谨呈:粤鸿基地产有限公司 陈村旧改项目可行性研究调整报告 世联地产股份有限公司 2010.2.

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1 谨呈:粤鸿基地产有限公司 陈村旧改项目可行性研究调整报告 世联地产股份有限公司

2 第一部分.项目初判 ——基于项目属性的基本判断

3 项目南接顺德陈村镇老城区繁华中心，东临陈村大道，交通进入性与昭示性强。
项目区位 项目南接顺德陈村镇老城区繁华中心，东临陈村大道，交通进入性与昭示性强。 本项目 N 陈 村 大 道 永 宁 街

4 项目交通 项目临城市主干道、省道、国道，交通便利，20分钟车程内辐射北滘、禅桂、番禺、芳村等地，未来客户来源区域更广泛！
本项目 佛 陈 路 广 珠 公 路 陈 村 大 道 广 珠 西 线 文 登 路 至广州 芳村 禅城 番禺 顺德 15.6公里 12.6公里 15.9公里 19.1公里 至佛山 至广州 至中山/珠海/江门/顺德 至顺德/中山/珠海 陈村大道：陈村镇区主干道，文登路、锦龙路、合成路均临近项目，交通便利； 佛陈路：上佛山一环，至佛山至广州； 广珠西线：至广州/中山/珠海； 广珠公路：至广州/中山/珠海. 项目5-10分钟可达北滘；15-20分钟可达 禅城、广州番禺、芳村、顺德大良等，地块辐射范围广，未来客户来源广。

5 项目南面与镇中心繁华商业街相连，生活氛围成熟。南侧、西侧及内部有河涌水资源可利用，东侧紧临陈村大道，与锦龙工业区相连。
项目四至 项目南面与镇中心繁华商业街相连，生活氛围成熟。南侧、西侧及内部有河涌水资源可利用，东侧紧临陈村大道，与锦龙工业区相连。 锦龙纸类制品市场 本项目 N 工商行政管理局 中国邮政 陈村新区

6 地块内西面、南面现有大量旧民居，东面沿街商业，拆迁面积较大、拆迁成本费用较高。
地块原貌 地块内西面、南面现有大量旧民居，东面沿街商业，拆迁面积较大、拆迁成本费用较高。

7 项目配套 项目位于陈村镇中心，配套成熟，居住氛围浓厚。
项目周边配套成熟，5-10分钟的生活圈内涵盖了学校、医院、市政公园、购物休闲等一切生活所需。 15 17 14 16 本项目 步行5分钟 22 20 步 行 10 分 钟 7 9 8 6 13 21 12 5 23 4 18 10 3 19 2 1 11

8 项目认知 陈村镇中心百万平米旧改项目 N 项目地块范围 超大用地规模，虽容积率暂不确定，但项目整体规模预计百万平米。 旧 民 居
西、南面临河涌 旧 民 居 地块内原有河涌 镇中心旧民居 地块区位：顺德区陈村镇陈村大道与安宁路交界处 占地面积: 万平方米 需拆迁用地面积： 万平方米 需拆迁户数：1579户 超大用地规模，虽容积率暂不确定，但项目整体规模预计百万平米。

9 属性界定：镇区/非极致资源型/超大规模项目
百万平米镇区大盘 [项目小结] 规模 ● 城央最大规模社区 区位 ● 陈村中心、广佛核心地段，地块辐射范围广 规划 ● 城市未来发展重点区域，发展空间大 环境 ● 片区居住环境成熟、纯粹 资源 ● 享受城市成熟配套 交通 ● 纵横交通双向拉动，便利度高 属性界定：镇区/非极致资源型/超大规模项目

10 第二部分.宏观市场前景 ——基于城市发展的视角寻找机遇

11 宏观市场：10年以来，佛山市场呈现回暖趋势，政策及供求效应开始显现，市场需求爆发，成交量出现井喷
受09寒潮影响，10年上半年工程进度大幅减缓，产品供给大幅下降，佛山市2010年上半年供应面积为285.43万平方米，同比09年上半年的425万平方米大幅下降32.84%，环比09年下半年的443.97万平方米下降35.7%。 10年上半年市场呈现井喷式成交，市场迎来阳春，各月成交量逐步上升，形成供不应求的局面，成交面积为495.68万平方米，消化率为173%。

12 宏观市场：成交量放大推动价格上涨，目前佛山市场价格水平已超过07年高位
从近年佛山成交走势看来，10年上半年的成交量是自07年以来成交量最大的一年，接近09年全年的成交量，成交面积高达495.68万平方米，同比09年上半年的225.98万平方米上升119%，环比09年下半年的270.42万平方米上升83%。10年上半年的成交均价为5485元/平方米，同比09年上半年的6322元/㎡下降13.2%，环比09年下半年的5389元/平方上升1.8%。 从今年各月的成交状况看来，成交量自3月份以来，呈现井喷式的上涨，成交量同比大幅增长，市场呈现回暖态势，高企的成交量一直站到6月份，势头不减。成交价格亦跟随市场走势而发热，一路上涨，但整体价格依然低于09年上半年的水平。

13 宏观市场：强力政策的抬升下，我国经济企稳向好，10年下半年经济面有一定的支撑
温家宝：继续实施积极财政和宽松货币政策 国务院总理温家宝在7月7日和9日的召开的经济形势座谈会上表示，必须坚定不移地实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，全面贯彻落实应对国际金融危机的一揽子计划，并根据形势变化，丰富和完善政策，及时发现和解决苗头性问题，进一步增强宏观政策的针对性、有效性和可持续性。 宏观政策初显成效： 房地产、金融、汽车行业投资已经初见成效． 5月份固定资产投资以及信贷增长依然保持较高的增速，其中固定资产投资增长超过38%，同时市场一直所担忧的信贷增速仍然不减，凸显了管理层为维持经济增长而继续保持资金平稳供应的意图。相比之下，出口下降26%应是预期之内的情况， 而虽然CPI、PPI双降，但降幅有所收窄，部分专家认为物价指数可能在未来“转正”。而一直为市场所关注的用电量5月同比下降0.6%，环比上涨0.6%，降幅明显收窄，也成为经济或企稳的一个重要指标。宏观政策初显成效； 13 中国经济企稳向好，全球看好中国率先复苏，7月9日沪综指盘中创出3123点。

14 政 策 视 角 为什么回暖？ 外部环境转好：经济受灾影响有限/宽松政策不断出台 扩大内需——从出口大国转为消费大国 宏观政策初显成效：
途径1：政府投资，扩大基础建设（短期选择） ——主要目的：以固定资产投资直接拉动经济增长，保底GDP增长率 当前出台的“2010年底约需投资4万亿元”计划。为加快建设进度,会议决定,今年四季度先增加安排中央投资1000亿元,明年灾后重建基金提前安排200亿元,带动地方和社会投资,总规模达到4000亿元。 途径2：加快保障体系等社会制度改革（长期选择） ——主要目的：提高国民整体收入能力与市场完善度，长期拉动GDP增长 内需扩大于拉动居民的收入水平（扩大农村市场等）、以及医疗保险、养老保险、教育制度完全相关。其调整时间比政府投资拉动缓慢，但是保证内需持久扩大的必需之路 宏观政策初显成效： 5月份固定资产投资以及信贷增长依然保持较高的增速，其中固定资产投资增长超过38%，同时市场一直所担忧的信贷增速仍然不减，凸显了管理层为维持经济增长而继续保持资金平稳供应的意图。相比之下，出口下降26%应是预期之内的情况， 而虽然CPI、PPI双降，但降幅有所收窄，部分专家认为物价指数可能在未来“转正”。而一直为市场所关注的用电量5月同比下降0.6%，环比上涨0.6%，降幅明显收窄，也成为经济或企稳的一个重要指标。宏观政策初显成效. 政 策 视 角

15 民 间 视 角 为什么回暖？ 民间信心回升：股市10年呈明显回暖 在宏观政策的刺激下，2010年开年以来，股市震荡走高，初显回暖；
近期股指持续冲高，上证指数在3000点附近仍然有上升的空间。 民 间 视 角 上证指数—日K线图

16 供 需 层 面 为什么回暖？ 刚性需求支撑：将近1年的需求压抑 供给稀缺：10年上半年供应大幅下降 “高价下的需求抑制”：
2005年开始，佛山的商品房住宅价格高速增长，2007年住宅价格同比增长达到34.9%，创历史新高；另一方面是成交量的急剧萎缩，2009年佛山一手房成交量同比下降近35%。 10年供给大幅下降： 受09寒潮影响，10年上半年工程进度大幅减缓，产品供给大幅下降，佛山市2010年上半年供应面积为285.43万平方米，同比09年上半年的425万平方米大幅下降32.84%，环比09年下半年的443.97万平方米下降35.7%。 供 需 层 面

17 宏观市场：回暖随之而来的问题——由于前期积压供应压力较大，价格上涨压力大，在回升过程中容易出现反复，增大市场的短期波动性
当前广州就正在经历同样的波折，价格上涨容易引发交易量下挫，反复波动影响市场稳固性，延长进入稳定上涨期的时间 参照案例：上海的经验 第1次下跌 金融政策间接影响需求端 客户由观望到看跌，价格/成交量双向探底，5个月后政策基本消化 第2次下跌 结构调整影响供应端 政策消化后价格与成交量回升，但由于后续新增供应压力供大于求，价格再度探底 政策放开/供应调整到位 上海两轮起落，直至07年，金融政策全线松动，价格调整到位，交易量稳定，价格再度理性上升

18 宏观市场：在10年市场价格一路高涨之下，近期佛山市场客户观望情绪已开始抬头，市场成交量出现下滑
表：10年国庆“黄金周”禅桂市场主要项目销售情况 项目 在售产品 在售价格 上门情况 成交情况 中海文华熙岸 270平联排别墅 20000元/平米 每天上门客户约15-20批 别墅成交3套，复式2套 佛山雅居乐 平米 9300元/平米 约20批/天 成交3套特价房，4套商铺 金地九珑璧 四房，250楼王， 联排别墅 四房8800元/平米 楼王10000元/平米 别墅 每天约20-30批 1套别墅，2套楼王，5套四房 天湖郦都 湖景单位 元/平 每天约40批 成交15套 东方水岸 88-143平米 元/平米 每天约10批左右 成交6套 凯德瀚城 平米3房，180平米4房 8300元/平米 总上门量约300批左右 无成交 保利花园 平米 11500元/平米 总上门量约350批左右 中海万锦豪园 165平米 13000元/平米（装修），11500元/平米（毛坯） 总上门量约200批左右 成交5套 当前佛山市场在价格一路高涨之下，客户观望情绪已开始抬头，10年国庆“黄金周”禅桂城区共成交320套，约40套/天，与09年惨淡“黄金周”持平，但与今年“五一”假期相比，人气已大不如前

19 宏观市场：2010-11年后期趋势——中国经济转型的节奏预测：2010年起全面启动
年将以刺激内需的政府大规模投资为主； 2010年阅兵后各项以扩大内需为目标的社会改革将深入落实 经济背景： 全球经济环境恶化，西方消费市场萎缩，中国出口拉动严重削弱，资本市场信心不足 经济/社会背景： 全球经济环境依旧萎靡，中国60年国庆阅兵，经济/社会皆环境皆以维护稳定为主要目标 经济/社会背景： 在国家持续拉动固定资产投资的背景下，经济环境趋于稳定，真正的社会/产业改革迫在眉睫 政策手段： 1、以国家大额投资为主，直效保底经济增长 2、社会体制/产业结构改革试点调研，为后续大规模推行逐步铺垫 3、在出口产业大伤元气的现实下将暂停产业结构调整，避免出现企业倒闭，失业等高社会成本行为 政策手段： 1、产业结构调整深化 2、社会体制（涉及土地、医疗、社会保障）等多方利益体系 2007年 2009年 2010年 2010年

20 宏观市场：2010-11年后期趋势——国外及国内多重不确定因素仍将影响房地产后期走势
1、全球经济会不会再次遭受金融危机第二波的打击，国内一些知名经济学者均对此表示了担忧。 我们认为，第二波的担忧不容忽视。我国银行体系在第二波中所受影响将不会太大，而受贸易保护主义抬头的影响力，我国出口贸易形势有可能继续恶化。 2、强力政策的抬升下，我国宏观经济能否实现V型反弹

21 宏观市场：2010-11年后期趋势——宽松的货币政策与财政政策，使得通货膨胀的威胁性依然存在，未来存在不确定因素
2010年8月，在第五届资本汇论坛上，当代著名经济学家茅于轼坦言通货膨胀在年内发生的可能性不大，但在所难免，他认为，由于受国际金融危机的影响，国家一直采用宽松的货币政策与财政政策，引起市场货币过剩，宽松的货币政策正在使通货膨胀显现。

22 宏观市场：2010-11年后期趋势——类比香港：经济恢复后相对稀缺的豪宅仍将存在机会
经济背景 99年，备受亚洲金融风暴影响的香港经济终于走上复苏之路，而且回升势头强劲：本地生产总值扭转负增长的颓势，但01年，美国受911影响经济萎缩，再次直接打击到香港的经济复苏，03年，SARS再度令香港经济严重受损，跌回96年水平，之后进入经济复苏 香港新鸿基判断在这一阶段市场主要仍以郊区大型中小户型住宅区为主，核心地段发展少量顶级豪宅。 最终新鸿基在这一阶段主要依靠中小居家型产品实现收益，而利润率则主要来自高端豪宅。 未来随着佛山禅桂城区供应外扩，核心城区稀缺地段的豪宅供应量少，还是会成为重要的需求点

23 宏观市场：2010-2010年市场特征：恢复期向平稳期的过渡，个盘表现差异将增大，核心竞争力成为跑赢大势的关键

24 对宏观市场环境的趋势分析—— 在风险与机会并存的市场环境中， 项目核心竞争力的把握及营销操作成为关键
1、10年市场呈现显著回暖，整体表现出上扬局面，价格走势坚挺，政策、信心、供需因素成为支撑市场回暖关键； 2、未来供需因素及国内外多重不确定因素仍将影响房地产后期走势，短期内进一步波动的风险仍然存在； 3、2010年市场为恢复期向平稳期的过渡期，个盘表现差异将增大。 在风险与机会并存的市场环境中， 项目核心竞争力的把握及营销操作成为关键

25 第三部分.区域市场前景 ——基于城市发展的视角寻找机遇

26 城市视角1：顺德GDP高速增长及居民富足的消费能力，对房地产市场形成强有力的支撑。
数据来源：世联数据平台 顺德近年来GDP增长率保持在15%，增长势头强劲，是佛山经济发展的主力； 顺德城镇居民可支配收入居佛山各区之首，房地产进入高速发展阶段；

27 城市视角2：顺德固定资产投资额度大，增长较快，加快了城市化进程，极大的推动房地产的发展。
09年受金融危机的影响，顺德固定资产投资有所放慢，但仍然保持大幅度投入。 数据来源：世联数据平台 顺德近年来固定资产投资额额度大，增长率保持在20％以上，对顺德经济与房地产的发展有强劲的拉动作用；

28 陈村镇佛陈公路潭洲村登州商住地块一、地块二
一级市场1：房价的上涨带动各镇区地价大幅度上涨，预示镇区楼价还将迎来大幅度上涨！ 成交日期 交易编号 所属镇区 项目地址 土地用途 容积率（≤） 土地面积(㎡) 竞得人 成交价 楼面地价 （宗地号） （万元） （元） 大良 大良五沙公寓地块 城镇住宅用地 3.2 大良顺良房产 15222 656 大良云近东区16-2号地块 3 金地 50500 3890 大良河东A51,A56-1号地块 2.8 容桂高骏实业 13500 3426 容桂 容桂红旗社区居委会红旗路成功花园1、2号地 ≤2.4 顺德区新大福房产 2000 567 容桂街道扁滘社区居委会兴华路南 ≤3.3 顺德区凯御房产 485 容桂细滘居委会容桂大道中137号地块 3.5 顺德区新振华房地产有限公司 6800 1015 容桂街道外环路以北、容里水厂西侧地块 ≤2.7 120536 保利房地产 110000 3380 容桂红星社区居委会文明西路10号地块 ≤3.0 格兰仕房地产有限公司 7400 1863 陈村 陈村镇佛陈公路锦龙工业区地块一 ≤3.46 万科 13489 1000 陈村镇梁钊林公园东侧改造地块一、二 ≤3.1 6号(曾伟强) 15800 1464 陈村镇樟村街地块 ＜3.2 12号(何剑锋) 6400 1632 陈村镇佛陈公路潭洲村登州商住地块一、地块二 ≤2.5 215000 3028 陈村镇南涌芸香围小区2-2号地块 住宅兼容商业 4745.4 2号（李素恂） 1300 913 北滘 北滘镇新城区D-2地块 ≤2.8 顺德区威灵房产 122000 2867 勒流 勒流城南商住区1号地块 顺德区恒龙房地产 18200 1532 勒流街道城南小区5-1、6-1号地块 佛山市兆辉实业 3600 683 乐从 乐从镇南区14-1号地块 雅居乐房地产 101000 3454 龙江 龙江镇聚龙大道北侧10-1之一地块 ≤3.5 顺德区粤彩置业 1880 1148 龙江镇世埠西华路东侧地块 168936 顺德碧桂园 39000 923 从近期各镇的成交土地看，陈村有多块土地成交，其中万科拿地两块，未来陈村市场将逐渐火热，楼面地价在 元/㎡之间，容积率在 之间，进入快速发展阶段，未来发展前景巨大！

29 土地市场表现：大良、容桂、乐从、陈村地王突破3000元，位居顺德各镇前列。

30 二级市场1：从成交面积上看，顺德房地产市场一直占据大佛山地产市场“半壁江山”。
09年1-12月份各区供销对比 10年1-8月份各区供销对比 2010年1-8月份佛山全市共供应395.4万平米，成交670.29万平米，其中顺德供应了109.56万平米，成交200.99万平米，成交占全市29.98%。 2009年顺德共成交了169.34万平米，占全市成交占比34.05%，可以看出其房地产市场在佛山占了举足轻重的地位。

31 二级市场2：受区域市场相对封闭影响，顺德地产市场一直处于平缓发展稳步爬升状况；从历年成交看，除09年外，顺德房地产整体上供不应求。
04-10年顺德住宅市场供销及价格走势 顺德供销：回顾历年走势，顺德历年均出现供不应求局面，09年受市场大势及开发商主动捂盘影响出现特例。但从10年开始，每月的新推售面积开始缩减，但月成交面积每月递增，证明消化前期存货的势头良好，市场需求开始趋稳激发。 2010年1-10月份顺德预售面积共160.46万平米，成交面积共267.67万平米，供销系数为0.6，可见顺德房地产市场需求非常旺盛。

32 二级市场3：10年顺德市场的月成交量上升了79％，速度直逼07年佛山市场，成交均价与佛山缩小。
09年佛山月均41万平米消化速度，10年佛山1-9月份月均消化81.7万，上涨了99％ 09年顺德月均14.1万平米消化速度，10年佛山1-9月份月均消化25.2万，上涨了79％ 价格平稳呈上升趋势；

33 07年底-10年10月顺德新建住宅成交套数及成交面积一览
二级市场4：从2010年3月以来，顺德市场成交套数和成交面积都开始迅猛增长，10月达到历史最高水平。 07年底-10年10月顺德新建住宅成交套数及成交面积一览 数据来源：世联数据平台 顺德区商品房交易信息网 顺德区10月的成交面积为34.13万平米，环比9月的30万平米上升13.77%，同比去年10月的12.97万平米增加1.63倍。 成交均价方面，10月的成交均价为6880元/平米较上月的7425元/平米下跌7.34%，远远高于去年10月份的6173元/平米（均价以套内面积计算）。

34 07年10月-10年6月顺德新建住宅成交金额及成交均价
二级市场5：10年顺德成交均价及金额同步趋涨明显，房地产步入量价齐升阶段。 07年10月-10年6月顺德新建住宅成交金额及成交均价 数据来源：世联数据平台 顺德区商品房交易信息网 节后成交均价及成交金额的趋涨受别墅新项目入市影响较大。

35 顺德市场小结： 经济发展 消化量 土地市场 价格 顺德经济持续高速增长，为房地产的快速发展提供有力的支撑。
从历年来，顺德房地产市场供不应求，每年成交量大于供应量！ 消化量 土地市场 房价的上涨带动各镇区地价大幅度上涨，预示镇区楼价还将迎来大幅度上涨！ 未来顺德将进入镇区城市化阶段，价格洼地的镇区将进入房价快速上涨阶段，目前顺德区均价约6000元/㎡。 价格 35

36 第四部分.陈村的发展前景

37 陈村 概况 顺德各镇区中，大良、北滘、容桂工业发展相对发达，而陈村的工业发展较为缓慢。
05-07年顺德工业生产总值保持前列的镇区主要为：容桂、北滘、伦教；陈村工业发展处于中下水平。 从05-07年顺德工商业税收情况更进一步验证了陈村的第二、三产业发展在各镇区中较为落后；大良统领顺德工商业的发展。

38 陈村 概况 陈村是中国最大的花卉生产、交易中心，已形成大基地、大市场、大流通的“三大格局”。
乐从家具、钢材、塑料、塘鱼四大专业市场早已闻名省内外, 印刷行业形成了全国最大的啤酒招纸生产基地和全省最大的烟包及滤咀纸生产基地；家具产、供、销一条龙服务；钢材已经形成了集仓储、加工、分销为一体的大型现代物流配送中心，融入禅城一体化发展，城市化进程加速中 陈村以花卉生态农业和机械装备制造业为特色，被誉为“中国花卉第一镇”。城市化水平低，商业气氛差 北滘以家电、金属材料、化工涂料、饲料、家具、包装印刷以及机械设备制造为支柱 ，建有北滘工业园，工业化及经济水平位列顺德前茅，商业气氛差 勒流：小五金行业：以重型机械加工业、台商企业、小五金家电行业为支柱，位于四面不着边的尴尬地位，城市化水平低 龙江以家具、家电、啤酒、纺织和塑料为支柱 ，现在325国道旁建设三个大型家具材料专业市场，产业规模辐射珠三角地区，城市化进程加快 伦教以电子电器行业 、木工机械行业为主，建有电子工业园、国际木工机械商城，经济实力不高，城市化水平低 杏坛以塑料、家电、饲料、食品加工，纺织印染行业为支柱 ，建有杏坛工业区、新涌工业区，经济实力相对不高，城市化水平低 顺德中心区，有五沙工业园、富安工业园等众多工业园区，已形成一定的城市面貌，商业气氛渐浓 均安是省级旅游度假区、省民族民间艺术之乡，以旅游业、房地产业和开发专业化市场的开发为重点。正在开发3个镇级集约工业开发区。 容桂以信息电子、医药保健、智能家电、化工涂料为支柱 ，建有容桂高新区，融入大良一体化发展，城市化初具雏形，有一定的商业氛围

39 陈村 概况 人口规模：陈村常住人口7万多人，流动人口5万，总人口规模在顺德各镇中最小。 陈村地处珠三角的中心和广佛都市圈群内，是广州、佛山、顺德、番禺、南海交通交汇处，是顺德的“北大门”。 陈村镇交通便捷，105国道、佛陈公路、白陈公路等国道、省道纵横贯穿境内，到广州新机场仅需45分钟车程，距南沙港、顺德港约20公里，距佛山港8公里，距北滘港10公里，距容奇港28公里，距三山港10公里，上述河港均有客飞翔船及集装箱船直抵香港或世界各地。此外，还有广珠高速公路纵穿境内，距珠海仅110公里。 全镇总面积50.9平方公里，下辖8个居委会和7各村委会，常住人口7万多人，流动人口5万多人。 启示：人口规模通常代表市场容量。根据城市规划，2020年陈村人口将达到24万，即常住人口增多约7万，相当于1.75万个家庭（以普通4口之家计算），意味着10年期间陈村的住房刚需约210万方，即年需求量约20万方。

40 陈村 概况 潜在消费能力：人均GDP及居民可支配收入高企，居民具备较强的消费能力。 2009年顺德陈村镇银行存款总余额达到75.64亿元。
2009年顺德地区生产总值达1562亿元，年固定资产投资总额达302亿元，年社会消费品零售总额达到400亿元。城市居民人均可支配收入为26942元，农村居民人均纯收入11179元。 陈村人均存款接近10万元，排名顺德第五，说明了陈村人藏富于民，有相当强的购买力！ 近年来陈村本地人均GDP稳步增长，人民生活水平日益提高 数据来源：《佛山统计年鉴》

41 陈村概况总结 花卉生态农业强镇，空气质量与居住环境相对较好；
目前本地人口仅7万, 房地产的消化量相对有限，但未来随着人口翻倍增加，市场容量将相应倍增； 经济发达，人均存款近10万元，消费能力强，意味着本地人潜在购房能力强； 本地人居住于自建别墅或住附近三大碧桂园别墅区。

42 陈村 城市化进程加速：新城区逐渐成熟，将为房地产市场带来大量的刚性需求。 未来发展
区域 城市化进程 陈村 新城区建设：政府办公/共建正逐步完善，商业/商务项目刚启动，住宅开始进入大规模开发阶段； 产业发展：以花卉生态农业和机械装备制造业为特色，被誉为“中国花卉第一镇”； 城市定位：乐从、北滘、陈村纳入佛山市中心组团一体化发展，陈村定义为生态型城市新区，区域性专业市场。 城镇人口规模：作为城市化进程的重要指标，顺德中心城区远期规划城市人口规模将达到 万人，其中陈村镇24万。 解读：大良、容桂、陈村、北滘等镇街城市化进程已率先启动，根据《佛山市顺德中心城区总体规划》，顺德区近期城市化水平将达到65-70%，远期将达到85-90%。

43 广佛一体化：广佛联合，打造珠三角的核心城市群落，佛山将成为广佛都市圈次中心。陈村占据广佛同城“金三角”的核心位置，必将成为广佛同城的最早受益者。
未来发展 广佛都市圈： 珠三角的地理中心； 产业链条中心； 行政管理中心； 大珠三角的中心； 陈村 未来珠三角城镇共同协调发展，资源共享，顺德、佛山主城区、广州主城区三者的关系将日渐紧密，城市规划统筹协调，基础设施共建共享，规划\产业\交通对接，位处金三角腹地的陈村，发展机遇无限。

44 陈村 公建配套：满足民众生活之需而建，也将为陈村今后更好把握广佛同城化中的发展机遇，促进地方新一轮发展打下良好基础。 未来发展
八大民生工程开启陈村建设年 佛陈路快速化改造工程：到禅城省时一半，8分钟搞掂 旧城区道路改造工程：旧路换新颜，居民出行更方便 花卉世界提升改造工程：广佛枢纽上的生态休闲旅游区 花卉大道提升改造工程：打造陈村镇标志性的绿色休闲、观光大道 陈村交通中心工程：“车无站进”历史终结，无缝对接广州新客站 勒竹堤上屋拆迁安置楼工程：安居房圆水上居民新楼梦 锦龙、潭洲工业区“退二进三”工程：旧工业区变身娱乐休闲胜地 梁钊林纪念小学、仙涌小学扩建工程：告别薄弱学校，共享优质现代教育 09年底，陈村提出了建设“宜商宜居绿色精品小城”的发展目标，实施“提一、优二、快三”战略，打造佛陈路和白陈路两大黄金产业带，同时，把2010年定位陈村的“建设年”，计划投入13亿元（不含佛陈路快速化改造工程的12.2亿元），推进30多项城市建设工程，以全面提升陈村的城市化水平，营造优美的宜居环境。

45 轨道交通:广珠轻轨沿线、轨道交通网覆盖，进一步奠定陈村的城市价值，升值潜力大。
未来发展 轨道交通:广珠轻轨沿线、轨道交通网覆盖，进一步奠定陈村的城市价值，升值潜力大。 陈村 4号线 2号线 陈村 广珠轻轨 轨道交通方面，作为佛山市东西向的轨道交通骨干线地铁2号线将经陈村花卉大道抵达广州新客站；而贯穿整条季华路的4号线还将以陈村作为终点站。 广珠轻轨是珠三角轨道交通网的主轴线之一，全线21个站：全线：陈村、北滘、顺德、顺德大学、容奇、南头、小榄、东升、石岐、中山、翠亨、金鼎、金唐、明珠、前山、珠海16个；支线：古镇、外海、江门、礼乐、新会 。广珠轻轨建成后，将有利于珠三角区域之间资源的整合利用，增强城市之间的配套能力，提高经济质量，节约成本，促进整个区域的产业升级和转型，广珠城际轨道建成后，还将改善珠三角沿途及西翼很多城市的投资环境。

46 陈村 未来发展 广佛一体化从新火车站开始： 随着广州新火车站的建成，文登路向东扩建，陈村到广州新火车站仅10分钟，拉近了陈村与广州的距离，进一步扩大陈村的辐射范围。 文 登 路 延长线 广州铁路新客站位于番禺钟村石壁，总投资148亿元，将建成全国铁路四大客运中心之一，新客站将是京广客运专线的终点站，也是广深、广珠城际快轨以及地铁、公路等衔接的综合交通中心。 广州地铁2号、7号、12号和佛山2号线等4条地铁线路引入广州新客站，形成一个集中的换乘枢纽。 新火车站建成后，将主要承担武广客运专线、广深港客运专线、广珠轻轨以及贵广、南广等铁路进发终到旅客列车作业。这将对珠三角一小时经济圈的早日形成具有实质性意义。 广州新火车站建成后，预计发送旅客量接近为7800万人/年，远期为11600万人/年。 广州市区 江门市 本项目 东莞市 经中山至珠海澳门 深圳市 番禺区 顺德区 广珠轻轨 广深高速 广州新火车站 位于番禺石壁 广明高速公路 佛山市 东新高速公路 广珠轻轨支线

47 客运站经济案例 ——济南西客站 西客站片区位于主城区西部，是总体规划确定的腊山新区的中心区，距主城区中心约10公里。东到二环西路，西到京福高速，北到小清河，南到腊山分洪河，规划面积约26平方公里。 作为京沪高速铁路沿线的五个主客站之一，西客站将成为济南都市圈内重要的综合性交通枢纽，济南市的交通枢纽地位和区域影响力将进一步加强。 济南地区将位于北京和上海的3小时经济影响圈范围之内，成为承接京津沪宁经济辐射的平台，在区域经济中的战略地位将进一步提升。西客站地区将成为济南西部新城的标志性地区，是彰显泉城特色和省会形象的重要窗口，将使济南在山东省的门户地位更加突出。西客站地区将成为带动济南西部城区跨越发展的增长极。 京沪高速铁路位于东部地区的华北和华东地区，两端连接环渤海和长江三角洲两个经济区域，全线纵贯北京、天津、上海三大直辖市和河北、山东、安徽、江苏四省，是中国经济发展最活跃和最具潜力的地区，也是中国客货运输最繁忙、增长潜力巨大的交通走廊。 二 环 西 线 西客站 京 沪 高 速 济南西客站 济南中心区 京沪高速铁路

48 100多年前，借助胶济铁路，济南创造了人烟繁盛的新城——— 商埠区。 如今，济南将借助京沪高铁西客站，再造新城。
多年以来，受基础条件、区位规划等因素影响，总面积达151.48平方公里的槐荫区发展受到极大制约。“有铁路没有车站，有机场没有民航，有黄河没有大桥”是槐荫区基础现状的真实写照。 　　随着济南西客站片区建设的加快推进，槐荫区迎来了百年不遇、千载难逢的重大历史性发展机遇。目前，西客站片区大建设的序幕已经拉开。槐荫区按照市指挥部的统一安排部署，积极协调配合西区投融资管理中心，紧紧抓住国家扩大内需的有利时机，加快推进“两片、两线、两点、两纵、两横”基础设施建设，以只争朝夕的精神迎接“高铁时代”的到来。 西客站片区新貌 西客站片区融中央商务区城市综合体、交通 枢纽型城市综合体、城郊型城市综合体等为一体， 是泉城经济发展进入一个新阶段的象征。 　　西客站枢纽建设将率先引爆区域房地产开发 热潮。根据有关规划，济南西客站区域将率先发 展金融服务和商业会展等核心产业，利用5到10 年时间，精心打造核心区总部街、金融街、会展 中心、文化休闲街和专业商业街等特色街区，全 力构建济南门户HBD(枢纽商业区)。 西客站片区将建成济南首屈一指的现代化、 复合式、超大型城市综合体，成为带动西部城区 乃至整个济南经济腾飞的动力引擎。

49 客运站经济案例 ——深圳新客站 深圳龙华新客站占地面积2.4平方公里，位于宝安区龙华西南部，用地范围为“北至红山路、南至白龙路、西至福龙路、东至民治路所围合T型用地范围内。 龙华新客站是在深圳市宝安区龙华街道二线扩展区的中部地区。深圳新客站还将与深圳轨道4、5、6号线和常规公交、长途客运、出租车及社会车辆实现有效接驳，设铁路口岸并实行“一地两检”，成为深圳市最重要并具强大口岸功能的陆路交通门户。 新客站的功能和作用——建成后，深圳新客站将成为深圳市最重要的陆上交通门户以及华南地区乃至全国重要的区域性铁路客运枢纽， 并将大大加强我市对外铁路客运交通能力和对外辐射力。此外，对于实现珠三角区域一小时交通圈；加强深圳乃至珠三角都市圈与京津塘都市圈、长三角都市圈的联系；提高深圳在珠三角的中心城市地位以及在全国的交通战略地位都有着十分重大和积极的意义。 龙华新客站 新客站对龙华交通的影响——新客站的建成，必定促进龙华交通的迅速发展，也会使龙华成为全深圳的交通枢纽中心。 新客站对龙华商业的影响——随着今年梅龙路的通车，到福龙路的开通，2009年的地铁4号线和广深港高速铁路的相继建成，龙华必将变成全深圳以及珠三角的交通枢纽中心，繁忙的交通，滚滚的车流和人流，又必将为龙华的商业、物流业和服务业提供前所未有的发展机遇，大型百货商场、星级酒店、搬运公司、人才市场、汽车维护、快递公司、饮食店、休闲中心等相应行业，必将获利匪浅，各行各来也会随着新客站的落成通车而繁荣发展。

50 龙华新城的功能定位：以大型交通枢纽为依托的，以交通、商业服务与居住生活配套为主要功能的城市中心功能拓展区（城市副中心）。
深圳新客运站是一个辐射全国的区域性交通枢纽，铁路交通枢纽的形成是龙华地区成熟的标志，同时将推动片区的陆路交通升级，直接推动片区房地产的发展。近年龙华楼市的整体升温以及龙华新城图则的确定，福龙路、 梅龙路的投入使用，在交通脉络的日渐明晰下，置业者蜂拥出关的首选就是龙华。 深圳城市副中心、福田后花园 规划目标：通过综合交通枢纽设施的带动及综合资源的投入，推进该地区全面的规划和建设，以更高的城市规划建设标准所提升地区城市功能及整体形象。以轨道交通作为城市发展的主要轴线，引导城市以轨道站点及综合交通枢纽为中心发展，最大化轨道交通对城市建设的影响。建立对街道生活的引导，恢复城市活力，塑造高标准的新城地区。 “以龙华新城为核心的深圳中轴线作为深圳中心区北拓的第一站，是横贯东莞和香港之间的深圳最具潜力的发展轴，不仅聚集了深圳绝大多数的开发商，还囊括了全市１／３以上的开发量。” 新客站片区鸟瞰图 龙华新城规划图 金地梅陇镇 金地山塘道 世纪春城 水榭春天 七里香榭 溪山 潜龙曼海宁 鸿荣源熙龙半山 万科金域华府 …… 万科 金域华府 溪山

51 客运站经济的影响 珠三角卫星城，城市价值日益突显。 广州新火车站对陈村意味着什么？ 客运站改变城市格局，促进卫星城的形成；
客运站带来大量人流、客流，促进商贸物流业的发展； 客运站是新都市的发展契机，带来房地产发展的巨 大机遇； 客运站片区居住、商业、公共配套等全面发展， 提升居住的档次。 广州新火车站之于陈村 珠三角卫星城，城市价值日益突显。

52 陈村的未来 广州新客运站为纽带的商贸新都市! 广佛一体化是经济发展不可逆转的趋势,新火车站必然成为城市连结的重要核心；
广州石壁与佛山陈村的融合与都市化是必然的趋势。 广州新客运站为纽带的商贸新都市!

53 第五部分.陈村房地产市场预测 ——寻找陈村房地产市场机遇

54 市场 格局 陈村房地产呈三足鼎立之势 旧城片区：人口聚集度高，以镇政府-顺联为中心，生活居住氛围浓厚，但多为自建房以及中低档次生活小区，土地资源具稀缺性； 金字沙板块：与北滘相接,为休闲度假居住区，半岛碧桂园高尚别墅独大； 副中心板块：依托碧桂花城以及花卉世界的幅射影响，将发展为城镇副中心 ，但目前配套欠缺； 三片区之外的用地大部分为工业用地或农业用地，基本上无商品房提供。

55 市场 格局 三大居住板块特征 所属板块 核心功能 资源配置 利好因素 楼盘分布
旧城片区 行政、居住、商业、文化 镇政府、文化广场、街边公园、体育馆、影剧院、农贸市场、派出所、银行、邮局等 配套设施齐全 生活氛围浓厚 已售：锦龙花园、新君悦酒店公寓、锦轩、顺明轩 在售：花地湾（一期售磬） 副中心片区 居住 东平水道 城镇副中心 一环利好 禅城居住功能外溢 碧桂花城（售磬） 金字沙板块 休闲度假居住 四季公园、潭洲水道、陈村涌 半岛居住形态 居住素质良好 半岛碧桂园（售罄） 陈村房产市场发展向来以碧桂园为主导，分布在金字沙板块和副中心板块，其占据陈村房地产市场份额达80%以上；碧桂系列的渐入尾声将使消费向旧城板块转移； 旧城片区以伟奇和锦龙等本土发展商为代表，开发中低档小区楼盘为主，如锦轩花园、美景豪庭等，是区域中低档次项目的典型。

56 与顺德各镇相比，陈村房地产的发展远落后于经济的发展，未来有广阔的发展前景！
市场 容量 与顺德各镇相比，陈村房地产的发展远落后于经济的发展，未来有广阔的发展前景！ 陈村人口规模在顺德十个镇中最少；房地产成交量排名第9位；成交均价排名第7位；人均存款排名第5位。 10年上半年顺德各镇区情况比较

57 市场 容量 陈村房地产还处于初步发展阶段，过去半年陈村房地产成交量仅2.4万平米，仅花地湾一个项目，这与陈村的经济实力是完全不匹配的！
数据来源：顺德区商品房交易信息网

58 典型项目分析 半岛碧桂园 陈村顶级高端别墅项目，客户辐射范围非常广泛，成交客户包括来自广州、佛山、顺德、番禺的高端客户。
项目位置：顺德区佛陈大道旁，陈村镇政府对面 开发商： 碧桂园物业发展有限公司 项目规模：总占地800亩 容积率：0.4 产品构成：分三期开发，一期“碧水轩” 建有 独立花园别墅，有12种户型共60幢单位；二期 “碧翠湾”共推出204套独栋和联排别墅；三期 “水蓝天”共推出119套别墅。建筑面积由184.62 平方米至858.02平方米，花园面积由144.17平方 米至 平方米，户型结构由四房两厅到八房 五厅不等。 客户构成：半岛碧桂园吸引了来自广州、佛山、顺德、 番禺的高端客户。 独特的景观资源：半岛碧桂园处于陈村水道与潭洲水道中间，三面环水，景观资源极为丰富； 开发商品牌：碧桂园品牌豪宅开发商 案例启示：高端别墅项目，辐射范围极其广泛，而且定位越高端，辐射范围越广，别墅属于外销型产品。

59 典型项目分析 碧桂花城 陈村高端别墅项目，禅城、南海等区域成交客户占据一半的比例。
项目位置：顺德区顺德陈村花卉世界侧 开发商：碧桂园物业发展有限公司 项目规模：总占地1800亩，总建筑面积80万平米。 容积率：0.8 产品构成：包括独立花园别墅、浪漫阳 光别墅、优雅洋房等5000多套星级品质 的住宅产品。 开发周期：2003开始发售，截止10年初基本售磬， 平均年消化量为10多万平米。 景观资源：碧桂花城临近东平河与陈村花卉世界，景观资源丰富； 地理位置：碧桂花城归属东平新城板块，离禅城、南海距离很近； 内部配套：酒店、学校、公交、餐饮、超市、娱乐等一应俱全； 开发商品牌：碧桂园品牌豪宅开发商。 案例启示：高端别墅项目，客户辐射范围广，别墅属于外销型产品。 碧桂花城总占地1800亩，整个社区共规划建设有18个主题组团苑区，社区整体容积率约0.8，公用绿化率55％，2001年开售至今，得到佛山市民和众多成功人士的青睐，现今拥有1万多位业主和住户共同见证碧桂园营造的“五星级的家”的生活体验。 拥有得天独厚的城市规划中心地理位置，拥有四星级的碧桂花城大酒店，拥有国际化教育配套设施和丰富成功教学经验的碧桂花城学校，拥有往来禅城、南海、南庄、顺德等地，以及区内穿梭巴士，拥有包括中心餐饮、肉菜市场、超市、多元化康体设施的完善生活配套。

60 典型项目分析 陈村镇中心中端洋房项目，一期目前已售磬，产品以100平米左右的两三房为主，成交均价为 元/平米。客户主要为陈村人，少量广州、佛山、番禺客户。 新君汇花地湾 项目定位：陈村中央地标社区 欧式风情品质小城 地理位置：佛陈路（新君悦酒店右侧） 发 展 商：佛山市顺德区新君汇房产有限公司 占地面积：26,510㎡ 总建面积：140,000㎡ 总 户 数：1100多户 项目规模：13栋电梯高层单位 入市时间：2009年8月 管 理 费： 未定 建筑风格：欧式 均价： 元/ ㎡ 小区配套: 小区内配套有泳池、健身房、羽毛球场、乒乓球室、棋牌室、阅览室、儿童活动区及老人活动区等。 项目周边配套： 附近有陈村镇政府、中国电信、顺联广场、新君悦酒店、陈村医院等，百米生活圈内汇聚行政中心、商务、饮食、购物、休闲娱乐和完善的生活配套设施。 建筑面积 户型 套数 配比 81-90㎡ 二房 90 29% 98-104㎡ 三房二厅 112 36% ㎡ 四房二厅 50 16% ㎡ 58 19% 310 100% 案例启示：中端洋房项目，中等户型为主，辐射范围有限，以本地客户为主，洋房为内销型产品。

61 典型项目分析 顺明轩 占地规模小，定位低端，主要为18-80平米公寓产品，成交均价3800元/平米。成交客户主要为陈村本地人和新陈村人。
户型配比 面积 户型 套数 配比 18-27㎡ 一房 252 60% 54-55㎡ 两房一厅 105 25% 64-74㎡ 三房一厅 64 15% 合计 421 100% 地理位置：白陈公路锦龙南边段 发 展 商：佛山市顺德区明业房产有限公司 总 户 数：421户 项目规模：总建面14244㎡，6座7层楼梯公寓单位 入市时间：2007年12月中 配套：顺联广场、新君悦酒店、南涌小学、锦龙小学 管 理 费：0.8元/㎡ 交楼时间:2009年7月 均价:3800元/㎡（带简单装修） 价格 一房 二房 三房 小车位 10-13万 26-28万 32-35万 5-6万 项目定位低端，入市初期价格4900元/㎡， 滞销后开始降价。成交客户为经济实力较差的 本地人和新陈村人，以首次置业为主。 案例启示：低端洋房项目，小户型为主，以本地客户为主，市场需求有限，洋房为内销型产品。

62 辐射禅城、南海、广州、顺德、番禺的高端客户
陈村典型项目研究小结 根据供应的产品明显分为两大类：高端豪宅项目客户来源广泛，吸引 禅城、南海、顺德、广州、番禺地区的高端客户；中低端洋房项目客户主 要为陈村本地人和新陈村人为主，对周边客户吸引非常有限。 项目 占地面积（㎡） 总建筑面积（㎡） 产品 成交均价 客户构成 花地湾 26510 140000 一期为套内面积81-127平米的两三房 开盘4500，现升至 主要为陈村本地公务员、教师等中端消费者，以首次置业和改善型居住为主。 顺明轩 3849 14244 18-80平米公寓产品 现为3800元，开盘初期高达4900 主要为本地陈村人和外来新陈村人，多为首次过渡性置业。 半岛碧桂园 530000 212000 独栋别墅和联排别墅，少量洋房 2007年别墅均价16000 包括陈村、佛山、顺德、广州、番禺的高端客户群体,其中来自陈村以外的别墅客户占绝大部分。 碧桂花城 包括独立花园别墅、浪漫阳光别墅、优雅洋房等5000多套星级品质的住宅产品。 洋房 ，别墅 客户除了陈村本地人，还有相当很大部分来自禅城、南海、顺德的高端客户，其中禅城、南海别墅客户占据一半的比例。 陈村本地客户为主 辐射禅城、南海、广州、顺德、番禺的高端客户

63 陈村市场现状总结 市场格局：镇中心板块以中小户型的中低端洋房项目为主；金字沙和副中心板块以高端别墅豪宅项目为主。
市场容量：陈村房地产发展还处于起步阶段，市场容量相对有限。 市场供应：历史上陈村是别墅等豪宅物业为主流的房地产市场。 别墅项目占据了陈村市场分额的80％；洋房产品以中低端的中小户型产品为主。 洋房项目定位中低档，产品以中小户型为主。 客户构成：别墅为外销型产品，洋房为内销型产品。 别墅客户：禅城、南海、广州、顺德等陈村以外的客户是陈村当地别墅的消费主力区域客户； 洋房客户：少量的洋房供应主要满足公务员及外来新陈村人！区内洋房消费力相对有限！

64 未来 供应 陈村未来市场供应量接近120万平米，以中高容积率/中小规模项目为主，市场竞争激增。 422055.68 1152484 项目名称
占地面积 总建筑面积 容积率 预计上市时间 金宇锦园 3.0 2010年下半年 万科锦园 3.5 2010年中 万科登洲 2.5 2011年底 花地湾二期 84000 4.5 梁钊林公园东侧改造项目 3.1 2011年 陈村镇樟村街项目 3.2 南涌芸香围小区项目 4745.4 合计

65 未来供应产品面积段 未来 供应 未来产品供应主要集中在70-120平米的中小户型，产品同质化竞争激烈；而中大户型供应较少，别墅产品更为稀缺，存在较大的市场机会。 万科登州 万科锦龙 金宇锦园 花地湾二期 梁钊林项目 樟村街项目 南涌项目 60 70 80 90 100 110 120 130 140 140以上或别墅 6.2万㎡ 13.5万㎡ 71万㎡ 8.4万㎡ 10.8万㎡ 3.9万㎡ 1.4万㎡ 预计主力产品面积段

66 趋势 判断 预计本项目2013年入市时，陈村市场容量可达12万方/年；鉴于相对封闭的镇区市场，本项目可通过大盘驱动以获得陈村市场的绝对占有率。 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 金宇锦园/总建面约6万/中小户型为主 万科锦园/总建面约13万/中小户型为主 花地湾二期/总建面约8万/中小户型为主 梁昭林公园东侧旧改项目/总建面约11万/中小户型为主 陈村镇樟村街项目/总建面约4万/中小户型为主 由于登州项目位于东平板块，更多的是代表禅城市场 南涌芸香围小区项目/总建面约1.4万/中小户型为主 若按正常的销售速度，除登州项目外所有供应项目预计未来4年内消化完，即表明陈村市场年消化量约12万方/年 万科登州/总建面约71万/中大户型为主 本项目

67 陈村房地产分布图 市场供应集中在镇中心板块，镇中心将成为未来竞争的热点板块。 碧桂花城 未售 售完 万科登洲 本项目 在售 金宇锦园
锦龙花园 万科锦龙 花地湾 顺明轩 梁钊林公园 东侧改造项目 半岛碧桂园 南涌项目 樟村街项目

68 未来供应项目分析 金宇锦园 项目定位“东方人文院宅的时尚精品社区”， 预计2010年下半年推售，产品预计以中大户 型为主
金宇锦园位于城市中央，位于陈村镇政府北侧，也是 镇内商住和行政、经济最中心的地带，左右分别毗邻环境 优越的西广场和高尚住宅小区，并且靠近大型超市、幼儿 园、中小学、农贸市场、商业步行街、交通中心、陈村新 医院、四星级酒店等，涵盖了衣、食、住、行等领域乃至 娱乐产业，配套环境相当完善。 项目位置：顺德区陈村镇政府北侧 开发商：佛山泰丰投资有限公司 项目规模：两地块总占地面积 ㎡ 容积率：1-1地块：＜3.5且＞2.6； 1-2地块： ＜3.5且＞2.2 建筑密度：1-1地块≤28％，1-2地块≤40% 楼面地价：2221元/平米. 1-1地块 ㎡ 1-2地块 ㎡ 区位优势：陈村镇中心地段，交通便利， 配套完善，涵盖涵盖了衣、食、住、行等 领域乃至娱乐产业，配套环境相当完善 。 竞争分析：金宇锦园定位中高端洋房产品，将会分流本项目的洋房客户。

69 未来供应项目分析 万科锦龙 预计中等户型洋房为主，2010年中上市
项目位置：陈村镇佛陈公路锦龙工业区 占地面积： ㎡ 总建筑面积： ㎡ 容积率：3.46 绿地率：≥35％ 楼面地价：1000元/㎡ 产品构成：预计产品为中等户型小高层洋房 地段价值： 项目位于陈村镇中心、顺联国际广场旁边， 享有顺联广场、华润万家、新君悦酒店等 配套，生活便利； 位于佛陈公里旁边，至禅城5-10分钟，交通 极为便利。 开发商品牌： 万科国内一线品牌开发商 竞争分析：万科锦龙项目占据有利的地理位置和万科品牌，将会分流本项目的洋房客户。考虑本项目洋房产品上市时，万科锦龙几乎售完，不会构成竞争。

70 未来供应项目分析 万科登洲 预计将打造陈村资源型顶级豪宅
竞争分析：万科登洲项目占据有利的地理位置，离禅桂距离较近，拥有东平河景观资源，其别墅产品将会与本项目形成竞争。 项目位置：陈村镇佛陈公路潭洲村（碧桂花城旁） 占地面积： ㎡ 总建筑面积： ㎡ 容积率：2.5 绿地率：≥35％ 资源：三角洲开阔河景，外部规划公共绿地、歌剧院 楼面地价：3028元/㎡ 产品构成:预计产品为别墅＋高层洋房 上市时间：预计2011年底 三字经公园 万科登洲

71 陈村竞争市场研究小结 陈村未来中大户型产品供应逐步放量，产品同质化竞争激烈，洋房市场压力增加！ 陈村未来供应项目集中在镇中心板块，随着广佛一体化进程加快、广州新火车站建成，镇中心板块将成为下一阶段热点板块，发展前景良好！ 镇中心需要一个大型商住项目 满足未来陈村城市发展需求！

72 第六部分.未来市场价格预判 ——基于现有房地产市场价格及陈村未来发展趋势

73 目前陈村在售别墅市场价格 目前陈村一手别墅市场基本无新推项目，二手市场主要以周边镇区两大碧桂园系列产品为主，二手独栋别墅价格 元/㎡，联排价格在 元/㎡。 类型 项目 户型 建筑面积（㎡） 总价（万元） 单价（元/㎡） 备注 二手 半岛碧桂园 独栋 300 630 21000 全新未入住 400 640 16000 310 580 18710 带350㎡花园 336 530 15774 带400㎡花园 联排三层半 320 360 11250 单边联排，带90㎡花园 碧桂花城 456 1350 29605 7年楼龄，带1100㎡花园 联排 241 280 11618 5年楼龄，简单装修 700 22581 带380㎡花园 648 21003 带310㎡花园 178 265 14888 带120㎡花园 陈村本地市场别墅供应量目前较为稀缺，因此二手别墅价格水平仍维持在较高价位，独栋大部份在20000以上，联排则在 之间，未来3年内别墅价格走势仍将呈平稳上升。

74 对陈村本地市场影响较大的周边镇区北滘别墅产品10年市场表现：独栋11000-20000元/㎡ ，联排8000-11000元/㎡。
周边一手别墅市场价格 对陈村本地市场影响较大的周边镇区北滘别墅产品10年市场表现：独栋 元/㎡ ，联排 元/㎡。 区域 项目 推售时间 户型 户均建筑面积（㎡） 总价 （万元） 均价 （元/㎡） 备注 北滘 顺德碧桂园“陶源” 2010年5月1日 独栋别墅 500 毛坯，带 ㎡花园 联排别墅 158~285 8000~10000 毛坯，带60~300㎡花园 君兰国际高尔夫三期别墅 2009年5-2010年5月 1370 1500 11000 毛坯 2009年5-2010年10月 由于市场供应量目前较为稀缺，因此别墅价格水平仍维持在较高价位，预计未来3年内别墅价格持续走高趋势。

75 陈村本地洋房供应较少，只花地湾一期，近期尾货价格成交均价为5000-5500元/㎡，与周边北滘镇新城中心区洋房主流市场均价差距较大。
目前洋房市场价格 陈村本地洋房供应较少，只花地湾一期，近期尾货价格成交均价为 元/㎡，与周边北滘镇新城中心区洋房主流市场均价差距较大。 区域 项目名称 推售时间 推货量 产品套内面积段（㎡） 成交均价（元/㎡） 陈村 花地湾一期 09年8月-10年10月 310套 一期81-127平米的两三房 开盘4500，现升至 北滘 海琴水岸“御水湾” 10年9月20日-10月底 194套 平米 7187 顺德碧桂园 10年8月-10月底 168套 90-145平米 7072 海畔嘉苑 10年5月10日-10月底 298套 平米 8500 大良 海悦新城16-20座 10年9月-10月底 240套 83-145平米 7475 万科新城湾畔花园6号楼 74套 平米 14740 顺德雅居乐花园 7071 万科兰乔圣菲花园53号楼 10年8月-11月底 135套 79-355平米 10243 容桂 佛罗伦斯花园二期 158套 49-117平米 7000 保利百合花园一期 680套 70-180平米 6500 乐从 顺联新城花园 1040套 88-133平米 6101 从长期发展分析，未来顺德大良、乐从、容桂及北滘新城区房价将持续走高，对于陈村市场价格继续走高具有强劲的支持作用。

76 目前洋房市场价格 陈村镇中心二手洋房价格表现：由于镇中心一手洋房市场供应非常紧缺，因此二手洋房价格水平与一手洋房价格基本相当，在 元/㎡ ，相对较高。 类型 项目 户型 建筑面积（㎡） 总价（万元） 单价（元/㎡） 备注 二手 锦轩花园 2房1厅 60 32 5400 送家电 3房1厅 88 52 5900 送家电家私 95 42 4400 锦龙花园 复式两层 238 100 4200 电梯洋房 78 41 5300 顺明轩 套间房 31 14.5 4700 56 28 5000 汇景华庭 3房1庭 96 旧圩 丽花豪庭 2房2厅 65 4900 嘉骏豪庭 4房1厅 112 64 5700 二手价格的相对高位，为未来市场价格持续走高及本项目未来推售价格提供强劲的支持。

77 陈村本地2010年入市项目洋房价格基本都在6000元/㎡以上。
未来洋房市场价格预判 陈村本地2010年入市项目洋房价格基本都在6000元/㎡以上。 项目 预计推售时间 占地面积（㎡） 总建筑面积（㎡） 产品面积段（㎡） 未来售价预估（元/㎡） 花地湾二期 2010年中 26510 140000 一期81-127平米的两三房 目前销售人员初步报价6000以上 万科锦龙 预计中等户型为主 预计至少比花地湾二期贵 ，即 万科登洲 2010年底 洋房预计以中大户型为主 临近东平新城板块，预计未来洋房价格与东平新城滨海御庭、凯德瀚城相近，约10000以上 金宇锦园 70-150平米，主为70-100平米 高地价成本，预计售价6000以上 综合以上陈村本地洋房市场一手、二手价格情况及未来项目对市场价格影响，因此保守预估2010年洋房市场价格水平为5500~6000元/㎡。

78 未来3年房价平无增长率预估 由于本项目最快入市时间为2011年，因此须通过顺德历年房价平均增长率及2010年1-9月的房价增长率结合分析，预估未来3年顺德市场的平均增长率13%。 2010年1- 9月顺德房价增长率为39。9% 年顺德房价平均增长率为13%

79 本项目未来洋房市场价格预判 按近期陈村镇中心花地湾一期洋房成交均价水平 元/㎡中间值5200元/㎡预估，10%的保守年增长率计，2011年市场均价水平达6292元/㎡，13%的乐观年增长率计，2011年市场均价水平达6640元/㎡。 年份 市场均价 保守年增长率 乐观年增长率 2010 5200 10% 13% 5720 5876 2011 6292 6640 2012 6921 7503 因此按2011年本项目洋房入市时，市场价格水平6300~6600元/㎡（套内面积），则按80%的实用率预估建筑面积价格为约 元/㎡ 。

80 本项目未来市场价格预判小结 综合以上别墅、洋房各类型物业的一手、二手市场价格水平，及未来周边各街镇价格的持续上升趋势，预计本项目各类物业的入市价格约如下表： 物业类型 保守市场均价约元/㎡ 乐观市场均价约元/㎡ 洋房 5000 5300 备注：以上价格均为建筑面积

81 第七部分.未来目标客户预判

82 目标客户来源 洋房客户短期内以本区域内客户为主，长期来看，可以吸引周边城市被价格驱赶的中端客户来置业。
从陈村以往项目来看，洋房客户主要为陈村本地人，对周边区域的中端消费者吸引有限； 从地理位置来看，陈村地处五大区交汇处，有条件吸引周边区域高 端消费者过来置业；同时，陈村距离城市还是有一段距离，短期内 对周边中端客户辐射有限。但从长期来看，随着交通的不断完善， 拉近陈村与城市中心的距离，将吸引相当一部分被价格驱赶的中端 消费者； 从人口规模上看，陈村人口规模较小，市场需求量较小，这就决定 了本项目的洋房客户相对有限，必须控制总量，同时，拉动周边区 域被价格驱赶的中端消费者。

83 目标客户锁定 洋房客户锁定 游离客户 重要客户 核心客户 广州、番禺等地中端客户、白领阶层 禅城、南海、北滘、乐从、龙江等周边中端客户
职业：私企老板、企业中层管理者、白领 收入：年收入10-15万及以上 陈村本地小老板、泛公务员、本地换房客 职业：私企小老板、企业中层管理者、泛公务员 收入：年收入10-15万及以上

84 ——短期本地客户为主，中远期吸引周边价格驱动客户
客户预判 洋房客户预判 ——短期本地客户为主，中远期吸引周边价格驱动客户 从陈村近年在售洋房项目来看，洋房客户以陈村本地人为主，从 长期发展来看，随着陈村交通网络的不断完善，拉近陈村与城市中心的距离，将会吸引周边城市大量被城市高价格驱赶的客户来陈村置业，这部分客户将是本项目洋房客户的重要客户。 客户类型 客户来源 客户职业 置业需求 置业特征 置业关注点 洋 房 客 户 陈村 私企小老板/企业中层管理者/泛公务员 90-140㎡中等户型 1.改善居住环境，满足舒适享受的居住需求；2.经济实力较强，多为三四口之家 社区品质/物管/园林绿化/配套 广州、禅城、南海、番禺、顺德 企业中层管理者/白领 1.看好陈村的发展前景，有升值前景；2.目前买不起城市中心高价楼盘，只能寻求交通便利的郊区置业 价格/交通方便/物管/园林绿化/配套 中远期价格驱动客户

85 第八部分. 项目定位及开发策略

86 将打造成为集居住、商业、休闲、社区配套于一体的陈村新城！满足区域内未来居住人口的需求！
陈村首席城市综合体社区 将打造成为集居住、商业、休闲、社区配套于一体的陈村新城！满足区域内未来居住人口的需求！ 项目市场定位 目标客户：除陈村本地中高端客户外，客户来源主要为番禺、禅城、桂城、顺德镇区的中低收入人士。本项目将吸引周边区域人口到陈村置业，从而改变陈村的城市人口结构。

87 案名建议—— 我们在造一座城！ 凯旋城 凯旋城， 是一张凝固的名片

88 凯旋城 成就佛山陈村的 “城市名片”

89 地块价值 N G H D E F B C A 地块整体居住感较好，南面、西面及内部河流可利用打造景观，南面临近镇中心及永宁街，商业价值较高。
东临陈 村大道 N Block分析： Block A：两河涌交汇处，景观资源相对较多，同时临近城市中心繁华商业街，居住价值、商业价值均好，可排布为中大户型产品。 Block B：靠近镇中心，城市感较强，居住氛围浓厚，同时可观南向河涌景观，但近主干道，受车辆、噪音等影响，适宜排布中小面积产品及风情商业街。 Block C：镇中心与陈村大道交汇处，昭示性强，但受下沉遂道影响，商业价值有所贬损，适宜排布公建，如幼儿园。 Block D：临近陈村大道，受车辆噪音大，居住价值最小，适宜排布社区或商业配套。 Block E/H：私密性好，具备水景观资源，居住价值最大，适宜排布中大平面产品 Block F/G：私密性较好，但西面河涌与旧民居相连，景观、视野相对较差，适宜排布中小户型产品。 G H 旧 民 居 D E F B C A 镇中心民居

90 分期开发思路 分期开发，同步回迁，持续拉升价值 1 2 4 6 3 5 9 7 8 10 地块1作为回迁补偿耕地，不予考虑。
地块2，临陈村大道，居住价值贬损，适宜排布中小户型产品，作为四期开发，快速走量。 1 2 景观资源、私密性相对较好，居住氛围较为纯粹，作为三期开发，易于实现价值拉升。 地块6、9，紧临陈村大道，昭示性好，但噪音大，居住价值较低，适宜排布社区配套或商业设施。 4 6 通过私密性、景观资源最好的地块4作为二期开发，保持快速消化，实现快速回笼，滚动开发。 3 5 地块5昭示性好，私密性较好，规模较大，地块居住价值相对较高，拆迁成本较少。适宜作为项目启动区，通过内部造景，以中大平面洋房启动项目，有利于提升项目整体形象，快速变现，减少资金压力。 9 景观资源较好，适宜排布中大平面产品。 7 8 10 地块居住价值相对较低，昭示性好，适宜排布公建，提升社区配套。 地块8延续繁华商业，打造现代都市休闲商业街，继续提升项目价值。

91 开发策略 以公园启动，打造公园园景资源，全面提升项目整体居住价值。
前期住宅以中大户型产品为主，并放置在地块居住价值及景观价值最高的区域，建立项目整体形象，实现价值最大化。 通过打造住宅、酒店、公寓、商业街区于一体的城市综合体全面提升项目的整体价值。商业街区安排在临主干道的区域，提升商业价值。

92 项目分期开发建议 容积率2.7方案 方案前提： 地块中间开路，将地块划分南北两块 地块中间开路 方案优点：扩大沿街商业面，提升商业价值
一期住宅 商业14638 二期住宅196939 商业12106 三期住宅121056 商业13053 四期住宅110537 商业4544 五期住宅25763 商业6342 六期住宅86534 商业13206 七期住宅197964 商业14458 八期住宅106753 商业25835 容积率2.7方案 方案前提： 地块中间开路，将地块划分南北两块 一期，昭示性、通达性最好，并配有大型市政公园，地块纯粹，居住价值最高。一期以中大户型为主，建立项目形象。 二期，在一期地块对面，主干道北面，位于小区中间，居住价值较高，南望公园园景。 三期，沿中间主干道开发，昭示性较好，便于建立项目整体城市感。该地块景观资源、私密性相对较好，居住氛围较为纯粹，适宜以中等户型排布。 地块中间开路 四至五期，沿陈村大道开发，昭示性较好，适宜排布中小户型，吸引周边地区的价格驱动客户，实现快速回笼。五期兴建酒店，开始逐步完善社区配套，为后期商业的销售奠定基础。 六至七期，由西至东开发，紧邻市中心，商业价值较高，并且通过分期开发，小区成熟度的提高，该商业部分价值大大拉升，实现利润最大化的目的；住宅部分，六期有河景、园景的双重景观资源，以中大平面为主。七、八期仍针对周边价格驱动客户，以中小户型为主。 方案优点：扩大沿街商业面，提升商业价值

93 分期开发面积 997433 104182 公园 公园 公园 酒店 3.25㎡ 公寓 8.8万㎡ 沿街商业10.4万㎡ 回迁 31.5万㎡
住宅 沿街商业 一期 151987 14638 二期 196939 12106 三期 121056 13053 四期 110537 4544 五期 25763 6342 六期 86534 13206 七期 197964 14458 八期 106753 25835 合计 997433 104182 四期 二期 五期 三期 公园 一期 公园 酒店 ㎡ 公寓 8.8万㎡ 六期 七期 八期 沿街商业10.4万㎡ 回迁 31.5万㎡ 公园

94 户型配比建议 以满足改善性居住需求的中等户型为主，兼备市场畅销的中小户型。 类型 产品建筑面积（㎡） 套数比 面积比 套数 总面积（㎡）
住宅 60-80 2房2厅 3% 2% 404 26249 85-90 3房2厅 17% 13% 2133 170616 90-110 3房2厅N+1 22% 21% 2756 275611 20% 23% 2515 301860 4房2厅 14% 18% 1687 236238 5房2厅 8% 10% 937 131243 6房2厅 6% 750 104995 公寓 40-60 1房1厅 11% 5% 1312 65622 合计 100% 12495

95 第九部分. 物业发展建议

96 户型创新 产品建议 90平米灵动三房，高附加值 （可改3房） 户型：2房2厅2卫 建筑面积：86.15㎡ 套内面积：68.24㎡
厨房 餐厅 卧室 户型：2房2厅2卫 （可改3房） 建筑面积：86.15㎡ 套内面积：68.24㎡ 赠送面积：28㎡ 相当于115㎡户型，使用率超过110% 主卧套房设计 户户朝南 中心园林景观 01 02 N

97 产品建议 160平米四房户型，前院后园的设计方式 后园——景观花园，极致景观视野 户型创新 前院——超大空中私家花园，百变个性空间

98 户型创新 产品建议 180平米四房一户一汤池，龙江首个空中“空中庭园”范例。
利用露台承重结构，设计大露台，形成“空中庭院”；并设置私家戏水池，打造私家按摩浴池，增加楼王奢华居住体验，增强室内与室外景观的互动。

99 200平米3+2房，前院后园的设计方式 中庭花园——景观花园，极致景观视野 产品建议 双层高露台——可封改房 户型创新

100 户型创新 庭园会客厅——会客厅采用造园的理念，外围一圈形成阳台，打造极致景观视野。 产品建议 庭园会客厅

101 户型创新 产品建议 全面超越，打造产品核心竞争力 空中花园设置原则（方正实用，能有效扩展客餐厅空间；便于改造成其它功能） 花园改餐厅
餐厅改次卧或书房 花园改餐厅 空中花园设置原则（方正实用，能有效扩展客餐厅空间；便于改造成其它功能） 内庭院可改成一书房 可将入户花园隔成一个开敞的书房或和室（注：甚至有6米高的入户花园，可随意隔成两层）

102 户型创新 产品建议 空中花园打造（入户花园） 入户花园的升级版。通过一个空间使多个空间共享阳光、景观，更具空间的层次感和舒适性。
景观自足性/空间内向性/功能多样性

103 建筑 现代感外立面，结合城市发展打造明亮、轻快线条突出建筑表情 立面

104 建筑 昭示性市民广场 城市符号：喷泉/水景、雕塑 风格 陈村大道 市民广场

105 建筑 沿街商业+广场——城市开放元素 元素 主干道

106 休憩的市民广场，中心大面积喷泉、绿化，打造绿色城市配套。
市政 休憩的市民广场，中心大面积喷泉、绿化，打造绿色城市配套。 公园 市民广场

107 运动主题会所：以运动为主设施辅于书吧、棋牌室、多功能厅
社区 运动主题会所：以运动为主设施辅于书吧、棋牌室、多功能厅 配套 游泳池 球类运动： 羽毛球、乒乓球、 休闲项目： 健身中心 儿童乐园 教室、书吧 老年人活动中心 棋牌室、多功能活动厅 老人与孩子的专属活动天地

108 幼儿园规模及设计建议： 建面约4500平米，中英文双英教学幼儿园突显档次配套，此外建筑明亮、富有特色
社区 幼儿园规模及设计建议： 建面约4500平米，中英文双英教学幼儿园突显档次配套，此外建筑明亮、富有特色 配套 设计说明： 地块设计幼儿园约4500平米建筑面积 幼儿园为提升项目档次，注重档次及以后营业，在满足功能使用上，空间与绿化带社区呼应，即儿童游乐园

109 打造佛山陈村的城市风景线 绿化广场上增加景观元素 （“特色雕塑小品”/景观元素——人文符号），打造城市风景线

110 城市价值提升之物业创新攻略—— 城市综合体，高级时尚个性化
情景商业街区 酒店式公寓 酒店

111 一座城市综合新城从此诞生！ internal free life

112 第十部分. 开发工程进度安排

113 有关工程计划说明 项目共分八期开发，每期开发周期约20个月。
基础建设约3个月，地上主体工程视楼高而定，约5-8天/层，装修工程至竣工约10个月。 总开发周期约12年，总开发面积：住宅99.7万㎡，商业10.4万㎡。

114 施工横道图（一至二期） 竣工 15.2万㎡ 一期 二期 19.7万㎡ 2010.12 2012.8 2014.1 时间 工程节点 3个月
7-8个月 10个月 工程节点 基础设施建设 地上主体工程 装修工程 基础设施建设 地上主体工程 装修工程 3个月 7-8个月 10个月 二期 19.7万㎡ 竣工

115 施工横道图（三至四期） 竣工 15.2万㎡ 三期 四期 12.1万㎡ 2014.3 2015.11 2017.4 时间 工程节点 3个月
7-8个月 10个月 工程节点 基础设施建设 地上主体工程 装修工程 基础设施建设 地上主体工程 装修工程 3个月 7-8个月 10个月 四期 12.1万㎡ 竣工

116 施工横道图（五至六期） 竣工 五期 11.1万㎡ 六期 8.65万㎡ 2017.3 2018.11 2020.4 时间 工程节点 3个月
7-8个月 10个月 工程节点 基础设施建设 地上主体工程 装修工程 基础设施建设 地上主体工程 装修工程 3个月 7-8个月 10个月 六期 8.65万㎡ 竣工

117 施工横道图（七至八期） 竣工 七期 19.8万㎡ 八期 10.7万㎡ 2021.11 2020.3 2023.4 时间 工程节点 3个月
5-6个月 10个月 工程节点 基础设施建设 地上主体工程 装修工程 基础设施建设 地上主体工程 装修工程 3个月 7-8个月 10个月 八期 10.7万㎡ 竣工

118 第十一部分.财务测算

119 可行性研究报告的编制依据及相关政策法规 《房地产开发项目经济评价方法》（建设部：建标[2000]205号）
《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》（国家发展改革委、建设部：发改投资[2006]1325号） 《关于印发经济评估方法的通知》及附件（中国国际工程咨询公司：咨经[1998]11号） 《广东省建筑工程计价办法》 佛山市同类工程建设标准市场询价 《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府[2010]78号） 企业提供的相关资料

120 投资估算与资金筹措 拆迁补偿费 共拆迁23.25万平米，总拆迁补偿金额为1.23亿元 建筑物补偿成本 过渡安置费 补偿项目 建筑面积（㎡）
补偿标准 补偿总额 住宅 300,000 按建筑面积1：1产权置换 —— 商铺 10,000 工业 按建筑面积1152元/㎡赔偿货币 万元 合计 310,000 建筑物补偿成本 补偿项目 建筑面积（㎡） 补偿单价（元/㎡） 补偿总额 搬迁补助费（常规建筑） 330,114.38 10 临时安置补助费（住宅） 300,000.00 240 临时安置补助费（商业） 10,000.00 720 720.00 临时安置补助费（工业） 20,114.38 45 90.51 停产停业补偿费（工业） 150 301.72 水电设施补助费 324,616.24 40 电话迁移补助费 1,604.00 200 32.09 有线电视迁移补助费 合计 万元 过渡安置费

121 按65万/亩补偿，另外按15%比例用商铺补偿自留地面积
投资估算与资金筹措 征地补偿费 共征地23.25万平米，总征地补偿金额为2.27亿元 补偿项目 面积 （㎡） 补偿标准 补偿总额 （万元） 花场 24,844.18 按65万/亩补偿 耕地 207,600.00 按65万/亩补偿，另外按15%比例用商铺补偿自留地面积 合计 23, 2,

122 投资估算与资金筹措 建筑成本估算 总建筑成本为45.96亿元 回迁房建设成本 可售部分建设成本 项目名称 成本指标（元/㎡）
建筑面积（ ㎡） 总额（万元） 建安成本 2400 315000 不可预见费 建安成本的3% 管理费 其它费用 50 合计 回迁房建设成本 序号 项目名称 成本指标（元/㎡） 面积（ ㎡） 总额（万元） 1.1 前期工程 224 1.2 可开发部分 高层洋房 2600 酒店 3500 32455 配套及幼儿园 1500 38587 公园及绿地 800 67389 1.3 不可预见费 建安成本的6% 1.4 管理费 建安成本的3% 1.5 其它费用 50 1.6 合计 可售部分建设成本

123 投资估算与资金筹措 项目投资计划表 项目名称 投资金额（万元） 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年 第七年 土地整理
前期工程 回迁房建设 可售面积开发 合计 项目名称 第八年 第九年 第十年 第十一年 土地整理 前期工程 625.71 回迁房建设 可售面积开发 合计

124 投资估算和资金筹措 项目总投资金额为49.74亿 总投资估算表 项目资金来源表 项目名称 总额 （万元） 占总投资比例 土地整理
116,626.35 23.4% 可售面积建安工程 309,963.52 62.1% 管理费 9,268.91 1.9% 不可预见费 18,537.81 3.7% 其他费用 6,200.33 1.2% 财务费用 10,766.25 2.2% 销售费用 27,024.60 5.4% 合 计 497,387.77 100.0% 项目资金来源表 项目 资金 （万元） 比例 自有资金 101,000 20.3% 银行融资 50,500 10.1% 销售回款 345,887.77 69.6% 合 计 497,387.77 100.0%

125 销售及经营收入测定 物业销售收入估算 项目总销售收入为90亿 项目销售收入表 项目 销售面积（㎡） 销售均价（元/㎡） 销售率
销售收入（万元） 高层洋房 997433 6,792 100% 商铺 63062 20,000 车位 9974（个） 162,483（元/个） 60% 合 计

126 销售及经营收入测定 资金来源与运用分析

127 销售及经营收入测定 销售利润 销售利润表 项目 金额（万元） 销售收入 900,820.05 销售税金及附加 77,448.59
营业税（收入5％） 45,041.00 印花税（收入0.05％） 450.41 城建税（营业税7％） 3,152.87 教育费附加（营业税3％） 堤围费（收入的0.07%） 626.22 预征土地增值税（收入的3%） 15,641.31 销售费用 27,024.60 销售利润 796,346.86

128 财务与敏感性分析 盈利能力分析 项目内部收益率属于房地产开发项目的正常水平，但投资回收期偏长，项目不确定性增加 序号 项 目 单位 综合指标
项 目 单位 综合指标 1 项目总投资 万元 497,387.77 2 销售收入 900,820.05 3 利润总额 278,554.20 4 税后利润 209,915.65 5 投资利润率 5.10% 6 税后投资利润率 3.82% 7 基准折现率 10.00% 8 财务内部收益率（FIRR） 20.89% 项目整体结果指标 财务净现值 财务内部收益率 动态投资回收期 48,352.56 20.89% 10.23年

129 项目不确定性分析 项目是旧改项目，涉及规模庞大的拆迁，拆迁工作能否顺利推进，具有相当的不确定性；
项目开发周期长，未来面临的市场竞争激烈，能否实现每期预测的销售价格，具有不确定性； 项目未来面临的政策环境，宏观经济环境存在变化较大的可能。

130 财务与敏感性分析 拆迁成本敏感度分析 拆迁成本上升5%，项目仍具有较高的盈利能力。 序号 项 目 单位 综合指标 1 项目总投资 万元
项 目 单位 综合指标 1 项目总投资 万元 505,461.44 2 销售收入 900,820.05 3 税后利润 202,860.40 4 税后投资利润率 3.65% 5 基准折现率 10.00% 6 财务内部收益率（FIRR） 20.10% 项目整体结果指标 财务净现值 财务内部收益率 动态投资回收期 20.10% 10.31年

131 财务与敏感性分析 销售价格敏感度分析 销售收入下降5%，项目仍具有较好的盈利能力。但相比拆迁成本变化而言，销售收入变化对项目盈利影响更大
序号 项 目 单位 综合指标 1 项目总投资 万元 498,367.99 2 销售收入 855,779.05 3 税后利润 177,304.05 4 税后投资利润率 3.23% 5 基准折现率 10.00% 6 财务内部收益率（FIRR） 18.3% 项目整体结果指标 财务净现值 财务内部收益率 动态投资回收期 18.30% 10.53年

132 可行性研究结论与建议 项目综合评价结论 项目投资利润率、内部收益率等财务指标均达到一般房地产项目开发的收益水平，项目财务上具有可实现性；
但项目投资回收期相对较长，使项目面临的不确定因素增加； 项目具有较好的抗风险能力，在拆迁成本的增加或销售价格的下降下降的情况下盈利水平没有受到很大影响； 项目前期投入的资金较大，对企业的财务能力提出较高要求； 项目涉及的拆迁规模大，能否顺利推进拆迁对项目开发影响很大，因此项目存在一定的开发风险 总体而言，项目可行。

133 可行性研究结论与建议 拟建方案的结论性意见 项目投资利润率、内部收益率等财务指标均达到一般房地产项目开发的收益水平，项目财务上具有可实现性；
但项目投资回收期相对较长，使项目面临的不确定因素增加； 项目具有较好的抗风险能力，在拆迁成本的增加或销售价格的下降下降的情况下盈利水平没有受到很大影响； 项目前期投入的资金较大，对企业的财务能力提出较高要求； 项目涉及的拆迁规模大，能否顺利推进拆迁对项目开发影响很大，因此项目存在一定的开发风险 总体而言，项目可行。

134 可行性研究结论与建议 取得土地使用权程序风险评估
委托方在项目的前期已经介入，与政府有良好沟通，佛山的三旧改造政策明晰，委托方在取得土地使用权过程中基本不存在程序上的风险； 项目要进行大规模的拆迁，拆迁进度的顺利与否直接决定了土地取得的进展，建议分期拆迁，分期开发； 项目在拆迁过程中可能遇到被拆迁人通过法律途径进行诉讼或仲裁，建议委托方先期与政府应做沟通，理清相关法律问题，使委托方在拆迁过程中不出现与现行法律相抵触的情况。

135 可行性研究结论与建议 政策性风险评估 从目前广东省和佛山市的三旧改造政策来看，随着近期相关文件的进一步深化和定案，未来三旧改造的政策不会出现过多的变化； 项目面临的主要政策风险为国家的房地产政策调整和货币政策的调整； 2010年，在国家宏观政策和相关房地产政策的刺激以及国家4万亿投资拉动内需的大环境下，全国房地产市场迅速回暖，珠三角乃至佛山市场表现尤为明显。但随着经济的逐步复苏和房价的快速上升，国家未来的宏观政策出现调整的可能，目前针对房地产市场的刺激政策也可能面临调整，因此，项目在未来可能会受宏观政策调整的影响，对项目的收益实现造成一定冲击； 目前的低息环境在明年也可能结束，国家在考虑退出机制的同时也会适当调整货币政策。银根的适度收紧将对房地产市场造成直接影响。

136 You enjoy. We serve. 让更多的人享受真正的地产服务 世联地产

137 附件：北滘-乐从房地产市场研究

138 各镇的支撑产业不同，房地产刚性需求来源略有差异，北滘作为工业重镇，使其刚性需求趋向于环境的认同度。
北滘房地产市场 各镇的支撑产业不同，房地产刚性需求来源略有差异，北滘作为工业重镇，使其刚性需求趋向于环境的认同度。 产业情况 乐从 家具、钢材、塑料、塘鱼四大专业市场早已闻名省内外, 印刷行业形成了全国最大的啤酒招纸生产基地和全省最大的烟包及滤咀纸生产基地；家具产、供、销一条龙服务；钢材已经形成了集仓储、加工、分销为一体的大型现代物流配送中心。 勒流 勒流：小五金行业：以重型机械加工业、台商企业、小五金家电行业为支柱 龙江 龙江以家具、家电、啤酒、纺织和塑料为支柱 ，现有大坝和三联两大集约工业园区 杏坛 杏坛以塑料、家电、饲料、食品加工，纺织印染行业为支柱 ，建有杏坛工业区、新涌工业区 均安 是省级旅游度假区、省民族民间艺术之乡，以旅游业、房地产业和开发专业化市场的开发为重点。正在开发3个镇级集约工业开发区。 陈村 以花卉生态农业为特色 北滘 以家电、金属材料、化工涂料、饲料、家具、包装印刷以及机械设备制造为支柱 ，建有北滘工业园 伦教 以电子电器行业 、木工机械行业为主，建有电子工业园、国际木工机械商城 大良 以五沙工业园、富安工业园等众多工业园区为主 容桂 以信息电子、医药保健、智能家电、化工涂料为支柱 ，建有容桂高新区

139 经济视角：以制造业为支柱的经济强镇北滘将大力发展总部经济，将带来大量外来精英人群。
北滘房地产市场 经济视角：以制造业为支柱的经济强镇北滘将大力发展总部经济，将带来大量外来精英人群。 北滘作为现代制造业名镇，经济实力位居顺德第二，仅次于容桂，综合实力跻身全国百强镇前列，广东百强镇前5名 项目名称 建设 性质 建设规模 （或建面） 建设起止 年限 批准总投资 ( 万元 ) 备注 美的集团 新建 占地 2200 亩 2006 — 750000 美的制冷、日用家电、机电事业本部、成品仓库等 新的机电实业有限公司厂房 7700 平方米 — 3600 厂房施工 高航精密机械有限公司 2880 平方米 — 8000 厂方施工 广东银河摩托车实业有限公司扩建摩托车生产项目 扩建 2486 平方米 — 5000 广东顺德浦项钢板有限公司 增资 —— 2005 — 2006 10729 广东省金属材料 特色产业基地 续建 2005 — 2010 40000 自主创新工程 未来北滘将发展总部经济，目前美的、碧桂园、锡山家具等大企业已确认将总部落户北滘，北滘将进一步强化自身制造业基地的优势地位

140 规划视角：北滘将作为顺德东部中心崛起——纳入佛山中心组团发展，作为财富沉淀及城市化象征的新城区规划建设启动。
北滘房地产市场 规划视角：北滘将作为顺德东部中心崛起——纳入佛山中心组团发展，作为财富沉淀及城市化象征的新城区规划建设启动。 北滘新城区：位于林上路以北、105国道以西，高村以东、君兰高尔夫球场以南区域，总规模约3.6平方公里，近期将发展2.5平方公里。 序号 功能 备注 1 北滘医院 —— 2 人民公园 3 活力体育中心 含商铺 4 法庭 5 公共足球场 临时用途 6 水文化街 主题商业街 7 金茂华美达酒店 含酒店式公寓及写字楼 8 文化中心 9 沃尔玛购物广场 10 美的新总部 11 行政服务中心 12 工商分局 13 派出所 14 海琴水岸 粤鸿基项目 15 写字楼项目 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15

141 规划视角：新城建设已全面展开，城市价值即将兑现。
北滘房地产市场 规划视角：新城建设已全面展开，城市价值即将兑现。 北滘行政服务中心 美的总部群 水文化街 五星酒店 体育中心

142 产业视角：全国首个国家级工业设计及创意产业基地落户北滘，创意产业推动“北滘制造”迈向“北滘智造”
北滘房地产市场 产业视角：全国首个国家级工业设计及创意产业基地落户北滘，创意产业推动“北滘制造”迈向“北滘智造” 09年8月，国家工业设计与创意产业（顺德）基地获得了国家知识产权局的正式批准，这是国家知识产权局批准建设的国内首个以国家工业设计与创意产业基地命名的国家级工业设计基地，并被列入了国家工业设计与创意产业企业集群知识产权战略试点； 获批之后，顺德迅速投入6000万元启动相关项目，并得到了来自香港、深圳、广州、北京等地著名设计公司的积极响应，目前已有深圳嘉兰图等5家创意企业以及清华大学美术学院工业设计系等6家高校进驻； 目标：争取在1到2年内，引进较大规模的、专业的工业设计机构50家以上，实现产值超过5亿元；中长期目标是在3到5年内，发展成为一个支撑北滘镇经济增长的新兴产业，产业规模达到10亿元以上，由此撬动经济效益估计可高达500多亿元； 简介：项目总投资6000万元，位于北滘镇三乐路北1号，占地6万㎡，建筑面积3.3万㎡，分三期建设。将包含成果展示中心、成果交易转换中心、“一站式”服务中心、创意设计工作区以及培训中心等功能板块。建设目标是形成设计人才的汇集，进行工为析展示、交易、孵化、产业化，以及工业设计创意产业人才的培养。计划在三年后服务区域扩展至整个珠三角地区，形成在全国具有一定知名度的创意产业基地和集散地。

143 未业的市场置业需求：伴随北滘步入创意工业时代，在本地工业转型的潮流中将带来大量外来消费人口。
北滘房地产市场 未业的市场置业需求：伴随北滘步入创意工业时代，在本地工业转型的潮流中将带来大量外来消费人口。 已初步成形的现实利好：1月17日，“顺德工业设计园”在北滘镇隆重开园；同时由国家知识产权局授予的“国家工业设计与创意产业（顺德）基地”也隆重落户工业设计园，这标志着国家与各级政府对于顺德工业设计园的全力支持； 对顺德未来经济发展的重要意义：从长远看，如果创意工业能够发展成功的话，本地的工业产值会得到有益的明显的增长补充，大量的专业人士移居本地，对于本地第三产业和房屋租赁业将是重大利好。

144 北滘房地产市场 印象：自然进化的区域演变 碧桂园系 新城区 老城区 混合居住区 美的海岸系
城界的自然划分：城市的变迁和经济、交通的发展令到北滘镇中心的行政、商业、金融和第二产业得到了自然而然的划分； 以105国道与林上路为界，105国道以西、林上路以南，是北滘的旧中心区，是整个区域政治、商业和早期高尚住宅区高度集中的区域； 105国道以西、林上路以北，是政府规划的北滘新城，将是未来的政治、经济、商业与居住的核心区域； 105国道以东，更象是城郊、住宅与厂企的混合区域，值得一提的是，镇区南端，有多个美的开发的项目； 北部集中了顺碧、半岛、君兰等大型高档别墅区，可以说是相对独立的高尚住宅区； 其他之外，可以说是纯粹的工业区； 碧桂园系 新城区 老城区 混合居住区 美的海岸系

145 历史：两极化发展，洋房发展水平低，主要集中于老城区，别墅大盘多分布在外围，发展相对成熟
北滘房地产市场 历史：两极化发展，洋房发展水平低，主要集中于老城区，别墅大盘多分布在外围，发展相对成熟 23 13 序号 销售时间 项目名称 21 2007年 美的新海岸 19  豪逸轩-韵雅阁 18 2006年  华富楼2座 17  兴业园二期 16 海岸广场 15 2005年  天福苑 14  悦达名居 13  君兰名邸 12  怡福豪庭 11  俊兴楼 10 2004年  信达名居 9  骏达名居 8  大福楼 7  南翠豪庭 6 南源花园 5 2003年  喜翠豪庭 4 2002年  雄峰楼B座 3 2001年 利福花园 2 枫映楼 1 蓬莱楼 24 别墅项目 5 15 序号 销售时间 项目名称 23 2009年初 海琴水岸别墅组团 22 1997年至今 美的海岸花园 13 2005年至今 君兰高尔夫 20 1992年至今 顺德碧桂园 10 18 9 20 12 7 26 14 27 28 25 19 4 6 洋房：集中于老城区，规模小，多为多层楼梯楼，产品较落后，建筑风格千篇一律，规划布局简单坚硬； 别墅：主要分布在老城区外围，多为大盘，拥有稀缺资源，客户辐射面广，发展相对成熟； 8 2 3 29 1 11 17 别墅项目 16 21 洋房项目 洋房项目 22

146 现状及未来：新城区开始成为开发热点，洋房供应迅猛增加，发展商开始从产品、建筑风格等方面寻求突破
北滘房地产市场 现状及未来：新城区开始成为开发热点，洋房供应迅猛增加，发展商开始从产品、建筑风格等方面寻求突破 23 13 24 序号 销售时间 项目名称 产品面积 规模货量 29 2010年 深业城 80-165高层， ㎡小高层 约60万㎡，约7000套 28 金茂国际广场 50-110㎡小复式 约12万㎡，约1400套 27 海畔嘉苑 ㎡ 约9万㎡，约300套 26 丽的花园 90-120㎡ 约2万㎡，约200套 25 2009年 美的简岸 69-88㎡小高层， ㎡情景洋房 约12万㎡，已推318套 24 海琴水岸（洋房） ㎡ 约30万㎡，已推282套 21 美的新海岸二期 70-90㎡ 约2万㎡，288套 5 15 10 18 9 20 12 7 26 14 27 28 25 19 4 6 8 2 3 29 1 11 从09年下半年开始，洋房供应大幅增加，产品线丰富，建筑风格开始多样化； 10年众多大型项目入市，北滘市场的消化能力将受到巨大考验，竞争日趋激烈； 17 别墅项目 16 21 洋房项目 22

147 别墅：发展相对成熟，规模大，拥有稀缺自然资源，客户辐射区外市场（广州/顺德）
北滘房地产市场 别墅：发展相对成熟，规模大，拥有稀缺自然资源，客户辐射区外市场（广州/顺德） 项目 占地 建面 别墅产品 资源 别墅均价 客户区域 顺德碧桂园 超100万 当前开发已超50万平米 独栋/联排 碧江/桂山 开盘：4000 当前：10000 本地私营业主/企业高层管理者，吸引区域外，主要来自顺德其他区域以及广州 君兰高尔夫 22万 约12万 独栋/联排/叠加 独栋： 联排：10000 叠加：7000 美的海岸花园 4.6万 12万 北滘河 当前：7000 本地为主 海琴水岸·可兰岛 约4万 约4.2万 联排 无自然资源 当前8000 北滘别墅规模大，启动早，顺碧/君兰依靠自身资源与品牌成为顺德区域最具有影响力的高端项目； 北滘的别墅项目以独立的品牌（碧桂园/君兰）被市场高度认可，以个体形象跳出了区域市场；

148 洋房：封闭型市场，以区域内部客户消化为主，置业心理距离小
北滘房地产市场 洋房：封闭型市场，以区域内部客户消化为主，置业心理距离小 区域型市场——客户 1、主要以本地客户为主：老城区+工业园+周边村内； 2、置业心理距离小：项目多仅辐射项目周边10分钟以内区域； 周边本地人/外来工作人群（政府/学校、医院、银行、邮局等泛事业单位、工业园区） 老城区 客户群体 典型楼盘 工业园区企业（美的的中等技术白领/销售人员） 美的新海岸 美的简岸 君兰名邸 邮电/金融/医疗/教育部门的泛公务员 海琴水岸 天福苑 政府公务员 本地小生意人 本地换房客 顺德碧桂园 周边村子换房客 工业区 工业园区（美的集团为主）

149 北滘房地产市场——个案盘点 海琴水岸：北滘新城第一个大型住宅项目
北滘中等户型的补缺者，前期洋房以低价吸引客户，前两批均引起热销，开盘日销售率在8成左右； 新城区第一个大型住宅项目，目前价格水涨船高，价格由首批4100升至二批4800，第三批价格预计在6000元； 地段 新城区广场北路法院旁 在售产品 第三批洋房：1－4、27栋，共194套； 主力产品 大面积二房（122—130㎡）和三房（ ㎡）为主 销售状况 新一批洋房御水湾：7187元/㎡（套内）； 第一批洋房均价：4100元/ ㎡（套内）； 第二批洋房均价：4800元/ ㎡（套内）；

150 北滘房地产市场——个案盘点 海畔嘉苑：产品为王，北滘高层豪宅标杆 大平面高层豪宅的先行者，通过大量赠送面积的处理拔升项目价值；
5月初入市，引起市场轰动，深受改善型客户欢迎，不但取得较高销售率，而且套内均价突破7千，接近别墅售价； 海畔的热销说明在北滘，产品创新是提升价格的有效途径； 地段 北滘镇林上路/东基路口 在售产品 基本售罄 主力产品 168—238方三房和四房为主 销售状况 套内均价8500元；余38套未签约；

151 北滘房地产市场——个案盘点 君兰国际高尔夫：顺德首席高尔夫别墅区
顺德罕有的大型高尔夫别墅社区，其高标准的高尔夫球场足以承办洲际级的高球赛事； 地段 105国道君兰国际高尔夫生活村 在售产品 1－4，34－47；总52套； 主力产品 318—420方 销售状况 别墅均价 元；洋房均价4100元；

152 北滘房地产市场——个案盘点 美的简岸：顺德首个中式风格社区 北滘乃至顺德首个中式风格社区，产品由多层情景洋房与高层洋房组成；
风格别树一帜，但位于老城区较偏僻的区域，配套欠佳，且规模小密度大，前期销售速度慢； 年后加大促销力度，并跟随大市转好，走货速度加快； 地段 北滘镇简岸路23号 在售产品 旧货售罄，新货年底推出。 主力产品 年底主推三房，75-90方中小户型. 销售状况 多层情景洋房均价4800元；高层洋房4200元；

153 北滘房地产市场——个案盘点 丽的花园：价格战制造者 多层楼梯楼，中小户型产品，主打低端客户； 地段 北滘镇南源西路北侧 在售产品
8－13，15座；总184套；平均面积100方； 主力产品 110－120方的三房； 销售状况 均价3900元；

154 乐从房地产市场 道路网络的纵横贯通将使乐从镇区形成十分钟生活经济圈，该区域的房地产市场前景看好。
岭 南 大 道 乐 龙 路 G325 乐从内有“六纵六横”道路网络： “六纵”（南北向，总长约46km）——禅西大道、环镇西路、G325、新桂路、岭南大道、华阳路。 “六横”（东西向，总长约55km）——环镇北路、荷岳路、乐从大道、乐中路、佛山“一环”、环镇南路。现已建成通车的南北向G325、新桂路佛山一环以北路段合共约12公里，东西向荷岳路、乐从大道、佛山“一环”、环镇北路东段（新城区裕和路）合共约38公里等道路网络。

155 经济视角：以家具、塑料、钢铁三大专业市场为经济支柱的乐从镇，行业龙头不断涌现，将带来大量外来精英人群
乐从房地产市场 经济视角：以家具、塑料、钢铁三大专业市场为经济支柱的乐从镇，行业龙头不断涌现，将带来大量外来精英人群 1 325国道 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 乐从钢铁市场 布匹市场 塑料市场 顺联世纪家私城 乐从国际家具博览中心 乐从国际家私城 粤隆家私城 新南家私城 水藤木业市场 亚太国际木业城 亚洲国际家具材料交易中心

156 规划视角：从专业市场迈向“商贸之都”的乐从镇，新城区规划建设已全面展开，城市价值日益兑现。
乐从房地产市场 规划视角：从专业市场迈向“商贸之都”的乐从镇，新城区规划建设已全面展开，城市价值日益兑现。 乐从新貌 文化公园 财神酒店 325国道乐从路段 家具博览中心 目前以沙良河为轴线的商贸、城市核心功能区建设和水文化建设已初见规模。沙良河两岸已形成奥园、财神酒店、文化公园等商贸配套；同时南区公园、乐从无国界亦将兴建。

157 产业发展：国际级产业基地落户乐从，将大力推动乐从从中国家具商贸之都转变为世界商贸之都。
乐从房地产市场 产业发展：国际级产业基地落户乐从，将大力推动乐从从中国家具商贸之都转变为世界商贸之都。 325国道改造“升级”了乐从家具市场发展硬件，10年下半年将启动的中国家具批发500强企业红星美凯龙二期工程，以及集家具研发中心、设计中心、创意中心、国际采购中心于一体罗浮宫家居总部大楼，成为乐从家具品牌进一步擦亮、走向国际化的助推器。 拟建的罗浮宫国际家居总部大厦位于顺德区乐从镇，南面连接现有乐从国际家具博览中心，东临325国道及英雄河。北面为沙良河，西侧为低层民宅。大厦用地15600多平方米，楼高62层，314米。由于家具制造过程中最基本的工具就是钻子，所以该大厦的设计外形就像钻子的嘴巴——“钻头”。该大厦1至7层将成为一个综合家具商场，9至39层将作为写字楼，40至62层是大型高档酒店。大厦的写字楼及酒店入口设于建筑的北侧，商场入口位于建筑的南侧，内部入口位于建筑的西侧，各设有广场空间及停车位，分区明确，人流车流组织合理。 罗浮宫国际家居总部大厦效果图

158 乐从房地产市场 乐从南片区基础设施较为完善，政治、经济文化中心效应凸显，该区在未来一段时间里仍为乐从房地产市场的热点区域。 编号 楼盘 1
2 3 4 编号 楼盘 1 金河水岸 2 威斯广场 3 依云水岸 4 顺联新城花园 区域 序号 发展现状 在售（将售）楼盘 套内价格水平 乐从 1 东平新城 /北片区 依云水岸/顺联新城花园 依云： 顺联：6000 2 南片区 金河水岸/威斯广场 3 原乐从医院、影剧院地块 待定

159 乐从房地产市场——个案盘点 依云水岸：东平新城景观资源大盘 高层电梯洋房，中大户型产品，主打高端客户；
位于东平新区,核心地段,升值前景看好； 项目一期产品销售采用在样板房展示未出来的情况下提前推货,造成哄抢的效果,营造抢购的紧迫感 项目二期推出即售罄 地段 东平新城世纪莲体育中心西侧 在售产品 1、2、7、8号楼88-190平米 主力产品 82、88、145、190平米 销售状况 成交均价 元/㎡

160 乐从房地产市场——个案盘点 威斯广场：乐从首席大型综合体项目 多层电梯公寓及洋房，中小户型产品，主打中低端客户；
威斯广场其整体规划、建筑风格、内外装修、功能设置等方面融入了观光购物、主题娱乐、民族风情、康体休闲等元素，业态涵盖相当广泛 地段 乐德路3号(沙滘中学背面) 在售产品 分三期开发共46座；总1971套；平均面积106方； 主力产品 80－106方的两房及小三房； 销售状况 均价4200元；

161 乐从房地产市场——个案盘点 金河水岸：乐从新一代大盘的代表 电梯豪宅洋房，中大户型产品，主打中端客户； 乐从新一代大盘的代表
整个楼盘拥有20多种个性化户型 地段 顺德区乐从镇乐从大道南1、2号 在售产品 一期产品，共8座；总1155套；二期产品,共6座,总655套,平均面积115方； 主力产品 90－150方的三\四房； 销售状况 均价6070元；

162 乐从房地产市场——个案盘点 顺联新城花园 在园林方面，采用了设计现代、鲜明的南洋风格、新加坡式水景园林。
顺联新城花园地处佛山中心组团新城区，距世纪莲体育中心，东平河大桥仅5分钟路程，地段优势明显。 地段 乐从镇三乐路与新桂路交汇处(佛山奥园附近)  在售产品 1-15座；总1040套； ㎡中小户型， 38-54㎡公寓，少量200 ㎡跃式大户型。 主力产品 ㎡的两三房； 销售状况 均价6101元；

163 乐从房地产市场——个案盘点 御祥豪庭：本地工薪小盘 地段 乐从镇沙滘新乐从家私城西区四排二座 在售产品
1、2座；总380套；平均面积100方； 主力产品 100㎡三房 销售状况 均价4500元；

164 乐从房地产市场——对比分析 各大楼盘对比分析 乐从整体市场供应量有限，项目屈指可数，且以中大规模为主；
项目名称 金河水案 威斯广场 依云水岸 顺联新城花园 御祥豪庭 规模 39万 56万 46万 13万 3.7万 套内均价 6070 4200 6101 4500 主力产品 三房四房 90－150方 公寓\三房 50－106方 二房三房 88—190方 80－144方 三房 100方 卖点 地段 配套 产品 综合体配套 景观资源 品牌 区域 乐从整体市场供应量有限，项目屈指可数，且以中大规模为主； 中小户型产品是目前的市场主流，深得客户认同，但大面积户型供应不足；

165 市场客户依然以自主需求为主，投资需求逐渐突显。
乐从房地产市场——客户分析 项目 主力客户 金河水岸 区域：乐从客户为主;；阶层：中端客户，有较强的经济实力；职业：私营企业主、企业高层；企事业单位员工置业目的：自住为主 威斯广场 区域：乐从本地居民；阶层：中低端客户，经济实力一般,但对本土品牌忠诚度高；职业：企业中高层、公务员、企业主；置业目的：自住兼投资 依云水岸 区域：乐从本地居民为主；阶层：中高端客户，经济实力强；职业：私企业主、小老板，公务员；置业目的：自住兼投资 顺联新城花园 区域：乐从本地客户为主,部分禅桂客户; 阶层：中低端客户，经济实力一般；职业：普通员工，公务员；置业目的：自住为主 御祥豪庭 区域：乐从本地客户；阶层：中低端客户，有一定的购买力；职业：家具企业老板、中高层管理者；置业目的：自住为主 市场客户依然以自主需求为主，投资需求逐渐突显。

166 北滘-乐从市场特征小结 自住刚性需求依然是北滘-乐从市场主导的典型特征； 北滘-乐从新城区效应逐渐形成，市场对新城区的认同度不断拔升；
价格提升比较快，新城区逐渐成为镇区项目供应与价格热点区域，价格得到“破局”，价格箱顶开始打破。