世联研究案例 豪宅相关的5种商业发展模式 2005.7.12.

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1 世联研究案例 豪宅相关的5种商业发展模式

2 [关键字]： 商业、发展模式、豪宅 [案例简介]： 适用于豪宅社区的5种商业发展模式 [案例适用范围]： 豪宅、商业规划、发展模式

3 与豪宅社区关联的五种商业发展模式研究 豪宅社区商业发展模式 研究案例： 餐饮休闲型 星河丹堤 示范性商业型 万科城 四季花城 ……
莞都国际花城 水头-时代新城 温泉新都城 正荣时代广场 星河丹堤 万科城 四季花城 …… —温泉新都城 —水头-时代新城 餐饮休闲型 示范性商业型 —正荣时代广场 豪宅社区商业发展模式 新区商业驱动型 文化商业型 街坊式商业型 —上海新天地 —波托菲诺 —莞都国际花城

4 莞都国际花城：位于东莞北大门中堂镇，镇政府中央居住区的标志性项目，商业以街坊式形式设置，实现了较高的价值
街坊式商业型 中堂镇中央居住区 基本经济数据 占地面积 180758 总建筑面积 524138 总户数 4166户 主力面积 ㎡ 容积率 2.5 堂人街商业 12万 比例23% 酒店 2万左右 比例4% 开放空间 6万左右 比例11.5% 本案 一期 A区 B区 堂人街 公寓小户型 （49-62㎡） C区 D区 特征：城市中心区、以回现为前提，以商业街的形式设计提升商业价值 关键词：城市中心、快速回现、商业非持有

5 温泉新都城：官桥镇第一个中大规模综合体项目，通过高端酒楼、超市、会所等业态丰富的商业，作为社区高端配套，带来城镇居住方式的升级
餐饮休闲型 基本经济指标 物业形态 住宅、商业、酒店、配套（市民广场、中心花园、双会所，双泳池，运动场、温泉SPA） 占地面积 17万㎡ 总建筑面积 42万㎡ 商业面积 约4.5万㎡ 比例 12% 开放空间 约4万（15000 ㎡中心花园、25000 ㎡市民广场） 9.5% 酒店面积 1.5万㎡ 3.6% 总户数 4166户 主力面积 ㎡ 容积率 2.4 5#独立商业体 新华都购物广场 商业： 5栋独立商业：次主力店、酒家，1.5万㎡（每栋3000㎡，三层）； 住宅底商350间店面，约1.8万㎡； 集中式商场：1.2万㎡，其中新华都6000㎡； 特征：豪宅项目，并引入高端餐饮品牌商户，作为社区的商业配套，提升项目商业及整体价值 关键词：豪宅社区、高端商业配套

6 水头-时代新城：水头核心区中大规模综合体，以五星级酒店、具示范效应大型商业等带动住宅发展，成为当地最具投资潜力的标杆项目
示范性商业型 五星级大酒店 集中式商业 步行商业街 基本经济数据 占地面积 186760㎡ 总建筑面积 40万㎡ 总户数 2000多户 主力面积 140㎡三房 容积率 2.6 商业 集中式商业+步行街及底商，约4.5万 酒店 五星级酒店2万㎡左右 完备社区配套：省第二座室内真冰场，五星级电影院，大型农贸市场，商业街，社区品质幼儿园等 优势 镇政府 明朝大酒店 水头核心区，交通便利，周边配套成熟 水头长江门诊部 水头滨海小学 中国水头石材展览中心 产品品质+服务 东升股份大厦 福顺商圈 特征：以大型商业体的发展带动住宅发展，实现住宅高溢价，最终实现综合体的整体高价值 关键词：城市中心、大型综合体、商业发展为趋动力

7 正荣时代广场：非城市中心区的大体量商住项目，独立式商业街区，通过综合业态及主力商家引进，吸引人气，成为片区的商业中心
非中心区商业驱动型 基本经济指标 物业形态 住宅、商业、配套（市民广场、中心花园、双会所，双泳池，运动场、温泉SPA） 占地面积 万㎡ 总建筑面积 21.93万㎡ 商业面积 约6.45万㎡ 比例 12% 开放空间 约4万（15000 ㎡中心花园、25000 ㎡市民广场） 9.5% 总户数 4166户 主力面积 ㎡ 容积率 2.4 特征：非城市中心区的商住项目，由于商业体量大，在保证商业存活的条件下，以持有部分主力商业实现商业价值与可持续性经营的均衡 青年广场 主入口广场 关键词：非中心城市区、大体量商业

8 上海新天地的出世——将一个旧居住区打造成汇聚历史文化特色商业、高端住宅、高端商务的全新的城市中心区
文化商业型 区位：作为上海太平桥改造的启动项目，位于城市中心的中心，距淮海中路高档消费商业区600米左右 规模：占地3万，建面6万，分南、北里 功能定位：集餐饮、购物、娱乐等功能于一身，是上海市中心具有历史文化特色的都市旅游景点 客户定位：上海的小资一族、居住在上海的外籍人士以及到达上海的中外游客 北里：保留石库门旧建筑为主 ，结合现代化的建筑、装潢和设备，变为多家高级消费场所及餐厅，菜式来自法国、美国、德国、英国、巴西、意大利、日本、台湾和香港，充份展现了新天地的国际元素。 南里：反映时代特征的新建筑为主，包括总建面达2.5平米的购物、娱乐、休闲中心，配合少量石库门建筑。 瑞安集团总部大楼 甲级写字楼区 翠湖天地 高级住宅区 太平桥人工湖绿地 新天地 改造前的新天地 改造后的新天地

9 利用水系打造意大利风情精品街，渲染休闲式文化氛围，并以高端商户的进驻奠定整体的高端基调，成为片区甚至深圳的休闲文化风情街
文化商业型 区位：华侨城片区，豪宅片区 规模：一期商业约1.5万平米，拥有街铺80余间；二期商业约1900平方米 商业定位：意大利精品街风格——高档社区的生活配套服务，涵盖餐饮、综合性会所、超市、酒吧、咖啡面包房、美容、精品销售等，商业突出了项目的主题，水岸广场、同浪漫的建筑风格、燕栖湖，构成了一幅意大利风情的图画，以高端休闲式文化氛围贯穿整个商业街的主题 商业销售方式：只租不售，且定向招租，严格控制商家进入，限制同业竞争 招商情况：水岸商业前期以低租金引入丹桂轩、舞鹤，奠定社区商业高档形象。丹桂轩在高端客户中具有很高的声誉，是商界名流聚会、交流的常选地 已进驻的商家：丹桂轩餐厅、舞鹤日本料理、汉阳馆韩国料理、百佳超市、可颂坊面包店、illy咖啡、SPR酒吧、梦圆皇宫美容等连锁品牌店。 C B A 功能定位 功能划分 A区：精品街 以化装品、首饰为主，辅以艺术品、小提琴、纪念品等 B区：水边休闲街 酒吧、红酒专卖、咖啡吧、茶坊；冰激凌、PIZZA、通心粉、巧克力、甜点等 C区：社区服务街 美容美发、银行、邮电局、鲜花店、干洗店、家政服务店等 特征：赋予商业以文化内涵，以商业特色带动项目整体的知名度和高形象，实现住宅溢价，同时成为特色商业中心 关键词：城市文化商业化、特色商业使住宅高溢价

10 五种商业发展模式小结 发展模式 特征 关键词 示范性商业型 （水头-时代新城）
以大型商业体的发展带动住宅发展，实现住宅高溢价，最终实现综合体的整体高价值 城市中心、大型综合体、商业发展为趋动力 文化商业型 （新天地、波托菲诺） 赋予商业以文化内涵，以商业特色带动项目整体的知名度和高形象，实现住宅溢价，同时成为特色商业中心 城市文化商业化、特色商业使住宅高溢价 街坊式商业型 （莞都国际花城） 城市中心区、以回现为前提，以商业街的形式设置提升商业价值 城市中心、快速回现、商业非持有 餐饮休闲型 （温泉新都城） 豪宅社区，通过引入高端餐饮休闲品牌，配合项目的整体形象档次，作为社区的商业配套，由开发商持有 豪宅社区、小规模商业 新区商业驱动型 （正荣时代广场） 非城市中心区的商住项目，由于商业体量大，以持有主力商家商业实现商业价值与可持续性经营的均衡 非城市中心区、大体量商业

11 The End