第七章 固定资产 主 要 内 容 ●固定资产的概念与特征 ●固定资产取得、折旧、后续支出和处置的核算 ●固定资产租赁的核算

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1 第七章 固定资产 主 要 内 容 ●固定资产的概念与特征 ●固定资产取得、折旧、后续支出和处置的核算 ●固定资产租赁的核算
第七章 固定资产 主 要 内 容 ●固定资产的概念与特征 ●固定资产取得、折旧、后续支出和处置的核算 ●固定资产租赁的核算 ●固定资产的减值测试 ●投资性房地产的核算

2 第一节 固定资产概述 一、固定资产特征及其确认 （二）固定资产确认 固定资产同时满足下列 条件，才能予以确认： 1．该固定资产包含的
第七章 固定资产 第一节 固定资产概述 一、固定资产特征及其确认 （二）固定资产确认 固定资产同时满足下列 条件，才能予以确认： 1．该固定资产包含的 经济利益很可能流入企 业。 2．该固定资产的成本 能够可靠地计量。 （一）固定资产特征 固定资产的定义。 固定资产的特征： 1．是为生产经营而持有，而 不是为了出售。 2．使用期限长。 3．单位价值高。 4．有实物形态。

3 二、固定资产的分类 按用途分类 生产经营用固定资产 非生产经营用固定资产 按使用情况分类 使用中固定资产 未使用固定资产 不需用固定资产
第七章 固定资产 二、固定资产的分类 按用途分类 生产经营用固定资产 非生产经营用固定资产 按使用情况分类 使用中固定资产 未使用固定资产 不需用固定资产 按所有权分类 自有固定资产 融资租入固定资产 综合分类

4 第二节 固定资产取得的核算 一、固定资产的初始计量 1．外购固定资产的入账价值。 2．自行建造固定资产的入账价值。
第七章 固定资产 第二节 固定资产取得的核算 一、固定资产的初始计量 固定资产达到可使用状态前所 发生的一切合理、必要的支出 按照成本进行初始计量 （一）实际成本计量 1．外购固定资产的入账价值。 2．自行建造固定资产的入账价值。 continued

5 3．接受捐赠的固定资产入账价值的确定方法： （1）捐赠方提供了有关凭据的。 （2）捐赠方没有提供有关凭据的。
第七章 固定资产 3．接受捐赠的固定资产入账价值的确定方法： （1）捐赠方提供了有关凭据的。 （2）捐赠方没有提供有关凭据的。 （3）接受捐赠的固定资产是旧固定资产的。

6 （1）如果同类或类似固定资产存在活跃市场的。 （2）如果同类或类似固定资产不存在活跃市场的。 5．无偿调入的固定资产入账价值确定方法。
第七章 固定资产 4．盘盈的固定资产入账价值的确定方法： （1）如果同类或类似固定资产存在活跃市场的。 （2）如果同类或类似固定资产不存在活跃市场的。 5．无偿调入的固定资产入账价值确定方法。

7 1.投资者投入的固定资产，以投资合同或协议约定的价值，作为入账价值。如果合同或协议约定的价值不公允，则按公允价值作为入账价值。
第七章 固定资产 （二）公允价值计量 1.投资者投入的固定资产，以投资合同或协议约定的价值，作为入账价值。如果合同或协议约定的价值不公允，则按公允价值作为入账价值。 2.在债务重组中取得的固定资产，以该项固定资产的公允价值作为入账价值。如果固定资产存在活跃市场的，应当以其市场价格为基础确定其公允价值；不存在活跃市场但与其类似资产存在活跃市场的，应当以类似资产的市场价格为基础确定其公允价值；采用上述两种方法仍不能确定固定资产公允价值的，应当采用估值技术等合理的方法确定其公允价值。 continued

8 第七章 固定资产 3.在非货币性交易中取得的固定资产，如果交易符合商业性质且换出资产的公允价值能够可靠计量，则按换出资产的公允价值加上支付补价（减收到补价）和相关税费确定其入账价值；如果交易不符合商业性质或换出资产的公允价值不能够可靠计量，则按换出资产的账面价值加上支付补价（减收到补价）和相关税费确定其入账价值。

9 第七章 固定资产 （三）固定资产的弃置费用 弃置费用概念。 弃置费用的会计处理。

10 第七章 固定资产 （四）固定资产的借款费用 借款费用组成。 借款费用处理原则。

11 第七章 固定资产 二、账户设置 工程物资 固定资产 在建工程 累计折旧

12 三、固定资产取得的核算 例 题 （一）外购固定资产 1．购入不需要安装的固定资产 直接计入“固定资产”账户。 2．购入需要安装的固定资产
第七章 固定资产 三、固定资产取得的核算 外购 自行建造 盘盈 投资者投入 债务重组取得 非货币性资产交换取得 （一）外购固定资产 1．购入不需要安装的固定资产 直接计入“固定资产”账户。 2．购入需要安装的固定资产 在安装完工前尚未处于可使用状态，不能作为固定资产入账其发生的买价、运杂费、包装费等应通过“在建工程”账户核算，待固定资产安装完工后，再作固定资产入账。 例 题

13 第七章 固定资产 （二）自行建造的固定资产 例 题 企业自行建造固定资产有自营建造与出包建造两种方式。不论哪种方式，都应通过“在建工程” 账户核算，工程完工交付使用时，再将其实际成本转入“固定资产” 账户。

14 或董事会，或经理（厂长）会议批准后，再按不同的 通常，盘盈固定资产价值应计入“营业外收入”账户。
第七章 固定资产 （三）盘盈的固定资产 企业在清查财产过程中查明的 各种财产盘盈、盘亏和毁损的价值， 均应通过“待处理财产损益”账户核算。 在发现财产盘盈、盘亏和毁损时， 先将财产价值暂时计入“待处理财产损益” 账户，并写出书面处理报告，报经股东大会 或董事会，或经理（厂长）会议批准后，再按不同的 原因和结果转销“待处理财产损益”账户。 通常，盘盈固定资产价值应计入“营业外收入”账户。 例 题

15 例 题 （四）投资者投入的固定资产 例 题 （五）债务重组取得的固定资产 在债务重组中取得的固定资产按其公允价值入账，重组债
第七章 固定资产 例 题 （四）投资者投入的固定资产 （五）债务重组取得的固定资产 在债务重组中取得的固定资产按其公允价值入账，重组债 权的账面余额与取得的固定资产公允价值之间的差额，应 当先冲减坏账准备，坏账准备不足以冲减的部分，计入营 业外支出。 例 题

16 例 题 两种计价基础：即换出资产公允价值和账面价值。
第七章 固定资产 （六）在非货币性资产交换中取得的固定资产 两种计价基础：即换出资产公允价值和账面价值。 如果以换出资产公允价值作为计价基础，换出资产公允价值与其账面价值的差额，应当分别不同情况处理： 换出资产为存货的，应当作为销售处理，按照存货的公允价值确认收入，同时结转相应的成本。 换出资产为固定资产、无形资产的，换出资产公允价值与其账面价值的差额，计入营业外收入或营业外支出。换出资产为长期股权投资的，换出资产公允价值与其账面价值的差额，计入投资损益。 例 题

17 企业应当对所有固定资产计提折旧。但已提足折旧仍继续使用的固定资产和单独计价入账的土地除外。
第七章 固定资产 第三节 固定资产折旧的核算 一、固定资产折旧范围 主要 规定 企业应当对所有固定资产计提折旧。但已提足折旧仍继续使用的固定资产和单独计价入账的土地除外。 1．只有达到可使用状态的固定资产才计提折旧，未达到可使用状态的固定 资产不提折旧。 2．只有自有与融资租入的固定资产才计提折旧，经营租入的固定资产不提 折旧。 3．固定资产应当按月计提折旧，当月增加的固定资产，当月不计提折旧， 从下月起计提折旧；当月减少的固定资产，当月仍计提折旧，从下月起不 计提折旧。 4．固定资产提足折旧后，不论能否继续使用，均不再计提折旧；提前报废 的固定资产，也不再补提折旧。持有待售的固定资产从划归为持有待售之 日起停止计提折旧和减值测试。 5．已达到预定可使用状态但尚未办理竣工决算的固定资产，应当按照估计 价值确定其成本，并计提折旧；待办理竣工决算后，再按实际成本调整原 来的暂估价值，但不需要调整原已计提的折旧额。 特别注意

18 二、计提折旧应考虑的因素 （一）固定资产应计折旧额 应计提折旧的固定资产的原价－预计净残值 已计提减值准备的固 定资产，还应当扣除
第七章 固定资产 二、计提折旧应考虑的因素 （一）固定资产应计折旧额 应计提折旧的固定资产的原价－预计净残值 已计提减值准备的固 定资产，还应当扣除 已计提的固定资产减 值准备累计金额。 处置收入－处置费用 提示

19 是指固定资产在使用寿命内预计能够完成的工作数量。
第七章 固定资产 （三）固定资产预计工作总量 是指固定资产在使用寿命内预计能够完成的工作数量。 正常情况下应当以固定资产使用寿命为基础计提折旧，但对于固定资产使用不均衡的企业，如季节性生产的企业、订单式生产的企业，以固定资产工作量为基础计提折旧，使折旧额的多少同固定资产的使用程度相联系更符合配比原则。 （二）固定资产使用寿命 确定固定资产使用寿命应考虑的因素： 1．预计生产能力或实物产 量； 2．预计有形损耗和无形损 耗； 3．法律或者类似规定对资 产使用的限制。

20 第七章 固定资产 三、固定资产折旧方法 （一）年限平均法 例 题

21 第七章 固定资产 （二）工作量法 例 题

22 （三）双倍余额递减法 例 题 （四）年数总和法 例 题 年折旧额＝固定资产净值×年折旧率 最后两年的年折旧额＝（固定资产净值–预计净残值÷2
第七章 固定资产 （三）双倍余额递减法 年折旧额＝固定资产净值×年折旧率 最后两年的年折旧额＝（固定资产净值–预计净残值÷2 月折旧率＝年折旧额÷12 例 题 （四）年数总和法 例 题

23 第七章 固定资产 四、计提折旧的核算 （一）固定资产折旧计算表的编制

24 第七章 固定资产 （二）固定资产折旧的账务处理 例 题 制造费用 折旧额 分配 管理费用 其他业 务支出

25 第四节 固定资产期末计价 计 价 一、固定资产期末计价方法 固定资产应当在期末时按照账 面价值与可收回金额孰低计 价，如果账面价值低，则按照
第七章 固定资产 第四节 固定资产期末计价 一、固定资产期末计价方法 固定资产应当在期末时按照账 面价值与可收回金额孰低计 价，如果账面价值低，则按照 账面价值计价，如果可收回金 额低，则按照可收回金额计价。 计 价

26 （一）固定资产减值迹象 第七章 固定资产 1．固定资产的市价当期大幅度下跌，其跌幅明显高于因时间的推移 或者正常使用而预计的下跌。
第七章 固定资产 1．固定资产的市价当期大幅度下跌，其跌幅明显高于因时间的推移 或者正常使用而预计的下跌。 2．企业经营所处的经济、技术或者法律等环境以及固定资产所处的 市场在当期或者将在近期发生重大变化，从而对企业产生不利影响。 3．市场利率或者其他市场投资报酬率在当期已经高，从而影响企业 计算固定资产预计未来现金流量现值的折现率，导致固定资产可收回 金额大幅度降低。 4．有证据表明固定资产已经陈旧过时或者其实体已经损坏。 5．固定资产已经或者将被闲置、终止使用或者计划提前处置。 6．企业内部报告的证据表明固定资产的经济绩效已经低于或者将低 于预期，如固定资产所创造的净现金流量或者实现的营业利润（或者 亏损）远远低于（或者高于）预计金额等。 7．其他表明固定资产可能已经发生减值的迹象。 （一）固定资产减值迹象

27 （二）固定资产可收回金额的确定 1．处置费用。 2．公允价值。 3．预计未来现金流量的现值。 continued 第七章 固定资产
第七章 固定资产 （二）固定资产可收回金额的确定 根据固定资产的公允价值减去处置费用后的净额与固定资产预计未 来现金流量的现值两者之间较高者确定。在估计可收回金额时应当 遵循重要性原则。 1．处置费用。 2．公允价值。 3．预计未来现金流量的现值。 continued

28 （1）固定资产未来现金流量预计应注意的问题
第七章 固定资产 （1）固定资产未来现金流量预计应注意的问题 ①应当合理并有依据。 ②应当以最近财务预算（或者预测）数据和增长率为基础。 ③预计的期间最多涵盖5年，否则需提供证明。 ④应当以当前状况为基础，不应包括与将来可能会发生的、尚未作出承 诺的重组事项有关或者与固定资产改良有关的预计未来现金流量。 （2）折现率确定的方法 折现率的确定通常应当以该固定资产的市场利率为依据。无法从市 场获得的，可以将加权平均资金成本、增量借款利率或者其他相关市场 借款利率作适当调整后确定。 通常企业应当以单项固定资产为基础估计其可收回金额。但难以 对单项固定资产的可收回金额进行估计的，应当以该固定资产所 属的定资产组为基础确定固定资产组的可收回金额。

29 二、固定资产期末计价的会计处理 （一）固定资产减值损失的确认 固定资产减值损失=账面价值–可收回金额 （二）固定资产折旧的调整
第七章 固定资产 二、固定资产期末计价的会计处理 （一）固定资产减值损失的确认 固定资产减值损失=账面价值–可收回金额 （二）固定资产折旧的调整 计提固定资产减值准备后，应当按照该固定资产账面价值以及剩余使用 寿命并采用原来的折旧方法重新计算确定折旧率和折旧额，对以前已计 提的累计折旧不作调整。 continued

30 例 题 1．对于按年限平均法计提折旧的固定资产，调整后的年折旧额=（账面价值–预计净残值）÷剩余使用寿命；
第七章 固定资产 1．对于按年限平均法计提折旧的固定资产，调整后的年折旧额=（账面价值–预计净残值）÷剩余使用寿命； 2．对于按工作量法计提折旧的固定资产，调整后的年折旧额=（账面价值–预计净残值）÷剩余使用寿命内工作量×年工作量； 3．对于按双倍余额递减法计提折旧的固定资产，调整后的年折旧额=账面价值×年折旧率；调整后的最后两年折旧额=（账面价值–预计净残值）÷2； 4．对于按年数总和法计提折旧的固定资产，调整后的年折旧额=（账面价值–预计净残值）×年折旧率。 例 题

31 第五节 固定资产后续支出的核算 固定资产的后续支出通常是指固定资产在使用过程中 发生的日常修理费、大修理费用、更新改造支出、房
第七章 固定资产 第五节 固定资产后续支出的核算 固定资产的后续支出通常是指固定资产在使用过程中 发生的日常修理费、大修理费用、更新改造支出、房 屋的装修费用等。 符合固定资产确认条件的后续支出，应当计入固定资产成本；发生后续 支出的固定资产应当转入在建工程，停止计提折旧；若后续支出属固定 资产重要组成部分，则后续支出单独计价并按固定资产预计后续的使用 年限计提折旧；若后续支出属固定资产非重要组成部分，则后续支出与 固定资产一并计价，重新测算使用年限，计提折旧 不符合固定资产确认条件的后续支出，应当计入发生当期的成本费 用；发生后续支出的固定资产照常计提折旧。

32 一、固定资产维修支出的核算 二、固定资产改良支出的核算 对于符合固定资产确认条件的改良支出应当计入固定资
第七章 固定资产 一、固定资产维修支出的核算 固定资产维修支出通常是指固定资产在使用过程中发生的日常修理 费、大修理费用，应当在发生时计入当期的成本费用，不得采用预 提或待摊方式处理。 二、固定资产改良支出的核算 对于符合固定资产确认条件的改良支出应当计入固定资 产成本，同时将被替换部分的账面价值扣除；不符合确 认条件的，应当在发生时计入当期成本费用。 continued

33 例 题 企业以经营租赁方式租入固定资产发生的改良支出，应作为长期待摊费用处理，不计入固定资产成本。
第七章 固定资产 企业以经营租赁方式租入固定资产发生的改良支出，应作为长期待摊费用处理，不计入固定资产成本。 符合固定资产确认条件的装修费用，应当在两次装修期间与固定资产剩余使用寿命两者中较短的期间内计提折旧。 融资租赁方式租入的固定资产发生的装修费用，符合本固定资产确认条件的，应当在两次装修期间、剩余租赁期与固定资产剩余使用寿命三者中较短的期间内计提折旧。 例 题

34 第六节 固定资产租赁的核算 一、固定资产租赁的形式 （一）融资租赁 融资租赁是指实质上转移了与资产所有 权有关的全部风险和报酬的租赁。其所
第七章 固定资产 第六节 固定资产租赁的核算 一、固定资产租赁的形式 （一）融资租赁 融资租赁是指实质上转移了与资产所有 权有关的全部风险和报酬的租赁。其所 有权最终可能转移，也可能不转移。符 合下列一项或数项标准的，应当认定为 融资租赁： continued

35 1.在租赁期届满时，租赁资产的所有权转移给承租人；
第七章 固定资产 1.在租赁期届满时，租赁资产的所有权转移给承租人； 2.承租人有购买租赁资产的选择权，所订立的购价预计将远低于（＜5%）行使选择权时租赁资产的公允价值，因而在租赁开始日就可以合理确定承租人将会行使这种选择权； 3.租赁期占租赁资产尚可使用年限的大部分（≥75%）； 4.承租人在租赁开始日的最低租赁付款额现值几乎相当于（≥90%）租赁开始日租赁资产公允价值。 提示：最低租赁付款额=租金总额+担保余值或购买价格 最低租赁付款额中不包括或有租金和履约成本（技术服务费、培训费、维修费和保险费），它们在发生时确认为当期费用。

36 第七章 固定资产 5．租赁资产性质特殊，如果不作较大改造， 只有承租人才能使用。

37 第七章 固定资产 （二）经营租赁 经营租赁是指除融资租赁以外的其他租赁，是为满足生产经营的临时需要而发生的租赁。企业发生一项租赁时，首先运用融资租赁的标准来判断是否是融资租赁，如果不符合融资租赁的任何一项标准，则确认为经营租赁。

38 二、固定资产融资租赁的会计核算 承租方应将租赁开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额 的现值两者中较低者作为租入资产的入账价值，将最低租赁
第七章 固定资产 二、固定资产融资租赁的会计核算 承租方应将租赁开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额 的现值两者中较低者作为租入资产的入账价值，将最低租赁 付款额作为长期应付款的入账价值，其差额作为未确认融资 费。未确认融资费在租赁期内采用实际利率法分期摊销。 计算最低租赁付款额现值的贴现率，顺次选择出租人的租 赁内含利率、合同规定利率或同期贷款利率。

39 例 题 融资租赁固定资产由承租方计提折旧并支付维修费。承租人 应当采用与自有固定资产相一致的折旧政策计提折旧，如果
第七章 固定资产 融资租赁固定资产由承租方计提折旧并支付维修费。承租人 应当采用与自有固定资产相一致的折旧政策计提折旧，如果 能够合理确定租赁期届满时将会取得租赁资产所有权的，应 按尚可使用年限折旧；否则，应在租赁期与尚可使用年限两 者中较短的期间内计提折旧。 承租方支付的手续费、律师费、差旅费、印花税等，应计入 租入固定资产的成本。 例 题

40 三、固定资产经营租赁的会计核算 第七章 固定资产 （一）承租人的核算 不能作为本企业的固定资产入账， 只在“租入固定资产登记簿”进行备
第七章 固定资产 三、固定资产经营租赁的会计核算 （一）承租人的核算 不能作为本企业的固定资产入账， 只在“租入固定资产登记簿”进行备 忘性登记，而且也不需要计提折旧。 收到租金时； 收到押金时； 支付手续费、律师费、差旅费、 印花税以及因租赁引起的营业 税时； 若存在或有租金。 （二）出租人的核算 收到租金时； 收到押金时； 支付手续费、律师费、差旅费、 印花税以及因租赁引起的营业 税时； 若存在或有租金。

41 第七章 固定资产 提示：出租人经营租出的房屋 建筑物，属于投资性房地产核 算范围，不是固定资产租赁。 例 题

42 第七节 固定资产终止的核算 一、固定资产终止的确认 固定资产满足下列条件之一的， 应当予以终止确认： 该固定资产处于处置状态；
第七章 固定资产 第七节 固定资产终止的核算 一、固定资产终止的确认 固定资产满足下列条件之一的， 应当予以终止确认： 该固定资产处于处置状态； 该固定资产预期通过使用或处置不能产生经济利益。 将发生的固定资产后续支出计入固定资产成本的。 处置包括固定资产的 出售、转让、报废和 毁损、对外投资、非 货币性资产交换、债 务重组等。

43 持有待售的固定资产从划归为持有待售之日起停止计提折旧和减值测试。
第七章 固定资产 企业持有待售的固定资产，不应终止确认，应当对其预计净残值进行调整，使该项固定资产的预计净残值能够反映其公允价值减去处置费用后的金额，但不得超过符合持有待售条件时该项固定资产的原账面价值，原账面价值高于预计净残值的差额，应作为资产减值损失计入当期损益。 持有待售的固定资产，是指在当前状况下仅根据出售同类固定资产的惯例就可以直接出售且极可能出售的固定资产，如已经与买主签订了不可撤销的销售协议等。 持有待售的固定资产从划归为持有待售之日起停止计提折旧和减值测试。

44 二、固定资产终止的核算 被终止确认的固定资产，应将其账面价值转入清理。
第七章 固定资产 二、固定资产终止的核算 被终止确认的固定资产，应将其账面价值转入清理。 企业出售、转让、报废固定资产或发生固定资产毁损，应当将处置收入扣除账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。

45 产清理 第七章 固定资产 “固定资产清理”账户 借方登记…… 贷方登记…… 期末余额反映…… 清理结束后——
第七章 固定资产 “固定资产清理”账户 借方登记…… 贷方登记…… 期末余额反映…… 清理结束后—— 属于筹建期间的，转入“管理费用”账户； 属于生产经营期间由于自然灾害等非正常原因造成的损失，转入“营业外支出——非常损失”账户； 属于生产经营期间正常的处理损失，转入“营业外支出——处置非流动资产损失”账户； 属于生产经营期间正常的处理收益，转入“营业外收入——处置非流动资产利得”账户。 固定资 产清理

46 例 题 例 题 （一）固定资产出售、报废、毁损 分别不同情况作出售、报废与毁损的处理。 （二）偿债转出的固定资产
第七章 固定资产 例 题 （一）固定资产出售、报废、毁损 分别不同情况作出售、报废与毁损的处理。 （二）偿债转出的固定资产 在债务重组中，以固定资产偿还债务，应当将债务的账面价 值与固定资产公允价值之间的差额，计入“营业外收入—— 债务重组利得”账户；固定资产公允价值与其账面价值之间 的差额，计入“营业外收入——处置非流动资产利得”账户或 “营业外支出——处置非流动资产损失”账户。 例 题 continued

47 若该交易具有商业实质且固定资产公允价值能够可靠计量，如何处理？ 若该交易不具有商业实质或固定资产公允价值不能够可靠计量，如何处理？
第七章 固定资产 （三）非货币性资产交换换出的固定资产 若该交易具有商业实质且固定资产公允价值能够可靠计量，如何处理？ 若该交易不具有商业实质或固定资产公允价值不能够可靠计量，如何处理？ 例 题 continued

48 例 题 例 题 （四）捐赠转出的固定资产 可不通过“固定资产清理”账户核算，直接将其账面价值转入“营业外支出——捐赠支出”账户。
第七章 固定资产 例 题 （四）捐赠转出的固定资产 可不通过“固定资产清理”账户核算，直接将其账面价值转入“营业外支出——捐赠支出”账户。 （五）盘亏的固定资产 不通过“固定资产清理”账户核算，应通过“待处理财产损益”账户核算。盘亏固定资产的净损失应转入“营业外支出”账户。 例 题

49 第八节 投资性房地产 一、投资性房地产的范围 新准则新内容 （一）投资性房地产的含义 投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，
第七章 固定资产 第八节 投资性房地产 一、投资性房地产的范围 新准则新内容 （一）投资性房地产的含义 投资性房地产是指为赚取租金或资本增值， 或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的 土地使用权、持有并准备增值后转让的土地 使用权、已出租的建筑物。

50 注意 1．投资性房地产应当能够单独计量和出售。 2．出租是指以经营租赁方式出租；土地不包括按照国家有关规定认定的闲置土地。
第七章 固定资产 1．投资性房地产应当能够单独计量和出售。 2．出租是指以经营租赁方式出租；土地不包括按照国家有关规定认定的闲置土地。 3．自用房地产是指为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产，不是投资性房地产；房地产开发企业作为存货的房地产也不是投资性房地产。 4．部分用于赚取租金或资本增值的房地产，若该部分能够单独计量和出售，应当将该部分确认为投资性房地产；其余部分不确认为投资性房地产。 5．企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。 6．企业拥有并自行经营的旅馆饭店，其经营目的主要是通过提供客房服务赚取服务收入，该旅馆饭店不确认为投资性房地产。 注意

51 投资性房地产同时满足下列条件的，才能予以确认：
第七章 固定资产 （二）投资性房地产的确认条件 投资性房地产同时满足下列条件的，才能予以确认： 与该投资性房地产有关的经济利益很可能 流入企业； 该投资性房地产的成本能够可靠地计量。

52 二、投资性房地产的计量 （一）投资性房地产的初始计量 投资性房地产应当按照成本进行初始计量。其中建
第七章 固定资产 二、投资性房地产的计量 （一）投资性房地产的初始计量 投资性房地产应当按照成本进行初始计量。其中建 筑物成本构成与固定资产一致，土地使用权成本构 成与无形资产一致。 （二）投资性房地产的后续计量 投资性房地产的后续计量通常采用成本模式，也可 采用公允价值模式。但同一企业只能采用一种模式 对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用 两种计量模式 。 continued

53 1．成本模式 在成本模式下，投资性房地产的后续计量与 固定资产、无形资产一致。其中建筑物计提 折旧、后续支出、资产减值等问题的处理方
第七章 固定资产 1．成本模式 在成本模式下，投资性房地产的后续计量与 固定资产、无形资产一致。其中建筑物计提 折旧、后续支出、资产减值等问题的处理方 法与固定资产一致；土地使用权的摊销、 后续支出、资产减值等问题的处理方法与无 形资产一致。

54 条件 2．公允价值模式 注意 （1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；
第七章 固定资产 条件 2．公允价值模式 （1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场； （2）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。 采用公允价值模式计量的，不对投资性房地 产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投 资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值， 公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。 已采用公允价值模式计量的投资性房地产， 不得从公允价值模式转为成本模式。 注意

55 三、投资性房地产的转换 （一）转换日的确定 第七章 固定资产 企业有确凿证据表明房地产用途 发生改变，满足下列条件之一
第七章 固定资产 三、投资性房地产的转换 企业有确凿证据表明房地产用途 发生改变，满足下列条件之一 的，应当将投资性房地产转换为 其他资产或者将其他资产转换为 投资性房地产：①投资性房地产 开始自用；②作为存货的房地产 改为出租；③自用土地使用权停 止自用，用于赚取租金或资本增 值；④自用建筑物停止自用，改 为出租。 （一）转换日的确定 1．投资性房地产转为自用房地 产，其转换日为房地产达到自用 状态，企业开始将房地产用于生 产商品、提供劳务或者经营管理 的日期。 2．将作为存货的房地产或自用 房地产改为出租，其转换日为租 赁期开始日。

56 （二）转换价值的确定 1．在成本模式下，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。
第七章 固定资产 （二）转换价值的确定 1．在成本模式下，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。 2．采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。 3．自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，该项投资性房地产应当按照转换日的公允价值计量。转换日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益。转换日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入资本公积。处置该项投资性房地产时，原计入资本公积的部分应当转入处置当期损益。

57 四、投资性房地产的核算 采用成本模式计量的投资性 房地产比照固定资产或无形 资产进行核算。这里仅介绍 采用公允价值模式计量的投 投资性房地产
第七章 固定资产 四、投资性房地产的核算 投资性房地产 —成本 —公允价值变动 采用成本模式计量的投资性 房地产比照固定资产或无形 资产进行核算。这里仅介绍 采用公允价值模式计量的投 资性房地产的核算。

58 例 题 （一）外购、自行建造等取得的投资性房地产 外购、自行建造等取得的投资性房地产，其会计处理与固定
第七章 固定资产 （一）外购、自行建造等取得的投资性房地产 外购、自行建造等取得的投资性房地产，其会计处理与固定 资产、无形资产一致。在取得时借记“投资性房地产”账户， 贷记“银行存款”、“在建工程”等账户。 （二）自用房地产与投资性房地产的转换 1．将自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，如何处理？ 2．将采用公允价值模式计量的投资性房地产转为自用时，如何处理？ 例 题

59 （三）投资性房地产的公允价值变动的处理 例 题 例 题 第七章 固定资产 （五）投资性房地产出售的处理。 （四）发生投资 性房地产的租金
第七章 固定资产 （三）投资性房地产的公允价值变动的处理 例 题 （五）投资性房地产出售的处理。 （四）发生投资 性房地产的租金 收入时的处理。 例 题