首钢·海尔文化创意产业园项目附件：相关市场资料

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1 首钢·海尔文化创意产业园项目附件：相关市场资料

2 总部办公功能 创意办公功能 居住配套 设计办公 综合服务 展示体验

3 北京具有发展总部经济的优势 北京具有得天独厚的发展总部经济的优势
北京是全国政治、文化、科技、信息中心和对外交往的中心，国家经济的宏观决策和调控部门等均在北京，同时航空和铁路客货流量位居全国第一，这些优势是所有其他城市无法比拟的。 地理位置优势 许多企业如跨国公司的总部、研发机构、大型企业、外省级办事处已落户北京，从而形成有一定规模的总部经济，产生集群效应，吸引更多的总部进驻。 北京具有得天独厚的发展总部经济的优势 集群效应优势 北京的人才、教育、科技资源优势明显，能够为总部经济的发展提供动力支撑。在国内务大城市之间，北京的人才、科技竞争力指标最高。在每百万人口中，北京的专业技术人员约占10万。 人才、教育、 科技资源优势

4 北京总部经济发展情况良好，吸引了国内外众多有实力的公司设立总部
近年来，北京的总部经济发展的风生水起，在北京市落户的跨国公司地区总部已经达35家。《财富》杂志世界500强企业中，已经有185家企业来京投资，其中7家在北京设立了地区总部。 目前在北京市落户的跨国公司地区总部中，经商务部认定的地区总部有16家，北京市认定的地区总部有29家，其中包括了众多国际知名的大型跨国集团公司： 除了跨国公司争相入驻北京以外，内资企业总部也纷纷落户北京。截至2004年底，在京的大型企业集团有266家，金融企业集团（不包括证券公司）41家。 按营业收入排名，2005年中国企业500强中（以2004年各企业数据为基础），北京有91家，占18.2%；100强中，北京有48家，占48%；前10名中，更是有9家总部设在北京。2004年，国务院国资委监管下的187家国有企业中，有147家企业总部设在北京，占78.6% 。 爱立信（中国）有限公司（瑞典） 摩托罗拉（中国）投资有限公司（美国） 丰田汽车（中国）投资有限公司（日本） 卡夫食品（中国）有限公司（日本） IBM（中国）有限公司（美国） 诺基亚（中国）投资有限公司（芬兰） …… 2005年中国企业100强和500强总部分布（按营业收入） 省市 100强企业家数 500强企业家数 北京 46 91 上海 16 44 广东 10 54 山东 5 38 江苏 4 40 天津 2 24 浙江 1 42 四川 资料来源：《北京市第一次全国经济普查总部经济发展分析 》

5 北京总部基地发展逐步走向成熟，聚集效应开始显现
中关村 科技园 企业总部在空间上聚集是总部经济发展的显著特征。西城金融街、朝阳CBD、中关村科技园区海淀园、丰台总部基地、亦庄经济开发区已经成为北京目前发展较快、规模较大、相对成熟的总部聚集区，对于各自所在区域的发展推进作用已经凸显出来。 金融街 CBD 丰台总 部基地 亦庄

6 各总部基地带来了巨大的经济效益 总部基地 发展状况 名称
金融街 形成北京金融业投资进驻的热土，基本形成了以金融机构、通讯、网络公司为主，法律、咨询、评估等配套服务机构为辅的新的金融商务区 占地面积近1平方公里的金融街，2004年企业缴纳的各项地方税款高达9.4亿元,占西城区当年全部地税收入的12% CBD 入驻了150多家外资银行、保险、证券公司及办事机构外；聚集了800余家外资企业、近500家跨国公司、570家外国驻京代表机构；中外律师、会计师、投资咨询等中介服务机构近200家 占地不足朝阳区总面积1%的CBD地区，2004年实现税金总额高达42.7亿元，其中地税20.3亿元，占朝阳区地税收入的14.4% 亦庄开发区 入驻企业达1051家，实现增加值153亿元，共吸纳从业人员7.9万人 外商投资企业有196家，共实现增加值100亿元，占开发区GDP的近2/3 丰台 总部基地一期首先入住的80多家企业将实现技工贸收入350亿元，利税17.5亿元 中关村 科技园 入驻企业达13880家，世界500强企业设立了113家分支机构，其中研发机构42家 实现增加值751.9亿元，占当年全市GDP的12.4%，占全国53家高新区的1/10

7 中关村软件园内写字楼只租不售，租金水平为3.7元/平米/天，入驻企业多为高新技术行业
基本指标 总建筑面积：60万平米；容积率：0.44；绿地率：60% 产品形式 独栋办公楼为主 地理位置 北京市海淀区东北旺 配套设施 软件广场（展览、展示、会议、酒店、餐饮娱乐、康体健身教育培训）；14334平方米康体中心；高速网络；保证永不断电。 政策环境 高科技企业优惠政策、软件行业优惠政策 客户状况 甲骨文软件研究开发中心(北京)有限公司、北京汉王科技有限公司 、东软软件股份有限公司 、中国银联、西门子、INOA亚太研发中心等 租金（元/平米/天） 3.7元/平米/天 入园方式 土地出让、楼宇出售、楼宇出租（现只有出租） 租售情况 已租售95%左右

8 总部基地已建成三期，目前三期整售价格为13000万元/平米，零租租金水平在2.2-2.5元/平米/天
基本指标 总建筑面积：140万平米；容积率：2.1；绿地率：50% 产品形式 独栋办公楼 规模 1200至6000平米的总部楼500余座 地理位置 西南四环路边，紧邻丰葆路、世界公园 配套设施 六星级酒店 、公寓 、大型停车场、健身中心、国际医疗诊所、全科医师、信贷、银行、邮政、 超市、餐饮、娱乐等 政策环境 中关村科技园区优惠政策 客户状况 中国诚通控股公司、中国质量认证中心 、中华通信系统有限公司 ，中成进出口股份有限公司 ，国航天时代电子公司 ，三星公司 ，中船重工中南装备有限责任公司 等 价格（元/平米/天） 13000万元/平米(三期，整售) 元/平米/天(租) 租售情况 目前三期在售，将建四期。年均消化面积约１５万平米

9 BDA国际企业大道售价为7000元/平方米，月均销售1.2万平方米入驻企业多为国内高科技及研发类企业
基本指标 总占地12万平方米，总建筑面积约11万平方米，容积率为0.77 产品形式 独栋办公楼 地理位置 亦庄北京经济开发区 配套设施 配套有 3700平米会所（康体、娱乐、就餐） 单位面积 一期单栋 平米，二期单体面积 平方米，标准层面积为500—800平方米 客户状况 以国内企业为主，高科、研发类企业占了60％，其他的包括服装企业（白领、kappa等，中民燃气、NABARRO 售价 7000元/平方米 项目特色 定位于“国际企业内脑型总部基地”。“双生态”，享受中关村科技园政策

10 非中心售价为16500元/平米，客户以外企居多，国内企业也多有国际业务
基本指标 总占地约39公顷，总建筑规模近45万平方米，30万平米写字楼；容积率为1.15 产品形式 独栋办公楼 地理位置 朝阳区定福庄集团区域内 配套设施 10万平方米会展中心、2.65万平米会所、11000平米酒店及酒店式公寓 单位面积 单栋面积最小的是2300平方米，最大的是3400平方米。可售面积从400平米至整栋3000平米 客户状况 外企多，国内企业少，国内企业也多有国际性业务，如中国船东互保协会、杜邦保险，基金金融公司，贸易公司、外国企业代表处等 售价 16500元/平方米，租金2.8元/月 项目特色 组团式规划，以 “泡”为基本元素，每一组团选用3个矩形办公楼和1个圆形辅助建筑作为基本构成形态

11 总部办公功能 创意办公功能 居住配套 设计办公 综合服务 展示体验

12 虽然项目现状周边多为政府机关等国有单位办公场所，但近期将有商务办公项目入市，区域商务氛围有望得到提升
万达广场是集购物、娱乐、休闲、运动、文化、酒店、餐饮为一体的大型城市商业综合体，占地近7万平方米，总建筑面积近30万平米，其中写字楼建筑面积约10万平方米。 项目周边目前缺乏商务办公氛围，多为政府机关等国有单位办公场所。 项目周边大多数企业办公需求是在自建或租赁的厂区内解决的。一些小企业在街边的门脸房中办公。 鼎城总用地面积6.54公顷，规划总建筑面积约22万平方米，是集大型商业、特色商铺、高档住宅、精装小公寓、高中档写字楼为一体的大型综合建筑群，其中写字楼建筑面积约4万平方米，开盘时间未定。 石景山区规划的几大商务中心 名称 京西会展商务区 苹果园交通枢纽商务区 TSM时代购物花园商务区 银河商务区 京燕商务区 位置 石景山古城地区 石景山苹果园地区 八角地区 石景山鲁谷地区

13 西南三环－四环区域及西四、五环区域的部分写字楼市场租金多在2.5－3元/平方米·天，售价13000－20000元/平方米，市场实现良好
商务办公楼 概况 产品形式 租金/售价水平 国润商务大厦 乙级写字楼，位于丰台区西四环南路，占地面积 平米，总建筑面积47019平方米，容积率为3.2 高档商务公寓和独栋写字楼 1.90 － 元/平米/日 顺驰蓝调国际 商住公寓，位于丰台区西二环菜户营桥西北角莲花河东岸，占地面积12万平米，总建筑面积22万平方米，容积率为2 商住公寓 20000元/平方米 华睦国际 甲级写字楼，位于宣武区马连道11号，总建筑面积74000平方米，容积率为3.5 独栋写字楼（AB座） 13000元/平方米， 2.4 元/平米/日 泽洋大厦 位于石景山区阜石路166号，占地面积14000平米，总建筑面积43000平方米，容积率为3.39 独栋写字楼 2.5元/天/平方米 西山赢府国际商务中心 位于海淀区四季青杏石口路99号，占地面积8.21公顷，总建筑面积84853平方米，容积率为0.84 6幢4层高的独体建筑围合而成 19800元/平方米 嘉豪国际中心 甲级写字楼，位于海淀区车道沟桥西南角，占地面积16820平米，总建筑面积84335平方米，容积率为4 3.8元/平米/日 朗琴国际 位于宣武区广安门手帕口桥南街甲一号，占地面积19000平米，总建筑面积65000平方米，容积率为6.57 21000元/平方米 道乐蒙恩商务街 位于海淀区莲花池西路，占地面积13000平米，总建筑面积44700平方米，容积率为2.46 商务街 13500元/平方米

14 居住配套 设计办公 综合服务 展示体验

15 北京市的大型商圈距离本项目都较远，本项目不隶属商业氛围成熟区
北京市的大型成熟商圈：王府井，西单，燕莎，崇文门商圈，中关村商圈都距离本项目较远 本项目也远不在公主坟商圈辐射范围内 中关村商圈 燕莎商圈 王府井商圈 公主坟商圈 西单商圈 崇文门商圈

16 石景山区打造北京CRD，目前已规划多处大型集中商业区，总建筑面积约200万平方米
这些项目交通条件优越，大多围绕着地铁站及主要干道建设，建成后规模效益显著。 项目名称 位置 建筑面积（万平方米） 土地用途 TSM时代购物花园商务区 八角地区 40.68 商业 北京国际雕塑园地下文化娱乐中心 雕塑公园 11.7 文化娱乐 银河商务区 鲁谷地区 57.07 商业金融、文化娱乐 京燕商务区 23 京西商务中心 老古城地区 34.4 商业金融 苹果园交通枢纽商务区 苹果园地区 18.95 金鼎商贸区 石景山区杨庄 22

17 项目周边无大型商业，商业均为住宅小区底商，销售价格在23000-32000元/平方米之间
华富丽苑 天鸿美域 远洋山水 万科紫台 珠江峰景 万科中粮 假日风景 万科紫台 售价：23000元/平方米，在售 珠江峰景 售价：32000元/平方米，在售 长安新城 售价：26000元/平方米，已售完 远洋山水 售价：30000元/平方米，在售 万科中粮假日风景 尚未开盘，春节后开盘，预计售价30000元/平方米 长安新城

18 展示体验 设计办公 居住配套 综合服务

19 北京酒店业（含度假村）市场总体特征 北京市星级酒店分布 北京市四星级以上酒店分布 北京市五星级酒店89%分布在城八区内，共40家，其中，朝阳区共有18家，占总量的45%；海淀区与东城区各10家，分别占25%；西城区、丰台区共2家，占5%；另外有5家分别位于通州区、昌平区、大兴区与密云县 2008年前，北京酒店的发展将从东部CBD及燕莎商圈转向海淀亚北区域，到08年该区域将新建18家四星级以上高档酒店 图5.1 北京市星级酒店构成 两头小、中间大的市场结构 截至2004年底在北京市旅游局正式注册的625家星级酒店中，五星级酒店34家，占5.44%；一星级酒店40家，占6.4%，其余均为中档酒店。 中心高、四周低的市场格局 注册的600多家星级酒店中，四星级以上酒店106家。其中朝阳区32家，海淀区与东城区各18家，占全市高档酒店的64%。而各郊县的四星级以上高档酒店数量很少。 高档酒店经营状况较好，低档酒店堪忧 2005年2月3日，北京市副市长公布了北京饭店业三星级以下亏损面近46%、四星和五星中有37%亏损的情况。2004年北京市五星级酒店的平均入住率约为65%。经营状况普遍优于中低档酒店。

20 2000年后北京高档酒店市场收益水平稳健增长，经营状况总体上来说较好，住宿率平均在60%-65%以上
经过2004年的整体复苏，2005年的北京酒店市场继续强劲增长，平均房价和住宿率分别上升了23%和3%。 未来以下四个方面的需求在未来几年内对商务酒店市场将有明显的拉动作用： ——北京的对外开放与经济增长使商务旅游保持较高水平的持续增长； ——作为国家的行政中心使得公务旅游保持持续增长； ——作为国际交流中心、文化中心、信息中心，会议展览市场大规模发展； ——私人旅游市场一直稳中有升，奥运会带来更多的国际国内旅游商机。 1997年-2005年北京市酒店市场经营业绩

21 高档酒店的平均房价和入住率一直保持较高水平
1997年-2005年北京市高档酒店与较高档酒店经营业绩比较 从00年到05年，四五星级的高档酒店的平均房价上涨显著，平均增长率12% 入住率普遍在60％以上

22 受08年奥运影响阶段性供给量较大，竞争加剧，预计到2013年，酒店市场的住宿率水平预计将稳定在70%左右
2005年，北京酒店市场共有600多家星级酒店，客房约10万间，其中四星或五星级酒店超过100家；根据奥组委的要求，到2008年北京举办奥运会时星级饭店应达到800家，客房数应达到13万间。 2008年前的北京将拥有两座理兹卡尔顿、两座JW万豪、两座洲际、一座四季，而北京也将成为亚洲第二个同时拥有君悦和柏悦两个品牌的城市，全球排名前十的饭店集团除了只在美国本土发展的希尔顿外，其他九家都已经到了北京。 2005年-2013年北京市酒店竞争市场供给和需求发展趋势总结及预测 数据来源：浩华管理顾问有限公司 奥运会后，北京酒店市场的供给增长速度将放缓，房晚需求的增长速度预计保持稳定，主要因素包括：中国经济的进一步对外开放、基础设施持续改善、以及外国游客到访数量的可望增加

23 综合服务 设计办公 展示体验 居住配套

24 项目周边规划了几个大型住宅区，但目前还处于规划前期阶段，短期内无可见供应
根据石景山区的住宅规划，在区内将建几个大规模的住宅区及住宅改造区，但目前还处于规划前期阶段，并未有楼盘短期内上市； 根据北京市土地储备中心2008年第一批土地供给计划，石景山区内无住宅用地供应。 八大处 居住区 刘娘府 居住区 苹果园 居住区 项目名称 位置 建筑面积（万平方米） 土地用途 苹果园交通枢纽商务区 苹果园地区 58 居住 八宝山综合居住区 东邻玉泉路 189 古城综合居住区 老古城地区 102.62 居住、商业金融 刘娘府综合居住区 刘娘府地区 70 八大处综合居住区 八大处地区 72（经济适用房） 古城 居住区 八宝山 居住区

25 项目周边现有的新建住宅区市场实现状况良好，均价在11000－18000之间，大多为地缘性二次置业及换房客，消化速度多在100套/月以上
华富丽苑 天鸿美域 远洋山水 万科紫台 珠江峰景 万科中粮 假日风景 长安新城

26 远洋山水均价为13222元/平方米，月销售速度200套，目前售价达到16800元/平方米
位置 西4、5环之间，石景山区玉泉南路63号 占地面积 总204公顷，其中建设用地45.84公顷 建筑面积 200万平米 容积率 3 均价 13222元/平方米 销售速度 200套/月 客户来源 地源性客户，部队大院、国际广播电台等。多为自住，一期小户型投资较多，1~2居青年客户，2～3居以中年为主

27 万科紫台均价为16424元/平方米，销售速度为30套/月，目前售价达到18000元/平方米
位置 西四环岳各庄北桥向西约800米 建筑面积 13万平米 规模 530户 容积率 2.5 均价 16424元/平方米 销售速度 30套/月 客户来源 以来自金融街区域的客户为主，少量来自中关村区域和田村区域 ；同时出现一定量的区域换房升迁客户，如：世纪城和紫金长安

28 珠江峰景均价为14500元/平方米，客户当中二次置业较多
位置 丰台区青塔西路58号 占地面积 11.3万平米 建筑面积 32万平米 容积率 2.4 均价 14500元/平方米 规模 2000套 客户来源 地源性客户，西部各机关、部委，航空部，军区医院，中关村IT行业等；二次置业较多，中年居多

29 天鸿美域均价为12000元/平方米，置业者多为地缘性客户
位置 丰台区卢沟桥小屯村，玉泉路南侧3500米 占地面积 28.1公顷 建筑面积 70万平米 容积率 1.86 均价 12000元/平方米 规模 共2000多户 客户来源 地源性，机关、部委等，中年为主，航天部二院的二次置业多

30 万科假日风景均价为13474元/平方米，销售速度为120套/月，目前售价13900元/平米
位置 丰台区小屯村 占地面积 22.4万平米 建筑面积 40万平米 容积率 1.93 均价 13474元/平方米 销售速度 120套/月 规模 一期共1255套 客户来源 地源性客户，二次置业较多