39 9 15 12 3 所占比例 50% 12% 19% 15% 4% 原 因 价格 距离 环境 服务 选择人数 18 48 36 6 所占比例 17% 44% 33% 6% 图标可以看出距离、环境是带宝宝游乐的两大主要因素！

20 问题二：带孩子出去玩一次您可以接消费费用是多少？
300以上， 价 钱 0-50元 51-99元 元 300以上元 得票数 3 18 51 6 所占比例 4% 23% 65% 8% 问题三：您多久带孩子出去玩一次？ 次 数 一周两次 一周一次 二周一次 二周以上及其他 得票数 9 48 12 所占比例 12% 62% 15% 11% 周边多数家庭消费能力在中等水平!

21 问题四：您认为我们应该设置哪些项目？（多选） 多数家长对孩子健康快乐、成长教育较为关注！
儿童膳食餐饮 婴儿抚触游泳 儿童主题游乐 儿童游泳馆 儿童智力开发 儿童服装 儿童家具 票数 43 24 69 30 60 33 18 儿童曾用品寄换 儿童日常用品 儿童摄影成长记录 儿童新奇特用品 艺术培训班 儿童特色理发 成人餐饮中心 16 51 45 53 32 多数家长对孩子健康快乐、成长教育较为关注！

22 问题五：我们开业您会不会去？选择我们的原因？ 数据说明项目具有独特的优势性、周边居民对此处开设儿童游乐中心较为认可！
开业会不会去，这个问题在调查的客户是全票选择会去进行消费，原因各不相同，具体如下： 开业到场比例100%！ 选择原因 去看看 没地方玩 让宝宝成长 距离近 项目齐全设施完善 得票数 15 18 21 9 所占比例 19% 23% 27% 12% 数据说明项目具有独特的优势性、周边居民对此处开设儿童游乐中心较为认可！

23 以幸福家庭为主题，吸引准妈妈、婴童人群休闲娱乐、带动小规模购物！
项目定位思路 调查结果显示，周边区域内存在市场需求潜力，而且区域内无竞争产品！ 旨在全力打造区域内最大、最具影响力的儿童成长、娱乐中心！ 以幸福家庭为主题，吸引准妈妈、婴童人群休闲娱乐、带动小规模购物！

24 方案1 项目定位 一站式孕婴童主题·美赛亚幸福广场 孕妇及学龄前儿童 儿童家庭成员和亲属 无忧妈妈、健康宝宝、幸福家庭！ 项目主题定位：
方案一 无忧妈妈、健康宝宝、幸福家庭！ 项目主题定位： 一站式孕婴童主题·美赛亚幸福广场 主力客群定位： 孕妇及学龄前儿童 次主力客群： 儿童家庭成员和亲属

25 楼层 主题 业态 项目定位 一站式孕童主题·美赛亚幸福广场（暂定） 1F 无忧妈妈 2F 健康宝宝 3F 快乐童年 4F 幸福家庭
方案一业态细分 一站式孕童主题·美赛亚幸福广场（暂定） 楼层 主题 业态 1F 无忧妈妈 孕妇化妆品、孕妇服饰、孕婴用品系列（亲子家园等孕婴店）、胎教中心、 孕妇保健培训机构（孕妇瘦身）、甜品屋（冷热饮等）、孕妇特色休息区等 ； 2F 健康宝宝 儿童服装、鞋帽、儿童摄影、儿童早教中心、儿童教育艺术培训机构、儿童家纺、宝宝图书馆、婴儿游泳馆+特色理发、成人休闲中心（咖啡、免费wifi等）、亲子餐厅等； 3F 快乐童年 童车、玩具、儿童运动器械、儿童奇特用品、电玩城、 儿童游乐园、甜品屋（冷热饮等）、老人休闲健康体验中心等； 4F 幸福家庭 家庭娱乐成长中心（如：家盒子等）、亲子餐厅 DIY亲子手工制作中心、儿童4D动感影院等

26 各楼层之间增加差异化，增强业态互补，减少商场内同业态之间竞争！
项目定位 各楼层之间增加差异化，增强业态互补，减少商场内同业态之间竞争！

27 1F 主题：无忧妈妈 项目定位 一站式孕婴童主题·美赛亚幸福广场 业态面积比例 体验类53%、购物类47% 业态 孕妇保健机构 胎教中心
方案一业态细分 一站式孕婴童主题·美赛亚幸福广场 业态面积比例 1F 主题：无忧妈妈 体验类53%、购物类47% 业态 孕妇保健机构 胎教中心 孕妇特色休息区 甜品屋 孕妇化妆品 孕妇服饰 孕婴用品 比例 26% 20% 7% 3% 10%

28 2F 主题：健康宝宝 项目定位 一站式孕婴童主题·美赛亚幸福广场 业态面积比例 体验类81%、购物类19% 业态 儿童培训机构系类 儿童家纺
方案一业态细分 一站式孕婴童主题·美赛亚幸福广场 业态面积比例 2F 主题：健康宝宝 体验类81%、购物类19% 业态 儿童培训机构系类 儿童家纺 宝宝图书馆 成人休闲中心 亲子餐厅 儿童服装、鞋帽 婴儿游泳理发 儿童摄影 比例 33% 5% 10% 6% 12% 14% 8%

29 3F 主题：快乐童年 项目定位 一站式孕婴童主题·美赛亚幸福广场 业态面积比例 体验类57%、购物类43% 业态 儿童玩具系类 电玩城
方案一业态细分 一站式孕婴童主题·美赛亚幸福广场 业态面积比例 3F 主题：快乐童年 体验类57%、购物类43% 业态 儿童玩具系类 电玩城 儿童游乐园 甜品屋 老人休闲健康体验 童车运动系类 比例 17% 20% 35% 5% 3%

30 4F 主题：幸福家庭 项目定位 一站式孕婴童主题·美赛亚幸福广场 业态面积比例 体验类100% 业态 儿童4D影院 DIY亲子坊 亲子餐厅
方案一 一站式孕婴童主题·美赛亚幸福广场 业态面积比例 4F 主题：幸福家庭 体验类100% 业态 儿童4D影院 DIY亲子坊 亲子餐厅 家庭娱乐成长中心 比例 25% 20% 12% 43%

31 广场形象建议 趣味 吸引 好奇

32 优势： 劣势： 项目定位 优、劣势分析 1、潜在需求旺盛，周边没有同类项目定位，具备唯一性。
方案一 优、劣势分析 优势： 1、潜在需求旺盛，周边没有同类项目定位，具备唯一性。 2、主要以整合本地资源为主，装修补贴少，招商费用较低。 3、模式新颖，可延展空间大，带来物业升值。 劣势： 1、由于以整合本地商户为主，单铺需求面积不会太大，将会拖长招商周期长； 2、创新模式，广告投放量大，后期运营成本较高；

33 所以在区域内打造最大、最具个性化的快时尚、休闲娱乐商业！
项目定位思路二 在周边的客群调查过程中，同时我们还发现周末带孩子出去的多数为年轻爸爸妈妈们，他们基本上以80后为主，他们表示，希望周边区域内能够满足自己需求的商业出现，而且抱怨区域内商业产品！ 所以在区域内打造最大、最具个性化的快时尚、休闲娱乐商业！ 以个性时尚为主题，吸引80、90后人群休闲娱乐、带动小规模购物！

34 方案2 项目定位 快时尚年轻主题体验式中心 年轻时尚的80、90后 月星家居的购物群体和地铁站的流动性群体 项目主题定位： 主力客群定位：
定位分析 项目主题定位： 快时尚年轻主题体验式中心 主力客群定位： 年轻时尚的80、90后 次主力客群： 月星家居的购物群体和地铁站的流动性群体

35 特色休闲餐饮、咖啡馆、休闲网吧、儿童游乐场。
项目定位 方案二业态细分 美赛亚广场年轻快时尚 楼层 主题 业态 1F 潮流前线 快时尚服装、手表、皮鞋、箱包、手袋、化妆品（如：屈臣氏等）、休闲餐厅； 2F 都市时尚 快时尚服装、美甲皮包、饰品、甜品屋（冷热饮等）、 内衣、家居服、美容健体等(SPA)、休闲餐厅； 3F 欢乐童年 儿童服装、鞋帽、儿童摄影、儿童培训机构、 宝宝图书馆、婴儿游泳馆+理发、儿童游乐场； 4F 轻松无限 特色休闲餐饮、咖啡馆、休闲网吧、儿童游乐场。

36 1F 主题：潮流前线 项目定位 快时尚年轻主题体验式中心 业态面积比例 体验类13%、购物类87% 业态 化妆品 （屈臣氏等） 皮鞋 箱包
方案二业态细分 快时尚年轻主题体验式中心 业态面积比例 1F 主题：潮流前线 体验类13%、购物类87% 业态 化妆品 （屈臣氏等） 皮鞋 箱包 手表 休闲餐饮 快时尚服装 比例 16% 13% 10% 3% 45%

37 2F 主题：都市时尚 项目定位 快时尚年轻主题体验式中心 业态面积比例 体验类53%、购物类47% 业态 美容健体等 内衣、家居 饰品
方案二业态细分 快时尚年轻主题体验式中心 业态面积比例 2F 主题：都市时尚 体验类53%、购物类47% 业态 美容健体等 内衣、家居 饰品 甜品屋 美甲 休闲餐厅 快时尚服装 比例 20% 12% 7% 5% 3% 13% 40%

38 3F 主题：快乐童年 项目定位 快时尚年轻主题体验式中心 体验类82%、购物类18% 业态面积比例 业态 儿童服装鞋帽 儿童摄影 婴儿游泳馆
方案二业态细分 快时尚年轻主题体验式中心 业态面积比例 3F 主题：快乐童年 体验类82%、购物类18% 业态 儿童服装鞋帽 儿童摄影 婴儿游泳馆 儿童游乐场 儿童培训机构 比例 18% 10% 12% 30%

39 4F 主题：轻松无限 项目定位 快时尚年轻主题体验式中心 业态面积比例 体验类95%、购物类5% 业态 特色休闲餐饮 休闲网吧 甜品屋
方案二业态细分 快时尚年轻主题体验式中心 业态面积比例 4F 主题：轻松无限 体验类95%、购物类5% 业态 特色休闲餐饮 休闲网吧 甜品屋 儿童游乐场 咖啡馆 比例 40% 15% 5% 30% 10%

40 优势： 劣势： 项目定位 优、劣势分析 1、品牌形象好与主力店品牌形成统一形象； 2、经营稳定性强（签约周期8年以上）、有吸引性目的消费；
方案二 优、劣势分析 优势： 1、品牌形象好与主力店品牌形成统一形象； 2、经营稳定性强（签约周期8年以上）、有吸引性目的消费； 3、有助于后期的物业升值，一般规律3年增值100%； 劣势： 大多数国际连锁快时尚品牌驻场都需要或多或少的装修补贴政策（1500元/㎡），招商成本高。

41 内街商铺部分，拟定位为商业街（案名待定）
项目定位 商业内街 内街商铺部分，拟定位为商业街（案名待定） 一是对月星家居的业态补充（家居建材延伸产品）；如：饰品、工艺品等 二是给整个集中商业区提供配套；如：简餐、生活服务类等 客群定位：周边居住人群和两大主力店的购物人群

42 注：该计算方式是以消费支撑做基础，具备合理性。
项目定位 资产前景评估 按照合肥城市扩展速度，该区域人口的膨胀，3-5年后该项目消费产值可达4亿人民币（目前可消费2亿，3-5年后根据人口扩展1倍计算），物业增值1倍，按照现在2万均价，可达4万元每平方。目前物业面积约4万平方米计算，增值可达8亿人民币。 物业增值可翻一翻！ 注：该计算方式是以消费支撑做基础，具备合理性。

43 招商策略是建立在对市场、客户、产品熟悉和深度沟通基础上，针对性制定。
项目定位 招商策略 招商策略是建立在对市场、客户、产品熟悉和深度沟通基础上，针对性制定。 一般招商策略涵盖：广告招商、以商招商、商会招商、品牌商家带动招商、政策招商等 我们会根据商家需求，科学的合理的制定适合本项目的招商策略。 策略的实施是建立在专业团队的执行力上？所以我们要的是执行力！

44 叄 运营管理 统一规划 统一推广 统一招商 统一管理

45 产品定位、 形象定位、 经营定位、 功能区划分， 运营管理 在充分调研、论证的基础上 对本项目进行科学合理的 保障未来经营的
统一规划 在充分调研、论证的基础上 对本项目进行科学合理的 产品定位、 形象定位、 经营定位、 功能区划分， 保障未来经营的 稳定性、成长性。

46 形象定位及经营定位特点， 统一形象推广 和招商宣传推广服务， 运营管理 根据项目的产品定位、 商业管理公司将全程提供专业的
统一推广 根据项目的产品定位、 形象定位及经营定位特点， 商业管理公司将全程提供专业的 统一形象推广 和招商宣传推广服务， 为项目商业运营提供充足动力。

47 引进行业内主力商家， 并整合各方商家资源， 运营管理 针对项目的产品定位及特点， 由商业管理公司进行统一的招商执行，
统一招商 针对项目的产品定位及特点， 由商业管理公司进行统一的招商执行， 引进行业内主力商家， 并整合各方商家资源， 为项目经营打下坚实基础。

48 统一管理、分散经营 运营管理 为商家经营提供发展空间， 保证投资者、经营者利益最大化。 通过商业管理公司提供的专业化、 规范化商业物业管理，
净化经营环境和秩序， 解决经营者的后顾之忧， 为经营保驾护航。

49 运营管理 商管公司 成立专业商业管理公司提供全程商业运营管理服务提供全程商业运营管理服务，优化资源配置，颠覆传统运营管理模式，为客商提供无微不至的管家式服务，打造行业标杆品牌。 商业管理公司为商家提供： 商铺招商、商铺交易、商业经营管理、企划宣传推广、财务咨询管理、工商、税务办证、政府职能部门协调等服务。 客户服务中心为商家提供：代缴代扣水电费、电话费等公用事业费、设备设施维修养护，绿化养护、清洁服务及节假氛围布置。24小时安全护卫管理，消防安全管理，交通疏导及管理，公共关系协调处理，业主、经营者投诉、顾客投诉处理等服务。

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