安徽蚌埠华夏第一街 初步定位报告.

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1 安徽蚌埠华夏第一街 初步定位报告

2 目录 项目概况 蚌埠写字楼市场简析 蚌埠创意地产概念导入 上海创意地产个案分析 产品定位 产品建议 招商策略 广告定位

3 项目概况 总建筑面积32万左右平方米 容积率 1.88 建筑覆盖率 31％ 绿地率 25％ 项目用地面积 16.95万平米
绿地率   25％ 项目用地面积 16.95万平米 总建设面积 32万平方米   零售商业   13.95万平方米 高档住宅及高级公寓 15.00万平方米 地下室 2.98万平方米 底商4万

4 蚌埠写字楼市场简析

5 蚌埠主要办公场所一览 中国太平洋保险公司大楼 工行大厦 医药大厦 工商行政管理大楼 商行大厦 中行大厦 安徽省蚌埠市国家税务局大楼
逸夫楼(写字楼) 新奥燃气大楼 九洲大厦 晶源大厦 东城大厦 交通银行大厦 蚌埠铁路大楼 电信大楼 环保局培训综合楼 工商联大厦 天桥家具商厦 天桥商务写字楼 天源大厦 中良大厦 煤田科技大厦 蚌埠日报大楼 蚌埠大厦 出入境大楼 蚌埠圣力电气有限公司综合办公区 安徽省江北机械厂大楼 劳动保障大厦 供电局胜利变电所综合楼 龙源大厦 凯得大厦 求是楼(写字楼) 五建大楼 郊区农业科技楼 怡海楼(写字楼) 创业大厦 东珠大厦 中港大厦 东福大厦 蚌埠供电公司大楼

6 目前蚌埠尚无地标 性写字楼建筑出现 地标 传统办公楼模式 供应量较少 选择范围较为狭窄 蚌埠写字楼现状 模式 供应量 设施 设施都比较陈旧

7 蚌埠创意地产概念导入

8 “20世纪，随着欧洲工业革命的开始， 第一次世界大战的结束, 世界诞生了一个新的阶级，叫创意阶级” 其代表就是法国新浪潮 “21世纪，中国也诞生了创意阶级” 乘着创意产业的翅膀， 中国的创意产业迅速发展。

9 创意产业的概念最早出现于英美等发达国家，中国创意产业的发展模式与发达国家创意经济的形成模式如出一辙。中国一些艺术家们为了潜心创作，将文化艺术机构搬到偏远或荒废的旧厂房内，而这些旧厂房因为融入了艺术家灵感，勾勒出了中国创意产业的雏形。

10 中国创意产业的萌芽出现在2002年，当时，经营不善的原杭州蓝孔雀化纤厂停产并将旧厂房对外出租，低廉的房租和巨大的空间随后吸引了一大批设计师和艺术家入驻。这个破旧厂房于是也有了一个时尚的新名字：LOFT49。LOFT原意是建筑中的阁楼，现已逐步演变为利用工业旧厂房和旧仓库开阔、宽敞的空间，来打造充满个性、富有感染力的新型文化和创意型产业的聚集地。LOFT作为一种城市旧工业向新经济转变的新理念、新途径，被西方各大都市纷纷采用，并成为现代都市创新经济、创意产业的代名词。

11 富有艺术魅力的工作场所也越来越受到众人的关注 创意阶级的工作场所成为了世界的一种新办公潮流
创意阶级独特的生活，办公方式 富有艺术魅力的工作场所也越来越受到众人的关注 创意阶级的工作场所成为了世界的一种新办公潮流

12 打造蚌埠的新经济焦点

13 新模式带动蚌埠新经济发展 创意产业与新经济密不可分，没有创意产业，就没有新经济。没有新经济也没有创意产业。创意产业的发展已经与一个城市、一个国家的发展紧密相连，甚至是一个城市、一个国家实现经济快速增长的重要因素。 目前全世界以LOFT产业为代表的创意产业每天创造的产值高达220亿美元，并以5%左右的速度递增。在一些创意产业发达的国家，其增长速度更快，如美国达到14%，英国达到12%。早在2000年，创意产业就已经成为英国的第二大产业，占GDP的7.9%，仅次于金融服务业。

14 创意产业 的构成 包括广告、建筑艺术、艺术和古董市场、 手工艺品、时尚设计、电影与录像、 交互式互动软件、音乐、表演艺术、出版业、
软件及计算机服务、电视和广播等。 此外， 还包括旅游、博物馆和美术馆、遗产和体育等。

15 传统企业与创意 企业能否和睦相处？ 创意企业属于普通企业的上下游企业， 且普通企业更乐意接受创意企业的一些独特的文化与艺术，
因此一个产品中出现创意企业和普通企业不光不会项目冲突， 而且能够提供企业之间相互学习文化的氛围

16 蚌埠企业是否会接纳 新兴的办公环境？ 从老城区到新兴开发区买房，且对产品的品质、环境、风格要求 越来越高，说明蚌埠人群的消费观念正在转变，
对新生事物的能力越来越强，渴望与国际接轨的欲望不断提高。 此时的写字楼产品以现在发达国家流行的modern+loft的形式出现， 将引起蚌埠写字楼市场的轰动，并带动蚌埠写字楼市场的新观念， 新兴的办公形式必将并受到各类企业的追捧。

17 办公不光是工作，还可以在工作之余寻求一种时尚
Modrn+Loft，一种时尚潮流， 办公不光是工作，还可以在工作之余寻求一种时尚 华夏第一街 的产品特点 强大的商业配套，普通写字楼无法比拟 新颖的产品外立面，内部大空间，大尺度 超越普通写字楼的传统格局

18 上海创意地产个案分析

19 项目名称 8号桥 开发商 时尚生活中心有限公司 地址 建国中路8～10号 占地面积 7000m2，二期2400 电话 建筑面积 12000m2，二期8000 厂房所属 上海汽车制动器公司 开业时间 ，二期2006-9 层高 5 入驻率 100% 建筑原性质 闲置厂房 租金 6-7元/平方米/天 租赁期 20年 创意业态 创意、艺术、时尚类企业 业态格局 80％为办公楼出租，20％为餐饮、休闲等配套服务 知名企业 设计金茂大厦的S.O.M、设计新上海国际大厦的加拿大B+H、英国著名设计师事务所 ALSOP、吴思远电影后期制作室、法国F-emotion公关公司等。 二期知名企业 原暴雪公司魔兽世界创作团队创办的RED5，中国游戏软件开发行业的先行者WINKING动 漫公司和全球著名的建筑师事务所AEDAS等。 项目简介 8号桥一期由7幢建筑组成，一期改造始于2004年3月，是上海厂房改造较早的项目之 一。在改造过程中，最大程度地保留了所有厂房的轮廓，但建筑立面和内部装修发生了 很大的改变，设计师使用了大量的玻璃门窗，以保证室内良好的采光，同时对旧厂房的 渗水、抗热以及防火安全系统进行了改造，新建筑内部功能齐全，设有办公室、陈列 室，也包括会议、推广、信息发布、教育、培训等设施，同时整个空间充满了工业文明 时代的沧桑韵味。8号桥已成为上海创意产业基地的成功典范。

20 项目名称 X2创意空间 开发商 力山控股投资管理有限公司 地址 茶陵北路20号（斜土路路口） 占地面积 4178平方米 电话 建筑面积 13110平方米 厂房所属 亚华印刷机械厂 开业时间 层高 7 入驻率 70% 建筑原性质 闲置厂房 租金 元/平方米/天/ 租赁期 20年 创意业态 40%：IT数码：软件设计公司、动漫设计公司、游戏设计公司、手机软件设计公司、门户网站公司、商务交易专业网站、搜索引擎网站、VC等； 35%：建筑设计：建筑公司、室内设计、园林景观设计公司、灯光设计等； 25%：媒体及艺术：传媒、公关、广告、摄影、出版等； 户型 130平方米精致小户型LOFT（3.3米+3.3米）下层工作室上层居住功能； 平方米挑高3.3米至5.4米的平层办公，可自由设计分割夹层； 平方米挑高5.7米，自行设计分层使用面积翻倍； 商业业态配套 商业配套业态：港式茶餐厅、东南亚餐厅、日式简餐、咖啡、便利店、西式糕点、游戏体验中心、美容身 体护理、艺术廊 其他配套服务功能：多功能展示厅、会议中心、屋顶花园、创意作品展示区、停车、储藏室、公共休息区 知名企业 数字音乐供应商 “绝对浩室”数字音乐基地 业态比例 商业建筑面积2116m2，办公建筑面积9797 m2，配套服务面积1197 m2 项目简介 项目由四层至六层六栋建筑围合成U字型，底层为商业、二至六层是LOFT与大开间挑高空间办公室。X2创 意空间在原有老厂房基础上，保留了老厂房特有的空间感，通过金属穿孔板的大胆应用，营造了X2独有 的现代数字产业氛围。随着“X2数字娱乐中心”的正式挂牌，X2创意空间在上海又创造了一块新的数字 娱乐基地。

21 时尚设计、影视传媒、广告策划、数字网络、摄影美术、动漫游戏、文化艺术、信息咨 询等企业及个人工作室 知名企业
项目名称 上海四行仓库创意园 开发商 上海河岸商业开发有限公司 地址 上海市光复路1号 占地面积 7.49亩 电话 建筑面积 ４.３万m2 厂房所属 华联集团 开业时间 2005-9 层高 7 入驻率 90% 建筑原性质 老仓库 租金 2.5元/平方米/天 租赁期 --- 创意业态 时尚设计、影视传媒、广告策划、数字网络、摄影美术、动漫游戏、文化艺术、信息咨 询等企业及个人工作室 知名企业 王琦画家个人工作室、NO NO摄影家个人工作室、叶觉林个人图书工作室、元真阁文化 艺术品公司、王洪画家个人工作室、上海瑞派软件开发有限公司、上海三维广告有限公 司、上海智能数码科技有限公司、上海颗妮饰品有限公司 商务配套 多功能会议厅、大小会议室、创意产品展示厅、贵宾接待室、健身房、淋浴房、音乐咖 吧、商务中心等 项目简介 采用当时先进的无梁楼盖结构，仓库过去共分四层，每层分隔成四个大仓间，后部有供 上下货的阶梯和供人员上下的老式铁花电梯至今。创意仓库底楼增设立体车库，解决您 停车之忧；在屋顶的露天花园式酒吧。创意仓库四楼的1100平米和“71号”2000平米的 公共活动空间，新颖时尚的创意行业的积聚地，为举办大型综艺晚会、酒会、各种派 对、产品发布会、艺术作品陈设及会展活动，创办工作室、沙龙、教育论坛提供活动场 地。同时也提供内景场地进行广告、影视拍摄。

22 项目名称 2577创意大院 开发商 上海周氏圣博文化发展有限公司 地址 龙华路2577号 占地面积 100亩 电话 建筑面积 约40000平方米 厂房所属 南京军区 开业时间 2006-5 层高 2 入驻率 一期60% 建筑原性质 龙华机械厂（原江南炮局） 租金 3.5元/平方米/天 租赁期 --- 创意业态 国内外知名创意工作室、艺术机构、知名创意品牌代理、艺术家经纪人机构，国际艺术指数办事机构、知名 品牌画廊、拍卖行、艺术博物馆、艺术银行、领馆文化机构和交流中心、广告创意制作机构、艺术传播媒 体、艺术书店、人才培训机构、艺术院校、展示发布 商业业态配套 高档的娱乐休闲设施：各主题的餐厅、酒吧、咖啡厅，在紧张的工作之余能够充分感受花园式的绿化环境。 高档的运动场所及配套设施：游泳馆、乒乓求馆、网球馆、健身馆等，在大自然式的花园办公环境中尽情地 释放心情。 商业设施：精品专卖店、便利超市、自助银行、SPA、推拿保健室等设施、尽情享受便利的休闲生活。 知名企业 上海东方文化发展中心、上海精文投资有限公司、上海美术家协会、德国Fox Retsil Group设计展示、Blog bus网络、东西方国际画廊、Sun Power城市规划设计。 项目简介 2577号创意大院最早是清朝洋务运动时期李鸿章于1871年创办的江南枪炮局，为我国最早引进西方技术制 造枪炮的兵工厂。 在环境和景观设计上，以“花园式的创意中心”为设计目标，在保留原有的绿化空间前提下，适当的扩展， 与古老的历史建筑相得益彰，必将成为上海广告、创意产业的基地及历史文化、商业旅行的新名胜！吸引集 聚著名广告公司、广告设备展销商和零售商，以及广告行业协会、高档会所，从而成为上海广告交易中心以 及各种广告制作商的接单中心。

23 园区名称 建筑面积（㎡） 产业定位 地址 田子坊 20000 视觉艺术、工艺美术、室内设计 泰康路210弄 静安现代产业园 14000 建筑艺术、装潢设计、模型制作 昌平路68号 同乐坊 22000 艺术创意、时尚会展、娱乐休闲 余姚路66号 旅游纪念品产业发展中心 50000 艺术设计、工艺品制作、旅游纪念品 河南路33号 虹桥软件园 软件开发、数字技术、教育培训 虹桥路333号 周家桥 12000 艺术设计、美术摄影、动漫艺术 万航渡路2453号 时尚产业园 10000 时尚艺术、服装设计、品牌发布 天山路1718号 华联创业园 9800 多媒体、软件研发设计 江苏北路125号 逸飞创意街 19000 文化艺术 锦严路227号 张江文化科技创意产业基地 100000 影视制作、游戏软件、动漫制作 张江路 69号 乐山软件园 20000  乐山路33号 M50 40000 当代艺术、广告影视、服装设计 莫干山路50号 工业设计园 工业设计、产品研发、建筑艺术 共和新路3201号 创意仓库 城市规划、建筑设计、环境艺术 光复路181号 上海创意联盟产业园 12500 创意设计、办公 平凉路1055号 63号创意设计工场 25600 建筑设计、平面设计、多媒体 赤峰路63号 空间188 30000 研发设计、文化传媒、数字电视内容制作 东江湾路188号 绿地·阳光园 13000 建筑设计、广告设计、影视制作、环境艺术等 西江湾路500号

24 产品定位

25 创意地产业态分析 创意地产主要以老厂房改建为主，但也有大量新建写字楼项目以创意地产作为其定位，如上海的“海上海项目”，整个项目由三幢写字楼、一个艺术中心和一条modrn步行街组成，该项目也成为了新建创意地产的典范。“华夏第一街”的产品外立面已具备创意地产的雏形。 创意地产的企业并非以上项目所提到的全部由创意产业的企业组成，其中也包含了大量的咨询服务类企业、贸易企业、能源化工企业、IT企业以及少量的金融类企业，如上海的“海上海”“通利园”“田子坊”等项目。 传统写字楼的的商业配套往往以商务餐饮、金融服务，商务服务为主，而创意地产的商业配套涵盖面非常广，包涵了时尚类、休闲类、娱乐类、特色餐饮类、金融类，商务配套等大量元素，而且这些商业往往都是以商业步行街或“豪布斯卡”的形式出现，这是普通写字楼无法做到的。“华夏第一街”已经具备了创意地产所拥有“豪布斯卡”的商业配套。

26 本案定位 八大因素 现代主义的 简洁外立面 产品拥有较 强的可塑性 座拥开发区 中心的淮河 文化广场 城市主干道 交通便捷 豪布斯卡的
商业配套 蚌埠最大的 摩登商业区 三楼、四楼 Loft式的办公 环境 区域为蚌 埠新兴区域 发展迅猛

27 新浪潮LOFT办公主义 产品定位

28 产品建议

29 建筑风格修正 抛弃传统的制约，骨架与设备管线外露。 暴露结构形式造成强烈视觉动感，也造成建筑物的主要构成部与次要构件之组合关系清晰化。
将原有的采光窗改建成落地窗，将建筑内部的构建暴露在空间之外，突出视觉与空间的动感。 显于空间之外的结构转换形式凝聚视觉动感，将结构受力状态、结构构件形式显露于空间之外，别于传统空间之结构隐晦，显现出形构之关系与力之转换。 构成手法的多样性，如力学传递的曲线、量体飘浮化的倾向、垂直动线的虚化与明亮化，都得以丰富多样的动态构成。 色彩与图案(图腾记号)的装饰，增强对机械美感与明快流畅。

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31 户型建议 面积（m2） 所占户型配比% 90-120 30% 120-160 40% 160-200 20% 200以上 10%
可以自由分隔，在客户需要的情况两间以上相连的户型可打通。 面积（m2） 所占户型配比% 90-120 30% 40% 20% 200以上 10%

32 招商策略

33 行销 坐销

34 策略制定 为了成功引进大企业和品牌企业，集聚人气的同时更提升华夏商业街的商业价值，我们必须有完善的招商策略做指引，方能将项目的办公面积全部顺利租出去。 准确定位：只有对项目的市场定位有了把握，熟悉当地的办公状况和需求，才能找到适合项目本身的商家； 招商条件的多样化：制订灵活多样的招商政策，以面对不同的企业； 充分的准备：制作精美而内容充实的招商手册，既能宣传企业和项目，又能突出项目的各项优势，简洁明了； 多样的招商方式：针对不同的客户可以采用电话沟通、登门拜访或企业发展战略发布会等方式进行招商洽谈。

35 与行业协会、主管部门等单位合作，直接面企业招商：
相关企业资料直邮 招商方式 意向企业的电话营销 意向客户的直接拜访 企业筛选直接邮政派单 中介企业合作，强化租赁网点

36 广告定位

37 引领国际办公潮流，新浪潮办公主义登陆蚌埠

38 从欧洲到中国，从上海到蚌埠 新浪潮办公在蚌埠诞生

39 蚌埠首屈一指，国际流行新兴办公模式

40 Modrn商务空间，时尚办公新主张