商业地产概论及运营管理 主讲：林宠升 CCIM, CPM, CRB 国际注册商务投资师中国分会副主席 2006年9月15日.

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1 商业地产概论及运营管理 主讲：林宠升 CCIM, CPM, CRB 国际注册商务投资师中国分会副主席 2006年9月15日

2 商业地产发展趋势 􀂆Commercial real estate trends
第一部分 概论 商业地产发展趋势 􀂆Commercial real estate trends

3 商业地产环球概览 Global overview of Commercial Real Estate Industry

4 购物中心 商业街

5 美国商业地产初探 US COMMERCIAL REAL ESTATE AT A GLANCE

6 购物中心发展趋势 SHOPPING CENTER TREND
第二部分: 以购物中心为例展开商业地产 购物中心发展趋势 SHOPPING CENTER TREND

7 生活购物中心 RETAIL TREND: LIFESTYLE CENTERS
奢侈品牌在中国 RETAIL TREND: Luxury Brand in China

8 第三部分:市场调研 购物者的地域特点 购物者的人口统计特点 有目的的将顾客引入购物中心

9 市场调研 购物者在购物中心的购物习惯 顾客如何比较您和同一地区的其他购物中心 接触顾客的方式方法

10 市场调研 竞争者研究: 地位、顾客、商品及营销策略

11 第四部分:定位与选址 正确选址是购物中心成功的关键 A. B. C. D. E. F. G.

12 捕捉供需缺口是项目 成功定位的前提

13 捕捉供需缺口的原则及方法

14 第五部分: (此部分是重中之重,为项目规划的蓝本和项目融资的必要文件) 商业计划书是保证项目成功的工具
第五部分: (此部分是重中之重,为项目规划的蓝本和项目融资的必要文件) 商业计划书是保证项目成功的工具 A. B. C. D. E. F…………….

15 第六部分: 购物中心的规划设计把握的原则 A. B. C. D. E. F.

16 第七部分: 购物中心布局的原则 A. B. C. D. E.

17 第八部分: 购物中心店招设计的原则 A. B. C. D. E. F. G.

18 第九部分: 招商谈判四阶段: A. B. C. D.

19 第十部分: 招商策略 以下1-20页为技巧方法细分：确定零售商、确定主力店、规划主力店位置等 (内含大量项目图片及案例分析)

20 第十一部分: 营销策略 以下30多页面为商业中心的营销推广技巧与方法,含大量案例：港汇广场、恒隆广场、香港信和置业下的商业物业、新鸿基下的商业物业等。

21 第十二部分: 购物中心经营管理要素 以下大量案例讲述此部分内容 制定组织架构 制定全年系列营销计划 现场服务规范 业态的管理
第十二部分: 购物中心经营管理要素 以下大量案例讲述此部分内容 制定组织架构 制定全年系列营销计划 现场服务规范 业态的管理 品牌进驻后的管理 开业前、中、后具体工作 开业进度表的内容

22 第十三部分: (重点) 运营管理中的租约管理
第十三部分: (重点) 运营管理中的租约管理 租金收入是所有商业地产的主要资金流入 了解租约，租约比较 租约谈判 何为有效租约 通过不同方式确保有效租金最大化

23 第十四部分: (重点) 投资分析 财务计划 投入资金 资金运作时程 融资与还款计划 财务分析

24 投资分析 财务评估主要依据与假设 营业收入及支出结构 运营损益与现金流量预估 财务指标分析：NOI/Cap.Rate/NPV/IRR

25 项目投资敏感性分析 开发投资分析 项目收购投资分析

26 投资价值最大化分析 􀂄 开发商的实力与品牌影响力 􀂄 购物中心整体品牌宣传度与渗透力 􀂄 购物中心连锁经营的品牌加乘效应
品牌与购物中心投资价值最大化 􀂄 开发商的实力与品牌影响力 􀂄 购物中心整体品牌宣传度与渗透力 􀂄 购物中心连锁经营的品牌加乘效应 􀂆 经营团队与购物中心投资价值最大化 􀂄 再好的项目需要人来计划 􀂄 再好的计划需要执行人才可付诸实施 􀂄 执行的绩效需要人来评估管理 􀂄 个人力量有限，团队力量无穷 􀂄 团队需要掌舵人协调并把握方向，引领团队全速前进

27 第十五部分: (重点) 商业地产的融资 REITs在商业地产开发中所扮演的重要角色 地产证券全球化 上市地产信托基金（澳大利亚）
第十五部分: (重点) 商业地产的融资 REITs在商业地产开发中所扮演的重要角色 地产证券全球化 上市地产信托基金（澳大利亚） 新加坡地产投资信托基金 日本地产投资信托基金 法国地产投资信托基金 加拿大地产投资信托基金………

28 房地产基金市场资本化 全球地产证券

29 为什么要投资房地产基金 亚洲房地产基金法规 亚洲上市房地产基金 亚洲房地产基金收益比较 典型房地产基金架构 中国房地产市场的海外投资者

30 案例 AMB物业收购上海一处BVI所有物流物业 亚太土地购入一家大型上海房地产开发集团的可转优惠股。 花旗银行收购并开发澳门大型豪华住宅项目
花旗银行收购上海写字楼项目 Mapletree收购上海机场镇及联港物业区物流物业。 摩根斯坦利从一家上海买家手中购入一位于市中心的豪华公寓楼 北京的大宗物业交易（美国基金）

31 谢谢 !