2017/3/20 商业地产市场调研方法与应用 福建蔚蓝房产投资顾问有限公司 2011-2.

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1 2017/3/20 商业地产市场调研方法与应用 福建蔚蓝房产投资顾问有限公司 2011-2

2 前言 市场调查是商用物业开发、经营策划的基础性工作，“没有调查就没有发言权”，此言乃真理。商业地产策划所需要的商业、商圈、商用物业调查，与住宅、写字楼物业市调或纯商业经营相比，调查的区域更弹性、更集中、内容更广泛、程度更深入，相应难度会更大一些，因此有必要就此问题作专题探讨，与大家交流共享，并就教于大方之家。 Page 2

3 市场调研内容 第一部分：商业地产基础知识 第二部分：商业地产市场调研 第三部分：商业地产市调案例 Page 3

4 Part1：商业地产基础知识 商业地产的含义 商业地产的内容 商业地产的发展 商业地产的分类 商业地产基本术语 按市场形式分类 商圈定义
商业地产开发运营的三个层面 商业地产的发展条件 按市场形式分类 商圈定义 何为商业地产 按物业用途分类 商圈形成与发展 商业地产与住宅的区别 贯穿商业地产的三种行为 商业地产的发展特点与趋势 按建筑特征分类 商圈应用 按物业区位分类 业态基础 商业地产的四个要素 按经营方式分类 业态分类 业态辐射范围 按经营类别分类 按销售方式分类 业态特征 按物业产权分类 业态调研案例 Page 4

5 商业地产含义 商业地产的属性本身来讲有广义和狭义之说。 狭义的商业地产就是我们平常说的商业的交易场所；
广义应该包括商场、酒店、写字楼、商务公寓等，一切可以用来销售和经营这些物业综合体的运营形式，都叫商业地产。 商业地产是包括购物中心、商业街、SHOPPING MALL、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业房地产、住宅和写字楼的底层商铺等与住宅类有很大区别的房地产产品。 Page 5

6 商业地产与住宅房地产的区别 住宅房地产 商业地产 发展商大多数采取开发销售的模式 其资金回收模式相对简单
发展商大多数采取开发销售的模式 其资金回收模式相对简单 商业地产项目是只租不售、或只销售部分的面积，靠企业长期持有 大多数购买者购买商业地产类产品是作为一种稳定型、投资回报率较高的一种投资工具，买来作为投资用的 大多数的住宅类产品的购买者在购买住宅类产品时，主要是买来自住的 发展商只要将房子卖出去，将社区的物业管理做好，就基本算是大功告成 发展商考虑的不仅仅是如何将商铺卖出去，而且还要将后期的经营、推广作为第一等大事来对待 Page 6

7 商业地产开发运营的三个层面/商业地产开发的三种行为/……
Part1：商业地产基础知识 商业地产的内容 商业地产开发运营的三个层面/商业地产开发的三种行为/…… Page 7

8 商业地产在开发和运营中涉及到三个层面 资本运营 商业地产 市场开发 运营管理 Page 8

9 贯穿商业地产全过程的三种行为 开发行为 投资行为 经营行为 Page 9

10 商业地产的四个元素 开发商 投资客 商户 消费者 Page 10

11 商业地产发展条件/商业地产发展特点及趋势/……
Part1：商业地产基础知识 商业地产的发展 商业地产发展条件/商业地产发展特点及趋势/…… Page 11

12 百货商场、商业街、批发市场、超市、街铺零售店 Shopping Mall、大型购物中心、专卖店、精品店
商业地产的市场发展条件 欧美： 发展阶段 原始形态 传统商业 现代商业 广义商业 欧美参考的主要判断元素为人均GDP、城市家庭汽车拥有量和公共交通条件 在国外人均GDP3000－4000美元时，家庭汽车拥有率15－20％，商业地产发展（Shopping Mall为例）才开始进入发展阶段；人均GDP10000美元，家庭汽车拥有率60％，才是成熟发展阶段。 商业发展曲线 1100美元 2000美元 4400美元 8000以上美元 人均GDP 发展阶段 阶段一 阶段二 阶段三 阶段四 原始形态 传统商业 现代商业 广义商业 特点 消费者对价格敏感 满足单一购物需求 综合商业形态满足多种需求 转型商业形式，个性消费 表现形态 马路市场、地摊、集贸市场 百货商场、商业街、批发市场、超市、街铺零售店 Shopping Mall、大型购物中心、专卖店、精品店 旅游地产 、商务地产、物流 人均GDP（美元） 低于1100 4400以上 Page 12

13 亚洲及国内： 亚洲及国内（含香港、新加坡等）主要判断元素为人均GDP、城市家庭汽车拥有量、公共交通条件、人口密度、消费总量等。
商业地产主要分为两类：一是都市型商业地产，其发展条件为城市人均GDP水平达到2500美元；二是郊区型商业地产，其发展条件为城市人均GDP水平达到3000美元、公路发展极为充分、城市家庭汽车拥有率达10－15％。 Page 13

14 商业地产的发展特点与趋势 高品质商业地产 分割商铺领风骚 商业地产发展 趋势及特点 第三方经营管理发展趋向显著 国际资本加紧抢滩
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15 市场形式分类/物业用途分类/建筑特征分类/……
Part1：商业地产基础知识 商业地产分类 市场形式分类/物业用途分类/建筑特征分类/…… Page 15

16 商业地产的分类 分类方法 种类 举例 按市场形式分类 大型商厦 天河城广场、广百新翼 专业市场 天河电脑城、白马服装大厦 小区商铺
深圳四季花城商业街、祈福新村商业街 按物业用途分类 购物中心 天河城、中华广场 小区配套商铺 骏景花园商业街、华景新城商业街 南岸装饰材料城、美居中心 批发及商贸中心 天雄布市 餐饮及美食广场 百福广场 按建筑特征分类 商业大厦 中泰国际广场、时代广场 住宅区商铺 即小区配套商业铺位 临街商铺 即市区道路临街商铺 步行街露天商铺 北京路步行街商铺 地下商城 流行前线、康王商业城 Page 16

17 以产权酒店和商务公寓采用较多或只租不售的商业物业
商业地产的分类（续） 分类方法 种类 举例 按物业区位分类 商业区物业 名汇广场、名盛广场 住宅区物业 即小区配套商业铺位 近郊物业 顺德国际商业城、五洲装饰世界 按经营方式分类 统一经营物业 以产权酒店和商务公寓采用较多或只租不售的商业物业 分散经营物业 大部分商铺（除发展商返租外） 按经营类别分类 综合经营物业 如大型商厦、小区商铺 单一经营物业 如专业市场、餐饮及美食广场 按销售方式分类 销售物业 有产权的商铺多以销售为主 租售物业 广州国际玩具精品中心 出租物业 天河城广场、宏城广场 按物业产权分类 产权物业 大部分的新建物业 非产权物业 临建物业或改建商铺 Page 17

18 Part1：商业地产基础知识 商业地产基本术语 商圈/业态、业种 Page 18

19 商业地产基本名词术语 在商业地产市中常用到如下基本术语、名词、需要有共同的界定： 1）、区位、板块、商圈、商业中心、地段、节点、地标
区位——指为某种经济、政治、社会活动所占据的场所，在某一城市（地区）中所处的空间位置。 板块——一般指住宅小区相对集中开发的城市区域，沿交通干线居多，如五四北板块、市中心板块、江滨板块、大学城板块等。 商圈——指在一定时间内达到某一购物或消费频率的顾客群，以其所处的最远距离为半径，划定的一系列圆形或方形区域。 Page 19

20 商业地产基本名词术语（续） 2）、业态、业种
业态——指细分市场面向某类目标顾客购买水平与习惯的商店营业形态，特征是“怎么变”。目前中国有10多种零售业态，日本20多种，美国40多种。 业种——指面向顾客某类用途的商店营业种类，特征是“卖什么”。目前国内零售消费市场可细分上百个业种，国外发达国家更多，难以胜数。应用： ①策划商业地产，必须熟悉业态业种分类及其特征、典型商户等基本功； ②市调必须分业态业种进行表格、问卷、访谈设计，查清所需类别基本状况进行比较分析； ③传统和新兴业种，也逐渐采用不同业态模式经营，如：建材、IT、文仪、药品、图书等业种； ④零售商业外的业种，也流行采用零售业态经营模式，如：美食街、咖啡店、量贩式KTV、超市等。 Page 20

21 商业地产基本名词术语—商圈分析 边圈 次圈 主圈 影响商圈大小因素 人口数量及特点 交通状况 商业发展潜力 人文、公共配套 商业规模
根据ICSC对商圈的定义： 􀂄指商店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围。 􀂄商圈区域界限是由一些因素决定，包括中心本身的性质﹑可进入性﹑自然障碍、有竞争力设施的位置以及行车时间和距离的限制。 人口数量及特点 主圈：65%顾客来自主要商圈。小型商店的核心商圈在0.8公里之内，顾客步行来店在10分钟以内；大型商场的核心商圈在5公里以内，无论使用何种交通工具来店，不超过20分钟 次圈：25%顾客来自次要商圈。小型商店的次要商圈在1.5公里之内，顾客步行来店在20分钟以内；大型商场的次要商圈在8公里以内，无论使用何种交通工具来店，平均不超过40分钟 边圈： 10%顾客来自边缘商圈。一般来说，小型商店的边缘商圈在1.5公里以外，顾客步行来店在20分钟以上；大型商场的边缘商圈在8公里以外，无论使用何种交通工具来店平均在40分钟以上 影响商圈大小因素 交通状况 商业发展潜力 人文、公共配套 商业规模 Page 21

22 商业地产基本名词术语—商圈形成与发展 百货等购物 市中心区域 市中心区域 市中心区域 专业市场 专业市场 专业市场 发展 阶段 起步期
快速发展期 结构调整期 稳步发展期 各个居住区、交通汇聚点出现少量、低档次商业 商业快速发展，经营档次、结构发生飞跃 散铺向集中、规模化商业形式演变 规模化商业、大型购物形态商业中心浮出市场 市场 表现 自有住宅底商经营或出租为主 商铺基本市场化，经营和销售同时存在 商铺市场化，销售成为核心赢利手段 销售不是实现收益的最终手段，持有出租为主 经营模式 经营业态 百货为主 专业市场 餐饮、休闲 休闲、娱乐 营业收入+租金收入+销售收入 赢利模式 营业收入+租金收入 销售收入+租金收入 销售收入+租金收入 城市发展较为落后，市政配套设施处在规划中 市政配套正在完善，集中市场、步行街出现 由街铺、步行街向集中商业发展，新商业出现 标志节点 大型商业机构进入，商业水平稳步上升 市中心核心商圈首先成型，逐步出现潜力商圈，并形成新兴商圈 Page 22

23 商业地产基本名词术语—商圈应用 IRS（商圈饱和指数） ＝C（潜在客户）×RE（人均零售支出）/RF（商业面积） 例1：
例2： 假设在商圈内有10万个家庭，每周在食品中支出25元人民币，共有15个店铺在商国内，共有144000平方米销售面积。则该商圈的饱和指数为… IRS＝C×RE／RF =100000×25／144000＝17．36 111 RF（某市可支撑商业面积）＝C×RE / IRS ＝40×1600/4000 = 16万㎡ 商圈饱和这一指数数字越大，则意味着该商圈内的饱和度越低；该数字越小，则意味着该商圈内的饱和度越高。在不同的高圈中，应选择零售饱和指数较高的商圈开店 Page 23

24 商业地产基本名词术语—业态基础 业态 指细分市场面向某类目标顾客购买水平与习惯的商店营业形态。商业业态分批发和零售业、居民服务业、餐饮业、文体休闲娱乐业共四大类。 业种 指面向顾客某类用途的商店营业种类，特征是“卖什么”。业种是对业态的细分，国内零售消费市场可细分上百个业种，国外发达国家更多。 Page 24

25 商业地产基本名词术语—业态（实体店） 批发和零售业态
(Traditional Grocery Store)以烟、酒、饮料、休闲食品和粮油为主，独立传统的无明显品牌形象的零售业态。 食杂店 (Convenience Store)以自选销售为主，销售应急性的食品、日用生活用品和提供商品性服务，满足顾客便利性需求为要目的的零售业态。 便利店 (Discount Store)    是店铺装修简单，提供有限服务，商品价格低廉的一种小型超市业态。拥有不到 2000 个品种，经营一定数量的自有品牌商品。 折扣店 (Supermarket)是开架售货，集中收款，满足社区消费者日常生活需要的零售业态。根据商品结构的不同，可以分为食品超市和综合超市。 超市 (Hypermarket)实际营业面积 6000平米以上，满足顾客一次性购齐的零售业态。根据商品结构，可以分为以经营食品为主的大型超市和以经营日用品为主的大型超市。 大型超市 (Warehouse Club)以会员制为基础，实行储销一体、批零兼营，以提供有限服务和低价格商品为主要特征的零售业态。     仓储式会员店 Page 25

26 商业地产基本名词术语—业态（实体店续） 批发和零售业态
(Department Store)在一个建筑物内，经营若干大类商品，实行统一管理，分区销售，满足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售业态。 百货店 (Specialty Store) 以专门经营某一大类商品为主的零售业态。如办公用品专业店、玩具专业店、家电专业店、药品专业店、服饰店等。 专业店 专卖店 (Exclusive Shop) 以专门经营或被授权经营某一主要商品为主的零售业态。 家居建材店 (Home Center) 以专门销售建材、装饰、家居用品为主的零售业态 (Shopping Center/Shopping Mall)是多种零售店铺、服务设施集中在企业有计划地开发、运营的一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合 购物中心 (Factory Outlets Center)由生产商直接设立或委托独立经营者设立，专门经营本企业品牌商品，并且多个企业品牌的营业场所集中在一个区域的零售业态 厂家直销中心 Page 26

27 商业地产基本名词术语—业态（无实体店） 批发和零售业态
电视购物 (Television Shopping) 以电视作为向消费者进行商品推介展示的渠道，并取得定单的业态。   (Mail Order) 以邮寄商品目录为主向消费者进行商品推介展示的渠道，并通过邮寄的方式将商品送达给消费者的零售业态。 邮购 网上商店 (Shop On Network)通过互联网进行买卖活动的零售业态。 自动售货亭 (Vending Machine) 通过售货机进行商品售卖活动的零售业态。 购物中心 (Tele-Shopping)主要通过电话完成销售或购买活动的一种零售业态 说明：在实际项目市场调研中，所接触的全部是有实体店的商业，下面仅对实体店零售业态特点进行分析。 Page 27

28 商业地产基本名词术语—业态辐射范围 业态辐射范围及需求面积 面积需求 6千㎡ 2万㎡ 300㎡ 辐射半径 1000㎡ 5千㎡ 1万㎡
100㎡ 500㎡ 8千㎡ 5万㎡ 10万㎡ 食杂店 便利店 折扣店 超市 大型超市 仓储式会员店 百货店 专业店 专卖店 家居建材店 购物中心 社区购物中心 城郊购物中心 市区购物中心 厂家直销中心 1千米 2千米 4千米 6千米 10千米 20千米 40千米 Page 28

29 商业地产基本名词术语—业态特征 业态 选 址 商圈、目标顾客 规模 商品(经营)结构 经营方式 服务功能 Page 29 便利店
选  址 商圈、目标顾客 规模 商品(经营)结构 经营方式 服务功能 便利店 居民小区、交通要道以及车站、医院、学校、娱乐场所、办公楼等公共活动区 目标顾客以居民、单身、年轻人为主 营业面积100平方米左右 以销售食品、小百货为主，有即时消费性、小容量、应急性等特点 以开架自选为主，结算在收银处统一进行 营业时间16小时以上，提供即时性食品的辅助设施，开设多项商品性服务项目 小超市 居民小区以及交通要道、车站、医院、学校、办公楼和公共娱乐场所的周围 经营服务辐射半径0.5公里，目标顾客以居民和流动顾客为主 营业面积500至1500平方米 以销售食品、副食品、日用品为主 采取自选销售方式，出入口分设，结算在集中的收银处统一进行 营业时间12小时以上 超市 地区中心、居住区 经营服务辐射半径2公里以内，目标顾客以周边居民为主 营业面积2000至5000平方米 以销售生鲜食品、食品、日用品为主 设不低于营业面积40%的停车场 大型综合超市 区级商业中心、县级市商业中心、交通要道和符合城市规划的大型居住区附近 经营服务辐射半径3公里以上，目标顾客以居民、流动顾客为主 营业面积5000平方米以上 大众化衣、食、用品齐全，满足一次性购全，注重本企业品牌开发 设不低于营业面积50%的停车场 Page 29

30 商业地产基本名词术语—业态特征（续） 业态 选 址 商圈、目标顾客 规模 商品(经营)结构 经营方式 服务功能 Page 30 仓储 超市
选  址 商圈、目标顾客 规模 商品(经营)结构 经营方式 服务功能 仓储 超市 城乡结合部的交通要道 经营服务辐射半径5公里以上，目标顾客以中小零售店、餐饮店、集团购买和流动顾客为主 营业面积10000平方米左右 以销售大众化衣、食、用品为主，自有品牌占相当部分，实行低价格，批量销售 采取自选销售方式，出入口分设，结算在集中的收银处统一进行 设相当于营业面积的停车场 专业店 市级商业中心、区级商业中心、县级市商业中心、专业街以及百货店、大型购物中心内 目标顾客以有目的选择某类商品的流动顾客为主 营业面积根据商品特点而定 以销售某类商品为主，体现专业性、深度性、品种丰富，选择余地大 采取柜台销售或开架面售方式 从业人员具有丰富的专业知识 大型专业店 市级商业中心、区级商业中心、专业街、城郊结合部和交通要道附近 经营服务辐射半径5公里以上，目标顾客以有目的选择某类商品的流动顾客为主 营业面积2000平方米以上 以销售某一大类或几个大类商品为主，品种齐全，选择余地大 采取自选销售和开架面售相结合方式 设不低于营业面积50%的停车场，提供相关技术和服务 百货店 市级商业中心、区级商业中心、县级市商业中心以及历史形成的商业集聚地 目标顾客以流动顾客为主 营业面积5000平方米以上 综合性，门类齐全，以销售服装、鞋帽、化妆品、文体用品、家庭用品为主 采取柜台销售和开架面售相结合方式 注重服务，设导购、餐饮、娱乐场所等服务项目和设施，功能齐全 大型 购物中心 市级商业中心、城乡结合部的城市主干道附近 经营服务辐射半径10公里以上，目标顾客以流动顾客为主 营业面积10万平方米以上 内部结构由百货店或大型综合超市作为核心店，并以各类专业店、专卖店和餐饮、娱乐、服务设施共同构成 由发起企业有计划地开设，统一规划布局运营管理，店铺分散承租独立经营 设不低于营业面积40%的停车场，功能齐全，集购物、休闲、娱乐、餐饮为一体 Page 30

31 商业地产基本名词术语—业态（案例） 某区域商业业态 业种名称 商铺数量 所占比例 专业店 25 16% 食杂店 5 3% 家居建材 35
22% 超市 1 1% 便利店 10 6% 服务业 54 35% 餐饮 26 17% 总计 156 100% 按照业态的分类标准，实体店商业业态共15类，而区域商业业态总共仅七类种类不丰富。在所有的业态中，零售业、服务业和餐饮业所占的比例分别为48%，35%和17%，没有文体休闲娱乐业态。在零售业中，家居建材和专业店所占比例较高。 Page 31

32 商业地产基本名词术语—业态（案例） 专业店业种细分
业种名称 数量 所占比例 医药 5 20% 电器 3 12% 服饰 机械 茶叶 2 8% 文具 1 4% 保险柜 化学品 化妆品 琴 体育用品 鞋子 眼镜 渔具 总计 25 100% 专业店业种细分 总共有14种不同的专业店业种，其中医药类的数量最多，但是其优势地位也并不明显。店铺数量只有一个的业种总共达到了9个，这几类业种竞争不会激烈。 Page 32

33 商业地产基本名词术语—业态（案例） 服务业 业种细分
业种名称 数量 所占比例 汽车修配 28 49.1% 美发 7 12.3% 装饰广告 4 7.0% 培训 3 5.3% 二手房中介 2 3.5% 美容 网吧 照相 诊所 彩票 1 1.8% 宠物医院 飞机票 邮局 银行 总计 57 100% 服务业 业种细分 汽车修配业类占的比例达到了49.1%，近一半数量，而其他的一些配套服务如银行、邮局等数量较少。综合可以得出此区域的服务业发展水平较低，配套不完善。 Page 33

34 商业地产基本名词术语—业态（案例） 商业业种汇总回顾 Page 34

35 Part2：商业地产市场调研 商业地产市场调研分类 按资料来源分类 按调研对象分类 按调研目的分类 按工作任务分类 按工作规模分类
按操作手法分类 按考察形式分类 按调研性质分类 商业地产市场调研内容 宏观环境调研 项目地段环境调研 项目商圈调研 商业地产市调概念及特征 为什么要做市场调研 商业地产市场调研概念 商业地产市场调研特征 与住宅市调的区别 商业地产调研方法 文案调查法 现场踩盘法 现场问卷法 入户访谈法 网络调查法 电话访问法 邮寄调查法 商业地产调研步骤 确定调研目标 设计调研方案 调研资料准备 调研计划实施 调研数据分析 调研报告提交 调研信息反馈 Page 35

36 提问： 为什么要做市场调研？ 要回答这个问题，我们需要首先了解客户（投资者）需要什么？他们关心什么？ Page 36

37 物业是否能增值 商业地产客户 那么 投资者最关心什么？ 怎样才能让投资者觉得某个物业能增值呢？ 或者说什么才能保证物业能增值呢？
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38 客户：不仅指投资客，更是针对经营者，因为他们才是更加专业、更加挑剔的客户。
影响客户决断的因素 科学、客观、充分的市场调查，是项目成功的关键因素之一。 背景环境——大的经济环境是否健康发展 行业环境——商业地产行业是否是投资热点 地块价值——地产项目所处地块是否在未来有发展 同类市场经营状况——某个地产项目预计经营的业态目前是否有发展空间 项目规划——商铺规划设计是否合理，是否符合经营要求 价格合理——销售价格是否与实际价值趋同 市场调研 客户：不仅指投资客，更是针对经营者，因为他们才是更加专业、更加挑剔的客户。 Page 38

39 商业地产市场调研--概念 什么是商业地产市场调研？
商业地产市场调研就是以商业地产为特定的商品对象，运用科学的方法，有目的、有计划、系统地收集商业地产市场方面的各种情报资料，通过对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对商业地产市场进行研究与预测，为决策者们了解房地产市场的变动趋势，制定公司营业计划，拟订经营策略提供参考与建议。 Page 39

40 商业地产市场调研--特征 商业地产调研相对于其他的调研行为，具备一定的特殊性，主要体现在以下几点： 1、 内容广泛
商业地产市场调研内容广范，既有宏观方面的房地产政策环境、法律环境等也有细分到一个案例的调研，同时也包括对投资者的需求调研、消费者的性别、年龄、文化程度等基本情况，态度或爱好之类的调研。 2、 针对性强 商业地产市场调研在营销的不同阶段的内容不同，实施调研需要具体问题具体分析。商业地产项目调研对地域性、时效性要求也很高，如销售率（出租率）、价格等动态营销信息的调研，时间发生变化，动态营销信息也会发生改变。 3、 方法多样 电话调研、实地调研、座谈会、…… Page 40

41 商业地产市场调研与住宅市场调研的区别 商业地产 住宅
客户群体 商业地产的客户主要有投资者和经营者，其经营者的最终目的，是各种不同业态的终端消费者 住宅地产所要针对的客户主要是自住型买家 调查内容 投资研究。（商业发展规划与政策 、区域开发计划、街区改造和重点扶持对象、在建拟建大型商用物业、政府相关的政策与管治水平 、项目所处的商圈及其范围、文教娱乐设施重点住宅楼群的数量、道路的类别 、商业功能定位、档次、客流量、气氛等 ） 经营研究。（业态业种的分类、特点、要求、聚集程度、氛围、构成组合、比例关系；商户总量、商品种类、品质、产地、品牌，重点商户经营概貌、商业竞争趋势 ） 终端消费研究。（客流量、消费者生活形态 、消费欲望与消费水平、市场需求特征及影响因素 、购买动机与购买行为 ） 购买力水平。（收入水平） 购房者的需求与偏好。（物业类别、户型、面积、方位、价格、装修、景观、配套、物管） 购房者的共性特征。（年龄、文化程度、职业、家庭结构、原居住地等）   衡量指标 业态比例、业种比例、营业面积比、平均租金等；衡量消费者消费水平的指标有：瞬间顾客密度、收银台排队人长度、结伙人数、客单价、提袋率、关联消费宽度、可停留时间等 容积率、户型比例、面积配比、户均面积、使用面积、销售均价等；针对购房者的衡量指标有：付款方式、最高承受单价、最高承受总价、看楼车满座率、单位时间内洽谈台数等 商业地产项目所作的调研，是包括对商用物业本身的地段交通、商圈业态、市场供需以及竞争状况等各种开发环境所作出的调查。它与住宅项目的市调相比，调查的区域更弹性、更集中、内容更广泛、程度更深入，难度更大 。 Page 41

42 资料来源/调研对象/调研目的/工作任务/工作规模
Part2：商业地产市场调研 商业地产市场调研分类 资料来源/调研对象/调研目的/工作任务/工作规模 Page 42

43 按资料来源分类，有文案调查和实地调查两种。
文案调查也叫二手资料分析或二手数据分析，是通过收集已有的资料、数据、调查报告、已发表的文章等有关的二手信息，加以整理和分析的一种市场调查方法，经常在探索性的研究阶段中使用。 实地调查与文案调查不同，必须在制定详细的调查方案的基础上，由调查员直接地向被访者收集一手资料，再进行整理和分析，从而写出调查报告。 按调研对象分类 按市场调查的访问对象分类，有消费者调查和非消费者调查。 消费者调查中，调查的对象是商业地产使用者，或者是可能购买、使用商品的潜在消费者。 非消费者调查指的是调查对象为消费者以外的其他调研对象。在商业地产调研中主要是指竞争项目、企业等主要包括商业地产市场环境调研、市场供求关系调研、市场客户需求的调研和市场营销活动调研四个方面的内容 Page 43

44 从调研的目的来看，市场调研主要可分为应用性市场调研和基础性市场调研。
按调研目的分类 从调研的目的来看，市场调研主要可分为应用性市场调研和基础性市场调研。 应用性市场调研是为了更好地了解市场，搞清楚战略失败的原因或减少决策中的不确定性； 基础性调研的目的是为现有在的理论提供进一步的证明或者对某一概念或现象获得更多的了解。 按工作任务分类 基础普查、专题研究调查、项目定位调查 按工作规模分类 全地段全面考察、典型代表调查、个案深入调查 。 按操作方法分类 实地考察调查、问卷调查、访谈调查 按考察形式分类 系统分工考察、集中快速考察、自由漫游考察 。 Page 44

45 不需精确定义，可进一步解释推断结论性研究结果
按调研性质分类 按市场调查的研究性质分析，有探索性研究（Exploratory research）,描述性研究（Descriptive research）,因果关系研究（Causal research）和预测性研究（Predictive research）几种类型。 三种研究方式的比较 方式 探索性研究 描述性研究 因果关系研究 目的 发现想法和洞察内部因素 描述总体特征或功能 确定因果之间关系 问题定义 过程灵活、多样 有事先提出的具体假设 研究独立变量、控制中间变量 结构特征 非结构式的 结构式的 机构式的 样本量 小样本 大样本 大样本/小样本 代表性 无代表性，不具总体意义 有代表性，可进行研究总体推断 研究过程 不需精确定义，可进一步解释推断结论性研究结果 证实提出假设，验证探索性研究结论 研究结果 实验性的 结论性的 验证性的 成果应用 一般还需要作进一步探索性或结论性研究 结果用作决策参考 结果可支持或说明决策原因 数据收集 二手资料、定性调查 二手资料、定量调查 实验法 信息分析 原始数据的分析是定性的 数据分析是定量的 Page 45

46 宏观环境调研/项目地段环境调研/项目商圈调研
Part2：商业地产市场调研 商业地产市场调研内容 宏观环境调研/项目地段环境调研/项目商圈调研 Page 46

47 Part1.宏观环境调研 调研框架 调研内容 细项内容 宏 观 环 境 调 研 城市经济发展环 境 城市的经济发展水平 、城市居民的人均收入水平、可支配收入水平、储蓄和信贷水平、消费支出水平模式和消费结构状况 城市人口 环境 包括城市的人口总量，人口的地理分布状况，高收入人群、中等收入人群、低收入人群等各自所占的比例及其分布状况，居民的职业特征及年龄结构、性别结构、民族结构特征等 人文环境 包括价值观念、宗教信仰、道德观念、审美观念和世代相传的风俗习惯等 商业环境 包括城市零售消费总量；城市主要商业区的分布状况及其规模、性质、商圈特征；城市商业网点的密度及其分布特点；主要的大型零售商店和商业物业的经营状况等 其他宏观环境 包括城市的规划环境、房地产开发的法律法规环境、城市的自然资源生态等 整体而言，一个完整的商业地产市场调研，包括宏观环境调研 、项目地段环境调研 和项目商圈调研三大部分。 Page 47

48 Part2.项目地段环境调研 调研 框架 调研内容 细项内容 项 目 地 段 环 境 调 研 周边居民环境 A． 地段交通环境
B． 地段交通道路的性质 C． 地段交通辐射的区域 D． 地段交通车流状况 E． 项目地块交通条件状况 F． 其他对外交通设 地段商业环境 A． 地段环境中商业区的类型。 B． 地段环境中商业区的经营规模、销售规模。 C． 地段环境中商业区商业构成及业态组合情况。 D． 地段环境中商业区的规划布局及租金水平等 地段区位特征 包括地段所在的区域性质、特征以及在城市中的地位等 地段未来规划状况 包括地段区域未来的交通规划、商业规划、居住区规划及其他公共设施的规划状况等 项目地段开发条件 包括项目地段的形状、高差、可进入性、可视性等物理条件 Page 48

49 Part3.项目商圈调研 项 目 商 圈 调 研 调研框架 调研内容 细项内容 商圈范围的确定 商圈分析 经营者调研分析 消费者调研
A．商圈分类标准。 B．商圈范围确定。 商圈分析 A． 商圈消费者的人口统计特征，包括人口规模与密度、人口的年龄结构和性别特征、人口的受教育程度、人口的职业分布、人口收入水平、商圈中商品零售总额等。 B． 商圈消费者的社会特征，包括商圈居民的社会水平、社会阶层、家庭生命周期、时间分配等。 C． 商圈消费者的心理因素，包括认知程度、行为倾向以及期望的经营形式等 经营者调研分析 包括各类商户的承租能力、承租条件、对项目的要求等 消费者调研 A．消费者消费心理（习俗、同步、偏爱、经济、好奇、经济、便利、美观、求名等）和购买行为（习惯、理智、感情、冲动、经济、随意等）调研； B．消费者的媒介喜好状态； C．消费者对行业/产品了解程度（包括功能、特点、价格、包装等）； D．消费者对品牌的意识、对本品牌及竞争品牌的观念及行为差异； E．消费者分布（地域、行业等）及特性（年龄、 收入、职业等） 项目周边竞争对手调查 A．竞争对手商业物业形态（临街铺面、商场） B．竞争对手商业物业相关配套（物业结构、车库、车位等） C．竞争对手商业物业规划业态 D．竞争对手商业物业招商、销售模式 E．竞争对手物业招商、销售情况 F．项目周边人流情况，人流高峰分布时间段 Page 49

50 文案调查法/现场踩盘法/现场问卷法/入户访谈法/……
Part2：商业地产市场调研 商业地产市场调研方法 文案调查法/现场踩盘法/现场问卷法/入户访谈法/…… Page 50

51 按操作手法划分 文案法 问卷访问法 访问法 实地调研法 座谈会 深度访问 电话调查 实地观察法 观察法 实际痕迹测量法 行为记录法
试验法 问卷访问法 座谈会 实地调研法 将范围缩小到较小规模，进行试验后得出结果 深度访问 电话调查 观察法 实地观察法 实际痕迹测量法 行为记录法 按操作手法划分 文案法 Page 51

52 地产策划常用的市场调研有哪几种形式？ 文案调查法 现场问卷法 入户访谈法 网络调查法 电话访问法 邮寄调查法 现场踩盘法 Page 52

53 一、文案调查法 二、现场踩盘法 1、特点：易实施 一张嘴，两条腿。 体力和智力的最佳测试方法之一。 日常数据收集惯用手法。 一、文案调查法
文案调查法又称间接调查法，它是利用企业内部和外部现有的各种信息、情报资料，对调查内容进行分析研究的一种调查方法。 1、优点：节省时间、节省费用、保密性强、实施容易 2、缺点：适应性不高、缺乏准确性、时效性差、缺乏可得性 二、现场踩盘法 1、特点：易实施 一张嘴，两条腿。 体力和智力的最佳测试方法之一。 日常数据收集惯用手法。 Page 53

54 ★ 2、跑盘实用小技巧： 踩盘需注意哪些细节？？？ 使用频率及重要性 1、形象好 树立良好的第一印象：男士——着装整洁；
女士——化妆、清爽、整洁 2、有信心 取得对方信任的最关键因素 3、着装（身份显示） 男士——别拎公文包 女士——别拎纸袋 4、二不、二忌 二不：不要太专业、不要留假电话 二忌：忌贬低别人项目，忌同性接触 5、先打电话后上门—— 进售楼处之前打电话咨询，告之要上门 6、表现沉着机智——不要“眼观六路”，你进去售楼处销售代表会自己跟上来的。不要多问，要看准时机再询问。 7、自己制造机会——可以事先将自己的手机调到振动，再按响铃声，装做投资者，自会引起销售代表注意，而有人来为你服务。 8、时间选择——跑住宅的时候，最好选择周六、周日上午10：30—11：00或下午3：00—5：00；因为这个时候去的更可能是诚意客户，并且这也是销售代表最忙的时候，他不会太仔细分辨你是否是跑盘的。 踩盘需注意哪些细节？？？ 使用频率及重要性 ★ Page 54

55 ★ 三、现场问卷法 特点：对调查人员数量要求较高 使用频率及重要性 任务设定（公司级、部门级） 项目小组组建——《调查计划书》 问卷设计
问卷收集整理 统计结果 撰写报告 街头拦截问卷法优点： 节省费用、时间，可以出示样品，便于监督等 街头拦截问卷法缺点： 选择的访问群体较随意，访问时间不能太长 街头/商城拦截式问卷调查 是由经过培训的访问员在事先选定的地点，按照一定的程序和要求，选取调查对象，征得其同意后，在现场按照问卷进行简洁调查的一种方式。 使用频率及重要性 ★ Page 55

56 问卷设计注意事项 一般来说，问卷最好不要超过4页，填写时间不超过30分钟。 在设计问卷的项目之前，最好先列出所调查内容的理论框架。
 一般来说，问卷最好不要超过4页，填写时间不超过30分钟。 在设计问卷的项目之前，最好先列出所调查内容的理论框架。 每项内容至少包括3~4个题目。 在中间尽量避免使用开放式问题。 尽量少用涉及个人隐私的项目。 如果一定要触及敏感话题，一定要谨慎措词。 在问卷的开头部分避免出现与调查目的无关的项目。  问卷的编排思路应当清晰、合理。 有关个人信息的部分应当放在最后填写。 开放式问题最好出现在问卷末尾。 尽量使调查问卷的外观显得很专业 如果问卷中，有填写人不熟悉的问题类型或答题形式，最好给出一个答题范例。 在问卷末尾，再次对填写人的合作表示感谢。 如果要把问卷施测于大规模人群，最好在小范围先试用，发现问题，及时修改 Page 56

57 ★ 四、入户访谈法 访谈形式 粗略对象精准对象 使用频率及重要性 街访 访谈会 深度访谈 电话访谈 邮件专访
入户访问优点： 1、时间上相对比较充裕适合内容较复杂、题目较多的调查 2、直接面对面，可同时出示样品、图片、包装等 3、所获数据质量高 4、能满足随机化抽样要求 缺点： 费用高、入户困难 对调查人员的管理比较困难 访谈形式 街访 访谈会 粗略对象精准对象 深度访谈 电话访谈 邮件专访 特点：形式灵活，结果真实，实用性高，对访谈人员要求高。 ★ 使用频率及重要性 Page 57

58 五、网络调查法 网络调查法是指企业利用互联网进行有系统，有计划，有组织地收集，调查，记录，整理，分析与产品、劳务有关的市场信息的一种调查方法。 目前，网络调查采用的方法主要有： 法、web 站点法、Net-meeting法、OICQ网络寻呼机法或在聊天室选择网民进行调查，在BBS电子公告牌上发布调查信息，或采取IRC网络实时交谈等方式。 1、网络调查法的优势 1．网络调研信息收集的广泛性。 2．网络调研信息的及时性和共享性。 3．网络调研的便捷性和经济性。 4．调研结果有较强的准确性。 使用频率及重要性 ★ Page 58

59 网上观察法是对网站的访问情况和网民的网上行为进行观察和监测
2、网上调查的实施方式 （1）站点法网 （2）采用电子邮件 （3）网上讨论法 有BBS、newsgroup、网络实时交谈(IRC)、网络会议(Net meeting)等方式。将分散在不同地域的被调查者通过互联网视讯会议功能虚拟地组织起来，在主持人的引导下进行讨论。 （4）搜索引擎法 （5）网上观察法 网上观察法是对网站的访问情况和网民的网上行为进行观察和监测 3、网络调研需注意的问题 　（1）了解市场需求。从顾客的角度来了解客户需求。 　（2） 制定网络调研提纲。调研提纲是调查者与被调查者两者结合的工具，调研项目也许会成为品牌和沟通工具。 　（3） 寻找竞争对手。利用各种方式搜集竞争对手信息，注意竞争对手的网络中值得借鉴的地方，并注意竞争对手是否已做过类似的市场调研。 　（4） 适当的激励措施。如提供样刊赠阅，积分优惠等。 　（5）数量调研与质量调研相结合。 Page 59

60 优点：速度快、成本低、易于控制、覆盖面广 缺点：选择对象局限，不适合复杂的调查，容易被拒绝
六、电话访谈法 电话访问的抽样及随机拨号方法 (1）是利用现成的电话黄页簿作为抽样框，借助随机的数字表，然后随机的选取号码进行拨打，或采用分类型、分属性或等距抽样的方法从电话黄页簿中抽取拨打被调查者的号码。 （2）通过有关部门去获取调查对象的号码， 1、传统电话访问 优点：速度快、成本低、易于控制、覆盖面广 缺点：选择对象局限，不适合复杂的调查，容易被拒绝 2、计算机辅助电话访问 是将传统电话调查的问卷设计、调查实施管理、数据录入和统计等步骤计算机化的调查方法 特点：速度快、减少访问误差、方便统计 Page 60

61 邮寄调查是一种通过向选取的调查对象邮寄调查问卷，让被访者按问卷填写说明填写并寄回调查问卷的调查方式。 优点：调查面广、调查费用最经济
七、邮寄调查法 邮寄调查是一种通过向选取的调查对象邮寄调查问卷，让被访者按问卷填写说明填写并寄回调查问卷的调查方式。 优点：调查面广、调查费用最经济 缺点：回收率低、回收时间长 如何提高邮寄问卷的回收率 是这种调查方式的关键点 提高邮寄调查回收率的方法： 1、物质上的激励 2、与促销活动结合在一起 3、选择受访者所关心的话题 4、采取固定样本组的方式 Page 61

62 确定调研目标/调研方案设计/调研资料准备/……
Part2：商业地产市场调研 商业地产市场调研步骤 确定调研目标/调研方案设计/调研资料准备/…… Page 62

63 商业地产市场调研—步骤 准备阶段 实施阶段 结果处理阶段 市场调研大致来说可分为三个阶段、七个步骤。
确定调研目标 制定调研计划及操作方案 一手资料 二手资料 质量控制 数据处理分析 形成报告 准备阶段 实施阶段 结果处理阶段 市场调研大致来说可分为三个阶段、七个步骤。 （1）准备阶段：它一般分为界定调研问题、设计调研方案、设计调研问卷或调研提纲三个部分。 （2）实施阶段：根据调研要求，采用多种形式，由调研人员广泛地收集与调查活动有关的信息。 （3）结果处理阶段：将收集的信息进行汇总、归纳、整理和分析，并将调研结果以书面的形式——调研报告表述出来。 Page 63

64 1、确定调研目标 为什么要调研？ 需要什么信息？ 怎样得到这些信息？ 进行探索性调查 与决策者探讨 采访有关专家
为什么要进行调研？客户想知道什么？知道以后有什么用处？ Page 64

65 2、设计调研方案 整个项目各个方面和各个阶段任务的一个通盘的考虑和安排，是整个调研项目的一个框架或蓝图 调研目的与内容 调查对象与范围
调查方法与抽样 质量控制与复核 调查人员的安排 时间与费用安排 Page 65

66 3、调研资料准备 1）、工作计划--Why、What、Where、When、Who、How、Money（5wlhlm）； 2）、资料预热--有关调查城市区位（商圈、项目的书刊、报纸、网站等公开信息与内部资料）； 3）、配齐工具--准备好考察表格、问卷、访谈提纲、公司资料、数码相机、摄像机等； 4）、考察线路--前往考察区域对象的交通工具、入口、行走方向、重要节点、出口等的预计、判断及分工安排； 5）、时间安排--市调时段的安排（平日、周末、节假日、白天、夜晚），考察时间长短的估算，考察项目、地段的时序安排等 Page 66

67 4、调研计划实施 5、调研数据分析 采用多种形式，由调研人员广泛地收集与调查活动有关的信息 进行调研工作的质量监控 查收和评价调研员的工作
资料查收和数据校对 信息编码 录入数据，建立数据库 查错和数据净化 数据处理、制表作图 统计分析 Page 67

68 6、调研报告提交 7.信息反馈 追踪调查前一段工作的成效 调查结果的采纳情况 报告摘要：主要发现/结论 详细目录：各部分标题/页码
调研报告是调研工作的最终产品 书面报告 报告摘要：主要发现/结论 详细目录：各部分标题/页码 报告正文：基本情况/主要发现/小结与建议 报告附录：问卷/数据/图表 口头报告 7.信息反馈 追踪调查前一段工作的成效 调查结果的采纳情况 Page 68

69 外部市场/商圈结构及业态分析/总结与建议
Part3：商业地产市场调研案例分析 同安商业市场调查报告 外部市场/商圈结构及业态分析/总结与建议 Page 69

70 1.1前言：魅力同安 同安别称“银城”，是一座具有千年历史的文化古城，是厦门市最大的行政区，地处福建省东南沿海，位居厦门漳州泉州“金三角”中心地带，北与安溪、南安交界，西接长泰，东连翔安区，南面隔同安湾与湖里区相望，西南与集美区毗邻，是厦门海湾型城市的重要节点。同安自古商业发达，而且辐射能力极强，旅游资源丰富，是厦门市北部经济中心，集工业、商贸、旅游为一体的综合性城市组团。 2003年，厦门政府为促进海峡西岸经济发展，加快城市化进程，将同安区划分为同安、翔安两区。两区划分后，同安区土地总面积657.59平方公里，下辖6个镇，2个街道办事处，常住人口38.89万（2009年统计数据）。由于翔安区建设较晚，同安的商业对翔安有较强的辐射能力，翔安区的大部分市民还保留着来同安消费的习惯。 Page 70

71 1.2同安经济指标 Page 71

72 1.3人口分析 2009年，同安区常住人口38.89万，户籍人口32.01万；同安城南工业区2009年投产，带来了超过14万的流动人口；同安城南大街和同集北路两侧片区是同安规划发展的重点区域，建成后预计有8-10万人入住该区域。 Page 72

73 1.4同安未来规划 2003年厦门区划重新调整后，同安区重新定位，开始谋划新一轮跨越式发展，打造工业、商住和旅游三大基地。同时往东南方向大力拓展城市空间，对接集美、岛内和翔安，跨越东西溪，跳出老城区，发展中心城区，启动新城区 Page 73

74 商圈调研 大同老城区（中山）商圈现状分析/城南中心城区（项目地）商圈/同安区大中型业态经营情况调查 Page 74

75 商圈调研 从城市商圈划分图中，我们可以看出：同安区的未来发展过程中，将形成三个商圈，而且项目地所在的城南中心城区将成为同安的核心商业中心。
城南中心城区商圈： 位于同安规划发展的中心，以环城南路和城南路、同集北路交汇处为中心，公共基础设施集中、商住规划重点发展区域、同安工业集中区 大同老城区中山商圈： 位于同安区的老城区大同镇，以同安东溪与西溪交汇处的西北角、环城北路和环城西路所揽括的地带； 西柯新城商圈： 位于同安湾边的西柯镇，未来发展规划的环东海域的同安滨海新城。 Page 75

76 大同老城区（中山）商圈 途经中山路商圈的道路汇总表 中山商圈交通道路情况 商业地段及商业设施分布情况 道路名称 公路等级 路宽 通行公交数量
车流量 西安路 主干道 30 164 中山路 168 三秀路 城西路 40 环城北路 50 374 同新路 次干道 25 南门路 Page 76

77 大同老城区（中山）商圈 大同老城区西安路 大同老城区三秀路 大同老城区南门路 大同老城区西安桥 大同老城区环城北路 大同老城区中山路
Page 77

78 大同老城区（中山）商圈 中山商圈商业形态分布 中山商圈零售店总体情况汇总表
类别 核心商圈（家） 次级商圈（家） 合计（家） 零售店数量 309 329 638 商圈内沿街约有638家零售店，其中核心商圈（以中山路、三秀路、西安路为主）占309家，次级商圈占329家。（见左表） 中山商圈零售店结构 核心商圈内共有零售店638家。其中大卖场和连锁超市共7家，分别为国美电器（同安西安店）、永乐思文电器（同安西安店）、苏宁电器（中山路店）、苏宁电器（佳事达店）、新华都购物广场、佳事达购物中心、城西小商品市场。 1.3.1、商圈内的零售店结构示意图 Page 78

79 大同老城区（中山）商圈 中山商圈内零售店方位分布情况 大卖场 连锁超市 便利店 日杂店 兼营店（集合店） 专卖店 其余 合计 中山路 1 2
5 4 79 50 142 三秀路 6 76 13 98 西安路 3 36 19 69 环城北路 23 59 城西路 52 66 132 南门路 7 20 38 同新路 县口路 9 11 16 22 29 300 257 638 备注：零售店的统计数量以沿街的数量进行统计。 Page 79

80 大同老城区（中山）商圈 中山商圈商业各业态代表品牌 业态 代表品牌 零售 (本行仅统计商圈内的专卖店品牌)
雅姿服饰、花花公子服饰、红蜻蜓女鞋、德尔惠服饰、金利来服饰、黑骑服饰、奥康皮鞋、迪士尼服饰、金苑服饰、雅柔服饰、梦之旅服饰、李宁服饰、斯得雅服饰、紫罗兰服饰、歌莉娅服饰、鸿星尔克服饰、匹克服饰、柒牌服饰、以纯服饰、安踏运动休闲、361°运动休闲、佐丹奴服饰、赛琪服饰、七匹狼服饰、与狼共舞服饰、东道主服饰、雅意娜菲服饰、伊之雅服饰、都市伊人女内、贝琪服饰、YIXIU服饰、娅丽莎服饰、锐驰服饰、九牧王服饰、Kappa服饰、万佳丽服饰、宝岛眼镜、特步服饰、森马服饰、万杰隆服饰、劲霸服饰、CBA服饰、乔丹服饰、山田服饰、依思Q女鞋、才子服饰、康奈皮鞋、富贵鸟皮鞋、邻家女孩服饰、四季风服饰、十字绣、稻草人服饰、艾艾屋童装、西域骆驼服饰、Oppo手机、创e意服饰、Nike运动休闲、银饰7℃、天福名茶 餐饮 红牡丹酒楼、江枫渔火酒楼、祥菜食家庄、名典咖啡、祯爱咖啡、新佳美牛排餐厅、豪享来牛排餐厅、肯德基餐厅、麦嘉基餐厅、嘉佳基餐厅、华莱士餐厅 服务 罗马假日婚纱、爱情海、舒简美发、金道跆拳道、尚音艺术培训中心、柯达照相馆、红娘喜铺、潇洒美容美发、雪儿精品婚纱馆、巴黎婚纱、伊莎精品婚纱摄影、利能洗涤中心、报刊图书音像中心、万年青健身器材店 娱乐 红牡丹自助KTV、溜吧旱冰场、撞击联盟台球、阿鹏台球 Page 80

81 大同老城区（中山）商圈 中山商圈内主要购物中心和专业街区等主要零售业态设施 西安女人街 新华都购物广场 佳事达购物中心 三秀路精品街
县口路婚纱集中街 西安路通讯集中街 Page 81

82 大同老城区（中山）商圈 西安路具体品牌租金情况 中山商圈内零售店租金情况 （南北走向） 路段 店号或名称 面积（单位：㎡）
租金（单位：元/月/㎡） 转让费（单位：万元） 合同期 路段租金范围（单位：元/月/㎡） 租金报价 （单位：元/间.月） 北段 西域骆驼 30 216.67 6500 祝强大药房 80 150 中段 依恋伊 25（含二层） 154.67 一年 5800 OPPO 120 166.67 15万 五年 20000 Page 82

83 大同老城区（中山）商圈 西安路经营现状 （道路为南北走向） 整体定位 中档 商业类型 家电大卖场、通讯专营店、底商 目标消费群 周边居住人士
租金 路段租金 元/㎡.月 租金报价 元/㎡.月 出租率 100%以上 转让费 5-15万元 Page 83

84 同安区大中型业态经营情况调查 同安区购物中心主要零售业态设施调查 项目名称 新华都购物广场 地址 环城北路 总建筑面积（㎡） 10000
停车位（个） 50 整体定位 中低档 商业类型 购物中心 目标消费群 周边人士 各楼层业态 三层：电器 二层：电器 一层：百货+底商 地下一层：超市 各楼层主力品牌 三层：新华都电器 二层：新华都电器 一层：新华都百货 地下一层：新华都超市 各楼层租金 30-150元/㎡.月 出租率 100% Page 84

85 同安区大中型业态经营情况调查 同安区购物中心总体经营状况（不含专业市场） 中山商圈购物中心经营现状 数量（个） 4 档次范围 中高档
目标消费群 周边人士 租金报价（不含沿街店铺） 30-50元/月. ㎡ 经营坪效 元/月. ㎡ Page 85

86 谢谢观赏! Thank you!