第一节 房地产开发概述 第二节 房地产开发程序 第三节 房地产开发建设管理 第四节 房地产开发的可行性研究

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1 第一节 房地产开发概述 第二节 房地产开发程序 第三节 房地产开发建设管理 第四节 房地产开发的可行性研究
第三章 房地产开发 第一节 房地产开发概述 第二节 房地产开发程序 第三节 房地产开发建设管理 第四节 房地产开发的可行性研究

2 第一节 房地产开发概述 一、房地产开发的概念
第一节 房地产开发概述 一、房地产开发的概念 所谓开发，是指以荒地、矿山、森林、水力等自然资源为对象，通过人力加以改造，以达到人类所用目的的一种生产活动。 房地产开发是最接近于开发原意的一种经济活动和过程，即是以土地与房屋为对象进行的建设开发。具体地说，房地产开发是指在依法取得土地使用权的土地上，按照使用性质和要求进行基础设施、房屋建设的活动。

3 根据城市建设统一规划，合理布局、综合开发、配套建设的原则，房地产开发应是一个广义的概念，即它应包括从投资决策、工程勘察、规划设计、征地拆迁、土地开发到房屋开发项目建设直至产品交付使用的全过程。房地产开发又是一个综合性的活动，由规划、勘察设计、征地与拆迁安排、供水、排水、供电、供气、通电迅、通道路、绿化、房屋建设等多项内容组成。

4 二、房地产开发的分类 从横向来看，房地产开发可以分为新开发和再开发两种形式； 从纵向看，房地产开发可以分为土地开发和房屋开发两个阶段;
从房地产开发的规模来考察，可分为单项开发、小区开发、成片开发 ; 根据开发后的使用方式，可分为工业物业开发、商业物业开发、写字楼物业开发、商品住宅物业开发几种 ; 根据房地产开发的不同阶段是否连续进行，可分为一次开发和二次开发。

5 三、影响房地产开发的主要因素 经济景气度； 人口及家庭数量 ； 产业政策与经济结构 ； 通货膨胀的趋势 ；
利率趋势及银行对房地产业的策略 ； ……

6 附：我国房地产开发模式的变化 短平快的合作开发模式 小而全的多项目开发模式 精耕细作的成片开发模式

7 四、房地产开发企业 房地产开发企业，或直接称之为房地产开发商，是整个房地产业中最为重要的主体，它即是土地的需求者，又是房地产商品的提供者，是房地产业运作链中重要的一环。 房地产开发企业属于资金密集型企业，同时也是智力密集型企业。 企业管理效率、开发项目策划能力、产品及价格定位的合理性、营销方式等都是评估房地产开发企业的重要因素，也是一个物业产品能否适销对路的重要前提。 开发商关系图

8 房地产开发商的社会形象 资料1： 沈小姐对金都公司毁约抬价的投诉 资料2：《今日早报》2004年3月6日报道--绿苑·晨光刚打桩就提房价？
资料3：大元房产中标四块地的后事，转让一块，退掉二块，自己开发一块。

9 第二节 房地产开发的程序

10 一、房地产开发程序的八个阶段 房地产开发的八个阶段

11 八个阶段的说明 ： 一、实际的开发程序不可能按照这八个阶段，亦步亦趋地做下来。
二、房地产开发在某些程度上言，也是一种艺术创造，具有非常复杂的创造过程。允许开发商有惊人之举。 三、在每个阶段，开发商都要考虑其它没有完成的阶段，要有全盘决策的思路。 四、房地产开发过程本身是动态变化的，要求不同的专业人士协作完成。

12 二、初始创意（初步设想）阶段 （一）产生创意的动机
1、开发商发现一块待开发的土地，且业主或使用权者（政府或其他开发商）也有开发的意图，给开发商创造了机会。 2、开发商为某个物定的用途寻找合适的场地，例如公司扩建、生产新产品或调整生产方式等。或者为市场中某些特定的客户寻找土地开发合适的商品 3、 资本市场为资金寻找投资机会。

13 （二）对初始创意的快速评价 第一步，先对项目创意中的物业类型在服务设施齐全下的可能的单位租金作一估算，再计算项目全部物业的总租金，将总租金减去营运成本（物业管理、设备损耗等），得到净收益。 第二步，将净收益资本化，即利用公式，在租金收益R和预期收益率已知的情况下，算出项目的价值P。 第三步，将项目的价值P与项目开发成本C（获得土地使用权的成本、土地开发成本、建筑安装成本等）作比较，如果P>C，则保留创意，P<C，则不考虑这个创意。

14 大部分情况下，开发商或策划人会根据已拿到的土地的实际成本设计可行的创意。例如计量学院地块的情况：杭政储出[2003]12号     888万元／亩  西湖区 东至学院路，南至华星路，西至杭师院钱江学院，北至文二路 2003年7月17日下午 招标 总共94446平方米出让面积约为79236平方米  容 积 率≤2.5 绿 化 率≥30%  建筑密度≤30% 建筑高度≤60米 住宅用地 楼面价是５３２８元／平方米，建安成本按１４００元计，达６７２８，另外还有其他的各项费用，成本在７５００-７８００左右。所以，对于该地块的创意方案，收益在成本以下将不予考虑。

15 （三）形成创意的方法 1、头脑风暴法（Brain storming） ； 2、匿名投票法（Nominal group process） ；
3、德尔菲法（Delphi method） ； 4、环境分析法（Environmental scanning） ； 5、聚焦群体法（Focus groups）； 6、调查法（Surveys）

16 三、创意的细化 这一阶段的主要目标是如何获得土地，然后对该地块从法规和自然条件方面进行初始的可行性分析，并根据地块的实际情况拿出初始方案。

17 阶段二的主要活动 ： 1、 考虑影响工作环境的主要因素——可能存在的竞争者、政府机构、政治力量； 2、选址；
1、  考虑影响工作环境的主要因素——可能存在的竞争者、政府机构、政治力量； 2、选址； 3、分析市场，也就是分析物业所在地块邻近地区的市场情况； 4、为拟建项目确定市场、自然条件、法律和政策上的标准； 5、分析可供选择的地点，确定最适合自己所拟定的标准的地点，并对地块的自然条件如地质状况、水文状况、土地承载力、地貌形态等因素进行初步勘察分析；

18 阶段二的主要活动（续一）： 6、初步可行性分析； 7、进行场地谈判，签署合同（通常包括未来的选择权），确保可获得该场地的土地使用权；
8、与当地政府机构管理人员及城市规划部门进行沟通，明确他们所代表的利益，以及可能存在的任何对项目限制条件；接受他们的意见对创意进一步改善。 9、竞争环境分析，包括竞争性开发公司和竞争性项目，细化开发创意，提高竞争力；

19 阶段二的主要活动（续二） 10、继续细化财务可行性。定期进行成本收益的财务可行性分析，初步确定开发周期内的现金流量。
11、起草项目建议书，报送城市规划管理部门，取得项目建议书的批复。 12、创意细化阶段的风险控制。

20 课堂练习： 请写出二项或以上你认为五年内有市场潜力的房地产开发项目。 班组、姓名、学号写清楚！！

21 四、土地的区位选择 （一）同心圆状土地利用类型分布
区位选择的理论基础是同心圆状的城市土地利用模式。即城市中商业、工业、居住三类土地使用者，根据各类使用者支付地租的竞争能力（竞租能力），形成了城市土地自城市中心向外依次为商业圈、居住圈、工业圈等同心圆状的单一核心城市土地利用模式。这种同心圆状的土地利用模式最早由伯吉斯（E.W.Burgess）提出。

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23 （二）商业房地产项目区位选择 商业房地产项目区位选择的原则有以下几条： 1、最短时间原则 2、便捷性原则 3、接近购买力原则
4、满足消费者购物行为目的

24 （三）住宅项目的区位选择 住宅项目的区位选择从消费者的效用出发，有以下几个原则：
1、  对居民的居住面积、租金、交通费及其便捷性、生活费综合考虑的原则； 2、  社区及邻里原则； 3、舒适性及消遣性原则。

25 （四）工业房地产项目区位选择 1、 区位。根据不同工种及对场地、交通、劳动力等方面的考虑决定； 2、 场地个别条件和城市规划许可；
1、  区位。根据不同工种及对场地、交通、劳动力等方面的考虑决定； 2、  场地个别条件和城市规划许可； 3、  生态环境影响； 4、  水电天然气等基础设施的负荷及完善程度，基础设施的使用成本； 5、  其他。

26 第三节 房地产开发建设管理 房地产开发经过初始创意设想和创意细化二个阶段后，进入可行性研究阶段。经过可行性研究，且结论也是可行的创意即可进入房地产项目设计、建设前期、建筑、营销、物业管理等具体的实施阶段。本节主要讲述项目施工前期和建设期内的环节及管理 。

27 一、前期准备工作阶段 房地产开发前期这一阶段的主要工作和任务包括购置开发场地、进行工程勘察和规划设计、进行征地及拆迁安置补偿、进行施工现场的“七通一平”或“三通一平”。 “三通”是指通电、通水和通道路； “七通”是指通电、通水、通道路、通排水、通煤气、通热、通邮； “一平”则是指平整土地。

28     1．工程勘察与设计 工程勘察的主要任务：根据工程性质、规模和开发地区的具体情况．合理地采用科学的勘察手段及评价方法，确保勘察资料的准确性，正确地反映勘察地层情况、提出明确的结论、建议和合理的评价。 工程勘察的主要程序一般包括；选址勘察；初步勘察和详细勘察。根据建设用地的不同要求及工程地质条件的复杂程度依次深入进行。

29 1．工程勘察与设计（续） 工程勘察的主要内容是地形测量；工程地质勘察；地表水、地下水勘察；气象勘察。
工程设计是工程建设的关键环节。它既为工程建设提供设计文件，用以指导工程施工，也为工程建设的概预算投资提供依据。它一般有初步设计、技术设计、施工图设计三个阶段。

30     2．征地与拆迁 土地征用。又称国家建设用地。它主要发生于新区房地产开发过程中。它是指国家因社会公共利益及其他特定用途的需要，以补偿安置为条件，将农村集体所有制土地，转变为国家所有制的城市土地，所以征用土地的实质是有偿转变土地所有权。 房屋拆迁，一般发生于旧城区的改造和再开发过程中。它是指在城市规划区内的国有土地上，因城市建设需要而拆迁原有房屋及其附属物，转移国有土地使用权的行为。

31 3．施工现场的“三通一平”或“七通一平” 征地及拆迁工作完成之后，房地产开发企业通过支付出让费(有时也可通过房地产开发企业之间的转让)就正式取得了土地的使用权。房地产开发就进入了“三通一平”或“七通一平”工作。

32 二、房地产开发的建设阶段 在此阶段，房地产开发企业(发展商或开发商)必须做好两个方面的工作： 一是选择适当的建筑商，即建设主体;
二是对建设客体即建筑工程的监督和管理。

33 1．开发项目的招、投标 招标方是房地产开发项目施工的发包方．又称甲方；投标中标方，是房地产开发项目施工的承包方，又称乙方。

34 房地产开发项目招标投标的分类 按其主体所处的地位 ：①单一直线式 ；②多元联合式 ；③多元直接式 。 按客体所包含的内容：①全过程发包；②建设单项或多项工作发包（建筑安装过程施工的包工包料、包工与部分包料、包工不包料）。

35 房地产开发项目的招标与投标方式 ： ①公开竞争型 （竞标）； ②选择型 （定向招标）； ③协商型 （议标）； ④混合型 。 招标投标的基本程序 ：

36 2．房地产开发项目的工程监理 (1)工程进度监理。即主要通过细制项目总进度计划、各阶段详细进度计划来控制和监督工程进度。
    2．房地产开发项目的工程监理 (1)工程进度监理。即主要通过细制项目总进度计划、各阶段详细进度计划来控制和监督工程进度。 (2)工程质量监督。监督承包单位建立工程项目质量保证体系、监控设计质量、监控材料、半成品的质量、监控施工过程的质量。 (3)工程造价监理。主要是确保已完工的建筑安装工程达到设计文件规定的要求，具备投产、使用的条件。

37 三、竣工验收阶段 竣工验收，是指工程项目经过施工和设备安装后达到了该项目设计文件所规定的要求，具备了投产或使用的条件，经过验收合格，正式移交给建设单位或使用单位。 竣工验收的主要内容 ：1、自检和初检；2、核对工程竣工验收的依据；3、按规定的验收程序与步骤进行验收工作（单项竣工验收和综合验收 ）； 4、编制竣工决算报告。

38 第四节 房地产开发项目的可行性研究 链接 案例：广东房地产十大开发模式

39 复习思考题 1、 什么是房地产开发？它有哪些种类？主要影响因素有哪些？ 2、 房地产开发有哪些主要程序？在每个程序中开发商应该做些什么工作？
1、  什么是房地产开发？它有哪些种类？主要影响因素有哪些？ 2、  房地产开发有哪些主要程序？在每个程序中开发商应该做些什么工作？ 3、  试述房地产开发过程中，房地产开发商的社会角色及工作。 4、  房地产开发前期有哪主要工作？试述拆迁安置工作的重要性。

40 复习思考题（续） 5、房地产开发过程中区位选择一般遵循什么模式？试结合现代社会城市结构讨论如何进行房地产区位选择。
6、试述房地产开发商与建筑商之间的联系。 7、房地产开发项目的可行性研究主要包括哪些内容？财务评价从哪些指标展开？

41 杂谈：建筑与风水

42 “风水” 在《辞海》里的定义 对于风水一词，《辞海》的定义是：“风水，也叫堪舆。旧中国的一种迷信。认为住宅基地或坟地周围的风向水流等形势能招致住着或葬者一家的祸福。也指相宅、相墓之法。 ” 近年来学者们对《辞海》的定义持不同见解，主要倾向是不同意将风水与迷信划等号。

43 “风水”新解 风水是为找寻建筑物吉祥地点的景观评价系统，它是中国古代地理选址布局的艺术，不能按照西方概念将它简单称为迷信或科学。 （尹弘基 ，1989） 风水的核心内容是人们对居住环境进行选择和处理的一种学问，其范围包含住宅、宫室、寺观、陵墓、村落、城市诸方面。其中涉及陵墓的称阴宅，涉及住宅方面的称为阳宅 。（潘谷西 ）

44 建筑风水的要点 一、气候因素 ：气候包括温度、湿度、太阳辐射、风、气压和降水量等因素。“无水则风到而气散，有水则气止而风无，故风水二字为地学之最，而其中以得水之地为上等，以藏风之地为次等。” “藏风聚气”。 二、土壤的选择 ：《相宅经纂》卷三"称土法"曰："取土一块，四面方一寸称之，重九两以上为吉地，五、七两为中吉，三、四两凶地。或用斗量土，土击碎量平斗口，称之，每斗以十斤为上等，八九斤中等，七八斤下等。"

45 建筑风水的要点（续） 三、水文的考虑 ：风水理论认为“吉地不可无水”，所以“寻龙择地须仔细，先须观水势”，“未看山，先看水，有山无水休寻地” ; “行到平原莫问纵（山脉），只看水绕是真龙”。“水飞走则生气散，水深处民多富，浅处民多贫，聚处民多稠，散处民多离。”“冠带水”、“眠弓水”，是风水水形中的大吉形势。

46 城市住宅的风水选择 “宅以形势为身体，以泉水为血脉，以土地为皮肉，以草木为毛发，以舍屋为衣服，以门户为冠带。若是如斯，是事俨雅，乃为上吉。”
要点：1、“藏风聚气” --“以左为青龙，右为白虎，前为朱雀，后为玄武。” 2、“山环水抱”，“玉带环腰”--“水飞走则生气散，水深处民多富，浅处民多贫，聚处民多稠，散处民多离。” 尊贵之宅

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48 中银大厦刀锋面 天圆地方对楼

49 二、中国古代风水建筑案例解读 温州府图(《浙江通志》）

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56 课间练习: 你会从哪些方面来选择将来的家?请说明理由.