恩施金谷项目提案 2015.03 湖北省正熙投资管理有限公司.

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1 恩施金谷项目提案 湖北省正熙投资管理有限公司

2 目录 Part1 Part2 Part3 Part4 Part5 Part6 恩施概述及宏观经济分析 恩施房地产、商业市场分析
金桂大道商业市场具体分析 Part4 项目本体分析 Part5 案名建议项目定位 Part6 价格策略及招商建议

3 Part1 恩施概述及宏观经济分析

4 湖北恩施市城市概况-城市概述 恩施市 恩施市位于湖北省西南部，是恩施土家族苗族自治州首府所在地。全市国土面积3972平方公里，总人口80万，其中以土家、苗、侗等为主的少数民族人口占总人口的38.7%，城市人口30万人，距离重庆（沪渝高速）380KM，车程约4个半小时。

5 湖北恩施市城市概况-城镇空间结构规划 规划形成“一核两圈三副”+“T字形主轴”的城镇空间总体布局结构。 一核：恩施中心城区
两圈：紧密联系圈和外围辐射圈，前者为恩施中心城区至利川城区、宣恩城关与建始城关的半小时城镇经济圈，后者为恩施中心城区至咸丰城关、来凤城关、鹤峰城关及巴东野三关的一个半小时城镇经济圈。 三副：利川中心城区、来凤城关与巴东城关和野三关镇复合副中心。 T字形主轴：沿沪渝高速、宜万铁路、G318和G209北段的复合城镇发展轴；沿安吉高速和G209南段的复合城镇发展轴。

6 湖北恩施市城市概况-中心城区发展规划 规划界定中心城区范围，北起龙凤，南至大沙坝长约20公里，宽为10公里的地域，由现状城区办事处范围和龙凤镇、州市经济开发区组成，中心城区范围总面积约120平方公里，主导产业选择确定为：绿色食品加工业、生物医药业、生态旅游业、现代物流业。 城市规模 近期（2015年），市城总人口85万，中心城区人口规模40万，城镇化率达到50%。 远期（2030年），市城总人口92万，中心城区人口规模65.0万,城镇化率达到70% 。

7 湖北恩施市城市概况-中心城区发展规划 本案 空间拓展方向选择为： “东进、西延、北拓、南控”。
城市沿清江向南北两个方向生长的同时，近中期主要向东部和北部发展，远期城市重点发展后山湾路以西地区。形成 “一带两翼双组团”城市空间布局结构。

8 湖北恩施市城市概况-城市交通 湖北恩施市-许家坪机场
恩施许家坪机场于1986年动工修建，1993年11月建成交付使用的新机场，离市区4.5km。 2010年再次扩建， 现有机坪北侧新建面积约1.6万平方米的停机坪，机坪机位总数为8个，机场年吞吐量20万人次，新建航站楼1万平方米，新航站楼与现有航站楼通过连廊连接，形成一个完整的旅客航站系统，共同满足2020年目标年第一阶段旅客吞吐量80万人次的需求。 湖北恩施市-许家坪机场 飞行线路 1、恩施许家坪机场－－武汉天河机场 2、恩施许家坪机场－－宜昌三峡机场 3、恩施许家坪机场－－广州白云机场 4、2008年10月26日，恩施机场举行了恩施至北京、上海航班的首航仪式。至此，恩施－－北京、恩施－－上海的航班正式开通。

9 湖北恩施市城市概况-城市交通 恩施火车站为宜万铁路地（市）级最大中间站，站坪长2公里，占地面积约3平方公里，距市中心约7公里，车站设计最高聚集人数2000人，高峰客流量7000人次/天。

10 湖北恩施市城市概况-小结 恩施市中心 8km 恩施许家坪机场 火车站 恩施近中期主要向北部发展 目标地块 目标地块处于恩施城市北拓核心

11 恩施市GDP、人均GDP分析 恩施市GDP增长值 恩施市人均GDP增长值 恩施市产业占比（%） 第三产业占比超过40%
单位：亿元/RMB 单位：元/RMB 恩施市产业占比（%） 恩施州GDP、人均GDP持续增长，2014年以来全市生产总值快速增长。 三产占比调整，2010年以来第三产业占比超过40%。 2014年“生产总值突破600亿元，达到603亿元，增长9%；全社会固定资产投资突破600亿元，达到612亿元，增长20%；城镇居民人均可支配收入达到18692元，农村居民家庭人均纯收入达到5312元 第三产业占比超过40% 以上数据来源于政府工作报告

12 恩施市固定投资分析 恩施州固投情况 年份 固定资产投资总额（亿元） 增长率 2010 244.38 34.13% 2011 314.38 28.63% 2012 406.19 29.27% 2013 510.4 25.7% 2014 612 20% CAGR 25.85% 从2010年至2014年，恩施州固定资产投入总额实现了翻两番的成绩，城市建设进入快速发展阶段；2014年恩施市固定资产投资为612亿元。 2011年受国家宏观调控的影响，投资总额的增速出现回落，在3年内，恩施州的固定资产投入增速回到25.85%以上。 在与湖北其他的区县比较中，虽然恩施州在近几年的固定资产投入方面都大幅度增加，但由于发展起步较晚、地理位置等原因，致使恩施州的固定资产投资总额还是处于湖北省比较靠后的位置。 2014年部分城市固定投资对比 以上数据来源于政府工作报告

13 恩施市消费品零售分析 2011年，恩施州的社会消费品零售总额实现了150亿元的突破，在2013年突破200亿元。2014年作为州行政中心的恩施市社会消费品总额达到76.7亿元，继续领跑恩施州。 恩施州的社零销售总额在过去的5年间一直保持了较快的增长态势，目前在政府良好的政策规划带动下，预计未来将继续保持目前的快速增长态势。 恩施州社会消费品零售额情况 年份 社会消费品零售总额（亿元） 增长率 2010 132 20.06% 2011 156.82 18.23% 2012 182.84 16.37% 2013 210 14.7% 2014 238 13.3% CAGR 15.9% 湖北省各城市1-3月社会消费品零售额情况 1-3 增长速度 黄石市 125.2 11.9 十堰市 129.1 13.3 宜昌市 225.7 12.6 襄阳市 255.6 12.8 鄂州市 52.2 13 荆门市 91.9 14.7 孝感市 173.8 12.9 荆州市 189.4 黄冈市 145.1 12 咸宁市 84.5 13.6 随州市 79 12.7 恩施自治州 52.9 13.4 仙桃市 54.4 14.1 潜江市 34.9 13.9 天门市 48.5 14 神农架林区 1.3 15 在与恩施州相邻的周边地区比较中，恩施州的零售总额仍然处于比较落后阶段，2014年1-3月社会消费品零售总额与相邻的宜昌市比较仍然有172.1亿元的差距，由此可以推断恩施州的商业市场发展潜力巨大，待发展成为比较完整的商业体系还需要一段时间。 以上数据来源于政府工作报告

14 总结： 恩施逐年加大固定资产投资力度，交通、市政、电力、邮电通讯等城市基础设施日臻完善，城市功能明显增强。随着恩施城市交通、基础配套设施的建设和完善，将对恩施市房地产的发展起到很大的推动作用。 恩施近年来经济保持快速发展，持续发展的综合经济实力，将为恩施房地产行业的发展提供强大的经济支撑。

15 Part2 恩施房地产及商业市场整体分析

16 恩施市房地产市场分析-供应统计 2014年，恩市共售房9683套，与去年的16348套相比，减少6665套，降幅达40.7%。
2014年上半年，恩施州可供销售的房源总计27186套，共成交商品房8298套，同比增长11%，均价3701元/㎡。恩施市可供销售的总房源共12019套，上半年共成交3740套，同比增长16.7%，均价4333元/㎡,均价同比下跌7.8%；其中一手住宅成交2756套，均价3954元/㎡，均价同比下跌8%。

17 恩施州上半年商品房成交概述 上半年恩施州共成交商品房8298套，住宅均价3701元/㎡，其中恩施市成交3740套，排名二、三位的分别是来凤县和利川市，成交套数为1298套和968套成交套数同比增长16.2%。 商铺共成交547套，均价8162元/㎡，其中舞阳区域独占鳌头，成交454套，占商铺总成交量的83%。

18 恩施市房地产市场总结 2014年上半年，恩施州可供销售的房源总计27186套，共成交商品房8298套，同比增长11%，均价3701元/㎡。恩施市可供销售的总房源共12019套，上半年共成交3740套，同比增长16.7%，均价4333元/㎡,均价同比下跌7.8%；其中一手住宅成交2756套，均价3954元/㎡，均价同比下跌8%。 上半年恩施楼市部分楼盘采取“一批多量，逐步降价”的策略，对处于供大于求的市场来说，是一场不小的“地震”，基本上形成了买方市场，于购房者来说无疑是好消息。充足的房源一方面满足了刚需购房者的多样选择，购房者的观望情绪十分浓厚。个别盘率先降价，众多楼盘措手不及，资金压力山大，市场竞争加剧，销售去化压力大。 市场启示：商品房的主流方向表明，品牌竞争、价格竞争已在必然，本项目需要先对公寓进行推售，以总价低、投资回报率高等优势，结合商业招商带动公寓热销。

19 恩施市商业市场分析 恩施的商业区主要分布在舞阳坝、老城区、航空大道与机场路，形成舞阳坝、小渡船、六角亭、土桥坝、四个商业板块。
商圈间通过干道连接、资源流通，商业发展呈现“四点扩散、辐射发展”效应，形成“以四点带动全面”的发展格局。 舞阳坝商业核心区：以舞阳坝为核心，是目前恩施市商业最为繁华的地段，该中心区总面积为75公顷，其辐射范围涵盖整个主城区。这里商店密集，流动人口多，名、特、优商品齐全，为全市及外来人口提供购物、餐饮、娱乐、金融、休闲等于一体的全方位服务，现有正泰商厦、中心商场、正中时代广场、锦联华名品商城、美美百货等。预测至2020年，该区商业营业总面积可达16.0万平方米。 小渡船泛商业核心区：小渡船商贸区以航空大道和施州大道南段(老机场北段)、民族路一带为主。南起金三角，北至施州大桥，这里是一处新兴的商业区。预计至2020年，该片区的商业营业面积将达到20.0万平方米。作为适宜居住的区域，其商业以生活配套服务为主，其发达程度与商业氛围虽不如舞阳坝商圈，但也较为完善繁荣，未来发展价值开始逐步显现。 六角亭非主流商业区：在人民路、解放路、清江西路、中山路沿线区域形成环形商业中心，该片区商业结合历史文化名城保护，凸显其历史文化价值，目标顾客为本地区居民和旅游人口。这个区现以中低档服装销售和家电市场为主，另有两家小型超市。作为恩施市的老城区，曾经繁荣一时，但随着恩施城市经济的发展而逐渐衰退，目前区域内的群体以老企业的下岗退休及低保职工为主，区域消费水平与档次均较属于中低水平，其商业形态也以中低档消费为主，成为恩施市的非主流商业区。 土桥坝片区：土桥大道的东半段，经营业态以生活购物类为主，临近政府或事业单位的门面，会根据单位不同而有所区分，如动植物检测所附近门面主要为化肥、动植物药品、兽医站、化学器材，幼儿园附近为儿童用品、玩具店，医院附近为鲜花、水果、快餐等业态。土桥大道的西半段，即民族学院周边，人流主要为民院和职院的学生，中午和晚上用餐时间人流较多。业态主要是学生相关的餐饮，娱乐以及服饰为主。

20 恩施市商业市场总结 以原始的街铺为起始，结合中低端百货和超市构成恩施整体商业形态。 舞阳坝商圈 航空路商圈 学院路商圈 商业形态
以中百仓储、正中时代广场等百货商场、品牌超市等为主，辅以餐饮、服装与IT购物、娱乐 以中百电器、享买乐超市、武商量贩等百货、品牌超市、家居电器等卖场为主，辅以建材市场 以美容美发、KTV、快餐、服装店、打印店为为的国低端业态 消费群体 区域周边的消费人群、客运站过境人群、城郊消费群体；消费层次中档偏低 周边地域性消费群体，主要表现为就近消费 以湖北民族学院为主要消费群，集中大量中低端休闲娱乐消费 商圈优势 恩施最大老牌商圈，历史沉淀深厚，商业氛围浓厚 恩施城市中心，交通便捷，人口相对集中且密度较大 区域内消费群体充足，消费水平较高，竞争少 发展趋势 正逐步更新换代。但受老城区规划限制影响，商圈发展限制。 随着区域内商业项目的不断增多和升级，商圈地位逐渐上升，但商圈内将出现较严重的同质化竞争 商圈内店面主要以居民楼一层底铺为主，由于没有进行大规模开发，整体经营一直较为原始 以原始的街铺为起始，结合中低端百货和超市构成恩施整体商业形态。

21 Part3 金桂大道商业市场具体分析

22 金桂大道商业分析 国际商贸城 奥山世纪城 2014年恩施楼房地产，继武陵国际装饰城后，专业商业地产正式在恩施独步风骚，国际汽车城、机电汽配城、恩施奥山等纷纷面市，同时以女儿城为首的旅游地产也开始崭露头角，而商业地产除了恩施国际商贸城、奥山世纪城、时代家居Mall等商业综合体，还有国际汽车城、机电电子城、爱奔汽车城等专业市场相继推出，共有3849套商业用房在售，已成交商业用房近1800套。 时代家居MALL 红星美凯龙 本案 中国硒都茶城 武陵国际装饰城 恩施新天地

23 重点在售商业一览 项目名称 项目地址 项目规模 业态分布 项目进驻品牌 项目销售价格 返租明细情况 总建筑规模 商业 万福国际商贸城
金桂大道火车站广场右侧 22万方 11万方 服装城、鞋城、箱包城、纺织品城、小商品城、饰品城、文体城、美容美发城 海宁皮革城、万商白马服装城、 一楼商业均价：17687元/㎡，二楼均价：10153元/㎡，三楼均价：7214元/㎡. 住宅5-8楼均价：4022元/㎡,13-15楼4483元/㎡ 返租5年，前三年从总房款减6%，后两年6.5% 奥山世纪城 施州大道与金桂大道交界处 60万方 54万方、一期8栋1号楼14层、2号楼15层都是写字楼、3-6号楼3-4层、7号楼14层（公寓） 旅游商业综合体，星级酒店，特色商街。精品客栈，时尚公寓 雅阁酒店、沃尔马、西界维国际影城、EUROJOY 一层商业均价：19189元/㎡，三层均价：6436元/㎡. 一二楼返租五年，三楼返十年，前三年按七个点、后四五年返八个点，之后的几年保底七个点 硒都茶城（民众乐园） 金桂大道州文化中心斜对面 45万方 35万方、3-6层 电影城、娱乐、休闲、购物、酒店 大地数字影院、杰之行运动城、欢乐空间KTV和电玩城、丹顶鹤足浴、雅戈尔服饰、西部民聚淘宝商城、堡狮龙服饰、生活几何服饰、金信休闲大酒店 商业：1-2层 元、3层以上 、6层7000 一二楼返租三年、三楼返五年、统一返8%，5号楼民众乐园返7%，三到十年固定返租，即买即收租，商业和物业双重升值回报 新天地 6万多方 共四层，天街两层，地铺两层 潮流购物、时尚餐饮、休闲娱乐、LOFT公寓、居住 中影星美影院、知名量贩式KTV电玩城 一夹二均价：14000元/㎡，二夹二8718元/㎡ 返三年，每年7%，三年一次性返完 时代家居 金桂大道伍家槽 20万方 16万方、3层、写字楼14层 家居类购物中心和博览中心两大职能。商务酒店、商务中心写字楼、SOHO商务公寓、中高档美食休闲娱乐中心的商业硅谷 6万方红星美凯龙 一楼 、二楼 、三楼 返十年、前三年返5%，中间三年返6%，后四年返7% 骏兴万金汇 恩施火车站转盘处万金汇项目部 12万方 5万方，2层 时尚服饰、潮流鞋帽、奢华箱包、咖啡西餐、日本料理、ktv、spa会所、少儿教育、潮流酒吧 一楼均价27000元每平方，二楼17000元每平方，3-17楼起步4308元每平方，最高4778元每平方，优惠后均价 元每平方 返5年，6%，前三年一次性返，后两年一年返 武陵国际装饰城 恩施市金桂大道与学院路交叉口东侧 30万方 约16万方 芝华仕头等舱沙发、奥普兰贵族沙发、康耐登家居、顾家家居生活馆 . 旗舰店、喜临门软床、简欧家具、城市之窗、韩城之恋、格莱德斯、忆东方实木家具等 金树湾主体建筑面积约三万平米，六层框架来填补家具品类的项目缺口 元/㎡ 恩施国际汽车城 恩施州经济开发区西区松树坪 18万方 东南三菱，东南汽车，广汽丰田，林肯，宝马，奔驰，保时捷，路虎，福特，奥迪 靠后面 ,临街 按三年10%一次性返租 施南古城 湖北省恩施市学院路与凤天路交汇处 40.48万方 10万方商业步行街 旅游商业街、购物商业街、购物步行街和主力购物中心，业态涵盖服饰、餐饮、生活超市、酒店客栈、旅行社、百货、影城、民俗工艺品、土特产等。 华润苏果、天天渔港、豪客来、公馆KTV、周大生等 一楼商铺 ，二楼10000左右，三楼8000左右，四楼6500左右，五楼5000左右 返租5年，前三年6%一次性返到首付款，第四年6.5%，第五年7.5%

24 金桂大道商业分析 商业存量 项目所在区域商业存量较大约为116.5万方左右，最大的为武陵国际广场约为30万方，最小的也在2.5万方左右，与本项目较近且具有严重竞争的为时代家居20万左右及武陵国际广场约为30万方。 序号 项目名称 建筑面积（平米） 1 武陵国际广场 300000 2 万福国际商贸城 220000 3 硒都茶城 450000 4 三立时代广场 25000 5 时代家居 200000 6 骏兴万金汇 120000 7 恩施国际汽车城 180000 恩施商业进入战国时代

25 项目周边竞品概况-时代MALL整体介绍 甲级写字楼 摩家公寓 红星美凯龙 曼胡特酒店 品牌馆
项目概况 项目业态 家居、公寓、写字楼、酒店及商业 项目定位 20万方第四代家居商业集群 项目配套 6万方红星美凯龙全球家居 10万方品牌家居馆 10万方快捷物流仓储区 4万方超级智能停车库 121家奢侈品牌馆 960家专卖店 曼胡特酒店 品牌馆

26 项目周边竞品概况-时代MALL·品牌馆 品牌馆（以商铺的方式销售） 红星美凯龙 商铺2-3F销售情况较好，1F因总价较高，去化较慢。
项目情况一览表 精装公寓销售均价 5400元/㎡ 写字楼销售均价 6500元/㎡ 商铺均价 整体均价 元/㎡ 1F 元/㎡ 2F 元/㎡ 3F 元/㎡ 品牌馆（以商铺的方式销售） 商铺销售模式 销售模式 10年返租 1-3年返租 总房款5%（返租总金额从总房款扣除） 4-6年返租 总房款6% 7-10年返租 总房款7% 红星美凯龙 商铺2-3F销售情况较好，1F因总价较高，去化较慢。

27 项目周边竞品概况-时代MALL·红星美凯龙
红星美凯龙恩施商场是红星集团进驻恩施的第一家店，位于恩施金桂大道，商场建筑面积6万平方米，汇聚国内外家居建材品牌共160家，是一家规模大，硬件设施齐全，消费品类完整的家具、建材一站式购齐的全球家居生活广场。 商场家具馆 一楼是各大品牌卫浴洁具、橱柜以及水槽； 二楼为地板、木门、移门衣柜、门窗和整体家居区； 三楼主要是沙发以及软床床垫； 四楼为实木家具、韩式、儿童、办公家具； 五楼则主打欧美家具、壁纸、硅藻泥、窗帘布艺以及 红木家具。

28 武陵国际广场商业分析 金树湾家居生活馆 建材装饰城 五星级酒店 中国恩施武陵国际装饰城，由湖北新楚源置业有限公司投资，位于金桂大道与学院路的交界处，总用地面积近200亩，总建筑面积约30万平方米，集建材装饰城、五星级酒店、商住公寓、办公和民族风情步行街于一体，是恩施首个HOPSCA国际复合型街区，恩施州首席30万方专业（商业）地产。

29 武陵国际广场商业—金树湾家居广告分析 金树湾家居坐拥恩施金桂大道武陵国际二期，利用恩施最大最专业的武陵国际装饰城，总建筑面积约30万平方米的专业休闲购物圈。金树湾主体建筑面积约三万平米，六层框架来填补家具品类的项目缺口。 金树湾家居以品牌家具为主，以少量高端品牌为龙头，以精品品牌为重心，涵盖社会高端人群和最广大普通受众，根值于公寓、中小户型，少量豪宅的生活方式。以高端品牌取得最大利润空间，以精品品牌获得最大消费群体，全新打造新一代家居广场商业模式。 商场主营品牌有： 芝华仕头等舱沙发、奥普兰贵族沙发、康耐登家居、顾家家居生活馆 . 旗舰店、喜临门软床、简欧家具、城市之窗、韩城之恋、格莱德斯、忆东方实木家具、年年红红木家具、柏森大观旗舰店、多喜爱儿童家具、世纪名威、摩迪卡家居、斯可馨、华叶家具、美蒂世家、梦洁软床、法·丹尼、格调家私、天涯丽珠、CBD国际睡眠中心、三星装饰、名扬世佳旗舰店。

30 施南古城分析 施南古城项目位居恩施学院路、凤天路、金山大道处，占地面积627亩，建筑总体量60万方，总投资15亿元。建设包括350亩古城景区、10万方商业步行街，30万方墅级住宅，12万方停车场。项目分2期开发，拟1期2016年底完工，2018年全部建设完成。 　　依傍旅游资源开发商业，成为湖北恩施商业地产开发的地区特色，施南古城项目也不例外。据赢商网记者了解，恩施古城350亩的文化景区按国家4A级景区标准建设，包括古城墙、城楼、白虎祖庭、施南府衙、问月亭、魁星楼、饶家大院、风雨桥等十大主题景点。景区风格复原具有明清时代特色的古城，雕梁画栋、梁枋彩画，将古建筑的精巧融入现代时尚元素。 施南古城商业部分定位“市区内的时尚地标”，细分为旅游商业街、购物商业街、购物步行街和主力购物中心，业态涵盖服饰、餐饮、生活超市、酒店客栈、旅行社、百货、影城、民俗工艺品、土特产等。在10万平方米商业中，项目方将自持4万方左右运营。 10万方风情街 30万方别墅社区 旅游风景区

31 项目的区域属性决定了项目要把整体金桂大道项目纳入项目内作为一个整体来考虑，既要立足于区域，又要立足于城市。
金桂大道商业总结 项目的区域属性决定了项目要把整体金桂大道项目纳入项目内作为一个整体来考虑，既要立足于区域，又要立足于城市。 区域环境与区位条件决定了项目具有整合区域级城市资源的能力，但时机尚不成熟，商业基础需要寻求产业的支撑。 市场竞争较为激烈，市场供给量较大，去化速度较慢，需要在定位、规划和业态组合以及前期招商考虑。 区域商业需求与业态需求存在市场空白点，需要寻求新的商业支撑点。

32 Part4 项目本体分析

33 本案的出路在哪里？

34 项目本体分析

35 项目本体分析 本案 中心旅游城市：位于恩施旅游城市北拓核心区 域； 辐射力极为强大：南北及东西交通网络极其 发达；
中心旅游城市：位于恩施旅游城市北拓核心区 域； 辐射力极为强大：南北及东西交通网络极其 发达； 未来发展极具潜力：恩施正向北发展商业价 值将得到大幅提升，金桂大道周边商业集群 给本项目带来良好的开发前景。

36 项目本体分析 本案 项目属恩施北拓西侧，属开发区开发地段，地处金桂大道，周边商业集中，对面为整个城市文化广场，且交通通达

37 周边配套：区域除商业建设基本正在完善，交通便捷。
项目本体分析 周边配套：区域除商业建设基本正在完善，交通便捷。 交通状况： 11路、22路、25路公交 周边配套：桂花园广场、武陵国际装饰城 周边商业： 武陵国际装饰城、时代家居mall、电子电器城、恩施新天地 周边景观：金桂大道、施州古镇（在建） 周边公园：恩施州文化中心 周边医院：恩施优抚医院、恩施民大医院 周边学校：湖北民族学院、恩施职业技术学院、桂花园小学 22路、25路公交硒都茶城下车即到

38 SWOT分析 项目本体分析 SWOT分析 优势（STRENGTH） 劣势（WEEKNESS） 机会点（OPPORTUNITY）
区位优势：城市北拓商圈核心，交通通达较高； 客群互动性强：共享客群； 商业互动性强：差异互补； 整合能会展、博物馆等公建项目高形象价值； 临近金桂大道城市主要交通线； 力强：商圈互补，协同发展。 劣势（WEEKNESS） 项目业态定位无可持续性 项目周边竞争项目较多，导至客户选择面较 多 项目整体定位无明显优势； 项目周边居住人群较少 机会点（OPPORTUNITY） SWOT分析 商业集群带来的机会：升级并互补金桂大道 商圈； 全新的商业与业态带来的机会：将产生很强的 聚集效应； 周边新社区开发和旅游人群聚集带来的机会。 威胁点（THREATEN） 同质化竞争威胁：项目周边项目同质化竞争； 过量开发的威胁：将分散有限的消费和投资客群；

39 项目本体总结 【项目分析总结】 经过上述分析，可以明确本项目： 项目最大优势项目的区位优势；
项目面临较好的市场机会，同时因项目存在的缺点和激烈市场竞争态势，机会与挑战共存. 结合市场形势和项目自身条件，提出以下项目策略： “资源整合，建立优势”的市场竞争策略 “查漏补缺，寻找商业空白”的市场营销策略

40 问题1：金桂大道区域商业集中扎堆，如何突破？
项目定位思路 策划定位思路：通过对项目地块价值、周边产品分析，挖掘项目核心价值、精准定位，找准客群并以招商为导向，营销配合招商主动出击，使本项目更好的落地执行。 正熙投资思考的3个核心问题 问题1：金桂大道区域商业集中扎堆，如何突破？ 问题2：项目如何有效规划？如何后期运营撬动市场？ 问题3：如何调整项目策略，使项目成功去化？ 以下报告若有不足之处，敬请指正

41 项目定位思路 恩施目前所处阶段 2015年恩施进入都市MALL阶段
经济与商业发展：恩施目前人均GDP 18000元，处于大型综合商场超市阶段，未来的发展趋势是综合性的mall型商业。主力商家的竞争将日趋激烈，因此，对主力商家而言，优先抢占进入时机和市场份额尤为重要 恩施目前所处阶段 2015年恩施进入都市MALL阶段 敏感因素 生存需求 价格 品质 便利 文化、情感需求 人均GDP $500以下 $500~1000 $1000~3000 $3000~5000 $5000~7000 $7000~10000 $10000以上 集市&沿街商业 百货商店& 批发市场 大型综合商场&超市& 专业店 出现业态 都市MALL 便利店 仓储式购物中心 郊区MALL 传统形态阶段 业态丰富阶段 业态替代阶段 刚刚走出农业社会的自给自足，商贸交 易信息不充分 形成条件 市场需求多元化，主流产品面临 激烈竞争 商业业态细分完全，总量饱和 伴随生活资料相对过剩，各种商业业态 在城市中心混杂聚集，车水马龙、景象繁 华，形成人们共同认知的生活服务和商贸 交易聚集区 随传统商业业态不断丰富，市场 开始细分出服务于不同人群、经营 不同门类的专业市场，并带动其上 下游产业链得以共同发展 随市场不断细分，寻找空隙日益艰难，这时出现在 一定辐射范围内经营相同门类、且档次有重合的不同 商圈，相互分流客户，产生替代性竞争 形成过程 阶段特征 城市原始商脉的发展和延续，民间自发 形成，具备相对集中的商业设施和综合性 的商业业态，承担城市商品流通中心的基 本功能 市场信息和市场机会被充分关注， 商家有比较明确的市场目标，经营 同类商品的商家群体汇聚在一起形 成行业整体竞争力 相互具有替代性的不同商圈以整体规模、经营档次、 价格或服务的相对优势，通过更好满足消费者需求而 抢占市场份额

42 项目定位思路 恩施家具广场主要集中在航空路，多以中小品牌、低端为主；（突出杂乱）
施州大道有双虎家私、摩力克家居、新潮家私广场等中型家居市场；（突出单一） 金桂大道主要有武陵国际装饰城、金树湾家居广场、中国硒都茶城、时代家居mall等高端市场。（突出高端、专业）（补充体量）

43 项目定位思路 整体环境差，属于中低价位的家具 恩施家居市场分为三类 一、以零散销售为主的小型卖场：
这类的小型卖场多在长沙一般的街道，或者人流聚集的车站，小区旁边。经营分散，所卖家具类型多样，一般有五金家具，布艺家具，普通木质家具等，如北门河坝沿街，整体环境差，属于中低价位的家具。 整体环境差，属于中低价位的家具

44 项目定位思路 厂家直销，高端路线 二、以直销为主的家具企业
以直销为主，通过广告投放等方式进行宣传，有自备展厅，不过所展示产品类型单一简单，客户以定制为主。走高档路线，这部分消费者包括企、事业单位的管理人员，城市“白骨精”（白领、骨干、精英），他们事业有成，思想独立，个性化追求较为明显。对家私的性价比、设计风格、用材、品牌定位较为看重。如：摩力克等。 厂家直销，高端路线

45 项目定位思路 中高端，集中代卖 三、以代售为主的大型家具广场
处于繁华地段，知名度高。如在喜福汇等其内部分三层，聚集了广州、四川区内外的许多家具品牌，分为家用，办公，休闲，酒店等几大块。以中高档家具为主，集中销售。其优点是：在恩施地区有极高知名度，有专门的公交车停靠站台，人们可选空间大，一定程度上节约了单个品牌的广告支出，地理位置优越，客流量大，购物环境好，占据恩施中高档家具主要市场。 中高端，集中代卖

46 项目定位思路 家居商业存量 恩施区域部分家居市场存量约为3.56万方左右，最大的为喜福汇约为1.6万方。 序号 项目名称 建筑面积（平米）
家居商业存量 恩施区域部分家居市场存量约为3.56万方左右，最大的为喜福汇约为1.6万方。 序号 项目名称 建筑面积（平米） 1 喜福汇家居城 16000 2 华贵家私 2200左右 3 新潮家私 8000左右 4 双虎家私 1800 5 摩力克家居 1500 6 北门水坝沿街 4500 7 老地方家私 1600

47 家居市场需求分析 区域市场需求： 从上述分析得出，在金桂大道家居专业市场分析得出，区域内家居卖场针对家居客户都是销定在高端客户，如红星美凯龙家居所经营品牌为国内外一线品牌（金莎宝居乐、罗马之恋、精益豪庭等品牌）。金树湾家居所经营为高端红木家具，柏森、摩迪卡等品牌。而忽略恩施区域大众消费都的需求，从而出现了区域家居市场空白点。

48 家居市场需求分析 恩施市人均GDP增长值 恩施经济发展：
从恩施GDP增长情况表明，恩施人均GDP从当初9100元增长到18206元，看出恩施城市发展增速，人的生活水平提高，带动了人们的物质水平要求的提升，使人们从刚性需求发展到现在的改善需求。给家居市场带来市场需求；而大众家居市场处于城市各处，购物环境落后交通不便。从而恩施需要一个与红星美凯龙等高端市场互补大众家居市场。 单位：元/RMB 恩施市人均GDP增长值

49 家居市场需求分析 恩施房地产市场发展带动家居市场需求： 2014年恩施房地产销售一览表
从恩施房地产市场情况表明，楼市销售的回暖， 2014年恩施市共售房9683套，恩施州可供销售的房源总计27186套 ，不含待开发量。地产销售的持续回暖和消费升级步伐带动装修及家具购买。而恩施家具市场多处于传统大卖场形式，整体商业环境落后，品牌杂乱，家居类型单一，往往买齐家庭所需跑较多地方，无法在集中区域一站式购买。而金桂大道的家具又以高端为主，应此大众消费家居市场有待开发，这将给金谷项目带来契机。 2014年恩施房地产销售一览表

50 商业机会 项目定位思路 区域商业空白较大，需求也较大，问题在于竞品众多，业态档次之间差异较大，整合难度较大。
家居市场需求导向 区域市场需求： 红星美凯龙及金树湾高端家具市场，缺乏区域大众消费家居市场 城市发展需求 刚性需求发展到现在的改善需求－－缺乏大众消费家居市场 恩施房地产市场发展带动家居市场需求： 2014年恩施市共售房9683套，恩施州可供销售的房源总计27186套 恩施现有家居市场 经营品牌档次 红星美凯龙家居 三楼主要是沙发以及软床床垫；四楼为实木家具、韩式、儿童、办公家具；五楼则主打欧美家具、壁纸、硅藻泥、窗帘布艺以及 红木家具。 高端收入人群 金树湾家居 多喜爱专业青少年儿童家具、米迪床垫二楼 简欧家具、奥普兰、斯可馨沙发软床餐台范冰冰代言、摩迪卡家居、柏森家具（一线品牌）、名扬世佳家具（成都）格调沙发：头等舱沙发、康耐登沙发餐桌茶几等 中高端收入人群 从上述分析得出，该金桂大道家居市场为高端市场，而此区域缺少大众消费家居产品卖场，大众家居消费市场都集中在市区内、多数卖场过于破旧、区域分散较远，缺乏集中式的卖场，而本项目可以解决上述缺陷，同时与时代MALL及红星美凯龙等高端品牌形成区域互补。

51 推荐案例 好百年家居 好百年家居于在深圳区域，好百年家 居的深圳总店、彩田店和宝安店，均 以国际流行的购物中心模式进行规划，
以销售中高档家居产品为定位，汇萃 两岸三地及世界名牌家居商品，为消 费者提供了五星级的购物环境和完美 的家居一站式购物体验。三店主要经 营品牌家具、欧陆灯饰、时尚布艺、 家居饰品、家庭用品、床上用品等六 大系列产品，各达 6000 余种单品，数 量繁多，款式新颖独特，为消费者提 供了多样全面的购物选择。

52 推荐案例 金海马家居 金海马是家具产品代理商和经销商,是中国家具行业连锁商业机构。 金海马集团在中国成功首创"专业化家居卖场"、"仓储式销售模式"和"连锁经营商业模式"。 以“营造温馨家园”为核心理念，以“物美价廉、服务大众”为追求目标，通过优质的产品和满意的服务为大众创造温馨的家，为顾客提供美好的家居生活环境。 严格质量控制 专业质检体系 绝对质量保证 薄利多销策略 统一采购配送 创造附加价值

53 推荐案例 居然之家 以中高端为经营定位，为顾客提供设计、材料、家具、家居用品及饰品等“一站式”服务，融家装设计中心、家具建材品牌专卖店、建材超市、家居商场等多种业态为一体的大型家居建材主题购物中心。 名副其实的“一站式” 从设计到装修，从购买材料到家具配套，从家用电器到家居用品、家饰用品,也就是说从您拿到房子钥匙到正式入住，所有消费环节都可以在居然之家实现。且居然之家内参展家具都为合约商家提供，并由居然之家负责审核调查。保证消费者的权益。 博采众长的全业态 取各种家居业态之长，实现了家装设计中心、家具建材市场、家具建材品牌专卖店、建材超市、家居商场的有机结合。 清晰明确的中高档定位 以中高档收入人群为消费群体，经营品种以中高档品牌为主；倡导个性消费，引领家居品质和时尚。

54 Part5 项目定位

55 家居市场消费力思考 家居市场消费力思考从四方面考滤：
一为社会消费额提高： 2011年，恩施州的社会消费品零售总额实现了150亿元的突破，在2013年突破200亿元。2014年作为州行政中心的恩施市社会消费品总额达到76.7亿元，城市消费额提高将会导向城市各行业的消费力包括家具行业。 二为城市化建设：随着城镇居民住房条件的不断改善，家具已成为家具市场的消费热点之一。 三是青年结婚进入高峰期： 恩施每年约有1.6万青年男女进入结婚年龄，新组成的几千个家庭需要装修和购买家具，这部分新组建的家庭是家具的主要购买者，他们所需要的家具强调新潮、特色、个性。随着人们精神文化生活日趋丰富多彩，求新、求异、求美、求真的消费心理的变化以及对居住环境和室内陈设方面追求的增加，人们喜欢营造一个华贵的家庭气氛，这必将成为家具消费市场主力军。 四是楼市销售的带动家居购买力：楼市销售的回暖， 2014年恩施市共售房9683套，恩施州可供销售的房源总计27186套 ，不含待开发量。地产销售的持续回暖和消费升级步伐带动装修及家具购。

56 项目定位分析 定位思路： 现有以红星美凯龙及金树湾为高瑞家居代表的金桂大道区，产业业态上缺少以大众消费为主导的家居生活为主题的美居中心； 项目区域辐射恩施洲区域等近380万人口，近千万家庭，消费市场极其旺盛； 恩施洲房地产发展程度日益加深，对家纺精品、家居家具精品、家居装饰、灯饰等行业需求越来越大。

57 从项目的市场定位入手，根据项目实际情况，从以下四个方面进行业态组合：
项目定位分析 业态组合定位 从项目的市场定位入手，根据项目实际情况，从以下四个方面进行业态组合： 组团1、家居精品汇 组团2、家居展示中心 组团3、灯饰博览城 组团4、酒店商务大厦

58 项目定位分析 业态定位： 复合型一站式家居博览文化中心

59 复合型一站式家居博览文化中心

60 项目定位分析 1F 2F 3F 家居生活中心 家居精品城 家居生活文化中心 L4 窗帘布艺灯饰馆 大众精品馆

61 项目定位分析 1F 2F 3F 家居生活中心 家居精品城 家居生活文化中心 L4 窗帘布艺灯饰馆 家居文化中心

62 以上面积为假设面积，具体以招商情况划定。
商业体量28803平米 1F 2F 3F 窗帘布艺灯饰馆（约7000方） 家居精品城（约7000方） 家居生活文化中心（约7000方） L4 家居生活中心（约7000方） 以上面积为假设面积，具体以招商情况划定。

63 项目定位分析 家居精品 生活家具 办公家具 酒店家具 满足家庭生活需要的家具总称 满足商务办公需求的家具总称 满足酒店需求的家具总称

64 项目定位分析 灯饰精品 分类 按结构特性分 产品 包括吊灯、吸顶灯、落地灯、壁灯、台灯、筒灯、射灯、沐浴灯（浴霸）等 图片

65 项目定位分析 灯饰精品 分类 按材料分 产品 包括玻璃灯、水晶灯、塑料灯、纱质灯、木质框架灯等 图片

66 金凯莎 家纺精品 项目定位分析 被褥类 罩单类 枕靠类 其它类 典型商家： 富安娜 罗莱 梦洁 包括夏凉被、春秋被、冬暖被、多用被等
包括床单、床罩、床围、托单、床笠被套、枕套、枕巾等 包括枕头、抱枕、靠枕、靠垫、坐垫等 包括睡衣、睡袋、蚊帐、帐篷等 典型商家： 富安娜 罗莱 梦洁 金凯莎                        

67 项目定位分析 窗帘精品 分类 幕类 产品 包括窗帘、门帘、帷幕、壁挂、屏风等 图片 品牌商家

68 Part6 价格策略及招商建议

69 项目营销策略 存在的危机 危机一：市场接近饱和 危机二：定位不明确、商业没有特色 危机三：地段周边商业体量大 危机四：周边居住人群不足，区域培育较长

70 项目营销策略 坚持主力店招商先行，先聚人气再聚财气 坚持以主力商业带动公寓销售，以公寓热销带动商业销售。 坚持“放水养鱼”的招商政策
坚持“以大带小”，共创财富，先主力后散户 坚持不要最好，不要最差，只要最合适的主力商家

71 转变商业操盘思路，化被动自持为主动持有，提升商业价值融资。 “商业招商先行、写字楼、投资公寓销售跟进” “以售养租，以租带售”
项目营销策略 营销招商策略 转变商业操盘思路，化被动自持为主动持有，提升商业价值融资。 “商业招商先行、写字楼、投资公寓销售跟进” “以售养租，以租带售” 以招商带动公寓、写字楼热销，以公寓等热销带动商业销售。 通过项目招商、销售还款平衡投资现金流。

72 项目价格策略 项目名称 项目地址 业态的分布 项目进驻品牌（宣传） 项目销售价格 万福国际商贸城 金桂大道火车站广场右侧
服装城、鞋城、箱包城、纺织品城、小商品城、饰品城、文体城、美容美发城 海宁皮革城、万商白马服装城、 一楼商业均价：17687元/㎡，二楼均价：10153元/㎡，三楼均价：7214元/㎡. 住宅5-8楼均价：4022元/㎡,13-15楼4483元/㎡ 奥山世纪城 施州大道与金桂大道交界处 旅游商业综合体，星级酒店，特色商街。精品客栈，时尚公寓 雅阁酒店、沃尔马、西界维国际影城、EUROJOY 一层商业均价：19189元/㎡，三层均价：6436元/㎡. 新天地 金桂大道州文化中心斜对面 潮流购物、时尚餐饮、休闲娱乐、LOFT公寓、居住 中影星美影院、知名量贩式KTV电玩城 一夹二均价：14000元/㎡，二夹二8718元/㎡ 时代家居 金桂大道伍家槽 家居类购物中心和博览中心两大职能。商务酒店、商务中心写字楼、SOHO商务公寓、中高档美食休闲娱乐中心的商业硅谷 6万方红星美凯龙 一楼 、二楼 、三楼 骏兴万金汇 恩施火车站转盘处万金汇项目部 时尚服饰、潮流鞋帽、奢华箱包、咖啡西餐、日本料理、ktv、spa会所、少儿教育、潮流酒吧 一楼均价27000元每平方，二楼17000元每平方，3-17楼起步4308元每平方，最高4778元每平方，优惠后均价 元每平方 武陵国际装饰城 恩施市金桂大道与学院路交叉口东侧 芝华仕头等舱沙发、奥普兰贵族沙发、康耐登家居、顾家家居生活馆 . 旗舰店、喜临门软床、简欧家具、城市之窗、韩城之恋、格莱德斯、忆东方实木家具等 金树湾主体建筑面积约三万平米，六层框架来填补家具品类的项目缺口 元/㎡

73 项目价格策略 在售价估算时，宜选择与项目环境类似的在售商业作为参考比较，本项目选取：时代家居和武陵国际、新天地的1F商业均价进行对比测算。
PXa=(QX/QA)×PA ＝29235元/平方米 PXb=(QX/QB)×PA ＝21325元/平方米 PXC=(QX/QC)×PA ＝22470元/平方米 同时根据与项目的相似性选取权重，时代家居40％，武陵国际30％，新天地30%求得目前项目均价约： PX=22470元/平方米 影响价格因素权重 本项目 时代家居 武陵国际装饰城 新天地 售价（元/平米） 基准分数 Px PXA-32000 PXB-26800 PXC-14000 影响商铺价格的重要因素 位置 20 15 18 12 人流量 11 5 周边商业氛围 10 8 6 硬件设施 2 4 临街展示性 14 业态综合性 交通便利性 13 休闲配套设施 3 商业营运管理 合计 100 74 81 93 71 px/pa 1.15 权重 40% 11694 30% 6398 px/pb 1.18 4378

74 则，本方案商业1F销售均价（约）为：23000元/平方米
项目价格策略 基准价格测算 考虑到本方案较于原方案的优越性，故我司针对本方案设置若干提价因素，并以原方案1F均价为参考基准，进而得出本方案均价。 参考均价 提价因素 本方案均价 项目位置 人流引导作用 业态互动性 2% 3% 5% 22470 则，本方案商业1F销售均价（约）为：23000元/平方米

75 则，本方案商业销售均价（约）为：11960元/平方米
项目收益分析 各楼层价格测算 我司在商业操作过程中总结发现： 商业楼层售价通常伴随着楼层的升降呈现升降趋势，具体系数受物业形态、经营业态、项目区位等多因素影响，项目商业各楼层售价如下表所示。 楼层 价格（元/㎡） 系数 4F 5290 0.25 3F 8050 0.35 2F 11500 0.5 1F 23000 1 则，本方案商业销售均价（约）为：11960元/平方米

76 项目收益分析 商业总产值 商业收益≈34454万元

77 商务公寓\写字楼建议 投资型酒店公寓商务公寓建议：自住与办公合理分开（15000平米） 办公写字楼（15000平米）

78 项目收益分析 部分在销公寓 项目名称 项目地址 产品面积 项目销售价格 时代MALL 恩施市金桂大道伍家槽时代MALL
公寓56.45平米左右 5400元/平米 奥山， 恩施市金桂大道火车站广场前侧 公寓面积40-70平米/套 4500元/平米

79 按市场持继发展因素均价上浮10%：修正均价4800元/平方米
项目收益分析 在售价估算时，宜选择与项目环境类似的在售公寓产品作为参考比较，本项目选取：时代家居和奥山世纪城均价进行对比测算。 计算得出住宅参考售价为： PXa=(QX/QA)×PA ＝4566元/平方米 PXb=(QX/QB)×PA ＝4964元/平方米 同时根据与项目的相似性选取权重，时代家居60％，中大40%求得目前项目均价约： PX=4726元/平方米 影响价格因素权重 本项目 时代家居 奥山世纪城 售价（元/平米） 基准分数 Px PXA-4998 PXB-6238 影响商铺价格的重要因素 位置 20 15 18 人流量 11 12 周边商业氛围 10 8 硬件设施 5 2 4 临街展示性 业态综合性 6 交通便利性 13 休闲配套设施 3 商业营运管理 合计 100 74 81 93 px/pa 1.15 权重 60% 4566 40% 4964 按市场持继发展因素均价上浮10%：修正均价4800元/平方米

80 项目收益分析 公寓产品总产值 公寓按15000平米X4800元/平米 公寓收益≈7200万元

81 项目收益分析 部分在销写字楼产品 项目名称 项目地址 产品面积 项目销售价格 时代MALL 恩施市金桂大道伍家槽时代MALL
每层面积约1300平方米/层 均价 元/平方米 硒都茶城 文化中心正对面 元/平方米

82 按市场持继发展因素均价上浮10%：修正均价5500元/平方米
项目收益分析 在售价估算时，宜选择与项目环境类似的在售公寓产品作为参考比较，本项目选取：时代家居和奥山世纪城均价进行对比测算。 计算得出住宅参考售价为： PXa=(QX/QA)×PA ＝4566元/平方米 PXb=(QX/QB)×PA ＝4964元/平方米 同时根据与项目的相似性选取权重，时代家居60％，中大40%求得目前项目均价约： PX=5420元/平方米 影响价格因素权重 本项目 时代家居 硒都茶城 售价（元/平米） 基准分数 Px PXA-7500 PXB-7000 影响商铺价格的重要因素 位置 20 15 人流量 11 12 周边商业氛围 10 8 硬件设施 5 2 4 临街展示性 业态综合性 6 交通便利性 13 休闲配套设施 3 商业营运管理 合计 100 74 78 88 px/pa 1.15 权重 60% 6375 奥山世纪城 40% 5250 按市场持继发展因素均价上浮10%：修正均价5500元/平方米

83 项目收益分析 公寓产品总产值 写字楼按15000平米X5500元/平米 写字楼收益≈8250万元

84 总销售收益约4.9亿元 项目收益分析 总销售收入 34454万元 7200万元 8250万元 商业销售收益(万元） 公寓销售收益（万元）
写字楼销售收益（万元） 合计（万元） 34454万元 7200万元 8250万元 49904万元 总销售收益约4.9亿元

85 销售周期 18个 月，公寓（含写字楼、酒店）去化率达到85% 商业销售周期 18个 月，商业可售面积的60%
项目销售目标 项目总体销售目标设定： 销售周期 18个 月，公寓（含写字楼、酒店）去化率达到85% 商业销售周期 18个 月，商业可售面积的60% 公寓（含写字楼、酒店） 房源批次 阶段划分 销售进度 销售目标% 第一批次 第一阶段 自正式开盘后的2个月 50% 第二阶段 第一阶段结束日后的5个月 80% 第二批次 第一阶段结束日后的6个月 商 业 房源批次 阶段划分 销售进度 销售目标% 第一批次 第一阶段 自正式开盘后的2个月 30% 第二阶段 第一阶段结束日后的5个月 55% 第二批次 第一阶段结束日后的6个月

86 项目销售推广阶段 蓄客期 持销期 开盘强销期 清盘期 各阶段划分
市场竞争策略：充分发挥本项目核心的产品核心优势，与展示条件相互配合；树立差异 化的形象，与竞争对手相互区隔。 客户策略：长期客户维系，充分挖掘客户需求；充分了解客户需求，最终实现精确制导。 各阶段划分 2015年4月 月 月 月 年5月 正式 认筹 开盘 转化 蓄客期 持销期 开盘强销期 持续 热销 清盘期 逐渐 清盘 初步计划2015年10月为正式开盘月。

87 项目销售推广阶段 如何完成营销目标？

88 项目销售推广阶段 营销部署 市场竞争策略： 充分发挥本项目核心的产品核心优势、项目地段，与展示条件配合；树立产品差异化的形象，
与竞争对手相互区隔。 客户策略 充分挖掘客户需求；充分了解客户需求，最终实现精确制导。 推广告策略 前期迅速建立项目在市场上的高端形象，逐渐向产品深化；在关键阶段增强覆盖面、强度、 效果；在销售阶段的高频率、高格调的营销活动，带动现场气氛。

89 造势 落位 突破 项目销售推广阶段 营销总策略 策略1 策略2 策略3 造势大于造实，渲染项目整体招商，主力店入驻造势宣传。
主力店招商先行，借主力店招商成功势头带动公寓、写字楼产品销售，同时公寓、写字楼热销带动次主力商业招商，通过次主力商业招商热势带动商业销售，同时商业招商提高后带动商业带租约销售或返点销售 落位 策略3 高效的执行力突破传统的营销模式，得到项目整体突破 突破

90 推广思路 项目销售推广阶段 阶段Ⅰ——针对性户外、媒体等直击目标客户，文本资料及体验系统筹备。 阶段Ⅱ——体验式主动活动，锁定意向客户。
阶段Ⅲ——大众媒体集中攻市，大型公关活动引爆销售热度。 10月开盘 阶 段 Ⅰ 15年4月底-5月底 阶 段 Ⅱ 15年6月初-9月底 阶 段 Ⅲ 15年10月初-10月底 品牌形象占位提升 品牌形象强力入市 品牌形象集中攻市 形象公示+体验系统筹备 直销+行销+体验活动主导 大众媒体联动+公关活动引爆 传播品牌理念 现场体验、感知+应和家居生活品味 应和阶层品味+暖场活动营销+销售

91 封底 Thanks！ 谢谢聆听 正熙投资——持续超越客户期望值