新北市板橋區埔墘段都市更新說明會 第一階段同意書 : 實施者(事業計畫階段) : 新北都更建築經理股份有限公司(都更育成機構，非建商)

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1 新北市板橋區埔墘段都市更新說明會 第一階段同意書 : 實施者(事業計畫階段) : 新北都更建築經理股份有限公司(都更育成機構，非建商)
第二階段同意書 :變更 實施者(權利變換階段) : 營建廠商(由東亞建經代地主公開招商評選合作營建廠商) 規劃單位 : 蔡錦宗建築師事務所 第一階段：取用自力更新架構，進行社區總體營造 信託銀行 : 第一銀行 地主負責整合，新北都更負責申請獎勵面積 建經單位 :東亞建築經理股份有限公司 第二階段：公開招商評選營建廠商(依都更條例第19-1條、第22條) 二階段同意書 二階段實施者 經公開招商 之實施方式 社團法人新北市都市更新學會網站 : 新北市政府城鄉局都更科網站 : 本案諮詢工作站：板橋區三民路二段29巷8號1樓 電 話： 傳 真： 聯 絡 人：涂慶智 手機： 聯 絡 人：鄭景隆 手機： 蔡錦宗建築師事務所 新北都更建築經理股份有限公司 網址： (詳細請上本網站查閱) 電話：(02) 轉15 聯絡人 : 蔡小姐 傳真：(02) 地址：新北市中和區中和路358號5F-1 案號: 中華民國 102年4月13日

2 更新範圍都市計畫航測地形圖 2

3 公私土地面積比例 公有土地：(7筆) 私有空地：(7筆) 住戶持有土地：(28筆) 3

4 都市更新的好處 預估可提高價值2~2.5倍 → 都市更新的好處-賦稅減免 地主首次賣出減徵40% 最大好處 解決法 令限制 程序公開 透明
獎勵容積 稅賦減免 多數決 解決土地細分使用限制法規問題 申請獎勵容積，折價抵付更新成本 ，降低地主負擔 稅金減免: 土地增值稅地價稅 房屋稅、信託契稅 市府審議監督，公開透明 採多數同意，保障少數權益 都市更新的好處-賦稅減免 稅別 減免內容 土地增值稅 1.共同負擔折價抵付過戶出去 免繳 2.地主更新後第一次移轉 減徵40% 3.未達最小分配單元改領現金者 免徵 4.不參加權利變換領現金補償者 減徵40% 地價稅 施工期間免徵，更新後減半徵收二年 房屋稅 更新完工後減半徵收二年 契稅 權利變換取得建物第一次移轉減徵40% 土地增值稅節省範例： 原應繳100萬者，權利變換過戶營建廠商，土增稅全免省50萬，地主選配戶賣出減徵4成只繳30萬，共可省稅70萬 地主首次賣出減徵40% 過戶營建廠商土地增值稅全免 地主戶出售才繳納 4 4

5 公私土地面積比例 公私土地分配價值比例 公有土地：(7筆) 私有空地：(7筆) 住戶持有土地：(28筆)
＊本比例僅供參考，將來以都更委員核定為準。 5

6 都市更新的好處-容積獎勵效益 更新後，毎戶約可增值2.5倍 使用分區 土地面積(坪) 容積 容積合計 允建樓層 住宅區法定容積
坪 300% 坪 可建14層 都更等獎勵容積 294.12% 坪 縮減後將成為10層 坪數總量 總銷 虛坪 坪效 : 9.92倍 總容積 坪 可建28層 縮減後將成為24層 獎勵項目 申請比率 都更獎勵 公益設施 0.94% 都更容獎 49.10% 容積移轉 40.00% 土管獎勵 開放空間 0% 停車獎勵 其他獎勵 8.00% 合計 98.04% 1.坪效：1坪土 地=9.92倍 2.依目前法令可 建至28樓，但 限縮容積法令 發布實施後， 樓層將減至24 層 都市更新容積獎勵 14層獎勵 容積縮減 後將成10層 容積移轉 土地管制要點獎勵 14層 法定容積 法定容積300% ◎102年7月1日以後 一、地下室開挖率將由70%減為60% 二、地下室開挖將由4層增加為5層 6 6

7 生命共同體的體認 更新單元差異性 1.前段容積300%，但土地偏長、深度不足、不易配置 2.後段4F公寓，臨路狹窄，容積受限(200%)
3.合併整體規劃獎勵多，把餅作大，共享利得 試算分析表 合併更新 分區更新 坪效 3×2.02倍×1.635＝9.91坪 前段3 ×1.3倍×1.5 ＝5.85 後段2 ×1.3倍×1.5 ＝3.9 地主分配比率 47.8% 48% 每地坪分倍數 平均4.74倍(每戶1汽車，1機車) 平均2.81倍 平均1.87倍 合作創造利益 總銷金額：74.44億(100%，共264戶) 地主 ：36.95億(49.64%，131戶) 營建廠商 ：37.49億(50.36%，133戶) ＊容積移轉用地由營建廠商負責購買 整體規劃環境品質好、房價高、地主分配多，利益共享。 7 7

8 個案推動策略流程 第一階段 第二階段 政府審議 (事業計畫) 地主第２次同意書 變更實施者 建築設計圖 計算面積成本 試算分配 說明整合
(權利變換及工程施工) 地主第２次同意書 (依都更條例第19-1 、22條) 變更實施者 建築設計圖 計算面積成本 試算分配 說明整合 地主第１次同意書 事業計畫 申請審議 政府核准獎勵面積 同意比例90%以上 公開招商競價 選配房屋 權變政府審議 權變政府公告 籌資信託簽約 施工 交屋結案 實施者：新北都更建築經理股份有限公司 實施者:公開招商評選營建廠商擔任 地 主 平 台 創 造 機 會 取得同意比率 區分 地主人數 土地面積 房主人數 建物面積 迅行劃定 1/2 自行劃定 2/3 3/4 優先劃定 3/5 特別規定 × 4/5 本案適用 8 8

9 新北都更(非建商)二階段實施方式說明 第一階段 第二階段 1.地主戶簽第一次同意書，同意新北都更為第 一階段實施者，在限縮容積之法令發布實施
埔墘段 第一階段 第二階段 新北都更：負責申請獎勵面積，企劃整合 營建廠商：負責投資、興建，保固 1.地主戶簽第一次同意書，同意新北都更為第 一階段實施者，在限縮容積之法令發布實施 前，先掛號卡位取得獎勵容積。獎勵多，分配多 2.參照自力更新之架構，由地主戶協助整合至 同意比例90%以上(申請代為拆除之標準)， 作為第二階段公開招商之標準。同意比高，條件好 3.預擬各地主戶之分配價值與面積，給地主戶 作為參考。發包後地主戶住宅分配表之分配 面積與原建物當層面積之比不足1.5倍者，由 新北都更編列預算補足之。 4.事業計畫核准後三年內，未實際進入第二階 段找到營建廠商並取得建照時，本同意書失 效；且第一階段所支出之所有費用，均由新 北都更自行吸收，不向地主另外收費。 1.地主戶再簽第二次變更實施者同意書(依都更條例第 19-1條、第22條)，同意以公開招商並經住戶 大會票選方式 選定對地主戶最有利之營建廠商為第二階段實施者，負責本案之投資興建與完工後之保固，地主戶免出資， 土地免抵押設定。 2.經三家估價師及市政府都更委員審核之權利變換法定 程序，確定每位地主戶最後之分配價值與面積。 3.搭配銀行信託及續建契約，確保所有地主戶達到安全 完工交屋之目標。 4. 選定第二階段實施者營建廠商後(各地主戶房地增值 約可達原有價值之250% )， 新北都更第一階段實施 者之服務費(共同負擔總務人事費5%中之4.5%)才向 得標後之第二階段營建廠商請領，與地主戶無涉。 9 9

10 都更成本共同負擔支出推估 總項目 項目 費用 備註 工程費用 重建費用 營建工程費
15.88萬/坪× 坪= 萬 SRC鋼骨鋼筋構造 建築設計費 萬 含其他顧問費 管理基金＋工程管理費 ＝ 萬 外接水電瓦斯 1056萬 264戶 拆遷補償＋都更基金 255 萬 容轉購地 萬 權利變換費用 都更規劃+估價費 820萬 房租補貼 萬 預計發39個月 合法拆遷補償 萬 其他拆遷補償 萬 地籍整理費 528萬 貸款利息 萬 地主免土地設定抵押 稅金 301.26萬 管理費用 總務人事管理費 ※1.第一階段實施者之服務費︰4.5% . ※2.全體地主之風險管理費:(第一預備金)0.5%. 萬 信託費(含續建) 萬 廣告銷售費 萬 12％風險管理費 萬 共同負擔總費用及 占總銷百分比 建商分配： 萬 50.36%(約133戶) 地主分配 : 萬 比 例 :49.64%(約131戶) 10 10

11 公開招商時，出價高的營建廠商得標 (資格標審查＋價格標審查)
營建費 平均銷售 單價 48.19萬/P (最低底價) 50萬/P 52.5萬/P 55萬/P 15.88萬/坪 (第二級建材) 共同負擔 37.49億 地主分回 坪數 坪 坪 坪 坪 比例 (面積比) 49.63％ 51.33％ 53.51％ 55.50％ 價值比 49.64％ 地主每坪土地 平均分回倍數 4.92倍 5.09倍 5.31倍 5.50倍 營建廠商 分回坪數 坪 坪 坪 坪 分回倍數 50.38％ 48.67％ 46.49％ 44.50％ 50.36％ 營建單價分析 樓層 面積(坪) 工程造價單價 金額(元) (AB棟1F~28F.B1-B3) 坪 $135,446.00元 $2,066,661,121.98元 B4 990.53坪 $189,079.80元(145,446.00元*130%) $187,289,214.29元 減震、制震 坪 $ 3,000元 $45,598,980.00元 地下層逆打及 複層壁 $1,500元 $22,799,490.00元 綠建築設施 $3,000元 智慧型建築 合計 $2,413,546,766.27元 營建平均單價 $15.88萬/坪 $158,789.52元 營建單價物價指數調整:137952元/坪×﹝(123.15(101.4)/114(96.12)) －0.025﹞＝ 元/坪 11

12 權利變換分配舉例 10% 更新後資產總額1.3億 10% 更新前資產總額3千萬 10% 案例試算 實施者 (營建廠商) 地主分配 甲 乙 丙
1.計算權值比例 ：依各筆土地之權值比例，計算共同 負 擔及分配價值。 ：各戶先以價值分配，再依選屋位置轉換成 坪數。 ：應分配價值與實際分配價值有差額時，於 完工後一次互相 找補。 10% 共同負擔 650萬 實施者 (營建廠商) 2.分配權值 甲 更新後 資產總額 萬 共同負擔6,500萬 10% 3.多退少補 更新前資產總額3千萬 10% 應分配 650萬 地主分配 共6,500萬 10% 甲 乙 丙 1300 甲 乙 丙 資產總額 300萬 應分配(1300- 共同負擔650=650萬) 實際選配600萬 (找: =50萬) 實際選配700萬 (補: =50萬) 12 12

13 資金規劃 新屋選配 安全配套 安全配套 : 信託+續建 資金規劃 總更新成本約33.67億籌措如下 新屋選配原則
資金規劃 新屋選配 安全配套 資金規劃 總更新成本約33.67億籌措如下 ◎ 銀行建築融資約 60% : 20.20億(借款人為營建廠商) ◎ 營建廠商攜資約 40% : 13.47億(配合續建機制) 新屋選配原則 ◎ 地主由下往上選，營建廠商由上往下選，亦可分棟方式。停車位 : 每戶選配1汽車1機車位為原則。 ◎ 1樓店住 : 原店住優先選配，餘戶才開放選配。多戶選配同一戶時先協調，不成抽籤決定 ◎找補以1戶為限，10 %坪數依權變價格，超過部分依第一次公開銷售單價打9折。 ◎地主戶先預擬選屋(選配面積約49.63%，戶數約131戶)，剩餘房屋(剩餘面積約50.37%，戶數約133 戶)再拿出來公開招商。 安全配套 : 信託+續建 ◎ 效益 : 確保都更資金免被濫用，產權順利歸還地主，地主免土地設定抵押 ◎ 成立信託專戶銀行控管 : 融資金額、營建廠商自有資金及預售款，全入信託專戶控管， 按完工進度經工程查核後撥款。更新前地主產權信託，確保更新期間不受查封、欠稅、 繼承等問題影響 ◎ 續建機制 : 銀行+建經把關，確保工程順利完工、安全交屋之目的 ◎ 產權登記：依政府審議權利變換報告書逕送地政事務所登記

14 各戶房租補貼及地主其他補貼(以下補貼為暫估費用，將來以都市更新審議委員會審核通過者為準)
一、房租補貼 四樓住宅 房租補貼 = 依原建物當層面積（坪） 1F作住宅等使用，每坪800元；2F以上住戶，每坪600元 二、地主其他補貼 1.增建及未登記建物補償： 增建及未登記建物補償：區分建物各戶之一樓及頂 樓等增建者，依實測面積現況做為店鋪使用者每坪 補貼3萬元（含租金補貼），住宅使用者每坪補貼3 萬元（含租金補貼），雨棚使 用者每坪補貼1萬元 （含租金補貼），透天三樓以上有加蓋者，每坪補 貼3萬元（含租金補貼）；地下室未登記建物之使 用權每坪補貼3萬元（含租金補貼）等。 2.室內裝潢補償： 未來權利變換評價基準日前5年內有新裝潢之建物 ，另補償裝修費，補償金額認列由建物所有權人提 出相關證明及裝潢費收據、發票依5年耐用年數提 列折舊計算其殘值。 3.房屋拆遷補償費： 依合法建物每坪補貼5000元整，於權利變換計畫核 定發佈日起十五日內發給之。 4.選屋原則：原土地所有權人所有之建物以 原地原位置原樓層優先選屋；若無相對位 置則以最鄰近位置為主或以其同等價值改 選其他樓層；若重複者以抽籤決定。 14

15 都市更新效益 更新三大目標 ㄧ、二階段同意書 ＋ 二階段實施者型：達到地主分配最 大化之目標。 二、信託續建安全化：達到安全完工交屋之目標。
◎ 個人 : 舊屋換新屋，免出資增停車位，長輩免爬樓梯 ◎ 整體效益 : 每層戶數縮減(原24戶，縮減為12戶) ，建 築面積縮減，規劃綠地集中，環境優良 ◎ 建物性能提升 : SRC鋼骨制震減震、綠建築、智慧建 築、逆打基樁 ◎ 利益價值 : 新屋價值倍增(各戶約增值2.5倍) ◎ 車停地下室 : 每戶1汽車1機車位，地上環境優 ◎ 優質管理 : 安全守護，公用設施多，活動方便 ◎ 每月管理基金收入：10汽車×0.4萬+169機車×0.03 萬+0自行車×0.015萬=9.07萬。 ◎大小公設比：30.04% ◎私有面積比：69.96% ◎ 更新後建物高度： 1F ：395cm 地下一層：440cm 2F-28F ：340cm 地下二層～四層：320cm ㄧ、二階段同意書 ＋ 二階段實施者型：達到地主分配最 大化之目標。 (ㄧ)第一階段：申請獎勵面積、企劃整合。 (二)第二階段：公開招商，經由資格標及價格標審查，評選營建廠商。 二、信託續建安全化：達到安全完工交屋之目標。 三、住宅社區創新及高端科技高性能化：達到居住環境 優質化之目標： (ㄧ)社區公園化。 (二) 建築美學化。 (三)環保省能綠建築化(綠建築標章) 。 (四)結構安全耐震化(減震耐震建築標章、地下式基樁逆打工法) 。 (五)建築智慧化(智慧建築標章) 。 (六)光纖寬頻建築(光纖寬頻建築標章) 。 (七)消防救災安全化。

16 地主籌組更新促進會加速更新 定建材等級等) ◎ 目的 : 主導都更開發整合、招商、監督施工 ◎ 法源 : 比照更新會之運作辦法
◎ 籌組 : 訂章程 ◎ 組織 : 會員大會、理監事會，會員 : 所有權人為會員 ◎ 權力機關 : 重要事項經住戶大會決議通過(如公開票選營建商、決 定建材等級等) ◎ 整合同意 : 1.取得合法土地及建物面積75%以上同意，達到事業計畫掛號報核標準。 2.取得合法建物面積90%以上同意，達到公開招商標準。(依都更條例第19-1條、第22條變更實施者) ◎ 招募熱誠志工報名 : 1.志工協助向地主解說傳送資訊、洽簽同意書，並分: 整合組、地政法務組、工程 組、財務組、推廣庶務組 2.熱誠者報名表繳回本案諮詢工作站 16 16

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18 (地下四層變五層，或五層變六層) ，工程成本大增。
102年7月前後掛號對本案容積減少及分配比例減少之影響分析 掛號日期 容積移轉及土管獎勵 都更獎勵 合計 地下室開挖率 地下室開挖深度 102年6月以前 50% 100%上限 住70%、商90% 地下開挖深度會多挖一層 (地下四層變五層，或五層變六層) ，工程成本大增。 102年7月以後 40% 容積移轉改為以代金 向政府購買，成本大增 (實際約35%) 90%上限 (實際約75%上限) 住60%、商80% (少10%) 1、容積減少比例： 2、容積移轉及地下室開挖成本大增，地主分配比例將少約 3、假如地主戶102年6月以前掛號，可分50坪，則102年7月以後掛號將減為： ×87.5%(容積減少)×(100%-10%)(分配比例減少)= 4、減少幅度約為(50坪 坪)÷50坪＝ 5、請把握時機，於容積縮減法令發佈實施前掛號，確保地主戶之權益。 100% (基準)+75%(102年7月以後獎勵) 87.5% ＝ 100% (基準)+100%(102年6月以前獎勵) 10% 50坪 39.375坪 21.25% 18 18