第一章 房地产经纪概述.

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1 第一章 房地产经纪概述

2 学习目标 1．掌握房地产经纪的概念和类型。 2．理解房地产经纪的特点及其存在的社会意义。 3．了解中国房地产经纪行业发展历史、现状及趋势。 4．了解西方房地产经纪行业发展概况。

3 第一节 房地产经纪的概念和类型 一、房地产经纪的有关概念 （一）房地产中介服务的概念
第一节 房地产经纪的概念和类型 一、房地产经纪的有关概念 （一）房地产中介服务的概念 目前我国的房地产中介服务有广义和狭义之分。狭义的房地产中介服务是《城市房地产管理法》中所称的房地产中介服务，仅包括房地产经纪、房地产估价和房地产咨询三种经营活动。广义的房地产中介服务是指涵盖房地产商品的生产、流通、消费各个环节，包括房地产投资、土地开发、项目建设、租售、售后服务等环节中所涉及的各项服务经营活动的总和。

4 综合来讲，房地产中介服务是指房地产中介企业在房地产投资、土地开发、项目建设、租售、售后服务等环节中向委托人提供的房地产经纪、房地产咨询、房地产估价、房地产金融、物业管理等各项服务经营活动。
从目前我国房地产市场运作情况看，可以根据房地产中介服务经营活动的内容不同，将房地产中介服务分为房地产经纪服务、房地产咨询服务、房地产估价服务、房地产金融服务和物业管理服务五种类型。

5 （二）房地产经纪的概念 房地产经纪，是指房地产经纪机构和经纪人员以收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而提供居间或者代理等专业服务的行为。
在上述定义中，应把握三个核心概念，即佣金、居间、代理。 1．居间 居间是指经纪机构和经纪人员向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，撮合交易成功并向委托人收取佣金的商业行为。 2．代理 代理是指经纪机构和经纪人员在授权范围内，以委托人名义与第三方进行交易，由委托人直接承担相应的法律责任，并收取委托人佣金的商业行为。 3．佣金 佣金是经纪机构完成受委托事项后，由委托人向其支付的报酬。

6 二、房地产经纪服务的类型 房地产经纪服务的基本类型有两种：房地产居间、房地产代理。 （一）房地产居间
房地产居间是指房地产经纪机构和经纪人员向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并向委托人收取佣金的行为。 （二）房地产代理 房地产代理是指房地产经纪机构和经纪人员以委托人的名义，在委托协议约定的范围内，为促成委托人与第三人进行房地产交易而提供专业服务，并向委托人收取佣金的行为。

7 （三）房地产居间与房地产代理的区别 房地产居间与房地产代理之间的区别主要体现在如下三个方面： 第一，从交易的名义上看，房地产居间是房地产经纪机构和经纪人员以自己的名义向其他人提供交易信息与机会；房地产代理是房地产经纪机构和经纪人员以委托人的名义与第三方洽谈。 第二，从交易活动的法律责任上看，房地产居间是买卖双方、中介方各自承担相应的法律责任；房地产代理是由委托人承担法律责任。 第三，从经纪机构与委托人的关系上看，在房地产居间活动中，经纪机构与委托人相互之间是非连续性关系；在房地产代理活动中，经纪机构与委托人相互之间有较长期的合作关系。

8 第二节 房地产经纪的特点及其存在的社会意义
第二节 房地产经纪的特点及其存在的社会意义 一、房地产经纪的特点 房地产经纪作为一种房地产领域的中介服务活动，具有以下特点： （一）房地产经纪的服务性 房地产经纪活动是一种服务性的活动，房地产经纪业属于服务性行业。服务具有三个特点：一是非实物性。二是生产与消费的同时性。三是不可储存性。

9 （二）房地产经纪的专业性 房地产经纪是一项专业性极强的活动。在商品体系中，房地产是一种极为特殊的商品。要把握其价格，房地产经纪人员需要有一定的房屋建筑、房地产市场、房地产价格评估、金融知识、人文知识、房地产产权制度、房地产相关法律法规等方面的专业知识和从业经验。 （三）房地产经纪的地域性 房地产的空间固定性使房地产经纪活动具有很强的地域性。受各种条件的限制，某一地区的房地产经纪人员常常只能掌握该地区的房地产商品和市场信息，一般仅在该地区范围从事房地产经纪活动。对于跨地域的房地产经纪机构，以及在不同地域的经纪业务，一般只能由在当地的经纪人员来具体操作。由于房地产政策也有地方性特点，在房地产法律和国家宏观经济政策和房地产产业政策的指导下，不同省份、不同城市都制定了不同的地方性法规与政策。因此，房地产经纪人员必须了解这些地方性房地产法规与政策，才能适应不同地区房地产经纪活动的要求。

10 （四）房地产经纪的委托性 房地产经纪企业提供服务的前提是接受从事房地产各种经济活动的当事人的委托，与当事人签订委托协议，明确委托事项和要求及双方的权利义务关系之后，才开始提供客户所要求的特殊服务。 （五）房地产经纪的有偿性 房地产经纪企业从事经营活动，其目的是为了取得报酬、获得利润。“服务”虽然是无形的，但它也是一种商品，需要按商品交换的原则进行交换。房地产经纪服务的报酬和利润，表现为“房地产经纪服务”的价格，即法律上讲的“佣金”。它是经纪服务活动完成后，由委托人按照事先签订的委托协议确定的支付金额。 （六）房地产经纪的特定性 房地产经纪服务的质量主要取决于服务人员的专业水平和职业道德素质，因而提供服务的人员必须是特定的专业人员。他们需要经过一定的培训、教育和训练，取得相应的资格证书，并且还需注册生效，方可从事房地产经纪业务活动。

11 二、房地产经纪存在的社会意义 （一）促成房地产交易，繁荣房地产市场 （二）增进交易安全、保障交易公平 （三）缩短交易时间、降低交易成本
（四）提供广泛服务，提高人民群众的居住水平 （五）充当投资者的良师，促进社会资源的合理配置 （六）规范市场行为，加速房地产业的发展

12 第三节 中国房地产经纪行业发展历史、现状及趋势
第三节 中国房地产经纪行业发展历史、现状及趋势 一、我国房地产经纪业的发展简史 （一）元、明、清时期 我国房地产经纪业是一个古老的行业，其产生和发展经历了漫长的历史演变过程。我国房地产经纪人的出现可以追溯到元代，那时从事经纪活动的人就已经大量存在。 （二）民国时期 民国时期，我国房地产经纪人大量出现，尤其是20世纪20～30年代之间的十余年中，国内外的一些大房地产投资商大规模兴建高层大厦，以图出租获利，使我国房地产业发展出现高潮，相应的房地产经纪活动也十分活跃，出现了一大批专门从事房地产经纪活动的人员。

13 （三）建国初至改革开放以前 建国初期，各大中城市的房地产交易量一度猛增，民间的房地产经纪活动仍较为活跃。北京当时专业的和兼职的房纤约有5000人左右。由于社会上对房屋需求量较大，使一部分不法房纤乘机利用欺诈、威胁等手段，对房东、房客或房屋的买主、卖主进行敲诈，索取高额纤费，哄抬房价。当时，整个房地产经纪活动比较混乱。 （四）改革开放至今 1978年改革开放以来，随着城市土地使用制度和住房制度的改革，我国房地产业得到了迅猛发展，房地产市场逐步建立和活跃起来，房地产经纪人顺应房地产市场发展的要求，也如雨后春笋般发展起来。

14 二、我国房地产经纪业的现状 从目前来看，我国房地产经纪业呈现以下特点： （一）房地产经纪机构规模小、数量大，吸收了大量的年轻人就业
（二）出现了一些按现代企业制度运作的品牌企业 （三）建立了房地产经纪人员职业资格制度，从业人员素质提高 （四）政府对房地产经纪机构和经纪人员的管理进一步加强 （五）成立了房地产经纪业组织，行业自律得到强化

15 三、我国房地产经纪业的发展趋势 根据发达国家和地区房地产经纪业发展现状，结合目前我国房地产经纪业的实践，我国房地产经纪业的发展趋势将会体现在如下几个方面。 （一）房地产经纪企业的规模化 （二）房地产经纪服务的专业化 （三）房地产经纪业务的规范化 （四）房地产经纪业的信息网络化与共享化 （五）房地产经纪企业服务的品牌化 （六）政府、行业组织、经纪企业、消费者相互关系明晰化

16 第四节 西方房地产经纪行业发展情况概述 一、美国房地产经纪业的概况
第四节 西方房地产经纪行业发展情况概述 一、美国房地产经纪业的概况 美国的房地产经纪业起步于20世纪初，经过一百多年的发展，形成了一个成熟的房地产经纪服务业，在美国的房地产市场中起着主导作用。目前，美国房地产经纪行业规模庞大，从业人员大约在120万至150万人，行业运作十分规范，房地产经纪人具有较高的社会地位。

17 （一）美国房地产经纪业的立法 美国房地产经纪业发达，对房地产经纪人的监管也较严格。规范房地产经纪业的法律有： 1．一般代理法。 2．契约法。 3．各州的不动产执照法。 4．各州相关法律。 5．联邦法。 6．职业伦理规范。 在这些法律中，不动产执照法是所有规范房地产经纪业的法律法规中最为严密的法令。

18 （二）美国房地产经纪行业的监管机构 在美国，对房地产经纪业实施监管的主体有两个：一个是各州的房地产局或房地产委员会，另一个是房地产经纪人协会。 1．各州的房地产委员会 各州房地产局或房地产委员会是执行经纪人员组织管理法的权力机构，该委员会通常通过三种方式来执行该法：一是拒发执照。二是扣留执照。三是吊销执照。 2．房地产经纪人协会 美国的房地产经纪行业实行民间行会组织自律管理。其中较著名的全国性行业组织有两个： 一个是全国房地产师协会（NAR），成立于1908年，其会员为有执照的房地产经纪人──房地产师。另一个协会是全国房地产经纪人协会，成立于1947年，最初主要从事黑人房地产经纪业务。其会员是有执照的销售员──房地产士。

19 （三）美国房地产经纪业的执业资格 美国的房地产经纪人员有销售员和经纪人之分，相应地分为销售员执照和经纪人执照两种。销售员相当于我国房地产经纪人协理的角色。持照销售员在房地产经纪人的指导下，以机构的名义协助开展房地产经纪业务，不得发起设立房地产经纪机构；只能执行经纪人指定的任务，无权签订契约和收取佣金；只能以经纪人的名义对外洽谈业务，只能经纪人负责。销售员的报酬由其与经纪人协商确定。 持照经纪人的主要职责是管理销售员和房地产经纪机构，是经营者、管理者或者对外承担责任的人，可以发起设立自己的房地产经纪机构，也可以加入其他房地产经纪机构，并以该机构的名义开展房地产经纪业务

20 （四）美国房地产经纪佣金 在美国，房地产经纪业务的佣金率通常根据总销售额、销售房地产的种类和房地产经纪契约的类型而定。一般来说，对未开发土地的转让销售佣金率为6%～10%，独户住宅的佣金率为3%～8%，大型商用房地产的佣金率为3%～6%。若是房屋租赁，经纪人一般收取年租金的6%左右作为佣金。 房地产经纪人完成经纪业务后，由经纪机构收取佣金。房地产经纪人可以得到佣金的50%～90%，具体比例由房地产经纪机构的拥有者或其授权者确定。一般，在经纪机构中资历越深、成交业绩越突出的经纪人，分得的佣金比例就越高，而且在机构内部自己有独立的办公室。 根据美国反托拉斯法案的规定，房地产经纪机构负责人之间不能互相交流其与经纪人的分成比例及收取客户佣金的数额，防止形成垄断。

21 （五）美国不动产复原基金 为了弥补因某一持照房地产经纪人的不良行为给社会大众造成的损失，美国各州都设立了房地产复原基金，该基金是由领照人在申请注册时缴纳的特别规费或由执照持有人每年缴纳一定的金额形成。 该基金用于经纪人因过错而造成不能赔偿的损失，当需要房地产经纪人进行赔偿时，则被告经纪人的执照会被暂时搁置，直到它偿还所赔款项及附带罚金、利息等。如果基金不足以赔偿所有的受害人，则每个受害人都将按一定的比例获得补偿。

22 （六）美国房地产经纪纠纷处理 消费者投诉房地产经纪人的渠道有两个：一是房地产经纪人协会；二是房地产局或房地产委员会下属的房地产仲裁委员会。 两个组织都可以调处纠纷，并做出处罚决定。但两者不同的是，房地产仲裁委员会经政府授权，依法律规定行事，可以做出吊销执照的处罚决定。而房地产经纪人协会，除依法律进行行业自律外，还从规范行业的需要出发对会员提出高于法律的要求，协会可以对会员进行罚款或劝其退会。协会虽无权吊销经纪人执照，但由于协会在行业中的影响力，受其处罚的人很难再在经纪行业中立足，因此消费者一般会选择到房地产经纪人协会进行投诉。房地产经纪机构与经纪人之间的佣金分配争议也可由协会进行裁决。

23 （七）美国房地产经纪业务的运作方式 美国房地产经纪业务的运作方式主要有以下六种： 1．独家销售 2．开放式销售 3．独家代理 4．报底价销售 5．联网销售 6．优先购买

24 二、日本房地产经纪业的概况 （一）日本房地产经纪业的立法
日本关于规范房地产经纪业的法规主要是1952年制定的《不动产交易法》，该法的主要内容有：就房地产经纪人的设置、考试、资格认定，执照的核发、更新、取消等作了详细的规定；对经纪业务内容、广告方式与内容、交易类型、订金金额限制、损害赔偿的预定等事项也作了具体规定。 （二）日本房地产经纪业的执业资格 日本房地产经纪人制度中的专业人员称作“交易主任”。申请人须高中毕业，修满一定时数的房地产专业课程，具有实践经验，通过资格考试，才能取得“交易主任证”，该证的有效期为三年，三年期满，应申请换发新证书。

25 （三）日本房地产经纪业佣金 日本房地产经纪业务的报酬在法律上有明确规定：在交易完成和契约订立之后，由经纪人向委托的一方或双方收取。一般来说，交易金额小于200万日元的，收费上限为5%；200～400万日元的，收费上限为4%；400万日元以上的，收费上限为3%。同时规定，租赁业务的报酬最高不超过1个月的租金。 （四）日本房地产经纪营业保证金 为了使一般社会公众因持有牌照的房地产经纪人的不当行为导致财务损失时能够得到赔偿，日本也设置了房地产经纪营业保证金。 （五）日本房地产经纪业的运作 日本房地产经纪业几乎全部以连锁方式经营，其组织方式分为三种形态：特许加盟连锁式、直营连锁式、加盟直营混合式。

26 三、我国香港地区房地产经纪业的概况 （一）香港地区房地产经纪业的立法
1997年5月香港立法局通过了《地产代理条例》，同年11月成立相应的执行机构──地产代理监管局，由专家、学者、社会人士为代表组成。1999年1月1日正式推行《地产代理条例》。 1999年6月立法会通过《地产代理常规（一般责任及香港住宅物业）规例》及《地产代理（裁定佣金争议）规例》，于1999年11月1日起正式实施。

27 （二）香港地区房地产经纪业的执业资格 地产代理发牌制度于1999年1月1日实施后，所有房地产经纪机构均须取得牌照方可营业。 地产代理监管局发出的牌照分为三类： 1．营业员牌照 签发给受雇替地产代理工作的人士。持牌营业员不能独立经营房地产中介代理业务，只能以雇员身份，受雇于地产代理，并在其监督下从事地产代理工作，其雇主须对他的工作负责。营业员牌照是地产代理公司从业人员最起码的从业条件。 2．地产代理（个人）牌照 签发给独资经营者、合伙人、实际管理公司业务的董事，或地产代理业务经理等身份从事代理工作的人士。 3．地产代理（公司）牌照 签发给经营地产代理业务的公司，不论其是否为有限公司。制度并无规限一个代理人可持有多少间地产代理公司的牌照，但某一持有地产代理牌照的个人，同一时间只可担任一间公司的经理。

28 （三）香港地区房地产经纪佣金 香港一般佣金的收费为楼价的1%，地产代理人和营业员应当在交易前与买卖双方商定佣金收费，以减少发生争执的可能性。 香港房地产经纪佣金比例与其他国家相比相对较低，因此，实践中常出现地产代理人未经雇主同意私自收取佣金，或不按照规定的佣金收费率或数额收取，以及没有按照有关法律规定，适时报告银行、保险公司或律师行所给予的额外佣金或回扣。 为避免违规现象发生，一般要求地产代理人和营业员必须明示为客户提供服务所应收取的佣金，商定的佣金收费率或数额必须在地产代理协议中说明。

29 （四）香港地区房地产经纪纠纷处理 根据《地产代理条例》规定，在地产代理活动中出现的纠纷主要由监管局负责处理。监管局有权在收到投诉以后主动对涉嫌触犯有关法规、条例的行为进行调查，对触犯条例的人采取相应的制裁。佣金方面的争议也主要由监管局做出裁定。监管局的裁决可以在地方法院登记，经登记后的裁决在法律意义上相当于法庭的裁决。 此外，消费者委员会、警方及廉政公署也可处理在购买或租赁物业过程中出现的纠纷。情节比较严重的纠纷，也可直接诉诸法律。

30 （五）香港地区房地产经纪信誉及风险赔偿 为提高行业信誉，香港房地产经纪业已基本建立了告知制度，规定地产代理人有义务提供以下资料：权属及登记文件，物业的建筑面积、使用面积、允许用途、落成年份、权利及业主声明等。此外，地产代理机构在发布广告时，需要在广告中说明代理机构的认可名称、牌照号码及地址等。一般而言，无论是地产代理机构还是地产代理个人，在从事代理业务时一旦声誉受损，就很难在本行业中立足。 对于风险赔偿，一般是根据双方已经签订的地产代理协议书，通过法律途径解决。

31 （六）香港地区房地产经纪业运作模式及运作程序
1．香港房地产经纪业运作模式 其运作模式大体上可分为四种： （1）以房地产投资决策服务为重点的顾问型专业性中介代理模式 此类代理机构以仲量行为代表。 （2）以租售代理为重点的实业型专业性中介代理模式 此类机构以中原地产代理有限公司为代表。 （3）全面发展的综合性房地产中介代理模式 此类机构以置业国际有限公司为代表。 （4）管理型房地产中介代理模式 此类机构以会德丰属下的夏利文地产有限公司为代表。

32 （1）受托。即经纪人接受委托，代理买方（或卖方）购买（或出售）物业。 （2）寻找。即经纪人通过各种渠道协助买方或卖方选择合适的对象。
2．香港房地产经纪业的运作程序 （1）受托。即经纪人接受委托，代理买方（或卖方）购买（或出售）物业。 （2）寻找。即经纪人通过各种渠道协助买方或卖方选择合适的对象。 （3）商议。即经纪人接受有兴趣的买家咨询并引导其察看有关物业。同时协助买卖双方议定价格及其他条件，签订临时合约或意向书，交换代表律师姓名，买家交付临时定金。 （4）审查。由卖方律师将有关物业的地契文件送交买方律师阅，确认卖方的产权清楚无误。买方查验有关物业，确保情况满意。 （5）订约。即由经纪人联络双方律师，签订合约。 （6）成交。买方付足余款，卖方将物业及有关地契资料按正式买卖合约交予买方，双方签署《产权转户契约》。 （7）注册。产权转户后，由买方律师将有关产权转户契约在田土厅注册。

33 四、我国台湾地区房地产经纪业的概况 （一）台湾地区的房地产经纪业立法 1999年2月，台湾最高立法机构审议通过了《不动产经纪业管理条例》。
此后，主管机关相继发布的主要法律法规有： 1．《不动产经纪业管理条例施行细则》； 2．《不动产经纪业营业保证金缴存或提供担保办法》； 3．《不动产经纪业营业保证金管理委员会组织及基金管理办法》； 4．《不动产经纪营业员测定办法》； 5．《不动产经纪人专业训练机构团体及课程认可办法》； 6．《不动产说明书应记载及不得记载事项》； 7．《不动产经纪业或经纪人员奖励办法》； 8．《不动产经纪人员奖惩委员会组织规程》。

34 （二）台湾地区的房地产经纪佣金 台湾《不动产经纪业管理条例》指出，经营中介业务者，应依据实际成交价金或租金按主管机关规定的报酬标准计收，并由“内政部”规定：“不动产经纪业或经纪人员经营中介业务者，其向买卖或租赁之一方或双方收取报酬之总额合计不得超过该不动产实际成交价金6%或一个半月之租金。”同时指出这一报酬标准为收费的最高上限，并非主管机关规定的固定收费比率，经纪业或经纪人员仍应本着公平竞争原则个别订立明确的收费标准，并在业务操作中将收费标准及收取一方或双方的比率记入销售或租赁委托契约，不得有联合垄断或显失公平的行为。

35 台湾房地产经纪机构收取报酬的方式较多，主要有四种：
1．固定费率，不赚超价，如太平洋房屋，其佣金费为成交价的4%。 2．固定费率，超价部分由卖方和经纪人对分，固定费率约为2%～3%。 3．不付佣金，完全赚取超价。 4．固定费率，超价归经纪人。 而对于租赁介绍，如果介绍成功，则由出租人支付一个月或半个月租金额给经纪人作为介绍费。

36 （三）台湾地区的房地产经纪营业保证金 该制度的主要内容有： 1．房地产经纪机构必须按规定缴纳营业保证金才能依法执业。 2．若房地产经纪机构与消费者发生交易纠纷，经仲裁委员会或基金管理委员会裁决房地产经纪机构应当赔偿，则由营业保证金在机构缴存的额度内代为赔偿，并通知经纪机构补足保证金额度。 3．房地产经纪机构解散并注销了房地产经纪服务业务，在办理了注销营业证明一年后，可以向基金管理委员会申请退还保证金。 4．营业保证金以定期方式存于银行，其孳息用于同业公会会议、办理教育培训等有益于房地产经纪行业发展的活动。

37 （四）台湾地区的房地产经纪纠纷处理 台湾房地产经纪业的主管机关与经纪机构普遍设置投诉电话，受理消费者的投诉。交易过程中发生的纠纷通常由经纪机构调查处理，主管机关接受的投诉一般委托同业公会或经纪机构进行调查处理。 台湾于1996年底成立了“不动产纠纷仲裁委员会”，凡对房地产经纪纠纷调解不成者，可由当事人向纠纷仲裁委员会申请仲裁。此外，受理消费者申诉不动产纠纷案件的民间团体有消基会、仲裁协会，政府单位则有公平会、消保会等。

38 （五）台湾地区的房地产经纪业务 1．对买方的服务内容 （1）提供市场分析，充当投资置业顾问。 （2）帮助买主对房地产进行估价。 （3）帮助买主弄清房屋的产权问题。 （4）提供资金运用与计划的资料。 （5）提供购买房地产有关税费与其他知识的介绍。 （6）房屋物件展示与促销活动。 （7）带领现场看屋。 （8）代办银行贷款。 （9）提供房屋整修服务。 （10）提供搬家服务。 （11）提供换屋计划服务。 （12）售后服务。

39 2．对卖方的服务内容 （1）接受卖方委托销售房地产。 （2）提供市场调查与分析咨询。 （3）提供销售房屋及税费须知。 （4）销售前房屋的检修。 （5）估价与鉴价服务。 （6）提供广告宣传、促销与代理销售等服务。 （7）提供由签订买卖契约至收完价金的一系列服务。 （8）提供换屋计划与安排。 （9）提供搬家服务。 （10）售后服务。

40 复习思考题 1．房地产经纪服务的基本类型有哪几种？ 2．房地产居间与房地产代理有何区别？ 3．房地产经纪的特点有哪些？
4．房地产经纪存在的社会意义体现在哪些方面？ 5．目前我国房地产经纪业有哪些特点？ 6．试述我国房地产经纪业的发展趋势。

41 实践与训练 调查你所在城市的房地产经纪业的历史、现状及发展趋势，并形成一份调查报告。收集资料的途径包括上网（当地政府房地产主管部门网、当地主要房地产经纪公司网）、报纸、杂志等。

42 案例分析 思考题： 1．你如何评价大学毕业生到房地产经纪业就业的前景？
2．有人认为房地产经纪企业应该把“做大做强”作为追求的目标，你如何看待这种做法？

43 谢谢大家！