把握要点 注重细节 ——产权交易执业服务中 需注意和完善的问题 上海市产权交易管理办公室 陈航标 副主任 2010年12月.

Presentation on theme: "把握要点 注重细节 ——产权交易执业服务中 需注意和完善的问题 上海市产权交易管理办公室 陈航标 副主任 2010年12月."— Presentation transcript:

1 把握要点 注重细节 ——产权交易执业服务中 需注意和完善的问题 上海市产权交易管理办公室 陈航标 副主任 2010年12月

2 宣讲内容的来源： 1、产权交易规则中没有充分揭示的内容 规则制定时比较原则 规则制定时还不成熟 2、产权交易市场检查中发现的问题
3、产权交易争议调解中发现的问题 4、调研和讨论中经纪机构和经纪人的建议

3 培训主要内容： 一 二 三 四 五 关于产权交易合同及委托合同适用的提示 交易方式的选择——协议转让和公开转让 公开转让中需把握的要点
竞价方式的选择 五 其他相关问题

4 一、关于产权交易合同及委托合同适用的提示
（一）产权交易合同示范文本的适用提示 1、关于支付交易价款的约定 建议：第七条中增加第3款：“产权交易价款在上海联合产权交易所统一结算。乙方应在产权交易合同签订后3个工作日内将本合同约定的产权交易价款全额或分期付款的首期金额支付至上海联合产权交易所的指定账户。”

5 一、关于产权交易合同及委托合同适用的提示
（一）产权交易合同示范文本的适用提示 2、关于“定金”事项提示性文字的处理 第七条中，交易双方在约定价款支付事项时，不涉及“定金”事项的，可将有关“定金”的提示性文字删除。 第十一条中，未对交易合同前款中的“定金”事项作出约定的，也可将该条第一款删除。 原因:签订产权交易合同时,交易已经确定 产权标的基本不存在需要提前定制的情形

6 一、关于产权交易合同及委托合同适用的提示 一、关于产权交易合同及委托合同适用的提示
（一）产权交易合同示范文本的适用提示 3、关于合同解除的约定 建议：在第十三条中，将“甲、乙双方同意解除本合同，甲方应将乙方的已付款项全额返回给乙方。”调整为“甲、乙双方同意解除本合同，已付款项的处置可由双方协商确定。”

7 一、关于产权交易合同及委托合同适用的提示 一、关于产权交易合同及委托合同适用的提示
（二）委托合同示范文本的适用提示 1、关于“佣金”名称的调整 为有效执行上海市地方税务局《营业税差额征税管理办法》的有关规定，建议将合同中的“佣金”统一调整为“交易手续费”。

8 一、关于产权交易合同及委托合同适用的提示
（二）委托合同示范文本的适用提示 原因： 年8月,上海市地方税务局制定《营业税差额征税管理办法》49条 本市产权交易所开展产权交易业务,以其收取的手续费扣除支付经纪公司的相应手续费后的余额为计税营业额.

9 一、关于产权交易合同及委托合同适用的提示 一、关于产权交易合同及委托合同适用的提示
（二）委托合同示范文本的适用提示 2、关于委托期限的约定 第一条委托事项中关于委托的期限可约定为具体时间段，也可以约定为“委托事项完成之日、交易凭证出具之日、交易终止之日等时点”。

10 一、关于产权交易合同及委托合同适用的提示 一、关于产权交易合同及委托合同适用的提示
（二）委托合同示范文本的适用提示 3、关于交易手续费的约定 第四条第1款中，建议明确交易手续费的具体标准和金额，或将相关的收费标准作为合同附件。 第四条第2款中，建议可以由甲方在签订合同后的几日内支付预付款，也可以在交易程序的时间节点如信息发布期满、竞价实施前、签订产权交易合同前等，由甲方预支付不同比例的交易手续费。

11 一、关于产权交易合同及委托合同适用的提示 一、关于产权交易合同及委托合同适用的提示
3、关于交易手续费的约定 第四条第3款中，若交易不成或甲方在委托期限内要求解除委托的，甲方须向乙方支付因委托业务而发生的费用，可按照终止合同所处的交易程序时点，如信息发布期满、竞价实施前、签订产权交易合同前等，由甲方支付给乙方相应的费用。

12 一、关于产权交易合同及委托合同适用的提示 一、关于产权交易合同及委托合同适用的提示
3、关于交易手续费的约定 第四条中建议增加第5款，“产权交易手续费在上海联合产权交易所统一结算。甲方应在产权交易合同签订后3个工作日内将本合同约定的产权交易手续费支付至上海联合产权交易所的指定账户。”

13 一、关于产权交易合同及委托合同适用的提示
（二）委托合同示范文本的适用提示 4、关于合同解除的约定 第六条可增加单方解除合同的条款，即除双方可协商解除合同外，还可以设定条件，给予单方的合同解除权。若一方不履行合同义务或者违规，另一方可解除合同并要求对方承担违约责任。

14 二、交易方式的选择——协议转让和公开转让
交流提纲中P105、P100、P101、P109

15 （二）进场交易及交易方式选择 二、交易方式的选择——协议转让和公开转让
国有股东一般是指由国资监管机构、国有企业、国有独资公司、国有资本控股公司等作为投资主体，持有标的企业资本的一定份额并享有股东权利的出资人。 明确了国有股东的职责

16 二、交易方式的选择——协议转让和公开转让
国有资本控股公司、国有资本参股公司转让投资形成的企业产权，国有股东或其产权代表根据公司法和公司章程的规定，在参加股东会、董事会或作出有关决策时应当明确主张进场交易，并按规定与其他股东合意选择进场公开转让或进场协议转让。 明确了国有股东的职责

17 国有产权为什么要公开转让？ HOW? ——规范执业的理念 ——有助于开拓业务 WHY?
国有产权交易从业人员不仅应该知道怎 么做，而且应该知道为什么要怎么做？ ——规范执业的理念 ——有助于开拓业务

18 《国资法》关于转让的表述 《企业国有产权转让管理暂行办法》的核心
国有资产转让应当遵循等价有偿和公开、公平公正的原则。除按照国家规定可以直接协议转让的以外，国有资产转让应当在依法设立的产权交易所公开进行。转让方应当如实披露有关信息，征集受让方；征集产生的受让方为两个以上的，转让应当采用公开竞价的交易方式。转让上市交易的股份依照《中华人民共和国证券法》的规定进行。

19 《国资法》关于转让的表述 《企业国有产权转让管理暂行办法》的核心
企业国有产权转让应当在依法设立的产权交易机构中公开进行，不受地区、行业、出资或者隶属关系的限制。国家法律、行政法规另有规定的，从其规定。

20 国有产权转让价格 企业产权价格是如何决定的?

21 企业产权和一般商品 共同点：很多 区 别：产权更为稀缺,很难 快速大量复制

22 假设案例1：上海大众02%股权价格值多少？ A公司0.2% 德国大众49.9% 上汽集团49.9% 假设目前上海大众每年的净利润为10亿元

23 A公司的项目转让给谁,能实现价值的最大化和资源的优化配置
假设案例2：飞地项目的产权价格决定 A公司5000平米 B公司50000平米 A公司的项目转让给谁,能实现价值的最大化和资源的优化配置

24 对雪津整体产权的不同报价 价格发现案例 23亿元 27亿元 43亿元 48亿元 52亿元 58.86亿元 国内企业 境外企业 国内企业
最终 受让人 52亿元 境外企业

25 价格发现案例：价格先下浮后上涨 杭州某酒店有限公司100%股权转让项目 比评估价 高13.81% 挂牌价格 价格下浮 5个竞买人 开始挂牌
杭州某大酒店有限公司100%股权转让项目，去年年底以评估价 万元挂牌后，市场无反应，降价到 万元挂牌，也无反应，再以17000万元第三次挂牌，形成了竞价，5个竞买人通过竞价，以2.57亿元成交，比当初评估价高13.81%. 比评估价 高13.81% 挂牌价格 价格下浮 5个竞买人 万元 万元 竞价交易 2.57亿元 20个 工作日 17000万元 开始挂牌 市场 反映 冷淡 竞价阶段 产生 受让方 最终成交 价格再下浮

26 企业产权价格的决定 资产评估的难题:买方的因素如何评? 企业产权的价格对不同的受让方在不同的时点都不一样。
企业产权的价格主要不是由卖方而是由买 方来决定的 企业产权的价格对不同的受让方在不同的时点都不一样。 企业产权的价格决定于不同的受让方在不同的时点心理预期。 资产评估的难题:买方的因素如何评?

27 只有通过市场让最需要该产权的主体购买 才是最好的选择。
结论： 进场交易公平高效 企业公有只有进入市场才能 发现买主、发现价格 只有通过市场让最需要该产权的主体购买 才是最好的选择。 ——对出让方，卖个更高的价钱 ——对全社会，实现资源的优化配置

28 政府审批的难关 两个发现能力不够(政 府是有限理性的)。 可能导致腐败行 为。

29 二、交易方式的选择——协议转让和公开转让
进场协议转让的适用情形 国有控股企业转让所持有的产权，因存在关联交易（受让方为国有企业、国有独资公司、国有资本控股公司）情形的，股东大会或董事会根据公司法或公司章程审议，并经转让方隶属的区县国资监管机构、出资监管企业或委托监管单位批准后，可采取进场协议转让或公开转让方式。

30 二、交易方式的选择——协议转让和公开转让
——公有产权应尽可能采取公开转让方式 非国有控股(含国有权益)主体转让 ,特别是受让方为 非公有的情形 城镇集体产权的转让情形 如果协议转让的价格不合理,由谁来承担风险和责任?

31 三、公开转让中需把握的要点 （一）信息公开发布的要求 完整性 有效性 合规性 真实性

32 三、公开转让中需把握的要点 （二）关于信息发布中受让方资格条件的设置 三、公开转让中需把握的要点
1、转让方对受让方必须具备的基本条件的设置 应当明确并具有操作性，一般可从转让主体是否具备 完全民事行为能力、注册并合法存续的企业法人是否 符合法律法规规定等方面进行设置；也可以根据标的 企业实际情况，合理设置包括主体资格、管理能力、 资产规模等受让方资格条件。

33 三、公开转让中需把握的要点 （二）关于信息发布中受让方资格条件的设置 三、公开转让中需把握的要点
2、转让方不得提出具有明确指向性或者有违公平 竞争原则的受让方资格条件。产权交易机构认为必要时， 可以要求转让方对受让方资格条件的判断标准提供经批 准的书面解释或具体说明，经产权交易机构审核同意后， 在《产权转让公告》中一同公布。

34 三、公开转让中需把握的要点 （二）关于信息发布中受让方资格条件的设置 三、公开转让中需把握的要点
3、对一些有特殊要求的产权转让项目，可以 在基本条件基础上设置合理的必要条件，但必要条 件应当与转让标的或标的企业具有关联性，并经产 权转让批准单位批准。

35 三、公开转让中需把握的要点 三、公开转让中需把握的要点
（二）关于信息发布中受让方资格条件的设置 4、设定受让方资格条件的情形和要求 （1）国有及国有控股企业产权转让后保留控股地位。产权 转让的目的之一是寻求战略合作伙伴或需要受让方作后续 投入，可对受让方的资产规模和投资能力提出一定要求， 但该要求应当和标的企业的实际及发展要求密切相关，不 得明显高于由该受让方承担的项目投资金额。

36 三、公开转让中需把握的要点 三、公开转让中需把握的要点
4、设定受让方资格条件的情形和要求 （2）国有及国有控股企业产权转让后失去控股地位。确 需对受让方设置特殊的资格条件，可根据标的企业其他 股东的要求和标的企业经营发展需要，由批准单位明确 设置的具体条件、审核标准及理由。

37 三、公开转让中需把握的要点 三、公开转让中需把握的要点
（三）关于产权转让信息发布中的核实 1、核实作用解析 核实：对材料的完整性、有效性、合规性进行确认，对 材料的真实性进行验证。 与勤勉的道德义务相比，核实更体现的是一种责任，对 交易主体、交易标的、交易市场负责。 出让方的责任和经纪机构的责任的区别

38 三、公开转让中需把握的要点 三、公开转让中需把握的要点
（三）关于产权转让信息发布中的核实 2、怎样发挥核实作用 如何使产权经纪机构发挥应有的核实作用又 较好地规避执业风险？ 真实性、完整性、有效性、合规性，如何以 相关载体来保证？

39 四、关于交易方式 四、关于交易方式 （一）关于多次报价的报价区间 多次报价的最低加价幅度一般不超过挂牌价格的 5%，最低加价幅度的金额一般不少于5000元；每一轮 报价的最高报价不超过最低加价幅度的10倍。

40 四、关于交易方式 （二）拍卖适用情形 适用拍卖方式的项目一般应当具有以下特点： 一是价格条件是决定交易的唯一因素； 二是市场收购意向较强，转让方认为资格确认比较简便； 三是采用拍卖方式有利于充分挖掘拍卖标的的客户资源， 提升价格的发现功能。 如果涉及标的公司其他股东行使 优先购买权而该股东又不大愿意配合的 采取拍卖是否更有利于保护出让方利益?

41 四、关于交易方式 四、关于交易方式 《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财 产的规定》第十四条：“人民法院应当在拍卖五日前以书面 或者其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和已知的担 保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。 优先购买权人经通知未到场的，视为放弃优先购买权”。第 十六条：“拍卖过程中，有最高应价时，优先购买权人可以 表示以该最高价买受，如无更高应价，则拍归优先购买权人； 如有更高应价，而优先购买权人不作表示的，则拍归该应价 最高的竞买人。”

42 四、关于交易方式 （二）拍卖适用情形 四、关于交易方式
谨慎采用拍卖的项目：有初步接触的意向受让方， 担心因新进来意向受让方而使转让不成功的项目。 对拍卖机制的分析 竞买方可以不举牌。

43 案例 2010年9月3日,某央企通过联交所挂牌转让某证券 公司股权,挂牌条件摘要如下: 本项目须在挂牌期间征集到两个或以上意向受让方， 采取拍卖方式确定最终受让人。意向受让方须在本项目挂 牌截止日前到拍卖公司办理拍卖登记。挂牌期间未征集到 意向受让方，本项目不变更挂牌条件，延长信息发布。

44 在规定提交保证金的时间内，只有一家公司甲递交了 保证金，三宗项目合计600万元。
以上三宗项目在挂牌期间各征集到两家受让人。 在规定提交保证金的时间内，只有一家公司甲递交了 保证金，三宗项目合计600万元。 11月3日，甲公司致函拍卖公司，要求办理拍卖登记。 出让方于11月8日与11月11日分别致函交易所与拍 卖公司，明确以上三宗项目已不符合拍卖有关条件，要求 甲公司尽快签署产权交易合同。

45 四、关于交易方式 四、关于交易方式 （三）关于权重报价 1、转让方选择权重报价方式作为竞价方式，应当详细 说明必须采用权重报价方式的理由。通常情况下，转让 方通过转让标的企业部分股权以引入战略合作者或标的 企业发展与地区经济稳定、区域规划相关等复杂情形的 项目，可以考虑采用权重报价的竞价方式。 一般情况下，转让方转让所持有的标的企业全部 股权或者企业正常持续经营、标的企业债权债务清晰、 职工安置没有特殊要求的股权转让项目，不适宜采用权 重报价的竞价方式。

46 四、关于交易方式 （三）关于权重报价 四、关于交易方式 2、评审指标的设置及权重和评审方案应当在信息发布 中完整公示。
3、权重报价方式相关评审指标的设计应当科学合理， 符合股权转让的目的和标的企业本身特点。其中，受让 报价的分值应当超过总分的50%；可以量化评判的客观 性指标的分数权重建议应当超过总分的85%。

47 五、关于经营性盈亏的处置问题 经营性盈亏一般由标的企业承继，相关权益由受 让方按持股比例承担，转让方可通过调高挂牌价格以补 偿预计的盈利。
国有独资或控股企业实施改制并公开转让产权的， 自标的企业资产评估基准日到企业改制后进行工商变更 登记期间的权益变化，由改制前企业的产权持有单位负 责处理，并应在产权转让公告中单独披露权益变动信息 和处理内容. 经营性盈亏一般由标的企业承继，相关权益由受 让方按持股比例承担，转让方可通过调高挂牌价格以补 偿预计的盈利。

48 六、关于信息公开发布中的变更 《上海市产权交易市场管理办法实施细则》第十七 条规定:在产权转让公告中的受让条件，一经发布不得擅 自变更，因特殊原因确需变更信息公告内容的，应当由 产权出让批准机构出具文件，由联交所在原信息发布渠 道进行公告，并重新计算公告期。

49 六、关于信息公开发布中的变更 关于“特殊原因”的情形将严格限制，尽量减 少产权转让公告变更情况的发生。 六、关于信息公开发布中的变更
特别是当意向受让方正式提出举牌申请后，对 于出让条件、受让方资格条件等重大、实质性要件的 变更，应当予以禁止。

50 七、关于股东行使优先购买权 根据公司法的规定，有限公司股权转让有可能涉及到 公司原股东优先购买权的行使。在产权交易市场转让的项 目涉及的老股东行使优先购买权的具体问题有： 1、老股东优先购买权的行使在场内进行还是在场外进行？ 2、如在场内进行，如何与挂牌协议转让项目的程序衔接， 如何在竞价程序中体现？

51 七、关于股东行使优先购买权 七、关于股东行使优先购买权
目前，上海产权交易市场在参与交易各方主体 同意的前提下，已经实践了关于国有股权公开转让时 其他原股东按照产权交易的规则在场内行使优先购买 权的不少案例，取得了较好的效果。

52 八、关于手续费进场结算的问题 1、交易手续费进场结算的基本内容是什么？
在试行期，出让方或受让方按照委托合同的约 定，将包含经纪机构佣金的交易手续费统一交付至 联交所，由联交所将归属于经纪机构的佣金按时分 别划转给相应的经纪机构。

53 八、关于手续费进场结算的问题 八、关于手续费进场结算的问题
2、委托合同中的佣金收入应当如何约定？ 我办将对委托合同的示范文本作修改提示意见， 为便于差额征税的执行，应将合同文本中的“佣金” 统一调整为“交易手续费”，并明确“交易手续费统 一进场结算”的约定事项。交易手续费金额的约定应 当以联交所规定的收费标准为依据。

54 八、关于手续费进场结算的问题 八、关于手续费进场结算的问题
3、制度执行后交易手续费如何约定？ 交易手续费必须以联交所发布的收费标准为依据进行 约定。联交所将划定一定期限作为交易手续费统一结算制 度的试行期，受托经纪机构和委托人可以以当前收费标准 为依据约定交易手续费。通过一段时间的试行，联交所将 根据试行期内经纪机构对交易手续费的约定情况提出新的 收费指导意见。

55 八、关于手续费进场结算的问题 八、关于手续费进场结算的问题
4、经纪机构应当严格执行交易手续费进场结算的制度 产权交易手续费统一结算制度施行后，产权经纪机构 应当认真贯彻执行，在维护自身正当的收费权利的同时， 努力提升自身的市场化服务能力，使服务与收费相称相符。 产权经纪机构财务规范情况和收费标准的执行情况将 是今后选择确定的重要考核内容之一。经纪机构不得压价 竞争，不得通过签订阴阳合同、收费补充协议、价款返还 等方式逃避监管，一经查实，将暂停或取消从事企业国有 产权交易中介业务的资格。

56 九、关于管理层收购 （一）“管理层”是指转让标的企业及标的企 业国有产权直接或间接持有单位负责人以及领导班子 其他成员。具体涉及法定代表人、董事（长）、监事 （长）、总经理、副总经理等职务。

57 九、关于管理层收购 九、关于管理层收购 （二）涉及管理层收购的项目，应当在挂牌转让申请 和产权转让公告中披露本次项目转让涉及管理层收购，并 承诺参与受让的管理层没有参与标的转让方案的制定以及 与此相关的清产核资、财务审计、资产评估、底价确定、 中介机构委托等重大事项。

58 九、关于管理层收购 九、关于管理层收购 （三）既为标的企业原股东，又为管理层的主 体参与受让的，应当按照管理层收购的有关规定执行。
（四）标的企业或标的企业国有产权持有单位的 法定代表人参与受让企业国有产权的，应当提供在任 期间的经济责任审计报告。

59 上海市产权交易管理办公室