******************* -----***************** 合富辉煌（中国）陕西公司 2012年7月20日.

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1 ******************* -----***************** 合富辉煌（中国）陕西公司 2012年7月20日

2 前言 通过第一次提案后与保利策划部的沟通，本次提案的主要调整如下 商业部分的补充； 合富能为项目提供的资源整合。

3 全国著名房企 产品系细化调研报告 3

4 序言：2012年全国百强房企排行榜 名次 企业简称 企业代码 1 万科 000002.SZ 2 恒大地产 03333.HK 3 中国海外发展
4 保利地产 SH 5 华润置地 01109.HK 6 龙湖地产 00960.HK 7 碧桂园 02007.HK 8 世茂房地产 00813.HK 9 富力地产 02777.HK 10 金地集团 SH …... 2012年5月22日，由中国房地产研究会、中国房地产业协会与中国房地产测评中心主办的2012中国房地产上市公司测评在上海环球金融中心发布了《2012中国房地产上市公司测评研究报告》及2012中国房地产上市公司综合实力榜100强测评榜单。万科、恒大、中海、保利再度位居前四，“四大天王”位置企稳，华润置地、龙湖、碧桂园、世茂、富力、金地位列十强。现从百强排行榜中抽取代表性房企做产品系细化调研。 4

5 调研对象 5

6 6

7 保利住宅品牌细分 保利地产，从自然和美的理念出发，尊重自然，在住宅研发中强调人与建筑、人与自然、人与社会的和谐共生，重视将原生态自然资源运用在建筑规划中，坚持产品的不断创新与升级，保持着住宅高端精品线的研发。保利地产更一直致力以住宅体现和谐的人文关怀，结合文化资源研发不同产品满足不同人群对人文雅居的需求。将自有文化资源与地产优势有机结合, 使保利地产找到了寻求差异化发展的创新点，保利住宅产品分类型品牌和项目品牌两大类，形成“山水、尊享、珍品、康居”四大类型的品牌产品。同时，涵盖了花园系、心语系、香槟系、公馆系、林语系、康桥系、十二橡树系、罗兰香谷系、海上五月花系多元化优质住宅物业的先进创新格局也逐渐成型，在全国打造了70余个社区，为超过20万户家庭提供和美之家。 7

8 保利住宅四大类别品牌细分 产品类别 产品定位 产品内涵 8

9 类别品牌 保利舒居 保利珍品 保利山水 保利尊享 档次 目标人群 核心利益
保利住宅四大类别品牌细分 类别品牌 保利舒居 保利珍品 保利山水 保利尊享 档次 中档 中高档 高档 目标人群 城市中产阶级 希望住在城市中心区域、家庭收入较高的人群 追求社会认同和健康休闲生活、家庭收入较高的人群 已获得成功的峰层人士 核心利益 城郊结合处或旧城区的舒适公寓式住宅 城市中心区域的珍品公寓住宅 临山或亲水的高档住宅 拥有稀缺资源的高档典藏住宅 在商品住宅市场，保利地产对目标客户定位为城市中、高收入消费群体，包括政府部门公务员、企业事业单位管理人员、私营企业经营者和自由职业者。保利地产通过对目标客户群体的价值诉求进行了研究分析，将客户进行进一步的细分，并根据不同细分客户市场设计了不同的产品线，充分满足不同层次客户的多样化需求。 9

10 保利住宅项目品牌细分 10

11 产品系鉴赏 11

12 代表案例 花园系：让和谐之美盛放 石家庄保利花园
这是在中心城市主要生活区域，本着以人为本的开发理念，以“自然、和谐、舒适”为原则，以尊重地域特性和文脉为指导思想，营造生态人文社区，创建花园式的健康人居，缔造高品质的完美生活。 楼盘名称 石家庄保利花园 物业地址 长安区体育北大街与丰收路交口东北角 面积区间 二居室 87~90平米、三居室 平米、四居室 平米 建筑类型 板塔结合 高层 环线 一环至二环 物业类别 住宅、综合体 占地面积 540270㎡ 建筑面积 ㎡ 绿化率 35% 容积率 3.0 项目简介 石家庄保利花园项目位于石家庄市长安区，体育大街以东，丰收路以北、北二环以南、规划路以西，东侧临近建华大街，西侧为体育大街。 共规划建设有9栋高层，户型涵盖了一居到四居， 面积区间60㎡至155㎡，以两居三居为主。本案涵盖住宅、写字楼、商业街、大型购物中心等产品类型，并配建两所国际双语幼儿园、一所小学、一家高档体育会所，配套完善，是一个集居住、商业、餐饮、休闲、娱乐、文化、教育为一体的大型综合性多功能宜居社区。 代表案例 石家庄保利花园 12

13 代表案例 心语系：时代生活，心之向往 沈阳保利心语花园
保利心语系列，项目规划设计赋予人本思想，满足人的物质和精神双重需求，为住宅提供自然、舒适的居住环境，以唯美生态园林与精致典雅的建筑，为渴望美好的人们展开一幅结庐在人境而无车马喧嚣的写意生活画卷。 楼盘名称 沈阳保利心语花园 物业地址 铁西区重工街熊家岗路28号(铁西体育场旁) 面积区间 一居室43~56㎡、两居室63~96.06㎡、三居室91~135㎡、四居室164.16~170.72㎡、五居室187.92~193.05㎡ 建筑类型 小高层、多层 环线  二至三环间 物业类别 住宅、综合体 占地面积 320000㎡（一、二期） 总户数 6200户 建筑面积 64万㎡（一、二、三期） 绿化率 39% 容积率 2.2 项目简介 保利心语花园位于铁西区重工街熊家岗路，毗邻“五馆一场”与铁西森林公园，素有“风景主义美宅”、“铁西品质第一盘”之称。2011年以逾10亿元的佳绩位居铁西楼市“三冠王”。 项目占地32万㎡，建筑面积64万㎡，住宅分为小高层与多层，面积区间为43-135㎡。人性化的设计、多样的户型户型满足不同群体的居住享受。自配的2200㎡的业主会所、3400㎡的小哈津幼儿园、近10万平方米的商业配套，以及周边发达的路网与公交系统，更是为业主的生活提供更多便利。 代表案例 沈阳保利心语花园 13

14 代表案例 香槟系：法式风情，高贵典雅 南京保利香槟国际
法式风情，高贵典雅，是都市主流生活中心的一颗璀璨明珠，流淌着香槟般的高贵典雅与动人气质，专为满足享受高端品位生活而存在。这系列设计大气、舒适，贴合人的需求，让居家生活更富生活情趣。 楼盘名称 南京保利香槟国际 物业地址 建邺区金沙江东街与庐山路交界西南角 面积区间 两居室115~120㎡、三居室120㎡、四居室150~200㎡、五居187.92~193.05㎡ 建筑类型 高层 环线  河西 物业类别 普通住宅 占地面积 ㎡ 总户数 1353户 建筑面积 264243㎡ 绿化率 36% 容积率 2.2 项目简介 保利香槟国际位于南京市CBD河西核心区域——建邺区金沙江东街与庐山路交汇口，毗邻地铁二号线雨润大街站。项目总建筑面积约210000㎡，以21栋18层高层板楼，舒适宽敞三房四房为主。保利香槟国际与和河西CBD共享滨江自然环境，不仅如此，保利地产还斥重金打造近30000㎡滨河公园，引入滨河长廊，筑成保利香槟国际的独特风景。 　　保利地产将纯然天成的优雅气质藉由“香槟”产品系从广州带到北京，沿袭至上海，现将其奉献至南京河西，力求塑造一座优雅与艺术相栖，繁华与自然共生的和谐之城。保利地产依势造景、倚水成湾，以雕琢艺术的态度精心造景造就大于35%的整体绿化率。在优雅生态的围合内，将源起巴黎的ART DECO装饰主义精神融入精工铸造，充分体现了优雅、经典和国际化的建筑风情。 代表案例 南京保利香槟国际 14

15 代表案例 公馆系：贵胄气质，领袖府邸 武汉保利中央公馆
这是城市最精彩的部分，汇聚稀缺的自然和人文居住资源，尊贵非凡的顶级圈层文化，保值增值性超强的完美投资……居于保利公馆系列，荣耀与地位已然不彰自显。 楼盘名称 武汉保利中央公馆 物业地址 洪山区丁字桥南路与武梁路交汇处 面积区间 两居室88~90㎡、三居室95~126㎡、四居室125~155㎡、别墅240~270㎡ 建筑类型 联排,多层,高层 环线  二三环间 物业类别 普通住宅,别墅 占地面积 19.8万㎡ 总户数 6199户 建筑面积 66万㎡ 绿化率 35% 容积率 3.025 项目简介 保利中央公馆位于武昌南湖核心区位，项目规划净用地面积约19.8万平米，总建筑面积约66万平米，容积率3.025，其中住宅部分总建筑面积约57万㎡。作为保利地产布局南湖，打造高尚生活圈的又一品质楼盘，保利中央公馆将以ARTDECO俊朗挺拔的高层外立面，独具风情的英法洋房、别墅，尊贵的私家物管，树立起南湖第一标杆楼盘的高端品质，并传导出公馆优雅生活的方式和细节，彰显荣耀生活，引领舒适追求。 　　保利中央公馆项目在产品定位上，以40-130平米创新型高层公馆为主，同时包括洋房(约 平米)及城核联排别墅(约 平米)，满足不同客户对公馆生活的奢求与向往。 代表案例 武汉保利中央公馆 15

16 代表案例 林语系：一林一世界，一语一人生 上海保利林语溪
保利林语系列，最大限度的利用原有山坡和山谷的地貌特色，以北美维多利亚式建筑为蓝本，打造都市中罕有的大型山林庭院居所，实现建筑与人文、建筑与生活得完美结合，为有识之士打造亲近自然的生态景观社区，开启中国山林人居之典范。林语系列让业主可以享受更加亲和自然的健康休闲生活，尽显居者好山乐水的品味与内涵。 楼盘名称 上海保利林语溪 物业地址 浦东新区秀沿路68弄 面积区间 两居室80~90㎡、三居室140~144㎡、四居室250~288㎡、别墅240~270㎡ 建筑类型 联排,多层,高层 环线  二三环间 物业类别 普通住宅,别墅 占地面积 12万㎡ 总户数 1430户 建筑面积 17万㎡ 绿化率 35.62% 容积率 1.2 项目简介 保利林语溪项目总占地12万平方米，总建筑面积16.8万平方米，其中地上建筑面积14.4万平方米，容积率1.20，建筑密度0.28，是集低密度住宅与小高层住宅的高品质居住项目。 林语溪是保利“林语系列”高端住宅区在上海的重要作品，独特的类独栋设计、放大建筑的空间设计让产品更增居住价值。 项目力图为居住者提供舒适宜人的环境和休闲自然的景观空间。满足居民的多方面，多层次的需求，综合组织好居民的社区生活。 代表案例 上海保利林语溪 16

17 代表案例 康桥系：城央生活主流名片 广州保利康桥
汇集城央多元资源优势，融入城市多重美景，全揽城市绝版价值，鸿篇巨作打造世界级城市地标，保利城市资源系，为都市精英营造梦想生活的一方乐土。 楼盘名称 广州保利康桥 物业地址 滨江东路海印公园东侧 面积区间 四居室 平米、五居室 310平米 建筑类型 高层洋房 环线  二三环间 物业类别 普通住宅 占地面积 1万㎡ 总户数 216户 建筑面积 10万㎡ 绿化率 30% 容积率 7.98 项目简介 保利康桥项目定位为江景高档住宅，目标消费群是中国的高端客户。他们知识专业，能力非凡，见解独到，是社会的精英。因为他们的出众，反而更加突出了他们的内敛。在他们的心中，“豪”已经触手可及，更多的需求是在精神上寻求灵魂的安顿。 　　项目共216户，有多种户型选择，面积从220㎡～300㎡不等，所有单位有近20平米的入户花园。 　　保利康桥的户型设计几乎接近完美，一梯一户或一梯三户，户户南北对流。北面采用侧出阳台的独特设计，在保证通风的同时，也将江景的优势发挥到极致。南面入户花园的精致景观，即使在书房、厨房都能尽情享用。置身保利康桥，放眼，坐拥江景的豪迈与气度，回眸，享受悠闲雅致的心境。 代表案例 广州保利康桥 17

18 代表案例 罗兰香谷系：出自名门的优雅 南京保利罗兰香谷
保利罗兰香谷作为城市文化别墅的至臻典范，繁华芳菲，纯粹水岸风情低密洋房，全生命周期户型设计，雕琢优雅生活，打造成熟人居典范之作。 楼盘名称 南京保利罗兰香谷 物业地址 栖霞区仙林湖以北1号 面积区间 两居室：87~127.12㎡（跃层）、三居室 平米、五居室 310平米 建筑类型 高层 环线  栖霞 仙林 物业类别 普通住宅 占地面积 104000㎡ 总户数 1532户 建筑面积 211022㎡ 绿化率 40% 容积率 2.2 项目简介 保利•罗兰香谷位于栖霞区仙林大学城中、仙林湖北侧，毗邻地铁二号线经天路站。项目总建筑面积211022平米，其中地上建筑面积166022平米，地下建筑面积45000平米，由13栋18F高层住宅和1栋会所组成，以80-100平米的两房和可变三房为主力户型，本项目是目前仙林大学城唯一在售的中小户型产品，与南京大学两站之隔。 　　本项目位于仙林板块白象组团规划中心，组团内规划有11所学校(幼儿园5所，小学3所，初中2所，高中1所)，项目西侧为规划初中，东侧为规划商业中心，南侧为西湖公园。 建设内容：包括14栋18层住宅楼，沿街商业用房和1栋一层会所。 代表案例 南京保利罗兰香谷 18

19 代表案例 海上五月花系：一次改变生活的航行 上海保利摆上五月花
保利海上五月花延续了“五月花”号追求理想、勇于开拓的精神，打造英伦小镇风情社区,为居住者营造了丰富精彩的生活,驶向幸福梦想的彼岸。 楼盘名称 上海保利海上五月花 物业地址 上海市嘉定区永靖路899弄 面积区间 一居室：50~56㎡、两居室 80平米、三居室125㎡、四居室183~196平米 建筑类型 小高层;多层;联体; 环线  郊环外 物业类别 别墅 占地面积 230000㎡ 总户数 2639户 建筑面积 300000㎡ 绿化率 35% 容积率 1.31 项目简介 　　保利海上五月花是西上海高尚英伦社区，属于嘉定最高端楼盘，项目包括英伦联排别墅，花园洋房和情景公寓，6万平米大型商业配套和嘉定唯一高级运动会所，泛公园景观和多条保留河道。 　　项目分2期开发，首期为约6万平米英伦联排别墅，共310套房源，主力房型为四房，约190平米左右，8米建筑面宽，6米客厅挑空，阳光地下室，精致入户花园，多个大露台。2期为花园洋房和情景公寓，大部分为中小户型，房型经济适用，附加值高 　　保利海上五月花能给居者带来高品质的生活，30万平米的社区规模，6万平米的大商业配套，3000平米的高尚主题运动会所，泛公园景观和附加值高的房型，便利的交通和完善的教育生活配套，这一切都将彻底改变居者的生活品质，是居者在嘉定置业的首选。 代表案例 上海保利摆上五月花 19

20 代表案例 十二橡树系：重现经典，让生活回归自然 上海保利十二橡树庄园
十二橡树庄园来自于《乱世佳人》的灵感，双拼、联排、独栋，经典的北美庄园范本。对滨水景区的水、岸、建筑的总体空间进行层次丰富的有机结合，构建逾10万平方米的生态住宅社区，引领现代别墅生活新潮流。十二橡树庄园让近郊山水资源与建筑灵动结合，收藏自然的清新雅致，打造唯美人居圣地，保利郊区资源系，重现贵族浪漫生活，引领现代别墅新潮流。 楼盘名称 上海保利十二橡树庄园 物业地址 上海市松江区莘砖公路3118弄 面积区间 别墅 平米 建筑类型 低层; 环线  外环以外 物业类别 别墅 占地面积 160000㎡ 总户数 332户 建筑面积 80000㎡ 绿化率 36.5% 容积率 0.5 项目简介 十二橡树庄园一期总占地面积16万平方米，地上总建筑面积8万平方米其中包括双拼92户，联排93户，独幢147户。 项目一期配套有2000㎡的会所，功能设置包括西餐厅、便利店、健身房、阅览室、棋牌室、美容美发室等，为业主的生活提供诸种便利。十二橡树庄园一期的单体设计由加拿大ADS规划建筑设计事务所与重庆中域建筑设计有限公司联袂完成，在造型上采用古典风格，用材上采用自然材质，功能上讲究舒适品味。 住宅屋面采用北美别墅常有的大坡多层次坡顶，大气而优雅。建筑外墙采用文化石，天然木材和高级涂料，中间间以造型简洁的大开窗，大露台和白色线条，质朴大方，又具鲜明的节奏感。建筑立面丰富生动，深色的屋顶，暗红，深灰，淡灰色的主体墙面，本色的自然石材墙基和白色的檐沟，窗框和线脚，既稳重又具明显的节奏，赋予整个建筑以高雅，温馨的风格，创造了细腻具有人文气息的典雅而丰富的视觉效果，充分体现了田园生活的浪漫闲适。 代表案例 上海保利十二橡树庄园 20

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22 中海的建筑产品，在房地产界也是有口皆碑，“每15 个香港人就有一个住在中海建的楼里”，这句话就是对中海产品的最好注脚。
中海产品解读 中海的建筑产品，在房地产界也是有口皆碑，“每15 个香港人就有一个住在中海建的楼里”，这句话就是对中海产品的最好注脚。 中海地产始终坚持“选择主流城市、锁定主流地段、关注主流人群、建设主流产品、传播主流价值”的开发价值观，并以精耕细作的方式和精雕细琢的产品，默默地推行着这种价值观。中海地产，作为一个地产行业的最新标准的制定者、精品住宅新时代的引领者，一直在尝试最新科技发展成果在产业上的应用，并探索新住宅的发展方向，不断为自己树立新的评价标准。 22

23 精耕细作、逐级递进的五代精品住宅 第一代产品：丰富住宅的使用功能 上海海华花园 广州锦城花园 深圳海富花园
主要借鉴香港经验，如中海采用的井字型平面，直接推动了国内高层住宅户型的发展。 在高容积率、高密度以及高层条件下扩大共享空间，使城市住宅拜托了封闭单一的平面形式，丰富了住宅的使用功能。向中国内地房地产市场引进“标准装修”、“示范单位”、“物业管理”等概念，推出了深圳海富花园、上海海华花园、广州锦城花园等代表性项目。 上海海华花园 广州锦城花园 深圳海富花园 23

24 精耕细作、逐级递进的五代精品住宅 第二代产品：引入环境设计概念 广州中海锦苑 北京中海雅园 深圳中海华庭
从单纯的楼宇开发变成了带有环境设计的居住区，率先引入环境设计概念，注重户外空间营造，增加了户外活动空间，开始引入园林设计，增添了生活趣味。在中国内地推出深圳中海华庭、中海怡翠山庄、广州中海锦苑、北京中海雅园等代表项目，引领国内地产风向。 广州中海锦苑 北京中海雅园 深圳中海华庭 24

25 精耕细作、逐级递进的五代精品住宅 第三代产品：在户内融入户外概念 深圳阳光棕榈园
注重概念策划与户型创新，率先在户内融入户外概念，并把以景观为主的环境设计转变为有文化品位的主题场景，增添了物质空间的文化含义。中海结合内地实际市场进行改革创新，以“概念策划”为核心主导开发，张扬项目特殊优势与主观主题，体现不同的居住文化需求，产品更加本地化。推出了深圳中海阳光棕榈园、成都中海名城、上海中海馨园等代表项目。 深圳阳光棕榈园 25

26 第四代产品：倡导生态环保、技术领先与人文归属的基本理念
精耕细作、逐级递进的五代精品住宅 第四代产品：倡导生态环保、技术领先与人文归属的基本理念 第四代精品以“生态环保”、“”技术领先、“人文归属”为基本理念，不仅要满足显性功能，还要满足人的心理需求；不仅满足于通用技术，还要通过创新实现新的全方位超越；不仅关注物质层面的需求，更加重视社区文化氛围的营造。中海以全面创新的手法使产品处于业内领先地位，很多项目成为引领当地潮流的名牌项目，如香蜜湖1号等。 深圳香蜜湖一号 26

27 第五代产品：奢于外、适于内的领先性产品形态
精耕细作、逐级递进的五代精品住宅 第五代产品：奢于外、适于内的领先性产品形态 为了应对过度资源消耗与人口增长、土地集约利用的矛盾的挑战，全球化与中国传统居住文化的冲突的挑战，居住的物质空间追求与精神诉求的矛盾的挑战，中海地产正在科学发展观的指引下，以全新的视野研发并全面推广第五代产品。第五代产品不仅可丰富中海地产品牌内涵，建设低耗、环保、健康适用的人居环境，还将引领中国地产业走可持续发展之路。如中海凯旋门、南京万锦熙岸等。 南京万锦熙岸 27

28 中海产品线细分 从项目区位、地块性质以及户型等方面考虑，中海的在售项目大致可以分为四类：城市改善型，城郊改善型，郊区享受型以及高端系列。其中郊区享受房占在售项目的面积最大，百分比为46%，主要分布在中西部成都以及珠三角地区。其次为城市改善型住宅和城郊改善型住宅，分别占在售项目的27%和23%，主要分布在长春还有中西部、环渤海地区。高端系列仅占在售项目总面积的4%。 28

29 代表案例：成都中海兰庭 中海产品线细分 郊区享受型
郊区享受房位于城市远郊，但周边交通便捷，可以快速到达市中心繁华区域。周边生活配套设施不够完善，但有休闲配套，且周边自然资源比较丰富。郊区享受型项目建筑类型多为高层、小高层，部分项目有少量别墅。在户型方面，以 平方米二房和 平方米三房为主，户型相对较小。项目虽然地理位置较偏，但是自然环境较好，因此价格一般不低，往往是考虑休闲或父母养老的第二居所，吸引的是经济条件好、较为成熟的三代家庭。 代表案例：成都中海兰庭 29

30 中海产品线细分 成都中海兰庭 地理位置：成都高新南区大源生态纯居住组团核心腹地，东距新会展中心约1公里 占地面积：110亩 容积率：4.2
占地面积：110亩 容积率：4.2 绿化率：30% 开发期数：2期 2期开盘时间：2008年3月 期总户数：3023 建筑形态：高层、小高层、少量别墅 生活配套：网球场、特色商务会馆、度假式半岛景观游泳池等。 规划理念：采用大围合集中式景观规划理念，打造超大间距共享生活空间，其产品独有的“奢尺双层空间”打破传统高层电梯住宅平面化的生活方式，将高层立体生活方式全面引入产品，畅想不一样的高层生活。项目一期产品为24+1“景致高层”，二期主要为31+1“奢尺高层”，采用新古典主义风格演绎城南高品质生活建筑典范，园区内移步及景的新古典主义园林设计，使宽大的组团中庭丰富且具有层次。 30

31 代表案例：北京中海城Ⅲ香克林 中海产品线细分 城市改善型
城市改善型项目位于市中心高价值区域，周边配套、商业设施完善。交通便利，满足人们出行便利的需要，此外中海的城市改善型项目力求将健康、生态、舒适融入其中。城市改善型项目建筑类型往往为小高层和多层，部分项目会配有少量别墅。而在户型方面，市中心高档社区往往以 平方米两房、 平方米三房和 平方米四方为主力房型。户型舒适宽敞，再加上位于市中心的区位优势，这类项目往往价格较高。因此这类项目的客户大多是35-45 之间经济能力好的中年之家，即追求生活的舒适、又追求工作的交通便利，同时也喜欢享受市中心的繁华。 代表案例：北京中海城Ⅲ香克林 31

32 中海产品线细分 北京中海城Ⅲ香克林 地理位置：朝阳成寿寺路136号院(距离京津唐高速公路800米)
占地面积： 52000平方米 容积率：2.36 绿化率：30% 开发期数：第3期（共3期） 3期开盘时间：2011年 期总户数：当期203（共566） 建筑形态：高层、小高层、少量别墅 生活配套：中海城香克林，据守成熟大社区优越位置，交通优势明显，无论是自驾车还是选择地铁或地面公交，皆顺畅无比。在商务、消费、居住一体化的世界性成熟区域，中海城Ⅲ香克林集粹CBD商务核心圈、方庄高端生活配套圈、东四环国际商业消费圈、南三环主题购物圈四大商圈优质资源，城市配套功能和质量不断提升，主题配套不断增多。在户型的细节设计上，为了充分满足现代家庭健康生活需求，中海城香克林将“生态、健康、舒适”等现代居住理念融入建筑之中，精心设计自然充溢的宽敞阳光客厅、视觉通透流畅的步入式景观阳台、俯瞰窗外四季风情的270度八角阳光房……最大限度将阳光、新鲜空气等自然元素引入室内，让每个角落都可以沐浴阳光，确保每位业主都能拥有更好的景观视线并保证居家生活的私密性 32

33 中海产品线细分 城郊改善型 城郊改善住房位于城市近郊，周边生活设施比较完善，交通便利，居住环境相对较好。项目建筑类型一般为高层、小高层，部分项目有别墅。户型方面主要是 平方米二房和 平方米三房，一般吸引45-50 岁空巢的中年之家以及30-40 岁之间寻求居住改善的中年之家。 33

34 代表案例：中海独墅岛 中海产品线细分 高端系列
中海的高端系列也位于城市郊区，多为别墅，拥有城市稀缺的景观资源，由于享受稀缺的景观资源，因此高端系列产品价格很高，往往面向较为富裕的群体，作为休闲度假之所。 代表案例：中海独墅岛 34

35 中海产品线细分 中海独墅岛 地理位置：星港街南延伸段，墅浦路东 占地面积： 34万平方米 容积率：0.8 绿化率：40% 开发期数：共3期
占地面积： 34万平方米 容积率：0.8 绿化率：40% 开发期数：共3期 3期开盘时间：2012年 总户数：1500户 建筑形态：高端别墅、高层公寓 生活配套：中海独墅岛项目位于独墅湖南、墅浦塘东侧小岛之上，尽享园区、古城区双CBD繁华与舒适。占地34万方，容积率0.8，规划建设成为一个高档别墅社区。小区交通便利，近可快速入老城区、园区、高教区，远可经由苏嘉杭高速直抵上海等区域。小区与外界仅与两座桥相连，私密感强。岛上直面11.52万平方米的独墅湖湖面，湖景怡人。进可得城市繁华，退可享宜人生态，“独特岛形态、稀缺湖资源”更为苏州高尚住宅罕见。 35

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37 对应着不同的土地价值与客户价值，万科产品可分为金色、城花、四季、TOP四大产品系列
万科产品解读 对应着不同的土地价值与客户价值，万科产品可分为金色、城花、四季、TOP四大产品系列 TOP系列 高档住宅 金色系列 城市住宅 城花系列 城郊住宅 四季系列 郊区住宅 土地价值：市区或郊区拥有稀缺 景观资源，周边交通便捷； 客户价值：成功人士选择 土地价值：城市中心，交通方便， 配套完善； 客户价值：便利的城市活； 土地价值：城市边缘，快速发展，交通顺畅； 客户价值：舒适的居住环境； 土地价值：郊区，土地成本低； 客户价值：房屋价格低；

38 TOP系列 金色系列 城花系列 四季系列 TOP1 TOP2 G1 商务住宅 G2 城市改善 G3 城市栖居 C 城郊改善 T1郊区栖居 T2 郊区享受 城市私享 城郊私享

39 品类划分及对应客户价值 万科品类细分 在四大品类中，前三类以地理位置（距市中心的远近）为划分依据，交通便捷度与配套完善度随之降低
产品系列 核心理念 土地属性 项目价值 品类细分 位置 交通 配套 字母代称 中文名称 城市 住宅 金色系列GOLDEN 都市.时尚生活 市区或新城区 发达 生活配套完善 便捷的城市生活 G1 商务住宅 G2 城市改善 G3 城市栖居 城郊住宅 城花系列 CITY 大城.丰盛生活 市区（含新城区）边缘 便利 规划有完善的生活配套 舒适居住(第一居所) C 城郊改善 郊区住宅 四季系列 TOWN 山水.悠然生活 郊区或卫星城 不便利 不完善 低价格 T1 郊区栖居 舒适居住(第二居所) T2 郊区享受 高档住宅 高档系列 TOP 墅庭.高尚生活 市区或郊区，拥有稀缺资源 便捷 对配套无要求 占有稀缺资源 TOP1 城市豪宅 TOP2 郊区豪宅 在四大品类中，前三类以地理位置（距市中心的远近）为划分依据，交通便捷度与配套完善度随之降低 第四类TOP系列则以对稀缺资源的占有为划分，与前三类形成差异，两者形成互补

40 万科品类细分 城市住宅（金色系列）——都市.时尚生活 适合都市人生活的多元化成熟居住模式
万科GOLDEN系列精品住宅，打造适合都市人生活的多元化成熟居住模式，锻造精细生活细节，营造成熟人文氛围与归属感，以更为先锋和现代的中心区域优越居住理念，引导着都市人居新时尚 万科GOLDEN，让栖居在繁华中的都市居住更富细腻，温情，充实的生活质感，在核心版块引领主流生活

41 城市住宅类（GOLDEN系列）细分 万科品类细分 G1 G2 G3 品类 项目价值 土地属性 客户需求价值 *容积率 主力细分客户构成
主力户型 客户选择 客户细分 价值排序 比例 家庭生命周期 年龄 (购买力) 购买动机 G1 商务住宅 便捷的城市生活 1. 写字楼密集，交通高度发达，但噪音干扰较大 2.享受市中心级别配套，周边人群情况较复杂 3.商业价值高但居住价值一般 注重工作便利，关注产品服务及品质 ---- 商务人士 投资 单房一房 顶级商务人士 二房三房 G2 城市改善 1. 交通便利，通常较为安静 2.周边配套完善 3.宜居宜住 追求居住改善和品质 约2.0 1 10％ 孩子三代 35-45岁 改善 四房 2 40％ 后小太阳 40-45岁 三房 3 小太阳 35-39岁 4 10% 老年一代 45-50岁 空巢 二房 G3 城市栖居 1.公共交通密集，站点在步行距离内 2.周边有较完善的生活配套 3.居住价值一般 低总价优势 约3.0 85％ 青年之家 25-35岁 栖居 一房二房 15% 青年持家 25-30岁 共性：现在或未来规划中的市中心区，能享受便捷的城市生活，交通便利，配套完善，物业组成主要为高层洋房 特性：周边环境及居住氛围的差异，容积率要求也有所不同

42 万科品类细分 城郊住宅（CITY系列）——大城丰富生活 将城市边缘转化为主流人群聚集的高水准居住群落
万科打破城市固有居住观念和城市格局，打造新移民生活范本，将城市边缘转化为主流人群聚集的高水准居住群落，构建全新的城市板块体系，大城崛起，都市人居走向更广阔的方向，包容与丰盛成为新生活的表征 万科CITY系列，时尚元素融合原野的落叶芳，青草香，既富于城市的先锋精神，又表述着来自文明本源的质朴和亲切，繁华又静谧，丰盛又平和

43 城郊住宅类（CITY系列）细分 万科品类细分
项目价值 土地属性 客户需求价值 *容积率 主力细分客户构成 主力户型 （平方米） 客户选择 客户细分 价值排序 比例 家庭生命周期 年龄 (购买力) 购买动机 C 城郊改善 舒适居所 (第一居所) 1.交通便捷，可快速到达，离城市成熟区域较近 2. 项目基本配套设施齐备 3.相对市中心居住密度低，居住氛围良好（水质及空气质量好） 追求舒适居住 约为1.0至1.5 1 10％ 孩子三代 35-45岁 改善 四房 2 20％ 后小太阳 40-45岁 三房 3 30％ 小太阳 35-39岁 4 5％ 老年一代 45-50岁 空巢 二房90-100 5 青年持家 30-35岁 三房 6 小小太阳 25-30岁 共性：位于城市边缘或新城区，可快速到达，基础配套齐备，居住密度较低，物业组成以别墅，类别墅及多层为主，带少量高层洋房

44 万科品类细分 郊区住宅（TOWN系列）——山水.悠然生活 远离喧嚣与浮华的宜人居所
未来奢侈，将告别非必需品，而追逐必需品，紧俏的，稀有的，受青睐和尊重的，将不再是哪些昂贵却随处可见的物品，而是宁静的时光，干净的水和新鲜空气 万科TOWN系列，反思城市人居模式，以卓越的远见与深度的人文关怀，为一颗颗山水田园的新，打造远离喧嚣与浮华的居所，建筑超凡脱俗的自然人居氛围，寻觅关于海的理想，山的文明，还有整座城市对于悠闲生活的向往 44

45 郊区住宅类（TOWN系列）细分 万科品类细分 共性：位于郊区或卫星城镇，离城区中心较远，且周边配套设施较少或基本没有
项目价值 土地属性 客户需求价值 * 容积率 主力细分客户构成 主力户型 （平方米） 客户选择 客户细分 价值排序 比例 家庭生命周期 年龄 (购买力) 购买动机 T1 郊区栖居 低价格 1.距离目标客户原有居所(工作)地较远,交通不便利，公共线路缺乏或基本没有 2.项目周边无配套，依赖小区内部解决 3.地块条件通常只有三通(水电路)，居住价值不高 价格务实 ---- 50％ 青年之家 25-35岁 栖居 二房75-85 20％ 小小太阳 25-30岁 10％ 青年持家 三房90-110 孩子三代 老年一代 45岁以上 空巢 T2 郊区享受 舒适居住(第二居所) 1.距离城市较远，但有快速道路可达 2.没有完善的生活配套，但地块周边有休闲配套(或有条件做到) 3. 有自然资源，居住环境可塑性高 舒适居所，考虑父母养老或休闲 1.0至2.0左右 1 35-45岁 三房 2 后小太阳 改善 一房/二房50-90 共性：位于郊区或卫星城镇，离城区中心较远，且周边配套设施较少或基本没有 特性：以交通路网，配套可塑性及环境资源为依据，划分成栖居和享受居所两类，栖居类以120方以下的多层或小高层为主，享受类则会出现200方以上的别墅物业 45

46 万科品类细分 高档住宅（TOP系列）——墅庭.高尚生活 独占稀缺资源，具有创造力的个性居所
未随着城市居住空间的不断扩展，高端人群对居住的追求，已渐渐从空间，环境等物理层面剥离出来，转而追求精神的高贵，建立在不可复制的空间，独占型的稀缺自然资源上的那些独具创造力的个性居所，成为新时代顶级生活方式的象征 万科TOP系列，解读稀缺景观与城市资源的真正关系，以智慧，意志和知识，在物质与精神之间找寻最富诗意的建筑语言，让思想与心灵交融，品质与品位结合，打造满足顶层人士心灵追求的居住空间 46

47 高档住宅类（TOP系列）细分 万科品类细分 品类 项目价值 土地属性 客户需求价值 * 容积率 主力细分客户构成 主力户型
客户选择 客户细分 价值排序 比例 家庭生命周期 年龄 (购买力) 购买动机 TOP1 城市豪宅 占有稀缺资源 位于城市稀缺地段或占有城市的稀缺景观资源 销售价格在市区均价2倍以上 ---- TOP2 郊区豪宅 位于郊区，占有稀缺景观资源或通过独栋等产品形式占有土地资源 共性：占有稀缺资源，有一定的交通通达性，密度低，售价高，基本以别墅物业为主，居住舒适 特性：以项目所在地理位置为依据，划分为城市及郊区项目两类

48 万科品类对比 产品系列 项目价值 土地价值 物业组成 * 容积率 居住评价 位 置 交 通 配 套 资 源 城市住宅(金色系列)
G1商务住宅 便捷的城市生活 市区或新城区 发达 生活配套已经完善 商务发达 高层/LOFT ---- 一般 G2城市改善 自然资源良好 高层 约1.0 宜居宜住 G3城市栖居 无特殊资源 约2.0 城郊住宅(城花系列) C城郊改善 舒适居住 (第一居所) 新城区或城市边缘 便利 规划有完善的生活配套 无景观资源 别墅/多层/高层 郊区住宅(四季系列) T1郊区栖居 低价格 郊区或卫星城 不便利 不完善 小高层/高层 较差 可达 T2郊区改善 舒适居住 (第二居所) 自然或旅游休闲资源优越 别墅/高层/公寓 良好 高档住宅(高档系列) TOP1城市豪宅 占有稀缺资源 市区 对配套无具体要求 景观资源一般，土地占有 别墅 优秀 郊区 TOP2郊区豪宅 自然资源优越

49 产品系鉴赏 49

50 城市住宅案例G1商务住宅 金域华庭 G1 品类特征 金域华庭 客户需求价值 土地属性 注重工作便利，关注产品服务及品质
地处城市中心功能拓展区，外部景观舒适，居者可享受繁华都市生活 土地属性 交通：写字楼密集，交通高度发达，但噪音干扰较大 交通：地处城市轴心北延段，多条干道及轨道通达 配套：享受市中心级别配套，周边人群情况较复杂 配套：周边商业、教育、娱乐、医疗、公园等配套设施完善 居住价值：商业价值高但居住价值一般 居住价值：汇聚品味与潮流，商务氛围浓厚，居住环境一般

51 城市住宅案例G1商务住宅 金域华庭 G1商务住宅——品位与商务俱享的都市居所
项目地处的龙华新城是“深圳城市中心轴带”的北延段，未来将形成被称为“副都心”的以大型交通枢纽为依托的城市中心功能拓展区 基本信息位置：深圳市龙华金龙路与新区大道交汇处东北角 项目占地： 平米 建筑面积：188934万平米 物业组成：一期为84-88平米的精装高层，及少量 LOFT公寓和联排别墅 设施及交通配套 西临新区大道，南临金龙路、东临轨道4号线 商业、教育、娱乐、医疗、公园等配套设施完备 项目定位 以便捷交通、时尚商业、简约建筑、新城规划，令项目充满积极进取、追求品位、掌握潮流以及国际视野和前瞻性思维的气质，更将成为汇聚品味与潮流的都市居所

52 城市住宅案例G2城市改善 东方尊峪 G2 品类特征 东方尊峪 客户需求价值 土地属性 追求居住改善和品质
半山之中，城市之上，兼得宁静与繁华，生态与健康的城市休闲山居 土地属性 交通：便利，通常较为安静 交通：临近地铁8号线及交通干道，三面环山 配套：周边配套完善 配套：规划有中央会所，商业及基础教育配套 居住价值：宜居宜住 居住价值：地处梧桐山风景区内，空气质量好

53 城市住宅案例G2城市改善 东方尊峪 G2城市改善——城市型生态山居
项目东临梧桐山隧道口，西接仙桐体育公园，南靠罗沙路，与香港隔岸相望，北面的梧桐山是一个以山体和自然植被为景观主体的城市郊野型自然风景区，空气质量达国家一级标准，可俯瞰深圳市区及大鹏湾海面 基本信息 位置：深圳市罗湖区梧桐山半山风景区 地块描述：三面环山,南望香港大雾山 占地面积：11万㎡ 建筑面积：33万㎡ 容积率：2.12 覆盖建筑率：16.7% 绿化率：67.55% 楼层状况：11-26层 车位比：1.1：1 物管费：3.5元/㎡ 开发节奏：整体开发

54 城市住宅案例G2城市改善 东方尊峪 交通规划 深盐第二快速干道 地铁8号线及公交车站 项目定位
上风上水之地，兼得宁静与繁华，生态与健康的城市休闲山居 设计理念 自然第一，建筑第二 整体规划 住宅：共21栋11-26层高层纯住宅 会所：6000平方米中央会所，设有室内恒温泳池、红酒雪茄吧、网球场、SPA水疗馆、中西餐厅、健身房等 泛会所：规划有亲子广场、生态游乐场等多个主题泛会所，并提供休闲器械 园林：8万㎡天然溪谷园林 商业：4000平米社区商业 学校：自身配备幼儿园，同时临近项目规划有公立小学

55 城市住宅案例G3城市栖居 金域东郡 G3 品类特征 金域东郡 客户需求价值 土地属性 低总价优势 力求经济实用
交通：公共交通密集，站点在步行距离内 交通：位于市东部新城商务行政区中心，交通路网发达 配套：周边有较完善的生活配套 配套：教育，购物，医院，邮政，银行，休闲等配套齐全 居住价值：居住价值一般 居住价值：容积率较高，无自然环境优势

56 城市住宅案例G3城市栖居 金域东郡 G3城市栖居——都市经济的舒适居所 基本信息
位置：深圳市东部新城商务行政区中心 占地面积：104801㎡ 容积率：一期3.0，二期A区2.8，二期B区 覆盖建筑率：≤25% 建筑面积：316660㎡ 车位规划：一期797个 开发节奏：2007年第一期，整体共3年 设计理念 整体风格上，突出展现了简洁、大方的整体项目形象，营造了具有城市感的项目整体界面，以创造怡人、舒适的住宅小区作为设计的诉求 规划设计上，采用半围合的思路，为小区提供充分的公共活动空间，同时在每栋住宅的首层设置面积不等的架空层，用以改善小区内通风，并提供适应深圳炎热气候的活动场所 建筑立面上，极具现代感，以面砖为主，加以一定量的质感涂料，以稳重大方的白色、灰色为主调，充分展现了项目整体典雅的气质 户型设计上，力求户型的经济实用，通风采光良好，并在入户处设置了入户花园，增加空间层次及实用性

57 城市住宅案例G3城市栖居 金域东郡 整体规划 住宅：共7栋高层纯住宅 商业：1000余平方米社区广场及2100平方米棕榈风情商业街 生活配套
教育：坪山中心小学、飞东小学、龙山学校、坪山中学、坪山机关幼儿园等　 购物：三和购物商场、万福佳、民乐福、泰华商场、国惠康百货　 医院：坪山人民医院　 邮政：深圳邮政局坪山支局　 银行：中国工商银行，中国农业银行，深圳发展银行等 休闲：大工业区体育中心、大工业区中心公园、聚龙高尔夫练习场等；

58 城市住宅案例C城郊改善 第五园 C 品类特征 第五园 客户需求价值 土地属性 追求舒适居住 综合配套及功能完善的，反映中式居住精髓的生态园区
交通：便捷，可快速到达，离城市成熟区域较近 交通：地处深圳城市发展中轴线上的中央地带，多条公交线，环岛路及快速路可达 配套：项目基本配套设施齐备 配套：项目内部配套十分完善 居住价值：相对市中心密度低，居住氛围良好（如水质及空气质量好） 居住价值：容积率仅为1.48，园区环境注重自然与人的和谐

59 城市住宅案例C城郊改善 第五园 C城郊改善——倡导中式居住理念的城郊舒适居所 基本信息 位置：布吉街道坂田雅园路 占地面积：约44万平方米
建筑面积：55万平方米 总建筑户数为5000户左右 容积率：1.48 开发节奏：分6期，由04年到08年 设计定位 大胆创新，糅合了中式传统居住理念的精华与现代建筑的简约，通过瓦屋面、石材墙面、村落空间的运用，创造乡村田园风格，人车分流更彻底，极力倡导对中式居住生活方式的理性回归 设计理念 建筑风格，原创现代中式建筑，主要建筑形式有庭院别墅、合院洋房、叠院HOUSE和高层 园林设计，以层次分明的多重“庭院空间”为精髓，充分利用中国传统造园隔、抑、曲等手法，创造出富有“起、承、转、合”完整变化的空间序列，配以灰色系基调的硬质铺装，将中国的人文精神与现代人的生活需求有机结合，全方位塑造社区文化和人居环境，达到自然景观与人文景观的融合，体现了人与自然的和谐与对话

60 城市住宅案例C城郊改善 第五园 项目配套 五园书院，宁静致远
占地1500平方米，文化定位秉承中国四大书院，纵横古典与现代；打造深圳及全国第一家情景式社区图书馆 古色古香，徽州老屋 “老房子”是万科为发掘和保护中国传统民居的一种尝试，将来的功能可能为博物馆、餐厅、茶馆、培训、文化活动等 中式特色，文化商业街 占地6000平方米，基本功能完备，汇聚了餐饮、华润万家超市、中国银行、便利店、一致药店等商户，极大地满足社区日常生活，形成现代中式特色文化的商业街 葱茏覆盖，园林泳池 在社区中已建成的大型游泳池能给你的夏天带来娱乐的好去处 便利为上，健身娱乐 在社区中各个架空层错落着各种健身娱乐设施，让饭后的家人拥有自由休闲的空间 成长乐趣，幼儿中心 高档幼儿园，幼龄教育机构，童年最大的乐趣 60

61 城市住宅案例T城郊改善 东海岸 T2 品类特征 东海岸 客户需求价值 土地属性 舒适居住(第二居所)，考虑养老或休闲
城市之中的天然山海资源，成熟的大型滨海社区； 土地属性 交通：距离城市较远，但有快速道路可达 交通：距罗湖商业中心约30公里，有盐坝等多条高速路及大梅沙公交总站 配套：没有完善的生活配套，但地块周边有休闲配套(或有条件做到) 配套：区外有娱乐，医疗等机构，区内有公园，会所及商业街等配套 居住价值：有自然资源，居住环境可塑性高 居住价值：背倚青山，面朝大海，自然环境极佳

62 城市住宅案例T城郊改善 东海岸 T2郊区享受——背山面海的滨海居所
项目位于盐坝高速公路与周围的坡地间，距罗湖商业中心区约30公里，距离大梅沙海滩约1.5公里，背倚青山，面朝大海，自然环境极佳 项目用地属于山地类型，地形由东南向西北逐渐走高，东南侧地形比较平缓，西北部地形陡峭，沿盐坝高速公路呈弧形东西向带状分布 基本信息 总占地面积：约34.3万平方米 总建筑面积：27.5万平方米 容积率：0.8 总户数：1949户 开发节奏：共分4期，03-05年开1-3期， 07年开售第4期 周遍配套： 娱乐：7个高级大梅沙酒店，2个游艇会，2个高尔夫球场，2个直升机停机坪，5个大梅沙高端项目，7大公园，4大沙滩，2所学校，6大高端餐饮 交通：深盐第二通道、盐坝高速、盐排高速、大梅沙公交总站 医疗：梅沙医院、社区健康服务中心

63 城市住宅案例T城郊改善 东海岸 规划定位 城市之中的天然山海资源，成熟的大型滨海社区 设计理念
规划上，采用热带简约（Tropical Modern）的设计理念，选择自由生长形的“叶脉状”布局形式进行社区规划 景观上，充分利用地形、山势及水体资源，引水入境，营造人工湖水景、溪水水系，依水建房，构筑了邻水生活的情趣和意境 项目配套 生态公园：小区内外有山脊公园、珊瑚公园、郊野公园、运动公园，还毗邻大梅沙海滨公园和华侨城生态公园 康体休闲：区内建有泳池、网球场、沙滩排球、足球场、室内篮球馆、乒乓球馆、棋牌室、会议室等休闲设施 商业配套：小区商业面积约5800平米，已建设海岸儿童天地、招商银行、华润超市、海岸咖啡厅、名厨饭堂及精品首饰店等

64 城市住宅案例TOP1城市豪宅 TOP1 品类特征 兰乔圣菲 客户需求价值 土地属性 兰乔圣菲 设计理念
规划上，外围设置双拼大宅，划地为圈，形成强烈的领域感和不动声色的优雅气场；内部联院住宅排布巧妙自如，让所有建筑均获取最大的景观资源和开敞的气势 风格上，来自托斯卡纳与安德鲁西亚的欧洲风格建筑灵感，低调的尊崇于随意处自然流露，厚重的质感，大气的拙朴，原生建筑材质让生活衍生不凡气质 造型上，经典坡式屋顶设计，映托出“统一中有变化，变化中出特色”的丰富而韵律的住宅造型，每一细节都能品味出时光的变幻与永恒 铺排上，采用单体造型局部处理，结合平面功能要求，设计出独栋和双拼别墅等主要产品形式，并运用交错围合组合方式，形成层次丰富的环境空间，让建筑具有生命般的起伏和旋律 TOP1 品类特征 兰乔圣菲 客户需求价值 销售价格在市区均价两倍以上 08年10月开盘（容积率0.6，共94户） 土地属性 位于城市稀缺地段或占有城市稀缺的景观资源 位于深圳宝安中心区核心位置的纯别墅社区，每户均占有广阔土地资源

65 城市住宅案例TOP1城市豪宅 兰乔圣菲 TOP1城市豪宅——富于异域风情的家族式大宅
项目位于宝安中心区核心位置，是深圳西岸稀有的纯别墅区，住所拥有完整私人院落，以卓越尺度完美演绎家族传承与大宅生活 基本信息 总占地面积：约72500平方米 总建筑面积：约43500平方米 容积率：约0.6 绿化率：约63.4% 建筑覆盖率：约30% 物业组成：独栋及双拼别墅 总户数：94户 设计定位 项目着重强调人与环境的关系，营造人与自然的交流空间，坚持地方性和场所感并重，最大限度地利用和发挥环境资源优势，体现地域特色、人文精神和绿色生态建设的理念 在尊重周边环境的同时，突显建筑与生活、土地优雅舒适的关系，并使用有着时光斑驳印记、充满历史积淀感的石材来表现建筑原生特色，锻造一席可传承的家族领地

66 城市住宅案例TOP2郊区豪宅 棠樾 TOP2 品类特征 棠 樾 客户需求价值 土地属性 设计理念
布局方面，一期水城联排别墅，充分依托景观河道资源，将客厅、主卧等主要功能空间均布置于面水一侧，户户临水 户型方面，采用多层次院落设计，保证每家都能享有入户前院、户内中院和亲水后院，丰富了室外生活空间，使人与自然山水充分交融，同时传递出浓郁的现代东方韵味 TOP2 品类特征 棠 樾 客户需求价值 销售价格在市区均价两倍以上 08年5月开盘（一期容积率0.378，共124户） 土地属性 位于城市稀缺地段或占有城市稀缺的景观资源 紧邻塘厦“生态绿洲”近2700平方米国家一级森林公园，方圆1公里内密布3个湖泊水库，所在区域空气质量A级

67 城市住宅案例TOP2郊区豪宅 棠樾 TOP2郊区豪宅——低密度的山水田园居所 基本信息 位置：深圳宝安区林坪大道以南
总占地面积：约60万平方米 建筑面积：约40万平方米 容积率：0.6（一期0.8，二期0.5） 一期基本信息 规划总用地：约110000m² 总建筑面积：约90000m² 住宅面积：约30000m² 容积率：约0.378 总户数：约124户 项目配套 观澜高尔夫（东莞）球会，大屏障国家森林公园 ，仙女湖水库，三正半山酒店等 设计定位 以“营造一种东方奢华为主的低密度现代居住氛围”为设计核心，以水元素为主题，阐述东方居住美学中水的重要性，并运用中国文化特有的低调展现属于东方民族的奢华 67

68 城市住宅案例品类对比 结合品类案例，从项目地块条件分析有以下调整
产品系列 项目价值 土地价值 物业组成 * 容积率 居住评价 位 置 交 通 配 套 资 源 城市住宅(金色系列) G1商务住宅 便捷的城市生活 市区或新城区 发达 生活配套已经完善 商务发达 高层/LOFT ---- 一般 G2城市改善 自然资源良好 高层 约1.0 宜居宜住 G3城市栖居 无特殊资源 约2.0 城郊住宅(城花系列) C城郊改善 舒适居住 (第一居所) 新城区或城市边缘 便利 规划有完善的生活配套 无景观资源 别墅/多层/高层 郊区住宅(四季系列) T1郊区栖居 低价格 郊区或卫星城 不便利 不完善 小高层/高层 较差 可达 T2郊区改善 舒适居住 (第二居所) 自然或旅游休闲资源优越 别墅/高层/公寓 良好 高档住宅(高档系列) TOP1城市豪宅 占有稀缺资源 市区 对配套无具体要求 景观资源一般，土地占有 别墅 优秀 郊区 TOP2郊区豪宅 自然资源优越 由上表可得，T2类与TOP2类的土地价值条件相近，容易混淆（例证：T2类的《清林径》与TOP2类的《棠樾》项目） 问题：如何区分？

69 万科相近品类区分 T2类与TOP2类在土地价值方面的比较 清林径 棠 樾 由分类比较可得，T2与TOP2系列在地块条件方面有差异，但不大
项目案例 位置 交通 资源 环境及配套 清林径 (T2郊区享受) 清林径森林公园南侧山脚 有高速路或干道连接 清林径森林公园/水库 商业街/会所/公园 郊 区 可 达 优 秀 生活满足 棠 樾 (TOP2郊区豪宅) 林坪大道以南 一级森林公园/湖泊密布 高尔夫球会/酒店/国家一级森林公园 休闲度假满足 由分类比较可得，T2与TOP2系列在地块条件方面有差异，但不大 通过案例分析可得，两者的差异主要体现在以下方面 项目案例 项目资源价值 物业资源价值 对应人群 物业组成 品类研判 清林径 有，但不稀缺 随物业布局而有差异 养老或有休闲需要 别墅/高层/商业公寓 郊区享受 棠 樾 有，且稀缺 户户有景，均好性优 高收入人士，彰显社会地位 别墅 郊区豪宅 结论：T2类与TOP2类具有可识别性，但必须与项目所处的具体环境、目标人群及打造的产品品质结合判断

70 附：万科产品线的应用 兰乔圣菲 Park Mansion 客户 高端 蓝山 红郡 山地小镇 金域蓝湾 城市花园 金色成品 四季花城 低端
土地 城市中心 郊区

71 71

72 金地集团作为国内大型优质开发企业，具有较为系统地对产品线的划分。目前已形成七大产品系列，分别是：白金系、天系、名系、未来系、格林系、自在城系及高端特色产品钻石系。金地认为同一产品线上的项目，拥有不同的市场消费群体，互不矛盾，互相补充，对金地品牌能够相辅相成，金地集团最终形成了“以中档住宅为主，以中高档住宅、商业地产为辅”的产品结构策略。 72

73 金地产品线细分1 73

74 金地产品线细分 金地集团已经建立以上海、深圳、北京为中心的华东、华南、华北的区域扩张战略格局，并已成功进入武汉、西安、沈阳市场，目前已布局全国19 个城市。 74

75 代表案例：天津金地紫乐府 金地产品线细分 白金系：城市高端别墅系列
白金系产品主要以独栋、双拼和联排别墅的物业形态为主，通过对地块自然资源的充分挖掘，同时充分挖掘地下室、庭院、露台、平台等私有空间的舒适度和价值点，为客户创造私密、自然、豪华的别墅生活体验。充分满足客户群对自然闲适的低密度住区氛围有强烈偏好，强调对自然景观资源如水景、园景、山景等的营造，重视对客户生活中个性化生活如庭院、地下室、露台、平台等空间的营造，对私密性和领域感超乎寻常的重视，建筑和景观所表现出的品质感异常出众。 代表案例：天津金地紫乐府 75

76 金地产品线细分 天津金地紫乐府 地理位置：河东区东南快速昆仑桥东南侧 占地面积： 76000平方米 容积率：0.8
占地面积： 76000平方米 容积率：0.8 绿化率：50% 开发期数：第3期（共3期） 3期开盘时间：2011年 期总户数：252户 建筑形态：别墅 项目信息:金地紫乐府建筑面积约6万平米，容积率仅为0.8。是由金地集团天津公司开发的城市中心纯别墅居住区，项目位于东南快速昆仑桥东南侧，轻轨一号桥站南侧的350米，隶属于天钢柳林新城市中心，是版块内首发的纯别墅住区。

77 代表案例：天津金海湾花园 金地产品线细分 天系：拥有独特资源的豪华精装公寓
天系产品主要以创新的豪华精装修公寓或类别墅形态，主力面积达到170 平米以上，通过对建筑立面、室内户型和装修、公寓大堂及电梯厅、会所功能空间的强化打造，为客户创造私密、奢华、有品位的高端公寓生活。其地段往往占有如国际学校、市中心大型公园、江景、海景、高尔夫等独特资源，产品强调精装修的功能和品牌、重视对社区公共配套和服务的要求，讲究户型尺度的高舒适性及建筑立面、室内公共部分装修品质感的高要求，同时也重视对入户方式的高要 求，通常配有豪华和专属感极强的高端会所。天系的代表项目有金地海景花园、金海湾花园及金地翠堤湾等。它们分别坐拥大型公园、江景、海景等独特资源。由于位于城市核心地段，交通便利，社区及周边配套齐全。它属于金地集团的中端项目，通常面对的客户为城市改善型人群。 代表案例：天津金海湾花园 77

78 金地产品线细分 天津金海湾花园 地理位置：河西大沽南路1069号 占地面积： 2.40万平米 容积率：3 绿化率：70%
占地面积： 2.40万平米 容积率：3 绿化率：70% 骏工日期：2000年10月1日 总户数：316户 建筑形态：住宅、公寓 项目信息:金海湾花园位于滨江东路555号。 占地面积2.40万平米，总建筑面积约13万平方米，分别由1栋43层、两栋42层的超高层纯住宅组成，裙楼首层、5层为架空绿化园林。全区住宅户数只有316户，其中复式单位110户，标准层单位206户。 户型面积由228平方米至448平方米不等，最大户型1800平方米。 全部户型均有阳光庭园及望江庭园的双花园设计，部分复式户型设有三个阳光花园，花园面积多在50平方米以上。楼盘考虑周全每户都设有四大中央系统，(中央吸尘系统,中央热水系统,中央新风系统,变频式中央空调)。 金海湾拥有面积达1.5万平方米的豪华会所，不仅有亭台水景，儿童游乐场,家庭影院,咖啡座还有各项多元化的运动休闲设施。区内附设周全的管家服务，24小时保安等。周边邻近超市、学校、公园、游艇会等。有地铁站和公交车。 金海湾花园被誉为中国十大豪宅，背靠文化气息浓厚的中大校园，北向独享滨江无敌江景，紧邻羊城八景之一的中大北门悠闲广场。 78

79 代表案例：北京金地国际花园 金地产品线细分 名系：主城区本土化城市公寓
名系产品是主要以市中心高层公寓为主的物业形态，其主力面积以130‐150 的三房、170 左右的四房为主，通过对建筑立面、室内户型和装修、大堂电梯厅、会所的强化打造，为客户营造舒适、有品位、有品质的中高端市中心公寓生活。名系产品在地段选择，充分满足客户群对核心地段、城市级配套的高偏好度，在建筑立面、室内公共部分装修品质感有较高要求，对入户方式的舒适性也有较高要求，对会所的功能类型和专属上相当重视。名系的代表楼盘如北京金地国际花园，地处城市中心的国贸商圈，易受人流混杂及噪音的影响，并不适合打造顶级豪宅产品，因此名系列往往以面向商务型精英的精装小户型产品为主，并结合当地特有的文化特征吸引这部分高端客户。 代表案例：北京金地国际花园 79

80 金地产品线细分 北京金地国际花园 地理位置：朝阳区建国路郎家园15号 占地面积： 50000平方米 容积率：3.96 绿化率：41%
占地面积： 50000平方米 容积率：3.96 绿化率：41% 开盘时间： 总户数：741户 建筑形态：住宅、公寓 项目信息: 　　金地国际花园由南区的金地国际大厦和北区的金地国际公寓组成，是一个集国际标准的甲级写字楼、服务式公寓和高档外销公寓于一体的综合性地产项目。 　　金地国际花园A区(南区)由一栋150米高的国际甲级写字楼，一栋100米高的服务式公寓和连接两栋塔楼的三层商业裙楼组成，地上总建筑面积约为12万平方米。 　　金地国际花园B区(北区)由五栋高层公寓和一座中心会所组成，地上总建筑面积约为12万8千平方米。楼高错落，最高达34层，100米。生动活泼的天际线，和南区联合创造了一个具有标志性的国际化商务和居住区。 80

81 代表案例：上海金地未未来 金地产品线细分 未来系：主城拓展区时尚城市公寓
未来系产品主要以创新和高附加值的中小户型产品为主，主力面积为90 平米以下的两房或三房、110‐130 平米的紧凑三房或3+1 房，通过风格前卫现代的立面造型、富有情趣的社区公共空间、功能完备的会所以及精致的精装修解决方案，为客户创造未来、前沿、时尚的居住感受。以交通出行的便利性、社区生活配套的便利性及品味时尚，满足客群的置业需求。社区营造重视户型空间的功能性和附加值及社区公共空间，会所注重功能性，社区风格较为新潮前卫。这类产品所面对的客群多为首次置业者。 代表案例：上海金地未未来 81

82 金地产品线细分 上海金地未未来 地理位置：浦东新区张杨北路2899号 占地面积： 96383平方米 容积率：1.6 绿化率：35%
占地面积： 96383平方米 容积率：1.6 绿化率：35% 开盘时间:2008年06月09日 总户数：1717户 建筑形态：小高层;多层; 项目信息: 金地未未来位于浦东张杨北路2899号，五洲大道以北，张扬路以西，毗邻轨道交通6号线五州大道站。金地未未来的三大创新建筑产品——组合式TOWNHOUSE、高层TOWNHOUSE、空中院馆。绝大多数户型既有超高附加值的建筑空间，也有更富想象的生活空间，可谓“超空间建筑 院次方生活”金地未未来毗邻的6号线贯穿整个浦东新区，在世纪大道站与2号线、4号线相交，融入上海轨道交通网。毗邻的五洲大道直通翔殷路隧道，连接中环，是上海市首条生态环保大道，2010年长江隧道开通后，将成为崇明乃至江苏南通等地到上海的重要干道。通过便捷的交通，本项目未来到达五角场大学区、外高桥港区、小陆家嘴金融贸易区、金桥出口加工区等上海最重要的几个现代服务业产业聚集区极为方便。金地未未来采用西低东高，使占小区一半户数的居民更接近一路之隔的sunpark公园，而洋房类物业由于远离轻轨，私密感、价值感大增；用了环形道路系统，以及地形高差，最大限度地减少车道对居住区秩序和环境的干扰；源于美国大师迈耶的现代美式白色建筑, 极富国际感和未来感，非常吸引眼球，成为区域内标志性建筑；延五洲大道、张扬北路规划了约2.5万平米的乐活公园，遮挡噪音，同时也成为社区运动的场所。使实际绿化率大增。 82

83 代表案例：北京金地格林小镇 金地产品线细分 格林系：城郊生态园区
格林系产品立足于城市郊区，通常占有较为优越的自然资源，通过尽可能多的设置低密度的物业形态，营造自然闲适的园林风格，同时打造偏向于体育功能的会所，以集聚人气。其园区追求安逸闲适的生活，讲究对户型空间的舒适度，同时对社区景观和活动空间也以非常高的要求打造，建筑立面多采用风情化的处理手法。从格林系列的产品一般位于城市近郊的区位以及价格水平来看，其普通住宅所针对的人群主要为中低端人群。 代表案例：北京金地格林小镇 83

84 金地产品线细分 北京金地格林小镇 地理位置：大兴区经济技术开发区天宝中街2号 占地面积： 299000 平方米 容积率：1.25
占地面积： 平方米 容积率：1.25 绿化率：37.5% 开盘时间:2002年07月18日 总户数：800户 建筑形态：板楼,独栋别墅,联排别墅,叠拼别墅 项目信息: 离国贸中心16公里，15分钟车程。北侧紧邻“一栋洋房”，西北隔市政规划绿地比邻北京二中国际学校、开发区体育中心及规划中的开发区幼儿园，东北邻面积达20公顷的建设中的市政绿地。格林小镇在景观设计中采用了景观先行和线性景观的规划思路。项目先进行景观规划，然后在此基础上进行建筑设计；在景观设计中采用线性景观带的方法，三条线性景观带延伸到小区的各个区域，景观带沿线设计了大量供居民活动和休息的主题公园和广场，使人们有更多机会走出户外与他人交流。 　　格林小镇定位于“北欧风情，四季翠园”，为消费者提供理想的郊区化生活价值。项目突出了人在环境中与自然的交流和与他人的沟通，创造出北欧小镇的宁静、自然、沟通的生活方式。摒弃各种空洞概念，格林小镇将每一理念都具体落实到产品细节，如同一阵清风吹拂北京楼市，于细微处闪烁精彩。 84

85 代表案例：南京金地自在城 金地产品线细分 自在城系：主城拓展区大规模复合型高品质社区
自在城系产品系金地集23 年开发经验的大成之作，建筑体量通常在70 万方以上，以多种物业类型复合（社区混搭、组团集中），通过多重商业配套体系（集中商业、特色商业街和组团商业）、健身康乐体系（多会所差异化定位）以及社区服务体系的运作，形成身自在心自在的大型复合高品质社区生活模式。自在城系产品重视对社区综合配套的完备度和复合度，对邻里交往、社区氛围的关注度特别高，其营造目标是希望客户在大社区里能够实现除工作之外的几乎所有的生活功能，如购物、体育锻炼、聚会交往等。同时，自在城系产品对户型空间的功能性和附加值的重视程度极高，对会所功能和档次都有相当的要求，普遍采用沉稳大气的立面风格，并统一营造协调的整体风格。 代表案例：南京金地自在城 85

86 金地产品线细分 南京金地自在城 地理位置：雨花台区板桥新城新湖大道（莲花湖体育公园东侧） 占地面积： 1030000平方米 容积率：2.2
占地面积： 平方米 容积率：2.2 绿化率：36% 开发期数:共8期 开盘时间:2012年9月29日(一号楼) 总户数：4061户 建筑形态：高层，多层 项目信息: 金地自在城项目坐落于奥体南部，板桥新城区域，项目紧邻1300亩莲花湖体育公园，社区拥有10万㎡商业配套，超市、银行、美食、电信、药房等已进驻，更多商家还将接踵而至；在学校配套方面引入了南京首席名校力学小学、南京实验幼儿园、贝街幼教(双语教学)三所知名学府；项目距离南京市中心新街口约21公里，车程约30分钟；距离奥体中心约10公里，车程约15分钟。宁芜高速、新秦淮河大桥等五条快速主路，迅速到达市区。 　　自在城总体项目建筑面积约为103万方，总占地约为46万方，共分为8期开发，目前项目即将推出5、7期褐石系产品——自在城艺境。褐石建筑兴起于欧洲，兴盛于美国纽约，是纽约和新英格兰大多数历史名城的标志性建筑。世界现存的著名褐石建筑有哈佛大学、麻省理工学院、哈佛私人会所、西曼斯公爵公馆等。金地汲取褐石精粹，倾力打造金地自在城5、7期褐石“艺境”系列项目。其中七期项目即将于12月8日公开样板区，项目由6幢高策，12幢花园洋房组成，首批推出的新品约80-128平米，以大尺度阔绰空间为特色，6种套型充分满足各类人群居住需求。 86

87 代表案例：金地佘山天境 金地产品线细分 钻石系：景观资源稀缺型豪华别墅
钻石系产品是金地集团近期研发的创新豪华高端别墅，主要以独栋、双拼和联排别墅的物业形态，以占有景观极其优越的稀缺资源为园区开发选址。通过对地块自然资源的充分挖掘，同时充分挖掘地下室、庭院、露台、平台等私有空间的舒适度和价值点，为客户创造私密、自然、豪华的别墅生活体验。类产品为顶级塔尖人士量身定做。通过豪华精装修、高档次专属性会所等为客户创造私密、奢华、有品位的高端别墅生活。 代表案例：金地佘山天境 87

88 金地产品线细分 金地佘山天境 地理位置：嘉松中路6888弄（近业锦路口） 占地面积： 210228平方米 容积率：1.0
占地面积： 平方米 容积率：1.0 绿化率：51.9% 开发期数:两期 开盘时间:2011年06月25日(一期) 总户数：713户 建筑形态：高层，多层 项目信息: 金地佘山天境，作为2010年上海的地王之作，不但是金地集团在中国60多个项目中最顶级的项目，也将是金地里程碑式的作品。项目南揽佘山，视野所到之处，便是佘山九峰十二山，逶迤十余公里。在被中外富贾名流公认为是上海顶级富人区的佘山，金地佘山天境首创创新平墅，开拓豪宅的全新境界，为中国高端阶层打造享受性豪宅的平墅生活。近6米的挑高，超大私家游泳池等创新性产品设计，将为居住者开拓全新的豪宅生活方式。 　　项目位于新佘山国际住区嘉松中路。项目周边高端生活配套环伺，附近有佘山高尔夫球场、世茂佘山艾美国际酒店、宋庆龄国际学校、奥特莱斯购物中心等，在建中的75万方珠江生活广场集餐饮，购物，超市，娱乐于一体，将充分呈现静谧中的繁华。项目交通便捷，A9高架赵巷出口转瞬即达，近距离接壤轻轨9号线佘山站，30分钟可至市中心，工作、生活有效结合。新佘山国际居住，依托世界级枢纽-大虹桥枢纽中心，将使上海西部的区位价值发生重要变化，一个沟通长三角，面对全世界的崭新繁华中心即将呈现。金地佘山天境将是百年佘山新国际住区中，自然与人文的完美结合！ 88

89 立面、景观、户型、精装修、智能化技术、服务
附:金地产品线细分2 系列名 对应风格 案名关键字 客户 产品主张 产品价值树 客户类型及价值观 客户类别 人文风格 人性功能 人情社区 褐石 艺 二三四档传统型中讲究文化情调的客户。 价值观关键词为文化、温馨、浪漫、经典 文化情调型中产阶层：一般为企业中层管理人员、金融/咨询/高科技/广告/各类研究机构等行业专业人员，一般学历较高，以本科及以上为主，对文化比较喜爱，对品味情调比较敏感。 不过时的经典 不经意的浪漫 不冷漠的都市 立面、景观、商业街、户型 名仕 新古典 名/悦 二三四档传统尊贵型客户。 价值观关键词为大气、尊贵、精致、典雅 新富阶层和传统尊贵型中产阶层：主要分为两类，中产阶层和小私营业主，希望通过住宅反映成就、身份，并且被认同。 城市地标 精工名家 优雅礼遇 立面、景观、室内公共空间、户型、会所 世家 欧陆 湾/府 四五档传统偏逍遥型客户。 价值观关键词为尊贵、经典、传世、自然 权富阶层：一般为年龄偏大一些的富豪阶层，40-50岁为主，包括私营业主、权贵阶层以及年龄偏大的高层管理人员。希望通过住宅反映家族荣耀，并且在尊享家族私家领地生活中还能体悦自然山水。 传承经典风范 尊享家族领地 怡情山水胜景 立面、景观、户型、材料、服务 天境 现代典雅 天 四五档逍遥型客户。价值观关键词为享受、安逸、自在、创新 智富阶层：主要类为年龄35～45岁左右通过智力智富的阶层，还有外籍人士，思想开放，接受大平层； 另一类次要客户为年龄偏大一些的财富阶层，一般45岁以上，已经有过别墅居住体验之后想回归大平层，多为企业中高管。 不会过时的经典 不用浪费的享受 不必隔阂的尊贵 立面、景观、户型、精装修、智能化技术、服务

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91 恒大地产作为二三线城市市场的主力，经过多年的深耕，现已进入了27个城市，产品布局较为合理。
根据恒大自身优势，采用项目快速流转，通过规模化占领二三线城市市场，成为恒大的下阶段开发战略。 精品化、规模化、标准化的项目成功复制成为恒大在二三线城市发展的主要途径。

92 恒大金碧天下 城市外围的超级万亩大盘，综合旅游、度假、商务、居住为一体的优质项目 恒大华府 繁华都市中心区域的顶级豪宅项目，设计有私家空中花园、空中别墅等超豪华产品 恒大城 城郊结合地段不同规模的中、大型豪华住宅社区 恒大名都、恒大绿洲 坐拥不可或缺的天然美景的城市、城郊项目

93 五类产品细分 产品系列 城市位置 产品类型 产品特点 产品客群 恒大金碧天下 城市外围 别墅 休闲、度假、娱乐，规模大 企业家、政府高官
恒大华府 都市核心 高层、小高层 空中花园、空中别墅豪华产品 城市白领、企业高管 恒大城 城郊结合部 中大型豪华居住区 改善型客户群体 恒大名都 城市郊区 大型中等品质居住社区 首次置业、首改客户 恒大绿洲

94 建筑风格 产品分阶 恒大所有的项目为欧式风格，区别只在于现代或古典。 除“金碧天下”系列外，全部为精装修，无一例外
高端、中高端、中端、中低端、形成全面覆盖的产品供求链。 高端：恒大华府（城市豪宅产品）金碧天下（旅游复合产品） 中高端：恒大绿洲 中端：恒大名都 中低端：恒大城

95 恒大集团产品系列

96 高端产品线 恒大华府——品牌系 目前在武汉、重庆、长沙、合肥、包头等地，位于城市中心。是恒大系列产品中最高档次、最豪华的豪宅项目
园林极尽奢豪，拥有辽阔的水景和丰富的植被资源。以大户型为主，超豪华装修。 配套以会所、幼儿园、商业街、综合商业中心为主。

97 恒大华府 基本指标 繁华都市中心区域的高级豪宅项目，设计有私家花园、空中别墅等超豪华产品。欧式经典建筑风格 总占地面积 72900平方米
总建筑面积 182000平方米 容积率 2.5 绿化率 40％ 规划户数 750户 物业类型 17栋高层 均价 9000元/平方米 配套 中小学、综合商场

98 中端产品线 恒大名都——品牌系 目前在西安、重庆等地，位于城区内。中型综合生活社区。 整体规划源于中西文化交融，新古典主义风格。
户型多样，豪华装修 会所、商业中心及商业街、中小学、幼儿园、综合楼、室内运动中心等

99 恒大名都 位于城市的次级中心区域或近郊区，占据一定的城市资源（江景、湖景），以普通阶层的消费者为主的中端项目。欧陆经典，新古典主义建筑风格 基本指标 总占地面积 185376平方米 总建筑面积 862088平方米 容积率2 4.4 绿化率 46％ 规划户数 4664户 物业类型 高层，超高层，商铺 均价 5500元/平方米 配套 多功能超豪华会所、幼儿园、名店街、世界级物业

100 中低端产品线 恒大城——品牌系 目前在沈阳、成都、重庆、武汉等地，位于城乡结合部。
大型综合生活社区，整体规划体现中讲究生态和人性，皇家园林景观特色。户型多样，豪华装修。会所、商业中心及商业街、综合楼、室内运动中心等，

101 恒大城——石家庄项目概括 基本指标 总占地面积 407亩 总建筑面积 80.9万平方米 容积率 3.4 绿化率 31％ 规划户数 600户
物业类型 高层 均价 起价7889/㎡送1500/㎡豪装 配套 五星会所、商业街、幼儿园、私立小学、顶级物业

102 旅游产品线 金碧天下属于山水旅游复合地产——恒大顶端产品
金碧天下系列目前在广东、重庆、天津、成都、南京等地，位于城市远郊的旅游区，综合旅游、度假、商务、居住于一体的大型度假项目，统一采用欧洲古典皇家园林风格设计。 户型以别墅为主，配以部分高层和小高层；配备大型酒店、会议中心、饮食中心等完善配套 金碧天下系列生活配套完善独成一格，是整个市场高端产品，也是恒大地产的顶端家族

103 清远——恒大金碧天下 基本指标 南中国—临山水处别墅城
项目地处清远市清新县，位于广清公路延长线清练高速公路以东，与广州市的花都、清远市的英德及清城区比邻。 基本指标 总占地面积 2672亩 总建筑面积 213.76万平方米 容积率 1.2 绿化率 48.1％ 规划户数 2310户 物业类型 高层、小高层 均价 5300 配套 中小学、酒店、六大中心等其他商业设施

104 中高端产品线 恒大绿洲——品牌系 目前在成都、武汉、南京、洛阳、太原等地，位于自然资源和环境较好的城区内或城郊结合部
项目周边拥有优美的自然景观。是大型生态小区。 户型主要集中在60—140平方米，豪华装修。 商业中心及商业街、会所、综合楼、室内运动中心等。有些项目会配套酒店或酒店式公寓

105 恒大产品线占比情况： 恒大产品线目前为四大系列，产品线覆盖从住宅到旅游等多种物业类型，并且覆盖首次改善、高端等多客户群体 恒大产品线以中高端产品为主，约占70％，高端产品及旅游综合产品约占30％

106 龙湖地产：善待你的一生

107 龙湖简介 ——致力成为中国房地产行业最受尊崇和信赖的全国市场领导者
龙湖简介 ——致力成为中国房地产行业最受尊崇和信赖的全国市场领导者  龙湖地产，1994年诞生重庆，2004年成为当地楼市的领军代表企业，并发展 于全国，2009年 龙湖成功在香港上市。  业务领域：涉及地产开发、商业运营、物业服务三大板块。目前，龙湖已进入全国14个城市，持有200万㎡以上商业物业。  主要产品：普通住宅、写字楼、高层公寓、花园洋房、别墅、综合商业及大型 城市综合体等多种业态，每一种业态都拥有城市标杆性作品。

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109 1.龙湖别墅系列——蓝湖系、滟澜系（高端） 上海龙湖蓝湖郡——蓝湖系 杭州龙湖滟澜——滟澜系 区位：上海嘉定双单路1509弄；
物业类别：联排、高层、商业； 装修情况：毛坯； 占地面积：34.7万平米； 建筑面积：50万平米； 容积率：1.44； 绿化率：35%； 龙湖蓝湖郡聚集别墅、高层公寓、SOHO公寓及大型商业和邻里中心与一体，是一个集居住、商业、休闲及社区服务于一体的大型城市综合社区。 杭州龙湖滟澜——滟澜系 区位：杭州新城核心金沙湖畔海达南路与上沙路交汇处； 项目类别：普通住宅、公寓、商住楼、高层、多层、排屋别墅； 占地面积：18万平米 建筑面积：80万平米； 容积率：2.8； 均价：14700元 绿化率：30%； 物业费用:2.9元/平米/月 杭州首个都市第三代豪宅，在“商业+住宅+物业服务”模式下，整合交通资源，自然资源，城市生活消费资源、发展资源等四重资源。

110 2.龙湖洋房系列——香缇系、大城小院系（风格型+标准型）
北京龙湖香缇溪苑——香缇系 区位：北京顺义新城； 建筑类别：板楼、多层； 物业类别：普通住宅、公寓、花园洋房、叠拼； 绿化率：35%； 项目特色：花园洋房； 装修状况：毛坯； 均价：15000 占地面积：28万平米； 建筑面积：13万平米； 容积率：1.20；物业费用:2.98元/平米/月；8层手工花园洋房，别墅级立面造型，涂料手工打造，五重园林景观。交通便捷，区位优势明显，配套成熟。 重庆龙湖-大城小院——大城小院系 区位：渝北区余松路； 物业类别：住宅、高尚住宅； 建筑类别：板楼、多层、小高层； 装修状况：毛坯； 占地面积：27086平米； 建筑面积：40630平米； 容积率：1.5； 绿化率：30%； 大城小院由7栋6+1带电梯花园洋房和3栋11+1的小高层组成，以灰白黑为主色调，糅合了文艺复兴风格的简约现代主义风格。

111 3.龙湖高层系列——资源型系、规模型系（中高端）
重庆龙湖-春森彼岸——资源型系 区位：重庆江北北滨路； 物业类别：住宅、高尚住宅、滨江豪宅； 建筑类别：塔楼、小高层、高层； 装修状况：毛坯； 项目特色：水景地产、江景地产、复合地产； 占地面积：16万平米； 建筑面积：78万平米； 容积率：3.8；绿化率：30%；项目集观江豪宅、商务SOHO、5A甲级写字楼、10万方国际风尚商业街和1000米滨江休闲长廊于一体。 重庆龙湖-水晶郦城——规模型系 区位：重庆渝北区新南路168号； 项目类别：公寓、高层； 建筑类别：塔楼、高层； 占地面积：13.6万平米； 建筑面积：24.18万平米； 容积率：2.1； 绿化率：60%； 园林景观：湖景、中庭5500平米，水体与绿化立体层次形成天然屏障。

112 4.龙湖超高层豪宅系列 成都龙湖-世纪 区位：成都高新区世纪城新会展中心； 物业类别：住宅、高尚住宅；
建筑类别：板楼、超高层； 项目特色：水景地产、豪华居住区、国际化社区； 装修状况：精装修； 占地面积：59333平米； 建筑面积：59万平米； 容积率 ：8.9； 绿化率：40%； 户型面积：95-680平米； 项目由十栋高达49层的超高层豪宅沿天鹅外湖一字排开。项目高150米，外立面为波浪；流体造型。龙湖世纪项目，是龙湖城市高端豪宅的代表之作，可以说是龙湖在产品研发能力及创新能力的再次突破。

113 5.龙湖“山-海-湖”系列——山系、海系、湖系
烟台龙湖-葡醍海岸——海系 区位：烟台市牟平区养马岛南岸； 物业类别：别墅、住宅、商业； 建筑类别：独栋、双拼、叠拼； 项目特色：复合地产、旅游地产； 装修状况：毛坯+精装； 占地面积：45万平米； 建筑面积：36万平米； 容积率：0.76； 绿化率：60%； 2010年10月开始龙湖集团先后拿下的牟平区8000多亩地，占据10公里海岸线，北临大海，与国家4A级风景区养马岛隔湾对望。项目分成A.B.C三个片区，其中4000亩用于住宅建设，剩余地全部打造商业、旅游、娱乐以及产业等配套项目。 湖系—— 玉溪龙湖-仙湖锦绣 山系—— 都小院青城

114 6.龙湖商业地产系列——天街系、星悦系、MOCO系
成都龙湖-世纪 区位：成都金牛五块石蓉北商贸大道； 物业类别：高端城市综合体； 建筑类别：塔楼、多层、高层、6+1层电梯花园洋房； 项目特色：复合地产、宜居生态地产、地铁沿线； 装修状况：毛坯+精装修； 占地面积：19.98万平米； 建筑面积：7万平米； 容积率：3.75； 绿化率：30%； 规划业态品种包括天街系大型商业、格调精装公寓、普通住宅、甲级写字楼、龙湖旗舰SOHO产品星座系列。

115 龙湖三大产品力卖点，成为品牌制胜法宝 一、成熟的园林景观 二、产品设计 三、“善待你一生”物业管理
1、环境设计上，龙湖讲究“植物是建筑的外立面”，借助外部环境到打造园区环境紧密结合，营造了提升项目品味的“景观大道”，项目未动，园林先行。 2、研发、景观工程员深入研究地区特征、自然环境、植物种类以及当地人偏好，以同纬度选树原则，横跨华北、西北、东北等地，建设大型苗圃，解决了树种成活率的难题。 3、严格要求树形要美，全冠移植，有损坏就退换，跟踪成活率，摆放角度360度审视，绿化理念要求硬质铺地在20%以下，是每个社区都有绿色。要求多层视觉，不同季节搭配。 二、产品设计 1、“多业态综合开发”，业务覆盖普通住宅、办公楼、酒店、购物中心、商务公寓、花园洋房、独栋别墅、联排别墅、叠拼别墅、高层电梯公寓等多种。 2、设有专门的产品研发中心和客户体验中心，每年投入上千万经费，研究最适合产品，代表未来潮流，通过客户中心不断反馈数据，研发中心不断修正产品，最终满足客户对住房的功能需求。 3、龙湖产品做到四大理念创新：规划、审美、空间、居住。有些户型多大四个露台、一个阳台、个性化品质需求。 4、用别墅手法创新洋房1.0的容积率，独栋、双拼的设计让洋房有了别墅建筑的特征，空间立面用别墅专用高品质外装文化史、外墙厚质饰文质感涂料STUCOO,加拿大进口红雪松木廊架。 三、“善待你一生”物业管理 1、龙湖服务理念“善待你一生”（善待自己，善待同事，善待客户，善待同路人），赢得业主良好口碑。从保洁到安保，从着装到工作细节都有严格的执行标准，绿化部门与电梯管理均及时有效的进行监管。 2、在重庆，有7万多人自发形成“龙族部落”，一路追捧其物业。物业管理已成为龙湖营销体系的一大利器，几百万平米小区管理，98%以上的缴纳费， 更是创造了物业管理奇迹。

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117 “做最懂得政府的开发商” 绿地集团善于“做政府想做当地企业又做不了或者不容易做的事的事”，自称“最懂得政府的开发商”
地方政府出于政绩方面的考虑，会青睐于引进超高层建筑建设专家-绿地集团。 除了低价出让土地之外还给予政策优惠，造就了绿地集团实际开发超高层的成本相对于收益并不高。 良好的政商关系是绿地成功走向全国的关键。

118 住宅产品线成熟，尚未形成普遍认可的别墅产品线，基本都为中端或者中高端品牌，高端品牌少
绿地集团中端品牌，以多层和小高层为主，也有部分项目会有少量高层、洋房甚至联排。建筑风格源自上海石库门。定位中等收入阶层。 绿地集团中高端品牌，以多层和小高层为主，也有部分项目会有少量高层、洋房甚至联排。建筑风格新古典主义。定位城市新兴中产阶层，认同西方文化艺术，讲求生活格调、品味。 绿地集团中高端品牌，以小高层、高层为主。一般为大型项目，位于市中心外围区域，生活便利度高。定位希望享受市中心便利生活的中高收入阶层。 绿地集团高端品牌，以小高层、高层为主。建筑风格新古典主义，外墙装饰多用石材，体现尊贵感。定位追求荣耀与奢华的城市富裕阶层。 针对青年人追求时尚、个性的特点打造的小户型、低总价、全装修产品品牌。建筑风格现代风格结合新古典主义元素符号，大气、个性鲜明。 针对老年人的养老需求推出电梯养老公寓。项目配备老年人所需医疗配套。加强产品细节的处理，例如长方形电梯，适合担架进入；电梯有扶手；房间设24小时呼叫按钮等。

119 “新里”品牌的产品标准 新里定义： 以具有一定国际化水准都市中青年高级白领为主要目标客群，吸收继承传统地域文化，借鉴国际主流建筑文明，强调人性居住理念，注重新材料、新工艺、新技术的运用，并保持持续更新升级的住宅产品。新里的产品标准是一个随着目标客群需求变化不断提升完善的产品系统。包括指导理念与基础标准两大内涵。 新里分为公馆和公寓两个系列，主要体现在选址、公共部位、社区配套以及房型标准等方面区别。 指导理念 尊重城市历史与文脉，尊重客户理性与感性要求，注重城市发展要求与建筑历史价值，因地制宜，持续更新，不断升级，创造一流的居住与建筑空间，使新里品牌成为全国最受客户信赖与尊重的住宅品牌。 新里的指导理念又包括选址理念，土地开发理念、规划理念、建筑理念、景观理念和服务理念。  选址理念：以具有坚实产业人群支撑，现在或正迅速发展成为城市主流中高档住宅区聚集区域，为主要选址导向区域。其中公馆选址在靠近城市成熟中心区域；公寓选址在新区或者距离成熟城市中心较远区域。  土地开发理念：深入挖掘基地自然与人文价值，有条件情况下，尽可能保留具有一定价值的名木古树、天然水道、老建筑或其他自然人文遗迹。  规划理念：尊重基地原有的自然人文价值，强调合理人性空间，居民归属感（亲切感与安全感），强调空间环境的整体匹配性。  建筑理念：强调功能性与经济性的统一，充分考虑建筑审美的经典价值，注重新材料、新工艺、新技术的使用。  景观理念：配合规划、建筑营造社区归属感、亲切感与安全感，提供宜人的户外交流及活动场所。兼顾审美效应与实际使用功能，营造艺术社区氛围。与建筑美感保持一致，体现出纯粹的风味。  服务理念： “人性关爱，无微不至” 从“新里”品牌辖下各个住宅产品进入设计之始，人性化便成为产品的重要内涵，无论从规划、建筑、景观抑或是室内装修、公共设施、商业配套，营造人性空间。使社区居民具有强烈的归属感一直是诸多不同领域的产品设计者的共同目标，在物质化的外部条件以此为目标尽力实施后，在精神层面的开发服务、销售服务、售后服务、物业管理服务等阶段，我们同样要求所有的服务提供者能够围绕人性化内涵做到最好，从而使“新里”品牌无论是物质硬件层面或是精神服务层面，都能够成为最受消费者尊重，最受消费者信赖，最具消费亲和力的产品品牌。

120 “新里”品牌识别：

121 “新里”品牌识别：

122 “老街”品牌的产品标准 老街定义： 以延续地域文脉和城市精神为宗旨，传承当地建筑文脉为使命，蕴深厚百年建筑人文于产品之中，含人本尊重与关怀于社区之内，以简约时尚户型、高尚品位，为广大市民改善居住环境，提高生活品质服务。 老街的内涵通过指导理念以及产品的起始标准得以充分诠释。 指导理念 ■ 开发理念： 尊重当地传统建筑文化、尊重现代人生活情怀居住时尚，以当地传统建筑符 号和空间序列为形，以再现和睦互助的人际交往和邻里关系为神，营造生态环境、人文环境 和智能环境全面提升的现代居住生活空间。 ■ 土地开发理念：深入挖掘基地自然与人文价值，有条件情况下，尽可能保留具有一定价 值的名木古树、天然水道、老建筑或其他自然人文遗迹。 ■ 规划理念：对里弄空间布局充分理解继承，通过建筑布局的收放开阂，实现社区的公共空间、半公共空间、半私密空间的营造与过渡，产生居民对社区的地域感、认同感和安全感，带来一种浓烈的邻里亲近感。 ■ 建筑理念：将里弄建筑中丰富多变的窗沿、门套、券拱、柱廊以现代建筑理念加以演绎，在其动线、尺度、纵横感上加以继承，保留原有神韵的同时，运用简约流畅的手法，使其神态更具独特的现代海派韵味，在视觉上丰富情感审美符号，在心理上给予居家建筑一种强烈的归属感。 ■ 景观理念：以里弄深厚人文底蕴为基调，以海派风情为神髓，结合当地地域文化，突出景观的观赏性、实用性、文化性。 ■ 服务理念：突出专业、优质高效、量化管理、真挚诚信

123 “老街”品牌识别：

124 "国际花都”品牌定位及塑造标准 国际花都定义：
“国际花都”以购房刚性需求的中等收入消费者为主要目标客群。定位为功能集约但完善，品质高但成本严格控制，汇聚多国文化艺术精粹，将国际先进设计理念与当地地域文脉相融合而打造的现代国际人文生态社区。 国际花都产品标准包括指导理念与基础标准两大内涵。 指导理念 产品品牌档次介于新里和老街之间。国际花都是响应国家节能省地的要求，同时满足城市中坚阶层对居住的改善需求。“国际花都”以时尚简约的户型，完善的居住配套，高品位的社区氛围，良好的生态环境为主要特色。 国际花都产品的指导理念又包括选址理念，土地开发理念、规划理念、建筑理念、景观理念和服务理念。  选址理念：适宜居住的，现在或正迅速发展成为城市中档住宅区聚集的区域。  土地开发理念：注重节能省地，土地价值最大限度利用。同时完善多条商业街及幼儿园等社区生活配套，满足所有生活所需一站式服务。  规划理念：强化组团感，通过建筑布局的收放开阂，实现社区的公共空间、半公共空间、半私密空间的营造与过渡，产生居民对社区的地域感、认同感和安全感，带来一种浓烈的邻里亲近感。  建筑理念：强调功能性与经济性的统一，充分尊重本地市场对建筑的审美观，建议各组团按照主题，建筑采用相应国家简约时尚的后现代主义风格。注重新材料、新工艺、新技术的使用。  景观理念：紧密围绕多主题景观，采用“绿轴+渗透+片区”的总体布局结构，依照 世界上不同国家的国花为社区景观设计理念，把各国著名风情建筑、风俗时尚贯穿引用在社区，营造出一个融汇各国风情园林景观的新家园。  服务理念：突出专业、优质高效、量化管理、真挚诚信。

125 “国际花都”品牌识别

126 “启航社”品牌定位及塑造标准 启航社定义：
启航社是以“低总价、精装修、小户型、完善配套”为核心，针对新青年群体塑造的纯粹青年社区。社区气质迎合青年人的渴望独立、追求品质、活力积极特点，在产品设置以及功能配套等方面充分满足其需求。 启航社产品标准包括指导理念与基础标准两大内涵。 指导理念 针对特定购房消费者的生活习惯进行深入挖掘，在产品和配套上进行全方位对接和满足；  通过小区的配套设施和社区环境规划，营造具有强烈青春气息和氛围的现代青年社区；  低首付、低总价、低月供，解决特定购房消费者在支付能力和价格承受能力方面的不足；  进行户型全面创新、控制户型面积，以小户型入市（时尚、紧凑、简约）；  所有房源全部进行全装修、全配置，可以提包入住，满足青年人快节奏怕麻烦的特点；  提供完善的生活配套服务：运动会所、卖场、配套商业、便捷交通等。  物业服务增加满足青年人的特色项目做为卖点，重点在于物业服务的质量和品牌

127 “启航社”品牌识别 超越以往青年社区

128 “我家公坊”品牌定位及塑造标准 我家公坊定义：
“我家公坊”是针对大量刚性需求的全装修小户型社区。以实现“居者有其屋”为宗旨，充分响应国家节能省地的要求，含人本尊重与关怀于社区之内，以简约时尚户型、温馨居家理念，为广大市民改善居住环境，提高生活品质服务。 “我家公坊”的内涵通过指导理念以及产品的起始标准得以充分诠释。 指导理念 我家公坊产品以城市普通收入人群为目标，以家庭分户、结婚婚房、外来中高端人才迁入落户三大细分刚性需求为客群指向，以严格的房型面积控制（1房1厅50平米左右，2房60平米左右，2房1厅70平米左右），全装修（全装修成本控制在500元/平米左右）为产品特点。可以部分试点全配置（家具、电器、布艺软装）。 价格优势是本品牌的重要优势，因此成本控制在我家公坊品牌项目中占据绝对重要的地位。从规划、建筑立面、结构选择、车位设置、景观设计、室内装修、物业运行等各方面都要在保证基本效果的前提下，严格控制成本。  土地开发理念：注重节能省地，土地价值最大限度利用。  规划理念：通过小区的配套设施和社区环境规划，营造具有温馨居家氛围的现代社区。  建筑理念：强调功能性与经济性的统一，立面采用简约时尚的现代主义风格。所有房源 全部进行全装修的开发（部分可以试点全配置）；进行户型全面创新、控制户型面积， 以小户型入市；低首付、低总价、低月供，解决特定购房消费者在支付能力和价格承受 能力方面的不足，快速占领市场、快速消化房源、快速入住，迅速在整个项目和区域内聚集大量的人气。  服务理念：提供安全和温馨的居家服务，严格控制运行成本。

129 “我家公坊”品牌识别：

130 结合前文对于全国绿地产品线及上海绿地发展历程可以看出，上海绿地的产品线和全国绿地大体上一致，除了在别墅产品上多形成一个90墅系列。
上海绿地产品线发展 产品线 项目名称 老街系列 绿地康桥老街 绿地南桥老街 绿地金山老街 新里系列 绿地新里崴廉公寓 绿地新里米兰公寓 海珀系列 绿地海珀华庭 海珀日晖 启航社系列 绿地上海启航社（绿地蔷薇四季） 90墅系列 绿地蔷薇九里 绿地蔷薇四季 绿地布鲁斯小镇 结合前文对于全国绿地产品线及上海绿地发展历程可以看出，上海绿地的产品线和全国绿地大体上一致，除了在别墅产品上多形成一个90墅系列。

131 90墅概述 绿地90墅 90墅解析 90墅定义及特点 90墅指小面积户型的别墅项目，包括联排、叠加以及小独栋。
作为一种创新型别墅产品，其单套面积通常控制在90平方米左右，一般不超过100平方米，具有传统别墅的大部分功能空间，如地下室、入户花园、露台等。 打造小户型的别墅建筑，以高性价比别墅作为卖点，强调90=150的概念。 90墅概述 绿地90墅 90墅解析

132 90墅概述 绿地90墅 90墅解析 三代90墅 第一代90墅-绿地蔷薇九里 第二代90墅-绿地布鲁斯小镇 第三代90墅-绿地蔷薇四季
从2009年12月至今，绿地集团在上海共开发了三个90墅系列产品，分别为绿地蔷薇九里、绿地布鲁斯小镇及绿地蔷薇四季，从而使90墅在不断的升级换代中中走向成熟。 90墅概述 绿地90墅 90墅解析

133 90墅概述 绿地90墅 90墅解析 90墅 传统别墅 高层 三代90墅特点比较
对比90墅、传统别墅及高层，可以清晰的了解“90墅”产品的优点和缺点。 90墅 传统别墅 高层 优点 总价低，可灵活利用空间大。 赠送面积大，性价比高。 产品品质、形态、环境类似传统别墅。 室内室外空间开阔。 低密度，私密性好。 品质整体高于90墅。 单价较低。 实用性较强。 缺点 过度集中，花园小，私密性差。 总面积小，居住空间过于紧凑。 后期改造投入大。 单价及总价高。 无别墅物业优点。 内部空间灵活性小。 正是因为精准的产品功能设计以及目标客户定位，使得90墅在面世之后即受到市场热捧。 90墅概述 绿地90墅 90墅解析

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135 中粮集团1949 年成立以来，始终致力于国计民生，为国民提供了包括粮油、饮料、巧克力、茶叶等“全产业链”的产品线。历经62 年品牌历史积淀后，中粮集团秉持从“全产业链”到“全生活链”的战略模式，其旗下的中粮地产酒店事业部目前已在国内外16 个大中城市构建地产业务版图，并通过商业地产、住宅地产、旅游地产、产业园区的成功开发，成为倡导绿色人居理念和引领现代生活方式的综合性地产引领者。旗下的城市综合体大悦城系列——北京西单大悦城、朝阳大悦城、上海大悦城等为城市塑造了新的生活标杆；3 大产品线——鼎级景观住宅系列、国际生活社区系列、都市精品住宅系列为中高端人群提供了全新的品质生活居住体验；海南三亚旅游地产——三亚凯莱仙人掌度假酒店，占据一流海景线，成为海内外高端人群争相奔赴的知名旅游酒店之一。

136 中粮地产四大产品线分类 产品类别 代表案例

137 鼎级景观住宅 成都中粮御嶺湾 地理位置：龙泉驿同安镇阳光城阳光大道138号 占地面积： 588615平方米 容积率：0.34
占地面积： 平方米 容积率：0.34 绿化率 ：65% 开盘时间:2011年04月17日 总户数：800户 建筑形态：独栋别墅 项目信息: 中粮御嶺湾位于成都“东部生态片区”的核心地带，拥有成都最优越的生态自然资源，更是城市的上风自然氧源。 从御嶺湾至成都市区，车行仅15分钟左右；成渝高速、驿都大道、成龙路、成洛路均可直达本项目。随着地铁2号线的建设开通，和未来5环路规划建设的落地，将进一步拉近项目与成都的距离。 项目总占地5000亩，仅修建800栋独栋别墅，容积率仅0.34，是目前西南密度最低的纯独栋别墅社区。 项目围绕800亩的御景湖修建，蜿蜒4300米的漫长湖岸线，连贯龙泉山其他大小池塘湖泊，常年保持15.9℃左右的年平均气温。3000亩的原生山林层林叠嶂，54.9%森林覆盖率，负氧离子含量达 个/立方厘米，高出市区6倍，令御嶺湾成为不可多得的天然氧源。上千种珍稀植物遍布在御嶺湾四周；上百种鸟类飞翔于天地间，被中国观鸟中心记录在册。 项目整体的规划设计以生态出发，最大程度体现别墅的精神价值，特邀台湾EDS（山地别墅规划设计专家）、美国LANDD（国际业界顶级水准的美国知名景观设计机构）、美国HBA（全球室内设计创新的佼佼者）进行规划设计，将文学、音乐、电影、运动、生态环保五大主题融入千亩湖山之间，让业主体会最为国际化的人文高尚生活。 项目整体建筑设计风格以新古典主义风格为基调。设计师在承继北美庄园别墅的文化与工艺基础之上，结合新的工法对古典主义精神进行了重新发挥，最大程度上保留了北美庄园的施工工艺、细节和标准，复制出了原汁原味的新古典主义建筑。

138 大悦城/公寓系列 沈阳大悦城 项目信息: 地理位置：大东区小东路8号 占地面积： 73000平方米 容积率：9.4 绿化率：30%
占地面积： 73000平方米 容积率：9.4 绿化率：30% 开盘时间: 2010年11月19日 总户数：728户 建筑形态：高层板塔结合 项目信息: “中粮沈阳大悦城”秉承大悦城的品牌概念，着力于打造国际现代化的精品购物中心。项目位于沈阳市大东区小东路与大什字街的交汇处，在传统商业步行街中街的东端，沈阳市实施的主题为"金钥匙"的"东中街"规划工程的核心位置，商业建筑面积为34万平方米。“中粮·沈阳大悦城” 由A、B、C、D四馆和沃尔玛超市构成，是以国际化的大型Shopping Mall作为核心的主题购物中心，集购物、餐饮、娱乐、文化、休闲于一体。中间由一条连通中街的全长600米的商业步行街贯穿，沈阳地铁1号线亦设站于此。这种将时尚的步行街景观、现代化的地铁交通枢纽与国际领先的购物中心主题有机结合的理念，堪称国内首见，亦将成为本项目最大的特色和亮点。 “中粮沈阳大悦城”服务配套相当齐备。拥有同时可容纳1400位观众观影，沈阳乃至东北地区最大、最豪华的星美影院；多种特色的餐饮和娱乐设施；沈阳地区最好的精致文化书店；全沈阳独一无二的大型室内真冰场，以及沈阳地区最大的沃尔玛超市等等。UNIQLO、MUJI、K-2、DHC、巴贝拉、麻辣诱惑、星美影院、味千拉面等知名品牌均已与“中粮沈阳大悦城”签约，其中UNIQLO、MUJI、巴贝拉、星美影院均为首次登陆沈阳市场，将会给沈阳市民带来全新的生活感受，更加突出了国际化特色。

139 祥云国际生活区系列 北京中粮祥云国际生活区 地理位置：顺义后沙峪新国展 占地面积： 290000平方米 容积率：1.4 绿化率：40%
占地面积： 平方米 容积率：1.4 绿化率：40% 开盘时间: 2010年11月19日 总户数：1000户 建筑形态：联排、小高层 项目信息: 中粮国际生活区规划建设面积52万平方米，其中包含32万平方米住宅和20万平方米国际化定制商业。住宅部分规划有院落式别墅、中央小高层、空中别墅等四大居住组团，商业部分将引进众多全球人熟识的酒店、医院、学校、会所、餐饮娱乐、高端品牌，共同组成一个全景式国际生活样板。 2013年，中粮·祥云国际生活区推出景观平层产品，这种后别墅时代的Sky-Villa平层景观大宅有13-14层， 面积主要为 ㎡户型区间。此类产品将会引领中央别墅区的生活居住新趋势，完美诠释奢居尺度，产品格局方正、南北通透，采光通风便利，并且采用两梯一户及两梯两户的私家电梯入户设计。 预计在2013年第二季度，中粮祥云国际生活区会推出 ㎡的中面积段舒适居住型高品质产品，此类产品格局方正、采光通风极佳，产品采用两梯两户及两梯三户的设计，升级后的产品更加人性化，并且更具私密性。

140 都市精品住宅系列 中粮香榭丽都 地理位置：二环路南四段置信丽都花园小区对面 占地面积： 20979平方米 容积率：2.8 绿化率：40%
占地面积： 20979平方米 容积率：2.8 绿化率：40% 开盘时间: 2010年11月19日 总户数：364户 建筑形态：普通住宅,公寓 项目信息: 中粮香榭丽都物业形态为12层法式醇香低密华宅，两梯两户奢华配置，三重入户大堂，8500平超大法式园林景观，下沉式高端会所；以纯正优雅的法式建筑和园林为依托，在丽都路上最后一块普通住宅开发区，打造稀世364席绝版法风华宅。 项目提倡全产业链生活模式，业主专享中粮产品配送到家，更有365天会员营养早餐服务。教育方面，中粮斥巨资引入成都著名的龙江路小学，凡香榭业主均可免建校费优先入读。社区、家居均采用中粮高端智能化系统，零干扰物业模式，一卡通中粮全产业链配送体系，以及中粮onlive会员权益。

141 中粮地产产品线细分图表

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143 为强化内部协同，加快地产酒店业务的整合，2010年年底，中粮集团组建地产酒店事业部，负责管理全部住宅开发、酒店商业运营、旅游地产、工业地产的运作，当中亦涵盖了中粮地产和中粮置业的全部资产。
中粮集团地产整合方向

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