大兴新城核心区和生物医药基地 两宗地块项目立项报告

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1 大兴新城核心区和生物医药基地 两宗地块项目立项报告
2012年12月

2 纲 要 一、项目地块概况 二、区域市场研判 三、核心区013地块产品及投资方案 四、生物基地018地块产品及投资方案 五、项目总结和建议

3 区位交通 地块位于大兴新城南部板块，由地铁大兴线联通，项目到达西单、金融街约35分钟。 金融街 丽泽金融商务区 丰台总部基地 亦庄
大兴老城区 房山长阳板块 目的地 交通距离 交通时间 南四环 15km 16min 金融街 22km 26min 亦庄 17km 14min 新城核心区地块 第二机场 生物医药基地地块

4 区位交通 地铁4号线和大兴线2011年底开通，纵贯北京西部，房价相对较低，吸引大量的迁移和流动人口入住。
2010年底，大兴区常住人口120万，其中朝阳、海淀、及丰台区户籍占68%； 目前大兴新城板块常驻人口约50万人，外来常驻人口约占60%； 大兴新城规划(一点六片三组团) 片区 城市功能结构 核心区　 大兴的行政中心和文化中心　 东片区　 综合功能区　 东北片区　 综合功能承接区　 西片区　 文教先导综合发展区 东南片区　 物流先导综合产业区　 西南片区　 生物医药先导综合产业区 预留发展片区 未来承接片、新城综合发展片 西红门组团 综合承接居住和商业服务区 狼垡组团 综合生活服务区 孙村组团　 发展控制区　 4号线 主要居住功能区 京开高速 新城核心区地块 生物医药基地地块

5 区位交通 义和庄站 核心区013地块 生物医药基地018地块 生物医药基地站

6 经济技术指标 新城核心区013地块 东至新源大街，西至规划横十路，南至规划横十路，北至规划纵一路 用地编号 0101-013 用地性质
C2商业金融用地 占地规模（㎡） 建设用地 代征道路绿化 小计 地上建筑面积（㎡） 73209 容积率 1.0000 限高（米） 24 建筑密度（%） 35 绿地率（%） 30 挂牌起始价（含大市政） 39300 一级开发费 35318 楼面价（元/㎡） 新城核心区013地块

7 挂牌规则简要 一、竞买活动时间、地点 1、竞买起始时间：2012年12月17日 2、竞买申请截止时间：12月28日15：00时 3、挂牌竞价截止时间：12月29日15：00时 4、拍卖地点：北京市东城区和平里北街2号北京市土地交易中心二楼 二、资金使用情况 1、拍卖起叫价：人民币39300万元。 2、竞买保证金：人民币8000万元，资金证明16000万元 3、增价幅度：200万元； 4、竞得方式：不设价格上限，价高者得。 5、资金支付：剩余地价款需于土地成交后25个工作日（2013年2月5日）内付清，其中政府收益最长可延迟60日，土地一级开发建设补偿费最长可延迟30日。 7

8 占地2500亩，其中湿地150亩，水域面积到700亩，2011年5月正式对公开放
周边环境 清城商圈 2.5km 大兴区政府现址 大兴京城高尔夫 球场总长度7372码，标准杆72杆18洞标准球场，2000开业 大兴区政府新址 本案 念坛公园 占地2500亩，其中湿地150亩，水域面积到700亩，2011年5月正式对公开放 1.4km

9 地块现状 地块东侧南向北：新源大街

10 地块现状 地块正东

11 地块现状 地块正东侧

12 地块现状 地块东侧地铁4号线义和庄站

13 地块现状 地块内部

14 经济技术指标 生物医药基地地块 东至天华大街，南至中粮丰通食品有限公司，西至电子工业出版社，北至天河西路 用地编号 0504-018
用地性质 F3其他类多功能用地 建设用地规模（㎡） 34970 地上建筑面积（㎡） 87425 容积率 2.50 限高（米） 60 建筑密度（%） 45 绿地率（%） 30 挂牌起始价（含大市政） 20500 一级开发费 楼面价（元/㎡） 生物医药基地地块

15 挂牌规则简要 一、竞买活动时间、地点 1、竞买起始时间：2012年12月17日 2、竞买申请截止时间：12月28日15：00时 3、挂牌竞价截止时间：12月29日15：00时 4、拍卖地点：北京市东城区和平里北街2号北京市土地交易中心二楼 二、资金使用情况 1、拍卖起叫价：人民币20500万元。 2、竞买保证金：人民币4100万元，资金证明8200万元 3、增价幅度：100万元； 4、竞得方式：不设价格上限，价高者得。 5、资金支付：剩余地价款需于土地成交后25个工作日（2013年2月5日）内付清，其中政府收益最长可延迟60日，土地一级开发建设补偿费最长可延迟30日。 15

16 周边环境 六环念坛出口 本案 京开高速 900m

17 地块现状 地块北：天河西路

18 地块现状 地块东侧：天堂河公园

19 地块现状 地块内部

20 纲 要 一、项目地块概况 二、区域市场研判 三、核心区013地块产品及投资方案 四、生物基地018地块产品及投资方案 五、项目总结和建议

21 区域规划 地块所处大兴新城，位于北京南部中轴线上，是首都南部战略发展的主要着力区。
北京市在 三年内，将对城南地区投资超过500亿元，加上带动的社会投资，总投资达到2900亿元。

22 区域规划 生产性服务产业园 新媒体产业园 航天产业园 南六环路 新能源汽车产业园 新空港产业园 北京经济技术开发区
South 6th Ring Road 生物医药产业园 新媒体产业园 航天产业园 南部高技术制造业与战略新兴产业新区 “一区六园”空间布局 生物医药产业是新区四大主导产业之一； “一区六园”分工明确，统一布局； 生物医药产业园是新区发展生物医药产业的专属园区。

23 区域规划 本案 亦庄 亦庄新城：规划人口规模为70万～90万人 大兴 新航城： 基础设施建设带动高端临空产业集聚
南中轴 本案 亦庄新城：规划人口规模为70万～90万人 新航城： 基础设施建设带动高端临空产业集聚 南中轴：保护性开发，打造以生态涵养和历史文化为的特色文化创意产业功能轴线。

24 区域规划 大兴新城规划用地面积163.03 平方公里； 整体定位：京南绿色新城，新 兴产业新城（生物医药、物流和新 媒体三大产业）
发展策略：将进一步提升产业 中心功能，沿地铁大兴线加快布局 发展生产性服务业 人口规划： 2020年大兴新城 总人口控制在60万人 核心区031地块 生物医药基地018地块

25 区域规划 城市空间结构：一心六片三组团 一心：京南绿色新城核心区，大兴 的行政中心和文化中心；
三组团：西红门组团（综合承接居住 和商业服务区）、孙村组团（发展控制 区）、狼垡组团（综合生活服务区） 六片：东片区（大兴区域综合功能 区）、东北片区（综合功能承接区）、 西片区（文教先导综合发展区）、东南 片区（物流先导综合产业区）、西南片 区（生物医药先导综合产业区）、预留 发展片区（未来承接片、新城综合发展） 核心区031地块 生物医药基地018地块

26 区域规划 大兴新城核心区北至黄良铁路，东至京九铁 路及京开高速公路，南至南六环路，西至规划 芦东路，规划用地总面积约8平方公里，总建设 规模将超过400万平方米。 定位：打造商贸金融混合、商业服务休闲、 会议会展酒店、文化休闲四大区域。 2012年正式启动，计划到2015年，集商务办 公、文化休闲、绿色居住等功能于一体的城市 公共服务中心初具规模。

27 区域规划

28 区域规划 规划M9号线 地铁大兴线 大兴生物医药基地成立于2002年12月， 2006年1月经国务院批准纳入了中关村 科技园区，2006年11月国家发展和改革 委员会批复产业基地为北京国家生物产 业基地。 现有规划面积963公顷，其中455公顷 完成项目建设和产业布局，465公顷土 地整理和基础设施建设基本完成； 南扩区规划面积890公顷。 滨河公园 高速出口 京开高速 高速出口 南六环 一期：963公顷 D医药基地 高速出口 D天宫院 二期：890公顷 天堂河

29 区域规划 生物医药基地园区已经形成了 中药现代化、现代生物制品、研 发检测服务等多元化的产业格局。 以中国药品生物制品检定所、国 家兽医微生物中心、国家动物疫 病预防控制中心为龙头，形成药 品、生物制品检定及技术执法核 心区域。 2011年，基地实现产值76.16 亿元，完成总收入90.5亿元；预 计2012年可实现产值100亿元，完 成总收入120亿元，同比增长54%， 预计2015年，基地产业规模将达 到600亿元。 2010年以来，基地内已聚集了生物医药及相关企业127家（含注册企业），以同仁堂集团、康美药业、以岭集团为龙头，形成中药、天然药物核心区域；以四环科宝、协和制药为龙头，形成化学制剂核心区域；以民海生物、康泰药业为龙头，形成疫苗、生物制品核心区域；以麦邦电子医疗设备、国药龙立制药装备为龙头，形成医疗仪器和制药设备核心区域；以中国医学科学院药物研究所、中国中医科学院、北京市科学技术研究院为龙头，形成药品研发创新核心区域。 德国费森尤斯

30 区域规划 在医药基地东配套区内，天宫院地铁站附近规划了商业金融约60万平方米 生物医药基地018地块

31 区域规划 小 结 “南城计划”的出台，带来了大量投资，项目迎来发展的重要机遇 大兴的产业布局，给项目发展带来大量的潜在客户需求
小 结 “南城计划”的出台，带来了大量投资，项目迎来发展的重要机遇 大兴的产业布局，给项目发展带来大量的潜在客户需求 大兴线、未来轻轨L5的规划，使项目的通达性和辐射性大为增强 首都第二机场的建设，南部空港经济的发展，对项目发展提供较大利好

32 区域房地产市场 旧宫板块 西红门板块 亦庄板块 黄村北板块 黄村中心板块 核心区031地块
大兴房地产板块，沿高速、快速路和地铁，目前主要集中于6大板块，其中： 旧宫、亦庄板块，以东部城区客户为主，与本项目所处的西部板块竞争较小； 与本项目直接产生竞争的以生物医药基地为主。 生物医药基地018地块 生物医药基地板块

33 区域房地产市场 西红门板块在售项目2个，均价22000-24000元/平米 西红门板块在售项目分布图 CDD创意港·嘉悦广场
4.2米层高50-90平米小公寓，毛坯 均价：22000元/ ㎡ 鸿坤理想城 三居，毛坯 均价：24000元/ ㎡

34 区域房地产市场 黄村北板块2009年集中放量土地达300万方（其中住宅约230万，商业办公70万），吸引各大品牌开发商聚集，目前均已在售或售罄，以大户型改善为主，剩余存量约60万方。 顺驰领海朗文世家 三四居，毛坯 均价：18500元/ ㎡ 黄村北板块在售项目分布图 旭辉御府 ，毛坯 15F高板20000元/ ㎡ 7F洋房22000元/ ㎡ 华润公元九里 ，精装 住宅：30000元/ ㎡ 绿地中央广场·云中心 标准写字楼 平米 毛坯均价：17000元/ ㎡ 金地仰山 ，毛坯 住宅：19000元/ ㎡ 底商：35000元/ ㎡ 北京城建·红木林 77-153，毛坯 住宅：22000元/ ㎡ 春光`首邑溪谷 85-125，毛坯 住宅：21000元/ ㎡ 中建·国际港 ，毛坯 住宅：20000元/ ㎡

35 区域房地产市场 序号 宗地名称 土地总面积(ha) 建设用地面积(ha) 规划建筑面积(万㎡) 规划用途 成交日期 楼面均价 （元/㎡）
楼面均价 （元/㎡） 受让单位 1 大兴区黄村（新城北区22号地二期）居住项目用地 10.6 10.47 19.03 居住 9.06 4735 春光和华美 2 大兴区黄村（新城北区23号地）居住项目用地 2.84 2.63 3.95 6354 旭辉集团 3 大兴区黄村（新城北区10号地）居住项目用地 10.32 6.99 13.36 9.07 6140 4 大兴区黄村（新城北区16号地）居住项目 21.23 15.21 27.58 5664 金地集团 5 大兴区黄村19号商业金融和混合用地、20号居住项目 23.47 16.23 45.8 居住、商业金融 6605 绿地集团 6 大兴区黄村（新城北区2号地）住宅及公建项目用地 14.76 9.1 22.49 7248 保利地产 7 地铁大兴线枣园路站居住及多功能（一期、三期）项目用地 22.04 11.38 28.21 9.12 10653 中建国际 8 地铁大兴线枣园路站居住及多功能（二期）项目用地 7.92 6.49 14.69 10928 新城时代

36 区域房地产市场 黄村核心区可供应项目较少，在售项目价格约17000-19000元/平米。 黄村中心板块在售项目分布图 东亚马赛公馆
83-140三四居，毛坯 均价：19000元/ ㎡ 嘉域汇商业中心 三层集中商业商铺 首层售价37600元/平米，二层均价25000元/平米，三层均价20000元/平米

37 区域房地产市场 生物医药基地板块。 生物医药基地板块在售项目分布图 金隅i立方 联港·幸福湾 60-130，毛坯 均价：14000元/ ㎡

38 北臧村镇居住及配套（租赁房、限价房、回迁房）
区域房地产市场 序号 宗地名称 建设用地(㎡) 建筑面积(㎡) 容积率 交易方式 规划用途 成交日期 起始价(万元) 成交价(万元) 楼面地价 受让单位 1 北臧村镇居住及配套（租赁房、限价房、回迁房） 246194 412991 1.7 招标 居住、商业、综合及配套 1998 北京经开和生物医药产业基地发展公司 2 生物医药基地东配套11号地 113957 252885 2.2 居住（配建公租30000，学校15000） 200000 9621 金融街控股 3 生物医药基地东配套6号及7号 165338 462946 2.8 住宅混合公建 348089 7519 龙湖地产 4 生物医药基地东配套12、13、14号地 156018 404907 2.6 居住、商业金融、文化娱乐 316800 7824 保利地产 生物医药基地东配套7号地 50934 131575 挂牌 F1混合托幼 67400 100000 7600 明发集团 5 生物医药基地综合配套区商业金融用地项目 102076 306228 C2商业金融 46000 99500 3249 邦达地产 6 生物医药基地东配套10号地 37789 86722 2.3 居住、托幼 57000 62600 7218 中水电地产 7 生物医药基地东配套区12号地北侧、15号地 110840 195193 1.8 居住、其他多功能、托幼 99550 138000 7070 保利、首开 8 生物医药基地东配套区4号地 130122 73000 103000 8610 鑫苑万众置业(10500公租) 9 生物医药基地东配套区5号地 155206 2.4 居住、小学 77600 108000 8695 住总万科(31000公租) 合计 6139

39 区域房地产市场 1 2 3 4 5 6 序号 项目名称 总建筑面积（万㎡） 总套数 容积率 已开发面积（万平米） 存量面积（万平米）
产品类型 装修标准（元/平米） 首期开盘时间 目前销售价格 开发商 备注 1 龙湖时代天街 650000 2418 2.8 228287 45000 两居85平米、三居98平米、四居 平 毛坯 16000 龙湖 后期主推85平复式两居，层高3米和2.8米，起价15800 380000 商业总体量38万方 30000 自持商业约30万平米，底商售罄 2 保利春天里 404907 2848 2.6 124912 279995 主力户型84-95平方米2-3居薄板 17000 保利 一二期售罄，商业13万平米 3 金融街·融汇 252825 3112 2.22 一居52㎡-58㎡ 二居70㎡-78㎡三居100㎡-118㎡，18-24层 2000 金融街 配套1.5万小学，公租房3万，5500回购 4 珺悦国际 316422 3138 65平一居，80平两居，100平大两居，130平三居，3.3米层高，50年产权 3000 15000 邦达地产 全部已获销售许可证，2、3号楼469套开盘当天售罄 5 i立方（嘉宏中心） 102465 1283 2.5 69172 33293 8-12层，每层18-19户，两部电梯，层高均为4.2米，50、68平米，总价67万/套起 14200 金隅 两梯十户、四梯18、19户 6、9号楼2012年6月30日开盘售罄，在售二期3、7号楼 6 云立方 86722 983 47-49平米一居，78-86平米两居，89-100平米三居，3至7号楼21层；8，9号楼19层 中国水电 住宅 平方米，商业 平方米，其它 平方米

40 区域房地产市场 序号 项目名称 首期开盘时间 目前销售价格 已售套数 月均销售套数 网签套数（截止12月1日） 网签均价
网签总销售额（万元） 开发商 1 龙湖时代天街 16000 2083 174 1668 12293 242038 龙湖 30000 80 13 4 40675 1512 2 保利春天里 17000 1360 194 1317 15049 181761 保利 3 金融街·融汇 700 280 586 15788 70876 金融街 珺悦国际 15000 800 267 42 14090 4706 邦达地产 5 i立方（嘉宏中心） 14200 650 130 544 12122 金隅 6 云立方 160 107 147 15070 18719 中国水电

41 区域房地产市场 龙湖时代天街 本案 珺悦国际 珺悦国际 建筑类别：板塔结合
开盘时间：2012年09月23日 入住时间：2014年 产权年限：50年 龙湖时代天街 本案 珺悦国际

42 区域房地产市场 珺悦国际 主力户型：60-150平米 商水商电，无天燃气，层高2.3米，精装交房

43 区域房地产市场 金隅`i立方 建筑类别：塔楼 产权年限：50年

44 区域房地产市场 金隅`i立方 首期6号楼为12层、9号楼为8层，总户数360户，两梯十户、四梯十八户 二期3号楼10层，每层18户，7号楼9层，每层19户，均为两部电梯 一期6、9号楼2012年6月30日开盘售罄，在售二期3、7号楼 户型总面积48㎡-116㎡ 69.00㎡ 58.00㎡ 111.00㎡

45 区域商业市场 大兴区域商圈格局分布图 西红门商圈 黄村新城商圈 亦庄商圈 团河商圈 老城商圈 核心区031地块 生物医药基地018地块
以义和庄站为节点，依托大兴新城核心区，构建核心区综合服务区。重点发展金融业，主要包括金融后台服务业、投资服务等；租赁和商务服务，主要包括总部经济、会展、高档商务酒店和饭店、律师、财务、管理咨询等行业。 核心区031地块 生物医药基地018地块 大兴轨道交通的建设凸显郊区居住价值，既与原有商圈重合催生了新的商圈出现。 对本项目商业产生直接竞争关系的是生物基地商圈的龙湖时代天街和保利商业，以及沿地铁大兴线的沿线商业。 生物基地商圈

46 区域商业市场 西红门商圈：社区比较密集的区域，以宜家购物中心为核心，与该区域社区底商结合 目前三大综合商业启动，区域总商业约100万方。
宜家购物中心：2009年拿地，商业综合区总建面达到76万平米，预计2014年开业； 鸿坤综合商业中心：约20万平米，其中集中商业约10万，临街商业5万，部分已开业； 正大购物中心：2012年3月正大与鸿坤联手开发正大购物中心，总建面约14万平米

47 区域商业市场 地上30万平米，地下30万，商户约400 – 500，停车位6500 个
租户：宜家家居为主力店、其他家居主力店、大卖场，电影院，电器及运动、国内外著名服装、时尚品牌、各类餐饮 已签约金逸影院、苏宁电器、欧尚超市5000㎡以上主力店铺

48 区域商业市场 三层 一层 -宜家家居 -各类餐饮 -电器 -电影院 四层 二层 - 电器 - 电影院 -宜家家居 -大卖场 -时尚服饰
-运动类 二层 -宜家家居 -大卖场 -时尚服饰 -运动类 *二层将与地铁4号线西 红门站无缝连接 - 电器 - 电影院

49 区域商业市场 大兴城区商圈：大兴城区中心为代表的传统商业核心区，发展较为成熟，主要满足当地居民及周边乡镇人口的消费需求；以黄村新城区为代表的新兴商业区，处在经营培育期，主要满 足周边居民消费需求。 百货业态 小商品商场 家居建材 超市 餐饮等小业态 小商品市场

50 区域商业市场 90万 传统百货及大卖场的总面积为27万平米；街铺的总面积为10.2万平米；店铺式商场的总面积为45万平米。 商圈 项目名称
业态组成 面积（㎡） 南部商圈 帝园、星城、物美等 传统百货+大卖场 20万 火神庙商业中心 王府井百货购物中心+店铺 总建面23万 百联商业中心 现代百货+大卖场 5万 清城小区底商 街铺 3万 吉星德亿 店铺式商场 北部商圈 玫瑰城 家居广场5万 小商品市场3万 吉星德亿商业中心 大众百货 那尔水晶城商街 4000 华堂商城 现代百货+食品超市 20000 彩虹新城商业 62000 原生墅商业 6000 绿地缤纷城 商街 60000 合计 90万

51 区域商业市场 大部分商业租售率在90%以上，市场需求旺盛。 租售方式 项目名称 供应单元（㎡） 价格 租售情况 出 租 星城商厦
出 租 星城商厦 6-9元/㎡/天 98% 清城百联商业中心 F1、F2：6-12元/㎡/天；F3、F4：:5-8元/㎡/天 清城小区底商 2-4元/㎡/天 玫瑰城 20-150 F1：7-10元/㎡/天 F2:5-8元/㎡/天 F3:4-7元/㎡/天 85% 5-200 B1：5-7元/㎡/天；F1/F2：7-11元/㎡/天；F3/F4：6-9元/㎡/天 80% 吉星德亿 F1F2:7-11元/㎡/天；F3F4:6-9元/㎡/天 75% 那尔水晶城商街 70-200 2-5元/㎡/天 扣点联营 15%-20%扣销售额；5-10万保底销售额 那尔水晶城华堂商场 15%-25%扣销售额；5-20万保底销售额 另加1%左右管理费 15%-25%扣销售额；5-10万保底销售额 另加1%左右管理费 出 售 中建·国际港 70-280 2层社区底商，约10000平米，均价一拖二 元/㎡，12年10月开盘，售70%，网签18套，均价43648元/㎡ 未开业 旭辉御府 50-200 一层住宅底商，共计约3000平米； 元/㎡，2012年6月开盘，售罄，网签8套，均价41644元/㎡

52 区域商业市场 主力店品牌 男装品牌 女装品牌 化妆品 珠宝钟表 餐饮娱乐 休闲运动品牌 儿童及其他品牌 物美大卖场 世纪联华 华堂 王府井
乐购 迪信通 苏宁电器 国美电器 菜百首饰 胜道运动城 法雅体育 西铁城 依波表 天王表 罗西尼 周大福 英纳格 卡西欧 瑞士纳顿 肯德基 麦当劳 必胜客 呷哺呷哺 吉野家 好伦哥 金汉斯 迪欧咖啡 眉州东坡 刚给海鲜 面爱面 九头鸟 青年餐厅 渔公渔婆 鑫巴蜀 小肥羊 大鸭梨 玉林烤鸭 天外天 拿渡麻辣香锅 孔乙己 嘉和一品粥 福华 福成 黄记煌 老诚一锅 味多美 老莫 李先生加州牛肉面 庆丰包子铺 耐克 阿迪达斯 班尼路 真维斯 生活几何 KAMA 美特斯邦威 袋鼠运动 骆驼户外 探路者户外 I.P.ZONE 李宁 乔丹 茵宝 彪马 安踏 特步 贵人鸟 霸狮腾 361度 H&N 红都 雅戈尔 杰克琼斯 圣大保罗 依文 鳄鱼 九牧王 五木 杉杉 费罗伦莎 利郎 恒源祥 雅鹿 红豆 柒牌 马莱特 罗蒙 相思鸟 老人头 花花公子 啄木鸟 金利来 尼诺里拉 老爷车 皮尔卡丹 梦特娇 银马头 圣夫 普顿 ONLY 可人 海瑟薇 英伟 可香儿 依梦园 天意 黛丝丽 娅丽达 曼君园 威佳丽 有型女人 梦舒雅 影儿 诺姿天宝 Ebase 桑逛 威鹏 VEROMODA M2 E-LAND Etam eekend 阿依莲 诺曼琦 米奇 丹迪兰 屈臣氏 欧莱雅 旁氏 羽西 佰草集 白大夫 AUPRES 北京同仁堂化妆品 OLAY ZA OPERA LANSUR SHUGLIA AERAJO CAMENAE REGENERIST RAD 雅芳 东氏东 波亚米特 今童王 小数点 康王 鹿王 小石头 扬帆 鄂绒王 小顽皮 嘉尔曼 ABC 丽家宝贝 三耳兔 小甜果 青蛙王子 博婴QQ 铜牛 贝贝狗 恒源祥 卡尔菲特 绅贝尔 婴派 米拉熊 韦氏贝贝

53 区域商业市场 9 1 5 2 6 3 7 4 8 现有项目 区域内现有大型商业—以中端百货、中低端 购物中心为主
编号 项目名称 1 吉星德亿 2 华堂商场 3 帝园商城 4 物美大卖场 5 玫瑰城商业中心 6 百联清城购物中心 7 星城商厦 8 火神庙国际商业中心 9 绿地缤纷城购物中心 9 1 5 2 6 区域内现有大型商业—以中端百货、中低端 购物中心为主 商业物业竞争激烈程度一般水平 多数项目定位为区域居民型 星城商圈吸附力强、辐射范围广 3 7 4 8

54 区域商业市场

55 区域商业市场 业态： 项目名称 火神庙商业中心 建筑面积（㎡） 340000，商业部分230000（地上150000，地下80000）
商业形式 街区型购物中心 主要商家 王府井、乐购，新华角川，便宜坊，浩沙冰场，权金城、呷哺呷哺 经营模式 部分持有，部分散售 销售价格 （元/㎡） 均价29000，首层60000，二层45000（2010年价格） 部分租金 王府井百货（签约4.7万平米，签约价1元/天/平米） 英国TESCO（乐购）（签约2万平米左右，签约价2.2元/天/平米） 鹿港小镇等品牌餐饮入驻A栋 业态： A座：餐饮休闲馆 中式餐饮 B座：时尚精品馆 1-4层(精品商业街) 5-6层(康体中心) C座：靓丽青春馆 1-4层(精品商业街) 5-6层(KTV) D座：都市白领馆 地下一层(健身中心)1-3层(国际美餐总汇) 4-13层(酒店式公寓) E座：运动天地、儿童乐园、先锋影院(小主力店) 1层(运动超市) 2层(精品折扣) 3层(儿童乐园)4层(电子竞技馆) 5层-- 6层(数码影院) F座：购物中心、美食广场、真冰冰场、大型主力店（1-5层百货) 6-7层(冰场、美食广场)

56 区域商业市场 项目名称 绿地缤纷城购物中心 建筑面积（㎡） 总建筑面积约45.8万平方米，商业总面积80000平米，可营业面积55000平米
商业形式 街区型购物中心，2012年5月16日试开业，12月正式开业 主要商家 TESCO、美格菲、保利影院、苏宁电器、美格菲健身、上海歌城、麦当劳、棒约翰、万龙洲海鲜、眉州东坡酒楼、COSTA COFFEE、巴黎贝甜、权金城、避风港、呷哺呷哺、嘉斯猫电玩、屈臣氏、麻辣诱惑、万方豆捞、味多美、釜山料理、正一味、乐食派，丽家宝贝、运动宝贝亲子教育、格林童趣摄影、ONLY、VERO MODA、JACK&JONES、艾格、NIKE、ADIDAS 经营模式 持有 部分租金 最小租赁开间8.3平米。出租8-16元/平米/天（首层13-16元/平/天），物业费58元/月/平米。租金支付方式为纯租金和流水倒扣

57 区域商业市场 项目名称 绿地缤纷城购物中心 建筑面积（㎡） 总建筑面积约45.8万平方米，商业总面积80000平米，可营业面积55000平米
商业形式 街区型购物中心，2012年5月16日试开业，12月正式开业 主要商家 TESCO、美格菲、保利影院、苏宁电器、美格菲健身、上海歌城、麦当劳、棒约翰、万龙洲海鲜、眉州东坡酒楼、COSTA COFFEE、巴黎贝甜、权金城、避风港、呷哺呷哺、嘉斯猫电玩、屈臣氏、麻辣诱惑、万方豆捞、味多美、釜山料理、正一味、乐食派，丽家宝贝、运动宝贝亲子教育、格林童趣摄影、ONLY、VERO MODA、JACK&JONES、艾格、NIKE、ADIDAS 经营模式 持有 部分租金 最小租赁开间8.3平米。出租8-16元/平米/天（首层13-16元/平/天），物业费58元/月/平米。租金支付方式为纯租金和流水倒扣

58 区域商业市场 生物医药基地商圈：区域商业均在建，尚未开业，商业总体量约56万平米。 龙湖时代天街 凯德商用购物中心 北京明发广场
商业总体量38万方 其中龙湖自持约30万方 凯德商用购物中心 2012年4月，保利将总建筑面积（不包括停车场）约12.2万平方米转让给凯德，将用于建造一站式购物中心，于2015年竣工。 停车约1500个（地下2层和3层） 北京明发广场 6万㎡的风情商街 金逸影院、苏宁电器、超市12000平米、电玩城、KTV、儿童教育、儿童娱乐、书吧、咖啡吧、美容健身

59 区域商业市场 龙湖时代天街 总建面65万㎡，其中住宅28万㎡；8万㎡景观公园；商业38万㎡中，31万㎡为自持类，7万为销售类
38万㎡ShoppingMall 商业空间为地下四层 地铁上盖 无缝连接 天龙河河岸 天龙河 新源大街 地铁 风情商业街 东侧为13栋住宅 南城唯一IMAX五星级影院

60 区域商业市场 38万方shopping mall，京南首个五星级IMAX影院，天街餐饮中心，主力百货，大型超市，娱乐中心，儿童乐园，风情商业街等；东区沿街小型商铺

61 区域商业市场 商业市场小结 区域现有商业呈现的郊区县商业特征，消费客群主要为区域内、地缘性客户为主，消费水平多为中低端；
未来商业将随着西红门和生物医药基地商圈的商业的建成，拉动大兴商业格局随地铁向两端延伸，地铁商业将具有较高的成长空间； 区域商业租金已达到6-15元/平米/天，沿街商铺销售已达4万/平米以上，商业的价格水平提速较快； 本案两宗地所处大兴新城南部，是大兴未来发展的重点方向，且周边新建住宅小区成熟，客群多为城市新贵的青年客群，消费购买力和对商业品质较高；但区域尚未成熟，商业氛围有待培育。

62 纲 要 一、项目地块概况 二、区域市场研判 三、核心区013地块产品及投资方案 四、生物基地018地块产品及投资方案 五、项目总结和建议

63 开发方案 销售2-3万平米

64 开发方案 销售2-3万平米

65 纲 要 一、项目地块概况 二、区域市场研判 三、核心区013地块产品及投资方案 四、生物基地018地块产品及投资方案 五、项目总结和建议

66 开发方案一

67 开发方案一 生物基地018地块规划指标 271 35 161 467 117 584 总占地面积（m2） 34970 建筑用地面积（m2）
113538 建筑物占地面积（m2） 10809 建筑密度 31% 绿地 率 30.00% 计容积率面积（m2） 87425 容积率 2.5 区内车行道面积 5246 围墙周长（m） 748 产品构成 建筑面积 可售面积 产品比例 平均每户面积 户数 住宅类 loft公寓（10层） 82260 80 1028 小计 非住宅类 购物中心（3层） 成本核算说明 需分摊所有八大类费用 地上商业街/商铺（2层） 5165 办公写字楼 成本全部摊入可售部分，不单独保留成本 地下建筑面积 车位数 可售车位 其中 地下经营商业面积 地下可售车库 271 12192 地下不可售车库 35 1016 只预留7万元/个车位成本 人防车库 161 9572 其它(赠送及自行车库等) 3333 467 26113 地面露天车位 117 不单独留成本 车位合计 584 合计 113,538 87,425

68 地价敏感性分析 地价敏感性分析 挂牌地价（万元） 地价涨幅（万元） 商品房楼面价（元/㎡） 溢价率 总投资（万元） 净利润（万元）
净利差（万元） 投资净利率 20500 2345 0% 100737 44054 44% 25000 4500 2860 22% 104772 40019 -4035 38% 30000 5000 3432 46% 109256 35536 -4484 33% 35000 4003 71% 113739 31052 27% 40000 4575 95% 118223 26568 45000 5147 120% 122706 22085 18% 50000 5719 144% 127232 17560 -4525 14% 55000 6291 168% 131858 12933 -4626 10% 60000 6863 193% 136484 8307 6% 65000 7435 217% 141110 3681 3%

69 纲 要 一、项目地块概况 二、区域市场研判 三、核心区013地块产品及投资方案 四、生物基地018地块产品及投资方案 五、项目总结和建议

70 预祝拿地成功！