合富辉煌： 武汉商业市场分析报告 （2008年3月）.

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1 合富辉煌： 武汉商业市场分析报告 （2008年3月）

2 武汉商业市场分析报告 （2008年3月） 声明：本报告数据均来源于合富辉煌数据平台，分析结果仅供参考。报告中的信息或所表达的意见不构成任何投资买卖建议，以下仅为合富辉煌湖北市场研究部观点，如欲转载，请注明出处，合富辉煌将保留最终使用解释权。

3 一、 武汉市经济情况 1、 武汉市历年GDP及固定资产投资

4 　ü 从2000年至今GDP年均增幅达到14.6%;而近两年发展迅速，平均增幅达到18%;
　ü 在固定资产投资方面两年增幅达到28%，说明国家重视对武汉地区的投资建设，凸显武汉处于中部省会中心城市领先地位; 　ü 武汉整体经济发展水平良好，并显现出由投资增长型向消费增长型过渡特征。

5 2、 武汉市一二三产业的结构

6 　ü 武汉产业结构是“三、二、一”型，产业结构结构比较稳定;
ü 第三产业已超过了第二产业并远大于第一产业，城市商业化程度比较高; 　ü 第二产业的大幅提升是推动第三产业更大幅度提升的内因。

7 3、 武汉市居民年人均可支配收入及消费水平

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9 武汉市人均支配收入高速增长： 　　ü 武汉市城镇居民人均可支配收入从2003年以来保持每年16%的两位数增长水平，07年更是达到26%的增幅，居民的消费能力同样持续高速增长; 　　ü 2007年，武汉市城市居民消费平稳增长，人均消费性支出 元，同比增长4.1%，居民家庭八大类消费性支出方面，居住及食品方面的支出增长占了较大比例，这和07年全年食品价格及房价上涨较快有较大关系。

10 二、 武汉市商业发展历程 1、 武汉市商业概述 武汉历来商业都很发达，唐宋时期就发展成为商业繁荣、水运发达的中部大都会。清代时汉口兴起，更是“十里帆樯依市立，万家灯火彻夜明”，成为全国“四大名镇”之首。近代武汉被辟为对外开放的商埠，英、俄、法、德等西方列强先后在汉设立租界，洋务运动后武汉兴起近代工业和教育，航运直达海外，京汉铁路全线贯通，武汉商业发展进入了一个新时期。 　　解放后，武汉商业发展进入黄金时期，武广、江汉路、中南路等商圈形成并不断发展壮大。最新公布的福布斯2007中国大陆最佳商业城市榜中，武汉排名第22位，蝉联中部城市第一，并较上年上升了三位。

11 2、 武汉市的老商业的发展 　 汉正街和司门口商圈历史悠久。早在明朝万历年间，汉正街就已形成市镇。长江沿线的众多码头是促使汉正街及司门口繁荣的主要原因。但随着城市的扩张，水运的衰落以及老城区自身的诸多硬件限制，这两个商圈逐步显现衰退迹象。汉正街的复兴正在谋划之中，司门口历史韵味犹在，仍是大学生的淘宝圣地。 　　武广和江汉路商圈是武汉市的老牌商圈，也是最为繁华的商业中心。近代，武汉被辟为对外开放口岸，西方列强纷纷在汉设立领事馆，并开办银行、工厂，江汉路兴起于此时，并一度成为武汉及华中地区的商业金融中心。武广商圈更是云集武汉广场、世贸广场、新世界百货、SOGO等大型购物中心，中百、国美，苏宁等也先后扎推于此，热闹非凡。因此，武广商圈得以繁荣40余年而经久不衰，并成为吸金能力最强劲，影响力最大的中心商圈。

12 3、 武汉市的新商业的发展 汉阳商圈 由于产业的原因，汉阳的商业发展长久落后于汉口和武昌，2002以前，汉阳的商业集中在钟家村附近。该区域已经有了汉商集团购物广场、绿宝石影院等商业休闲场所，但随着经济的发展，早期形成的规模和业态已经不能适应日益升级的市场，大量的汉阳人习惯到汉口购物娱乐。 　　2003年初，汉阳区位迁址，原地上新建大型商业中心---闽东国际城。闽东国际城体量4万多方，包括2.5万方的易初莲花超市及1万余方的餐饮、娱乐一条街。加之业已形成的铜锣湾购物广场，翠微路商业步行街，钟家村商圈正在逐步发展壮大。十一五规划中，市政府已明确要将钟家村打造成为市级商业中心，辐射范围将面向整个武汉。

13 伴随着武汉新区的发展，在为工业企业服务和居住配套的基础上衍生出的沌口商圈横空出世。2004年，可谓是沌口的商业地产元年，湘隆时代中心和金凯购物中心先后动工开建，并吸引了“中百仓储”在内的数十家国际、国内知名连锁商家入驻。沌口商圈的发展和壮大改变了汉阳商业单核的局面，但对于拥有1700多家大中型企业的沌口而言，沌口目前的商业配套无疑仍相对滞后。 　　在不少市民眼中，王家湾似乎远离中心城区，在武广商圈、钟家村商圈的耀眼光芒下，王家湾似乎显得默默无闻。但，其实一个全新的商圈正在形成，王家湾商圈潜力巨大。调查显示，王家湾商圈附近有300多个小区，50多万人口，消费潜力显而易见。2006年开业的苏宁电器王家湾店不到两年就重新装修、调整，汉商21世纪购物中心也是赚的盆钵体满。2007年，王家湾再添“新贵”，一座投资10亿元的商业摩尔城动工新建，沃尔玛等知名商家将进驻。王家湾商圈正在释放惊人的消费能力，汉阳商业版图正在重写，三足鼎立之势业已形成。

14 武昌商圈 　武昌的商业重心多年来一直向东偏移。在司门口商圈衰落之际，中南路商圈扛起了武昌商业的大梁。该区域集合了中商广场，家乐福，手机一条街等商业体，中南路还是江南总部经济区，区域内写字楼毗邻而居，消费能力强大。当前，制约中南路商圈发展的瓶颈在于交通。随着地铁2号线的兴建，十一五规划也提出将中南路商圈建设成为市级商业中心，中南路的未来非常乐观。 　　街道口，一个当初连正式名字都没有的小地方，现在已经成为武昌商业版图中一个重要据点。上世纪九十年代初，全国兴起电脑热，许多经营电脑、耗材和配件的小企业来到街道口扎推经营，渐渐形成了科技一条街。在其人气带动下，亚贸，群光，新世界百货等大型商业中心纷纷抢滩登陆。事实上，街道口商圈可以看做是中南路商圈的延伸，与中南路相同，交通是其发展的大瓶颈。此外，餐饮及休闲娱乐配套的缺乏也是其发展中的“短板”。

15 徐东商圈的兴旺，源于二桥。1999年，中商平价在二桥武昌桥头落户，为徐东商圈的形成奠下了基石。此后，麦德龙、欧亚达、百安居、好美家、国美、工贸接踵而至，徐东商圈尽显青春勃勃生机。2005年8月，一个建筑面积达20万平方米的超级航母“销品茂”，携手沃尔玛、中商百货现身徐东，一举奠定了徐东在武汉商业版图上重要的地位。武汉火车站、地铁4号线又为徐东商圈腾飞添加重要动力。 　　光谷商圈和沌口商圈一样，是一个新兴的商圈。最初，光谷仅有鲁巷购物广场，区域内居民购物多数要到街道口商圈。随着“一条街，改变一座城”的光谷世界城的动工建设，大洋百货，家乐福、天河环艺、帕菲克等大型主力品牌旗舰店聚首光谷，美美时尚广场，流行旋风购物城等主题元素店也集合于此，大型主力品牌旗舰店与时尚流行主题元素店相得益彰，一个全新的商圈正式诞生。光谷商圈的诞生不仅让一直以“高科技”为基本定位的区域变身成为“宜居新城”，更完成了联合司门口、中南路、街道口、徐东商圈，与汉口商圈划江而立的“商圈再造工程”，对于武汉市商业发展意义重大。

16 4、 武汉市整体商业发展现状描述 经过多年的发展，武汉市商业从原来的屈指可数到现在的遍地开花，变化可谓巨大。老的商业圈里除了司门口商圈略有没落，其余各商圈均通过调整中短暂的阵痛焕发了新一轮的光彩。而新的商圈在城市扩张中找到了机会，从而让城市商业圈从原来的重点区域点状排列，发展到现在各个区域星状分布，商圈数量、规模扩张一倍有余。传统的汉口商圈在继续保持强劲商业人气及武汉商业领头羊角色的同时，也迎来了新兴商圈发展带来的压力，但这种良性竞争无疑会让武汉商业发展以更快的速度前进。

17 三、 武汉市商业规划(现阶段及远景规划) 根据武汉商业发展“十一五”规划目标
　　Ø 到2010年，全市社会消费品零售总额达到1989亿元，年均增长12%以上，其中餐饮业营业收入达到300亿元，年均增长15.6%。商业增加值年均增长11%。 　　Ø 以连锁经营为主的新业态销售额占全市社会消费品零售总额的比重达到35%以上。 　　Ø 到2010年,使武汉中心城区人均拥有零售商业营业面积达到1-1.1平方米。 　　Ø 构造繁荣繁华的汉口中心商业区，提升中南路、钟家村两个市级商业中心的综合功能，完善、提升购物功能，增强贸易、娱乐、休闲、商务等功能，支持从事生产资料批发、电子商务和规范直销经营的企业入驻。

18 　 Ø 培养建成30个市级商业副中心(市级商业副中心指在居民稠密区、历史商业集中路段、公共交通集散地、新兴大型住宅区周边设置的区域性商业服务中心)：徐东路、解放路、水果湖、鲁巷、街道口、南湖、沙湖、白沙洲、建二路、红钢城、后湖、永清、二七、新华下路、常青花园、西北湖、宝丰、古田、十升路、四新、沌口、吴家山、前川、邾城、纸坊、蔡甸、纱帽、阳逻、金口、盘龙承担此功能。 　　Ø 在居民集中区，规划设置一批社区商业中心，大力发展城郊各区各城镇的多种类型网点，减少商居混杂的低水平商业网点，建社区商业中心。

19 　Ø 将着力提升和发挥汉正街、白沙洲等市场的品牌效应，培育汉正街、白沙洲等约10个全国性市场，10个辐射范围500公里左右的现代商贸物流配送中心。培育一批约20条专业和各具特色的商业街。
　　Ø 将至少建成4座10万平方米以上现代大型购物中心;营业面积5000平方米以上的百货店从28家增至约35家;大、小超市扩充到120家和2000家以上。大型专业店、各种连锁经营店也将快速发展。培育2-3家年销售额过百亿元的商业企业集团。

20 四、 武汉市老商业PK新商业 1、 目前武汉市商圈分布情况
　 目前武汉市商圈中，如图中红色圆圈所标识的为传统老商 业圈，其余的为新兴的商业圈，从新、老商圈的数量对比上可以 看出，武汉市的商业在近十年得到了长足的发展，无论数量和成 熟度与原来都不可同日而语。

21 2、 武汉商业圈概况 武广商圈 　 武广商圈是武汉最繁华的商圈之一，距江汉路商圈及汉正 街商圈极近。这一区域集中了汉口地区的中高档写字楼及商业街 、商业广场，经过多年发展，规模日趋扩大。区域内主要的商业 运营项目包括武汉广场、世贸广场、新世界百货、SOGO及万松园 商业街等，商业项目的集中产生了极强的聚合效应，且区域内还 有武汉国际会展中心作为展览、贸易平台为本区域提供了强大的 人气及商机。此商圈蕴涵的价值不可估量。

22 江汉路商圈 　 和武广商圈、中南路商圈相比，江汉路商圈的商户分布 密度更高，商业竞争更为激烈，由于百年历史的沉淀，江汉路成 为购物和旅游的最佳结合地，有着其他商圈无与伦比的优势。随 着中部崛起战略的实施，江汉路将吸附更多的投资，而江汉路商 圈也将在这轮投资浪潮中不断升级，成为江城的商业心脏。

23 汉正街商圈 汉正街在全国都有很高的知名度，缘于其500多年的商业历 史，“十里帆樯依市立，万家灯火彻霄明”的繁荣景象依稀在眼 前。在上世纪末，以“云集天下商、广纳九州货”的气魄，倚仗 “承东启西、引南接北”的地理位置优势创造了辉煌。 　　如今，汉正街虽然暂时受到浙江义乌小商品市场、柯桥轻纺市场等新兴市场的冲击，由于有古老的文化底蕴和成功的商业模式作支撑，其天下第一街的地位并未受到撼动。为了与时俱进，适合现代化经济的发展，武汉市政府提出了“汉正街二次创业”，汉正街所处的桥口区政府也提出进一步促进汉正街市场的提档升级规划，兴建“汉正街商贸旅游区”。汉正街也通过多种形式探寻复兴之路，眼下的变化也正预示着一个全新的汉正街大市场正在逐渐恢复昔日的繁荣。

24 司门口商圈 　 解放后的司门口商业街仍是武昌区中南部最繁华热闹的老街 。它以司门口商业大楼为中心，云集了各类专卖店、精品店几百 家，是购物休闲的理想去处。20世纪90年代，这条街的繁荣鼎盛 达到了高峰，年社会商品销售总额一度达到10亿元。和其他老商 圈迥异的是，司门口作为繁华的老商圈并没有继续迸发新的能量 ，而是开始走向没落，原来丰富的商业类型也渐显单一，目前本 商圈商品以运动品牌为主，随着政府旧城改造的逐步施行，相信 司门口商圈会焕发新一轮的光彩。

25 中南路商圈 中南商圈主要指中南路沿线地带，这一地带可以说是整个武 昌的中心，向北连接新兴的徐东商圈，往南直通城市主干道武珞 路，又处在两座长江大桥之间，从汉口过武昌的客流直接在这一 带交汇，所以中南商圈地理位置相当重要，商业发展势头稳步上 升。

26 街道口商圈 街道口，现在成为武昌文化中心的代名词，街道口周边分布 着多所高校，如武汉大学、华中师范大学等。一些服务于学生的 产品的企业在片区内不断涌现，如早一点的广埠屯电脑城，已成 全武汉市IT产品的重要销售中心。21世纪初，一些商业配套设施 也急速跟进，尤其群光广场，成为大学生们课余购物的理想场所 。新世界百货也在此处开了新店，相信本区域将聚集越来越多的 人气，也将迎来新一轮的商业热潮。

27 徐东商圈 近来在徐东大街沿线不断崛起新的住宅小区，青山区和徐东 片区也渐渐在合拢，未来徐东商圈将成为武昌商业地块的中坚力 量。
　 谈起徐东商圈，武汉市民或者在武汉呆过10年以上的外地人 都知道，且对其发展惊叹不已。10多前年，武汉长江二桥还没通 车的时候，徐东片区还是一片农田，也没有一条像样的大路，更 谈不上繁华的商业配套。自从武汉长江二桥建成通车后，徐东片 区立刻被盘活，各种商场、写字楼、住宅小区如雨后春笋般拔地 而起。徐东村成为武汉的城市新名片，被誉为武汉的徐汇区(上 海知名商业区)。 近来在徐东大街沿线不断崛起新的住宅小区，青山区和徐东 片区也渐渐在合拢，未来徐东商圈将成为武昌商业地块的中坚力 量。

28 光谷商圈 光谷板块，无疑是2007年武汉房地产业内最响亮 的名词。这一点可以从光谷板块内与日俱增的新楼盘 、房价的不断攀高及区域内的规划日渐完善可以看出 来。似乎又是房地产的发展促进了光谷商圈的繁荣， 而商圈的发展又反过来加块区域内房地产的发展。 　　 光谷一词，起源于2000年3月，至今已有9个年头 ，时间虽短，发展却迅速，现在以光谷中心广场为圆 点的商业圈正在迅速向四周蔓延。光谷区域面积很大 ，但居住区分布较松散，不太利于商业向纵深发展。 不过随着光谷区域内房地产业的发展，对商业的拉动 力将会越来越大。

29 钟家村商圈 　 汉阳区经济发展过去一直较汉口和武昌落后，所以临近汉口与武昌的钟家村商圈便成了汉阳唯一的经济中心。近年来，随着汉阳经济的兴起，钟家村商圈也得了长足发展，商圈范围也逐渐扩大，影响力日盛。老商场焕发新生命力，新购物中心也陆续加盟。在商业设施的带动下，片区房地产业发展迅猛，中心楼盘价位与汉口、武昌中心城区房价不相上下。在钟家村商圈的带动下，加上靠山临江的优势，该片区楼盘备受顾客青睐，物业升值潜力很大。

30 王家湾商圈 在不少市民心目中，汉阳王家湾商圈似乎远离中心城区，在 解放大道商圈、中南商圈等老牌商圈的耀眼光芒下，显得有些默 默无闻。但事实上王家湾商圈附近拥有300多个小区，50多万人 口，而且毗邻世界五百强企业林立的沌口经济开发区，聚集了大 量消费能力强的白领。 　　 正因为此，2006年开业的苏宁电器汉阳王家湾店，在开业不 到两年就重新装修、调整。“据悉，该店‘重装’后，引进了大 量合资品牌的彩电、空调等中高端电器品牌。 　汉商21世纪购物中心、苏宁电器、好美家等这些商家均已在 王家湾商圈尝到甜头。业内人士透露，在王家湾商圈，还将新开 一个大型的以汽车为主题的摩尔。这是武汉商界近年来的新现象 ，像王家湾商圈新兴商圈，正释放着巨大的消费能量，对商家而 言，谁先入主，谁就抢得了市场先机。

31 沌口商圈 　沌口商业的兴起源于4個方面：首先是市政府對“武漢新區 ”概念的提出，使漢陽成為核心增長點;其次是東風總部搬遷開 發區，增加了投資商對經濟開發區的信心;三是開發區內前期開 發部分比較火，無論是工作還是居住的人群積聚了長期需求點; 最后是跟開發區管理環境建設有關系，通過軟硬環境的建設帶動 沌口整個大商業圈。

32 3、 主要早期商业比较表

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37 4、早期商业和新兴商业比较结论 通过早期商业和新兴商业的比较我们可以看出，两种时期的商业呈现以下特征：
　　1、 早期商业商业形态较为单一，规划粗放，功能性分区不明晰; 　　2、 早期生存下来的商业及新兴发展的商业普遍规模较大，定位清晰，功能区分明确; 　　3、 新兴商业由于处于商业运作、建筑规划较为成熟的今天，普遍规划具有前瞻性，空间可更改性强的特征。 　　4、 集多种功能、服务一体化的“一站式”购物模式为目前主流的商业形态。

38 　 老商圈固然能够借助原有的商圈人气而焕发新的生气，而新兴商业依托原有商业圈的人气借势而发，如新世界百货、SOGO、万达商业广场等，而另一些商业体由于其所处区域形成较大居住社区，居住区催生出对服务性商业的需求，从而被一些企业抓住商机，开发出针对区域的商业形态，如：光谷世界城等。 　　但可以看出，无论老的商业还是新兴商业，其成功的根本都在于跟得上时代发展的步伐，根据不同的情况调整自身的服务，如目前大部分百货或大型商业广场都是复合型商业形态。 　　所以，以满足客户需求为导向的发展方向是永不落伍的!

39 五、 武汉市商业发展展望 经过多年的发展，武汉商业已呈百花齐放之势，商业规模扩张惊人，这和武汉市整体经济走强密不可分。
　　遥望未来，随着武汉市城市建设、配套的日益完善，如过江隧道的逐步完成，轨道交通的贯通，各交通干道的通畅;将会拉近消费群与商业体之间的距离。通过多年发展的武汉商业已呈现较强烈的同质化趋势，在距离作为消费者考虑的重要顾虑被城市建设所缩短时，主题商业将成为对抗同质化的一种发展趋势，而各大商业组织如何在变中求胜，让我们拭目以待。