强排专题讲座 赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！

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1 强排专题讲座 赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！
资料下载地址： 添加Q群 ，可享受每日免币与优惠资料、纯干货实时推送 强排专题讲座 思源经纪北京公司策划顾问部产品设计部 2013年8月

2 原理 地块 指标 排布

3 原理 地块 指标 排布

4 安居——人类永恒的需求 安居 人 地 选一块好地，造一座宅子，安一个家 原理 出生 幕天席地 待建地 生存条件 居住需求 死亡 理想居所
建成区 选一块好地，造一座宅子，安一个家

5 原理 核心三要素 人 地 房 人、地、房

6 原理 核心三要素（农村） 农民 人 集体所有/生产资料 自住民宅 地 房 土地 住宅 宅基地/自建 种自家地，自家宅基地上建自家房

7 城市居民与房地产商交易房地产满足居住需求
原理 核心三要素（城市） 客户 人 地产流通服务商 位置\交通\配套 地 房 土地 产品 房地产商 城市居民与房地产商交易房地产满足居住需求

8 原理 客户定位 客户 人 项目定位 产品定位 地 房 产品设计 土地 产品

9 处于某年龄阶段、某结构类型的家庭里、具备某财富水平的人 年龄有青中老年、家庭有生命周期、财富有贫富差距
原理 客户分类三维度 处于某年龄阶段、某结构类型的家庭里、具备某财富水平的人 年龄阶段 家庭结构 财富水平 经纪务实型 殷实康乐型 富裕型 富豪型 23-30岁 青年之家 青年持家 31-35岁 夫妻初育 36-40岁 三代同堂 41-50岁 望子成龙 50-60岁 中年之家 60岁以上 老年之家 家庭结构 财富水平 年龄阶段 年龄有青中老年、家庭有生命周期、财富有贫富差距

10 客户分类三维度 充分了解客户需求很重要 原理 主流客户的分类与细分 价值维度 家庭生命周期维度 细分指标 详细描述 基本情况 生活状态
房屋需求 社会新锐 青年之家 业主年龄、是否父母（老人）同住 年龄25-44岁的青年或青年伴侣（无孩子、无父母） 工作3-5年，有一定的积蓄和经济基础，成员比较年轻，学历较高，大部分无孩 在意生活的品质和享受生活，娱乐休闲活动最丰富 对房屋的社会标签价值有认同，房屋的物理特征上强调的是个性特征，好的户型很重要 青年持家 年龄25-34岁的青年或者已经结婚的青年+父母（老人） 望子成龙 小太阳 孩子年龄、是否父母（老人）同住 0-11岁小孩+业主 收入水平一般，以孩子为生活核心是这类家庭的最大特点 有着强烈的家庭观念 这类家庭对房屋有一种心理上的依赖，注重文化氛围和居住健康性 后小太阳 12-17岁小孩+业主 三代孩子 老人+业主+18岁以下小孩 健康养老 老人一二三代 有老人家庭的直系代数 （准）空巢中年或老年\老人+中年夫妻\老人+中年夫妻+18岁以上孩子 有足够经济实力的退休老人，同时又较为关心自身的生活。 进行老年人喜欢的安静运动 房屋是老人安享晚年的地方，娱乐锻炼场所、医院、小型医疗机构等是看重的因素 富贵之家 家庭年收入 收入（包括教育、职务等资源）远高于其他家庭的家庭 处于社会中高端阶层，高学历，高收入，高社会地位 工作忙碌，经常加班，休闲娱乐活动的层次比其他家庭都要高很多 房屋购买是事业成功的标志，注重健身场所，硬件设施，物业管理，山水园林，位置等 经济务实 务实之家 收入（包括教育、职务等资源）远低于其他家庭的家庭 收入不是很高，对价格非常敏感，从现有的经济能力，未来事业发展出发来买房 价格敏感型家庭在生活中的著多方面都表现的比较节省 购房谨慎认真，房屋有着重要的投资意义，务实的购房风格，对房屋物理特征严格把关 中年之家 业主和子女年龄 中年夫妇+18-24岁孩子 充分了解客户需求很重要

11 居住需求三层次 社会人 家庭 自然人 家庭是社会的细胞，居住需求以家庭为单位 原理 基本生理反应引发的需求
寻求安全、舒适、方便的生存环境的需求 生存繁衍/支配财产/获取资源等需求 心理、意识、思想引发的需求 参与各类社会活动引发的需求 家庭是社会的细胞，居住需求以家庭为单位

12 居住需求两维度 需求产生价值 原理 外部环境 家庭 内部格局 居住需求 饮食 厨房 基本生理需求 卫生 卫生间 寻求适宜气候环境 睡眠 卧室
每户住宅建筑空间格局的形式就是户型 其承载了住宅产品使用价值的核心部分 家庭需要适宜的社会与自然外部环境 外部环境 家庭 内部格局 饮食 厨房 基本生理需求 卫生 卫生间 寻求适宜气候环境 睡眠 卧室 生活服务 休憩 起居室 获得生活资料与服务 市政配套 居住需求 交流 客厅 日常活动需求 交通条件 研习 书房 开展各类社会活动 通勤距离 出行 车库 寻求文化信仰及认同 钱财 储藏室 财物存储需求 物资 需求产生价值

13 根据市场数据，寻求人与地、人与房匹配的统计学规律。
原理 客户定位 客户 人 项目定位 产品定位 地 房 产品设计 土地 产品 根据市场数据，寻求人与地、人与房匹配的统计学规律。 用有限的产品满足主流客户的需求

14 人—地关系，区位价值导向的项目定位及客户定位
原理 人与地 项目定位 客户定位 家庭结构 生活模式 居住地段 配套服务 环境品质 出行方式 通勤距离 容积率 项目价值 土地属性 产品组合 主力户型 客户选择 客户细分 房厅卫橱 面积（㎡） 客户价值取向 价值排序 对应比例 家庭生命周期 年龄 购买力 置业目的 人—地关系，区位价值导向的项目定位及客户定位

15 根据市场数据，寻求人与地、人与房匹配的统计学规律。
原理 客户定位 客户 人 项目定位 产品定位 地 房 产品设计 土地 产品 根据市场数据，寻求人与地、人与房匹配的统计学规律。 用有限的产品满足主流客户的需求

16 人与房 原理 人—房关系，使用价值导向的产品定位 产品定位 家庭结构 生活模式 户内核心关注点 单体公共部分要求 户内空间资源投向 单体特征
户型特征 客户选择 客户细分 户型组合方式 单体形态 建筑风格 户型类型 户型面积（㎡） 房间数 朝向要求 是否精装 单价 总价 客户价值取向 价值排序 对应比例 家庭生命周期 年龄 购买力 置业目的 室 厅 厨 卫 阳台 人—房关系，使用价值导向的产品定位

17 按住宅对所占地面及其上空间的专属度、与相邻住宅的拼接关系分类 三维度涵盖主流户型的一般规律，不仅包含通常的产品形式，并可推演新的产品形式
原理 产品类别三维度 按住宅对所占地面及其上空间的专属度、与相邻住宅的拼接关系分类 按户内功能的空间组合方式分类 按单户的面积尺度分类 专属度/拼接关系 独栋 跃层 60㎡以下 双拼 错层 60-90㎡ 户内空间 联排 平层 90-140㎡ 叠拼 复式 140㎡以上 洋房 面积尺度 多层 高层 三维度涵盖主流户型的一般规律，不仅包含通常的产品形式，并可推演新的产品形式

18 根据市场数据，寻求人与地、人与房匹配的统计学规律。
原理 客户定位 客户 人 产品类型 项目定位 产品定位 产品尺度 产品配比 地 房 产品设计 土地 产品 根据市场数据，寻求人与地、人与房匹配的统计学规律。 用有限的产品满足主流客户的需求

19 原理 客户定位 客户 人 项目定位 产品定位 地 房 产品设计 土地 产品 产品设计发掘地与房的最佳匹配方式

20 强排技术路线 策划定位 产品设计 原理 强排——产品设计的核心环节 指标分析 地块分析 产品定位 产品组合 产品排布 成果制作 建筑控制线
市场研究 指标分析 地块分析 指标表 excel 地块价值分析 本体分析 总平面cad方案 CAD 建筑间距控制 总平面彩图 PS 产品定位 产品组合 产品排布 成果制作 项目定位 客户定位 体块模型 SKP 户型方案 天正CAD/PS 产品类型 产品尺度 产品配比 户型 单元形式 单体形式 产品设计ppt ppt 强排——产品设计的核心环节

21 强排技术路线 策划定位 产品设计 原理 指标分析 地块分析 产品定位 产品组合 产品排布 成果制作 建筑控制线 市场研究 指标表 excel
地块价值分析 本体分析 总平面cad方案 CAD 建筑间距控制 总平面彩图 PS 产品定位 产品组合 产品排布 成果制作 项目定位 客户定位 体块模型 SKP 户型方案 天正CAD/PS 产品类型 产品尺度 产品配比 户型 单元形式 单体形式 产品设计ppt ppt

22 问题详解 原理 地块 指标 排布

23 地块 房地产开发的载体

24 地块 地球表层的陆地 地表上部空间 地表下部空间 地表

25 地块 测绘 地形图

26 地块 总体规划 控制性详细规划 土地利用 修建性详细规划 地块布局

27 城市建设8大类用地 地块 用地代码 用地名称 城乡用地 H 建设用地 其中 H1 城乡居民点建设用地 H2 区域交通设施用地 H3
区域公用设施用地 H4 特殊用地 H5 采矿用地 H6 其他建设用地 E 非建设用地 E1 水域 E2 农林用地 E3 其他非建设用地 H11 城市建设用地 H12 镇建设用地 H13 乡建设用地 H14 村庄建设用地 R 居住用地 A 公共管理与公共服务用地 B 商业服务业设施用地 M 工业用地 W 物流仓储用地 S 道路与交通设施用地 U 公用设施用地 G 绿地与广场用地

28 地块 R居住用地 住宅和相应服务设施的用地 R1——“一类居住用地” 是设施齐全、布局完整、环境良好，以低层住宅为主的用地，包括别墅区、独立式花园住宅、四合院等。 R2——“二类居住用地” 是设施较齐全、布局较完整、环境良好，以多、中、高层住宅为主的用地。 R3——“三类居住用地” 是设施较欠缺、环境较差，以需要加以改造的简陋住住宅为主的用地，包括的危改房、棚户区、临时住宅等。

29 地块 B商业服务业设施用地 各类商业、商务、娱乐康体等设施用地，不包括居住用地中的服务设施用地以及公共管理与公共服务用地内的事业单位用地

30 地块 控规中的地块

31 地块 拍卖公告中的地块

32 地块 规范中的地块 其它代征用地 代征绿化用地 建设用地 《北京地区建设工程规划设计通则》 地块边界线 代征市政用地 建设用地边界线
1.1.1 建设用地边界 1．定义： （1）建设用地——建设单位可用于工程建设的用地。 建筑用地面积由城市规划行政部门确定的建设用地边界线所围合的用地水平投影面积，不包括代征地的面积。 （2）代征市政用地——由城市规划行政部门确定范围，由建设单位代替城市政府征用集体所有土地或办理国有土地使用权划拨手续，并负责拆迁现状地上物、安置现状居民和单位后，交由市政、交通部门进行管理的规划市政、道路用地。 （3）代征绿化用地——由城市规划行政部门确定范围，由建设单位代替城市政府征用集体所有土地或办理国有土地使用权划拨手续，并负责拆迁现状地上物、安置现状居民和单位后，交由市、区园林绿化行政部门进行管理（包括公园绿地、河湖绿地、文物绿地、绿化隔离区绿地、交通防护绿地等）的规划城市公共绿地。 （4） 其它代征用地——由于建设工程的建设而造成的日照遮挡或由于其他原因，由城市规划行政部门确定范围，需由建设单位负责拆迁现状地上物并安置现状居民和单位的用地（该用地由建设单位或城市规划行政部门指定单位进行管理）。 其它代征用地 代征绿化用地 代征市政用地 建设用地 建设用地边界线

33 地块 用地边界控制线 规划红线 道路红线 城市规划七线 规划绿线 规划蓝线 规划黑线 规划橙线 规划黄线 规划紫线 用地红线 建筑控制线
规划的城市道路(含居住区级道路)用地的边界线 城市规划七线 规划绿线 规划蓝线 规划黑线 规划橙线 规划黄线 规划紫线 城市各类绿地范围的控制线 水域保护区用地规划控制线 城市电力设施的用地规划控制线 城市中重大危险设施的用地边界及安全防护范围 城市重要基础设施用地的控制界线 历史文化街区及历史建筑的保护范围界线 用地红线 各类建筑工程项目用地的使用权属范围的边界线 建筑控制线 有关法规或详细规划确定的建筑物\构筑物的基底位置不得超出的界线

34 地块 城市规划七线 规划红线 规划绿线 规划蓝线 规划黑线 规划橙线 规划黄线 规划紫线

35 地块 道路红线

36 地块 用地红线

37 地块 建筑控制线

38 地块 规划黑线 规划绿线 规划绿线 规划黄线 规划蓝线 规划蓝线 规划黑线 规划橙线 规划橙线 规划紫线 规划黄线 规划紫线

39 强排技术路线 策划定位 产品设计 原理 指标分析 地块分析 产品定位 产品组合 产品排布 成果制作 建筑控制线 市场研究 指标表 excel
地块价值分析 本体分析 总平面cad方案 CAD 建筑间距控制 总平面彩图 PS 产品定位 产品组合 产品排布 成果制作 项目定位 客户定位 体块模型 SKP 户型方案 天正CAD/PS 产品类型 产品尺度 产品配比 户型 单元形式 单体形式 产品设计ppt ppt

40 原理 地块 指标 排布

41 指标 地块的灵魂 传达官方意图 明确界定地块用途、利用强度、空间界限

42 指标 规划指标

43 指标 用地面积 容积率 四大核心指标 建筑限高 建筑密度 辅助指标 规划管控参数 绿地率 停车位指标 配套公建指标 人防指标
7090/公廉租房指标/还建办公楼指标 规划管控参数 各种建筑规划管理技术参数 参考： 1、各市的规划管理技术规定 2、北京地区《北京地区建设工程规划设计通则》 3、具体看地块的规划设计条件

44 指标 容积率 在一定用地范围内，建筑面积总和与用地面积的比值。 容积率=建筑面积/建设用地面积 ≥ 1

45 指标 建筑密度 在一定用地范围内，建筑物的基底面积总和占用地面积的比例(％)。 建筑密度=∑建筑基底面积/建设用地面积

46 指标 建筑限高 在一定用地范围内，建筑物允许高出地块规划高程的最大高度。 建筑高度=∑建筑层高=∑建筑层高×层数

47 指标 指标分析 ≥1.0 30% 核心指标 建设用地面积 容积率 建筑密度 建筑限高 建筑面积 建筑基底面积 层数 层高 2.7~4.9m

48 指标分析 × = × × = 指标 建筑面积=建筑基底面积 ×层数 容积率 建筑密度×建筑限高/层高 核心指标 建设用地面积 容积率
容积率 建筑密度×建筑限高/层高 =

49 指标拆分 指标 给定容积率往往小于建筑密度×建筑限高/层高 如：容积率1.5，建筑密度30%，建筑限高45米。 做满建筑基底
= 做满建筑基底 平均层数低于限高/层高 做满建筑基底 部分建筑做满限高 做满限高 基底不用做满

50 指标拆分 × = × × × = × 指标 给定容积率=建筑密度×平均层数 给定容积率=设计建筑密度×最大层数 建设用地面积 给定容积率
做满建筑基底 给定容积率=设计建筑密度×最大层数 建筑限高 × = × 建设用地面积 给定容积率 设计建筑密度 最小层高 做满限高

51 指标拆分 × = × × + × = 指标 给定容积率=(建筑密度- M)×最大层数+M×设计层数 解方程式是个好办法
做满建筑基底 做满限高 建筑限高 × = × × + × 建设用地面积 给定容积率 建设用地面积 （建筑密度-M) M 设计层数 最小层高 M = （建筑密度×建筑限高/最小层高-给定容积率) （建筑限高/最小层高-设计层数) 解方程式是个好办法

52 指标 指标拆分 做满建筑基底/做满限高 在低密度部分做二次拆分 解方程式是个好办法

53 指标拆分 指标 这是为偷面积奠定基础的节奏 为优化产品带来空间 可为相同的建筑面积 分配更多的建筑高度及基底面积
不做满建筑基底/也不做满限高 这是为偷面积奠定基础的节奏

54 指标分配 指标 四层次 地块 单体 单元 户型 总建筑面积 单体建筑面积 单元建筑面积 户型建筑面积 单体布局 单体单元组合 单元产品组合
总基底面积 单体基底面积 单元基底面积 户型基底面积 单体层数 单元层数 户型层数 地块户数 单体户数 单元户数

55 指标分配 指标 户型指标列表 单元指标列表 户型配比 单体指标列表 地块指标列表 项目 户型A 户型B 户型C 户型面积 户型层高 户型层数
户型基底面积 户型指标列表 项目 单元A 小计 户型A 户型B 户型C 产品组合（产品数） 单元基底 单元层数 单元面积 单元户数 户型配比 单元指标列表 项目 单体A 小计 单元A 单元B 单元C 单元组合（单元数） 单体基底 单栋层数 单栋面积 单栋户数 单体指标列表 项目 单体A 单体B 单体C 小计 单体栋数 总基底面积 总建筑面积 总户数 项目 单元A 单元B 单元C 小计 单元数 总基底面积 总建筑面积 总户数 地块指标列表

56 强排技术路线 策划定位 产品设计 原理 指标分析 地块分析 产品定位 产品组合 产品排布 成果制作 建筑控制线 市场研究 指标表 excel
地块价值分析 本体分析 总平面cad方案 CAD 建筑间距控制 总平面彩图 PS 产品定位 产品组合 产品排布 成果制作 项目定位 客户定位 体块模型 SKP 户型方案 天正CAD/PS 产品类型 产品尺度 产品配比 户型 单元形式 单体形式 产品设计ppt ppt

57 原理 地块 指标 排布

58 排布 空间分配——户型 户型进深 院进深 院 户型面宽 院面宽 高度（层高、层数） 户型指标列表 项目 产品A 户型面积 户型层高 户型层数
户型基底面积 户型进深 院进深 院 户型面宽 院面宽 高度（层高、层数）

59 排布 空间分配——户型 户型指标列表 项目 产品A 户型面积 户型层高 户型层数 户型基底面积 独栋 双拼 联排 叠拼 单元式

60 排布 空间分配——单元 独栋 双拼 联排 叠拼 单元式 单元指标列表 项目 单元A 小计 产品A 产品B 产品C 产品组合（产品数）
单元基底 单元层数 单元面积 单元户数 独栋 双拼 联排 叠拼 单元式

61 排布 空间分配——单体 独栋 双拼 联排 叠拼 单元式 单体指标列表 项目 小计 单元A 单元B 单元C 单元组合（单元数） 单体基底
单栋层数 单栋面积 单栋户数 独栋 双拼 联排 叠拼 单元式

62

63 排布 空间分配——地块 地块指标列表 项目 单体A 单体B 单体C 小计 单体栋数 总基底面积 总建筑面积 总户数 项目 单元A 单元B
单元数 总基底面积 总建筑面积 总户数 建设用地边界 建筑退距 建设用地边界 单元（户）进深 栋进深 单元面宽 单元面宽 单元面宽 单元面宽 单元面宽 单元面宽 建筑退距 建筑退距 栋面宽 栋间距 栋面宽 地块可利用尺度 地块可利用尺度 栋间距 单元（户）进深 栋进深 建筑退距

64 北方常规建造的方形的住宅基于采光的分区概念模型
排布 空间分配——基础模型 基础模型：一户一宅一院 北方常规建造的方形的住宅基于采光的分区概念模型 一宅模型：分27个区 平面分为9个区 西北区 正北区 东北区 竖向分为3个区 差++ 双面采光 傍晚 差++++ 单面采光 无直射阳光 较差+ 双面采光 早晨 顶区 接近屋顶可设露台天窗阁楼 正西区 正中区 正东区 空间魔方 较差+++ 单面采光 下午至傍晚 差+++++ 无采光 较差+ 单面采光 早晨至上午 中区 上下不接 靠立面采光通风 西南区 正南区 东南区 底区 接近地面 就近利用地下空间上下便捷 好+ 双面采光 上午至傍晚/西晒 好 单面采光 上午至下午 好++ 双面采光 早晨至下午

65 基础模型：一户一宅一院 排布 空间分配——基础模型 一院模型：分4个区 院子分为4个区 南区 东区 西区 北区 无遮挡、全天阳光
早晨至上午阳光，下午处于阴影中 西区 下午至傍晚阳光，上午处于阴影中 北区 全天处于阴影中

66 指标 用地面积 容积率 四大核心指标 建筑限高 建筑密度 辅助指标 规划管控参数 绿地率 停车位指标 配套公建指标 人防指标
7090/公廉租房指标/还建办公楼指标 规划管控参数 各种建筑规划管理技术参数 参考： 1、各市的规划管理技术规定 2、北京地区《北京地区建设工程规划设计通则》 3、具体看地块的规划设计条件

67 排布 辅助指标 一定用地范围内，各类绿地总面积占用地面积的比例(％)。 绿地率=绿地面积/建设用地面积

68 排布 辅助指标 停车位指标 停车位指标=n辆/单位面积 n辆/床位 n辆/座位 n辆/单位学生数 n辆/户 《北京地区建设工程规划设计通则》
一定用地范围内，机动车或非机动车的停车要求(位)。按建筑使用功能分类，各地均有明确的地方规定。 停车位指标=n辆/单位面积 n辆/床位 n辆/座位 n辆/单位学生数 n辆/户 《北京地区建设工程规划设计通则》 2. 居住区配套停车位要求 普通居住区按照 三环路以内3辆/10户，三环路以外5辆/10户。 公寓按照1辆/户 别墅区按照2辆/户

69 排布 辅助指标 《北京地区建设工程规划设计通则》 北京市大中型公共建筑停车场标准 建筑类别 计算单位 标准车位数 小型汽车 自行车 旅馆
一类 每套客房 0.6 二类 同上 0.4 三类 0.2 办公楼 每1000平方米建筑面积 6.5 20 餐 饮 7 40 商 场 4.5 医 院 市级 区级 展览馆 45 电影院 每100座位 3 每1000平方米45辆 剧院（音乐厅） 10 体育场馆 4.2 1.2 注： (1)露天停车场的占地面积，小型汽车按每车位35平方米计算，自行车按每车位1.2平方米计算。停车库的建筑面积，小型汽车按每车位40平方米计算，自行车按每车位1.8平方米计算。 (2)旅馆中的一类指《旅游旅馆设计暂行标准》规定的一级旅游旅馆，二类指该标准规定的二、三级旅游旅馆，三类指该标准规定的四级旅游旅馆。 (3)餐饮中的一类指特级饭庄，二类指一级饭庄。 (4)商场中的一类指建筑面积10000平方米以上的商场，二类指建筑面积不足10000平方米的的商场。 (5)体育场馆中的一类指15000座位以上的体育场或3000座位以上的体育馆，二类指不足15000座位的体育场或不足3000座位的体育馆。

70 排布 辅助指标 配套公建指标 《北京地区建设工程规划设计通则》 第七章 公共服务设施 第一节 居住区公共服务设施 7.1.1 基本原则
第七章 公共服务设施 第一节 居住区公共服务设施 基本原则 (1)居住区公共服务设施(也称配套公建)，应包括：教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、市政公用、行政管理和其他八类设施。 (2)居住区配套公建的配建水平，必须与居住人口规模相对应。并与住宅同步规划、同步建设和同步投入使用。 (3)当规划用地内的居住人口规模界于组团和小区之间或小区和居住区之间时，除配建下一级应配建的项目外，还应根据所增人数及规划用地周围的设施条件，增配高一级的有关项目及增加相应的有关指标。 (4)地处流动人口较多的居住区，应根据不同性质的流动人口数量，增设有关项目及增加相应项目的面积。 (5)旧区改造和城市边缘的居住区，其配建项目与千人总指标可酌情增减，但应符合当地城市规划管理部门的有关规定。 (6)凡国家确定的一、二类人防重点城市均应按国家人防部门的有关规定配建防空地下室，并应遵循平战结合的原则，与城市地下空间规划相结合，统筹安排。将居住区使用部分的面积，按其使用性质纳入配套公建。 布局要求 1.根据不同项目的使用性质和居住区的规划组织结构类型，应采用相对集中与适当分散相结合的方式合理布局。并应利于发挥设施效益，方便经营管理、使用和减少干扰为目的； 2.商业服务与金融邮电、文体等有关项目宜集中布置，形成居住区各级公共活动中心。在使用方便、综合经营、互不干扰的前提下，可采用综合楼或组合体的形式； 3.基层服务设施的设置应方便居民，满足服务半径的要求。 4.居住区内公共活动中心、集贸市场和人流较多的公共建筑，必须相应配建公共停车场(库)，并应符合下列规定： 名 称 单 位 自行车 机动车 公共中心 车位/100m2建筑面积 7.5 0.3 商业中心 车位/100m2营业面积 集贸市场 -- 饮 食 店 3.6 1.7 医院、门诊所 1.5 0.2 注： (1)本表机动车停车位以小型汽车为标准当量表示； (2)其它各型车辆停车位的换算办法，应符合本规范第11章中的有关规定。 (3)配建停车场(库)应就近设置，并宜采用地下或多层车库。

71 排布 辅助指标 配套公建指标 人防指标 住宅7090/公廉租房指标 商业还建办公楼指标 7.1.3 新建、改建居住区公共服务设施配套建设指标
新建、改建居住区公共服务设施配套建设指标 1. 北京市新建改建居住区(4-6万人)公共服务设施配套建设指标 非规模居住区公共服务设施配套建设指标： 1. 居住人口3000～5000人的居住组团，按居住小区指标配置托幼园所、卫生站、综合便民店、居委会、综合服务站、自行车存车处、居民汽车场(库)及必要的市政站点，酌情安排第三产业设施。总指标：建筑面积每千人1300～1500平方米； 2.居住人口1.5万～3万人之间的居住区，按居住区低限指标(每项100平方米/千人)设置综合食品商场、综合百货商场、综合服务楼和集贸市场，形成扩大小区级购物中心；其余项目均按小区指标配置。总指标：建筑面积每千人2760～3300平方米。 人防指标 人防工程建设指标及设计要求 1、建设指标 凡是在本市市区、近郊区和卫星城镇新建民用建筑(指住宅、旅馆、招待所、商店、大专院校教学楼和办公、科研、医疗用房，下同)和外资民用建筑，均应配套建设人防工程。 10层以上建筑应修建“满堂红”防空地下室； 9层以下基础埋深大于3m的建筑，应按其总建筑面积的3%修建防空地下室； 9层以下基础埋深小于3m的建筑，应按其总建筑面积的2%修建防空地下室； 单建地下建筑应按其总面积的30%修建人防工程； 各建设和设计单位应根据此规定核定新建项目应修建人防工程指标。 住宅7090/公廉租房指标 商业还建办公楼指标

72 排布 规划管控参数 建筑控制线——建筑后退道路红线、建筑后退用地边界
《北京地区建设工程规划设计通则》 北京市市人民政府关于在城市道路两侧和交叉路口周围新建、改建建筑工程的若干规定 建筑间距控制指标——日照间距、防火间距、通风间距、私密间距、防灾疏散间距 《北京地区建设工程规划设计通则》 《北京市生活居住建筑间距暂行规定》 建筑空间尺度控制指标——计算面积楼面及层高 北京市《容积率指标计算规则》 建筑工程建筑面积计算规范GB-T

73 建设工程与一般城市道路红线之间的最小距离(米)
排布 《北京地区建设工程规划设计通则》 规划管控参数 第二章 建筑规划设计要求 第三节 建筑退让建设用地边线距离 退让规划道路红线距离 一般规定： 4．退让城市道路的距离 建设工程与一般城市道路红线之间的最小距离(米) 0<D≤20 20<D≤30 30<D≤60 60>D 无口 有口 居住 建筑 0<H≤18 >1(>0) 18<H≤30 >3(>0) 30<H≤45 >5(>3) 45<H≤60 >7(>5) H>60 城市宽度 建筑类别 交通开口 建筑后退道路红线 建筑高度

74 大型集 散建筑 （剧场、 展览、 交通场 站、体 育场馆 等）
排布 0<D≤20 20<D≤30 30<D≤60 60>D 无口 有口 居住建 筑 0<H≤18 >1(>0) 18<H≤30 >3(>0) 30<H≤45 >5(>3) 45<H≤60 >7(>5) H>60 行政、 科研办 公 >10(>7 ) 商务办 公 金融商 贸服务 设施 （商业、 宾馆等） 大型集 散建筑 （剧场、 展览、 交通场 站、体 育场馆 等） >10(>1 0) 大型医 疗卫生 (1)表中数据的度量单位为米； (2)括号内数字适用于二环路以内地区； (3)退规划道路红线的距离系指建设工程首层外墙最凸出处与规划道路红线的距离（二层以上部分的距离可以适当减少，但最小距离不得小于相应数值的下一档数值）； (4)交通开口系指建设工程邻规划道路一侧设置机动车进入建设用地的出入口； (5)当建设工程临城市道路的面宽大于道路红线宽度时，应按照表中数据乘以1.1的系数； (6)规划建筑与规划道路红线距离不一致时，各点距离的平均值不小于上表数值，且最小距离不得小于相应数值的下一档数值； (7)有关其他建筑在底层设置不大于1000平方米建设规模的商业用房时，应按照表中数据乘以1.1的系数。 (8)城市道路两侧现有建筑物翻建或建设临时性建设工程，按规定保留距离的宽度确有困难的，可适当照顾。但建设工程与现有城市道路路面边线的距离，不得小于6至10米。 (9)学校主要教学用房的外墙面与次干道(含次干道)道路同侧路边的距离不应小于80m，当小于80m时，必须采取有效的隔声措施。 (10)中小型电影院、剧场建筑从红线退后距离应符合城市规划按0.2m2/座留出集散空地的要求；大型、特大型电影院除应满足此要求外，且深度不应小于10米。当剧场前面集散空地不能满足这一规定，或剧场前面疏散口的总宽不能满足计算要求时，应在剧场后面或侧面另辟疏散口，并应设有与其疏散容量相适应的疏散通道通向空地。剧场建筑后面及侧面临接道路可视为疏散通路，宽度不得小于3.50m。 (11)建设工程与特殊城市道路(如长安街、商业街、风貌街、城市快速路等)之间的距离，另行研究确定。

75 排布 规划管控参数 《北京地区建设工程规划设计通则》 建筑后退用地边界 第二章 建筑规划设计要求 2.3.3 建筑退让绿化控制线
第二章 建筑规划设计要求 第三节 建筑退让建设用地边线距离 建筑退让绿化控制线 建筑在解决市政、交通、消防等问题的前提下可不退让铁路、河湖、高压走廊、城市绿化隔离带的绿化控制线。 退让相邻单位建设用地边界线距离 除沿城市道路两侧按规划要求毗邻联建的商服公建、在居住区中按总体规划统一建设的各类建筑和在城市建设用地上按详细规划同期建设的各类建筑外，凡在单位建设用地上单独进行新建、改建和扩建的二层或二层以上各项建设工程，均应按下表所列计算公式计算建筑物退让相邻单位建设用地边界线的距离。 当建筑物临规划城市道路红线时，除符合建筑退让规划道路红线距离外，不得影响道路红线另一侧相邻单位建设用地的权益。 当建筑物临区间路以下道路时，以道路中线计算后退边界线距离（当该道路为本单位代征时，以代征范围计算后退边界线距离。）。 当其相邻用地内有现状(或已审定规划方案的)建筑时，还应符合有关建筑间距要求. 在相邻用地双方自愿协商且不违反相关法律法规的基础上，可按双方协议(包括文字意见和附图)的意见执行，不再按照下表计算建筑物退让相邻单位建设用地边界线的距离。 建筑后退用地边界

76 排布 规划管控参数 《北京地区建设工程规划设计通则》 建筑后退用地边界 第二章 建筑规划设计要求 2.3.3 建筑退让绿化控制线
第二章 建筑规划设计要求 第三节 建筑退让建设用地边线距离 建筑退让绿化控制线 建筑在解决市政、交通、消防等问题的前提下可不退让铁路、河湖、高压走廊、城市绿化隔离带的绿化控制线。 退让相邻单位建设用地边界线距离 板式建筑(南北朝向 ) 板式建筑(东西朝向) 塔式建筑 北 边 界 计算公式 0.8H(当0.8H≤时) 1.6H-14(当0.8H>时) 0.5H(当0.5H≤时) 1H-14(当0.5H>时) 0.6H(当0.6H≤时) 1.2H-14(当0.6H>时) 退让距离 5 南 边 界 0.8H 0.5H 0.6H 东西边界 0.75H（当0.75H≤时） 1.5H-12（当0.75H>时） 6 建筑后退用地边界 注： (1)上表中的H为拟建工程所在用地地块的规划建筑控制高度。 (2)上表中的板式建筑、塔式建筑定义详见本章2.4.1中的说明。朝向指该建筑主要用房的开窗方向。 (3)拟建建筑为居住建筑时，后退各方向边界距离均按照上表的规定执行.拟建建筑为公共建筑时，后退北边界距离应按照上表的规定执行,后退其它方向边界距离由规划行政部门参照建筑间距的相关规定提出。 (4)退让距离栏中前面数字为下限(即按照计算公式计算结果小于该数字时按该数字执行),后面数字为上限(即按照计算公式计算结果大于该数字时按该数字执行)。

77 中小学教室、托儿所和幼儿园的活动室、医疗病房建筑的间距系数
排布 群体布置时板式居住建筑的间距系数 规划管控参数 建筑朝向与正南夹角 0º～20º 20º以上～60º 60º以上 新建区 1.7 1.4 1.5 改建区 1.6 在正南北向按照1.6（改建区）或1.7（新建区）间距系数计算后，建筑间距大于100米时，可按100米控制建筑间距。在正东西向按照1.5间距系数计算后，建筑间距大于50米时，可按50米控制建筑间距。 单栋建筑在两侧无其它遮挡建筑(含规划建筑)时，与其正北侧居住建筑的间距系数不得小于1.0。在正南北向按照1.0间距系数计算后，建筑间距大于100米时，可按100米控制建筑间距。 相邻塔式建筑的间距等于或大于单栋塔式建筑的长度时（该间距范围内无其它遮挡建筑），建筑间距系数不得小于1.2。 日照间距 多栋塔式居住建筑的间距系数 遮挡阳光建筑群的长高比 1.0以下 1.0～2.0 2.0以上～2.5 2.5以上 新建区 1.0 1.2 1.5 1.7 改建区 1.6 在正南北向按照相应间距系数计算后，建筑间距大于100米时，可按100米控制建筑间距。 中小学教室、托儿所和幼儿园的活动室、医疗病房建筑的间距系数 建筑朝向与正南夹角 0º～20º 20º以上～60º 60º以上 建筑间距系数 1.9 1.6 1.8

78 排布 规划管控参数 日照间距 （3） 板式建筑与办公楼、集体宿舍、招待所、旅馆等建筑的建筑间距系数，除特殊情况外不得小于1.3。
（4）塔式建筑与前款所列建筑的阳光时，按塔式居住建筑间距的规定执行。但建筑间距系数不得小于1.3。 （5）下列建筑被遮挡阳光时，其建筑间距系数由城市规划行政主管部门按规划要求确定： 二层或二层以下的办公楼、集体宿舍、招待所、旅馆等建筑。 商业、服务业、影剧院、公用设施等建筑。 与遮挡阳光的建筑属于同一单位的办公楼、集体宿舍、招待所、旅馆等建筑。 四层或四层以上的生活居住建筑与三层或三层以下生活居住建筑的间距。 6．两栋四层或四层以上的生活居住建筑(至少一栋为居住建筑)的间距，采用规定的建筑间距系数仍小于以下距离的，按下列规定执行： 两建筑的长边相对的，不小于18米。（A） 一建筑的长边与另一建筑的端边相对的，不小于12米。（B） 两建筑的端边相对的，不小于10米。（C） 以上规定为居住建筑在相对边上有居室窗，另一建筑也同时开窗的情况下的六层以下建筑之间的建筑间距 日照间距

79 排布 规划管控参数 日照标准 北京属于 ⅡA气候区 日照间距
根据建筑物所处的气候区、城市大小和建筑物的使用性质确定的，在规定的日照标准日(冬至日或大寒日)的有效日照时间范围内，以底层窗台面为计算起点的建筑外窗获得的日照时间。 日照标准 日照间距 北京属于 ⅡA气候区

80 排布 规划管控参数 日照间距 住宅建筑日照标准 建筑气候区划 Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅶ气候区 Ⅳ气候区 Ⅴ、Ⅵ气候区 日照标准日 大城市 中小城市
大寒日 冬至日 日照时数(小时) ≥2 ≥3 ≥1 有效日照时间带(当地真太阳时) 8~16 9~15 计算起点 底 层 窗 台 面 注：1 底层窗台面是指距室内地坪0.9m高的外墙位置； 日照间距 冬至与大寒 中文名称 属性 时间 特点 黄经 冬至 农历二十四节气之第二十二节气 每年的12月21、22日或23日 寒冬到来，日昼最短、夜最长。 太阳到达黄经270度 大寒 二十四节气之第二十四节气 每年的1月20日或21日 天气严寒，最寒冷的时期到来 太阳到达黄经300°

81 排布 太阳光 规划管控参数 注：1 底层窗台面是指距室内地坪0.9m高的外墙位置； 日照间距

82 排布 规划管控参数 消防间距 2、高层建筑消防间距的规定 （1）高层建筑之间及高层建筑与其它民用建筑之间的防火间距不应小于下表的规定。
高层建筑之间及高层建筑与其它民用建筑之间的防火间距(m) 建筑类别 高层建筑 裙 房 其它民用建筑 耐 火 等 级 一、二级 三级 四级 13 9 11 14 裙 房 6 7 消防间距 注：（1）防火间距应按相邻建筑外墙的最近距离计算；当外墙有突出可燃构件时，从其突出的部分外缘算起。 （2）相邻的两座高层建筑，较低一座的屋顶不设天窜屋顶承重构件的耐火极限不低于1.00h，且相邻较低一面外墙为防火墙时，其防火间距可适当减小，但不应小于4.00m。 （3）相邻的两座高层建筑，当相邻较高一面外墙耐火极限不低于2.00h，墙上开口部位设有甲级防火门、窗或防火卷帘时，其防火间距可适当减小，但不宜小于4.00米。 （4）两座高层建筑相邻较高一面外墙为防火墙或比相邻较低一座建筑屋面高15米及以下范围内的墙为不开设门、窗洞口的防火墙时，其防火间距可不限。 （5）高层建筑与厂(库)房、煤气调压站、液化石油气气化站、混气站和城市液化石油气供应站瓶库的防火间距，不应小于下表的规定，且液化石油气气化门、混气站储罐的单罐容积不宜超过10m3。

83 排布 规划管控参数 2.2≤h≤4.9 2.2≤h≤5.5 2.2≤h≤6.1 计容楼面及层高 地下空间的顶板面高出室外地面1.5米以上计容
北京市《容积率指标计算规则》 一、容积率系指一定地块内，地上总建筑面积计算值与总建设用地面积的商。地上总建筑面积计算值为建设用地内各栋建筑物地上建筑面积计算值之和；地下有经营性面积的，其经营面积不纳入计算容积率的建筑面积。一般情况下，建筑面积计算值按照《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T ）的规定执行；遇有特殊情况，按照本规则下列规定执行。 二、当住宅建筑标准层层高大于4.9米 (2.7米＋2.2米)时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算；当住宅建筑层高大于7.6米（2.7米×2+2.2米）时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的3倍计算。 三、当办公建筑标准层层高大于5.5米(3.3米＋2.2米)时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算；当办公建筑层高大于8.8米（3.3米×2+2.2米）时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的3倍计算。 四、当普通商业建筑标准层层高大于6.1米 (3.9米＋2.2米)时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算；当普通商业建筑层高大于10米（3.9米×2＋2.2米）时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的3倍计算。 五、计算含阳台建筑的容积率指标时，阳台部分建筑面积的计算值按照其水平投影面积计算。 六、地下空间的顶板面高出室外地面1.5米以上时，建筑面积的计算值按该层水平投影面积计算；地下空间的顶板面高出室外地面不足1.5米的，其建筑面积不计入容积率。 如建筑室外地坪标高不一致时，以周边最近的城市道路标高为准加上0.2米作为室外地坪，之后再按上述规定核准。 七、住宅、办公、普通商业建筑的门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅等公共部分及屋顶，独立式住宅建筑和特殊用途的大型商业用房，工业建筑、体育馆、博物馆和展览馆类建筑暂不按本规则计算容积率，其建筑面积的计算值按照《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T ）的规定执行。 八、设计单位应在总平面图上分别注明建筑面积和建筑面积计算值。 九、本规则规定的数值均含本数。 十、对本规则执行过程中遇到的其它情况，我委将及时予以补充和修正。 十一、本规则自发布之日起执行。 规划管控参数 建筑功能 计单层面积层高 住宅 2.2≤h≤4.9 办公建筑 2.2≤h≤5.5 普商 2.2≤h≤6.1 计容楼面及层高 地下空间的顶板面高出室外地面1.5米以上计容 以周边最近的城市道路标高为准加上0.2米作为室外地坪

84 排布 规划管控参数 计容楼面及层高 6．8 电梯、自动扶梯和自动人行道
6．8．1 电梯设置应符合下列规定： 1 电梯不得计作安全出口； 2 以电梯为主要垂直交通的高层公共建筑和12层及12层以上的高层住宅，每栋楼设置电梯的台数不应少于2台； 3 建筑物每个服务区单侧排列的电梯不宜超过4台，双侧排列的电梯不宜超过2×4台；电梯不应在转角处贴邻布置； 4 电梯候梯厅的深度应符合表6．8．1的规定，并不得小于1．50m； 计容楼面及层高

85 排布 规划管控参数 计容楼面及层高 第n层 双出口 第十八层 封闭楼梯间 第十二层 防烟楼梯 防烟楼梯 防烟楼梯 普通电梯 普通电梯
担架电梯 普通电梯 担架电梯 七层及七层以上入户楼层 普通楼梯 h= 16m 室外设计地面

86 排布 规划管控参数 第n层 联系廊 ≤五层 联系廊 ≤五层 联系廊 第十二层 防烟楼梯 防烟楼梯 防烟楼梯 防烟楼梯 普通客梯 担架电梯
七层及七层以上入户楼层 h≥ 16m 室外设计地面

87 排布 规划管控参数 电 梯间 电 梯间 B1 B2 B1 B3 B2 计容楼面及层高 B1 B1 B2 B1≤B2
(B1+B2)≤B3≤3.5m B2 B1 B2 B1 B3 B2

88