桃園縣蘆竹市、大園鄉104年 公告土地現值調整作業說明會

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1 桃園縣蘆竹市、大園鄉104年 公告土地現值調整作業說明會
時間：103年10月16日 地點：本所2樓206會議室 報告單位：地價課

2 大綱 說明會目的、作業法源依據 作業原則、程序、地價統計資料等 地價動態情形 本所轄區重大開發案 實價登錄 市價徵收 便民服務事項

3 一、說明會目的 公告土地現值調整作業說明會之目的，係將地政 機關有關地價調查、區段劃分、地價估計等相關 作業流程及最近1年之地價動態，透過公開說明方 式，使民眾瞭解政府訂定地價作業過程，同時藉 此機會聽取民眾意見，以提供地價及標準地價評 議委員會作為公告土地現值評定之參考。

4 一、作業法源依據 << 平均地權條例 >> << 地價及標準地價評議委員會評議會議
作業規範 >> << 地價調查估計規則 >> << 桃園縣實施地價調查估計作業規定 >>

5 二、公告土地現值之意義及作用 公告土地現值之意義
依據平均地權條例第46條規定：「直轄市或縣(市) 政府對於轄區內之土地，應經常調查其地價動態， 繪製地價區段圖並估計區段地價後，提經地價評議 委員會評定，據以編製土地現值表，並於每年1月1 日公告…」之謂。

6 二、公告土地現值之意義及作用 公告土地現值之作用 土地移轉及設定典權時，土地所有權人申報移轉現值之 參考。
主管機關審核土地移轉現值之參考，課徵土地增值稅時 之依據。 土地實施照價收買時給付地價之標準。 公有土地有償撥用時，計算地價之標準。

7 二、公告土地現值之意義及作用 公告土地現值之作用 課徵遺產稅、贈與稅時，計算遺產及贈與財產價值之參 考。
終止耕地三七五租約給予承租人地價補償之計算標準。 金融機構辦理土地抵押放款及民營公司辦理資產重估之 參考。 公有地出售價格計算之參考。

8 二、作業原則 地價實例調查及推估確實反映市場合理交易價格，104 年公告土地現值調整以買賣實例市價合理比例訂定，以 達成公告土地現值逐年接近市價之目標。 轄區內土地按都市計畫各使用分區或都市計畫外各編定 用地及變更情形，全面檢討地價區段之劃分情形，如有 不均衡、不合理或有顯著差異者，則作適度調整。

9 二、作業原則 預定徵收之用地，加強檢討地價查估情形。 公共設施完竣地區內土地地價，依規定作適度 合理檢討、調整。
公共設施保留地地價區段之檢討、調整。

10 二、作業原則 都市計畫以附帶條件開發(市地重劃或區段徵收)之地區， 其地價應合理訂定(與同使用分區但未附帶條件開發之 土地區分其差異)，並與毗鄰土地地價均衡性考量。 轄區各地價區段間，及毗鄰鄉鎮市間之地價均衡，作適 度合理調整以求均衡。

11 二、作業程序 調查買賣或收益實例 地價區段範圍檢討 估計區段地價 舉辦地價調整說明會 提請地價評議委員會評議 1月1日公告土地現值

12 二、統計資料 本所轄區蘆竹市、大園鄉，登記土地合計總面 積為15,707公頃，筆數共計150,901筆。 蘆竹市 大園鄉 75,197
鄉鎮別 土地筆數 (筆) 地價區段數 (個) 土地登記面積 (公頃) 蘆竹市 75,197 824 7,270 大園鄉 75,704 813 8,437 合計 150,901 1,637 15,707

13 二、統計資料 蘆竹 大園 蘆竹市 103年公告土地現值最高地價區段： 大園鄉 0174-00 157,000 0589-00 126,000
鄉鎮別 區段號 區段範圍 單價(元/M2) 蘆竹市 南華、南崁- 福德祠與南上路間之南崁路商業區路線價 157,000 大園鄉 青峰- 領航北路四段(捷運領航站區前)住宅區路線價 126,000 蘆竹 大園

14 二、統計資料 蘆竹 大園 蘆竹市 103年公告土地現值最低地價區段： 大園鄉 0489-00 2,500 0317-00 1,900 鄉鎮別
區段號 區段範圍 單價(元/M2) 蘆竹市 海湖- 濱海公路北側森林區 2,500 大園鄉 沙崙- 森林區 1,900 蘆竹 大園

15 二、統計資料 本所轄區都市計畫： 1 南崁新市鎮都市計畫 2 大竹地區都市計畫 3 菓林都市計畫 4 大園都市計畫 5
桃園航空貨運園區暨客運園區特定計畫 6 高速鐵路桃園站特定計畫 7 縱貫公路桃園內壢間都市計畫

16 二、統計資料 本所轄區都市計畫：

17 三、地價動態情形 都市計畫內房地交易均價(蘆竹市) 20.3 842 19.3 38 9.8 28 21.6 597 18.3 40
表1:蘆竹市房地交易均價 統計日期：102年10月1日-103年6月30日 住宅區 商業區 工業區 均價 (萬元/坪) 案件量 (件) 102年第4季 20.3 842 19.3 38 9.8 28 103年第1季 21.6 597 18.3 40 12.8 14 103年第2季 21.8 695 18.2 30 15.6 13

18 三、地價動態情形 都市計畫內房地交易均價(大園鄉) 19.5 283 16.0 4 -- 22.6 130 13.0 1 22.2 79 3
表2:大園鄉房地交易均價 統計日期：102年10月1日-103年6月30日 住宅區 商業區 工業區 均價 (萬元/坪) 案件量 (件) 102年第4季 19.5 283 16.0 4 -- 103年第1季 22.6 130 13.0 1 103年第2季 22.2 79 3 12.7 2

19 四、本所轄區重大開發案 開發案名 1 桃園機場捷運延伸線A10站地區區段徵收開發案 2 桃園航空城機場園區及附近地區區段徵收開發案

20 四、本所轄區重大開發案 10站區-區段徵收範圍 A

21 四、本所轄區重大開發案 桃園航空城禁建範圍及期限 自民國102年8月2日起生效。 禁建內容：
禁建事項：在禁建範圍內之一切建築物之新建、增建、 改建及變更地型或大規模採取土石等，均予以禁止。但 為軍事、緊急災害或公益等之需要，或施工中之建築物 ，得依「新訂擴大變更都市計畫禁建期間特許興建或繼 續施工辦法」規定辦理。 禁建期間：自公告實施日起24個月。 禁建範圍：如範圍圖(不含既有機場、自由貿易港區、機 場捷運沿線用地及部分大園(菓林)都市計畫範圍)。 禁建面積：3,568公頃。

22 四、本所轄區重大開發案 桃園航空城-禁建範圍圖

23 五、實價登錄 法令依據： 用途： 施行日期： 平均地權條例第47條、地政士法第26條之1、不動產經紀業 管理條例第24條之1。
促進不動產交易資訊透明化，降低不動產資訊不對稱情形， 避免不當哄抬房價，實現土地正義。 施行日期： 自民國101年8月1日施行。

24 五、實價登錄 本所自101年8月至103年9月累計實價登錄申報案件計 20,909件，其中買賣案件申報率達99.32%。 詳細資料如下：
表一：實價登錄案件申報情形統計表　　　 　統計日期：101年8月1日-103年9月30日 買賣登記完竣件數 已申報案件量 買賣案件未申報數 買賣案件申報率 買賣 預售屋 租賃 合計 本所 19,140 19,009 1,409 491 20,909 131 99.32%

25 表三：實價登錄買賣案件揭露情形統計表 統計日期：101年8月1日-103年9月30日
五、實價登錄 表二：實價登錄案件申報方式統計表　 　　統計日期：101年8月1日-103年9月30日 申報總案件數 憑證登錄 表單登錄 臨櫃申報 地所代填(件/日) 線上申報 紙本送件 本所 20,909 17,062 81.60% 1,563 7.48% 2,284 10.92% 4.4 表三：實價登錄買賣案件揭露情形統計表　 統計日期：101年8月1日-103年9月30日 案件狀態筆數 總案件揭露比率 資料揭露 異常不揭露 合計 撤銷 買賣 17,330 1,268 18,598 599 95% 租賃 491 38 100% 預售屋 1,409 168 19,230 20,498 805 98%(平均)

26 五、實價登錄 年月 跨所收件數量 買賣 預售屋 租賃 合計 103年6月 25 103年7月 14 103年8月 4 103年9月 47
表四：實價登錄跨所收件統計表 統計日期：103年6月3日-103年9月30日 (表單登錄紙本送件) 年月 跨所收件數量 買賣 預售屋 租賃 合計 103年6月 25 103年7月 14 103年8月 4 103年9月 47 90

27 六、市價徵收 法令依據： 土地徵收條例第30條 主要用途：徵收土地法定補償依據 施行日期：自民國101年9月1日施行
被徵收土地，應按照徵收當期之市價補償其地價。在都市計畫內 之公共設施保留地，應按毗鄰非公共設施保留地之平均市價補償 其地價。 前項市價，由直轄市、縣(市)主管機關提交地價評議委員會評定 之。 各直轄市、縣(市)主管機關應經常調查轄區地價動態，每6個月 提交地價評議委員會評定被徵收土地市價變動幅度，作為調整徵 收補償地價之依據。 前三項查估市價之地價調查估計程序、方法及應遵行事項等辦法 ，由中央主管機關定之。 主要用途：徵收土地法定補償依據 施行日期：自民國101年9月1日施行

28 五、市價徵收 項目 公告現值加成補償 市價徵收補償 法源依據 估價方式 案例蒐集期間 區段劃分 地價查估方式 查估單位 區域因素調整
地價調查估計規則 土地徵收補償市價查估辦法 估價方式 區段估價 宗地估價 案例蒐集期間 前年9月2日至當年9月1日 各期估價基準日前半年(半年) 註：本期為103年3月2日至103年9月1日 區段劃分 分為一般區段及路線價區段 路線價區段界線統一以臨街18公尺為界，地價區段劃分較不具彈性 就預定徵收土地劃分區段，地價區段劃分較具彈性 公共設施保留地得視臨街情形或原建築使用情形再予細分 地價查估方式 以區段內實例之中位數為該區段之區段地價 選擇1至3件比較標的，進行價格日期、區域、個別因素調整後，推估比準地地價 查估單位 各地所地價人員 不動產估價師 區域因素調整 考慮 個別因素調整 僅繁榮路線價區段考慮 地價尾數進位方式 四捨五入 無條件進位 地價變動幅度調整 未調整 每6個月依市價變動幅度調整徵收補償地價 評議期間 每年1次(12月評議) 原則：每年1次(12月評議) 例外：急迫重大(6月評議)

29 七、便民服務事項 電話查詢當期公告土地現值： TEL:(03)352-5337 分機302~307 電話語音查詢地價資料：
傳真申請地價謄本： FAX:(03)

30 七、便民服務事項 民眾等候區提供電腦查詢土地增值稅試算服務 輸入土地面積、持分、原地價及公告土地現值 即可試算該筆土地應繳之增值稅。
臨櫃單一窗口作業服務 申請地價謄本只需至本所全功能櫃台，可一次 辦完收件、繳費、領件等所有程序。 大園鄉公所設置便民服務站： 受理登記、地價、地籍圖謄本之申請。 TEL:(03) FAX:(03)

31 桃園縣蘆竹鄉、大園鄉104年 公告土地現值調整作業說明會
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