第一部分：武汉总体概况 武汉概况 　武汉，简称“汉”，又称“江城”，湖北省省会，全省政治、经济、文化中心。位于中国经济地理中心，是我国特大城市之一，全国铁路、水路、公路、航空和电信的重要枢纽。武汉是华中地区最大的工业、商业城市，也是国家重点建设的工业城市，拥有钢铁、汽车、光电子、化工、冶金、纺织、造船、制造、医药等完整的工业体系。

Presentation on theme: "第一部分：武汉总体概况 武汉概况 　武汉，简称“汉”，又称“江城”，湖北省省会，全省政治、经济、文化中心。位于中国经济地理中心，是我国特大城市之一，全国铁路、水路、公路、航空和电信的重要枢纽。武汉是华中地区最大的工业、商业城市，也是国家重点建设的工业城市，拥有钢铁、汽车、光电子、化工、冶金、纺织、造船、制造、医药等完整的工业体系。"— Presentation transcript:

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3 第一部分：武汉总体概况

4 武汉概况 　武汉，简称“汉”，又称“江城”，湖北省省会，全省政治、经济、文化中心。位于中国经济地理中心，是我国特大城市之一，全国铁路、水路、公路、航空和电信的重要枢纽。武汉是华中地区最大的工业、商业城市，也是国家重点建设的工业城市，拥有钢铁、汽车、光电子、化工、冶金、纺织、造船、制造、医药等完整的工业体系。 　2010年3月8日，国务院发布国函（2010）24号文件明确指出武汉市是国家历史文化名城，我国中部，地区的中心城市，全国重要的工业基地、科教基地和综合交通枢纽。

5 两江交汇　三镇鼎立 长江、汉水分隔形成了武昌、汉口、汉阳三镇隔江鼎立的格局。“三镇三城”：武昌、汉口、汉阳，每个镇都形成相对完整的‘城市’，各自有明确的中心。 ◆　武汉位于中国腹地中心，地理位置优越，交通十分便利。素有“九省通衢”之美誉，是中国内陆最大的水陆空交通枢纽。 ◆　城市规模巨大。仅次于北京、上海、天津等三个直辖市，中部唯一副省级城市，长江中下游特大型城市。

6 立体 交通 航空： 铁路： 水运： 京广线、襄渝线、汉丹线、焦枝线、枝柳线及武大线等组成密集立体铁路交通网。
武汉天河国际机场为国家一级民用机场，有直达北京、上海、南京、郑州、广州、成都等国内主要城市及世界各大城市的航班。 立体 交通 铁路： 京广线、襄渝线、汉丹线、焦枝线、枝柳线及武大线等组成密集立体铁路交通网。 水运： 武汉是我国长江沿岸最大的中转港之一。

7 行政区划 ○武汉由武昌、汉口和汉阳三镇鼎立，行政区划辖区13个； ○7个中心市区： 江岸区、江汉区、硚口区、汉阳区、青山区、武昌区、洪山区，
○ 6个郊区：黄陂区、东西湖区、蔡甸区、汉南区、江夏区。

8 ＧＤＰ 武汉近五年GDP翻了一倍， 2012年达 亿元，增长12%，排全国第八，政府预计2013年武汉GDP将迈进“万亿俱乐部”并成为中部重要区域性金融中心。 未来几年武汉国内生产总值以及人均国内生产总值的快速增长，无疑将不断提升武汉居民的收入水平和对生活品质的要求，进而带动居民消费结构、消费水平和消费品质将不断提高。

9 2012年全年地区人均生产总值达到79878元人民币，折合美元12708。
2012年武汉其他主要经济指标 按照联合国衡量一个国家和地区财富水平的标准，人均GDP达到8000美元，该城市达到发达国家和地区的标准，中产阶层将大量出现；到1万美元，意味着经济社会发展已经进入由中等发达城市向发达国际大都市迈进阶段。

10 三产产业结构及发展概况 2012年武汉全年地区生产总值 亿元，其中，第一产业增加值301.21亿元，增长4.5%；第二产业增加值 亿元，增长13.2%；第三产业增加值 亿元，增长10.0%。 2012年武汉三产产业占比

11 根据全国第六次人口普查，武汉市常住人口为9785392人，其中户籍人口8161585人，占比重的83
根据全国第六次人口普查，武汉市常住人口为 人，其中户籍人口 人，占比重的83.4%。全市常住人口中，具有大学文化程度的 人，具有高中文化程度的 人，具有初中文化程度的 人，具有小学文化程度的 人。 人口构成

12 武汉总体发展规划与定位

13 武汉——国家中心城市 ◆总体发展目标 ◆经济发展目标 ◆城市规模 ◇国家中心城市 ◇中部地区崛起的龙头城市
◇全国重要的先进制造业中心、工业基地 ◇现代服务业中心和综合性高新技术产业基地 ◇综合交通枢纽基地。 ◆城市规模 预测到2020年，市域常住人口在1180万人左右，其中城镇人口在991.2万人左右，城镇化率约84％，主城区常住人口为502万人。

14 “８＋１”都市圈助推大武汉战略 《规划》将武汉城市圈的发展定位于以长江经济带为主轴的东中西部互动发展的关键接力点与加速器，内陆地区的先进制造业高地和现代服务业中心，中部崛起的重要战略支点。《规划》提出，要达到这一目标，未来的武汉城市圈将实现5大转变：       ——由发展中的城市圈转变为较发达的城市圈；       ——由发育型城市圈转变为成长型城市圈，进一步转变为成熟型城市圈；       ——由“一强众弱”型城市圈转变为“一核多强”的城市圈；       ——由省域内生型城市圈转变为省际外生型城市圈；       ——由内需型城市圈转变为外向与内需融合型城市圈。 “8+1”城市圈，是指湖北东部以武汉为中心，以 公里为半径的城市群落，包括武汉及其周边的黄冈、黄石、鄂州、孝感、咸宁、仙桃、天门、潜江八个城市。

15 经济发展目标及功能定位 ○ 规划至2020年，将东湖示范区建成世界一流的高科技园区；
行政规划范围 东至武汉市界，南至江夏区五里界镇，西与江夏区藏龙岛和洪山区接壤，北以东湖风景区、和长江为界，总规划面积518平方公里。 经济发展目标及功能定位 　○　规划至2020年，将东湖示范区建成世界一流的高科技园区； 　○　享誉全球的“中国东湖•世界光谷”，总收入达到30000亿；  　○　国家战略性新兴产业集聚区、科技创新资源辐射区和自主创新机制示范区； 　○　武汉市集产、学、研、居、服务功能为一体的创新型城市功能核心区。 人口规模 规划至2015年，东湖示范区城镇人口为95万人；至2020年，东湖示范区城镇人口为150万人。

16 “一轴六心” 大光谷大格局 一轴，指花山大道；“六心”指光谷综合服务区为主中心，鲁巷为副中心，花山、左岭、流芳、牛山湖构建四大支撑中心。
未来光谷中心区内，三大功能区叠加，包括以服务中部战略性新兴产业为核心，打造具有“东方芝加哥”内涵的中国中部的科技金融创新中心；科技服务、商务金融、文化创意为一体的高端服务业聚集区；教育、医疗、文体配套的生态宜居示范之城。 光谷中心区位于东湖国家自主创新示范区的中部，南邻牛山湖，北靠九峰山，规划占地面积23.5平方公里，其中核心区约8平方公里。按照规划，核心区分为南北两区，北区为高密度的商业商务中心，包含中心公园，大批地标群楼等；南区为住房、学校、文体活动区。

17 小结： 项目所在的鲁巷，是近年来光谷飞速发展的核心作品。２０多年来，(大光谷)东湖高新区以鲁巷广场为核心区域“东进南扩”，在此过程中，鲁巷商业发展及日趋成熟，配套日趋完善。消费群体和消费习惯已经培养成型。未来在政府规划的大光谷城市格局中，鲁巷将与光谷新中心相呼应，形成“双城双核”共同辐射引擎大光谷迅猛发展。

18 第二部分：武汉商业分析

19 武汉商业总体现状及发展趋势概述 >> >> 武汉市商业概述 武汉市的老商业的发展
　　武汉历来商业都很发达，唐宋时期就发展成为商业繁荣、水运发达的中部大都会。清代时汉口兴起，更是“十里帆樯依市立，万家灯火彻夜明”，成为全国“四大名镇”之首。近代武汉被辟为对外开放的商埠，英、俄、法、德等西方列强先后在汉设立租界，洋务运动后武汉兴起近代工业和教育，航运直达海外，京汉铁路全线贯通，武汉商业发展进入了一个新时期。解放后，武汉商业发展进入黄金时期，武广、江汉路、中南路等商圈形成并不断发展壮大。 武汉市的老商业的发展 　　汉正街和司门口商圈历史悠久。早在明万历年间，汉正街就已形成市镇。长江沿线众多码头是促使汉正街及司门口繁荣的主要原因。但随着城市的扩张，水运衰落以及老城区自身的诸多硬件限制，这两个商圈逐步显现衰退迹象。汉正街复兴正在谋划之中，司门口历史韵味犹在，仍是大学生的淘宝圣地。 　　武广和江汉路商圈是武汉市的老牌商圈，也是最为繁华的商业中心。近代，武汉被辟为对外开放口岸，西方列强纷纷在汉设立领事馆，并开办银行、工厂，江汉路兴起于此时，并一度成为武汉及华中地区的商业金融中心。武广商圈更是云集武汉广场、世贸广场、新世界百货、SOGO等大型购物中心，中百、国美，苏宁等也先后扎推于此，热闹非凡。因此，武广商圈得以繁荣40余年而经久不衰，并成为吸金能力最强劲，影响力最大的中心商圈。 >>

20 武汉 风起云涌—8大商圈会战武汉 知名度 客流量 辐射力 发展速度 品牌
武汉三镇被长江汉水自然分割，呈“三镇鼎立”之势。经过多年的培育和营造，武汉三镇根据各区域特点的不同，已经基本形成较具规模的8大零售商圈。其中汉口2个：武广商圈、江汉路商圈；武昌4个：光谷商圈、街道口商圈、中南商圈、徐东商圈；汉阳2个：王家湾商圈、钟家村商圈。总营业面积接近280万，涵扩武汉现有60%以上商业业态形式。 知名度 客流量 辐射力 武汉 发展速度 品牌

21 光谷 武广 徐东 江汉路 王家湾 司门口 钟家村 街道口
传统商圈江汉路商圈和武广商圈历史悠久，辐射范围超出武汉市。随着城市的发展，在人口聚集，交通便利的区域逐步形成区域性商圈，以王家湾商圈、光谷商圈及徐东商圈为典型代表，发展速度迅猛。

22 王家湾 商圈 汉阳 钟家村 商圈

23 王家湾商圈 所处区域 汉阳大道和龙阳大道的十字交汇处，向东连接汉阳钟家村商圈，向西达蔡甸，向北接汉口硚口、古田、王家墩CBD，向南则直指4S店名车长廊和大型企业云集的武汉沌口经济技术开发区 业态组合 入驻商家众多。业态种类丰富，商圈内有超市、百货、家电、家具产业，周边有医药，汽车4S等产业 商业体量 54.2万平方米 目标消费群 收入不高的工薪阶层及当地住宅小区的居民 可达性 ·畅达武汉三镇的交通路线较为完备； ·修建中的地铁4号线纵贯南北，沿汉阳大道向东至钟家村，一直到武汉火车站； ·地铁3号线工程起于沌口体育中心，跨越汉江，直达汉口火车站； 主力项目 武汉摩尔城、汉商21世纪购物中心、大洋百货（龙阳店）、海天欢乐购、 商圈优势 较好的对接了硚口与沌口区域，并可有效开发三个区域消费人群 发展趋势 随着区域现有商业的不断升级以及新兴项目的加入，区域内的商业形态将更新换代 王家湾商圈是汉阳新兴的商业中心，而且毗邻沌口开发区，商圈内大型商业物业聚集，吸引了区域消费群体，有取代钟家村商圈成为汉阳市级商圈的势头。

24 钟家村商圈 所处区域 汉阳大道和鹦鹉大道的交汇处 业态组合 业态较为单一，以传统百货为主 商业体量 12万平方米 目标消费群 汉阳区部分居民
可达性 ·钟家村商圈道路状况好，支路较少，通达性很好； ·到汉口和武昌的公交站点分隔较远，给消费者带来出行不便。 主力项目 汉商银座、新世界千姿百货 商圈优势 区域传统商圈，后期潜在消费力巨大 发展趋势 伴随着新型购物中心的建成与投入，区域内现有商业形态将进一步完善和提升 早在上世纪七八十年代，钟家村已是汉阳区核心商圈，但汉阳发展相对落后于武昌及汉口，周边居民收入较低，商圈发展速度缓慢。

25 江汉路 商圈 汉口 武广 商圈

26 武广商圈前期以百货为主，沿解放大道分布，竞争激烈，武汉国际广场二期及K11的开业标志着整个武广商圈进入新的发展阶段。尤其武汉国际广场以几乎囊括了所有奢侈品牌及副线的优势成为武汉乃至华中地区最高端，综合性最强的购物中心，提升了整个商圈的档次和品牌丰富度。 武广商圈 武汉广场 武汉国际广场 世贸广场 武汉庄胜崇光百货 K11新食艺 新世界百货 新世界中心

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29 武广商圈 所处区域 以武汉广场为核心，南侧从解放大道开始，北侧至建设大道上，东起新华路，西至航空路 业态组合
由中高档百货、品牌超市和专业市场及商业步行街、酒店、餐饮娱乐等业态 商业体量 72.5万平方米 目标消费群 高收入或中高收入者，周边写字楼白领人群，省内城市部分中高收入者 可达性 ·地处汉口中心城区，跨越解放大道和建设大道两条干道，周边支路较少； ·解放大道经多年改造，交通状况日益好转，偶尔有堵车的迹象； ·目前已开通的轻轨一号线经过武广商圈； ·地铁2号线穿越该商圈。 主力项目 武汉广场、武汉国际广场、世贸广场、庄胜崇光百货、新世界中心、新世界百货、花园道、K11新食艺商业街 商圈优势 武汉传统商业聚集地，地段优势明显；品牌优势突出，知名度较高 发展趋势 随着摩尔城的建成开业，将带动商圈的形象档次升级，并朝多样性、多元化发展，业态组合更加丰富及合理化

30 江汉路以基础时尚为主、具有悠久的历史文化背景，知名度高，辐射范围广。虽在硬件及商业形态方面逐渐落后于其他商圈，但市级商圈地位仍较为稳固。
江汉路商圈 万达广场 宝丽金时尚广场 新佳丽广场 大洋百货 王府井百货 新民众乐园

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33 江汉路商圈 所处区域 该商圈以中山大道为主轴，北起江汉路步行街，南至前进一路沿线 业态组合
百货、商业街、购物中心、大卖场、家电／餐饮、休闲、娱乐配套较为充足 商业体量 37.3万平方米 目标消费群 以武汉三镇年轻时尚的中青年层、收入中档的工薪阶层及学生为主；另外有部分游客前来消费 可达性 ·属于武汉的传统商圈，除主干道中山大道是双向四车道外，支路多为双车道，道路通常都比较窄；商圈内单行线路较多也对车辆出入有限制，堵车状况时有发生 ·轻轨1号线与地铁2号线的交汇站 主力项目 万达广场、宝丽金时尚广场、新佳丽广场、大洋百货、新民众乐园、王府井百货 租金水平 万达商业广场：B栋标准铺面积15-30平米，平均租金 元/平米/月，局部区域达到1000元/平米/月，C栋标准铺面积15-25平米，平均租金 元/平米/月，局部区域达到1300元/平米/月。 商圈优势 商圈可达性较好，知名度较高。具有一定人文景观优势，业态组合齐全，时尚性消费吸引力较强 发展趋势 伴随着商圈内新兴项目的不断建成与新品牌的引进，商圈档次不断提升，商业进一步地升级换代

34 司门口 商圈 街道口 商圈 武昌 光谷 商圈 徐东 商圈

35 光谷商圈 光谷商圈是依托高技术产业开发区及周边高校形成的；以光谷世界城为新兴商业代表，该区域正处于提升阶段，周边住宅地产发展迅猛，未来该区域将形成庞大的消费群和消费力将推动商圈快速发展。 光谷国际广场 鲁巷广场购物中心 大洋百货 世界城步行街

36 世界城 光谷步行街

37 世界城 光谷步行街

38 光谷国际广场

39 鲁巷广场

40 光谷商圈 所处区域 以光谷广场为核心，分别向民族大道和珞瑜路延伸 业态组合 以百货和大卖场以及购物步行街为主 商业体量 88.2平方米
目标消费群 周边高校的学生和居民以及光谷白领人群为主 可达性 ·鲁巷广场处转盘将成为堵车的隐患，目前车流不是很多的情况下堵车现象也时有发生； ·地铁2号线穿越该商圈，站点设在光谷世界城内； 主力项目 世界城光谷步行街、大洋百货、光谷国际广场、鲁巷广场 商圈优势 区域商业规划起点较高，交通便利，周边消费力潜力巨大 发展趋势 商圈将根据消费力的不断提升，将进行适当调整，保持可持续性发展

41 街道口商圈兴起，其便利的交通和完善的物业条件正逐渐替代中南路商圈成为武昌综合时尚消费的核心商圈，各类大型商业物业的综合效应将逐渐放大，未来商圈具有良好的发展潜力。
新世界百货 亚贸广场 乐天城 未来城 群光广场 流行视窗

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43 街道口商圈 所处区域 主要集中于珞狮路与武珞路十字路口，并向四面延伸 业态组合
以百货为主，且百货内商户呈多元化发展，部分大型的餐饮、休闲、娱乐类商户进驻百货业态；周边设有临街铺面和小型商场，该区域有大量电脑专业卖场； 商业体量 39.7万平方米 目标消费群 收入中高档且年轻时尚的中青年层、高校教师及学生 可达性 ·地铁2号线穿越该商圈 主力项目 群光广场、亚贸广场、新世界百货、流行视窗、未来城、乐天城 商圈优势 位于大专院校聚集区，消费人群集中，地段优势明显 发展趋势 随着新兴项目不断投建，商圈将加大品牌餐饮娱乐的规模，商圈功能将更完善

44 司门口商圈曾是武汉最早的商业街之一, 商业形态以街铺为主，经营平价服装的区域性商业，在武汉商业趋于繁荣的今天，其发展一直近似停滞状态，无大型商业物业进入，但其特有的文化内涵将使其逐渐演变为特色商业文化街区。 司门口商圈 中商广场购物中心 银泰百货 国美电器 苏宁电器

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46 司门口商圈 所处区域 以中南路为核心商圈，向北延及洪山广场，向南延及武珞路 业态组合 ·以传统百货为主；
·餐饮、休闲、娱乐等业态主要分布于街铺和部分写字楼与住宅的商业裙楼中； ·有部分电器卖场，其中，苏宁和国美均在该商圈内设有旗舰店 商业体量 21.2万平方米 目标消费群 中等收入的居民及周边写字楼的上班族，兼顾部分的学生群体 可达性 ·中南商圈高峰堵车现象非常严重； ·该商圈主要的百货门口乘出租车和公交都不方便，支路也对车辆的出行设有一些限制； ·地铁2号线穿越该商圈，在洪山广场（4号线也有站点）及中南路武珞路均有站点； 主力项目 中商百货中商广场店、银泰百货世纪店 商圈优势 传统商业核心区，规模体量较大，可达性好，业态组合较为完善 发展趋势 商圈范围的不断延伸，与武昌总部经济区的连通，将成为武昌区商务消费中心

47 徐东商圈 徐东原为城乡结合部，而随着二桥的通车，区域迅速发展，商家不断涌入，商业由家居建材专业市场逐渐演变为集专业市场、百货、超市及大型购物中心为一体的综合性商圈，未来随着周边区域不断发展，高素质消费群体的涌入势必会加快商圈发展升级。 销品茂 新世界百货

48 新世界百货

49 徐东商圈 所处区域 主要集中在徐东大街与友谊大道十字路口 业态组合 有百货、大卖场和shopping mall 商业体量 52万平方米
目标消费群 服务周边生活的居民，有沃尔玛和中商平价两个大卖场形成生活必需品消费的强烈辐射 可达性 ·徐东大街是连接武昌与汉口的主要城市干道，也是通往二桥的必经之道； ·友谊大道南接中山路，北抵武钢集团，是武昌的经济大动脉； ·该商圈的道路通达性较好，但由于二桥通车量较大，上下桥处仍有堵车现象发生； 主力项目 销品贸、新世界百货 租金水平 销品贸：-1F:沃尔玛外租区800元/平米，1F:均价500元/平米，2F:均价425元/平米，3F：均价350元/平米，4F：均价300元/平米，5F均价200元/平米，6F均价70元/平米 商圈优势 内环交通枢纽位置，周边住宅开发体量较大，给商业发展提供了较好的基础 发展趋势 随着商圈现有商业的调整与新兴项目的加入，商圈内现有档次与形象不断提升

50 武汉大型商业综合体发展

51 小结： ○　经过多年的发展，武汉市商业从原来的屈指可数到现在的遍地开花，变化巨大。老的商业圈里除了司门口商圈略有没落，其余各商圈均通过调整中短暂的阵痛焕发了新一轮的光彩。 ○　新的商圈在城市扩张中找到了机会，从而让城市商业圈从原来的重点区域点状排列，发展到现在各个区域星状分布，商圈数量、规模扩张一倍有余。 ○　传统的汉口商圈在继续保持强劲商业人气及武汉商业领头羊角色的同时，也迎来了新兴商圈发展带来的压力，但这种良性竞争无疑会让武汉商业发展以更快的速度前进。 ○　此外，随着武汉市城市建设、配套的日益完善，如轨道交通的贯通，各交通干道的通畅，将会拉近消费群与商业体之间的距离。通过多年发展的武汉商业已呈现较强烈的同质化趋势，在距离作为消费者考虑的重要顾虑被城市建设所缩短时，主题商业将成为对抗同质化的一种发展趋势。

52 第三部分：周边人口及消费调查

53 项目周边大学分布情况 本案 光谷片区云集了武汉市80%的科研院校，其中 48所高等院校， 70万在校学生， 56个科研院所，
70个国家及省级重点实验室和技术研究中心， 8个国家企业技术中心。 本案

54 学校 学生数 教职工数 备注 中国地质大学 64000 3195 华中科技大学 71000 6611 武汉工贸职业学院 3800 110
中国地质大学是教育部直属的全国重点大学,是国家“211工程”、“985优势学科创新平台”建设项目的大学；是国家批准设立研究生院的大学；是以地球科学为主要特色，拥有地质学、地质资源与地质工程两个国家一级重点学科，理、工、文、管、经、法、教、哲、农、艺协调发展的多科性大学 华中科技大学 71000 6611 华中科技大学是国家教育部直属的全国重点大学，由原华中理工大学、同济医科大学、武汉城市建设学院于2000年5月26日合并成立，是首批列入国家“211工程”重点建设和国家“985工程”建设高校之一 武汉工贸职业学院 3800 110  武汉工贸职业学院是经湖北省人民政府批准，国家教育部备案，具有独立颁发学历文凭资格面向全国招生的全日制普通高等专科学校 武汉工程大学 21994 1825 武汉工程大学创建于1972年6月，原名湖北化工石油学院，隶属湖北省，经过40年的建设，学校已由单一的工科院校发展成为一所办学条件较好、实力较强、水平较高、特色鲜明的多科性教学型大学 长江职业学院 12000 588 长江职业学院于1999年经国家教育部批准创办，是一所由湖北省人民政府主办、湖北省教育厅直属的国有公办全日制、多科性普通高等职业院校，其前身是创建于1984年的湖北经济管理大学 中南民族大学 25000 2001 中南民族大学是一所直属国家民族事务委员会的综合性普通高等院校，坐落于白云黄鹤的故乡——武汉南湖之滨。学校前身为中南民族学院，创建于1951年，2002年3月更名为中南民族大学 武汉职业技术大学 22000 1213 武汉职业技术学院坐“武汉·中国光谷”的中心地利，抢占了高职教育发展的战略高地，开创了区域化、国际化、现代化高职办学的成功范例。学校整体办学条件、办学实力、办学水平跃居湖北省高职院校前列，成为湖北高职教育的著名品牌、中部高职教育的改革先锋，并作为国家重点示范性院校立项建设单位在全国高职教育领域产生了重要影响。 湖北广播电视大学 70000 2841 北广播电视大学是根据邓小平同志关于大力发展广播电视教育的指示精神， 于1979年元月经省人民政府批准创办的一所新型的综合性的开放大学，行政上由省教育厅管理， 教学业务上接受中央广播电视大学的指导 武汉大学 59000 3600  江城多山，珞珈独秀；山上有黉，武汉大学。  武汉大学是国家教育部直属重点综合性大学，是国家“985工程”和“211工程”重点建设高校 华中师范大学 30000 华中师范大学（Huazhong Normal University，简称华中师大或华大）是中华人民共和国教育部直属重点综合性大学，国家“211工程”高校和“985工程”优势学科创新平台重点建设高校，也是国家“111计划”和“千人计划”高校之一 武汉交通技术学院 14800 武汉交通职业学院是直属湖北省教育厅领导和管理的公办全日制普通高等学校，教育部人才培养工作水平评估优秀学校，湖北省示范性高等职业院校，湖北省最佳文明单位

55 项目周边住宅 据统计，项目周边居住小区情况如下： 一公里范围内： 居住小区２３个， 二公里范围内： 居住小区６３个，
项目1公里范围圈 项目2公里范围圈 本案 高压小区 紫菘教师小区 东方巴黎苑 当代花园 鲁巷科技苑 大业花苑 紫菘花园 当代花园雅典苑 恒大·金碧天下 龙安花苑 花乐苑 关西小区 康桥小区 双塘小区 保利华都 中建花园 常青藤名苑 剑桥世家 项目周边住宅 据统计，项目周边居住小区情况如下： 一公里范围内： 居住小区２３个， 二公里范围内： 居住小区６３个， 两公里范围内总居住人口约２０万人。

56 项目周边主要住宅及户数 小区名 户数 当代花园 1080 大业花苑 300 鲁巷科技苑 268 紫菘教师公寓 172 当代雅典苑 200 高压小区 420 东方巴黎苑 580

57 光谷软件园 本案 软件园 光谷软件园位于武汉·中国光谷，关山大道和南湖大道交汇处。是我国中西部地区规模最大的软件及服务外包产业园。目前入园企业达百余家，员工规模近20000人。项目全部建成后，入园企业将达400余家，新增就业5万人，园区年产值120亿元，税收5亿元。 小结：光谷软件园从业人员不断增多，这部分人消费能力较强，且距离本案较近，也是本案定位的目标消费群体。

58 光谷区域消费群体分析

59 光谷区域消费者类型 人口数量 人群特征 人均月收入 人均月消费 主要消费需求 消费潜力 科研技术人员 约20万 追求高品质生活，消费能力与欲望强 6000 2500 购物35% 餐饮30% 娱乐20% 随收入变化，消费弹性较大 高校教师 约9万 工作稳定，消费能力强 5000 2000 购物30% 超市20% 餐饮15% 消费潜力需挖掘 高校在校生 约70万 消费频次高，但单次消费额很低 —— 800 餐饮40% 娱乐10% 人口基数大，但整体消费能力有限 住宅小区居民 约50万 追求高品质生活，消费能力强 4000 购物25% 娱乐15% 偏向于提高生活质量的消费，潜力较大 商务办公人群 约5万 生活节奏快，注重消费品质，消费力强 4500 购物15% 其它、流动人口 约10万 流动性强，消费能力一般 1000 购物50% 随意性大

60 消费结构、消费水平分析 1、从区域人口的数量来看，目前光谷常住人口在100万左右，不久的将来，光谷区域的总人口预计将达到150万以上，成为人口过百万的城市副中心。 2、光谷区域内的人员构成以高收入的高校教师、科技新贵以及白领为主，这部分人年龄结构趋于年轻化，崇尚追求高品质的生活，有很强的消费意愿。 3、在光谷置业人群中，约有82%的人口年龄在35岁以下；约60%的客户为中层干部、专业技术人员，事业正处于成长期；约65%的家庭，年收入在6—15万元之间。随着金融、生物等知识密集型产业的发展，将为光谷持续导入年轻、高学历人群。 4、在历年武汉市各行政区人均消费支出统计中，光谷一直居于各城区之首，远超武汉市平均水平。

61 小结： 年，历时十载，光谷片区完成了“华中最大产业圈”以及“中国最大产业圈”双核心区域的聚集。而正是产业基础的不断发展、片区规划的进一步完善以及大型居住区的陆续建成，光谷区域消费人群不断聚集，科技精英的收入水平和消费能力也不断提升，从而带来光谷区域强劲的消费能力。 而我项目正处于光谷核心区域，目前以及未来项目的商业价值自然如“芝麻开花节节高”。但前提也要我们做好准确的项目定位以及科学的业态规划。这样方可“好上加好”，从而获取利益和价值最大化。

62 鲁磨路商业现状调查

63 鲁磨路商业辐射分析 鲁磨路地处光谷核心商圈范围内，商铺从光谷国际广场一直向北延伸近1000米到天地珠宝城。商业辐射沿鲁磨路纵向辐射；
鲁磨路商业主要以餐饮为主，各类型餐饮和特色小吃众多，已经形成了一定的规模和知名度，主要为地质、华科、工程等附近院校学生前来消费。包括小区居民及在鲁磨路两边租房的上班族（在此路段的曹家湾城中村及周边小区租房的上班族数量众多，加上公交总站正在此路段，所以每天来往人流量极多）。 ； 此路段虽然不长，但各种生活配套比较齐全，如：五金、家居、银行、药店、超市、美容美发等。

64 鲁磨路商业现状和规划调查

65 鲁磨路

66 鲁磨路商业主要业态比例 品类 数目 小吃与餐饮 67 休闲娱乐 6 美容美发 7 副食 10 五金、家居、建材 13 银行、药店 9 珠宝
11 小型超市 3 其他 27 小计 153

67 鲁磨路“珠宝大道” 规划建设华中地区最大最专业的珠宝玉器集散地
2009年政府规划，鲁磨路南至光谷广场，北至南望山口地段整体整体规划“珠宝大道”。经过近几年的迅速发展，依托中国地质大学院鉴定及相应服务资源，如今，两公里的鲁磨路已经成为珠宝首饰、奇石古玩销售及融合珠宝研发、设计、加工、鉴定、观赏为一体的珠宝大道。未来珠宝大道将根据政府规划及产业扶持建设成为华中地区最大最专业的珠宝集散地。

68 >> 鲁磨路珠宝市场规模 天地珠宝城（已开业） 3200平米 天地珠宝城对面街铺（已开业） 1000平米
天地珠宝城（已开业）　　　　　　3200平米 天地珠宝城对面街铺（已开业）　　1000平米 金域广场（今年９月开业）　　　　9300平米 东湖明珠（明年开业）　　　　　　30000平米 共计：43500平米（此几个项目后面有详细介绍） >>

69 鲁磨路租金调查 店名 路段 面积 租金 天地珠宝城对面珠宝街铺 地大旁 30—100平米 150元/平米/月 春文礼品 汽车站旁
本案 天地珠宝城 春文礼品 怡嘉副食品 流行线 华奥文具 幸福花语 福祥珠宝 金叶珠宝 鲁磨路租金调查 店名 路段 面积 租金 天地珠宝城对面珠宝街铺 地大旁 30—100平米 150元/平米/月 春文礼品 汽车站旁 占地约35平米（两层） 嘉怡副食店 280元/平米/月 华奥文具 车站到地质大学路段 38平米（两层） 300元/平米/月 花语花店 东湖明珠旁 30平米 160元/平米/月

70 鲁磨路商业现状分析： ★ 鲁磨路目前以餐饮、休闲娱乐以及珠宝玉器专业市场两大主力业态为主；
★　鲁磨路目前以餐饮、休闲娱乐以及珠宝玉器专业市场两大主力业态为主； ★　珠宝玉器专业市场是依托地质大学资源逐步形成，目前珠宝玉器已经或正在形成规模和品牌优势，如加以政府大力扶持和引导规划，未来势必形成规模，但目前而言，尚且构不成规模和影响力；而新规划的金域广场和东湖明珠两个珠宝玉器市场在目前环境下，招商及运营都会面临很大压力； ★　餐饮方面，主要依托周边密集的院校的学生消费，目前整体档次不高，餐饮风味比较单调不足，没有鲜明特色和主力品牌餐饮。 ★　时尚方面，虽处于院校密集区，但缺乏时尚、潮流、个性化经营卖场。

71 小结： 在政府宏观规划引导下，未来鲁磨路整体有一定潜力形成以珠宝产业为核心业态的商业街区，届时鲁磨路将成为武汉乃至华中地区规模最大，最专业，最为集中的珠宝玉器集散中心。 目前而言，鲁磨路离成为真正意义上的华中地区最大最专业的珠宝集散地尚有很长的路要走，规模与影响力、品牌效应等都有待不断加强和提升，而目前金领广场及东湖明珠在此环境下将项目定位为珠宝专业市场，在目前情况下，招商与运营均会有多方面限制，还属于摸索前进阶段。但从长远考虑，此定位符合政府宏观层面的规划，且鲁磨路珠宝在武汉多少有些知名度，应该说长远发展潜力很大。 鉴于此，我项目在考虑业态定位时，可避开一同规划为珠宝专业市场，考虑部分定位于目前周边比较成熟的餐饮休闲娱乐等业态，对于前期招商，运营来更好。

72 第四部分：周边商业项目调查分析

73 光谷商业分布图 天地珠宝城 老鼠街 金域广场 东湖明珠 虎泉购物广场 虎泉创意坊 本案 虎泉夜市 光谷国际广场 融众国际 光谷步行街
鲁巷广场购物中心 光谷时代广场 光谷新世界 光谷时间广场 光谷天地

74 光谷步行街

75 所处地段 珞瑜路与民族大道交汇处 开发商 利嘉置业（武汉）有限公司 体量 总占地约41.79万平方米，项目是复合了五星级酒店、高档写字楼、商业步行街区以及高档住宅“四位一体”的大型城市中心建筑群，总建筑面积约180万平方米，是由一条1390米目前世界最长纯步行商业街串起，集购物消费、餐饮娱乐、旅游观光、休闲健身、商务办公、酒店居住于一体的、多功能、全业态、复合型超级商业步行街区。 其中商业近80万平米、住宅近80万平米，内有10000多个沿街商铺，可同时容纳300万人在这里逛街，是武汉当前最大的商业地产项目之一。 项目现状 已开发５期，一期，二期，三期 销售情况 ５期基本均已售馨，５期德国街现还有６间铺位未销售。 销售价格 二期西班牙风情街均价约５万，三期意大利风情街均价约６万，四期为住宅，五期德国街一楼均价６－７万，二楼均价约５－６万，三楼均价４－５万。 销售模式 首付５０%，按揭９８折，一次性９７折，返租分两种形式，分别为５年返租，每年８%，８年返租，头１－５年返租６%，６－８年返租８%。定金２０万，一周后来签订合同，补齐款项。 物业管理 光谷步行街自己成立物业管理公司进行物业管理。物业管理费２５元/㎡，不包括空调、水电、保洁、保修等。 招商情况 目前一期、二期招商总体完成率较高，其中一期招商入驻率约为９０％，二期９５％。另外，三期意大利街预计今年９月开业，五期德国街预计１２月开业，目前招商正在进行中。 租金水平 光谷目前总体租金较项目周边其它项目略高。具体如下：一期一层星巴克所处街区铺位租金约６００－１０００元/㎡，内环岛步行街约３００－４００元/㎡，二层租金２００元/㎡左右。负一层较好位置铺面约３００－４００元/㎡，普通铺面约１５０－２００元/㎡。二期西班牙风情街一楼街铺租金约为３００元/㎡，二楼租金约为２００元/㎡，三期及五期目前招租水平基本与二期接近。铺位转让费１０－２０万居多。 经营结构及品牌档次 一期：Ｂ１Ｆ：工贸家电；１Ｆ：大洋百货、第五大道；２Ｆ：家乐福、淘宝街、时尚广场；３Ｆ：中影天河影城、动漫大道；４Ｆ：宝贝天地、教育培训、美容ＳＰＡ；５Ｆ：主题餐厅、休闲娱乐。二期主要为国际国内时尚潮流百货品牌。三期及五期招商中除了考虑意大利及德国品牌文化元素外，还会适当提高品牌档次。 备注 光谷商业街一期０８年开业，二期１１年开业，经过近几年的不断开发及商业包装炒作，虽然商业价值不断提升。但由于在规划定位及商业布局方面没有科学系统操作，加之当初为了开业，在品牌及布局上没有控制好，所以，整体商业业态布局比较乱，品牌结构及档次混杂，未来还需要不断调整升级。

76 鲁巷广场 所处地段 民族大道与珞瑜路交汇处 开业时间 ２０００年底，光谷商业发展的开启和见证者，目前重新调整于年底升级开业 体量
近４万平米，停车场１万平米 项目现状 目前正在重新装修升级，计划今年国庆开业，前期为中档次，升级后包含中档及中偏高。 业态规划 鲁巷广场购物中心集购物、休闲、娱乐为一体的大型综合性购物广场购物中心。主楼高六层（含地下一层）、附楼两层。其中底楼为大型食品日用百货超市，一楼：高档化妆品、珠宝、钟表、皮具箱包等时尚名品，二楼：女装、床上用品，三楼：男装、儿童商品、妇女用品，四楼：运动休闲商品。 租金水平 没有招商中心及电话信息，暂无法获得 招商情况 暂没有设立招商中心。 备注 鲁巷广场是光谷商业发展的开启和见证者，但目前经营地位衰退。２０１２年４月清仓闭店整改，将扩容成一座19万平方米集购物、餐饮、影院休闲等一体的光谷摩尔城。主要为沿卓豹路向西新建大楼与原购物中心相连。

77 光谷国际广场 地段 珞瑜路889号（光谷广场西北角） 开发商 湖北东盛房地产有限公司 体量类型 综合体/购物中心，建筑面积22万平米，
项目现状 包括商业街、写字楼、高层住宅三种物业，总建筑面积22万平方米的三维城市综合体。现正在营运中。地下1层及地上5层为商铺，地上车位41个，地下585个 销售 只出售地下1层，地面5层均自持 地下一层售价约４万元/㎡ 物业 武汉新天地物业管理有限公司。物管费15元/㎡/月。 招商情况 地下1层在整改、暂未开放，1层为时尚珠宝、名表、眼镜、化妆品、时尚男女装等，如屈臣氏、优衣库；2层为少女装、少淑女装、女性配饰杂货；3层为潮牌男女服饰、男女牛仔服饰等流行服饰；4层为运动休闲服饰、儿童服饰如贝贝熊；5层食乐坊，公馆KTV、德客莱斯、翰林碳烤、菲特堡经典自主等。 租金 平均在 元/㎡ 备注 此项目位于光谷广场西北角，底层商业采用与区域其他项目错位经营，定位中高档。部分自收银。

78 融众国际 地段 珞瑜路（光谷国际广场西侧） 开发商 武汉融城置业有限公司 体量 24万平米，写字楼、公寓、商铺 项目现状
去年3月开盘，一直销售写字楼，地下1层到地面6层为底商，商铺自持。 销售 只售写字楼，商铺自持。 写字楼均价16000元/㎡； 招商情况 商铺招商还未启动，预计6月份开始，初步规划B1F:商业街；1-4F: 百货商场；5-6F：影院 备注 融众国际毗邻光谷国际广场，位于光谷广场最显赫地段，是光谷国际广场高端商务的延续之作。

79 天地珠宝城 所处地段 鲁磨路（地质大学对面） 开发商 隶属于中国地质大学(武汉)后勤保障处(原后勤集团),经历了两次大规模招商引资和重新装修
体量 约３２００平米 项目现状 ０７年一层开业，０９年二层开业，１２年三层开业，目前运营情况较为稳定，出租率１００％。 销售情况 租赁 业态规划 天地珠宝城主要以经营黄金、铂金、钻石、翡翠玉器首饰、宝石、半宝石及工艺品、礼品的加工、批发、零售为主。每层约８００平米，销售Ａ货。 租金水平 负一层租金３００元/ ㎡，一楼租金３５０元/㎡，二楼租金２００元/㎡，三楼租金１２０元/㎡。 物业管理 珠宝城自身运营及物业管理，目前象征性收取较少商业管理费。一般一个铺位一百至几百不等。 招商情况 目前出租率为１００％。 备注 天地珠宝城是鲁磨路最早成型且目前经营较为成熟和稳健的珠宝玉器专业市场。其虽然是专业市场，但其租金比对面临街铺面珠宝玉器店的租金相比还略高，可见其经营已经较为成熟。未来其也将指导鲁磨路珠宝其它专业市场的规划定位，招商运营等。

80 金域广场 所处地段 鲁磨路３９９号（地质大学旁） 开发商 武汉博昊恒升房地产开发有限公司 体量
占地７４００平米，总建面３４０００平米，其中底商三层，每层３１００平米，商业共９３００平米。 项目现状 现楼，底商正筹备招商，公寓已开始销售 销售情况 商业只租不售，住宅正在销售。 销售价格 上盖３５－７０平小两房，精装修，均价１４０００元/㎡。２０１２年９月开盘。 业态规划 珠宝玉器专业市场。底商共三层。每层约３１００平米，共计９３００平米。其中一层规划２５个铺，规划黄金珠宝、钻石等，二层２５个铺，规划镶嵌类，玉器，翡翠、彩金等、三楼越４０个铺，规划镶嵌类，珠宝玉器加工等。另外，地下一层计划引入超市，地下二层规划为停车场。 租金水平 一楼平均租金３８０元/㎡，二楼平均租金２８０元/㎡，三楼平均租金１８０元/㎡。 物业管理 武汉鼎好物业。物业管理费３０元/㎡，包括空调、水电、保洁、保修等。 招商情况 目前正在筹备招商中，开发商自建招商团队，目前还没有正式入驻招商中心。提供基础装修，计划今年９月份开业。 备注 停车位约１２０个，较少。

81 东湖明珠国际珍宝中心 所处地段 鲁磨路（原中建三局二公司鲁巷基地 ） 开发商 中建地产 体量
占地面积1.6万平方米，地上规划建设3栋大楼，1栋为24层的高档写字楼、2栋分别为31层和33层住宅楼，总建筑面积10.5万平方米。高档写字楼的商业裙楼全部建设珠宝商城，经营面积达３００００平方米。 项目现状 在建，预计５月份启动招商 销售情况 商业部分只租不售 业态规划 规划经营玉器，翡翠、珠宝、黄金、彩金、饰品为主。商业３００００平米共三层。 租金水平 目前暂未制定出租金政策 物业管理 开发商自己成立物业管理公司进行管理，物业管理费目前暂未制定出台 招商情况 筹备阶段，招商中心正在装修，计划２０１４年开业 备注 体量较大，在目前鲁磨路珠宝专业市场暂未形成真正气候和知名度情况下，如单纯对外发布招商面临压力。应该会与国内知名珠宝玉器市场有接洽。

82 虎泉购物广场 地段 卓刀泉路华师东门对面200米处 体量 商业面积1万平米 项目现状
集时尚百货、休闲餐饮、健康娱乐等多种业态为一体的区域性综合性购物中心。 1F永和豆浆、良品铺子、手机通讯等；2F女装、童装、美容美发、化妆品；3F男装、鞋类、皮具箱包；4F-5F餐饮，如：朝天门火锅、玉林串串烧、韩国烤肉等；6F-7F春天里量贩KTV；8F足疗、牌艺；9F以上青年酒店。 销售 只租不售 招商情况 目前只有2F、3F招商，其他楼层招商全部停止。2F、3F正在招商规划调整，约30%的商铺空置。铺位面积均为15㎡左右，公摊50% 租金水平 2F有60、80、100元/㎡/月三个水准，3F有30、50、70元/㎡/月三个水准。合同一年一签，免物业费，交6压3.，免租3个月 备注 此项目地理位置非常好，以前可能规划不到位，致使人流量一直不旺，如今正在做调整。

83 老鼠街市场

84 老鼠街市场 所处地段 卓刀泉路44号华中师范大学教育培训大楼 体量 3500平米 项目现状 主要经营低档服饰、饰品、化妆品、鞋帽等小商品。
经营场所为B1F和2F，均有从地面1F直达的入口。 销售情况 只租不售 招商情况 2F整体外包出租，B1F自己运营，招商率90%以上。 租金水平 租金有150/160/170元/㎡/月三个档次，店铺面积均是8-18㎡小铺,无公摊。一年一签，租金直接交一年，押金3000，无物业费 备注 项目开业已有7年，物业较陈旧，不过人气还可以。

85 虎泉夜市

86 虎泉夜市 所处地段 卓刀泉北路(虎泉路口) 开发商 卓刀泉综合市场部 体量 约10000平米 项目现状
内部中低档小商品市场，外围特色小吃，因周围学校众多，定位较符合年轻人口味，人气极为火爆。 销售情况 只租不售 招商情况 满场率100%，想租到店面只有接受经营商户的转让。 租金水平 商铺面积均为15㎡左右，根据位置不同租金在 元/㎡/月之间。 备注

87 凯乐桂园 地段 卓刀泉路108号（虎泉地铁旁边） 开发商 武汉凯乐宏图房地产有限公司 体量 总建筑面积20万㎡，商业2万㎡ 项目现状
是一个包括底商、写字楼、高层住宅三种物业，总建筑面积20万平方米的三维城市综合体。1到4层为商业。 销售价格 沿卓刀泉南路商铺1F：46000元/㎡，2F：23000元/㎡，3F和4F：2万元/㎡。沿虎泉街方向V型商业，1F和2F整体出售35000元/㎡，3F-4F：2万元/㎡。 招商情况 只销售，暂时不招商，销售人员预估计将来租金在80-350元/㎡/月范围内。 备注 此项目只注重销售，没有返租，销售后招商由业主本人负责。

88 融科.珞瑜路95号 所处地段 珞瑜路95号（广埠坉地铁站附近） 开发商 武汉东谷房地产开发公司 体量
总建筑面积114872平方米。涵盖住宅、写字楼、底商。 项目现状 住宅已经开始入住，写字楼与底商还在招商当中 销售价格 底商1层约7万元/㎡，2层4万元/㎡、3、4层3万元/㎡。 物业管理 第一太平融科物业管理（北京）有限公司。物业管理费6元/㎡。 租金水平 1层280元/㎡/月，2层180元/㎡/月，3层、4层 元/㎡/月。 备注 此项目上盖高端写字楼，且紧邻地铁2号线，对底商档次要求较高。

89 光谷时代广场

90 光谷时代广场 所处地段 光谷步行街与创业街交汇处(关山大道关山饭店站) 开发商 武汉新城置业发展有限公司 体量
总建筑面积９万平米，其中商业６层，共３万平米。停车位３７６个。 项目现状 现楼，2011年５月竣工，底商＋公寓，１－６层为底商，共３万平米，单层约５０００平米。地下一层规划停车场，约４５０个停车位。 规划定位 规划以大型餐饮、金融、ＫＴＶ、酒吧、沐足等为主题的餐饮休闲娱乐中心。主要针对周边企事业单位工作人员及写字楼白领。 销售情况 商铺原则上只租不销售，如有购铺需求较大的可以谈 销售价格 一层均价６万，二层４－５万，三层３－４万，四五六层均价约２－３万。写字楼均价１万。 销售模式 不分隔销售，如有大面积购买需求可以谈 物业管理 戴德梁行（广州）物业管理有限公司 。物业管理费１８元/㎡，包括中央空调，但不包括水电、保洁、保修等。 招商情况 目前整体招商情况一般，其没有计划整体开业，招商一家，开业一家。目前只针对大面积需求的客户。目前其四楼、五楼已签约一家大型ＫＴＶ，面积４０００平米。 租金水平 该项目商业包装及周边环境暂不成熟，所以租金相比光谷片区其它项目而言，租金相对不高。其铺面进深较深，一楼全部以街铺形式出现，一楼约２００元/㎡ ，二楼约１１０元/㎡ ，三楼８０元/㎡ ，四楼６５ /㎡ ，五楼５０元/㎡。一般进场有三个月的进场装修期。 经营结构 一层主要规划小型品牌餐饮及其它配套项目，二层，三层、四层、主要餐饮、沐足，酒吧等休闲娱乐项目，五层、流程大型ＫＴＶ等。 备注 此项目开业２０１１年５月即竣工，但由于缺乏商业包装及定位，目前招商率不高，运营情况较差。

91 光谷新世界

92 光谷新世界 所处地段 雄楚大街与关山大道交汇 处 开发商 新世界发展（武汉）有限公司 体量
总规划用地２００余亩。Ａ区占地４万平米，建面２４万平米，商业为主。Ｂ区占地９.３万平米，建面２8万平米，住宅为主。 项目现状 在建，目前Ａ区还在建设中，Ｂ区还未打桩。但目前Ｂ区住宅已基本销售完毕。 规划定位 集居住、办公、商务、购物、文化娱乐、游憩等于一体的城市综合型复合体。 销售情况 商铺原则上只租不销售，如有购铺需求较大的可以谈 销售价格 商业部分不销售 销售模式 不分隔销售，如有大面积购买需求可以谈 物业管理 待定。 招商情况 既不对外销售，也不对外招租，整个商业部分由新世界集团旗下商业直接入驻经营。 经营结构 Ａ区商业共计２４万平米，上盖分别为５５层的甲级写字楼、及３０层的五星级酒店、一个３０层精装公寓，底商部分约１４万由新世界旗下商业入驻经营。 备注 集居住、办公、商务、购物、文化娱乐、游憩等各类功能于一体的复合性街区建筑群体。自建港式商业群，极具发展潜力。

93 光谷天地

94 光谷天地 洪山区武汉光谷南湖大道与关山大道交汇处 湖北长城建设实业有限公司 约６５０００平米
所处地段 洪山区武汉光谷南湖大道与关山大道交汇处 开发商 湖北长城建设实业有限公司 体量 约６５０００平米 项目现状 目前三期已开发完毕，招商满场率１００％，运营状况一般。 规划定位 集购物、餐饮、娱乐、休闲、观光于一体的综合型时尚购物街区，定位中档偏高。 代表品牌 沃尔玛、华谊兄弟国际影院、米乐星KTV、国美电器、星巴克、杰之行、屈臣氏、老庙黄金、八马茶叶、永和、战锅策、拾味馆、枫林园、川味霸道、三十三间堂、秀玉红茶坊、恋锅、黄记煌、ＫＦＣ，椰岛造型、招商银行、仟吉西饼、菲特堡自助餐、佐登妮丝美容ＳＰＡ连锁、帕古茨、哥弟等众多知名品牌。 销售情况 只租不售 物业管理 湖北水蓝郡物业管理有限公司 ，物业管理费包含在租金中 招商情况 目前招商满场率１００％，铺位面积５０－６０ ㎡，引进品牌大部分为国内一线 租金水平 ２０１１年招商时租金均价在１５０ /元㎡，目前普遍在２００－３００元/㎡之间，相比其整体规划及目前经营状况而言，租金价位相对比较理性。 备注 此项目开业２０１１年５月即竣工，但由于缺乏商业包装及定位，目前招商率不高，运营情况较差。

95 ＨAPPY时间－美食休闲广场

96 ＨAPPY时间－美食休闲广场 所处地段 洪山区民族大道158号(雄楚大道与民族大道交汇处) 开发商
武汉新都房地产策划有限公司、湖北电信实业有限责任公司 体量 约6000㎡ 项目现状 项目位于光谷时间广场负1层，正在营运当中，人气火爆。光谷时间广场1-2层武商量贩光谷店，3层光谷正华影城，4层神采飞扬电玩台球城，5层奇点道KTV。 规划定位 以特色美食和购物休闲为主体的美食休闲广场。主要针对学生、周边企事业单位工作人员及写字楼白领。 销售情况 部分销售、部分自持。销售部分返租5年，每年返租租金7%. 销售价格 均价4万/㎡/月。 物业管理 湖北佳丰商业投资咨询有限公司 。物业管理费12元/㎡/月，空调费18元/㎡/月（现阶段租赁可免管理费与空调费）。 招商情况 招商合同期限1年，租金一次性交一年，目前出租率90% 租金水平 元/㎡/月 经营结构 经营铺面均划分为10-30㎡的小铺（使用率50%），边岛区域为粉面、快餐、麻辣烫等特色小食，中岛区域为淘宝区。 备注 此项目定位明确，结构合理，致使人气火爆，有很强的借鉴意义。

97 楚河汉街 “楚河汉街”是大连万达集团投资600个亿巨资建造的“武汉中央文化区”，是万达集团目前投资额最大的世界级文化旅游项目。楚河汉街位于东湖与沙湖连通之间，规划面积约1.8平方公里，沿楚河、汉街布局建设“汉秀”剧场、电影文化主题公园、万达电影城、名人广场、大众戏台、5个星级酒店、商业步行街、万达广场、超高层甲级写字楼等。汉街于2011年9月30日开业，2013年文化旅游项目全部建成。该项目将按照“中国第一、世界一流”的目标定位，建成以文化为核心，兼具旅游、商业、商务、居住功能为一体的世界级文化旅游项目。

98 楚河汉街 所处地段 中北路与东沙大道交汇处，东湖和沙湖之间。 开发商 万达集团 体量 总建筑面积21万平米 项目现状
楚河汉街是武汉中央文化区一期项目重要内容，总长1.5公里，由购物、餐饮、文化、休闲、娱乐等多种业态组合而成，是目前中国最长的城市商业步行街 销售情况 外街2010年已售罄，内街自持 销售价格 外街售价约4万/㎡ 物业管理 物业管理费12.5元/㎡/月。 招商情况 迄今为止，满场率100%. 代表品牌 NIKE、MORGAN、DAZZLE、无印良品、C&A、优衣库、星巴克、哈根达斯、麦当劳、翠华茶餐厅、LAVAZA、Jamica blue、辉哥火锅、黄记煌、文华书城、KARTEL等。 租金水平 外街由业主自主招商，租金约 元/㎡/月。内街租金 元/㎡/月。 备注 此项目由中国第一商业品牌万达开发，知名度甚高，集合了200多个国内外一流商家。是中国唯一集结全球时尚流行大牌商家的商业步行街。

99 项目周边区域商业现状综合分析： ◆　经营档次普遍偏低，缺乏科学系统定位及业态规划，经营“同质化”现象比较严重，经营主体及形象不鲜明，缺乏特色； ◆　缺乏品牌店，主力商家，而主力店、品牌店恰恰可以展示项目定位及业态，所以导致商业形象植入效果差，无法真正获得更多更广泛的忠实消费群； ◆　餐饮、休闲娱乐经营同质化现象严重，到处都是本土风味餐饮，缺乏其它地域美食，比如：一个朝天门火锅附近就有三家，项目附近大小火锅店十几家； ◆　项目周边区域项目多为住宅（或写字楼）＋商业形式。目前光谷片区住宅及商业市场的风生水起，如火如荼，住宅、写字楼及商铺的销售价格目前在整个武汉市来讲相对偏高，但运营状况目前普遍一般； ◆　在盲目跟风情况下，项目周边乃至光谷片区商业地产总开发量巨大，显然过剩，这势必会造成目前乃至以后很长时期内的激烈竞争。

100 小结： 随着政府将光谷区域定位于“宜商宜居”生活配套服务区，未来光谷片区的商业和住宅市场毫无疑问将会更加繁荣。而我项目只要认真研究好光谷区域商业现状，找准自身定位，就一定可以取得销售利益最大化及招商运营的可持续发展。

101 第五部分：项目定位

102 前言 本项目在制定【商业定位报告】时必须首先提出并确定本项目的“市场定位”策略。只有在明确项目定性战略问题后，才能指导项目从“营销推广策略”角度制定本项目的战术策略，接下来才能制定具体的商业规划、销售以及后期运营等主要问题，同时才能关注相应的推广战术等系列问题。本报告也旨在通过“定位”问题提出我司的定位规划策略与后期经营管理建议。

103 项目基本概况 ○建设单位：武汉康恒房地产开发有限公司 ○地理环境：光谷核心商圈繁华腹地鲁磨路，院校密集，商业成熟 ○物业形态：住宅＋商业
○净用地面积： ㎡ ○总建筑面积： ㎡（住宅建面： ㎡ ；商业建面： ㎡，未含地下） ○建筑占地面积： ㎡ ○容积率：4.7 ○建筑密度：32.23% ○绿地率：30.5% ○总户数：1112户 ○停车位：680个(地面：123个；地下：557个)

104 暂缺

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106 SWOT分析 项目态势分析，从项目的SWOT角度，即优势（Strength）、劣势（Weakness）、机会（Opportunity）、威胁（Threats）四个方面对本项目内、外条件各方面进行综合分析，以期对本项目在后期运作中的风险以及规避风险的手段进行进一步分析。

107 W:优势 １ ２ ３ ４ ５ ６ 本案位于核心商业区，市级核心商圈，商业成熟，昭示度高，地理位置不可复制；
周边高校与住宅小区密集，人流量密集，消费力强劲，消费习惯已培养成型； ３ 政府规划鲁巷为大光谷“双核双城”之一，定位于“宜商宜居”综合服务区，商业潜力巨大； ４ 自身有大量住宅，可形成相应消费力； ５ 物业整体现代化，建筑布局合理，商业物业结构科学，硬件完善； ６ 统一规划定位、统一招商运营、统一物业管理，奠定项目运营良好基础环境。

108 W:劣势 １ ２ ３ ４ ５ 项目体量较小，不易定位及规划经营业态；
项目整体靠近鲁磨路，没有广场，缺乏商业纵深；鲁磨路本身较窄，车辆及人流出入略显拥挤和不便； ３ 周边区域商业体量及规划体量规模庞大，但短期内区域内消费能力有限，造成激烈竞争局面； ４ 周边密集院校，人数虽众，但毕竟消费能力及消费时段有限； ５ 项目租售矛盾，本项目并非纯粹的自主经营性商业项目，而将采取商铺产权出售的模式，而分零出售与整体经营上会产生管理与经营上的矛盾。

109 Ｏ:机遇 Ｔ:威胁 １ ２ ３ １ ２ 政府重点在鲁磨路规划“珠宝大道”未来鲁磨路将形成华中地区最大最专业的珠宝专业市场；
配套及基础环境成熟，整个区域房地产发展迅猛，可定位于此，错位经营； ３ 近年连锁商业发展，随着众多品牌在各大中型城市快速“跑马圈地”，特别是位置较好物业比较易于引进连锁品牌。 Ｔ:威胁 １ 周边商业体密集，抢先招商，已引入众多品牌，对我项目招商和运营产生限制； ２ 商业设施对时代变化敏感，未来需不断调整及升级应对。

110 分析结论 最应张扬的优势：先天的地段优势及周边成熟的商业环境。 最应改变的劣势：规避项目租售之间的矛盾这一所有商业地产项目的“失败共同点”，科学准确制定商业运营模式及定位规划。 最应把握的机会：有效利用区域的成熟配套和广阔发展潜力，塑造项目业态亮点，引起公众的强烈关注，创造独特的商业形象。 最应正视的挑战：竞争项目的威胁是项目最应该正视的，同时还需要面对如何解决投资者对本项目定位的认可性以及招商难度的问题。 通过对项目的优劣势分析，我们可以了解项目的整体策略走向，为后续的商业定位、规划、营销推广以及经营管理明确方向，在此基础上，结合项目的内外因分析，所制定的项目定位才具有竞争性及可操作性。

111 ？ 项目定位思路 在商识商,本是应有之智。然而，在我国商业地产业界却普遍存在着在商不识商，知其然不知其所以然的现象。运作者一知半解，经营者迷迷糊糊，消费者也懵懵懂懂，面对各种新兴的商业业态，来不及细加消化,就已置身其中。于是乎,有其形而无其神,名实不符，似是而非；或者跟着感觉走、什么热就上什么，赌一回，博一把。一些地方的商业地产已进入混乱无序的状态，惨淡经营、难以为继。前途在哪里？方向是什么？所以，科学的对商业物业进行商业定位已经成为开发商不可忽略的问题。

112 本项目的商业定位必须具备一定前瞻性，必须有一个鲜明的主题化、特色化、差异化的商业定位，从而在整个商圈中凸显自身经营特色。
我项目位于光谷片区核心商业区，商业环境成熟，怎样吸引消费者和投资者的加倍认可？达到销售与运营的双赢目标是我们要考虑的。 我项目体量规模不大，无法定位综合型商业中心，且周边已经有光谷步行街及光谷国际广场这样的综合型商业体，但如何在众多商业项目中脱颖而出呢？ 我们综合项目基本特征及市场环境进行研究，可以肯定的定位原则是： 本项目的商业定位必须具备一定前瞻性，必须有一个鲜明的主题化、特色化、差异化的商业定位，从而在整个商圈中凸显自身经营特色。

113 在明确了上述基本原则后，我们不难对本项目的运作提出一系列具体的经营定位：
为保证项目能真正成为主题化、差异化、特色化商业，必须将本项目定位于与周边乃至光谷片区“综合型”商业项目形成鲜明的商业经营主题差异，这个主题差异，不但是规模以上业态经营主题和档次定位差异，它应该包括能强化和该区域商业配套功能，提升整体档次，从而满足该片区主要人群及不断提升的消费需求。

114 光谷商圈商业简要分析： 在明确和清晰了我们的定位思路和原则之后，我们就要对项目及周边商业做一个概括性的分析，从而制定出我项目的总体定位。
光谷商圈历经10年的发展，商业功能已日趋完善，以光谷步行街及光谷国际广场能为代表的新型现代化综合型购物中心在业态规划及功能定位以及经营档次方面进行互补经营，运营渐渐步入轨道，传统的鲁巷广场也在重新改造升级为一个19万平米集购物、餐饮、休闲娱乐为主体的摩尔城，可以说光谷商业现在以及未来正焕发着勃勃生机，商业发展风生水起，竞争局面激烈。

115 ◇　综合型购物中心和商业街总体规模体量巨大，商业功能相对完善，多为现代化新型商业体，竞争激烈；
◇　现代大型商圈规模体系已形成，业态经营主体为时尚和品牌百货、餐饮、休闲娱乐。难以摆脱国内商圈发展的弊病，即“同质化”现象比较普遍，看到别人做什么火，自己也做什么； ◇　百货方面，各商业体均是以不同档次的时尚百货为经营主体，没有很好的意识和挖掘到光谷片区大量学生个性化、潮流化、差异化的消费，缺乏一个类似“广州流行前线”的主题式个性化卖场； ◇　餐饮方面，光谷步行街目前规划有部分餐饮店，不乏特色餐饮，但只能兼顾部分消费群，特别是学生消费群体方面。如能有一个集中式、特色、风味餐饮为主的“美食天地”，定位中端，定可大受学生及中档层面消费人群青睐； ◇　生活配套方面，项目周边仅有一家大型主力品牌超市家乐福，特别是项目所在鲁磨路更是无综合型超市，生活便利和配套指数偏低。

116 小结： 在分析光谷商圈中发现； ○　光谷商圈与武汉其它商圈及多数综合性商业项目类似度较高，由综合型购物中心、商业步行街、时尚百货、餐饮、休闲娱乐、临街商铺、超市，低端淘宝市场、专业类市场等不同经营业态主体构成，商业功能体系日趋完善。 ○　随着社会及商业形态的不断发展，消费需求的不断扩展，我们在分析商圈结合自己的时候，应该更多的专注考虑细节，分析消费群特征和消费需求，特别是不同群体，站在完善商业配套功能的角度分析定位，并总结商业发达先进城市成功案例，简而言之，学习借鉴别人做成功的，做消费群体最喜欢、最需要，而整个商圈空白的业态领域才是成功定位的基石； ○　综上，打破固有的商业定位惯例已经势在必行，在激烈竞争中，不做差异化定位，跟风势必导致招商和运营的惨淡。我们无需跟着做时尚百货，跟着做珠宝专业市场，跟着做休闲娱乐，我们做符合光谷周边人群结构的大量年轻群体、学生最喜欢的商业，做出项目自身独特形象风格。

117 读懂消费者消费特征 上面分析了，要想成功定位，就要读懂消费者消费特征。前面第三部分的消费分析已经明确了，项目周边乃至光谷主要是学生、年轻化消费群体结构，其中仅学生就占项目周边消费群体的一半有余。这些学生、年轻群体的消费特征又是什么呢？ ●　追求时尚、个性、另类、潮流，自我主张意识强； ●　属于冲动型消费行为状态，有相应自主支配权，喜欢攀比，带有一定消费盲目性； ●　消费以中低档为主，小商品、精品购买量大。以购买快速消耗商品为主，包括服装、鞋类、精品、快餐、小食、大众娱乐（电影、ＫＴＶ）、数码、音像、家具用品等。

118 那么光谷商圈有淘宝商场吗？ 有。 处于怎样的现状呢？
分析消费群特征，我们发现，学生、年轻群体最喜欢消费的是时尚、潮流、个性化的商品。特别是如广州流行前线、地王广场、南昌动一广场等时尚淘宝卖场。 那么光谷商圈有淘宝商场吗？ 有。 处于怎样的现状呢？

119 光谷商圈的淘宝都集中在虎泉路及附近， 主要为虎泉夜市、虎泉购物广场、老鼠街三个卖场，有一定规模体量，但目前总体处于：
◆　经营同质化现象严重，缺乏不同风格和地域的潮流文化及特色； ◆　运营管理水平低下，经营环境差，档次低； ◆　内部空间及动线规划不合理，缺乏商业形象包装和推广； ◆　与严格意思上的时尚淘宝商场还有很大差距，准确说应该是低档次的服装、鞋帽及小商品市场。 ◆　总体来说，以虎泉夜市为代表的光谷淘宝卖场，由于抓住了大学生、年轻群体的消费特征，经营状况还是不错的。这说明淘宝商业在光谷片区首先是非常符合消费群体消费特征的，且有很大的发展上升空间。

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121 项目业态定位 鉴于以上分析，对于本项目的发展定位我们提出以下的观点：
◎　规划上符合规模以上单体商业项目定位特点，即彰显项目主题化、鲜明化，凸显主力业态板块及商圈配套功能。 ◎　商业组合上考虑以时尚潮流服饰及精品为主，超市及美食为配套功能，三者在业态及功能上互补。 ◎　在明确以个性潮流及精品的淘宝商业体位业态经营主体的情况下，再进行业态细分，考虑不同地域流行元素； ◎　以中档消费为主，辅以部分中高档精品，如数码等；总体达到：高水平规划布局，高标准装修形象，中档次消费。

122 项目定位 综上所述， 建议我项目商业定位为：集流行服饰、精品、超市、美食、休闲娱乐于一体的一站式淘时尚中心。

123 项目名称建议 ★光谷.印象城 ★光谷.旺角 ★光谷.流行前线
释义：“印象城”名称中透露着大气、时尚、年轻的气息，提供美好生活体验，给年轻追求时尚的消费群体一种亲切感。能体现我项目时尚、青春的商业定位； ★光谷.旺角 释义：旺角是香港人流最旺盛的地区，在内地也有很高的知名度。取名光谷旺角，容易让消费者快速认知，并留下深刻印象，较容易进行运营推广； ★光谷.流行前线 释义：流行前线类商业业态在国内一、二线城市发展日趋成熟，年轻人群对这类业态认知度比较高，直接通过将经营主题通过项目名称体现出来，使得消费者能快速对项目经营产生清晰深刻的记忆，如有购物需求，能快速联想到项目。

124 各楼层经营业态建议 3F 动感食尚 美食广场（1500㎡）、电玩城、儿童服饰区、酒吧清吧、休闲驿站、美容美发、美甲彩妆、潮男地带、时尚女装、动漫周边休闲驿站（甜品、咖啡、饮料、小食等）等 2F 旺角潮街 潮流服饰、东京町、韩国街、欧洲街、鼠巷、外贸服饰、运动装、休闲服饰、少淑女装、内衣、头饰丝巾、特色小吃、休闲驿站（甜品、咖啡、饮料、小食等） 1F 名品专区 时尚鞋品（潮流、休闲、运动）、手袋、皮具箱包（肩包、挎包、运动包等）、化妆品、化妆工具、彩妆、香水、潮流服饰、精品数码、游戏主机、手表、时尚饰品、眼镜、屈臣氏、ＫＦＣ、休闲餐饮（无油烟类）、休闲驿站（甜品、咖啡、饮料、小食等） -1F 生活天地 综合超市（4000㎡）、床上用品、居家饰品、礼品、动漫、玩具公仔、花艺、手机美容、美发、美容美甲、贴纸相、文具用品

125 四大主力业态选择依据 ◆淘宝 是项目的主体业态，满足学生、年轻群体时尚、个性、潮流消费，挖掘学生、年轻群体消费潜力和需求。业态及经营类别几乎囊括了学生、年轻群体喜爱和经常会购买的价格实惠型商品； ◆超市 是项目的配套业态，可满足区域生活便利需求，带来大量客流； ◆美食 是项目的特色业态，满足学生等消费群餐饮需求，吸引人气； ◆休闲娱乐 是项目的补充业态，给学生及年轻群体创造一个专属的玩乐空间。

126 业态配比

127 淘宝各细分业态及经营类别展示

128 广州地王广场

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133 广州潮楼

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135 南昌动一基地

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142 核心竞争力定位 ○ 树立项目“光谷淘宝中心”地位及形象，强化其该业态领域光谷乃至武汉区域标杆地位，凸显品牌效应，形成社会影响力和关注度；
○　树立项目“光谷淘宝中心”地位及形象，强化其该业态领域光谷乃至武汉区域标杆地位，凸显品牌效应，形成社会影响力和关注度； ○　成为鲁巷区域及大光谷区域最具魅力的主题化特色商业体，倡导全新的品质化体验式消费； ○　差异化的经营档次和业态定位，填补市场空白，与光谷区域其他商业体形成良性互补； ○　通过鲜明主题和明确定位创造商业价值，引入品牌商家，通过丰富的经营类别，吸引忠实消费者。

143 商家结构及选择 淘宝：国内、日韩、欧美等主流地域潮流商品、精品等；
超市：具备较好的知名度和较强的运营能力，经营管理系统化、连锁化，一般为国内外一线、二线超市，本土一线超市品牌也可； 美食：以国内特色美食、小食为主，日韩、欧美等风味为辅，环境优雅，价格实惠，深受年轻一族喜爱，快捷性强； 休闲娱乐：以国内连锁品牌为主。

144 经营目标定位 ○ 光谷乃至武汉淘宝主题式商业名片；
○　光谷乃至武汉淘宝主题式商业名片； ○　光谷消费群体（学生、年轻一族）“最乐意去，最需要去”的淘宝生活天地，家庭群体也能满足配套消费； ○　与光谷其它主要商业综合体形成差异及业态互补。

145 目标消费群定位 ★ 光谷区域居住群体（光谷区域已建及在建的各级别社区和教职工等） ★ 密集的高等院校构成的规模庞大学生消费群体
★　光谷区域居住群体（光谷区域已建及在建的各级别社区和教职工等） ★　密集的高等院校构成的规模庞大学生消费群体 ★　商务办公人群、事业单位人群和ＩＴ新贵 ★　国内外商旅群体及外区域流动性消费群体

146 根据以上项目定位总体特征，预先提出项目运作建议
◎　项目招商遵循“品牌化”原则，特别是前期利用主力店招商“辅助商铺销售、形成经营卖点”原则，利用主力店和品牌店的号召力丰满项目商业定位形象，利用商业的集中推广优势确立项目的商业辐射效应，促进销售和后续招商，实现双赢。 ◎　运营上要既能保证对项目绝对的控制权，不把开发风险全部积压到后期运营上，针对项目情况分别结合长期稳定收益部分（租金）；快速变现部分（商铺销售）；并有一个能够对外区域消费群体形成强大吸引力的鲜明的商业主题定位。

147 参考定位一： 珠宝玉器专业市场

148 下面概况一下我们对定位于珠宝玉器专业市场的分析：
优势： １、政府规划鲁磨路南至光谷广场，北至南望山口地段整体整体规划“珠宝大道”，远期规划建设华中地区最大最专业的珠宝玉器集散地； ２、依托中国地质大学，珠宝展览馆等相应配套服务资源； ３、目前鲁磨路珠宝玉器经营已有初步基础。 劣势： １、目前“珠宝大道”规划及政府引导尚处于初期，要想达到一定规模，尚且需要较长时间培养，现在介入，风险过大，可控性不强； ２、正面竞争激烈，除了已经运营的天地珠宝城及附近珠宝街铺，金域广场9100平米卖场计划今年9月开业，东湖明珠则体量更大，有30000平米，预计明年年中开业。在此时“珠宝大道”市场影响力不足，且正面竞争激烈的情况下，招商和运营面临很大压力。 ３、专业市场对广场和交通便利性要求很高，这显然是我项目短板； ４、产业环境，产业基础，产业链等基础支撑环境不存在。

149 结论：鉴于此，对我项目定位于 “珠宝玉器专业市场”的考量应慎重。
此外，如日后鲁磨路珠宝专业市场渐成气候，项目业态也是可以进行调整的。比如深圳华强北曼哈百货，在周边激烈竞争中（茂业百货等挤压）渐渐没落，经营日渐萎缩。但其所处的华强北（中国最大最集中的电子产品集散基地）却给了其调整的明朗方向，其由经营百货直接调整为电子专业市场，又一次焕发了生机，经营从此渐入佳境。 结论：鉴于此，对我项目定位于 “珠宝玉器专业市场”的考量应慎重。

150 参考定位二：百货商场 结论：我项目不适宜定位于“百货商场”。 概要分析：
１、目前周边百货商场经营面积及体量较大，涵盖高中低档次，如规划百货，正面竞争激烈，首先在招商及运营上压力及风险大； ２、如今消费者购物，特别是百货类商品均喜欢去综合体商业项目及街区，选择性更强，选择范围更广； ３、项目门前没有广场，也在一定程度上限制了经营百货商场； 结论：我项目不适宜定位于“百货商场”。

151 参考定位三：美食休闲娱乐生活中心 结论：我项目不适宜定位于“美食休闲娱乐生活中心” 概要分析：
１、实事求是的说，美食、休闲娱乐在业态定位上是可以的，但美食、休闲娱乐项目铺位需求面积过大，租期相对较长，无法协调租售之间的硬伤，不利于铺位划分及销售。 ２、目前光谷步行街及升级中的鲁巷广场均规划有相当规模体量的餐饮配套，未来招商及运营也是会有部分压力； ２、而以我项目目前的体量来说；如果以美食休闲娱乐作为主力业态定位，体量和规模目前还是偏大，运营风险增加。 结论：我项目不适宜定位于“美食休闲娱乐生活中心”

152 谢谢