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不動產估價理論 97年第二次普通考試不動產經紀人 財務金融系 四年乙班 第 一 組 指導教授：王忠建 組員： C9635080 翁雨薇
財務金融系 四年乙班 第 一 組 指導教授：王忠建 組員： C 翁雨薇 C 吳育潔 C 鄭喻庭 C 林佳宜 C 蔡佳慧
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ANS：不動產估計之價格種類包括： （一）、依不動產估價技術規則規定，估計之價格種類包括 那幾類？試就其定義分別加以解釋，並舉例說明之。
一、正常價格 二、限定價格 三、特定價格 四、特殊價格 五、正常租金 六、限定租金 七、地政機關地價種類
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估計價格種類包括正常價格、限定價格、特定價格及特殊 價格。上述四種價格係以市場性與否做區分，有成交可能者 即為具市場性。四種價格分述如下： 一、正常價格： 定義：指具有市場性之不動產，於有意願之買賣雙方， 依專業知識、謹慎行動，且不受任何脅迫，經適 當市場行銷及正常交易條件形成之合理價值，並 以貨幣金額表示者。 說明：如出國急售者原無意願賣屋，既急迫亦未先委託 估價故對定價不夠謹慎，急於資金回收之脅迫下， 未適當行銷，對買方殺價無時間與其議價而倉促 出售，該成交價格低於市場水準，即非合理價值。
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二、限定價格： 定義：指具有市場性之不動產，在下列限定條之下形成 之價值，並以貨幣金額表示者： 說明：可見限定條件原意為此市場性不動產之交易當事人， 其身分及市場受限定。依前例言，如房客或欲與毗鄰 土地進行合併分割之地主，其交易價格方有限定之特 殊性。反觀若為其他無限定利益關係之其他眾多等三 者，成交之價格可能回到正常價格。 限定條件 舉 例 1.以不動產所有權以外其他權 利與所有權合併為目的者。 如房東賣房子給房客，或地主向承租人買回租賃權之價格。 2.以不動產合併為目的者。 如為使土地做大面積整體利用而購買毗鄰土地之價格。 3.以違反經濟合理性之不動產 分割為前提者。 如土地分割出售後剩餘土地單價降低，該出售土地之價格。
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三、特定價格： 定義：指具有市場性之不動產，基於特定條件下形成之價值， 並以貨幣金額表示者。 說明：估價條件含有不確定性，則以特定條件敘明。特定條件 舉例而言，指尚未實現，但基於法令、財務、市場、規 劃等可行性分析之開發營運計畫條件。實際情形則須由 不動產估價師計應用特定價格時，確實敘明該特定條件 。 比較法第23條所舉11種情況存在（如急買急賣等）時， 則偏向於尚待調整為正常價格之價格，請留意以免誤用。 「不動產估價，應註明其價格種類；其以特定價格或限 定價格估價者，應敘明其估價條件，並同時估計其正常 價格。」
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四、特殊價格： 定義：指對不具市場性之不動產所估計之價值，並以貨幣金 額表示者。 舉例：如學校、公園等公益設施，或不以成交為目的之資產 評估之公用不動產價格，如總統府。
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除了四種價格種類外，租金種類有正常租金與限定租金兩種。 五、正常租金： 定義：指具有市場性之不動產，於有意願之租賃雙方，依專 業知識、謹慎行動，且不受任何脅迫，經適當市場行 銷及正常租賃條件形成之合理租賃價值，並以貨幣金 額表示者。 說明：正常租金與正常價格要件相同，差異在其係評估合理 租賃價值，以貨幣金額表示租金。新訂租賃契約之新 訂租金，一般即以正常租金估價。 六、限定租金： 定義：指基於續訂租約或不動產合併為目的形成之租賃價值， 並以貨幣金額表示者。 舉例：對續訂租賃契約之租金估價，或如為使土地做大面積 整體利用而承租毗鄰土地之租金估價，即為限定租金。
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七、地政機關地價種類： 為使不動產估價之價格種類，與地政機關不同價格做一對照 ，整理如下：
用 途 平均地權條例 土地法 政府查估之地價作為地主申報地價之參考 公告地價 標準地價 地主向政府申報之地價 申報地價 依法登載於地價冊之地價 法定地價 地方政府編製土地現值表之地價 公告土地現值 徵收補償加成比照標準 一般正常交易價格（土地徵收條例）
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（二）、何謂直接資本化法？何謂折現現金流量分析？試分 別列出計算公式加以說明。 ANS： 一、直接資本化法：
定義：直接資本化法，指勘估價的未來平均一年期間之 客觀淨收益，應用價格日期當時適當之收益資本 化率或折現率推算勘估標的價格之方法。 公式如下：
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公式推導：
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二、折現現金流量分析： 定義：折現現金流量分析，指勘估標的未來折現現金流 量分析期間之各其淨收益及期末價值，以適當折 現率折現後加總推算勘估標的價格方法。折現現 金流量分析，得適用於以投資為目之不動產投資 評估。 公式如下：
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