彥星‧喬商 產業新聞暨媒體資訊 2016/08/19-2016/08/22.

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1 彥星‧喬商 產業新聞暨媒體資訊 /08/ /08/22

2 房地產產業新聞列表 房市交易溫度計 契稅、土增稅喊冷 三讀通過！新北透水保水自治條例，違者最高罰10萬
新竹市府：竹市新風貌吸引園區族群購屋定居 台74線增匝道 周邊房市添動能 928檔眾案齊發 買氣仍待觀察 房屋稅飆 建商3招應變 購地蛋白冷蛋黃熱 建商回防新北 讓利擊敗不景氣 十大熱銷建案狂賣逾2百億 基隆新案爆160億　兩大建商對戰 高雄建商火併 豪宅推案熱

3 房市交易溫度計 契稅、土增稅喊冷 近年房屋稅積極改革，大幅調高路段率和房屋標準單價等，已使得今年前7月房稅收高達新台幣714 億元，創歷史新高；但反應房市交易熱度的契稅與土增稅則雙雙大減。 信義房屋引述行政院主計總處的國情統計通報資料顯示，今年1到7月累計房屋稅金額714億元，創下 歷史新高，比101年的實徵房屋稅金額約600多億元多收百億元，相對的，前7月土增稅減少23.1%，契稅 也減少16.2%。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，2015年有近半的屋主房屋稅的稅金在2000到7000元之 間，這類的屋主應該多適用舊的房屋標準單價，受房屋稅大幅調整的影響有限；若是購買103年7月以後才 完工的新房屋，依各地方政府調整的時間不同，可能有機會收到上萬元的房屋稅單。 曾敬德指出，相較2015年房屋稅查定開徵稅額675億元，按房屋使用類別分析，自住或公益出租用住 家稅額275億元，占40.8%，另營業用稅額239億元，占35.4%，加計營業用稅率減半者6.4%，合占比重 41.8%。 若觀察查定稅額級距，其中免稅為196萬戶(占19.5%)，稅額2000元以下為164萬戶(占16.3%)，2001 元到7000元間近489萬戶(占48.5%)，7001元到3萬元間約137萬戶(占13.6%)，另近6萬戶(占0.6%)稅額逾 10萬元。 今年7月土增稅實徵淨額83億元，年減6億元，減幅6.7%。累計前7月實徵淨額443億元，年減133億 元，減幅23.1%；土增值稅徵起件數5萬954件，年減8350件，減幅14.1%。累計前7月土地增值稅徵起件 數31萬3092件，年減7萬8824件，減幅20.1%。今年累計前7月課徵契稅58.5億元，年減16.2%。 回新聞列表 資料來源：2016/08/22　中央社

4 三讀通過！新北透水保水自治條例，違者最高罰10萬
針對「新北市透水保水自治條例草案」，在2016年8月19日議會三讀通過後，新北市水利局表示，這 將是新北市在治水上最完善且具有監督制裁的條例，未來民間建案必須設置符合排水量體的透水保水設施， 且若毀損或移做他用，最高可開罰10萬元，保障民眾的安全。 近年來因為氣候異常，夏日常發生短時間的強降雨逕流入下水道，讓市區下水道難負荷導致積淹水。 為減緩下水道系統負擔，水利局擬定「新北市透水保水自治條例草案」，規範公共工程開發基地須採透水 保水設計；自治條例則擴及私人建案，新建或既有建築新修建時增加地表逕流面積，都必須設置符合排水 量體的透水保水設施，如雨水貯留設施、透水鋪面、雨撲滿等。目前議會已三讀通過，最快2017年上路 。 新北市水利局表示，「新北市透水保水自治條例為解決短延時強降雨減緩下游排水負擔，尤其針對夏 季常發生的短暫豪大雨。」過去雖然城鄉、水利、建築都有相關法規，但現今自治條例重新整合各要點後， 統一訂定規範更加完善。「三讀通過後將會有更明確的規範，更重要的是會落實監督與裁罰，絕對不會是 疊床架屋。」 透水保水設計用意在讓雨水儲存，調節排水，回收水資源再利用；未來若業者將透水保水設施毀損、 廢除，可處5萬元以上、10萬元以下罰鍰，並按次裁罰至改善為止，若未盡管理責任，則罰1萬元以上、5 萬元以下。 自治條例中將針對新建築物透水保水資料進行審查，確保其安全，追蹤成效。至於舊建築地區，將第 二階段性進行處理與改善。而易淹水及淹水的高風險區，早已在水利局列管範圍，水利局當然會搭配相關 治水措施來輔助透水保水設施，降低淹水風險。另針對車行道路部分亦考量施作透水保水設施不易，窒礙 難行及後續維管不易，予以排除。 至於各界針對「新北市透水保水自治條例」提出的建議，水利局將慎重列為未來訂定技術規範考量， 並予以尊重。 回新聞列表 資料來源：2016/08/22　MyGoNews

5 新竹市府：竹市新風貌吸引園區族群購屋定居
新竹市稅務局表示，每年的地價稅在11月開徵，但是如果要在當年度適用自用住宅優惠稅率，一定要 在9月22日前提出申請，超過期限申請就要等到明年才能適用了。地價稅自用住宅用地稅率為2‰，和一般 用地稅率10‰至55‰相差至少4倍，民眾可以檢視去年的繳款書或向稅務局查詢是否已申請過，符合自用 住宅條件但還沒提出申請的民眾記得要把握時間了。 林智堅市長上任以來，除了致力打造兒童城市以外，各項公共建設更是如火如荼展開，從新竹轉運站、 青青草原最長磨石子溜滑梯、還有新竹公園再生計畫、護城河延伸景觀改造、到汙水下水道建置、路平專 案等，在在都讓市民感受到新竹市不一樣了，「建設風起 進步新竹」的意象更是深深打動在園區工作的外 來廣大族群，紛紛決定在新竹市購屋定居。 家住南投的黃先生三年前到園區工作，最近決定在新竹市定居而購買了新房子，戶籍也已經遷入，前 二天特別到稅務局辦理地價稅自用住宅申請，稅務局人員查詢後發現黃先生在南投有另一筆土地已經適用 自用住宅，按照規定只能選擇一處適用，黃先生表示因新竹市地價比較高，所以他選擇在新竹市適用，稅 務人員告知黃先生：南投的房子只要有一位成年的直系親屬父母、祖父母、成年子女設戶籍，就可以同時 適用自用住宅，不受一處的限制。黃先生聽了非常開心，直呼賺到了，也感謝稅務人員提供的節稅小秘訣。 稅務局表示，地價稅自用住宅的申請非常方便，民眾可採網路、書面等方式申請，或親臨櫃檯辦理都 可以。稅務局的全功能服務櫃檯中午不打烊，下午服務時間延長到6點，上班族不須特別請假，輕輕鬆鬆就 能辦好各項稅務事，歡迎多加利用。 回新聞列表 資料來源：2016/08/22　MyGoNews

6 台74線增匝道 周邊房市添動能 重大交通建設向來是帶動房市動能的利多，隨著台中74號快速道沿線計畫增設北屯、大里兩個匝道， 可望為區域交通增添利多，包括大里區、太平區、北屯區等房市均受惠；近期無論預售屋或新成屋，每周 平均來客數10至20組，賞屋人潮明顯較其他區域更活絡。 環狀快速道路台74線串連台中市霧峰、大里、太平、東區、北屯、潭子等行政區，與台中市區許多重 要幹道銜接；更是連接國道1號與3號、省道的重要渠道。不過，隨著人口持續移入，台74線尖峰時段車流 量多、各匝道口常壅塞，台中市交通局規畫在國道1號台中路段增設系統交流道銜接台74線，及大里、霧峰 增設匝道，預計2021年完成，屆時可望緩解各匝道的車流量。 台中市不動產開發公會表示，交通便捷度及未來發展性是自住客考量重點，其中，位於大里區的聚合 發「大美」新成屋，規畫36至44坪，每坪開價24至27萬元，近期打出含裝修、自備10％交屋，每周平均 來客數逾10組；同樣位於大里區的青成建設「漂亮La Vie2」新成屋，坪數規畫45至61坪，每坪開價26至 28萬元，也吸引首購族目光。 此外，太平區中山商圈周邊生活機能豐富，鄰近台74線及紅線捷運精武站規畫，向是自住客的熱門指 標，包括銓威、親家、順天、櫻花等建商都已搶進推案。 其中，銓威建設「一中樂敘」案規畫31至41坪，每戶總價598萬元起，6月開賣以來每周平均來客數 逾20組；親家建設東區「景一方」案，規畫42至58坪，每坪開價24萬至29萬元，每周平均來客逾10組， 目前銷量達6成。另專攻首購宅的櫻花建設，位於太平新光重劃區的「櫻花青邁」案8月中進場開賣，產品 規畫40至55坪，每坪開價19至21萬元，潛銷預約近5成。 此外，北屯區在台74線「北屯二匝道」及「崇德路匝道」之間也預計增設匝道銜接國道1號，將大幅 縮短北屯區南北往返的交通時間，為北屯區房市再添利多！其中，總太地產在北屯區的「美樂地」案，由 於鄰近捷運紅線太原站，吸引首購族上門，目前每周來客數多達20餘組。 回新聞列表 資料來源：2016/08/19　中時電子報

7 928檔眾案齊發 買氣仍待觀察 可能因為經濟狀況好不容易出現復甦訊號，加上先前房地市場買氣不佳，導致開發商已累積不少推案 能量，因此今年鬼月過後，房市又將上演供給增量戲碼。  根據住展房屋網企研室現階段所知，仍是以幅員甚廣，且重劃區眾多的新北市最有看頭；包含板橋江 子翠、汐止等區新供給量都不小；而開發密度已高的雙和、三重及蘆洲等，也都將有指標新案出現。此外， 桃園及新竹也都有不少新案即將進場。  不過最讓人感到意外的，應該是新莊，央行99年祭出信用管制，針對的區域之一，其實就是當時交投 最熱的新莊。而信用管制實施後，新莊確實也是降溫最明顯的區域之一。不過，這顯然未減低業者看好該 區的態度；根據住展房屋網企研室掌握資訊，包含兩大重劃區－副都心、頭前段及舊市區，甚至輔大周邊 工業區，都將有大型指標案問世；初估年底為止，新莊房市新增案量可能就超過500億。  出現這樣的發展，當然問題就來了。新莊房市近幾年買氣確已退燒，因此目前線上還有不少待售案量； 再加上新增供給，確實可能出現賣壓加劇的情況。事實上，這也是目前大市場的寫照；畢竟勇於追價的投 資客暫時退場觀望，市場買方多屬自用剛性需求，房價所得比偏高的問題更加凸顯，於是推案銷售時間拉 長，供給消化速度變慢，形成若干賣壓。  當然，由於目前經濟狀況確實稍有好轉，因此可能有人認為，買方進場意願會稍微提升，價格認知也 會拉高。然而先看稍早公佈的國泰金8月庶民經濟信心調查，雖然對總體經濟轉而看好；但買房意願仍低， 看漲未來半年房價者更僅兩成三；這也間接說明，潛在買方多數仍看跌房價，或追價能力意願仍不大。  住展房屋網企研室觀察也發現，目前買方的價格認知，仍和賣方有相當落差；就算建材、規劃或地段 較優的產品，也很難靠品質較佳的優勢，說服買方提高價格認知；再加上目前還是特定建商以及完成交屋 的新成屋案，才有較明顯的降價動作，因此今年928檔，雖然供給端會相當熱鬧，業者也肯定將卯足勁全力 促銷；但如果價格還是不動如山，那麼想看到買氣具體提升，將有不小難度。 回新聞列表 資料來源：2016/08/22　住展房屋網

8 房屋稅飆 建商3招應變 房屋稅飆高效應持續發威，據與建商往來密切的銀行業高層透露，面對低迷房市，建商不得不推出三 招應變，其中，部分建商甚至直接把3年房屋稅折抵在賣價中，影響所及，豪宅等高價宅等於變相3％∼5％ 求售。 建商針對高額房屋稅的應變三招包括：1、興建完工後先不申請使用執照；2、賣屋後在形式上先不完 成「過戶」程序，然後由建商代繳房屋稅；3、三年房屋稅優惠放送，直接「折現」在成交價。 其中，第三種「折現」方式，銀行主管分析，豪宅或總價超過4,000萬以上的高價宅，原本已有相當 跌幅，現在再加上建商將房屋稅折現在房價，等同變相再降價，足見高總價住宅市況冷清的程度。 銀行業者指出，現在不論是建商自售或代銷，客戶上門詢價之後，緊接著問的下一個問題就是「房屋 稅的部分怎麼算？」很顯然客戶認為既然房屋稅這麼高，建商要賣房子，就要想辦法幫客戶分攤房屋稅， 不論是在售價中反應，或由建商設法幫客戶代繳都行。 上述三種方式，現在都有建商用來「應變」，其中最令人稱奇的，是建商寧可把利息繳給銀行，也不 願意拿來付房屋稅，可說是台灣幾十年來從未見過的「怪現象」。 銀行主管分析，因為在比較房屋稅跟利息後，低利對比飆高的房屋稅，付銀行利息還比繳房屋稅划算！ 因此，故意在完工後不申請使用執照，寧可用「借新還舊」等方式展延借款來規避房屋稅。 回新聞列表 資料來源：2016/08/21　中時電子報

9 購地蛋白冷蛋黃熱 建商回防新北 台北土地市場買盤萎縮，且出現「蛋白冷、蛋黃熱」現象，過去如林口、淡水、新莊等重劃區交易陷 冰凍，台北市外環第一圈的蛋黃區則明顯增溫，顯示建商除去化庫存房屋為主要業務外，購地策略明顯轉 向回防新北蛋黃區。 根據實價登錄統計顯示，去年上半年雙北市土地交易規模約574億元，今年前六月雖部分交易尚未全 數揭露，但預估與去年同期相較，有三至四成的萎縮幅度。建商購地重心版圖移轉，以行政區來觀察，新 北市汐止、中和及土城均有逾一倍的年增率，新店及板橋也分別有73%及49%的年增率。 相較下，去年土地交易規模最大的三重，由去年的68.4億元，減少為今年的9.5億元，減幅達86%為 最大，過去具新興重劃區題材、土地供給量大的新莊、林口及淡水，是去年除三重外交易規模最大的三個 行政區，今年年減幅分別76%、54%及44%。 新莊、淡水及林口三區土地交易市場合計就萎縮了約百億元，也顯示新北市的土地交易熱區，明顯由 過去被市場認為餘屋壓力大的第二、三環，移轉至生活機能及房價認同度較高的第一環。 桃園市土地市場降溫幅度更為明顯，去年上半年交易規模約562億元，今年萎縮至106億元，減幅更 達約八成，建商購地縮手、過去幾年熱門的農地乏人問津，土地市場交易降溫的情形，比新北市更為嚴峻。 業者表示，前兩年不少建商「危機入市」，結果大多買到就套住，今年出手意願薄弱。全國不動產企 研室主任張瀞勻表示，今年建商及企業主大多沒有立即的開發計劃，且土地價格居高不下，對建商缺乏吸 引力，建商目前首重出清餘屋，以避免沉重的囤屋稅及利息壓力。 回新聞列表 資料來源：2016/08/22　聯合報

10 讓利擊敗不景氣 十大熱銷建案狂賣逾2百億-1 據住展雜誌統計，今年1月到8月15日之間所公開銷售的十大熱銷建案（以售出金額計），可說是遍 地開花，從雙北到桃園、新竹、乃至於到東台灣的宜蘭縣，都出現賣座建案，十大熱銷案成交金額已逾250 億元。 北市讓利案少 一出現被瘋搶 台北市今年市況雖然較其他縣市低迷，但仍有中正「太平洋之森」、「忠泰鳳磐」與「云硯」等三個 建案進榜。其中，「太平洋之森」總售出金額達32億，銷售時間僅約一個月，平均一天賣掉一億；若下半 年北市無新熱銷案出現，該案極可能成為北市今年最熱銷的建案。  住展雜誌企研室經理何世昌表示，北台灣各縣市中，台北市是大幅讓利建案相對少的縣市，但只要有 低價好康出現，像「太平洋之森」、「忠泰鳳磐」這類既有品牌，價格又實惠的建案，總是賣得特別快。  只有「云硯」是未讓利而熱銷的建案，該案基地座落區域因新增供給短缺、多年未有新建案，因而受 到自住客青睞，但銷售速度與讓利案仍有極大差距。 新北降價幅度大 建商競爭白熱化 新北市進榜的汐止「上東城」、新店「陽光PARK」、板橋「江翠ONE」，三者都屬於區域相對低價 建案，以價格便宜實惠打敗不景氣。  新北市熱銷案又以「江翠ONE」售出金額最高，該案總銷約70億，從七月初到八月中約一個半月時 間售出約8成，折合成交金額約56億，熱銷程度更勝北市「太平洋之森」。板橋「嘉廷家傳」主打品質，讓 利幅度不大，雖僅售出約2成5，但因案量高達約90億，成交金額已逾20億。 年底前讓利案多　榜單競爭激烈 桃園內壢地區的「嘉鼎京悅」，因地段較好開出紅盤，並未明顯讓利，買盤以區域客為主。新竹地區 則有「世紀鑫城」進榜，該案為相對低價讓利案，因成交價較周邊便宜，僅花不到二個月的銷售時間就結 案。  回新聞列表 資料來源：2016/08/19　住展房屋網

11 讓利擊敗不景氣 十大熱銷建案狂賣逾2百億-2 宜蘭「力信擎天」則是少數創新高價卻仍熱銷的建案，因宜蘭過去有樓高管制政策，所以已有很長一 段時間沒有超高大樓建案；該案挾著地段與抗土壤液化等話題，硬是賣掉5成、逾二十幾億的量體，是宜蘭 最熱賣的建案。  何世昌指出，預估年底前還會有一些有感讓利案公開銷售，十大熱銷案進榜門檻應會持續提高。不過 何世昌提醒，雖然讓利案因價格降幅大而受到民眾青睞，但除了價格之外，消費者應多加比較建築品質、 格局規劃與建商信譽等差異性，才不致於買到濫竽充數的產品。 回新聞列表 資料來源：2016/08/19　住展房屋網

12 基隆新案爆160億　兩大建商對戰 基隆市下半年將擠進國揚實業、麗寶集團2大建商，合計推案量達160億元。其中，上週末進場的 「早安國揚」，基地位於基隆市信義區新豐街，合併開發面積近6000坪，主打廣告戶每坪13.8萬元起，光 是周休2日（20、21日）的看屋客就達270餘組，成交戶數達120戶。 海悅廣告業務部協理周世凱表示，該案平均單價16.5萬元，部分高樓層戶別可享海景景觀，成交單價 逼近19萬元，「出手者首購、換屋皆有，不全然針對廣告戶。」另位於基隆市信義區的「微笑台北」，價 格未定，但業者預估單價在17~19萬元間。 代銷此案的萬群地產總經理謝坤成認為，「看得到、摸得到的實品，鎖定的客層，與預售案不同。」 強調此案「賣穩的、不是賣好看的。」預計待公設完工、使照核發後，才會正式公開，時間應會落在年底， 而目前預約客接單量，約達百組。 回新聞列表 資料來源：2016/08/22　蘋果日報

13 高雄建商火併 豪宅推案熱-1 中秋團圓日腳步接近，高雄豪宅市場精銳盡出，國城建設每坪120萬元、單戶7億元的「復興中華」 大案最受矚目；京城建設不遑多讓，代表作「京城」總銷逾160億元，第4季即將開出樓盤；還有友友建設 「美術帝國」，皇苑「世紀館」等豪宅爭艷，市況轉趨熱鬧。資深建商說，高雄亞洲新灣區城市願景亮麗， 國城建設在南高雄中華、復興路口的超級豪宅案，最高售價每坪可達120萬元，高樓單戶560坪配十個車位， 每戶逾7億元，創高雄房價新高。 國城建設董事長洪平森表示，有信心將這個建案打造為港灣新地標，設計時就不惜鉅資，單是建築圖 設計費就斥資上億元，並引進國際頂級空間美學設計團隊，基地面積2,112坪，規劃地上41樓，大樓結構採 SC全鋼骨制震，坪數100至560坪，單層一至三戶，38至39樓單一坪數560坪。頂樓規劃大型空中泳池結 合高覆蓋率的綠地，全棟休憩設施總樓地板面積逾2,000坪，預計第4季起對外銷售，2019年完工。 洪平森指出，205兵工廠遷移開發，亞洲新灣區腹地持續擴大，南高雄發展加分，國城的中華復興案 以高品質建材、高品味的設計及絕佳海港與灣區視野，是高雄豪宅大進化，將做豪宅市場產生革命性變化， 最高每坪120萬元行情將禁得起考驗。 資深建商說，國城建設董事長特助洪嘉聰多次前往世界各地物色優秀、特色的建築設計大師操刀，最 後選定來自新加坡及澳洲的國際級設計團隊，前後花了一年半時間，廣泛尋找設計元素，空間設計上融入 東方風格，作品令人驚艷。 另一方面，京城建設高雄農十六總銷160億元大案「京城」同樣在第4季推出，此案是京城建設30多 年來累積經驗大成之作，為最高端的產品。 京城建設經理周敬恆表示，「京城」位於捷運站旁，屬巨蛋商圈，不但擁有6.8萬坪農十六森林公園， 還有巨蛋商圈加持，加上好市多、義大亞洲世界環繞周邊，是目前高雄時尚生活圈的代表，既有生活便利 性、又具備休閒功能及景觀條件，如同紐約中央公園周邊的豪宅，稀有性十足。 回新聞列表 資料來源：2016/08/21　經濟日報

14 高雄建商火併 豪宅推案熱-2 周敬恆說，全棟樓高148.9公尺，地上36層、地下五層，總戶數126戶，包括店舖八戶、住宅118戶， 採用SRC鋼骨鋼筋混凝土結構，預定10月正式開出樓盤，對高雄房市挹注新的生命力。 資深建設表示，「京城」推出豪宅代表座，市場評估每坪售價可能站上50萬至70萬元，直接挑戰市 場接受度，由於京城是高雄重要的上市建商，「京城」大案若銷售成功，高雄房市將有全新面貌，接下來 年底前及明年房市都有新動能。 回新聞列表 資料來源：2016/08/21　經濟日報

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