台灣的不動產市場趨勢與休閒不動產市場的未來

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1 台灣的不動產市場趨勢與休閒不動產市場的未來
Presented to 世新大學

2 不動產市場→從元月行情→正月→329 →520 →端午節→中元節→中秋節→928 →雙十→天天有夢→趁買氣餘溫，搶錢
2005年下半年房地產走勢分析 不動產市場→從元月行情→正月→329 →520 →端午節→中元節→中秋節→928 →雙十→天天有夢→趁買氣餘溫，搶錢 預售市場開高價格，等人砍，實際成交落差10%~20%，天天廣告，創造促銷題材─”價格虛胖”，媒體幫忙炒作 阿義與阿正七大措施振買氣！

3 中古屋、法拍屋、裝潢屋行走江湖，等買家上鉤！價格極不合理，開高走低，“如花與志玲”
2005年下半年房地產走勢分析 只有價格合不合理，沒有所謂的節日檔期 中古屋、法拍屋、裝潢屋行走江湖，等買家上鉤！價格極不合理，開高走低，“如花與志玲” 銀拍屋市場已結束；當美容、美髮業介入，中古屋市場已到盡頭，“擦鞋童”印證 外商捧錢進來買？新聞聳動＞實際投入

4 土地市場充斥著，政府、銀行，企業丟，開發商搶，“一場遊戲，一場夢”！
2005年下半年房地產走勢分析 土地市場充斥著，政府、銀行，企業丟，開發商搶，“一場遊戲，一場夢”！ 台銀中山北路七段141巷住2-1 (120%) 　1,902坪，底價9.7億，標12.4億→ 　每坪65.4萬/Ｐ成交，買家為力麒建設

5 市場放量，上攻無力；供給無限，需求觀望，營建股價是反映過去or未來？
2005年下半年房地產走勢分析 市場放量，上攻無力；供給無限，需求觀望，營建股價是反映過去or未來？ 『價漲量縮』、『價穩量縮』、『價穩量增』、『價跌量增』 市場價格已無炒作空間，供給＞需求，期望心態＞市場反應

6 商用不動產市場露商機or危機？101與REIT’s未來的命運見端倪！
2005年下半年房地產走勢分析 商用不動產市場露商機or危機？101與REIT’s未來的命運見端倪！ 不動產市場，以面看點，點受面影響，命運由面掌控，由勢決定。面對了嗎？勢對了嗎？ 兩岸關係，決定不動產市場未來，期待扁胡會見光明

7 人有八字，房地產也有八字，氣數已盡的不動產，可以放棄不必眷念！
2005年下半年房地產走勢分析 政策決定市場，也決定了商機與機會點 人有八字，房地產也有八字，氣數已盡的不動產，可以放棄不必眷念！ 換屋與改運，創造潛在需求市場 2005年是出貨年，量大價必亂，易跌難漲 山腰市場可以買，但山頂價格不要追

8 不動產價格『替代與空間』的觀念建立，當『空間』不再時，應『放掉』而非『放著』
2005年下半年房地產走勢分析 不動產價格『替代與空間』的觀念建立，當『空間』不再時，應『放掉』而非『放著』 環境形塑價格─ 也決定了房子的八字 不動產投資九字訣，稀少性、效用性、市場性 不動產獲利機會，僅留給觀念正確與決策快的人 2005年房地產市場『春天依舊，花不易開』 2006年地段好的住宅價有撐，低價工業住宅火紅搶市

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11 不動產市場現況分析 住宅的土地、房屋有春天，商用不動產看財力，工業、農地、 保護區春天雖至，『花不易開，戒急用忍』
工業住宅，好花不長久，購物中心、飯店是陷泥沼，或是兩岸 關係發展的大利多？ AMC好貨有賺，但貨底『看日』 挑對買就對了，機會不等人 →『中古屋』強過『新成屋』強過『預售屋』 小套房：測試市場溫度的不動產，『一場遊戲，一場夢』，貨 不要留！

12 不動產投資觀念 效用定奪 麵粉與麵包 ─ 土地價與建坪價 替代與空間的觀念 市區與郊區的迷失 ─ 市、鎮、鄉、村 空屋與餘屋的迷失
環境形塑價格、好地段撐住2/3房價 可及性與生活機能 (天籟、水蓮、天闊、海闊、海神、海揚、御海、御璽、未來城、春天戀人、湯泉…) (敦仁、帝寶、慕夏四季、上城桂冠、信義鼎間、信義香榭、香榭富邑、智尊、松露、海揚、海帝) 地段與變現性，效用與市場性 稀少性，效用性，市場性

13 不動產市場觀念 土地持分多與少的觀念─賺錢與賺爽 坪效是啥？一坪地換多少坪房子，一坪房子產生多少租金 真透天與假透天如何區分？真地主與假地主
土地的種類與效用─ 商 > 住 > 工 > 農 > 保 建蔽率與容積率─以前看路寬，現在看容積 大樓店面價＞＝＜土地價 解剖合理房價四把刀 → 單價、總價、產品、量 持分地價＞＝＜素地價 分區與地目的關係─住宅區、田、旱、林、建、雜、墓 ─何種地目可蓋房子 『內褲與西裝』，基地大小決定土地的效用

14 投資建議 自用- 地段、環境、方便、方正 投資- 收益與增值空間 投機- 市場性、變現性、效用性、與價差 Y= R x 12
P 0.8萬 x 12 30萬

15 休閒不動產市場的未來 一、休閒不動產市場的夢 交通 景觀 收益 社會觀

16 二、休閒不動產市場經營的夢 市場上陣亡的比成功的多 規模與經營團隊 成本收益與持續性 連鎖經營的可能性 分時渡假與所有權的觀念 替代與機會點
休閒不動產市場的未來 二、休閒不動產市場經營的夢 市場上陣亡的比成功的多 規模與經營團隊 成本收益與持續性 連鎖經營的可能性 分時渡假與所有權的觀念 替代與機會點

17 Thank You│敬 請 指 教