锦艺置业 高新区科学大道项目市场定位报告简析 2013.11.12.

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1 锦艺置业 高新区科学大道项目市场定位报告简析

2 目 录 PART1. 高新区宏观市场 PART2. 郑州房地产市场 PART3. 高新区房地产市场 PART4. 项目地块现状分析
目 录 PART2. 郑州房地产市场 PART3. 高新区房地产市场 PART4. 项目地块现状分析 PART5. 与万科为邻-利弊分析 PART6. 项目整体发展策略 PART7. 项目开发策略建议

3 PART1.高新区宏观市场 1.1 高新区概况及发展历程 1.2 高新区经济发展现状 1.3 高新区发展规划研究
1.1 高新区概况及发展历程 1.2 高新区经济发展现状 1.3 高新区发展规划研究 1.4 高新区未来发展趋势预判

4 PART1.高新区宏观市场 1.1 高新区区位 高新区位于郑州市西北部，北邻连霍高速公路，东与环城快速路、西与绕城高速公路相连接
1.1 高新区区位 高新区位于郑州西北角，为郑州“一心两翼”中的一翼 远离市中心，着力发展产业 郑州高新区经省政府批准总体规划面积18.6平方公里，市政府批准代管两乡镇以后规划面积为90平方公里（行政管辖面积110平方公里），经国家认定的面积为11.32平方公里，目前实际建成面积33平方公里。 高新区位于郑州市西北部，北邻连霍高速公路，东与环城快速路、西与绕城高速公路相连接

5 PART1.高新区宏观市场 1.1 高新区城市发展历程
1.1 高新区城市发展历程 发展初期南部以工业产业为主，发展中期北部以高新产业、科研教育、行政办公为主，环境更为舒适。 发展初期主要在科学大道南，瑞达路西，西四环东，以工业产业为主，目前环境相对较差 发展中期主要在科学大道-莲花街-瑞达路-西四环，着力发展高新科技、科研教育，事业单位多集中此片区，居住环境较好 未来城市西北方向发展，以高新科技、商业商务为主

6 PART1.高新区宏观市场 1.1 高新区城市发展历程
1.1 高新区城市发展历程 1991年，郑州高新区成为国务院首批批准的国家级高新区，促进河南对外开放，振兴中原经济，积极吸引外资企业办厂。 1991年以来，国务院先后共批准建立了69个国家高新技术产业开发区。 1988年经济技术开发区成立，工业企业进驻 1991年批准为国家高新技术开发区，经济建设起航 1996年江泽民视察工作，这个 阶段大力开展高新科技 1997年国家大学科技产业园奠基，曾荫权莅临， 此阶段大力发展高新科技同时提升配套服务 2010后美景及升龙及进驻代表了 高新区房地产行业的起航 2013年万科、锦艺在高新区安家落户， 高新区的房地产发展进入一个新时代

7 PART1.高新区宏观市场 1.1 高新区城市发展历程 1988年 1991年 1998年 2010年 起步期0-3年 发展期4-8年
1.1 高新区城市发展历程 1988年 1991年 1998年 2010年 起步期0-3年 发展期4-8年 快速发展期9--20年 转型期20年后 全面提升高新区的商业、居住、教育、医疗卫生、文化体育等城市功能 着力发展第三产业 打造新兴产业 开始大力发展房地产，发展商业商务 发展 重点 以招商引资为工作重点，发展工业产业 以招商引资为工作重点 大力发展高新科技产业 城市服务配套的建设 以招商引资为工作重点，发展高新工业产业 标志性事件 1985年筹建 1988年成立 1991年获批国家级高新区 省领导及国家领导相继考察 1998年江泽民题词：“办好高新技术产业开发区，为振兴中原作出贡献”，指明了发展方向。 产业园兴建 兴建学校、医疗 城中村改造 大型产业园建设 高新新城规划建设 美景菩提升龙又一城进驻吸引其他区域客户投资购买

8 1.威科姆电子 2. 拓普3. 拓洋生物工程4. 生物工程技术研究中心
PART1.高新区宏观市场 1.1 高新区产业现状 两大板块 四大支柱 高新产业 教育科研 电子信息 新材料 生物医药 仪器仪表 高新区目前四大支柱产业为： 电子信息、新材料、生物医药、仪器仪表。其中，软件产业被确定为国家信息安全产品研发生产基地和国家火炬计划软件产业基地，区内已聚集软件企业200余家，集中了河南省70％以上的骨干软件企业，全部软件企业销售收入可占全省软件产业总收入的一半。 八大龙头企业 1.威科姆电子 2. 拓普3. 拓洋生物工程4. 生物工程技术研究中心 5. 宇通集团6. 恒天重工7. 太龙药业8. 新开普

9 PART1.高新区宏观市场 1.1 高新区产业引进情况 高新区近三年引进项目以高新电子产业为重点
1.1 高新区产业引进情况 高新区近三年引进项目以高新电子产业为重点 2012年重点项目，新开工25个，续建8个，竣工8个，新引进3个；新开工项目总投资139.9亿元。2013年重点项目，新开工4个，续建21个；竣工9个 格力空调2012年建成，年产值预计160亿，增加就业约1万 华强电子进驻，打造成为中部地区最大的电子信息商业交易中心 美铭科技园奠基

10 PART1.高新区宏观市场 1.1 高新区产业现状 形成集科研、教育、高新技术产业为一体的产业，并实施“一区多园”战略，主要分布城市南区，西北区。 郑州大学 7 2 5 4 8 3 10 9 1 6 此图为高新区十大产业园及重点学校布局图 1.郑州光伏产业园 2.新材料产业园 3.生态创意园 4.生物医药产业园 5.光机电产业园 6.河南汉威物联网科技产业园 7.河南省国际大学科技园 8.IT产业园 9.郑州电子电器产业园 10.固态照明产业园

11 PART1.高新区宏观市场 1.1 高新区企业员工情况 企业名称 员工数量 员工层次
1.1 高新区企业员工情况 高新区产业基本非人员密集型产业，人员相对较少，高新技术企业主要为高学历人群，基本为外地人，工业企业多为附近村民。 企业名称 员工数量 员工层次 威科姆电子科技有限公司 900 90%以上本科学历 拓普轧机 378 高级职称15人，大专以上学历310人 拓洋生物工程有限公司 600 正教授级研究员5人，工程师30人，大专以上学历占35% 生物工程技术研究中心 —— 主要为高学历技术人员 宇通集团 五百强企业 研究人员及技工为主 恒天重工 2000 享政府津贴技术专家24人，教授级高工11人，高级工程师280人 太龙药业 1200 新开普电子股份有限公司 300 仲景药业 154 大专以上学历占95% 格力空调 预计10000人 技术人员及普通农民工

12 PART1.高新区宏观市场 1.1 高新区区域配套 高新区教育资源充足，休闲配套充足，环境优美，空气清新，但目前医疗、商业等生活配套较为匮乏，尚未出现大型商业中心，以至于近30平方公里的建成区域仍是商业“沙漠”。 高新区教育师资力量雄厚，在大学方面积聚了郑州大学、信息工程大学、河南工业大学、郑州工程学院等一批高等院校；在中学方面有郑州中学、郑州外国语学校、郑州外国语学校分校等；另外还有高新区小学、幼儿园等一批优秀的小学和幼儿园教育资源。 教育配套 医疗配套 高新区目前医疗资源相对比较缺乏，医院有中原区第二医院、河南工业大学医院，另外还有一些小型门诊，如雪松门诊、众康门诊等。 高新区的金融保险单位主要集中在科学大道以南区域，主要针对的服务对象是高新产业企业，而北区居住区的金融保险配套相对比较匮乏。 高新区的酒店配套相对比较少，主要为西海岸商务大酒店、金桥商务酒店和光华大酒店。 金融、酒店配套 休闲配套 高新区休闲配套丰富，拥有省级生态园区项目西流湖，生态环境资源丰富；此外建有高新区文化体育中心；另外郑州市美术馆也建在高新区。

13 PART1.高新区宏观市场 1.1 高新区交通 高速公路——一横一纵 快速通道——一纵三横 主干道路——三横六纵
1.1 高新区交通 高新区与其他区被割裂，与市中心的道路没有形成网络，向东只能依靠化工路、科学大道与郑州市中心组团联系；向南通过西四环路、西南绕城高速公路与须水组团联系，科学大道成为穿越高新区，与中心城区及周边城区联系最重要的纽带. 高速公路——一横一纵 全区有两条高速公路从境内穿过，并设有两个出入口，即连霍高速公路和绕城高速公路，分别于西四环、科学大道设有出入口 快速通道——一纵三横 西四环、新龙路、科学大道、化工路，其中科学大道穿越整个高新区，是高新区与中心城区以及周边城区紧密联系的纽带 主干道路——三横六纵 东西向莲花街、近距西街、梧桐街；南北向有化工北路、白松路、长椿路、雪松路、瑞达路。

14 PART1.高新区宏观市场 1.1 高新区交通 科学大道 科学大道站
1.1 高新区交通 地铁与BRT的经过，方便了高新区与市区的联系。其中地铁1号线二期工程起于河南工业大学，沿长椿路向南并与3号线二期工程（即8号线）在科学大道上交汇，农业路快速公交西延东延工程，已经开始拆迁的东风路梧桐路连接工程。 B12的开通方便了高新区与 市区的联系 3号线 科学大道 科学大道站 1号线 二期预计2015年通车 2013年底西三环快速化工程完成 时速或达80公里，由北到南只需10分钟

15 PART1.高新区宏观市场 高新区是一个产业集聚区，区域较为独立，商业配套较为匮乏，缺乏人气；
但高新区已经由产业集聚域向以高新产业、科研教育产业为支撑，大力发展房地产及商贸物流的新型城市转型； 高新区近几年将引进实力强劲的几家电子科技企业，进一步带动区域经济发展； 高新区大力提升城市交通，进一步加强与市区的连接，促进城区发展。

16 PART1.高新区宏观市场 1.1 高新区概况及发展历程 1.2 高新区经济发展现状 1.3 高新区发展规划研究
1.1 高新区概况及发展历程 1.2 高新区经济发展现状 1.3 高新区发展规划研究 1.4 高新区未来发展趋势预判

17 PART1.高新区宏观市场 1.2 高新区近五年GDP分析 07-13年上半年高新区GDP占比与增幅 11-12年郑州各区GDP及涨幅
备注：数据来自郑州各区政务在线，经济技术开发区及郑东新区暂无数据 分析：在11-12年郑州各区GDP变化及涨幅中，高新区的涨幅最高，达到26%，占比也逐年增加，由此可见，高新区存在巨大的发展潜力。而且，随着高新新城规划的进一步落实，人口密度逐年增加，高新区将会得到进一步地发展，潜力巨大。

18 PART1.高新区宏观市场 1.2 高新区人均GDP分析 高新区人均GDP在全市属较高水平
备注：数据来自郑州各区政务在线，由于高新区人口为2010年底第六次人口普查数据，与2011年略有偏差，经济技术开发区及郑东新区暂无数据。

19 PART1.高新区宏观市场 1.2 高新区人口分析 高新区第六次人口普查结果
1.2 高新区人口分析 高新区人口数量较少，在全市属较低水平，仅25万人，户籍人口占到50%，学生20%，非学生户籍人口30%。 高新区第六次人口普查结果 高新区初步合计人口253864人。其中，户籍人口127286人,占50.30%；流动人口126102人，占49.67%，其中学生约5万人；无户口及口袋户口476人，占0.19%。 备注：数据来自郑州各区政务在线，由于高新区人口为2010年底第六次人口普查数据，与2011年略有偏差，经济技术开发区及郑东新区暂无数据。

20 PART1.高新区宏观市场 高新区近几年在郑州的经济地位不断提升，人均GDP也处于全市较高水平；
目前区域内人口相对基数较少，对房地产的发展支撑力略显不足，随着外来人口的导入，未来形势乐观。

21 PART1.高新区宏观市场 1.1 高新区概况及发展历程 1.2 高新区经济发展现状 1.3 高新区发展规划研究
1.1 高新区概况及发展历程 1.2 高新区经济发展现状 1.3 高新区发展规划研究 1.4 高新区未来发展趋势预判

22 PART1.高新区宏观市场 1.3 郑州市规划解读 郑州市发展战略以郑东新区和中心城区为核心，协同发展包括高新区在内的十组团

23 PART1.高新区宏观市场 1.3 郑州市规划解读 大郑州都市区四面开花，中心城区不断外扩，出现多个新组团中心。未来的城市中心北至原阳，接平原新区，南至航空港区，东达中牟，西到荥阳、上街，未来前景非常可期。

24 PART1.高新区宏观市场 1.3 高新区规划解读 西四环 科学大道 科学大道北，西四环西以居住为主
1.3 高新区规划解读 西四环 科学大道北，西四环西以居住为主 科学大道北，西四环东以科研教育为主，少量住宅 行政商务中心 科学大道 科学大道南以高新产业为主

25 PART1.高新区宏观市场 1.3 高新区规划解读 次要功能发展带 郑州市副中心 公共服务发展带 主要功能发展带 高新新城作为郑州市副中心；
1.3 高新区规划解读 次要功能发展带 郑州市副中心 莲花街-瑞达路 主要功能发展带 公共服务发展带 高新新城作为郑州市副中心； 西流湖建区域服务中心； 科学大道做高新区主要发展轴； 西四环做次要发展轴； 莲花街与瑞达路做公共服务发展轴。 化工路

26 PART1.高新区宏观市场 1.3 高新区规划解读 着力改造高新区的环境，打造宜居、生态城市 改造连霍区产业生态化和生态环境建设并进
1.3 高新区规划解读 着力改造高新区的环境，打造宜居、生态城市 改造连霍区产业生态化和生态环境建设并进 科学大道/西四环/化工路/莲花街/瑞达路5条精品街的打造 须水河生态景观带 须水河改造绿化面积约280公顷，包括40多个景观节点，整体景观布局呈“三环三带两线”分布。改造连霍区产业生态化和生态环境建设并进。 莲花街-瑞达路 升级莲园和中心广场 升级改造莲园和中心广场 新建翠竹街和梧桐街游园 新建翠竹街和梧桐街两个游园 化工路

27 PART1.高新区宏观市场 1.3 高新区规划解读 “高新新城”为十二五期间高新区重点发展区域，范围为东至西四环路、西至绕城高速公路、北至连霍高速公路、南至科学大道用地，总面积约为35平方公里，目标三年出形象，五年见规模。 1、一心：公共功能中心（郑西城市副中心） 2、一湾：生态滨河公园—须水河湾 3、一坊：生态示范宜居社区 4、一带：科学大道建设以孵化器、写字楼等商业景观为主的景观大道 5、一产：新兴产业与居住、公共服务设施紧密结合，打造产城融合之城

28 PART1.高新区宏观市场 1.3 高新区规划解读 产业结构：三水汇城、五片环心。“一心”是指在三水交汇处结合滨河生态公园，“五片”指外围为五个独立组团：南部组团——IT产业园、轻工业学院、南部商住区；东部组团：格力电器郑州产业园、祥营商住区、沟赵居住区；北部组团——家电产业园、西连河居住区；西北组团——新材料产业园、索河居住区；西部组团——科技企业孵化园、西部居住区。

29 PART1.高新区宏观市场 1.3 高新区规划解读 置换现有产业用地为商业用地，建设以孵化器、写字楼等商业景观为主的景观大道，承载着入城门户的角色。

30 PART1.高新区宏观市场 郑州市规划也将进一步促进与西部的连接，提升西部经济；
高新区将拉大城市框架，向西四环以西发展，建设城市副中心——高新新城； 主城区全面升级，科学大道/西四环/化工路/莲花街/瑞达路5条精品街的打造，区域配套及环境全面升级； 科学大道将打造成为连接郑州市区与高新新城，带动整体高新区发展的城市核心发展轴线。

31 PART1.高新区宏观市场 1.1 高新区概况及发展历程 1.2 高新区经济发展现状 1.3 高新区发展规划研究
1.1 高新区概况及发展历程 1.2 高新区经济发展现状 1.3 高新区发展规划研究 1.4 高新区未来发展趋势预判

32 “郑上新区”新鲜出炉，划定西区发展框架 高新技术开发区 上街荥阳组团 宜居健康城 中原宜居商贸城
在今年郑州市十三届人大六次会议上，郑州市确定了“一主三区四组团”的郑州都市区空间布局。其中，“三区”是指：东部、西部、南部三个新区。西部新区则包括了上街组团、荥阳组团和宜居健康城组团，并将西部新区暂定为“郑上新区”，新的郑西新区行政区域规划范围包括中原区、高新技术开发区、荥阳市与上街区。 高新技术开发区 上街荥阳组团 石佛地块 四环地块 宜居健康城 中原宜居商贸城

33 PART1.高新区宏观市场 1.4 高新区发展预测 高新区将发展为以高新科技、科研教育为产业支撑，教育资源雄厚、生活配 套完善、城市环境优美的宜居新城； 由于高新区的发展依托区政府的推动，同时受到目前整个市场环境的影响， 高新城的发展将迎来一个前所未有的飞跃发展时期； 高新区对外连接的加强，促进未来人口导入；作为中心城区与西部市镇的重 要衔接，既有双向吸纳作用，又占据最重要的战略地位。 未来城市格局拉大，但各个区域属不同层级，从居住环境上，高新区将优于 其他片区。

34 PART2.郑州房地产市场 2.1 郑州市GDP与人口增长 2.2 郑州市商品房供需分析 2.3 郑州市房地产市场格局
2.2 郑州市商品房供需分析 2.3 郑州市房地产市场格局 2.4 郑州市房地产发展预测

35 PART2.郑州房地产市场 2.1 郑州市GDP与人口增长 郑州2003—2012年GDP与增长率
郑州2003—2012年人口数与自然增长率 分析：从整个郑州市场来看，郑州的经济发展增长率虽然略有起伏，但总体上处于稳步上升阶段，基本保持在10%--20%的增长率。而且随着郑州人口的进一步增加，市区人口在2013年上半年已经突破千万，已经达到国际都市的水平，人口往低密度的高新区转移已经成为不可避免的趋势。

36 PART2.郑州房地产市场 2.2 郑州市2012.3月—— 月商品房预售面积

37 PART2.郑州房地产市场 2.2 郑州市2012.3月——2013.10月商品住宅去化分析
2.2 郑州市2012.3月—— 月商品住宅去化分析 分析：从郑州市12年3月到13年10月房地产市场综合数据来看，整个郑州的房地产市场在这段时间迎来井喷期，不仅体现在商品房价格一路飙升，而且丝毫没有缓和的趋势。在今年9月郑州出台升级限购令后，房价暂时延缓增长，但高新区不在限购范围内，房价依然在逐步增长。

38 PART2.郑州房地产市场 2.3 郑州市房地产市场格局 郑东新区——政府主导的城市新中心和高端居住区 高新区 北区板块
2.3 郑州市房地产市场格局 郑东新区——政府主导的城市新中心和高端居住区 北区板块 东区板块 中心区 板块 西区 南区 高新区 中心区——城市核心，以办公和商贸为主，居住功能淡出 未来土地应少，以综合体为主 高房价、交通拥堵使得消费者被动溢出 北区——依托城市和自然资源的中高端居住区 可建设用地有限 政府出于环保原因控制开发 西区——老工业区，厂区改造，升级片区居住功能 南区——未来的商贸物流中心 大批的城中村改造 产业带动人口大量导入 未来郑州土地供应主要为旧城改造及城中村改造 政府的财力物力仅体现在东区，其他片区的发展主要依靠开发商的推动，开发商的投资力度决定着片区的发展 高新区——产业集聚区 大批的城中村改造 高新产业带来一定的人口导入

39 PART2.郑州房地产市场 2.3 郑州市房地产市场格局 高新区 城北区 6500-7000元/平米 8000-10000元/平米
2.3 郑州市房地产市场格局 高新区 元/平米 总价55－110万 城北区 元/平米 总价80－150万 龙子湖区 预计单价 元/平米 总价200－500万 城西老城区 元/平米 总价70－150万 金水路至东风路 元/平米 总价90－300万 金水东路及高铁片区 单价 元/平米 总价90－500万 郑汴路及以南 元/平米 总价50－150万 东南片区 元/平米 总价70－130万 二七新区 元/平米 总价50－120万

40 PART2.郑州房地产市场 2.4 郑州房地产发展预测
2.4 郑州房地产发展预测 市区人口在2013年上半年已经突破千万，已经达到国际都市的水平，人口往低密度的高新区转移已经成为不可避免的趋势； 刚需仍为市场主流产品，但改善性需求也将不断释放； 未来土地供应主要集中在城中村改造，主要三环以外，龙湖将为高端项目集聚区，未来主流产品供应将集中在二七新区和高新区。

41 PART3.高新区房地产市场发展状况 3.1 高新区房地产发展现状分析 3.2 高新区商品房市场分析 3.3 高新区商品住宅市场分析
3.1 高新区房地产发展现状分析 3.2 高新区商品房市场分析 3.3 高新区商品住宅市场分析 3.4 高新区在售/待售项目分析 3.5 高新区房地产楼盘个案分析

42 PART3.高新区房地产市场发展状况 3.1 高新区房地产投资分析 高新区2010年房地产投资较2009年增长242.58%，幅度较大。

43 PART3.高新区房地产市场发展状况 3.1 高新区土地供应分析 （2010.1月-2013.2月） 编号 时间 地块 规划用途
3.1 高新区土地供应分析 （2010.1月 月） 编号 时间 地块 规划用途 土地面积（㎡） 规划建筑面积（㎡） 竞得方 1 银屏路北、牡丹路西 工业 12538 20061 河南汉威电子股份有限公司 2 科学大道南、月桂路西 城镇住宅 31386 109852 河南美景置业有限公司 3 水仙路东、海桐街南 33448 50172 河南广安生物科技股份有限公司 4 经南五路以北、开发区内环路以西 23043 16130 郑州兴宇汽车零部件有限公司 5 经南三路以南、开发区内环路以西 20000 14000 郑州威昌汽车配件有限公司 6 经南四路以南、开发区内环路以西 13482 9437 郑州日津汽车线束有限公司 7 经南三路南、开发区内环路西 20086 14061 郑州全兴工业有限公司 8 迎春街北、金梭路西地块 11498 22996 郑州新开普电子股份有限公司 9 杜英街北、须水河西路西地块 26448 52896 郑州科菲达机器有限公司 10 梧桐街南、碧桃路东 26919 43070 联强国际（郑州）科技有限公司 11 梧桐街北、石楠路西 56002 89603 12 梧桐街南、石楠路西 27700 44319 13 梧桐街北、红松路西 通用设备制造业、专用设备制造业 269261 188483 恒天重工股份有限公司 14 月季街北、长椿路西 商务金融用地 20374 101871 河南谦茂置业有限公司 15 梧桐街南、石楠路东 其他普通商品住房用地 69474 166737 河南新合鑫置业有限公司 16 新龙路南、长椿路西 84275 294964 郑州高新区枫杨管区大谢村村民委员会 17 药厂街北、碧桃路东 100297 401186 郑州祝福房地产开发有限公司 18 蔷薇街南、长椿路西 177814 622347 19 药厂街南、云杉路东 88574 354297 20 科学大道南、垂柳路东 17160 99529 河南轩立房地产开发有限公司 合计

44 PART3.高新区房地产市场发展状况 3.1 高新区土地供应分析
3.1 高新区土地供应分析 高新区自10年至今共出让土地20宗，土地面积共计 ㎡，规划建筑面积 ㎡。其中，工业用地占到11宗，涉及土地面积302550㎡，规划建筑面积486597㎡；住宅规划用地1宗，为美景置业拍得，为万科城占地；商品住房用地占到5宗，涉及土地520434㎡，分别为祝福、谦茂、新合鑫置业和大谢村村委会所得；2宗商业金融用地，1宗通用设备制造业、专用设备制造业用地。整体土地价格不高，另外，高新区较多土地成交不通过土地招拍挂程序，土地市场发展不够规范。

45 PART3.高新区房地产市场发展状况 高新区的房地产市场发展较为迟缓，房地产投资量小，土地交易不活跃且不够正规；
但受到政府将房地产发展列为重点工作，加之城中村的全面改造，未来高新区的房地产将进入发展阶段，投资大大增加； 高新区未来土地供应主要集中在城中村改造。

46 PART3.高新区房地产市场发展状况 3.1 高新区房地产发展现状分析 3.2 高新区商品房市场分析 3.3 高新区商品住宅市场分析
3.1 高新区房地产发展现状分析 3.2 高新区商品房市场分析 3.3 高新区商品住宅市场分析 3.4 高新区在售/待售项目分析 3.5 高新区房地产楼盘个案分析

47 PART3.高新区房地产市场发展状况 3.2 高新区商品房供需分析
3.2 高新区商品房供需分析 高新区近几年供销及价格均处于稳步上涨，由于不限购自2011年开始，相对于其他区域的惨淡销售，高新区供销大增，区域竞争加大。

48 PART3.高新区房地产市场发展状况 3.2 高新区商品房价格分析
3.2 高新区商品房价格分析 高新区在售项目从2012年开始增多，近一年来高新区商品房的销售量和成交均价主要受个案影响。

49 PART3.高新区房地产市场发展状况 3.1 高新区房地产发展现状分析 3.2 高新区商品房市场分析 3.3 高新区商品住宅市场分析
3.1 高新区房地产发展现状分析 3.2 高新区商品房市场分析 3.3 高新区商品住宅市场分析 3.4 高新区在售/待售项目分析 3.5 高新区房地产楼盘个案分析

50 PART3.高新区房地产市场发展状况 3.3 高新区商品住宅供销分析 高新区07年—12年住宅供销价格趋势
3.3 高新区商品住宅供销分析 高新区07年—12年住宅供销价格趋势 分析：高新区的预售面积和销售面积自09年起逐年翻倍增加，各开发商纷纷入驻高新区，抢占价值洼地。目前高新区土地的紧俏，导致高新区房有较大幅度增长，特别是自2012年11月至今，从最初的6100已经涨到现今的7600元/㎡左右，而且由于高新区不限购，市区购房者纷纷涌入也一定程度上促进了高新区房价的上涨。

51 PART3.高新区房地产市场发展状况 3.3 高新区住宅发展轴线 时间 1992年 1993年-2008年 2009~2011 2012以后
3.3 高新区住宅发展轴线 时间 1992年 1993年-2008年 2009~2011 2012以后 发展阶段 启动期 缓慢发展期 跨越式发展 进入快速发展期 阶段特征 第一个住宅项目启动 只为满足当地客户居住需求 住宅项目主要为中低端项目 发展速度缓慢 针对本片区的客户 房地产施工量较之前大幅度提升 项目增多且单个项目体量大大提升 政府筹备城中村改造 开始出现品质及市场影响力较高的楼盘 拉开大型城中村改造项目启动的序幕 大体量城市综合体入市 随着片区配套的提升，更多其他片区客户到此购买/投资 标志项目 华夏村 睿智楠园 美景菩提 升龙又一城、万科城 公园道一号

52 PART3.高新区房地产市场发展状况 高新区的商品房包括商品住宅的发展一直较为迟缓，住宅主要为工业区基本居住功能的配建，供需均较少；
随着政府的房地产的大力支持，2012年以后，高新区房地产将进入快速的发展，供应及需求量都将大大提升。

53 PART3.高新区房地产市场发展状况 3.1 高新区房地产发展现状分析 3.2 高新区商品房市场分析 3.3 高新区商品住宅市场分析
3.1 高新区房地产发展现状分析 3.2 高新区商品房市场分析 3.3 高新区商品住宅市场分析 3.4 高新区在售/待售项目分析 3.5 高新区房地产楼盘个案分析

54 PART3.高新区房地产市场发展状况 3.4 高新区房地产楼盘分布情况 石佛村地块 西四环地块 万和城 西雅图 翰林国际城 公园道1号
3.4 高新区房地产楼盘分布情况 净地576亩，总建面96.3万㎡，余70万㎡，容积率2.5，产品多层+高层+小高层。 净地460亩，总建面128万㎡，余63万㎡，容积率3.5，产品高层住宅+ 大型商业+ 写字楼。 翰林国际城 净地663亩，总建面92.5万㎡，未推出，容积率3.5，产品高层为主。 公园道1号 净地1000亩，总建面220万㎡，未推出，容积率3.5，产品高层住宅+公寓+写字楼+综合体商业。 净地1600亩，总建面320万㎡，11月9日推出一期，产品高层+多层+ 净地615亩，总建面112万㎡，余18万㎡，容积率3.85，产品高层住宅+综合体商业+公寓+写字楼。 石佛村地块 万科城 净地498.6亩，总建面172万㎡，未推出，容积率3.5，产品高层住宅+公寓+写字楼+商铺。 高新数码港 升龙又一城 西四环地块 净地190亩，总建面25万㎡，余20万㎡，容积率2.2，产品多层+小高层+高层住宅。 净地300亩，总建面45万㎡，余33万㎡，容积率2.95，产品高层+多层+小高层。 净地650亩，总建面180万㎡，余130万㎡，容积率2.4，产品多层+小高层+高层。 盛世新天 睿智禧园 祝福红城

55 PART3.高新区房地产市场发展状况 高新区目前主要在售项目7个，未售余量达654万㎡，未售项目三个，体量达到484.5万㎡。
3.4 高新区房地产楼盘分布情况 高新区目前主要在售项目7个，未售余量达654万㎡，未售项目三个，体量达到484.5万㎡。 状态 项目名称 建筑形态 占地（亩） 总体量（万㎡） 容积率 在售期数 未售体量（万㎡） 在售 升龙又一城 高层、商业 615 112 3.85 4期 18 万和城 460 128 3.5 2期 63 盛世新天 多层、高层 300 45 2.95 1期 33 祝福红城 洋房、高层 650 180 2.4 130 睿智禧园 190 25 2.2 20 西雅图 576 85 2.5 70 万科城 洋房、高层、商业 1000 320 合计 3791 895 654 未售 公园道1号 220 10.28进场 翰林国际城 663 92.5 售楼部在建 正弘数码港 500 172 3.8 10月1日进场 2163 484.5

56 PART3.房地产市场现状分析 3.4 高新区楼盘推售时间分析 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 时间节点
3.4 高新区楼盘推售时间分析 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 时间节点 升龙又一城 万和城 盛世新天 祝福红城 睿智禧园 西雅图 万科城 公园道1号 正弘数码港 翰林国际城 上半年 下半年 均价6800，未售8万㎡ 2期高层在售，均价6700，未售63万㎡ 3期高层在售，均价6400，未售33万㎡ 2期高层在售，均价6800，未售130万㎡ 1期小高层在售，均价7300，未售20万㎡ 2期高层在售，均价6600，未售70万㎡ 11月09日开盘销售，预计销售价格7500起，未售320万㎡ 13年10月进场，预计14年入市销售，未售220万㎡ 13年10月售楼处开放，预计14年销售，未售172万㎡ 售楼处在建中，预计14年入市销售，未售92万㎡

57 PART3.高新区房地产市场发展状况 3.1 高新区房地产发展现状分析 3.2 高新区商品房市场分析 3.3 高新区商品住宅市场分析
3.1 高新区房地产发展现状分析 3.2 高新区商品房市场分析 3.3 高新区商品住宅市场分析 3.4 高新区在售/待售项目分析 3.5 高新区房地产楼盘个案分析

58 PART6.项目整体发展策略 3.5 高新区房地产楼盘个案分析 竞品项目基本情况梳理 项目名称 开发商 总建筑面积（万/㎡） 业态组合
3.5 高新区房地产楼盘个案分析 竞品项目基本情况梳理 项目名称 开发商 总建筑面积（万/㎡） 业态组合 户型区间 成交价格（元/㎡） 项目亮点 区域竞品 升龙又一城 郑州泽龙置业有限公司 112 高层、综合商业、公寓、写字楼 65-110㎡ 7000 区域级商业中心 双地铁 名校群 祝福红城 郑州祝福房地产开发有限公司 180 高层、商铺 87-140㎡ 6700 区域内离农业路主干道最近 谦祥·万和城 河南谦茂置业有限公司 128 高层、商铺、写字楼 70-150㎡ 6900 户型创新，与锦艺华都一脉相承 西雅图 河南明瑞置业有限公司 90 高层、小高层、多层 80-140㎡ 6500 高绿化率低密度 基正·盛世新天 郑州基正房地产开发有限公司 45 高层、底商 79-130㎡ 6600 地铁、名校 睿智禧园 河南新合鑫置业有限公司 25 高层、多层 89-170㎡ 7200 低碳生态、20多项智能化配套 公园道1号 朗悦置业 220 高层、综合商业、写字楼、公寓 85-125㎡ —— 户型创新、78万方综合体商业 万科城 郑州万科开发有限公司 320 高层精装住宅、商业 75-120㎡ 7500 万科品牌、精装修、物业与配套

59 PART3.高新区房地产市场发展状况 3.5 高新区房地产楼盘个案分析 升龙又一城 一期产品售罄 二期产品 售罄 120平方米大郑州人文城邦
3.5 高新区房地产楼盘个案分析 升龙又一城 120平方米大郑州人文城邦 区域级商业中心 双地铁 名校群 不限购 5 4 6 一期产品售罄 二期产品 售罄 项目名称 升龙又一城 物业地址 科学大道和春藤路交叉口 开发商 郑州泽龙置业有限公司 物业类型 住宅、写字楼、商业、公寓、酒店 占地面积 41万㎡ 建筑面积 112万㎡ 容积率 3.85  规划户数 总户数 6964户 建筑类型 高层 建筑规模 22栋 住宅面积 92.48万㎡ 公寓面积 —— 写字楼面积 酒店面积 商业面积 17.92万㎡ 目前价格 7000元/平米 已推 19栋 目前推出楼栋 4#、5#、6# 代理商 同致行

60 PART3.高新区房地产市场发展状况 3.5 高新区房地产楼盘个案分析 升龙又一城
3.5 高新区房地产楼盘个案分析 升龙又一城 楼号 一房 两房 小三房 大三房 汇总 1# 64 192 128 384 2# 320 3# 32 288 4# 72 144 216 5# 160 352 6# 7# 8# 96 512 总计 560 800 704 544 2608 注：一期所有房源 项目户型以两房和小三房为主，占比70%左右；一房和三房占比30%左右。 销售情况： 月均去化50-80套； 销售最好的为88-94的小三房，销售率高达95%以上； 110㎡以上三房及50㎡左右一房去化较慢。

61 PART3.高新区房地产市场发展状况 3.5 高新区房地产楼盘个案分析 升龙又一城
3.5 高新区房地产楼盘个案分析 升龙又一城 地铁暂未通行，客户还是以周边区域为主，几乎无因对房价承受能力低而被挤压出的刚需人群。 成交客户的居住区域以高新区为主，占比为68%，其次为金水区，占比为18%；中原区占比6%，其它区域较少。 通过了解得知，成交客户中即使居住在别的区域，也是在高新区办公人群居多；少量在别的区域工作，而在高新区购房的人群。

62 PART3.高新区房地产市场发展状况 C地块 3.5 高新区房地产楼盘个案分析 万和城 D地块安置房 E地块 B地块在售 5 8 9 3 2
3.5 高新区房地产楼盘个案分析 万和城 D地块安置房 C地块 E地块 A地块基本售罄；9#楼王未售 5 8 9 3 2 11 7 10 12 6 B地块在售 15 17 16 18 项目名称 万和城 物业地址 长椿路与莲花街交汇处北100米 开发商 河南谦茂置业有限公司  物业类型 住宅、商业、写字楼 占地面积 461亩 建筑面积 128万平米 容积率 3.5 规划户数 —— 建筑类型 高层 目前价格 6900元/㎡ 销售情况： 月均去化80-100套左右； 两房、小三房刚需产品销售情况较好，大面积三房及四房去化速度慢。

63 PART3.高新区房地产市场发展状况 3.5 高新区房地产楼盘个案分析 基正·盛世新天 药厂街 西四环 地铁湖名校旁乐居生活家 售罄 在售
3.5 高新区房地产楼盘个案分析 基正·盛世新天 地铁湖名校旁乐居生活家 西四环 药厂街 1 2 3 售罄 在售 5 26 60 项目名称 基正盛世港湾 物业地址 郑州西四环与梧桐街交叉口 开发商 郑州市基正房地产开发有限公司 物业类型 住宅、商业 占地面积 392亩 建筑面积 45万平米 容积率 2.95 规划户数 2700户 建筑类型 高层 车位比 将近1:1 主力户型 70-100㎡的两室一厅， ㎡的三室两厅 得房率 75% 梯户比 两梯五户、两梯九户 社区及周边配套 58中，长椿路小学，双语幼儿园 客户情况 周边村民、单位员工、少量北环客户 价格 社区居住氛围相对成熟，客户主要为周边村民、单位员工。 销售情况： 月均去化20-30套； 成交均价：高层 元/㎡， 多层均 元/㎡

64 PART3.高新区房地产市场发展状况 3.5 高新区房地产楼盘个案分析 祝福红城 地铁口百万平米人文社区 22 17 21 18 13
3.5 高新区房地产楼盘个案分析 祝福红城 地铁口百万平米人文社区 22 17 21 18 13 剩余少量房源 主要销售房源 项目名称 祝福红城 物业地址 梧桐街与瑞达路交叉口向西1000米路南 开发商 河南祝福置业有限公司 物业类型 住宅、商业 占地面积 621亩 建筑面积 150万平米 容积率 3.5 规划户数 3700 建筑类型 多层/小高层/高层 建筑规模 —— 住宅体量 面积区间 60-160㎡ 主力户型 80-90㎡两房 梯户比 一梯两户、两梯三户 车位比 1:1 目前价格 元/平米 已推楼栋 即将推出楼栋 待定 景观特点 景观水系 社区周边教育资源丰富，2011年11月入市销售，均价5300元/平米；目前均价 元/㎡（引进省实验学校，提高项目附加值，项目销售价格也有所提高）。 销售情况： 月均去化50套左右；两房、小三房销售情况较好，大面积三房及四房较难去化。

65 3栋24层，两梯三户。8栋22层，两梯四户。7栋7层小高层，一梯两户。
PART3.高新区房地产市场发展状况 3.5 高新区房地产楼盘个案分析 睿智禧园 25万方中原首席低碳生态示范区 睿智禧园是新合鑫地产继睿智花园、睿智楠园后，规划的一个超越高新区普通配置的高端项目。 项目名称 睿智禧园 物业地址 高新技术开发区梧桐街与雪松路交汇处 开发商 河南新合鑫置业有限公司 物业类型 住宅、商业 占地面积 176亩 建筑面积 25万平米 容积率 2.4 绿化率 42% 建筑类型 小高层、高层、 多层 建筑规模 3栋24层，两梯三户。8栋22层，两梯四户。7栋7层小高层，一梯两户。 住宅面积 17万㎡ 商业面积 8万㎡ 车位配比 将近1:1 入市时间 —— 主力户型 80-90㎡两室两厅， ㎡三室两厅 社区配套 双气、双会所、幼儿园 18栋建筑为合成“聚宝盆”形状，7栋多层植入“龙形水系”。 产品线丰富，40㎡一房、80-90㎡两房， ㎡三房， ㎡四房及少量400㎡七房。 销售情况： 月均去化60套； 成交均价： 高层 元/㎡，楼王 元/㎡。

66 PART3.高新区房地产市场发展状况 3.5 高新区房地产楼盘个案分析 西雅图 高绿化率 低密度 少量房源 排号中
3.5 高新区房地产楼盘个案分析 西雅图 高绿化率 低密度 项目名称 西雅图 物业地址 牡丹路莲花街交汇处 开发商 河南明瑞置业有限公司   物业类型 高层、洋房 占地面积 510亩 建筑面积 76万平米 容积率 2.56 规划户数 7000户 建筑类型 多层 小高层 高层 建筑规模 —— 14 15 少量房源 10 13 排号中 12 项目一期于2007年开盘，一期全部规划为多层产品，主力户型为127㎡的三房，已售罄。二期产品全部为高层。 销售情况： 月均去化20-30套； 成交均价： 元/㎡ 因项目自身存在问题较多，对销售影响较大，房源去化不佳。

67 PART3.高新区房地产市场发展状况 3.5 高新区房地产楼盘个案分析 万科城 第30座万科城 千亩大盘 9 3 13 15 14 16
3.5 高新区房地产楼盘个案分析 万科城 第30座万科城 千亩大盘 13 14 15 16 9 3 认筹 项目名称 万科城 物业地址 科学大道与西四环交汇处西北角 开发商 河南省美景之州房地产开发有限公司 物业类型 住宅、商业 占地面积 1600亩 建筑面积 320万平米 容积率 —— 规划户数 建筑类型 高层 车位比 主力户型 75-90㎡两房三房 得房率 梯户比 两梯四户 两梯六户 2013年10月26号营销中心、样板示范单位开放 一期拟推房源：3#、9 # 、13 # 、14 # 、15 # 、16#； 建筑形态：高层30—34层，3#:2梯6户，其它为2梯4户 开盘价格： 元/㎡ 销售情况：认筹客户三千余组，推出房源1903套，去化90%。

68 PART3.高新区房地产市场发展状况 3.5 高新区房地产楼盘个案分析 公园道一号
3.5 高新区房地产楼盘个案分析 公园道一号 项目名称 公园道一号 物业地址 科学大道雪松路交叉口向北300米 开发商 郑州朗悦置业有限公司 物业类型 住宅、写字楼、商业、公寓、酒店 占地面积 800亩 建筑面积 220万平米 容积率 3.5 规划户数 总户数972户 当期户数972户 建筑类型 高层 建筑规模 一期6栋 住宅体量 —— 面积区间 76-129㎡ 主力户型 80-90㎡2+1房 梯户比 2T4,2T5 车位比 目前价格 2013年5月份正式开始接客户，由于证件问题，销售节点不定，推广较少，主要依靠自然来访，目前积累客户8000余组。约70%为刚性需求，约20%为改善性需求及外国语陪读需求，约10%为投资性需求。 客户区域： 约75%为片区内客户，主要为周边企事业单位员工、村民等； 约20%为郑州其他片区客户，主要为外国语中学陪读，少量西四环及北环客户； 约5%为地市客户，主要为外国语中学陪读。

69 PART3.高新区房地产市场发展状况 3.5 区域刚需及改善性需求分析 目前高新区非学生流动人口约8万人，购房需求按照两人一套，约4万套，按照90㎡/套，需求住宅360万㎡ 预计2014年，人口导入通过格力空调1万人，其他产业主要在建设导入人口约1万人，需求住宅90万㎡ 户籍人口约13万，按照30%具有改善需求，平均3人/套，需1.3万套，按照120㎡/套，需156万㎡。 共需要住宅 600万㎡，但需要长期释放 注：据了解，各企业未购房客户仍然较多，由于学生每年留在高新区就业的仅占极少数，本次刚需测算，通过非学生流动人口估算。 按照 年三年高新区商品住宅共成交85万，2012年成交成爆发现象，由于高新区产业非人口密集产业，仅靠片区内客户难以持续快速增长。 矛盾 政府规划2014年前开工建设项目2300万㎡，预计住宅70%，约1600万㎡，未来竞争更为激烈 仅依赖本片区的客户，客群基数小，势必导致项目去化速度慢，且价格难以提升。从市场角度来看，项目需跳出片区市场，吸引其他片区客户。

70 PART3.高新区房地产市场发展状况 高新区各项目产品相似，且价格无明显差异，高层均价多在6600-6900元/㎡范围，高端客户较少；
客户置业多追求就近原则，对楼盘的品质及配套等因素考虑较多； 高新区人口较少，虽然各企业员工仍有较多置业需求，但相对于市场未来的供应量，消费力明显不足； 由于高新区人口有限，人均收入较少，若要实现项目的高利润、高速度也必须吸附其他片区客户； 通过业内人士访谈，也纷纷表示，高新区环境宜人，如果有比较好的产品愿意到此置业，作为改善居住。

71 PART4. 项目地块整体现状分析 4.1 项目地块位置 4.2 项目地块现状分析 4.3 项目周边发展规划 4.4 项目地块属性界定

72 PART4. 项目地块整体现状分析 4.1 项目地块位置 西四环 北部生态产业区 西部高新新城 中部建成区 西流湖休闲创意区 科学大道
4.1 项目地块位置 石佛村地块位于中部建成区，基础配套相比西四环沿线较为完善，由市中心进入高新区第一门户。 西四环地块位于高新城规划区，基础配套匮乏，对区域发展依赖性大，为连接郑州与西部市镇重要纽带。 行政商务中心 西四环 科学大道 北部生态产业区 西部高新新城 中部建成区 西流湖休闲创意区

73 PART4. 项目地块整体现状分析 4.2 西四环项目地块现状分析
4.2 西四环项目地块现状分析 现状分析：项目地块跨须水河两侧，被规划道路分为四个地块，内部主要有贾庄、贾寨、阎村等几个自然村，多为农田和村庄，目前周边配套设施缺乏，没有生活氛围，临须水河景观带，自然环境较好；南边有电厂，北边有高压线经过，有一定的污染影响，与万科城一路之隔。 西地块西边界 东西地块中间规划道路 须水河滨河景观带 科学大道 须水河道东地块 西地块正对面轻工业学院 地块边界热电厂

74 PART4. 项目地块整体现状分析 区域发展趋势： 4.3 项目周边发展规划 本案 电子电器 产业区 IT 高新区CBD 产业园区
4.3 项目周边发展规划 本案 产学研复合街区 高新区CBD 电子电器 产业区 IT 产业园区 区域发展趋势： 地块位于高新新城核心区，根据高新新城最新规划显示，地块所处区域将来会作为一个产学研复合街区的形式存在，紧邻高新区商业中心，西边是IT产业园区，北边有电子电器产业区。将作为高新新城复合型的一环，以科研、教育、生产不同社会分工在功能与资源优势上的协同与集成化，协同带动整个高新区科教水平的提高，未来发展潜力巨大。

75 PART4. 项目地块整体现状分析 4.4 项目地块属性界定 属性 诠释 区位 城市边缘，近郊区。 高新区第一阶段重点发展区域。
4.4 项目地块属性界定 属性 诠释 区位 城市边缘，近郊区。 高新区第一阶段重点发展区域。 城市发展政策导向之地。 距离传统市中心20-30分钟车程，区域内多为都市村庄和农田，生活配套少。 毗邻主轴线和高新城商务中心，属于高新区未来规划。 随着郑上新区规划的出台，未来将成为市中心与荥阳-上街组团的连接媒介。 地块 规模大，通达性好。 毗邻须水河，有可利用资源。 有一定弊端（电厂和高压线）。 占地近1000亩，地块地势平坦，地形方正。 未来交通便利，科学大道、西四环将成为出省入市的有效保证，但目前各项道路规划建设正在进行中，现阶段交通通达性较差。 电厂、高压线带来环境、噪音污染，后期规划应注意合理规避。

76 PART5. 与万科为邻-利弊分析 5.1 万科项目分析 5.2 直面万科利弊分析及应对策略

77 PART5.与万科为邻-利弊分析 5.1 万科项目分析 9 3 4 多层 13 15 14 16 11 12
5.1 万科项目分析 3 9 13 15 14 16 多层 4 11 12 2012年万科地产进驻郑州，与美景联姻，共同开发美景龙堂和万科城。万科城是万科地产在高新区的首个大型综合项目，也是万科地产全国第30座万科城。 项目位于科学大道与西四环交汇处，紧邻郑州大学。占地约1600亩，总建筑面积约320万方，项目商业配套约50万㎡。一期采用西班牙风格，沿承万科醇熟的户型设计及装修格调，打造非限购-精装-刚需-住宅产品。 建筑类别：多层、高层，一期产品主要是75㎡两房 和80-90㎡小三房。一批推出1903套房源，认筹三千二百余组客户，当天销售90%。

78 PART5.与万科为邻-利弊分析 5.1 万科项目分析 分析：万科与其他开发企业不同的地方： （排序前三）
5.1 万科项目分析 郑州万科城十大价值点： 【城启】一心两翼新都心，比肩郑东郑启航(共享价值) 【引擎】千亿级主导产业，擎引新都心腾飞(共享价值) 【引领】320万㎡城系生活版图(万科独有价值) 【静赏】8000亩生态盛景环绕，三水汇城湖心岛畔(共享价值) 【关爱】17所学校，10万人的未来(万科独有价值、可借势共享) 【从容】 一轴两心五体系多维交通，畅达全郑州(共享价值) 【悦享】约50万㎡商业集群，繁华汇聚(万科独有价值、可借势共享) 【优居】万科装修房，优居新标准(万科独有价值、核心竞争力) 【积淀】29年万科品牌，全球住宅销量第一(万科独有价值、核心竞争力) 【信赖】万科金牌物业，40万家庭的精心之选(万科独有价值、核心竞争力) 分析：万科与其他开发企业不同的地方： （排序前三） 第一：品牌，万科品牌在全国的影响力是其他任何房地产企业品牌所无法匹敌的，即使与非地产企业品牌比较，全国同级别的也屈指可数。 第二：规范，中国领先的现代企业制度实践者，对项目管理的要求会比对项目公司以及乙方团队更高。 第三：标准化，城市地图，七对眼睛，住宅产业化，PC技术，案名体系、营销活动手册、物业服务的全方位规范。

79 PART5.与万科为邻-利弊分析 5.2 利弊分析及应对策略 分析：与万科城为邻，利弊掺半
5.2 利弊分析及应对策略 分析：与万科城为邻，利弊掺半 借势：万科城大势已起，在郑州已有一定影响力，项目可与万科联手共同炒热片区。 差异化：产品可考虑与万科产品适当错位，同时充分利用须水河生态景观资源，做部分低密度产品，丰富产品线。 以己之长，攻人之短：利用一切资源打造属于自己的特色，以高性价比取胜。

80 PART6. 项目整体发展策略 6.1 项目地块SWOT分析发展启示 6.2 区域价值对项目的发展启示
区域价值对项目的发展启示 城市边缘大盘开发对项目的发展启示 客户演变对项目的发展启示 竞争层面对项目的发展启示 项目整体发展策略

81 PART6.项目整体发展策略 6.1 项目SWOT分析发展启示 SWOT定位分析-优势： 优势发展策略：
区位：项目所处区域属于郑州西部门户地带，项目具备双向吸引郑西城市群的潜质，后期通过本地块打造目的性更强的业态吸引导郑西城市消费群。 资源：分布在须水河滨河景观带两侧，占据优势自然资源，具备打造滨水高端物业的可能性。 交通：临科学大道和西四环绕城公路，通达性好。未来轨道交通1号线和3号线将贯通，便于其他区域优质资源的导入，整合周边交通资源，进一步提升消费者进入的便捷性。 规模：项目占地1000亩，开发规模大，功能复合度高，能够涵盖丰富的物业类型，可塑性强。 地块：地块平整，地块平整及拆迁工作的顺利推进将大大缩短项目的建设周期。 临近万科：万科带来的区域效应会提升片区成熟度，完善的配套也是区域共享资源，项目与万科一路之隔，可适当发挥资源优势，共同打造区域核心。 优势发展策略： 1、发挥区域导向作用，产品规划升级到区域运作高度，结合高新宜居CBD的规划打造高端商务住区。 2、可结合周边IT产业和轻工业学院消费群体，及紧邻中心片区的特点，配套建设高档住宅、高档写字楼和部分酒店类产品。 3、发挥滨河自然景观资源，为项目独有，以此打造生态宜居住宅。 4、临近万科，借势发展，走差异化道路。

82 PART6.项目整体发展策略 SWOT分析-劣势： （直面热电厂和高压线的问题）
地块：项目由四个子地块组成，被市政路分割比较分散，开发及规划时注重考虑市政交通的完善节点，通过立体化的衔接设计，加强各个区块间的有效联系。 热电厂：项目南侧边界热电厂烟囱，影响客户消费心理和空气质量。 高压线：西北侧边界高压线，项目地块内有电线杆及电线，做地块规划时需有效规避。 配套：周边城市配套不成熟，属于目前的市郊位置，区域发展需要时间。 劣势规避策略： 1、做产品规划时适当让出高压线红线部分，在规划上增加绿化景观带、道路，或以建筑直接遮挡。 2、展示中心和样板体验区尽量避开高压线和热电厂，从远观视野上削弱影响。 3、首期产品尽量避开靠近热电厂、高压线的地块，保证项目带给市场的第一印象优质精品。 4、寻求政府政策支持，在外部条件或内部规划、配套做迁移或更改。 5、做适配产品类型或增设产品附加值，如临近高压线及热电厂做流量型产品，在外墙、门窗等建材上升级配置。

83 PART6.项目整体发展策略 SWOT分析-机会： 机会利用策略：
城市规划：中原经济区上升为国家级区域发展战略，郑州市作为核心城市，城市地位将得到极大提升，城市经济总量的增大和人口的增多，将加强对房地产物业市场的需求 。 高新区规划：根据高新区十二五规划，高新区将立足高新城区已有区域，大力开发西部新城，五年内力争由国家高新区排名第18位冲刺第15位，项目作为高新区未来三年现代服务业重点建设项目之一，有望争取到政府政策的扶持，对于发展各项物业能够提供一定的支持 。 区域人群：高新区聚集了大量中高收入的科技人才，而且未来高新技术产业的持续发展将为区域导入大量科技产业及居住人群，而且这部分人群对于新型生活方式接受度高 ，加上中心城区部分人群的需求外溢，本项目需要打造适合他们需求的产品，将他们的需求留在高新区 ； 万科的影响：万科城势必会带动整个区域的关注和发展，项目在它之后启动，有利于借势区域发展，借鉴行业经验，灵活制定自己的产品规划和营销策略。 机会利用策略： 1、结合产业区消费群多种需求特征，以丰富的产品线、完善的商业配套满足更多需求。 2、紧抓机会，借助政策导向充分发掘片区未来价值，打造区域级核心商住区。

84 PART6.项目整体发展策略 SWOT分析-威胁： 威胁弱化策略： 1、制定合适的营销节奏。
区域内竞争：区域内在建及进驻项目较多，如万科城（320万㎡）、万和城（128万㎡）、祝福红城（180万㎡）、公园道1号（220万㎡）、翰林国际城（92万㎡）、西雅图（90万㎡）等项目，涵盖住宅、商业、写字楼等业态，本项目应充分发挥区位及独有的须水河景观带优势，并结合细分化的产品形态，提升自身的竞争力； 区域外竞争：郑州市外环外（经开区、龙湖片区等）的其他区域对本项目同样构成竞争威胁，利用本区域西部门户的地理位置，立足区域内部，适当辐射西部其他城区，同时利用科研和教育资源锁定潜在客源 。 政策风险：政府政策风险（尤其是“国五条”及”限购政策“的范围扩大）可能对本项目的销售运营带来潜在的威胁，提升项目自身品质和竞争力，同时加快销售进程，尽量规避政策风险 。 威胁弱化策略： 1、制定合适的营销节奏。 2、做差异化产品设计，或填补市场空白，避免直接竞争。

85 PART6.项目整体发展策略 6.2 区域价值对项目的发展启示
高新区已进入快速发展期，项目区域的发展前景已比较明朗，值得预期。 项目有条件发展城高新区后起之秀，应尽快主动融入城市发展，起到加速高新城建设的作用。 项目规划应与高新城双城互动，提供给消费者完全不同于市中心的生活方式和空间体验。 城市外扩及荥阳上街等纳入中心城区建设，使得区域轨道交通、旧城改造等拥有良好前景，项目应以主动者的姿态，主动出击，争取政企互动。

86 PART6.项目整体发展策略 6.3 城市边缘大盘开发对项目的发展启示
主动与城市脉络建立关联，利用地块内优势资源（南北向须水河景观带、东西向市政道路），进行配套设施再造，将区域公有和社区私有融为一体，主动成熟化。

87 PART6.项目整体发展策略 6.4 客户演变对项目的发展启示 以市场主流需求为重点设计产品，以区域客户为主，辐射周边及城区。
建立清晰的价值点，聚集客户感知面，提供多样化、可持续产品发展空间。

88 PART6.项目整体发展策略 6.5 区域竞品楼盘对项目的发展启示 结合典型楼盘分析以及竞争分析，找出目前市场上竞争对手共性 项目应对策略：
产品有创新，新项目入市带来新理念 开始注重产品品质的提升 注重企业实力，品牌的宣传 内部资源营造不足，区位价值有待发掘 社区服务意识弱，万科进驻有待观察 产品组合相似度高，识别系统不明显 项目应对策略： 专注突出区位价值，建立所在产业区域识别体系； 充分利用丰富的内外资源（如须水河景观带），进行资源再造，形成市场热点； 创新产品体系，差异化竞争，提供分层级、可持续产品发展预期。 精细化运作，形成强势品牌体系。

89 PART6.项目整体发展策略 6.6 项目整体发展策略 多元化产品体系 主动城市化 核心价值体系 开放、现代的规划理念，与城市脉络建立关联。
配套设施再造，主动成熟化。 以主流需求和刚性需求为设计重点，兼顾发展空间。 多元化产品体系 创新产品体系，差异化竞争，引领市场。 多样化、分层级的产品体系，以地块价值分层次布局。 预留价值和投资空间，中高端产品有机组合。 核心价值体系 建立核心资源价值，聚焦的客户感知面。 创造1-2个“震撼点”，形成强势传播。 资源再造，精细化运作，形成品牌识别体系。

90 PART7. 项目开发建议 7.1 项目劣势规避策略 7.2 项目入市时机考虑 7.3 项目开发时序建议 7.4 项目配套建设规划
项目劣势规避策略 项目入市时机考虑 项目开发时序建议 项目配套建设规划 项目价格预期判断 项目成本控制测算

91 PART7.项目开发建议 7.1 项目劣势规避与价值提升策略 不利方面 规避/处理办法 成本计算 北高压线 寻求政府支持，做高压线入地处理。
寻求政企合作，争取相关税费减免政策 入地后做绿化场所（坡地景观，休闲走廊等），以乔木、灌木等立体景观打造，遮挡地块外高压线的视野影响。 临高压线的建筑增加防辐射防污染外墙、门窗玻璃等建材配置。 真空镀膜low-e玻璃（西侧9mm，东侧6mm） 元/平米（镀膜按150/平米计算） Alulux卷帘 500元/套 外保温墙系统 85元/平米 南热电厂 因热电厂距离项目还有一段距离（目测500米以上），为规避烟囱造成的心理影响和环境污染，可在建材、智能化系统上做文章，增加防污染、防辐射的建材，增设雾森系统、新风系统等保持清新空气。 雾森系统 10-20元/平米 新风系统 30-50元/平米 地块分散 连通项目地块中间的道路，跨须水河增设滨河景观桥，将项目链接起来，成社区核心景观区。 寻求政企合作，争取相关关地税、配建等减免政策 利用须水河自然资源，沿河道两侧建设项目大景观，成社区核心主景观轴。

92 1 2 3 PART7.项目开发建议 7.1 项目劣势规避与价值提升策略 变废为宝，三大价值创造，强势竞争壁垒 休闲 广场 滨河 景观 高配
高压线入地处理的地面做成坡地景观长廊，无论做安置区或商建区，都将受益额外增加一处市政绿化广场，成为项目销售亮点。 2 滨河 景观 集须水滨河景观及区域生态居住资源于一体，独享私家滨河奢华水景，利用滨河景观带做成社区大景观，成为区域内“独一无二”。 3 高配 价值 因规避劣势而进行的外墙防辐射系统、low-e玻璃门窗等高配建材，新风、雾森等智能系统，打造一个360度无死角智能家居服务。

93 PART7.项目开发建议 7.2 项目入市时机考虑 条件1：高压线入地工程处理成功，项目硬伤消除。 条件2：滨河景观资源与政府成功合作，滨河景观桥建设完毕。 条件3：从科学大道沿须水河西岸成功开发一条滨河景观带，体验区成功展现。 条件1：区域有一定成熟度，项目所在地通1-2路公交车。 条件2：区域有一定人气和基础配套，万科项目一期有业主入住。 条件3：科学大道连接上街区，须水河改造有展示面出来。 区域具备入市条件 项目具备入市条件 入市过早 区域成熟度不够，配建跟不上，易造成区域郊区化印象，影响消费者心理和市场认知，不利于价格提升和利润增值。 入市过晚 错失先机，客户流失严重，浪费资源，影响市场对项目的信心。 当以上条件具备，项目自身具备成功入市条件，与政府协作事项达成圆满，区域具备一定人气和成熟度，即是项目比较恰当的入市时机。

94 万 科 城 PART7.项目开发建议 7.3 项目开发时序建议 项目地块价值研判 高压线 A C B D 电厂 一期
水杉路 红松路 须水河 景观带 玉兰西街 冬青西街 红叶路 合欢西街 梧桐街 A B 万 科 城 一期 西四环 科学大道 紫竹街 C D 地块价值分析： 项目地块较为分散，分别分布在须水河的东、西两侧； 河西两地块南邻电厂，北临高压线，不利性因素较多；另外从交通的通达性和便利性角度看，河东两地块价值也高于河西两地块； 项目地块价值排序：C>D>A>B 河西两地块不利因素： A地块西北角有高压线经过，存在一定的危险因素，且对建筑规划有较大影响； B地块南部有电厂，会造成一定程度的环境污染，未来对项目形象产生负面影响。 高压线 电厂

95 万 科 城 PART7.项目开发建议 7.3 项目开发时序建议 方案1 高压线 A1 C4 B2 D3 方案一： 一期
水杉路 红松路 须水河 景观带 玉兰西街 冬青西街 红叶路 合欢西街 梧桐街 A1 B2 万 科 城 一期 西四环 科学大道 紫竹街 C4 D3 高压线 展示区 方案一： 利润最大化原则，开发时序A-B-D-C 展示中心：沿须水河西侧景观带做景观展示长廊，A地块临河位置做展示中心。 一期启动区： A地块高压线处理成功后，临高压线做安置区， A地块作为首期启动区，针对市场主流需求和刚性需求做适配产品。 二期启动区：B地块作为二期开发，主动去化刚需产品。并以临须水河中央景观区地带做出一部分高品质产品，和A地块临河地带结合，提升项目档次。 三期启动区：D地块作为三期开发，做价值价格双提升，随着客群的扩大和演变，持续提升项目辐射力。 四期启动区：C地块作为四期开发，价值最大化，利用优势资源形成区域标杆。

96 万 科 城 PART7.项目开发建议 7.3 项目开发时序建议 方案2 高压线 A1 C3 B4 D2 方案二： 一期
水杉路 红松路 须水河 景观带 玉兰西街 冬青西街 红叶路 合欢西街 梧桐街 A1 B4 万 科 城 一期 西四环 科学大道 紫竹街 C3 D2 高压线 展示区 方案二： 平衡地块价值，开发时序A-D-C-B 展示中心和一期启动区：将首期展示面放在A地块，充分利用区域自然资源，打造项目独特亮点。 二期启动区：D地块作为二期开发，高低搭配，以优质地块性质，持续吸引客群。 三期启动区：C地块作为三期开发，持续提升项目档次和形象，始终传递项目优质形象。 四期启动区：B地块作为四期开发，此时项目价值和区域价格已被拔到顶峰，看似不占优势的地块，也随着水涨船高，不再难去化。（锦艺国际华都模式）

97 PART7.项目开发建议 7.4 项目开发时序建议 项目配套建设规划 地块控规未出，根据经验判断，社区配套一般有以下几类大配套：
休闲商业系统（风情商业街、功能底商等） 滨河景观系统（中心景观广场、主次景观轴等） 社区教育配套（幼儿园小学等学校配套） 社交休闲配套（会所、泛会所等社交场所） 道路交通系统（社区道路、人车分流等） 行政商务系统（商务中心、公寓酒店等）

98 PART7.项目开发建议 7.4 项目开发时序建议 一期 二期 三期 四期 13 14 15 16 17 18 19 项目配套建设规划
休闲商业系统 滨河景观系统 社区教育配套 社交休闲配套 道路交通系统 行政商务系统 二期启动时，一期邻里商业启动 滨河风情商业街启动 三期启动，一二期配套商业成熟 中央景观大道、滨河景观展示中心 休闲广场、一期成熟景观区 街角主题公园、滨河公园 幼儿园、小学 幼儿园 幼儿园、小学 展示中心兼会所功能 二期启动时，一期泛会所投入，休闲广场呈现 三期启动，社区主题会所成熟 须水河两侧景观道路 内部市政道路修缮 小区内部道路 BRT巴士站 地铁 主题商业、购物卖场、主题酒店 商务、创意办公基地

99 PART7.项目开发建议 7.5 项目价格预期判断（方案1）
参考万科开盘均价7500元/㎡，除去装修 元/㎡，毛坯均价6500元/平米。价格预期按年增幅三种方案判断：保守5%，正常10%，理想15%计算价格涨幅，见下表。 参考案例 均价（元/㎡） 装修价（元/㎡） 高新区楼盘毛坯均价（元/㎡） 万科精装修 7500 均价走势 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 正常 年涨幅10% 6500 7150 7865 8652 9517 10468 11515 12667 保守 年涨幅5% 6825 7166 7525 7901 8296 8711 9146 理想 年涨幅15% 7475 8596 9886 11369 13074 15035 17290

100 PART7.项目开发建议 7.5 项目价格预期判断（方案2）
参考万科开盘均价7500元/㎡，除去装修 元/㎡，毛坯均价6800元/平米。价格预期按年增幅三种方案判断：保守5%，正常10%，理想15%计算价格涨幅，见下表。 均价走势 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 正常 年涨幅10% 6800 7480 8228 9051 9956 10951 12047 13251 保守 年涨幅5% 7140 7497 7872 8265 8679 9113 9568 理想 年涨幅15% 7820 8993 10342 11893 13677 15729 18088

101 PART7.项目开发建议 7.6 项目成本控制测算 按启动期均价6500元/㎡，20%利润率计算，单位面积利润值为1300元/㎡，则成本控制适宜在为5200元/㎡范围内。 启动期均价（元/㎡） 利润率 单位面积利润值（元/㎡） 单位面积成本（元/㎡） 6500 20% 1300 5200 考虑到销售率90%-95%，成本控制为4940 元/㎡。 启动期均价（元/㎡） 销售率 销售值（元/㎡） 利润率 单位面积利润值（元/㎡） 单位面积成本（元/㎡） 6500 95% 6175 20% 1235 4940

102 THE END 期待与您更多沟通……