商业地产竞争企业发展分析 商业地产研究部 2012.03.18.

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1 商业地产竞争企业发展分析 商业地产研究部

2 目录 一、行业企业概况介绍 二、竞争企业比较体系 三、竞争企业分项说明 四、万达的比较优势

3 *上述企业为不完全统计 行业领先企业 外资 新加坡嘉德 香港企业 恒隆、太古、新鸿基、瑞安 内资企业 万达、华润、中粮 行业跟随企业 专注型
行业企业概括介绍 竞争企业比较体系 竞争企业分项说明 万达的比较优势 行业领先企业 外资 新加坡嘉德 香港企业 恒隆、太古、新鸿基、瑞安 内资企业 万达、华润、中粮 行业跟随企业 专注型 宝龙、阳光、明发、国贸 综合型 世茂、保利、龙湖、金融街、绿地、珠江、富力、万科、陆家嘴、金地、海航 关注型 恒大 商业型 大商、百联、金鹰、广百、茂业、天虹、红星美凯龙、苏宁、银泰 *上述企业为不完全统计

4 行业企业概括介绍 竞争企业比较体系 竞争企业分项说明 万达的比较优势

5 商业地产企业竞争力指标 融资能力 融资渠道及评级 融资规模及成本 开发选址能力 选址策略 土地储备面积 土地成本 土地分布 招商运营能力
行业企业概括介绍 竞争企业比较体系 竞争企业分项说明 万达的比较优势 商业地产企业竞争力指标 融资能力 融资渠道及评级 融资规模及成本 开发选址能力 选址策略 土地储备面积 土地成本 土地分布 招商运营能力 专业团队状况 招商方式策略 总租金及租金水平 开业总面积及出租率 规划建设能力 规划设计团队及完成面积 建设团队及开竣工面积 开发建设速度 在建商业地产面积 行业影响力 商业地产持有面积及占总面积比例 租金收入及占总营收比例 政府资源影响力 *每个竞争企业的介绍，在上述基础上增加“企业总体战略及商业地产战略”、企业模式及产品模式简介

6 三、竞争企业分项说明 华润 中粮 企业简介 世茂 商业模式 宝龙 选址策略 明发 代表案例 恒大 凯德 行业企业概括介绍 竞争企业比较体系
万达的比较优势 三、竞争企业分项说明 华润 中粮 世茂 宝龙 明发 恒大 凯德 企业简介 商业模式 选址策略 代表案例

7 行业企业概括介绍 竞争企业比较体系 竞争企业分项说明 万达的比较优势 华润企业

8 行业企业概括介绍 竞争企业比较体系 竞争企业分项说明 万达的比较优势 企业简介 华润集团旗下共18家一级利润中心，在香港拥有6家上市公司（含华润置地）。经营涉及消费品（零售业有多个自营品牌及华润万家超市）等多领域。截至2010年6月，集团总资产已达到4,830亿港元，2009年度集团营业额达1,698亿港元，经营利润177亿港元，员工达30万人。 目前，集团正在推动企业的发展由实业型转向产融结合型。集团奉行“集团多元化，利润中心专业化”战略。

9 企业简介 在地产业务上，华润实行“差异化”竞争策略， “住宅开发+持有物业+增值服务”产品组合策略及“高品质”的产品定位。 行业企业概括介绍
竞争企业比较体系 竞争企业分项说明 万达的比较优势 企业简介 在地产业务上，华润实行“差异化”竞争策略， “住宅开发+持有物业+增值服务”产品组合策略及“高品质”的产品定位。

10 行业企业概括介绍 竞争企业比较体系 竞争企业分项说明 万达的比较优势 华润集团组织架构

11 行业企业概括介绍 竞争企业比较体系 竞争企业分项说明 万达的比较优势 华润置地组织架构

12 行业企业概括介绍 竞争企业比较体系 竞争企业分项说明 万达的比较优势 华润地产版块业务架构

13 商业地产产品模式：多元 万象城都市综合体系列 住宅+区域商业中心（五彩城） 住宅+欢乐颂 行业企业概括介绍 竞争企业比较体系
竞争企业分项说明 万达的比较优势 商业地产产品模式：多元 万象城都市综合体系列 住宅+区域商业中心（五彩城） 住宅+欢乐颂 区域商业中心一般位于新兴的城市副中心，周边以大片居住区为主，或者临近大规模的新兴产业集群，具备一定商业基础，北京橡树湾区域商业中心作为战略落地试点。

14 商业地产产品模式：多元 分布于三个版块 华润置地： 华润万象城城市综合体+区域购物中心+木棉花酒店 华润万家：欢乐颂社区购物中心
行业企业概括介绍 竞争企业比较体系 竞争企业分项说明 万达的比较优势 商业地产产品模式：多元 分布于三个版块 华润置地： 华润万象城城市综合体+区域购物中心+木棉花酒店 华润万家：欢乐颂社区购物中心 深国投（投资企业）： 新一城购物中心+印象城购物中心 *万象城系列继杭州开业后，将陆续在沈阳、南宁、成都、青岛、郑州开业；欢乐颂在深圳试点后，即将在鞍山开业；而以北京橡树湾的区域购物中心为试点的产品也在不断完善中。 计划每年新开1-2个持有物业。除新开业的杭州万象城，商业地产出租率保持正在93%以上。

15 商业地产产业链 华润建筑：内外装 商业管理：华润自建团队 酒店：木棉花酒店 主力店：华润万家、中艺、华润堂零售品牌等 行业企业概括介绍
竞争企业比较体系 竞争企业分项说明 万达的比较优势 商业地产产业链 华润建筑：内外装 商业管理：华润自建团队 酒店：木棉花酒店 主力店：华润万家、中艺、华润堂零售品牌等

16 行业企业概括介绍 竞争企业比较体系 竞争企业分项说明 万达的比较优势 商业地产资本模式：孵化

17 行业企业概括介绍 竞争企业比较体系 竞争企业分项说明 万达的比较优势 选址策略---拿地版图 截止到2010年8月，华润置地已进入中国内地26个城市，正在发展项目超过50个。土地储备规模近 2261万平米（其中住宅开发和商业地产土地储备分别为1911万平米和350万平米，商业地产建成物业106万平米。商业地产土地储备占比15.5%），主要分布在三大经济圈的中心城市和中西部的热点城市。其中商业地产分布于北京 、 上海、 深圳、 杭州、 无锡、沈阳、成都、大连、苏州、重庆、合肥、青岛、鞍山、郑州等城市。

18 行业企业概括介绍 竞争企业比较体系 竞争企业分项说明 万达的比较优势 选址策略---商业地产版图

19 行业企业概括介绍 竞争企业比较体系 竞争企业分项说明 万达的比较优势 选址策略---拿地策略 侧重集团资源、兼顾公开拿地：借助集团资源，非公开方式获得一线城市优质地价土地。充分利用下属企业的土地资源优势，“退城进园”；有计划、有战略指导、有区别地进入二、三线城市； 侧重对“合作、并购、旧城改造”等拿地方式，同时，积极参加优质地块的“招拍挂”；例如：北京橡树湾项目和2009 年8 月新获得的上海项目，是华润置地借助母公司财务支持在公开市场拿地的典型案例。 发展策略明晰，侧重于发展“郊区低密度住宅”和“市区高密度住宅”，并结合发展规模化的“城市综合体”大型商业地产项目。

20 行业企业概括介绍 竞争企业比较体系 竞争企业分项说明 万达的比较优势

21 行业企业概括介绍 竞争企业比较体系 竞争企业分项说明 万达的比较优势 代表案例：深圳华润中心 位置：深圳地王金融圈，罗湖金融商务中心区 项目特点：集商业、办公、酒店、居住等诸多功能于一体，深圳规模最大，品质最高综合建筑群 物业形态： 购物中心-万象城 5A甲级写字楼——华润大厦 君悦酒店 酒店式公寓 室外娱乐休闲广场 占地面积：7.6万m2 总建筑面积：约48（55）万m2 总投资：40亿港币

22 行业企业概括介绍 竞争企业比较体系 竞争企业分项说明 万达的比较优势 代表案例：深圳华润中心

23 代表案例：深圳华润中心 截至2010年6月，经营收益水平： 总面积：32.3748万平（含停车场5.5万平）
行业企业概括介绍 竞争企业比较体系 竞争企业分项说明 万达的比较优势 代表案例：深圳华润中心 截至2010年6月，经营收益水平： 总面积： 万平（含停车场5.5万平） 产品组合：万象城购物中心+华润大厦+君悦酒店+停车场 出租率96.7% 租金收益3.62亿（半年） *产品关键词：高端、品质 *万象城为中国购物中心标杆项目

24 多产品组合及高品质品牌（尤其是万象城）带动下的产品竞争力优势明显。
行业企业概括介绍 竞争企业比较体系 竞争企业分项说明 万达的比较优势 小结 “内地新鸿基”定位方向 央企，多产业平衡 集团以“孵化”关系促进商业地产发展 多产品组合及高品质品牌（尤其是万象城）带动下的产品竞争力优势明显。 发展速度追求平稳、产品与万达形成错位使得对万达构成的竞争威胁较小，焦点主要在核心城市的核心地段的拿地上。

25 行业企业概括介绍 竞争企业比较体系 竞争企业分项说明 万达的比较优势 中粮企业

26 行业企业概括介绍 竞争企业比较体系 竞争企业分项说明 万达的比较优势 企业简介 中粮集团下设粮油、食品、地产酒店等9大业务板块，拥有4家香港上市公司及中粮地产等3家内地上市公司。集团要求所进入的主营行业具有竞争力、影响力、控制力和市场占有率。 2009年初，中粮集团正式提出了打造“全产业链的食品企业、全服务链的城市综合体”的“两链”发展战略。在商业地产上，着力开发“大悦城”为品牌的城市综合体（商业综合体），计划将来商业地产规模达到集团总资产30% 集团战略：把地产业务板块做成一个统一的上市公司，即地产酒店事业部，实现整体上市。

27 行业企业概括介绍 竞争企业比较体系 竞争企业分项说明 万达的比较优势 中粮集团组织架构

28 行业企业概括介绍 竞争企业比较体系 竞争企业分项说明 万达的比较优势 中粮地产版图 中粮集团内部有5家子公司涉及到商业地产相关业务。其中地产业务主要集中于以住宅为主业的中粮地产、运营商业地产大悦城品牌的中粮置业，此外以酒店为主业的酒店事业部，以亚龙湾国家旅游区为主的中粮海南地产，以持有物业管理为主的凯莱物业等也都参与其中。商业地产运作以中粮置业为主要平台。

29 行业企业概括介绍 竞争企业比较体系 竞争企业分项说明 万达的比较优势 中粮置业简介 中粮置业投资有限公司主要从事高品质商业地产开发与经营。公司以“建立有价值的商业物业，逐步形成优质的物业组合”自持并运营的商业物业项目覆盖商业、酒店、写字楼等多种形态，已形成全国战略布局的框架。截至2011年1月，中粮大悦城在全国范围内已拥有近10个城市综合体项目，其中已开业的大悦城系列广场4个。未来2-3年将在全国复制10个以上大悦城，5-10年将在国内大中型城市布局约20个大悦城。

30 行业企业概括介绍 竞争企业比较体系 竞争企业分项说明 万达的比较优势 选址策略---拿地版图

31 “大悦城”品牌的城市综合体，市场定位为“年轻、时尚、潮流、品位”，以大悦城购物中心为核心，可能包含办公、酒店或酒店式公寓其中的一种或多种。
行业企业概括介绍 竞争企业比较体系 竞争企业分项说明 万达的比较优势 商业地产产品模式 “大悦城”品牌的城市综合体，市场定位为“年轻、时尚、潮流、品位”，以大悦城购物中心为核心，可能包含办公、酒店或酒店式公寓其中的一种或多种。 目前产品一般以“购物中心+公寓”为主。 大悦城购物中心在主力店比例上，明显低于万达，强化次主力店。

32 商业地产产业链 商业管理：中粮自建团队 物业管理：凯莱物业管理 酒店：凯莱酒店 主力店：万客隆（基本无法合作） 行业企业概括介绍
竞争企业比较体系 竞争企业分项说明 万达的比较优势 商业地产产业链 商业管理：中粮自建团队 物业管理：凯莱物业管理 酒店：凯莱酒店 主力店：万客隆（基本无法合作）

33 行业企业概括介绍 竞争企业比较体系 竞争企业分项说明 万达的比较优势 商业地产资本模式—同华润 内部孵化 银行贷款

34 选址策略---拿地策略 目标城市中区位的布局以核心商圈或者区域性商圈的核心位置为主：抑或人财两旺的商业集中地段，抑或大有潜力的生活重心区域。
行业企业概括介绍 竞争企业比较体系 竞争企业分项说明 万达的比较优势 选址策略---拿地策略 中粮选择进驻的目标主要是“具备经济活力和零售潜力”的城市，包括已经重点布局的环渤海区域的北京、天津，长三角区域的上海、杭州；珠三角的核心城市如广州、深圳等都是重点关注的城市；其它一线城市也列入目标范围。 目标城市中区位的布局以核心商圈或者区域性商圈的核心位置为主：抑或人财两旺的商业集中地段，抑或大有潜力的生活重心区域。

35 行业企业概括介绍 竞争企业比较体系 竞争企业分项说明 万达的比较优势 代表案例：北京西单大悦城 北京西单大悦城于2007年12月28日开业，2008年2月正式开业，是集购物中心、写字楼、酒店式服务公寓为一体的城市综合体。建筑面积20.5万平方米，地上15层，地下4层，有停车位近2000个。 西单大悦城（建成物业）收购价格36亿，加上改造成本，约为37亿，首年固定租金收益3.2亿左右。 *产品关键词：年轻、时尚、潮流、品位 *大悦城为全国都市型年轻时尚购物中心标杆

36 行业企业概括介绍 竞争企业比较体系 竞争企业分项说明 万达的比较优势 代表案例：北京西单大悦城

37 总体产品与万达形成错位，但购物中心与万达存在竞争关系
行业企业概括介绍 竞争企业比较体系 竞争企业分项说明 万达的比较优势 小结 央企，多产业平衡 单产品，品牌适应性尚待验证 发展速度加快（2010年2家） 总体产品与万达形成错位，但购物中心与万达存在竞争关系 目前对万达构成的竞争威胁较小，焦点主要在核心城市与核心地段的拿地上。

38 行业企业概括介绍 竞争企业比较体系 竞争企业分项说明 万达的比较优势 宝龙企业

39 行业企业概括介绍 竞争企业比较体系 竞争企业分项说明 万达的比较优势 企业简介 宝龙集团由许健康（籍贯：福建省泉州晋江）创立，始于80年代。许健康80年代初在澳门创业，主要经营实业，后投资澳门房地产业。90年代，许健康回内地发展，宝龙集团现拥有地产、商业、酒店旅游业、信息业、工业产业，核心主业为地产开发和商业经营。自2006年开始，在三四线城市高速扩张，“宝龙城市广场”定位购物、旅游、餐饮、休闲、游乐、娱乐、商务、文化于一体，成为具有特色的商业地产模式。

40 宝龙集团发展历程 行业企业概括介绍 竞争企业比较体系 竞争企业分项说明 万达的比较优势 1、受经济环境影响，建设进展放缓。
2、2009年10月IPO成功，紧张的资金链得到缓解。 3、2010年，总部移师上海。 1、福州宝龙城市广场 2、稳步进入两个城市 1、全国性扩张拿地 2、08年年中香港IPO通过聆讯 3计划2009年9月再次冲击香港IPO 1、厦门明发广场 2、厦门宝龙酒店 1、澳门地产开发 2、厦门住宅开发（20万平方米） 第一桶金 艰辛创业 创业期 发展期 扩张期与高速发展期 IPO推动

41 行业企业概括介绍 竞争企业比较体系 竞争企业分项说明 万达的比较优势 宝龙集团组织架构

42 战略合作伙伴 新华都百货 TESCO、家乐福、沃尔玛 金逸影城 国美电器 KFC、麦当劳 其它 行业企业概括介绍 竞争企业比较体系
竞争企业分项说明 万达的比较优势 战略合作伙伴 新华都百货 TESCO、家乐福、沃尔玛 金逸影城 国美电器 KFC、麦当劳 其它

43 行业企业概括介绍 竞争企业比较体系 竞争企业分项说明 万达的比较优势 宝龙集团产业版图

44 宝龙商业地产版图 行业企业概括介绍 竞争企业比较体系 竞争企业分项说明 万达的比较优势 成都宝龙 武夷山宝龙 淄博宝龙 蚌埠宝龙 郑州宝龙
福州宝龙 已开业项目 在建项目 开工项目 储备项目 即墨宝龙 青岛李沧 烟台海阳 宿迁宝龙 盐城宝龙 常州宝龙 新乡宝龙 泉州安溪宝龙 泰安宝龙 洛阳宝龙 太仓宝龙 无锡宝龙 无锡玉祁花城

45 行业企业概括介绍 竞争企业比较体系 竞争企业分项说明 万达的比较优势 商业地产产品模式：

46 行业企业概括介绍 竞争企业比较体系 竞争企业分项说明 万达的比较优势 商业地产产品模式 “宝龙城市广场”是综合性商住发展项目，一般包括超市、百货公司、零售店、电影院、美食广场及其他休闲设施，以及优质住宅物业。根据项目地点及市场需求，未来的商业地产项目将包括由国际著名酒店管理公司管理的优质酒店，及大型室内游乐场。“宝龙城市广场”项目一般总建筑面积达200,000至500,000平方米。

47 商业地产产业链 商业管理：宝龙商管公司 酒店：宝龙酒店（E栈商务、度假快捷）
行业企业概括介绍 竞争企业比较体系 竞争企业分项说明 万达的比较优势 商业地产产业链 商业管理：宝龙商管公司 酒店：宝龙酒店（E栈商务、度假快捷） 主力店：康城百货、宝龙乐园、宝龙影院、宝龙美食、NICOLE名品概念店

48 商业地产资本模式： . . 上市前私募1.4亿美元（可转债） 企业自有积累 银行合作伙伴关系 销售回款 OA和工业现金流对宝龙商业地产支持
行业企业概括介绍 竞争企业比较体系 竞争企业分项说明 万达的比较优势 商业地产资本模式： 资金杠杆和滚动开发模式： 1、土地抵押贷款； 2、低地价成本、以及地价款分期缴纳； 3、建筑垫资； 4、除福州商业经营较好外，其他商业未见经营性物业抵押贷款 上市前私募1.4亿美元（可转债） 1 整体资金链偏传统 企业自有积累 2 银行合作伙伴关系 . 3 在低地价成本下，产品竞争力使销售回款发挥了极其重要作用 销售回款 . 4 OA和工业现金流对宝龙商业地产支持 5 类似国美地产模式，但宝龙在该领域获得资金支持程度仍有限 澳门同乡会 6

49 选址策略 区域分布：东部经济发达省份二、三线城市新区
行业企业概括介绍 竞争企业比较体系 竞争企业分项说明 万达的比较优势 选址策略 区域分布：东部经济发达省份二、三线城市新区 项目分布具有显著的聚集性特点——山东(5个)、江苏（6 个）、“大本营”福建（3个）、河南（3个）。以省份为 单位进行项目拓展“深耕”，同时降低管理半径。 上市后土地储备目标：安徽、湖北、湖南、天津、重庆， 并开始进入一线城市，如上海

50 选址策略 “宝龙就是城中心” 项目在新区核心位置，靠近新区行政中心、具备较大升 值空间和景观资源。
行业企业概括介绍 竞争企业比较体系 竞争企业分项说明 万达的比较优势 选址策略 项目在新区核心位置，靠近新区行政中心、具备较大升 值空间和景观资源。 对商业地产细节的考量，并非核心因素。这种模式具有 内在的可行性。 “宝龙城市广场”基本为当地最大的商 业项目，而且占据新区核心位置，具备强势塑造新区核 心商圈的条件。能够吸引各种资源的汇集效应。 低地价是核心因素。据测算，相对于项目销售价格，土 地成本在5%-15%区间。常州92万平方米“宝龙城市广场 ”——楼面地价47元/平方米。 “宝龙就是城中心”

51 选址策略---低地价 行业企业概括介绍 竞争企业比较体系 竞争企业分项说明 万达的比较优势
2011年3月份，公司在中国20个城市合计拥有处于不同开发阶段的物业开发项目33 个，土地储备1000万平米，其中2010年之前取得地价价格低廉。 项目名称 持有物业估值 （亿元） 土地成本 建筑总面积 （平方米） 楼面地价 （元/平方米） 福州宝龙城市广场 9.79 1.194 215353 554.44 太仓宝龙城市广场 4.819 0.983 213522 460.37 无锡宝龙城市广场 12.4 1.129 284187 397.27 泰安宝龙城市广场 10.18 2.229 301945 738.21 洛阳宝龙城市广场（共两期） 12.92 2.33 874968 266.30 蚌埠宝龙城市广场 19.51 1.962 491209 399.42 郑州宝龙城市广场 18.69 1.259 247195 509.31 青岛城阳宝龙城市广场 39.9 3.985 705526 564.83 无锡玉祁宝龙湖畔花城（第一期） 4.33 0.475 128105 370.79 无锡玉祁宝龙湖畔花城（第二期） 3.34 1.014 262928 385.66 烟台海阳县用地 10.21 1.804 950472 189.80 宿迁阜新区用地 6.88 3.884 517878 749.98 新乡友谊路用地 10.25 2.7 800000 337.5 盐城青年南路用地 8.7 4.379 488006 897.33 常州青枫公园用地 7.25 780700 285.51 青岛李沧用地 9.31 4.549 363664 泉州晋江宝龙金色花园 0.15 29600 506.76 泉州安海宝龙豪苑 0.208 54210 383.69

52 选址策略---判断纬度 行业企业概括介绍 竞争企业比较体系 竞争企业分项说明 万达的比较优势 整体经济发展 居民购买力 城市选择准则
城市规划及发展 地方政府行政效率及服务态度 私人商住物业的预期需求 未来的土地供应；以及整体竞争环境 宝龙选址纬度 占地面积及是否适合开发大规模综合性商住物业 城市内所处区位 周围环境及交通等公共设施 项目选址考核因素 居民的消费行为及生活方式 地方政府已建或将建的基建 政府对该地区的规划 潜在开发整体成本架构

53 行业企业概括介绍 竞争企业比较体系 竞争企业分项说明 万达的比较优势 代表案例：青岛宝龙城市广场

54 行业企业概括介绍 竞争企业比较体系 竞争企业分项说明 万达的比较优势 代表案例：青岛宝龙城市广场 青岛宝龙城市广场是由宝龙投资25亿元打造的游乐主题MALL，项目位于青岛市城阳区政府南，占地20.6万平米，总建筑面积70余万平米，分为50万平米的商业综合体和20余万平米的高档住宅两部分，其中宝龙商业综合体由一座800间豪华客房的五星级酒店、两座酒店式公寓、中国首个近5万平方米大型室内主题游乐公园、40多万平方米购物中心共同组成。宝龙城市广场共设有12个顾客出入口，160多部自动扶梯，16部观光电梯；拥有地下停车位2450个，地上停车位1800个。

55 代表案例：青岛宝龙城市广场 *项目中核心商业在整体项目中自持率为29%，核心商业自持率 为62%。 产品构成 建筑面积（平方米） 项目占比
行业企业概括介绍 竞争企业比较体系 竞争企业分项说明 万达的比较优势 代表案例：青岛宝龙城市广场 产品构成 建筑面积（平方米） 项目占比 住宅 高档住宅 124,825 17.69% 住宅底商 27,774 3.94% 停车位 39,690 5.63% 酒店式公寓 64,149 9.09% 酒店式底商 2,996 0.42% 核心商业 298,625 （自持部分204,928） 42.33% 29.05% 高档酒店 39,711 107,756 15.27% 总建筑面积 705,526 100% *项目中核心商业在整体项目中自持率为29%，核心商业自持率 为62%。

56 代表案例：青岛宝龙城市广场 *项目楼面地价565元/平米，后期资金缺口小，但项目空置率高，租金水平低，使投资回收期延长。
行业企业概括介绍 竞争企业比较体系 竞争企业分项说明 万达的比较优势 代表案例：青岛宝龙城市广场 静态投资回收期(包括建设期) 109个月 动态投资回收期 163个月 净现值（房地产行业平均净资产收益率10%贴现） 32010万元 股权价值（项目初期06年） 38643万元 税后净利率(06-13年) 28% 内部收益率 15% *项目楼面地价565元/平米，后期资金缺口小，但项目空置率高，租金水平低，使投资回收期延长。

57 小结 “三四线万达广场”定位方向，在三四线城市具备可复制性 低地价是核心竞争力 民企，资本渠道在上市后增强，但仍缺乏
行业企业概括介绍 竞争企业比较体系 竞争企业分项说明 万达的比较优势 小结 “三四线万达广场”定位方向，在三四线城市具备可复制性 低地价是核心竞争力 民企，资本渠道在上市后增强，但仍缺乏 商业地产以“现金流滚资产”方式发展 品牌说服力相对较弱，靠外在硬件形象加分 产品与万达在三四线城市形成竞争，焦点在城市新区中心地段上，内在产业链未成形，自有品牌经营弱

58 行业企业概括介绍 竞争企业比较体系 竞争企业分项说明 万达的比较优势 世茂企业

59 行业企业概括介绍 竞争企业比较体系 竞争企业分项说明 万达的比较优势 企业简介 1989年，世茂集团进入内地，是以房地产开发为主业，以“世茂房地产”及“世茂股份”两家控股上市公司为核心的大型企业集团。2005年，集团确立“专注主业，兼顾房产领域多元组合”的战略，现已逐步建立了以高端住宅、豪华酒店及商业办公三大集团核心产业。同时，确立“核心区域发展”战略，集团的重点投资区域已经包括长三角地区、环渤海地区。涉及上述两个重要经济圈的项目数量占集团总项目的三分之二。公司通过在拿地能力、融资策略和销售能力上来规划集团的战略布局，以“大型综合体项目”、“滨江模式”等为载体，将房地产开发与出租型物业同时并举的盈利模式。目前，世茂在内地房地产市场商业地产的投资占整个投资比例达到30%左右。

60 行业企业概括介绍 竞争企业比较体系 竞争企业分项说明 万达的比较优势 企业简介—世茂股份 世茂股份是一家融商业地产开发、运营、百货和影院等多个业务板块于一体的商业地产上市公司。公司在全国经济发达的长三角和环渤海湾区域的约20个大中城市（包括北京、上海、沈阳、青岛、徐州、南京、常熟、常州、苏州、昆山、芜湖、嘉兴、绍兴、厦门、杭州、武汉、大连、无锡和济南等）开发、经营或持有20余个项目，且包含商业、办公楼、大卖场、商场、SOHO、步行街、展销中心、街铺、百货和影院等多种业态，并与近400家国内外知名企业建立了战略合作伙伴关系。截止到2009 年底，公司拥有规划建筑面积超过800万平方米的土地储备，位居国内上市商业地产公司中土地储备量首位。世茂宣布将于5 年内陆续在国内20 个城市推出约24 个商业地产项目的宏伟计划。

61 行业企业概括介绍 竞争企业比较体系 竞争企业分项说明 万达的比较优势 世茂地产组织架构

62 行业企业概括介绍 竞争企业比较体系 竞争企业分项说明 万达的比较优势 世茂地产版图

63 行业企业概括介绍 竞争企业比较体系 竞争企业分项说明 万达的比较优势 商业地产产品模式

64 商业地产产业链 商业管理：世茂商管公司 酒店：世茂酒店公司 主力店：世茂百货、世茂影院、世茂儿童城 行业企业概括介绍 竞争企业比较体系
竞争企业分项说明 万达的比较优势 商业地产产业链 商业管理：世茂商管公司 酒店：世茂酒店公司 主力店：世茂百货、世茂影院、世茂儿童城

65 行业企业概括介绍 竞争企业比较体系 竞争企业分项说明 万达的比较优势 商业地产资本模式 资本市场融资 信贷融资

66 行业企业概括介绍 竞争企业比较体系 竞争企业分项说明 万达的比较优势 选址策略

67 行业企业概括介绍 竞争企业比较体系 竞争企业分项说明 万达的比较优势 选址策略 集团在拿地方面以包含住宅、办公、商业、酒店等多业态的城市综合体项目为主，并经常采用世茂股份和世茂房地产联合竞标的模式。在竞得项目后，世茂股份和世茂房地产或是成立以前者控股的项目公司统一运营 (适用于地块不可拆分的综合体项目)，或是对其中的商业地产和住宅、酒店部分各司其职 (适用于可拆分项目)，并在项目规划设计、施工、推盘销售等各阶段密切配合，实现各产品间的协同效应。公司预计 年，将商业地产土地储备增加至1000 万平方米以上，新增项目仍将集中于集团布局已较为成熟的长三角和环渤海湾区域。

68 行业企业概括介绍 竞争企业比较体系 竞争企业分项说明 万达的比较优势 拿地策略 土地储备的性价比较高——既是各个城市的优质地段，价格却非常低廉。截至2009年年底，公司的楼面地价为1468元/平方米。在销售方面，由于公司销售产品以商业地产为主，销售价格普遍在15000 元/平方米以上，因此获利空间颇为丰厚——这也是其核心竞争力之一。 公司土地储备量丰富，仅2009年一年时间，整个集团新获土地储备超过200万平方米，使得其项目总计划建筑面积达到3000多万平方米，在业内排名第五。

69 行业企业概括介绍 竞争企业比较体系 竞争企业分项说明 万达的比较优势 代表案例：绍兴世茂广场 绍兴世茂毗邻绍兴老城区，地处绍兴市经济开发区与袍江工业区的结合部。项目占地面积约49 万平方米，总建筑面积约113 万平方米，拥有80 万平方豪华高品质住宅，23 万平米是全国独一无二的交融古典与现代风格的跨河主题购物广场，12 万平方米豪华超五星酒店，建成后的酒店高达280 米，是绍兴新世纪新城市坐标。

70 行业企业概括介绍 竞争企业比较体系 竞争企业分项说明 万达的比较优势 代表案例：绍兴世茂广场 绍兴世茂广场业态丰富。集合国际百货（百盛）、大型超市（法国欧尚超市）、休闲餐饮、国际影院、室内精品步行街等多种商业业态和建筑形态于一体，能够最大程度地满足城市人群对商业设施与服务全方位、多元化需求。 位于绍兴世茂广场3—4 层的世茂国际影城，作为全国首家全新概念的次时代智能化数字多厅影城，拥有9 个专业影厅和一个花园露天影院，其中包括4 个3D 放映厅，超过1800个舒适座椅，达到国际高端标准。

71 小结 城市综合体完全复制万达模式，尤其是世茂百货与世茂院线 滨江高端豪宅与过往高端酒店成为加分项
行业企业概括介绍 竞争企业比较体系 竞争企业分项说明 万达的比较优势 小结 城市综合体完全复制万达模式，尤其是世茂百货与世茂院线 滨江高端豪宅与过往高端酒店成为加分项 选择城市主要是二三线城市核心地段，与万达构成直接竞争 主要一线商业管理人才部分来自万达，对万达模式比较熟悉

72 行业企业概括介绍 竞争企业比较体系 竞争企业分项说明 万达的比较优势 明发企业

73 行业企业概括介绍 竞争企业比较体系 竞争企业分项说明 万达的比较优势 企业简介 明发集团有限公司创始于1994年，是一家以城市运营为核心，以商业地产、住宅地产、酒店经营为支柱产业，并涉及工业、商贸、投资等多项领域的大型现代集团企。 从2002年开始，明发将战略重点转向商业地产的开发和运营。目前，集团成功开发运营及正在开发的项目有厦门明发商业广场、无锡明发商业广场、南京明发商业广场、合肥明发商业广场、扬州明发商业广场、漳州明发商业广场、洪濑明发商业中心等。 2009年年底在香港联交所上市。

74 行业企业概括介绍 竞争企业比较体系 竞争企业分项说明 万达的比较优势 明发集团组织架构

75 行业企业概括介绍 竞争企业比较体系 竞争企业分项说明 万达的比较优势 明发商业地产版图

76 商业地产产品模式 购物中心、酒店、写字楼、工业地产（工业园、科技园、专业市场），而且后者占比较高。 行业企业概括介绍 竞争企业比较体系
竞争企业分项说明 万达的比较优势 商业地产产品模式 购物中心、酒店、写字楼、工业地产（工业园、科技园、专业市场），而且后者占比较高。

77 行业企业概括介绍 竞争企业比较体系 竞争企业分项说明 万达的比较优势 商业地产产品模式

78 行业企业概括介绍 竞争企业比较体系 竞争企业分项说明 万达的比较优势 商业地产产业链 商业管理：明发商管公司 酒店：明发酒店公司 主力店：无

79 商业地产资本模式 股市融资：2010年上半年业绩同比减34%
行业企业概括介绍 竞争企业比较体系 竞争企业分项说明 万达的比较优势 商业地产资本模式 股市融资：2010年上半年业绩同比减34% 债券融资：2010年11月25日，明发集团（0846. HK）向私募基金Warburg Pincus（华平基金）发行本金额约15.5亿元、2015年到期的可换股债券，另发行8897万份认股权证；倘可换股债券和认股权证悉数行使，明发集团将配发合计6.24亿股新股，占扩大后已发行股本约9.42%。可转债属于比较复杂的融资产品，一般公司不会轻易选择，除非双方达成合作的意向，否则其风险较高，难成房企融资的新渠道。 信贷融资

80 行业企业概括介绍 竞争企业比较体系 竞争企业分项说明 万达的比较优势 选址策略

81 选址策略 城市等级：二三线城市，伺机进入一线城市
行业企业概括介绍 竞争企业比较体系 竞争企业分项说明 万达的比较优势 选址策略 城市等级：二三线城市，伺机进入一线城市 “重点发展精选地区”的区域策略。公司选择福建省、泛长江三角洲、环渤海区域的经济较发达的二三线城市进行布局。项目选址上，主要在城市的待发展区域拿项目，在新城区打造新商圈和新的大型住宅社区，与地方政府找到良好的合作契合点。 2011年年初分别在北京大兴区和上海嘉定区拿地。

82 行业企业概括介绍 竞争企业比较体系 竞争企业分项说明 万达的比较优势 代表案例：厦门明发广场

83 代表案例：厦门明发广场 区位与交通 40万规模与3000个铺 高售价与高租金 商业规划动线 行业企业概括介绍 竞争企业比较体系
竞争企业分项说明 万达的比较优势 代表案例：厦门明发广场 区位与交通 40万规模与3000个铺 高售价与高租金 商业规划动线

84 小结 选址二三线城市副中心或新区中心或开发区 进入城市聚焦长三角、环渤海及海西区
行业企业概括介绍 竞争企业比较体系 竞争企业分项说明 万达的比较优势 小结 选址二三线城市副中心或新区中心或开发区 进入城市聚焦长三角、环渤海及海西区 商业地产产品以明发广场为核心，兼顾工业地产和专业市场类产品，其中明发广场以娱乐为主题 资金渠道获得华平合作后，目前大力拓展，并开始进入一线城市 与万达比较，在城市和区位上类似，但其内在竞争力弱，成功产品也几乎没有。

85 行业企业概括介绍 竞争企业比较体系 竞争企业分项说明 万达的比较优势 恒大企业

86 行业企业概括介绍 竞争企业比较体系 竞争企业分项说明 万达的比较优势 企业简介 恒大地产集团（3333.HK）是一家在香港联交所主板上市，集房地产规划设计、开发建设、物业管理于一体的现代化国际企业集团。目前恒大拥有中国最高资质的房地产开发公司、建筑设计院、建筑工程公司、工程监理公司、物业管理公司。现已进入全国60多个主要城市并拥有大型房地产项目100多个，覆盖中端、中高端、高端及旅游地产等多个产品系列。 2010年，恒大销售金额突破500亿大关，中国房企销售第7。恒大目前仍在加大优质项目的土地储备，抢占90%三线城市空白市场，并进军商业地产。 在恒大快速成长中，“构建内部产业链”、“标准化”及 “快速扩张”、“低成本土地获取”是核心战略。

87 行业企业概括介绍 竞争企业比较体系 竞争企业分项说明 万达的比较优势 恒大商业地产版图

88 行业企业概括介绍 竞争企业比较体系 竞争企业分项说明 万达的比较优势 商业地产产品模式 过往恒大的各类产品主要集中在住宅系列。恒大华府高端，恒大绿洲、恒大名都、恒大城等中端到中高端，恒大金碧天下等旅游地产。过往的商业地产主要以酒店为主，住宅与旅游产品中商务配套为辅。商务配套包括会议中心、运动中心、饮食中心、娱乐中心、健康中心、商业中心、会所等。随着2010年8月26日恒大收购佳兆业广场，10月23日重庆恒大酒店开业，恒大开始将目光投向中国各大中心城市综合体的打造，致力于打造高档次、全功能、齐配套的城市名片。广州、重庆两地酒店开业后，恒大在上海、天津、成都、武汉、南京等地都将陆续推出恒大酒店。届时各地酒店联动运营，整合资源，打造酒店的高端品牌。

89 行业企业概括介绍 竞争企业比较体系 竞争企业分项说明 万达的比较优势 商业地产产品模式

90 其它高杠杆融资：2011年1月，在国际资本市场成功发债92.5亿元人民币
行业企业概括介绍 竞争企业比较体系 竞争企业分项说明 万达的比较优势 商业地产资本模式 股市募集 信贷融资 其它高杠杆融资：2011年1月，在国际资本市场成功发债92.5亿元人民币

91 商业地产产业链 规划设计：恒大建筑设计院 建设施工：恒大建筑工程公司、工程监理公司 物业管理：恒大物业管理公司 酒店：恒大酒店公司
行业企业概括介绍 竞争企业比较体系 竞争企业分项说明 万达的比较优势 商业地产产业链 规划设计：恒大建筑设计院 建设施工：恒大建筑工程公司、工程监理公司 物业管理：恒大物业管理公司 酒店：恒大酒店公司 主力店：无

92 行业企业概括介绍 竞争企业比较体系 竞争企业分项说明 万达的比较优势 选址策略 截至2009 年末，恒大地产在全国共拥有5498 万平方米优质低成本土地储备，可满足未来5 年大规模开发的需要，土地平均成本每平方米约452 元。其土地储备分布于中国25 个主要区域中心城市，其中省会城市或直辖市18 个；拥有房地产项目57 个，其中86%位于省会城市或直辖市。 恒大的项目，都选择在近年经济增长较快的主要大城市，城市人口一般都在500万以上。恒大超过80%的项目为城市市区项目，大都位于环境优美、规划配套及城市交通发达、升值潜力较大的优质区域；而恒大的旅游地产项目，则一般位于距离超大城市中心区30-40 公里、高速公路出口附近以及拥有独特的优美自然环境，这些项目还具备土地可持续拓展的特点。

93 行业企业概括介绍 竞争企业比较体系 竞争企业分项说明 万达的比较优势 选址策略-截至2009年年底

94 行业企业概括介绍 竞争企业比较体系 竞争企业分项说明 万达的比较优势 选址策略 土地选择主要位于二、三线省会城市及周边重点区域，人口在500 万以上，升值潜力大、住房需求上升的城市。位置要与五大产品项目匹配，单幅地块建筑面积一般在50 万-200 万平方米，适宜规模开发，可满足配套齐全、环境优美的规划设计条件，符合恒大的精品开发需求和可持续发展战略。 恒大地产土地储备方面的目标是：年总储备量保持在5000 万平米，上下浮动 万平米左右，保证5-6 年的开发量。

95 行业企业概括介绍 竞争企业比较体系 竞争企业分项说明 万达的比较优势 代表案例：重庆恒大酒店

96 行业企业概括介绍 竞争企业比较体系 竞争企业分项说明 万达的比较优势 代表案例：重庆恒大酒店 重庆恒大酒店是由恒大酒店集团管理，按白金五星级酒店标准设计建造，集商务、会议、旅游渡假、餐饮、康体、休闲及娱乐于一体的高级涉外酒店。 其面积达到62000平米，配备10000平米的国际会议中心，酒店有豪华山景房、豪华湖景房、豪华套房、总统套房300余套，客房面积均为60平米以上。

97 小结 选址全国二三线城市，其中交通方便、升值潜力大的地址与万达选址目标重合。
行业企业概括介绍 竞争企业比较体系 竞争企业分项说明 万达的比较优势 小结 选址全国二三线城市，其中交通方便、升值潜力大的地址与万达选址目标重合。 商业地产产品刚开始考虑，且以恒大酒店为主，商业地产产品与万达冲突不大。 资金渠道成本较大，虽较低的拿地成本冲抵了对利润的吞噬，但受政策影响较大。 在更加速的扩张中，会与万达冲突。

98 行业企业概括介绍 竞争企业比较体系 竞争企业分项说明 万达的比较优势 凯德企业

99 行业企业概括介绍 竞争企业比较体系 竞争企业分项说明 万达的比较优势 企业简介 新加坡嘉德置地集团（CapitaLand）是亚洲最大的房地产商之一，于2000年7月由新加坡的百腾置地（Pidemco Land）和发展置地（DBS Land）合并而成，新加坡政府旗下的主权财富基金淡马锡（Temasek）持有嘉德置地39.68%的股份（截至2008年底）。嘉德置地集团的业务已经覆盖了20多个国家的逾120个城市，是名副其实的跨国地产巨头，年收入中有半数来自海外市场。嘉德置地管理的资产规模超过2350亿人民币，其中通过五支上市房地产投资信托基金REITs和17支私募地产基金管理的资产高达1128亿人民币。截至2008年底，嘉德置地旗下的购物中心数量超过了90座，持有和管理的商业面积约为586万平米。

100 行业企业概括介绍 竞争企业比较体系 竞争企业分项说明 万达的比较优势 企业简介 嘉德置地集团的业务划分为房地产、酒店服务公寓、房地产金融、REITs四大板块，在其房地产业务体系中，凯德置地（中国）控股公司负责中国业务，嘉德住宅负责新加坡境内的住宅发展业务，嘉德商用（Capitaland Retail）、嘉德商业（Capitaland Commercial）和嘉德ILEC则分别负责零售购物中心、高档办公物业以及休闲娱乐会展设施等商业地产细分领域的拓展和经营，嘉德置地还拥有高端酒店式服务公寓运营商雅诗阁集团，旗下服务公寓遍布欧洲、亚洲、澳洲和中东各大主要城市。除了传统地产业务，嘉德置地在新兴房地产金融和资产管理领域也具备明显优势，旗下同时拥有五支上市房地产投资信托基金（REITs）和17支私募地产基金。

101 行业企业概括介绍 竞争企业比较体系 竞争企业分项说明 万达的比较优势 凯德组织架构 嘉德中国常务委员会：2009年6月，为了进一步理顺嘉德在华业务的决策机制，由集团总裁担纲领衔，凸显了嘉德置地对于中国市场的高度重视。

102 凯德组织架构 行业企业概括介绍 竞争企业比较体系 竞争企业分项说明 万达的比较优势 北京来福士广场 西直门嘉茂 。。。 大连和平商业广场
凯德商用中国区总部 北区管理公司 东北区管理公司 东区管理公司 南区管理公司 中区管理公司 西区管理公司 北京来福士广场 西直门嘉茂 。。。 哈尔滨埃德蒙顿 大连和平商业广场 上海来福士广场 上海七宝嘉茂 深圳香蜜湖嘉信茂 东莞南城嘉信茂 长沙雨花亭嘉信茂广场 南昌城南苑嘉信茂广场 成都来福士广场 重庆沙坪坝嘉茂

103 凯德商业地产中国版图 凯德置地区域布局战略：“3+2”战略，将中国业务划分为了五大区域：长珠环+西（成都置信）中（河南建业）
行业企业概括介绍 竞争企业比较体系 竞争企业分项说明 万达的比较优势 凯德商业地产中国版图 凯德置地区域布局战略：“3+2”战略，将中国业务划分为了五大区域：长珠环+西（成都置信）中（河南建业） 凯德商用划分为六个大区：三层管理体系

104 行业企业概括介绍 竞争企业比较体系 竞争企业分项说明 万达的比较优势 凯德商业地产中国版图

105 行业企业概括介绍 竞争企业比较体系 竞争企业分项说明 万达的比较优势 凯德中国企业模式 全业务地产价值链

106 商业地产产品模式 城市综合体：来福士广场，自行建设 区域或社区购物中心：嘉茂购物中心，收购改造 其它收购商业：整体收购，运营提升
行业企业概括介绍 竞争企业比较体系 竞争企业分项说明 万达的比较优势 商业地产产品模式 城市综合体：来福士广场，自行建设 区域或社区购物中心：嘉茂购物中心，收购改造 其它收购商业：整体收购，运营提升

107 商业地产产业链 金融服务：嘉德金融 商业管理：嘉德商用 酒店式公寓：雅诗阁公寓 主力店：无 行业企业概括介绍 竞争企业比较体系
竞争企业分项说明 万达的比较优势 商业地产产业链 金融服务：嘉德金融 商业管理：嘉德商用 酒店式公寓：雅诗阁公寓 主力店：无

108 商业地产资本模式 私募基金 上市REITZ 国内银行信贷：250
行业企业概括介绍 竞争企业比较体系 竞争企业分项说明 万达的比较优势 商业地产资本模式 私募基金 上市REITZ 国内银行信贷：250 投资人 CRCT 管理人：CRCT基金管理公司 受托人：汇丰机构信托公司 BVI 各项目公司 商业物业 嘉德旗下物业管理公司 截至2009年3月31日，嘉德集团在全球共有17支私募基金和5支上市的REITs，投资领域涵盖了零售、住宅、办公楼、科技园等多种类型。其中，有九支私募基金和两支上市REITs在中国进行房地产投资。

109 行业企业概括介绍 竞争企业比较体系 竞争企业分项说明 万达的比较优势 商业地产资本模式

110 选址策略 （一）立地选址 1．区域内或周边有足够数量的目标消费人群。 2．交通一般比较便利，周边交通系统发达，部分有地铁接驳。
行业企业概括介绍 竞争企业比较体系 竞争企业分项说明 万达的比较优势 选址策略 （一）立地选址 1．区域内或周边有足够数量的目标消费人群。 2．交通一般比较便利，周边交通系统发达，部分有地铁接驳。 （二）项目定位 1．目标客群：青年为主，中高收入人群，追求时尚。 2．项目定位：时尚购物中心。 3．项目规模：多数集中在5万平米左右及以下。 （三）个性选址要求： 1.来福士一般都位于城市核心区域，且一个城市一般一个，周边交通非常发达，一般都是地铁直通项目。 2.目前嘉茂购物中心一般选择在省级以上城市，为区域型购物中心，个别购物中心介于社区与区域中间。

111 行业企业概括介绍 竞争企业比较体系 竞争企业分项说明 万达的比较优势 代表案例：北京来福士广场 选址城市核心区域：从选址原则看，来福士广场一般都位于城市核心区域，且一个城市一般一个，周边交通非常发达，一般都是地铁直通项目。 自行建造都市综合体：凯德自行开发建设，并且都因其位置、设计、组合而成为城市地标 从其产品组合而言：购物中心、写字楼、酒店式公寓是其主要组合，而酒店则没有必然的要求，与回报率相关。北京、上海，新加坡、成都、宁波. 革新设计创意：来福士广场的设计都极具个性，几乎全是聘请的世界一流的建筑大师设计，并融入了当地地域文化，有的设计费甚至达上亿之巨。

112 代表案例：北京来福士广场 位置：北京东直门 功能组合：商务办公、购物中心、公寓 建筑设计：英国ALSOP
行业企业概括介绍 竞争企业比较体系 竞争企业分项说明 万达的比较优势 代表案例：北京来福士广场 位置：北京东直门 功能组合：商务办公、购物中心、公寓 建筑设计：英国ALSOP 项目投资：18亿，前期开发贷约10亿 开业时间：2009年6月 项目占地面积： ㎡ 总建筑面积: ㎡ 地上建筑面积： ㎡（地上面积）。其中： 办公楼（北）： ㎡（40%） 零售商场（底）：29813㎡（30%，含B1：7754平方米） 公寓：26765㎡（27%，高档公寓（西）和酒店式公寓（东）） 附属用房及停车场：48249㎡

113 行业企业概括介绍 竞争企业比较体系 竞争企业分项说明 万达的比较优势 小结 选址全国省级(副省级）以上城市，其中来福士广场与万达选址有一定重合，但由于其每个城市精选一个项，对万达影响不大，而嘉茂体量与万达有较大差异，冲突也不大。 商业地产产品中收购产品如大连和平广场、上海龙之梦等与万达购物中心将有正面竞争，但在开发阶段冲突不大。 资金渠道主要以新加坡的私募基金和上市REITZ为主 ,成本较低，也开始考虑国内信贷，总体受政策影响较小。 未来万达进入资本运营时，会与万达冲突。

114 行业企业概括介绍 竞争企业比较体系 竞争企业分项说明 万达的比较优势 万达的比较优势