滁州国际商城 市场调研及项目定位报告.

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1 滁州国际商城 市场调研及项目定位报告

2 报告总思维导图 宏观市场分析 市场调研 微观市场分析 滁州市房地产市场调研 项目分析 项目定位 项目定位

3 思维导图 宏观分析 宏观市场分析 调控政策 市场调研 微观市场分析 滁州市房地产调研 项目分析 项目定位 项目定位

4 宏观分析 2009年经济形势 08年席卷全球的金融危机对世界和中国经济产生着深远而重大的影响，国内经济增长放缓、房地产市场不振、股市低迷，已经直接影响到了消费者的信心。 在全球金融危机的背景下，2009年可能是新世纪以来我国经济发展最为困难的一年，虽然政府及时果断调整宏观经济政策，实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，迅速出台促进经济平稳较快发展的一揽子计划，以期推动中国经济均衡发展，并取得一定成效，但同时应该看到，世界经济衰退的基本态势没有根本改变，经济复苏仍可能经历一个较长和曲折的过程。

5 宏观分析 2010年经济形势预测 国际金融危机爆发后，世界各国和国际组织实施了一系列强有力的经济刺激政策。自2009年二季度以来，世界经济出现了积极变化，金融市场趋于稳定，美欧日等发达经济体先后恢复GDP增长。09年中国经济逐步复苏，但中国经济中的深层次矛盾特别是结构性矛盾仍然突出，经济增长内生动力不足，结构调整压力和难度加大，通货膨胀预期抬头。因此明年我国宏观调控将面临更加复杂的环境，既有可能在经济回升过程中因继续“保增长”的政策力度过猛导致投资过快增长和通货膨胀压力明显上升，也有可能因刺激经济增长的政策力度减弱过快，经济出现二次下滑。 因此估计2010年国家经济将是关键的一年，也是关系到中国经济能否走出困境再次高速发展至关重要的一年。

6 思维导图 宏观分析 宏观市场分析 调控政策 市场调研 微观市场分析 滁州市房地产调研 项目分析 项目定位 项目定位

7 宏观分析 09年房地产宏观政策回顾 在国际金融危机冲击和国内经济下滑的背景下，房地产业的稳定发展对宏观经济意义重大。从2008下半年起，作为扩大内需、促进经济增长的重点，中央及地方政府连续出台了多项鼓励住房消费、活跃房地产市场的调控政策。2009年政府延续了鼓励性的房地产调控政策，以暖市为主，以防止房地产市场大起大落、在宏观经济中发挥“保增长”的作用为目标。08年下半年的下调房贷利率、下调固定资产投资项目资本金比例等一系列重大政策的调整让低迷的房地产市场重新红火了起来。在宽松的政策环境下，今年房价，犹如脱缰野马，一路创下新高，直至年底，攀登至历史最高点。 政府在完成“救市”目标的同时，不可避免地促进了房价的“回暖”甚至房价的不断攀高。面对金融危机和通胀压力，在促进市场回暖的同时如何防止楼市泡沫，房价的不断高涨，将成为政府2010年的政策方向。。

8 09年房地产宏观政策回顾 宏观分析 第一：限外解禁
政策回顾：2009年1月23日，北京市建委联合市发改委、财政局、规委等九部门联合下发《关于贯彻国发办(2008)131号文件精神促进本市房地产市场健康发展的实施意见》，规定：自2009年1月1日至12月31日，暂停执行《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》中，对境外个人在京购房的居住年限和所购房屋的有关规定。 点评：“限外令”的解禁，首开全国地方政府救市的先河，也给京城高端住宅市场带来了福音。救市新政的出台，对高端住宅市场来说是一大利好，尤其是对存量套数较大的二至五环及朝阳区的重点供应区域，“限外令”的暂缓执行有望加速存量滞销项目的消化，加快销售资金回笼。

9 09年房地产宏观政策回顾 宏观分析 第二：利率7折实施
政策回顾：自从2008年10月央行出台房贷新政以来，各家商业银行几乎都采取观望的态度，迟迟不肯推出房贷优惠细则，各家银行面对房贷新政同客户打起了“太极”。不过，从09年2月开始，各大银行陆续出台了相关的执行细则，房贷七折算是尘埃落定。 点评：这项政策给了购房者实质性利好。以购买90平方米，房贷首付二成，20年按揭的住房为例，调整前2007年末5-30年商业贷款为6.656%，现在优惠利率4.284%。理论上相当于房价下跌了6%-11%。优惠利率的执行，对于减轻贷款人的经济压力、拉动内需以缓和经济将有所帮助，而从某种程度上缓解经济衰退给银行造成的资产质量压力。

10 09年房地产宏观政策回顾 宏观分析 第三：调整资金比例
5月27日，国务院发布的《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》中明确，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。 点评：这是自2004年以来执行35%自有资本金贷款比例后的首次下调，已恢复到1996年开始实行资本金制度时的水平，从而预示着紧缩了数年的房地产信贷政策开始“松绑”。同期固定资产投资项目资本金比例调整，涉及多个行业和领域，可以预见国务院作此调整意在缓解4万亿刺激计划的资本缺口。对楼市来说，降低了开发商的准入门槛，掀起了新一轮投资热潮。

11 宏观分析 小 结： 房地产是典型的资金密集型行业，资金松紧对房地产运行有决定性影响。从08年末以来，为应对国际金融危机、促进住房消费，在适度宽松的货币政策作用下银行信贷大幅增加，同时出台了降低了首付款比例、贷款利率优惠、减免交易环节税费等一系列优惠政策，有效刺激了住房消费。供给方面，适度宽松的货币政策为开发商提供了充裕的资金，缓解了开发商资金紧张的局面；需求方面，数次下调存贷款利率，降低购房首付款比例，导致包括自住和投资投机在内的市场需求被同时放大。在供给弹性较小甚至有所减少的情况下，前期积压的市场需求得到集中释放，楼市可谓“全国山河一片红”，价格也节节攀升。

12 09年房地产宏观政策回顾 宏观分析 第四：营业税“2改5”
12月9日，国务院常务会议决定，将二手房营业税免征时限从两年以上恢复至五年以上。12月23日，财政部、国税总局下发的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》规定，自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。 点评：之前炒得沸沸扬扬的营业税优惠政策的结束终于尘埃落定，导致临近年终二手房市场着实火爆一把。可以看出人们对二手房后市的预期并不看好。毕竟新政之后，二手房房主为避免营业税可能会延长到5年后再转手，从而导致转手频率的降低，而对于部分购房者而言增加的转让成本势必增加到其头上。二手房成交量的下降已成必然。

13 09年房地产宏观政策回顾 宏观分析 第五：“国四条”
12月14日，国务院常务会议从增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四个方面提出了一系列举措，被称为“国四条”。其中包括：一要增加普通商品住房的有效供给，适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应。二要继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房，加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险。三要加强市场监管，继续整顿房地产市场秩序，加强房地产信贷风险管理。四要继续大规模推进保障性安居工程建设，力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。 点评：“国四条”明确表示要遏制高房价，这实际上是一个信号，表明了国家对于控制房价过快增长的决心。“国四条”对于未来市场的影响主要体现在政府的宏观调控给市场的发展指明了方向，其收效如何需要看是否会有后续配套政策跟进，同时还要看可操作性和最终执行力如何。

14 09年房地产宏观政策回顾 宏观分析 第六：打击囤地
12月17日，财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。如果开发商拖欠价款，不得参与新的土地出让交易。12月23日，国土资源部通报了9个省18宗房地产开发土地闲置情况，督促各地方政府及国土资源部门进一步落实闲置土地处置有关政策。 点评：该项政策被认为是今年土地市场调控的发端。这一举措对开发商是有一定影响，但是对消费市场影响不大。此举提高了首付门槛，对于有融资实力的上市公司或是资金实力雄厚的品牌房企来说，这不会是大问题，但是对于中小房企，很有可能会是致命的，可以预见的是，明年房地产市场肯定还会出现新一轮洗牌。 在17日中央政府开始对土地进行调控之后，23日国土部曝光18宗闲置土地及其开发商，对开发商无疑也有着不小的警示作用。

15 09年房地产宏观政策回顾 宏观分析 第七：温家宝专访：打击捂盘惜售哄抬房价等违法犯罪行为
12月底，温家宝接受专访，对今年房价非理性增长表示此问题已经引起中央政府的高度重视。政府将通过行政、税收、金融等各方面手段，统筹各方面情况使我国房地产市场有一个稳定发展的局面。 第一，要加大安居工程的建设力度，加快棚户区的改造。对这两项工作，在资金、土地以及税收上，都要给予优惠和保障。 第二，要鼓励居民购买自住房和改善性的住房。同时，要采取措施抑制投机。中国的国情决定了我们的住房必须坚持安全、经济、适用和省地的原则，特别要重视中小套型和中低价位房屋的建设。 第三，要运用好税收、差别利率以及土地政策等经济杠杆加以调控，稳定房地产的价格。 第四，要维护房地产市场秩序，打击捂盘惜售、占地不用、哄抬房价等违法犯罪行为。

16 09年房地产宏观政策回顾 宏观分析 第八：物业税征收从商业开始
继收紧二套房贷后，中央或将再出“杀手”平抑高房价。消息人士透露，国家税务总局正计划在2010年出台物业税的可操作方案，集成现行的土地、房屋等相关税费，但暂时不会将土地出让金纳入物业税范围，所有收入仍归地方财政。中央财经大学税务学院副院长刘桓接受记者访问时表示，物业税“实转”已无太大障碍，一旦推出，料将率先在商业地产推行。 点评：以前政府的宏观调控都是针对住宅，因此前几年政府调控对商业地产影响远远不如住宅那样明显。而物业税征收从商业开始，这是这么多年来政府第一次提出专门针对商业地产的宏观调控，如果今年 真的征收商业物业税，对商业地产的打击可想而知。

17 宏观分析 09年房地产宏观政策回顾 总结： 自08年年底，密集出台的楼市优惠政策惠带动了楼市回暖。在优惠政策的刺激下，房地产市场经过去年的较大波动后，从今年初开始复苏，二季度出现量价齐涨的火爆局面，三、四季度继续井喷态势，回暖速度远远超过各方预期。下半年全国房地产市场已经不理性了，越来越多投资者亦开始进场，导致地王不断涌现，连夜排队买房又开始频频上演，一房难求。各大楼盘销售中心都是火爆异常，可以说只要有房子，不论产品怎么样，价格怎么样，开盘都可以取得非常不错的销售成绩。 “短短一年间，中国楼市迅速地由低迷转变为亢奋，由萧条转变为繁荣，由“去库存”转变为“挤泡沫”。面对如此疯狂的市场，政府开始调控市场，在09年底12月短短一月就连续出台相关政策调控，因此2010年房地产市场调控势在必行，前景开始不明朗。 17

18 宏观分析 09年房地产宏观政策回顾 现阶段又盛传物业税将从商业开始 征收，这对我项目来说是一个非常不利的消息。据传商业物业税的税率为0.9%-2.4%。目前成熟市场商铺回报一般在6%-8%，如果物业税按2.4%计算，则投资者收益还不如住宅或者银行定期，而投资商业风险远远高于投资住宅。而商业地产的客户群体大多为投资群体，物业税从商业开始征收将是对商业地产的一次严重打击。 18

19 思维导图 宏观市场分析 滁州概况 市场调研 微观市场分析 经济与城市发展 滁州市房地产调研 项目分析 项目定位 项目定位

20 地理位置—— 区位优势明显，南京一小时生活圈 滁州，滁州市位于安徽省东部，长江三角洲西部边缘，习惯称皖东。
滁州概况 滁州，滁州市位于安徽省东部，长江三角洲西部边缘，习惯称皖东。 滁州市临江近海，承东接西，区位优越，交通便捷。京沪铁路，合宁高速公路，蚌宁高速公路穿越市境，待建中的京沪高速铁路，宁西铁路将在市境内通过，滁河航运直达长江。市区距南京市直线距离约50千米，属于南京都市圈内伙伴城市，一小时车程可达南京禄口机场。

21 行政区划—— 辖2市4县2区，安徽面积第三大地级市
滁州概况 滁州市辖琅琊区、南谯区，天长市、明光市和全椒、来安、定远、凤阳4县，总面积13398平方公里，为安徽省面积第三大地级市。其中市辖区面积1399平方公里（约占总面积的10.4%）。年未全市人口445.2万人（截止2008年6月）。 区/县 面积 人口 琅琊区 126平方千米 24.87万 南谯区 1273平方千米 27万 来安县 1481平方千米 49万 全椒县 1572平方千米 46万 定远县 2891平方千米 93.8万 凤阳县 1920平方千米 73.5万 天长市 1770平方千米 62万 明光市 2335平方千米 64.3万

22 区域交通—— 地理区位良好 交通四通八达 滁州概况 滁州地处皖东，历来为南京江北门户，地理位置优越。京沪铁路、京沪高铁、宁西铁路穿行而过。
地理区位良好 交通四通八达 滁州概况 滁州地处皖东，历来为南京江北门户，地理位置优越。京沪铁路、京沪高铁、宁西铁路穿行而过。 【公路】国道：G104、G205、G312 省道：S101、S205、S206、S212、S226、S247、S307、S309、S310、S311、S312、S331 高速公路：沪陕高速公路、宁洛高速公路、京福高速公路、长深高速公路、马滁扬高速公路（在建）、北沿江高速公路（在建）。　　 【铁路】铁路：京沪铁路、宁西铁路　高速铁路：京沪高速铁路（在建）、沪汉蓉高速铁路（在建）。

23 滁州概况 自然资源得天独厚、物产丰富 矿产资源：全市已探明矿产有52种，发现各类矿床、矿点近2000个。非金属矿产是本市矿产资源的优势，其中石英岩、铸型用砂、凹凸捧粘土矿以储量大、品质优闻名全国，岩盐、石膏、钙芒硝、石油是安徽省内唯一的非金属矿产。主要金属矿产有铜、铀、铁、金等。 水资源：全市多年平均地表水迳流量约27.8亿立方米，人均占有量为716立方米，已建成大中小型水库1000多座，总蓄水量23.08亿立方米。可利用长江、淮河等外水条件较好。 旅游资源：有国家级风景名胜区、国家级森林公园、国家级重点文物保护单位7处，省级自然保护区和重点文物保护单位11处，有名山、名亭、古关、古寺、历史文化遗址等自然人文景观100多处。其中琅琊山、醉翁亭、凤阳明皇陵、皇甫山国家森林公园自然保护区等景观驰名中外

24 产业结构—— 粮食基地和家电集群 滁州概况 滁州市经济格局呈现北-东两级。北部（凤阳、定远、明光）以农业、旅游、农产品深加工、非金属深加工为主，东部（天长、来安、琅琊、南谯、全椒）以家电、机械、纺织、化工为主。 滁州是国家大型商品粮生产基地，常年粮食总产约占安徽省的七分之一，年调出商品粮总量约占安徽省的三分之一，商品率高达60%以上，是安徽省乃至全国的重要粮仓，有“安徽第一粮仓”之称。 滁州年产彩电、冰箱、空调等1400多万台，其中彩电产量占了安徽省的“半壁江山”、冰箱占1/3、家用空调占10%。滁州因为聚集了一大批诸如西门子、康佳、扬子空调等国内生产基地，渐渐演变成长三角地区的家电集群

25 思维导图 宏观市场分析 滁州概况 市场调研 微观市场分析 经济与城市发展 滁州市房地产调研 项目分析 项目定位 项目定位

26 综合经济—— 经济发展十分迅速，潜力巨大 城市与经济发展
2008年，滁州人民克服重重困难，积极应对金融危机及各种自然灾害，国民经济保持了平稳较快发展。全年实现生产总值520.11亿元, 按可比价格计算，比上年增长11.3%，增幅比“十五”时期年平均增幅高5.4个百分点。 城镇居民人均可支配收入12255元，比上年增长12.4%；人均消费性支出8882元，比上年增长16.2%。

27 滁州市城市整体规划 大滁州规划 城市与经济发展
未来滁州将形成“一区三轴”的扇形空间模式和“两主一副”发展轴线。一区：一个城镇密集区，也是一个大核心。由滁城、来安、全椒组成的大滁城地域。三轴：全滁来天发展轴、乌滁明凤发展轴、滁定发展轴。 规划预测滁州市2010年总人口为455万人，2020年为480万人。城镇化水平预测：2010年，44%；2020年，60%。 

28 城市发展规划—— 城市向南发展 城市与经济发展 小结分析：
大滁城地域构成大滁州地域由滁州市琅琊、南谯二区和来安、全椒两县构成，总面积为4472平方千米。在大滁州地域统一规划，高效利用土地资源，打造城镇密集区，提高区域竞争力。大滁城地域城镇空间结构以滁城为主中心，全椒、来安、乌衣为副中心，以国道、省道、高速公路、城市快速干路为交通联络线，在规划期内，形成“一主三副多点”的空间结构。一主：以滁城为主中心；三副：来安、全椒、乌衣为副中心；多点：在滁州市区及来安、全椒县域，分布众多小城镇 滁城总体布局结构：规划滁城为三大片区六个组团和一个风景区构成的开放型、生态化的城市总体布局结构。三大片区是滁西、滁东、滁南，片区之间由铁路、河流、生态绿地分隔，并由环路和城市快速道路相连；六个组团是老城区组团、城西组团、城南组团、高速铁路站前组团、城东组团、城北组团；一个风景区是琅琊山风景区。 小结分析： 数据显示，滁州市的经济发展潜力巨大，各项城市建设成绩明显，居民生活水平显著提高，基础设施建设进一步完善，投资环境优化。作为是江淮城市群中重要一环的滁州正迎来她进一步发展崛起的最佳时机。潜力巨大的经济实力和政府的有力配合，必将为滁州市房地产的发展奠定坚实的基础。

29 思维导图 宏观市场分析 市场调研 微观市场分析 滁州在售项目调研 滁州市房地产调研 滁州专业市场调研 客户深度访谈 项目分析 项目定位

30 天安都市花园 【项目地址】全椒路与会峰路交叉口（滁州学院正门斜对面） 【物业类型】住宅/底商 【建筑类型】多层/小高层
在售楼盘调研 天安都市花园 【项目地址】全椒路与会峰路交叉口（滁州学院正门斜对面） 【物业类型】住宅/底商 【建筑类型】多层/小高层 【 开发商 】滁州天安置业有限公司 【营销顾问】南京红与黑地产机构 【建筑面积】分东、西两区。东区13.2万平米，住宅945套，西区6万平米,住宅530套，目前在售西区6栋小高层，售出172套。 【 销售率 】住宅：32.5%

31 天安都市花园 【主力户型】 65平米1房，79平米2房；115-139平米三房；商铺111-133平米。
在售楼盘调研 天安都市花园 【主力户型】 65平米1房，79平米2房； 平米三房；商铺 平米。 【周边配套】行政服务中心、广播电视中心、中级法院、工商局、君家酒店、滁州学院等 【核心卖点】地段、项目品质、园林景观、楼间距等细节处理 【租售情况】住宅均价4000元/㎡，一次性付款98.5折，按揭99折，物管费1.2元。底商一层均价12000元/㎡，二层均价7000元/㎡。一次性付款96折，2年8%返租，物管费0.5元。

32 在售楼盘调研 天安都市花园 分析点评： 1.该项目广告主诉求是地段，大滁城建设向南发展意味着地处南区核心位置的该项目巨大的升值空间，这无疑会吸引大批投资者的目光。 2.该项目09年3月份取得预售许可证，当时全国楼市已挺过危机，步入小阳春阶段，但该项目至今销售率仍较低。市调中发现其营销手段单一，户外广告也缺乏品质感。可见，激烈的竞争中，光有好地段是不够的，还要有很好的营销水平。 3. 西区项目体量不大，滁州市民也具备一定的消费能力。9个月32.5%的销售率说明营销水平低外，也说明客户定位有问题。我们的项目营销要引导当地人的消费方式，客户定位不能局限于小范围群体。

33 维也纳春天 【项目地址】定远路88号（滁州二中对面） 【物业类型】住宅 【建筑类型】多层 【 开发商 】滁州华欣置业股份有限公司
在售楼盘调研 维也纳春天 【项目地址】定远路88号（滁州二中对面） 【物业类型】住宅 【建筑类型】多层 【 开发商 】滁州华欣置业股份有限公司 【整合推广】杭州毓龙堂广告 【建筑面积】5.5万平米，498套， 【 销售率 】住宅：80% 【主力户型】 90-99平米2房， 平米3房， 平米4房。

34 维也纳春天 【周边配套】购物：商之都、千百惠、苏果超市 教育：滁州二中、实验中学、实验小学 餐饮:民以食为天、巴将军火锅店、渔家庄等
在售楼盘调研 维也纳春天 【周边配套】购物：商之都、千百惠、苏果超市 教育：滁州二中、实验中学、实验小学 餐饮:民以食为天、巴将军火锅店、渔家庄等 休闲：咖啡馆、ZIPPO、禾子 、南湖公园等 【核心卖点】成熟配套、教育资源、项目品质、园林景观、经典户型 【租售情况】住宅均价4400元/㎡，一次性付款97折，按揭98.5折，物管费1.2元。

35 在售楼盘调研 维也纳春天 分析点评： 1.该项目广告主诉求是黄金地段，教育资源和欧陆风情花园，加上项目较好的品质和合理的价格，受到市民追捧是意料之中的事情。 2.该项目07年6月份推出一期房源以来，销售状况一直不错。产品好、经济形势好是一方面原因，审时度势，在去年危机时减少了推盘量也是一个重要原因。 3.今年楼市转暖，全国房价上涨又进入一个疯狂时期。但该项目自3月份推盘至今价格从4180升至4400，上升幅度并不大。可见项目的运作离不开专业的营销代理公司的推力，很多卖点未能得到整合释放，项目的价值也未实现最大化。

36 水岸帝景 【项目地址】清流路与外环交叉口 【物业类型】住宅 【建筑类型】多层/小高层 【 开发商 】滁州银河房地产开发有限公司
在售楼盘调研 水岸帝景 【项目地址】清流路与外环交叉口 【物业类型】住宅 【建筑类型】多层/小高层 【 开发商 】滁州银河房地产开发有限公司 【营销代理】杭州协和 【建筑面积】14.4万平米，1期，196套；2期，397套 【 销售率 】1期：87%。2期预计12月份推出。 【主力户型】 94.9平米2房， 平米3房，142平米4房。

37 在售楼盘调研 水岸帝景 【周边配套】琅琊区委区政府、琅琊山、凤凰湖、建行、工行、信用社、幼儿园、二院附属医院、银花购物广场、紫薇小学、五中、实验中学、滁州技校等 【核心卖点】山水景观、园林设计、小区配套、逸和集团品牌、物业管理、经典户型 【租售情况】住宅均价4400元/㎡，一次性付款优惠60元/平米 、按揭优惠30元/平米 。

38 现场包装——气势十足的围墙

39 在售楼盘调研 水岸帝景 分析点评： 1.该项目一期广告主诉求是自然山水、园林景观（有加泰罗尼亚广场、爱琴海花园、威尼斯飞狮广场、空中花园和喷泉雕塑等）与物业管理，配合逸和地产月刊宣传，营造居住在浪漫之家的概念。 2.该项目09年2月份推出一期房源以来，大力炒作学区房概念，在多处设销售点，配合网上销售等多种渠道，目前一期销售状况良好。 3.二期近400套房源在12月份推出，预计销售周期会较长。一是当地冬天气温低，人气差；二是交房时间在2011年年底，拖得太久，对销售不利。因此更要加大宣传推广力度，合理调整营销策略。

40 山水人家 【项目地址】滁州市丰乐南路86号 【物业类型】住宅 【建筑类型】多层/小高层/底商 【 开发商 】滁州市新纪元房地产开发有限公司
在售楼盘调研 山水人家 【项目地址】滁州市丰乐南路86号 【物业类型】住宅 【建筑类型】多层/小高层/底商 【 开发商 】滁州市新纪元房地产开发有限公司 【建筑面积】35万平米，住宅530套 【 销售率 】61.3%，目前在售第5期。 【主力户型】 30-49平米1房，93-98平米2房，121平米3房。5期为110、120、130平米3房。商铺40-90平米。

41 山水人家 【周边配套】紫薇小学、会峰小学、新英中学、滁州学院、琅琊山、工商银行、会峰医院、长江商贸城、政府行政副中心等
在售楼盘调研 山水人家 【周边配套】紫薇小学、会峰小学、新英中学、滁州学院、琅琊山、工商银行、会峰医院、长江商贸城、政府行政副中心等 【核心卖点】山水景观、园林设计、小区配套、周边配套、经典户型 【租售情况】住宅均价3900元/㎡，一次性付款优惠98折。商铺 元/平米 。

42 在售楼盘调研 山水人家 分析点评： 1.该项目广告主诉求是自然山水、园林景观和学区房概念，营造公园水岸生活。但市调中发现该项目的营销推广水平很低，沙盘制作非常丑陋，户外广告基本没有。 2.该项目承诺09年6月份交房，在没有专业营销代理公司的协助下，07年6月份开始销售，至今销售率为61.3%，可见销售状况很差。目前还有第5期在售，其实体量大的项目更应该请专业代理公司协助，这对缩短销售周期，快速回笼资金，减小风险等都有好处。

43 泰鑫·城市星座 【项目地址】清流路与南谯南路交汇处 【物业类型】住宅 【建筑类型】高层/商住 【 开发商 】滁州泰鑫置业有限公司
在售楼盘调研 泰鑫·城市星座 【项目地址】清流路与南谯南路交汇处 【物业类型】住宅 【建筑类型】高层/商住 【 开发商 】滁州泰鑫置业有限公司 【 建筑规划 】深圳市建筑设计研究院有限公司 【营销代理】子令策划 【建筑面积】占地10万平米 【 销售率 】尚未开盘 【主力户型】 35-68平米1房，72-88平米2房 【周边配套】紫薇小学、清流公园、农行、滁州职业技术学院

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45 泰鑫·城市星座 【核心卖点】地段、小户型、配套、交通等 【销售情况】未开盘，价格未定 分析点评：
在售楼盘调研 泰鑫·城市星座 【核心卖点】地段、小户型、配套、交通等 【销售情况】未开盘，价格未定 分析点评： 1、项目位于市区稀贵地段——中都大道，清流西路。周边临近众多高等学府，咫尺紫薇小学，与商贸核心圈零距离，配套齐备，集文商两脉为一体的罕见上等高尚区。 2、该项目的包装推广做得比较到位，从营销中心包装布置，到沙盘模型制作，以及围墙广告的包装，处处都体现出其专业的手法。 3、此项目地理位置优越，商业价值凸现，项目为高层+裙楼商业模式，住宅全以小户型为主，打造低总价，低首付，易出租，投资自住两相宜概念；裙楼商业已经和华润苏果超市达成合作协议，届时苏果超市将强势进驻，这给楼上的住户大大提供便利。有主力店的进驻对物业的价值也有很大的提升，加上紫薇小学学区的良好教育资源更让投资价值可见一斑。目前项目处于前期积累中，市场反应较好。

46 水石购物广场 【项目地址】天长东路与南谯北路交界处 【物业类型】商业 【 开发商 】安徽德通房地产发展有限公司 【营销代理】千策地产
在售楼盘调研 水石购物广场 【项目地址】天长东路与南谯北路交界处 【物业类型】商业 【 开发商 】安徽德通房地产发展有限公司 【营销代理】千策地产 【 销售率 】销售已完成，目前招商中 【周边配套】麦当劳、时代超市、五星电器、 市政府、中国邮政、中国电信、中国移动、工商银行、 新华书店等。 【业态划分】负一楼：雄狮数码广场等 一层：化妆品、金银首饰、钟表眼镜、时尚饰品、数码等 二层：魅力女士专区 三层：精品男士专场 四层：餐饮、娱乐、休闲

47 水石购物广场 【招商政策】 第一年租金5折，第二年租金7折，第三年租金9折，都按使用面积出租。 【项目简介】
在售楼盘调研 水石购物广场 【招商政策】 第一年租金5折，第二年租金7折，第三年租金9折，都按使用面积出租。 【项目简介】 1、水石广场位于滁州市中心，交通快捷便利，是安徽德通房地产发展有限公司着力打造的滁州市房地产经典品牌产品之一。项目占地面积4.04公顷，总建筑面积约10万平方米，是滁州市中心的大型综合性项目。 2、项目于2007年9月16日盛大开工, 总用地面积18494 ㎡，总建筑面积47000 ㎡。其中超市经营面积15000 ㎡ ，四星级酒店--水石假日大酒店11000 ㎡，地下商场5010 ㎡，地下停车场4850 ㎡，该项目建设完成后将是集大型购物广场、精品商业街，地下商场、星级酒店、地下停车场为一体的滁州市中心地标性建筑。

48 盛大装饰城 【项目地址】全椒城南新区S206省道与南屏路交界处 【开发商】盛华建材市场开发有限公司 【物业类型】商业
在售楼盘调研 盛大装饰城 【项目地址】全椒城南新区S206省道与南屏路交界处 【开发商】盛华建材市场开发有限公司 【物业类型】商业 【 建筑规划】上海江南规划设院 【运营商】全椒盛华建材市场开发有限公司 【占地面积】68800平米 【建筑面积】约10万平米 【业态划分】陶瓷、洁具、灯饰、窗帘、家具、机电、板型材、餐饮娱乐等。

49 在售楼盘调研 盛大装饰城 分析点评： 1、项目旨在打造一个能满足市场需求，结合本地消费者习惯与现代商业发展趋势，构建集建材购物为主、娱乐为辅的“一站式”消费商业综合体，设计上体现以人为本理念。该项目的建成，将成为全椒规模最大、建材品种最多、信息最全、经营理念超新的大型市场之一。 2、项目建成后能容纳1500户商户，提供5000个就业岗位，年成交额在6亿元以上，将成为全椒唯一的现代化装饰建材航母。 3、目前项目处于前期积累阶段，从项目现场售楼处包装还是工地围墙包装来看都显得非常一般，档次不高。但是由于项目为全椒市唯一的建材专业市场，受到政府的大力支持，目前市场反应还不错。 4、此项目虽然位于全椒，但是滁州比较小，经济欠发达，客户群体有限 ，购买力不足。此项目和我项目销售节奏差不多，是我项目的竞争对手之一。

50 在售项目调研总结 目前滁州市域范围内在售项目的特征为：
住宅产品结构单一，缺少可投资的产品。户型结构设计缺乏创新，以传统自住的 平米大户型为主，缺少灵活时尚的小户型产品。 产品定位不清，同质化严重。很多楼盘和商业定位不清，推出的时间比较集中，且主诉求点基本一致，未能深入人心，激起民众强烈购买欲望。 营销推广手法单一，力度欠缺。开发商和营销机构大多以滁州本土为主，外地品牌开发商和一线城市营销机构较少，导致行业缺少竞争和创新。 政策微妙，风险加大，竞争加剧。目前政府陆续出台相关政策调控楼市，无疑对房产的销售是个冲击。目前滁州楼盘存量很多，加之众多新推房源，势必加剧滁州的楼市竞争局面，开发商回收资金风险加大。

51 在售项目调研总结 我司认为：伴随滁州地区商业地产项目开发的迅速发展，商业项目面临的市场竞争已趋白热化。如何在竞争中脱颖而出，占据有利的竞争位置，规避风险？首先要从项目自身分析出发，把握市场趋势，认准目标客户群体，对主要竞争对手做到知己知彼，突出项目的主要优势，引发市场的共鸣和关注。

52 思维导图 宏观市场分析 市场调研 微观市场分析 滁州在售项目调研 滁州市房地产调研 滁州专业市场调研 客户深度访谈 项目分析 项目定位

53 南谯小商品市场 【项目地址】经济技术开发区西侧，丰乐南路与花园路交汇处 【经营业态】服装、鞋帽、箱包、饰品、干花 【主力铺位面积】
专业市场调研 南谯小商品市场 【项目地址】经济技术开发区西侧，丰乐南路与花园路交汇处 【经营业态】服装、鞋帽、箱包、饰品、干花 【主力铺位面积】 约10-20平米每间，共500余间，大多数商铺为工商局所有 【租售情况】 一般情况下8000元/间——15000元/间，另每间有300元的工商管理费 【售价】 私人持有的商铺目前对外报价约10000元/平米

54 专业市场调研

55 专业市场调研 南谯小商品市场 【项目点评】 滁州市南谯小商品市场，1987年建成并投入使用，占地面积8930平方米，门面500余间，摊位242节，共有日杂百货、服装经营业主491户。 南谯小商品市场以低端服装、鞋帽等商品零售为主，有少量批发，市场内商品相对廉价，主要客户群体为滁州市区居民，所售产品层次性、丰富性不足，分布凌乱，市场分布不够统一，市场竞争力有待提高。 市场建立时间早，位于市区，但配套设施已落后，通道相对狭窄，市场整体规划布局和内部形象较差。其建筑形态主要以商业摊位为主，辅以钢架结构大棚，已经制约了其进一步的发展。整体形象差，档次不高，购物环境上跟不上消费水平，不利于城市形象的提升。 南谯小商品市场为滁州经营时间比较长的小商品市场，我司认为应善于利用现有资源，突出我项目商业优势，合理运用策略，分析客户源，整合区域资源，为我项目所用。

56 专业市场调研 世纪商业园 【项目简介】 世纪商业园位于滁州商业繁华中心，是市内规模最大的综合型市场，园区经营面积2万平方米，一期市场于2001年底开业，主要经营品种有：服装、鞋帽、箱包、窗帘灯饰广场、美容美发、摄影沙龙、餐饮茶座等。2003年经营面积7千平方米的苏果超市加盟入驻和2千平方米小商品批发市场的开业，使得园区人气直线上升，物流、人流畅通无阻，旺地、旺铺潜力无限。 目前市场正处在稳定并逐步向良性发展的态势。为了满足顾客“一站式”消费的新形式，扩充经营范围，市场计划在现有基础上进一步扩大市场规模和经营品种，市场二期招商即日起全面启动。 二期招商的主要品种为：小百货、床上用品以及其它生活日用品。床上用品新招租商铺30余间（每间面积25m2），面积近千平方米，小商品扩招面积约800平方米，摊位数量50个（摊位面积9-20m2）。

57 通力玉桥批发市场 【项目地址】 丰乐北路世纪商业园 【经营业态】 各种小商品批发 【租金情况】
专业市场调研 通力玉桥批发市场 【项目地址】 丰乐北路世纪商业园 【经营业态】 各种小商品批发 【租金情况】 该市场以小商品批发为主，目前空转二层3间商铺10-12万，年租金2.2万元，40-50㎡/月 一楼入口 元/㎡/月，中间 ，两年一签 【概况介绍】通力玉桥批发市场属于安徽通力投资集团有限公司，是由南京玉桥市场全面辅导和培训的规范的批发市场。2002年正式开业，是南京都市圈滁州市首个商贸对接项目。

58 专业市场调研 通力玉桥批发市场 【项目简介】 通力玉桥批发市场拥有完善的管理机构，并与辖区工商部门和国、地税部门实施联动管理，促进市场培育和健康发展。位于滁州市世纪商业园的通力玉桥批发市场，已与南谯路商业街、天长路商业街、丰乐路商业街形成滁城中心商圈。 通力玉桥批发市场是世纪商业园重要组成部分，市场面积9000平米，来自全国各地的300多家经营户入住。市场以小商品作为主要经营大类，经营品种有工艺品、花类、玩具、童车、文化体育用品、小五金、小电器、钟表、箱包、编制品、地毯、针棉制品、鞋帽、化妆品、皮具、日常用品和副食品等数十个系列近万个品种。 通力玉桥批发市场已辐射到南谯、琅琊、来安、全椒、定远和明光大部分乡镇，成为滁州重要的小商品集散地，是滁州市唯一以小商品为主经营大类的批发业态，是滁州区域乡镇商贸的桥梁。

59 通力玉桥批发市场 分析点评： 通力玉桥批发市场是滁州市最专业，辐射范围最广的小商品专业批发市场， 是滁州地区重要的小商品集散地；
专业市场调研 通力玉桥批发市场 分析点评： 通力玉桥批发市场是滁州市最专业，辐射范围最广的小商品专业批发市场， 是滁州地区重要的小商品集散地； 以经营中低端小商品批发为主，凭借便利的交通和物流条件，立足滁州，面向周边地区，是区域范围内小商品批发流通首选之地； 市场经营户为各类小商品经销商，客户以滁州市各县区小商品零售商为主； 通力玉桥批发市场是目前滁州地区最集中和具有市场影响力的小商品批发市场。 随着市场的发展，规划滞后、管理混乱等问题与矛盾日益突出，这是制约通力玉桥批发市场未来发展的主要难题。 通力玉桥批发市场规模虽然不大，但其小商品在滁州影响之深是不言而喻的，因此我司认为，如何利用政府规划，媒体舆论造势炒作、合理引导通力玉桥的商户，提高其对我项目的认同度，促使商家整体的进驻。

60 白云商厦 【项目地址】 滁州市琅琊区南谯北路 【经营业态】 现代百货，主要经营服装、鞋、金银饰品、化妆用品、办公用品、烟酒食品等
专业市场调研 白云商厦 【项目地址】 滁州市琅琊区南谯北路 【经营业态】 现代百货，主要经营服装、鞋、金银饰品、化妆用品、办公用品、烟酒食品等 【概况介绍】滁州市白云商厦隶属于安徽白云集团,是一家集各种经营业态于一体的现代购物中心。目前，滁州白云商厦主体楼共三层，总面积1.8万平方米，总资产达1.7亿元，员工920人，是皖东地区大型的商业机构。

61 滁州建材市场 【项目地址】滁州市琅邪区紫薇北路1038号 【经营业态】
专业市场调研 滁州建材市场 【项目地址】滁州市琅邪区紫薇北路1038号 【经营业态】  木材、线条、实木、复合地板、防盗门、实木门、油漆、涂料、陶瓷、洁具、五金、防水材料、电器、石材等 【租金情况】 一般情况下60元/平米/月 分析点评： 该市场主要以经营建材产品为主，只租不售，为一企业所有。该市场整体形象比较陈旧，且多数为一层店面，以低端零售为主兼营批发，客户主要来源滁州各县区零售商和市区低收入人群。 目前存在的问题主要有： 车道太窄不便于人流和货流的畅通； 市场老旧，形象差，多数商家已经听说要拆迁了，有的商家等拆了再搬，但也有部分商家有主动寻求新市场的想法； 对其他地方新成立市场，如果定位合理，管理到位，并具备一定的规模，商户愿意尝试进驻。

62 长江商贸城 【项目地址】滁全路与会锋路交汇处 【 开发商 】滁州国润投资发展有限公司 【业态定位】
专业市场调研 长江商贸城 【项目地址】滁全路与会锋路交汇处 【 开发商 】滁州国润投资发展有限公司 【业态定位】  民用及办公家具、木材、胶合板、地板、木线条、门业橱柜、陶瓷卫浴、轻钢龙骨、扣板、吊顶、五金、电器、水暖挂件 、油漆涂料、石材、灯具、汽配等 【主力铺位面积】 约30-40平米每间，两层 【租售情况】 一般情况下1000元/间，位置好的一般在 元/间 【管理费】 1元/平米

63 专业市场调研 长江商贸城

64 专业市场调研 长江商贸城 【项目介绍】 项目座落于滁州市经济技术开发区西侧，总体规划500余亩。由3大版块组成，分别为长江商贸城家居建材市场，长江商贸城汽车市场（皖东国际车城），长江财富广场。 长江商贸城家居建材市场2000年开始筹建，至今已成旺市。市场入驻各类私营企业近500家，入住率接近100%。经营范围涉及到木材、板材、五金、陶瓷卫浴、各种门、油漆、灯具、石材等产品，已经形成精品展示馆，陶瓷卫浴交易区，木地板交易区，五金灯具交易区，油漆及木业交易区等专业街区格局。 分析点评： 该项目为我项目直接竞争对手，其规模和业态与我项目比较接近。但该项目启动得比较早，现在卖得基本差不多了，目前经营状况良好，市场上没什么空铺位。 我司认为，目前滁市正值大开发，大建设之初，日后建材产品会日渐发展成熟，其发展前景和空间同样不可估量。本项目作为正在规划中的商业，应熟悉各类别商业市场及发展态势，从自身实际出发，取长补短，寻找机会点，做到精确定位。

65 专业市场调研 长江商贸城 皖东国际车城【项目介绍】 皖东国际车城项目自2003年开始筹划，正式运作于2005年。该项目规划占地面积近230亩，划分为五大区域：乘用车交易区、轻重卡交易区、农用机械交易区域、建筑工程机械交易区、摩托车及电动车交易区。市场自2008年10月18日开业以来，共计入驻商家100余户，吸纳了滁州90%以上的汽车类销售企业，已成为皖东地区最具潜力的汽车交易市场。 长江财富广场是滁州长江商贸城三大业态中最具潜力的版块。项目占地60余亩，总建筑面积15万余平米，由一幢32层酒店及3幢18层高层写字楼、商务公寓组成。09年正式投入建设，定位为滁州新城商业及商务中心，是集购物、餐饮娱乐、休闲、办公商业、金融于一体的综合商业体，是滁州城南区域标志性建筑。

66 问卷调查 由于南谯小商品市场、通力玉桥市场和滁州建材市场、长江商贸城客户是我项目潜在客户群，为摸清我项目的潜在客户群体真实的购买意图和对我项目的首次口碑传播，我司对市场内的商户进行了抽样调查，具体情况如下：

67 1、近期内有无购买商铺计划： 从下图中可以发现，超过一半的被抽样调查的商户在未来几年中不会考虑购买商铺。调查发现，其主要原因为，受去年金融危机的影响，加上目前竞争加剧，各商家的经营状况不比往年，使得商家在是否置业的选择上更加谨慎与小心。同时商家都认为房地产行业目前正处于波峰，其价格居高不下，因此也促使商家的观望。同时部分商家称已经习惯在滁州市内经营，客户群稳定，不愿意搬迁。

68 2、意向商铺面积： 如图所示：调查发现，经营小商品的商户接近7成的商户要求铺位面积设计在30平米以内，其中约有一半的商户要求商铺面积在20-30平米之间。要求商铺面积在50平米以上的客户都是经营建材类的陶瓷卫浴商品，因此需要面积稍大的商铺。

69 3、是否接受二楼： 如图所示：调查发现，接近90%的商户不接受2楼做成商铺形式，认为二楼人流量比较少，不利于经营，最好就像长江商贸城那样，一楼做店铺二楼住人或者存储货品。少数商户表示，如果在新的市场有着明确的业态划分，可以考虑进驻二楼。则如何引导客户接受二楼成为我项目在营销推广中的重点。

70 4、购买商铺的用途： 从下图中可以看出，几个市场的商户如有意向购买我项目，超过95%都是自营，即考虑将生意做大或者换到我项目经营。如能吸引这些市场的大部分商户到我项目购买商铺，这将对我项目的后期经营十分有利。

71 5、如果进驻我项目需要哪些配合？ 1）官方发布老市场搬迁的信息 2）配套完善，如物流、餐饮、仓储、停车场； 3）为项目规划一长途汽车站或者开通直达项目的公交车； 4）对进驻本项目的商户政府要有相关的优惠政策扶持，如：三免两减半的税收政策 以上几点是商户最关注的，因此我司建议在老市场搬迁信息的发布、长途车站或者公交路线和税费优惠等方面要和政府尽量争取，并在营销推广中将以上商户关注的问题放大进行宣传，打消商户的疑虑，增强商户对项目的认可度。

72 小商品市场、建材市场、机电一条街点评： 几大市场繁荣的原因主要有：第一，小商品市场形成已久，辐射面广，影响力大；第二，与滁州市区商业繁华地段相连，交通可达性优，客流可进入性强；第三，市场目标客群明确，经营业态齐全，物美价廉； 小商品与建材市场虽然在滁州市商业发展中占据重要的位置，但由于其自身的特殊属性，未来将面临痛苦的决择。 商铺拆迁：随着城市建设大滁州发展战略的实施，南谯小商品市场、五金机电街、滁州建材市场面临着拆迁改造的局面。 政府规划：根据滁州市城市总体规划（ 年），南谯小商品市场所处位置为城中组团，功能规划为：城市商贸、商务文

73 化、旅游服务中心为主。这与南谯小商品市场目前中低档商品批发、零售集散地的定位相冲突，势必阻碍发展，成为政府重点规划引导对象，五金机电街、滁州建材市场也是如此。
亟待治理，难度大：两大类专业市场特别是南谯小商品、滁州建材市场和五金机电一条街多数商铺建筑已久，布局结构复杂且不规范，消防隐患大。市场内环境脏乱，整体形象差，与滁州城市形象反差较大。综合治理有不小难题，涉及面广，可操行性弱，影响到其市场的可持续发展。 自身规划局限：由于早先规划原因，老市场配套设计并不完善，仓储资源相当紧缺。物流不够完善，通道非常窄，上下货非常麻烦。这些不利因素制约了两大市场的进一步发展。滁州小商品市场、五金机电街、滁州建材市场的升级换代已迫在眉睫了。

74 对滁州老市场的思考延展 鉴于以上因素，南谯小商品市场、五金机电街、滁州建材市场目前已受到社会各界的广泛关注，焦点主要集中在：政府如何规划引导？经营商户何去何从？是否可以整体迁移？未来滁州五金机电、小商品市场、建材市场将向何处转移？……而在此种情势下，对本项目来说，无疑提供了最好的机会点。一者，本项目已有明确定位，其中五金机电、小商品是项目主要经营业态，如果有政府的大力支持，引导各老市场经营户进驻经营，那么对项目的后续营销工作会产生重大积极影响；另者，目前滁州市范围内尚没有集中的涵盖所有业态的五金机电、小商品市场，本项目的投资新建，将在很大程度上填补这一空白。

75 思维导图 宏观市场分析 市场调研 微观市场分析 滁州在售项目调研 滁州市房地产调研 滁州专业市场调研 客户深度访谈 项目分析 项目定位

76 访谈案例一： 受访人：凌先生 工作单位：南谯小商品市场（儿童服装） 职务：业主 鼎：刚才看你挺忙的，生意还不错吧？ 凌：还可以。 鼎：你的店是租的还是自己买的呢？ 凌：租的。这边的店面大多属于工商局的，我们要在这里做生意就只能租。 鼎：如果有一个小商品市场，是独立产权的，你会不会考虑？ 凌：可以考虑，但前提是市场要做得旺。 鼎：那你会买大概多大的店面？ 凌：就跟我现在这个租的差不多就行了，不要太大，20-30平米就足够了。

77 访谈案例二： 受访人：王小姐 工作单位：通力玉桥批发市场 职务：店主 鼎：老板，你在这里做生意做了好几年了吧？ 王：不久，快两年了 鼎：你们这生意怎么样？ 王：一般。 鼎：你觉得这个市场还有发展前途吗？ 王：怎么说呢，觉得这个市场太小了。配套什么的都不是很完善，交通不是很方便，可能发展不大了。 鼎：那如果有一个小商品市场，是独立产权的，你考虑买不？ 王：这个要看情况了。说实话，现在滁州的市场多着在，关键看市场在哪里，能不能做起来，有不有什么优惠政策。 鼎：我们的市场在上海北路和扬子路的交汇处，你觉得怎么样？ 王：哦，在扬子路那边啊，太远了，交通很不方便，不考虑去。 鼎：那你指的优惠政策具体包括哪些方面呢？ 王：比如给我在租金方面优惠，还有类似江浙一带一样，有三免两减半的政策优惠。

78 访谈案例三： 受访人：张先生 工作单位：南谯小商品市场 职务：店主 鼎：像你做这个比较喜欢在几层做？二楼愿不愿意上去？ 张：做我们这个的有一楼谁愿意上二楼啊。二楼人少。 鼎：如果有一个小商品市场，是独立产权的，你会不会考虑自己买？ 张：可能不考虑，我们是哪里有生意到哪做，又不固定的。 鼎：可这样算下来，你一年租金也不少钱啊。你几年的租金估计就可以买一间铺了，又可以自己做生意，到时候不行再卖掉当投资？ 张：这倒是，主要是看价钱和市场能不能做生意。可以的话，可以看一下。 鼎：如果买的话，你一般买第几楼？ 张：还用说，肯定是一楼嘛。二楼没有什么人，没有什么发展前途，不过倒可以做仓库。 鼎：如果是一、二楼连在一起的呢？ 张：那就没什么用了。我自己有房子，我又不用住，二楼对我来说没用。还要多花钱，不划算。

79 访谈案例四： 受访人：胡先生 工作单位：通力玉桥批发市场职务：店主 鼎：老板，你在这个市场做了多少年了？ 胡：不短啦，也有几年了，这里是02年开的业，我刚开业不久就来了 鼎：可以说是你见证了这个市场的发展与壮大哦。在这个行业这么久了，有不有兴趣在新的市场买一个店面再开一个分店呢？ 胡：条件适合可以考虑考虑。 鼎：那你对新的市场有什么要求呢？ 胡：希望政府对新市场的政策要稳定长期，要把这里和周边的所有市场集中起来，给予我们相关的优惠政策支持，市场才做得起来。 鼎：我们准备要做一个市场，这个市场是市里招商引资过来的，政府肯定是全力配合我们的。你在店面本身的规划设计方面有不有要求呢？ 胡：面积不要过大，20-30平米就够了，差不多要5-6米高，两层，上面是仓库，下面是店面，这样的店面是最理想的。 鼎：我们项目的资料设计出来以后，一定要送你一份过来看看。 胡：好的，谢谢。

80 访谈案例五： 受访人：应老板 工作单位：滁州建材市场 职务：店主 鼎：老板，看你刚才那么多人，生意挺好的嘛。 应：呵呵，还可以。 鼎：听说这个市场以后政府要拆？ 应：有这么一回事，但是不知道是什么时候开始。 鼎：如果拆了，你打算在哪儿去开店呢？ 应：那肯定还是要找一个做同样生意的市场才行。做生意嘛，大家要在一起做，人气才旺。有可能去长江商贸城那边。 鼎：如果我在滁州东面上海路和扬子路的交汇处拿一块地做一个超过50万平米的大型批发市场，你愿不愿来？ 应：那个地方啊，太偏了哦，没有公交，没有车站。如果我到那边做生意，我的渠道商去那边相当不方便。

81 鼎：我们项目是政府大力支持的项目，像长途车站和公交线路这些配套我们可以跟政府申请，应该没有问题。
应：如果能解决这个问题那就比较好办了，如果有规模，价钱合适还是可以考虑一下的。 鼎：要不要仓储？ 应：肯定要专门的仓储了，否则我们的东西放哪去啊？ 鼎：那你要的仓储要多大？ 应：我现在的店面大概50平米，做我们这一行的仓储大小一般是店面的3倍，所以我大概需要150平米的仓储。 鼎：以后我们的项目建起来了，欢迎你去看看。 应：一定，一定。

82 访谈案例六： 受访人：杨老板 工作单位：天长东路五金机电街 职务：店主 鼎：老板生意不错嘛。 杨：呵呵，还可以。 鼎：听说这里很快就要拆迁了？ 杨：有这么一回事，现在滁州不是在积极搞大滁州建设嘛，所以老城区很多旧房子都要拆掉。 鼎：如果拆了，你准备去哪里啊？ 杨：如果政府有统一安排就听政府的，如果没有，那就只有自己在附近再找个门面租，因为都在这一圈嘛。 鼎：如果我在滁州东面上海路和扬子路的交汇处拿一块地做一个超过50万平米的大型批发市场，你愿不愿来？ 杨：地方有点偏，但是如果有政府的支持，有比较方便的交通、物流，配套完善，还是可以考虑的。

83 访谈案例七： 受访人：曾老板 工作单位：天长东路五金机电街 职务：店主 鼎：老板，看这边房子这么旧了，听说是马上要拆迁了？ 曾：听说是的，也不知道是什么时候开始。 鼎：拆了以后有没有考虑买一个啊，像你如果租这样一个店，房租也不少吧，十年下来可能房租都可以买一个店了。 曾：是租还是买要看具体的价格啊 鼎：如果我们拿一块地建一个几十万平米的大型批发市场，包括五金机电、小商品等，你考虑进驻不？ 曾：在哪里啊？ 鼎：在上海路和扬子路的交汇处拿一块地做一个超过50万平米的大型批发市场，你过去不？ 曾：那里啊！我知道，比较偏了，连车都没有。吃饭什么的都不方便。 鼎：如果我们市场建筑设计先进，硬件过硬，配套完善，同时给你非常丰厚的优惠，政府还大力支持，你还考虑吗？ 曾：如果你说的都能落到实处，还是可以考虑考虑的。你刚才说的市场资料能不能给我看看？ 鼎：我们项目的资料目前还在设计中，还需要一段时间。以后给你送一份过来。 曾：好的，谢谢。

84 调查访谈小结 通过访谈与商户的广泛沟通交流，我司认为本项目目前市场感知情况如下： 本项目的地理位置一下子很难被市场认同。
调查访谈统计 调查访谈小结 通过访谈与商户的广泛沟通交流，我司认为本项目目前市场感知情况如下： 本项目的地理位置一下子很难被市场认同。 项目的总体规模与政府的大力支持是项目的优势，如何利用优势去弱化区位抗性问题是关键。 老市场搬迁改造和仓储也是商户较为关心的问题，这也是本项目所要处理好的。 在市场竞争激烈的态势下，我项目若从中突围，需要更多的亮点支，以吸引市场关注。

85 思维导图 宏观市场分析 市场调研 微观市场分析 滁州市房地产市场调研 项目地块分析 项目分析 项目定位 项目SWOT分析 项目定位

86 项目地块主要经济指标 土地面积 总建筑面积 用地属性 出让年限 容积率 开发节奏 约590亩 约55万平米 商业用地 40年 1.4
四期开发 一期主要功能为街铺式产品交易区； 二期主要功能为配套住宅、步行商业、社区商业、商务办公、商务酒店； 三期主要功能为街铺式产品交易区、展厅式产品交易区。

87 地块分析 地块描述： ◇本项目地处滁州城东工业园区，北临淮河路，东临苏州路，西临上海路，南临扬子路，交通十分便利。 地块分析： ◇项目拆迁工作还在进行之中。项目交通便利，其中西面上海路是滁州通往北面高速路口必经之路，交通优势明显。 ◇地块不够平整，周边配套较差，还需要进一步完善； 北至：淮河路 东至：苏州路 西至：上海路 南至：扬子路

88 地块分析 周边情况分析及规划 项目位于滁州市东北面，与滁州市商业繁华中心地段有15-20分钟车程，偏离市中心区域。根据《滁州市城市总体规划》滁州城东面主要是工业区，因此我项目地块角色尴尬。滁州南面与南京接轨，因此其整体规划重心在城市南面。住宅团向南发展，商业中心朝南规划，CBD往南规划，我项目于滁州发展方背道而驰，无疑增加了我项目销售难度。如何让客户认同这一区域是我司思考的重点，也是营销推广中的难点。

89 地块分析 滁州规划影响与思考 滁州近10年整体规划战略是“大滁州建设”。这对我项目来事既是机遇也是挑战。随着滁州市规划建设的进行，经济的发展，城市人口增多，投资环境的优化，必然给我项目带来更多的购买群体。 同时由于大滁州发展战略如火如荼的进行，现今滁州正以旧城改造为有力契机，全面推进大开发、大建设，即将引来开发建设的高潮。如此大规模的旧城改造工程实施和新项目的上马，我项目也将面临新的挑战。诸多项目的即将推出，以至本项目在启动伊始就将面临激烈的市场竞争。如何细分市场，差异化产品，选择行之有效的策略，赢得客户，在竞争中独占鳌头。是本项目的首要的考虑。

90 思维导图 宏观市场分析 市场调研 微观市场分析 滁州市房地产市场调研 项目地块分析 项目分析 项目定位 项目SWOT分析 项目定位

91 优势 (Strengths) 项目SWOT分析 区位优势
项目所在地安徽省滁州市地理位置优越，交通物流便利，经济正处于高速发展时期，与长三角地区紧密相连。本项目可利用这一有利因素，提升项目高度，扩大项目知名度，做大做强，力求使项目立足安徽皖东地区，辐射长三角，影响全中国。 规模效应 本项目总占地面积590亩，约55万平米，分三期开发，建成运营后将成为滁州市乃至安徽省规模大，品种齐全，涵盖面广，设施配套完善的商贸批发市场巨无霸。这有助于项目增强整体市场竞争力，提高社会关注度，汇聚商机。 政府支持 项目为政府招商引资的主要项目之一，也是滁州市重点工程之一。借助政府政策的支持和有力引导，并采用恰当的策略，对本项目的营销推广将有十分重要的影响。 品牌经验 本项目投资开发商多年来致力于专业市场的开发，特别在长三角地区成功开发数个项目，如无锡五洲国际装饰城等。发展商实力卓越，品牌效用显现，经验丰富，这对项目的开发和后期经营将起到显著的推动作用。

92 劣势（Weaknesses） 项目SWOT分析 地块缺陷
项目地段东南角为其他企业所有——造成整个地块的不连续，不利于整体规划，很大程度上将制约项目价值最大化的实现。 边缘地段 尽管从大区位和政府规划等角度看，本项目具有相当大的资源优势，但就城南片区整体布局来说，本项目处于较为边缘地段，目前还未有公交车通过本项目，与市民通常所认为的城市中心区域，有一定的心理落差。如何解决这种认识上的心理障碍，就成了本项目后续营销上需要解决的关键问题之一。 缺乏配套 目前项目周边以空地和厂房居多，相关配套设施严重缺乏。 周边形象差 周边都是空地，荒无人烟，形象差不利于项目形象的确立，让到访的客户产生不良的印象，给项目带来一定困扰。

93 机会（Opportunities） 项目SWOT分析 资源整合
滁州市商贸业的发展目前处在资源整合阶段，在发展壮大的同时，为满足新的形势需要，本项目审时度势，正抓住有利时机，在政府大力整治旧的市场体系适应新的发展变革之时，投建运营，市场潜力大。 大滁州建设 大滁州发展建设如火如荼的进行，现今滁州正以旧城改造为有力契机，全面推进大开发、大建设，即将引来开发建设的高潮。这对我项目来说既是机遇也是挑战。随着滁州市规划建设的进行，经济的发展，城市人口增多，投资环境的优化，必然给我项目带来更多的购买群体。 高形象确立 如果能够清晰的把握产品定位，能够有效提升区域知名度，拔高项目形象，以高品质大盘面市，对客户资源的积累与区划能有效支撑多形态产品的去化。从城市运营角度看将极大的促进和加速滁州“副中心”的形成，并为提升开发商形象起到重要的作用，成为“滁州东区”的战略引擎。

94 威胁（Threats） 项目SWOT分析 政策调整
由于全国房地产市场今年出现了一个疯长的势头，越来越多的人买不起房。而买房又是中国人最大的民生问题而已。面对非常不理性的市场，国家必将出台一些限制房地产市场疯长的政策出来，这对我项目来说是一个非常不利的因素。 传统偏见影响 据调查发现，滁州本地人，对投资经营颇为慎重，多数持观望态度，从众心理浓厚。本项目在滁州当地经营者中认同度不高，因此，未来项目营销难度大。 市场竞争激烈 滁州市当前小商品市场发展良好，稳定成型，如南谯小商品市场，通力玉桥市场等。除此之外，滁州市区，即将迎来商业开发的高峰期，市场竞争激烈，项目如何在当中脱颖而出，面临诸多变数。

95 思维导图 宏观市场分析 微观市场分析 市场调研 滁州市房地产市场调研 项目市场定位 项目分析 项目业态定位 项目定位 项目定位 项目形象定位
项目客户定位

96 集中营销于主要地区市场，提高市场占有率； 采用“坐二望一”的全面市场策略 市场挑战者 寻求市场领导者弱点并正面攻击；
项目市场定位 市场领导者 强调行业形象与企业品牌； 扩大市场并强化营销通路； 强调“我就是”的营销诉求； 通过价格调整，整合市场竞争态势 市场追随者 强调“我也是”的营销诉求； 找出能与市场领导者结合形象的市场空间； 集中营销于主要地区市场，提高市场占有率； 采用“坐二望一”的全面市场策略 市场挑战者 寻求市场领导者弱点并正面攻击； 强化产品创新、多品牌策略； 树立品牌扩张产品系列； 巩固营销通路中的经销网 市场补缺者 游击战，专攻“小市场”； 高价位专业游击战，专攻“买爽市场”； 蚕食市场，逐步侵入目标市场； 特定细分市场游击战

97 项目市场定位 在对滁州商业市场进行详细的调研分析的基础之上，结合项目所在区域城市功能规划定位，我们对本项目的市场定位经过仔细的规划分析和研究讨论，认为本项目市场定位为商贸批发市场的思路是切实可行的。通过对目标市场的反复论证并深入分析项目竞争优劣势，本项目的市场定位策略应选择为市场领导者的角色，从而引领滁州市商业新的发展。

98 皖东最大的商贸批发交易中心 鉴于上述认识，鼎泰建议对本项目的市场定位为： 释义：
项目市场定位 鉴于上述认识，鼎泰建议对本项目的市场定位为： 皖东最大的商贸批发交易中心 释义： 皖东—表明要将项目打造成皖东知名的，涵盖门类完善，业态齐全，如五金机电、小商品、电子、农副食品、家居建材等。能够“走出去、引进来”的小商品市场。“走出去”是指产品能够辐射整个皖东兼及长三角、整个中国，“引进来”是指能够引进各地的商品，成为各地商品展示、销售的平台； 最大的—项目不仅在规模上是最大的，在设计上也是最先进的，是各地商贸市场的参考，引领皖东商贸市场的发展。 批发交易中心——表明项目的经营方式以批发为主，兼及零售。

99 项目市场定位 交易中心 物流中心 配套服务 电子商务 皖东最大的商贸批发交易中心

100 项目市场定位 交易中心 打造形象高端的大型交易区，全面提升滁州专业市场形象。使滁州国际商城成为皖东最大乃至全国都具有影响力的专业市场，涵盖门类完善，业态齐全，如家居建材、小商品、五金、电子、副食品等，为各大商家提供展示平台，便于消费者前来采购，成为真正的一级采购基地。

101 项目市场定位 电子商务 思路：本项目旨在打造皖东最大兼及全国的商品集散中心，商户分散于各地。为交易更加便捷，降低交易成本，建议项目建立先进的电子商务平台。为商户提供先进计算机技术、网络技术和远程通信技术，实现整个商务(买卖)过程中的电子化、数字化和网络化。市场交易突破时间、地点的限制。

102 项目市场定位 仓储物流中心 思路：将项目打造成皖东最有影响力的市场离不开强大的物流支撑，如产品的仓储、运输配送、客户服务、信息技术平台等多个层面都需要科学完善的服务。因此项目需要建立现代化的物流交易系统，引进先进的物流管理理念，使得市场交易更便利，为项目后期持续经营奠定坚实的基础。

103 项目市场定位 配套服务 思路：随着本项目的成功打造和影响力的全面提升，必将引来海内外各地客商，促进地方经济发展和消费。因此，建议项目在以交易功能为主的基础上，完善当地的商务办公、餐饮、宾馆、娱乐等市政配套设施，打造酒店、写字楼、娱乐餐饮等配套设施，为海内外客商提供全面的商务服务，全面提升项目乃至市政整体形象。

104 思维导图 宏观市场分析 微观市场分析 市场调研 滁州市房地产市场调研 项目市场定位 项目分析 项目业态定位 项目定位 项目定位 项目形象定位
项目客户定位

105 业态定位 结合市场调研情况和综合因素的考量，我司建议项目业态定位为： 一站式商贸批发市场 五金机电系列 小商品系列 （副）食品系列
干货系列批发 文体用品系列 家居建材系列 ……

106 规划建议 针对布局 都是街铺，商业价值最大化 可以直接卸货到每间店铺 增加商铺使用率
1、商铺布局形式：以我司多年的操作经验，建议项目商铺布局采用单列式摆放，即商铺一栋一栋排列，且每栋商铺以背靠背形式排列（如下图所示）。 都是街铺，商业价值最大化 可以直接卸货到每间店铺 增加商铺使用率

107 2、入口位置设置 扬子路 苏州路 上海路 淮河路 红五角星处表示入口

108 3、店面布局呈东西向摆放 主入口确定后，铺位将根据主入口向四周延伸而价值得到递减。为了商业价值最大化，因此商铺要尽量避免纵向太深的布局。由于东西向的主入口，因此，如果南北两列的形式摆放铺位，将不可避免的出现纵向太深问题，从而影响铺位商业价值。因此建议根据主入口车流和人流进入方向而设立多横向排列，尽量延长项目沿街面，从而最大化商业位置价值。因此，建议商业东西向布局，具体栋数由设计院根据地块和数据要求设定。 东 西

109 针对楼层及层高 1、内部交易区建议设立二层，避免后期招商、经营和销售难度； 2、沿街等立面特殊需求外，局部设计4-5层；
3、建议标准柱距控制在7.2x7.2米左右，其中开间3.6米，进深7.2米左右； 4、一楼层高5.6米、二楼层高5.4米 ；

110 针对动线 1、栋间距离合理，避免大开大合，建议主入口间距控制在18-24米左右，横向楼间距离控制在12米左右。二楼过道控制在 米左右。 2、设置扶手电梯、货梯，提升项目品质。 3、广场中间采用环型连廊，将栋与栋之间全部窜联，减少连廊数量。

111 针对经营 1、设计外墙广告位、满足后续经营； 2、考虑仓储空间，增强市场竞争力； 3、成立物业管理公司，统一经营管理

112 思维导图 宏观市场分析 微观市场分析 市场调研 滁州市房地产市场调研 项目市场定位 项目分析 项目业态定位 项目定位 项目定位 项目形象定位
项目客户定位

113 中国商贸批发一级总站 鼎泰对本项目的形象定位为：
本项目作为滁州最大的，最新开发投建的综合性商贸批发市场，产品可以辐射到全省甚至全国。项目规模大，配套设施齐全，其模式代表着滁州商贸批发市场未来的发展需要，加上政府的大力支持，项目可谓是高起点，前景不可估量。 中国商贸批发一级总站：中国：首先把项目拔到一定高度，商贸：因为本项目规模比较大，而经营类别也是大而全，不适宜用某一种业态去命名。 一个市场经营的兴旺取决于人气，如何能够吸引人气带旺市场经营，则需要针对不同角度的客户心理特征进行分析，而针对专业市场的客户特征而言目的性会更强，以此我司通过消费者、经营者、投资者三个不同角度考虑，就上述产品定位进行论证。 消费者：作为消费者的购买心理来分析，是需要寻求物美价廉的产品，而在大众的心中批发与零售之间有一定价格差，批发低于零售且乃众所周知，通过批发的经营概念吸引众多的消费者关注，带旺市场人气。 项目形象定位

114 项目形象定位 经营者：作为经营者而言，在一个竞争激烈的大卖场中，若想获取大的利润回报，高价格已不占优势，而薄利多销将是大众经营者的销售手段，由产品走量来提高利润，那么则批发的形式才能达到相应的效果，同时，批发产品中以（个）为单位的利润空间薄弱，可相应避免整体市场出现价格战，对经营情况带来影响。 投资者：作为投资者而言，寻求投资回报稳定，而批发与零售相其并论，批发则相对稳定，其之间区别于零售的经营者手段是以高价位来博取高利润，那么在于一个竞争激烈的大卖场中，将会因价格战直接影响其和整体市场的经营情况，导致最终经营状况不稳定；而批发的经营者手段是以产品走量来博取高利润，那么在以（个）为单位利润空间薄弱，价格幅度上能够得到相应的控制，且整体市场经营状况将会相对稳定。

115 思维导图 宏观市场分析 微观市场分析 市场调研 滁州市房地产市场调研 项目市场定位 项目分析 项目业态定位 项目定位 项目定位 项目形象定位
项目客户定位

116 客户定位——找·有的放矢 客户类型细分：职业· 年龄· 家庭人口构成· 家庭年收入· 拥有私家车·子女状况· 区域分布· 国籍
项目客户定位 客户定位——找·有的放矢 客户类型细分：职业· 年龄· 家庭人口构成· 家庭年收入· 拥有私家车·子女状况· 区域分布· 国籍 购买动机细分： 改善自我经营条件·投资回报角度·投资·外界因素 品牌认知类型细分：报纸广告或新闻· 电台广告或新闻· 熟人介绍· 电视广告或新闻· 物业周边居民· 路牌· 车体· 直销 理想产品细分 ：理想产品中有两个主要影响因素：产品基本特性定位和心理偏好。

117 本项目客户初步描述—— 高薪及中产阶层是市场的消费主力
项目客户定位 阶层 职业 家庭资产/收入 区域 超富阶层 企业经营者 1000万以上 滁州及周边县市 职业投资客、企业高管和商铺经营者 中产阶层 100万以上 滁州及周边县市 泛公务员，企业技术人员、管理人员、小业主等 年收入20万以上 滁州 高薪阶层 有稳定收入的阶层和小摊位个体业者等 年收入10万以上 中等阶层 滁州

118 核心客户是本项目客户定位的重要关注点 项目客户定位 潜在客户：约5% 核心客户：约45% 重要客户：约35% 较重要客户：约15%
区域来源：周边乡镇，或在市内谋生的乡镇人 职业特点：乡镇工作人员、富裕村镇居民 置铺目的：入城投资 置业特征：大部分没有经营经历，购铺目的主要是能够为在城市进行置业和投资收益； 经济能力：家庭年收入6万以上 区域来源：整个滁州及周边的生意人 职业特点：相关行业经营者。 置业目的：用于自营或投资（并不转卖），投资根据市场行情进行转让或者自营。 置业特征：大部分已有商铺，或者从事建材、小商品行业经营。购铺目的是为了继续经营或者扩张经营。投资者则为根据市场经营情况是放租还是自营。 经济能力：家庭年收入50-100万以上。 核心客户 重要客户：约35% 区域来源：滁州市区及周边乡镇的高收入者 职业特点：政府机关公务员、企事业单位职员或其他个体经营户等。 置业目的：尝试分散投资，通常放租或者等待物业升值为主。 置业特征：大部分都有投资商铺的经历或者其他投资经历，购铺目的是尝试新的投资方式，提高投资收益等等； 经济能力：家庭年收入20万以上 较重要客户：约15% 区域来源：周边乡镇的较高收入者 职业特点：企业管理人员、技术人员，有稳定收入的工薪阶层 置业目的：固定投资 置业特征：价格和回报是决定其是否投资的主要因素 经济能力：家庭年收入10万以上

119 期待与贵司合作 共创滁州楼市辉煌！