中融国际信托有限公司 中融-正源重庆福源股权投资 集合资金信托计划

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1 中融国际信托有限公司 中融-正源重庆福源股权投资 集合资金信托计划
二O一五年 1

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3 信托计划介绍—信托计划要素 信托计划名称 中融-正源重庆福源股权投资集合资金信托计划 信托规模
57,000万元，其中优先级3亿元，次级2.7亿元（次级原股东认购已完成，优先级分期发行，已成立16,570万元） 信托计划成立日 2014年4月22日 信托类型 集合，结构化 信托期限 每期均为24个月，根据项目开发进度分期发行 资金用途 正源重庆福源项目开发建设 受托人 中融国际信托有限公司 资金运用方式 股权附加回购选择权 预期年化收益率 A类优先级受益人 万元≤认购金额＜300万元 % B类优先级受益人 认购金额≥300万元 % C类优先级受益人 认购金额、具体期限及收益率单独定制 收益分配方式 按季度分配，本金于信托终止或赎回时一次性分配 风控措施 1、集团公司正源地产、实际控制人富彦斌先生及其配偶提供连带责任担保 2、项目公司原股东股权质押 3、重庆福源项目土地抵押 4、信托计划到期前3个月、2个月和1个月分别提前归结信托本息不少于30%、60%和100% 5、全面监管，中融信托委派现场监管人员参与项目公司的共同管理

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5 1、交易对手—重庆正源溢沣置业有限公司（项目公司）
公司全称 重庆正源溢沣置业有限公司 成立时间 2013年8月14日 注册资本 100,000,000元 主营业务 房地产开发、销售；物业管理；房屋租赁等 注册地址 重庆市北碚区北温泉街道缙泉路1号 资产规模 3.5亿元（2013年12月31日） 开发资质 二级资质 重庆正源溢沣置业有限公司于2013年8月14日设立，注册资本100,000,000元。 公司类型为有限责任公司（法人独资），重庆正源房地产开发有限公司拥有 100%的股权（重庆正源房地产开发有限公司为正源地产拥有100%股权的重庆区 域公司）。 公司为开发位于重庆市北碚区蔡家组团L标准分区L01-1/01号地块的重庆福源项 目的项目公司。 5

6 2、集团公司—正源房地产开发有限公司 6 公司全称 正源房地产开发有限公司 成立时间 1992年11月28日 注册资本 389,793万元
主营业务 房屋开发、销售；物业管理；房屋租赁等 注册地址 大连市沙河口区五一路107-1号 资产规模 182亿元（2014年12月31日） 销售收入 41亿元（2014年） 开发资质 一级资质 正源地产始创于1992年，AAA级信用企业，中外合资公司，其中，大连正源•尚峰尚水房地产开发有限公司持股83.75%，黛世有限公司 (DASH LIMITED)持股16.25%。公司以中高档物业为主，发展了住宅开发、商业地产及酒店和工业地产三条主线。住宅产品创建了“幸福 e家”（城市中心区大型社区）、“金融世家”（城市核心区高端社区）“和“尚峰尚水”（城市新区大型生态社区）三条产品线。目前以北京为 中心，专注全国的省会城市和区域中心城市的地产开发。 正源地产已经成功开发北京金融世家、北京尚峰尚水、北京定慧福里、北京购物广场、大连幸福e家、大连吉祥e家、南京尚峰尚水、长 沙尚峰尚水等项目。 正源地产资产质量较高，大部分项目位于一二线城市，截至目前，已竣工项目200万平，在建项目400万平，土地储备项目100万平，拟 新增项目800万平，唯一位于三线城市的项目为拟新增的廊坊地质产业园项目，由于廊坊靠近北京，未来升值潜力较大。 安永会计师事务所常年优质客户，目前正在进行香港上市审计报备阶段。 6

7 正源地产地产产业链及区域公司分布 股权投资 业务 小贷业务 市政代建 业务 其他业务

8 3、项目介绍—正源重庆福源项目 8 项目正在办理预售证，预计在2015年6月开始部分预售。
2013年9月，项目公司通过公开挂牌，成功竞得重庆北碚区蔡 家组团L标准分区L01-1/01号宗地，即重庆福源项目用地，摘牌 价格为3.42亿元，占地面积85,151平方米，用地现状为净地。 项目目前已经取得“四证”，目前项目正在全面开工建设中。 项目位于重庆市北碚区蔡家组团赵家溪立交北侧，蔡支路南侧， 西侧距离赵家溪立交出口约100米，项目周边交通十分便利， 有509路线、559路线等公交线路经过，距离已经开通的轻轨6 号线蔡家站约500米，到达市区仅需30分钟左右。 项目建成后主要建筑类别为花园洋房、小高层和配套商业，共 25栋，其中多层8栋，小高层11栋、高层4栋；另有办公楼（售 楼处）1栋，配套幼儿园1栋。区域内首个精装修楼盘，户型面 积主要为60-120平，属于重庆“两江新区”内刚需住宅，蔡家 组团首席生态居住社区，建成后将打造成蔡家组团高品质绿色 健康生态居住项目，为正源地产在重庆区域的标杆项目。 项目正在办理预售证，预计在2015年6月开始部分预售。 8

9 4、项目区域概况 2010年6月18日，中国第三个国家级新区——重庆“两江新区” 正式挂牌成立，是中国内陆唯一的国家级新区。两江新区以北 部新区和两路寸滩保税港区为核心，包括江北、渝北、北碚三 个行政区的部分区域。规划总控制范围1,200平方公里。定位为 “国际高端商务社区，两江半岛宜居新城”。 北碚区位于重庆市的北面，重庆特大城市圈外围组团之一。在 重庆市一小时经济圈内，位于重庆主城核心内的蔡家组团、北 碚组团和江东片区，形成一个“金三角”。一团：蔡家组团； 两园：同兴工业园、生态农业园；三城：北碚新城、十里温泉 城和北碚大学城。 截至目前，蔡家组团已累计入驻工业企业265家，引进中石油 西南油气田重庆气矿、深圳雷科、海默尼、香港佳程集团、中 铁大桥局、神驰集团、麦格纳卡斯马、考泰斯、蒂森克虏伯等 企业在园区打造总部经济集群，使得蔡家组团成为国内外优势 企业竞相投资的热土。 蔡家组团 十里温泉城 北碚新城 同兴工业园 生态农业园 北碚大学城 9

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11 风险控制及担保措施分析 风险控制措施 项目风险分析及对策 市场风险及对策 政策风险及对策 销售风险及对策
项目的目标客户群体、销售价格等方面存在不确定性，可能导致项目的收益发生变动。项目公司会加大对重庆市及蔡家组团房地产市场的调研力度，力求目标客户及销售价格定位更加精确，减少项目市场风险。 项目土地抵押 位于重庆市北碚区蔡家组团L标准分区L01-1/01号地 块抵押给中融。 集团及实际控制人连带责任担保 正源地产提供连带责任担保 实际控制人富彦斌先生及其配偶提供连带责任担保 政策风险及对策 项目公司原股东51%股权质押 在未来一段时间内，国家房地产调控政策可能继续收紧，届时可能会对项目的快速销售产生影响。项目公司会加快项目开发建设进度，快速销售、回笼资金，尽早实现清盘，以规避政策风险。 51%股权质押 资金提前归结 信托计划到期前3个月、2个月和1个月分别提前归 结信托本息不少于30%、60%和100% 销售风险及对策 实际操作中，项目公司计划用销售回款作为还款来源，如果销售回款不理想，中融信托可执行一系列强制处理措施，且项目地块已抵押给中融信托，集团公司提供担保也可挑拨资金，风控措施较足。 全面监管 中融信托委派现场监管人员参与项目公司的共同管 理

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13 设立情况：中融国际信托有限公司成立于1987年，前身为哈尔滨国际信 托投资公司。2002年5月重新登记并获准更名为“中融国际信托投资有 限公司”。2007年7月，公司取得新的金融许可证，更名为“中融国际 信托有限公司”。2008年，公司总部从哈尔滨迁至北京办公。 股权结构：公司由经纬纺织机械股份有限公司（央企恒天集团下属A+H 上市公司）、中植企业集团有限公司、哈尔滨投资集团有限责任公司及 沈阳安泰达商贸有限公司分别持股37.47%、32.99%、21.54%和8.01%。 经纬纺机于2010年7月受让中植集团持有的36%股权，成为第一大股东， 公司由民营企业控股变为国有上市公司控股。2014年6月，公司通过利 润转增的方式将注册资本增至60亿元，截至2014年三季度末，公司净资 产89.49亿元，资本实力进一步提高，位居行业前列。 业务开展情况：目前，公司的信托业务主要集中在基础设施、证券、工 商企业、金融机构、房地产等领域。 2012年，公司先后取得开展股指 期货业务及资产证券化业务资格。截至2014年三季度末，公司资产管理 规模6,205.41亿元。 13

14 社会责任 公司坚持诚实、信用、创新、务实的经营理念，致力于成为具有强大综合实力、备受社会尊重、客户信任和员工爱戴的知名金融企业，较好地履行了企业法人的社会公民责任。 积极履行受托人职责，努力实现受益人利益最大化。公司注重风险防范，坚持合规经营，至今未发生重大兑付风险，所有到期清算信托计划均全部实现足额、按期兑付。 积极贯彻国家产业发展政策，以多种类型的信托计划为工具，有效引导社会资金投向国家政策鼓励发展的产业。 踊跃参加各类公益活动，大力支持老少边穷地区发展。近几年，公司社会捐赠现金累计达到855万元，物资近千万元。依法履行纳税义务，增加就业机会。 公司经过多年的发展，以严谨务实的管理态度及健康稳健的发展态势赢得行业内外的认可和尊重。 2010年，公司荣获上海第一财经“阳光私募最佳服务奖”和《证券时报》“中国最具成长性信托公司”奖。2011年，在“善行天下-第四届首都慈善晚会”上，公司获得2011年度“商界彩虹心”奖项。 2012年， “德勤中国风险智能榜•2011年度优秀企业”。财富管理合作发展论坛 “中国优秀信托公司”、“年度最佳研发团队”、“年度优秀理财管理团队” 。21世纪资产管理年会 [金贝奖] 之“ 年度最受信赖信托奖”和“ 年度最佳风险控制信托公司” 。 公司在2013年“第六届中国优秀信托公司评选活动”中，荣获“年度最佳研发团队”、“最佳房地产信托计划”、“最佳基础设施投资信托计划”三项大奖。 在“东方财富风云榜”颁奖典礼上，获得“2013 年度最佳信托公司”奖。 社会荣誉 14

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16 第一步： 认识产品 第二步： 备齐证明 第三步： 填写材料 第四步： 汇入资金
认购流程： 第一步： 认识产品 第二步： 备齐证明 第三步： 填写材料 第四步： 汇入资金 如果您是自然人： 请您备齐身份证或其他有效证件复印件、信托利益分配账户（银行卡或存折）复印件。 在您认购本信托计划前，请认真阅读本信托计划的信托计划说明书、信托合同及认购风险申明书。 请您将认购资金和认购费由信托利益分配账户划转至信托募集账户，并提供入账证明复印件。 请您如实填写以下文件： 《信托合同》、 《认购风险申明书》 如果您是法人： 请您备齐营业执照、信托利益分配账户、法人身份证复印件和法人授权书，以上材料需加盖公章。 16

17 中融国际信托有限公司 中国·北京 北京市西城区金融街武定侯街2号泰康国际大厦9层