新北市永和區安樂段B案都市更新說明會 第一階段同意書 : 實施者(事業計畫階段) : 新北都更建築經理股份有限公司(都更育成機構，非建商)

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1 新北市永和區安樂段B案都市更新說明會 第一階段同意書 : 實施者(事業計畫階段) : 新北都更建築經理股份有限公司(都更育成機構，非建商)
第二階段同意書 : 變更實施者(權利變換階段) : 營建廠商(由東亞建經代地主公開招商評選合作營建廠商) 規劃單位 : 蔡錦宗建築師事務所 信託銀行 : 第一銀行 建經單位 : 東亞建築經理股份有限公司 第一階段：取用自力更新架構，進行社區總體營造 地主負責整合，新北都更負責申請獎勵面積 第二階段：公開招商評選營建廠商負責投資興建與保固 (依都更條例第19-1、第22條條變更實施者) 二階段同意書 二階段實施者 經公開招商 自辦民營之實施方式 主 辦 單 位 : 新北都更建築經理股份有限公司 協 辦 單 位 : 本案都市更新促進會籌備會 召 集 人 : 王沈霓 電話 : 王翠華 電話 : 手機 : 諮詢工作站 : 永和區安樂路198巷7-1號1F 電話 : 聯 絡 人 : 王世襲 電話 : 手機 : 游林秀虾 電話 : 張進賢 電話 : 手機 : 嚴進升 電話 : 李師誠 手機 : 蔡錦宗建築師事務所 新北都更建築經理股份有限公司 網址： (詳細請上本網站查閱) 電話：(02) 轉29 聯絡人 : 王先生 傳真：(02) 地址：新北市中和區中和路358號5F-1 案號: 中華民國 103年1月8日

2 新北都更(非建商)二階段(自辦民營)實施方式之十大好處
安樂B案 前言:社區總體營造之整合方式 1.社區整合工作，社區自己作。人人加入志工行列，人人有成就感，人人享用耕耘的美果！ 2.把困難的事分階段執行，各盡所能：a.地主負責整合，b.新北都更協助地主戶，提供都更技術，負責企劃與申請獎勵面積，c.建商負責營建投資與保固。 3.類似於把重劃前個別零碎的土地(原料)，經重劃後成為可整體開發的土地(半成品)，再公開招商評選營建廠商來投資興建及保固(成品)，地主的受益就倍增 第一階段 第二階段 新北都更：負責申請獎勵面積，企劃整合(自辦) 營建廠商：負責投資、興建，保固(民營) 第1好處:獎勵容積越多，地主戶分配越多 地主戶簽第一次同意書，同意新北都更為第一階段實施者，提供申請獎勵容積的技術與資金，在限縮容積法令發布實施前，先掛號卡位取得獎勵容積。 第2好處:地主同意比例越高，營建廠商整合成本越低,招 商時地主戶分配條件就越好 參照自力更新之架構，由地主戶協助整合至同意比例90%以上，以能達第二階段公開招商之標準為最低目標。越接近100%，分配條件越好。 第3好處:住戶之分配有保障坪數 預擬各地主戶之分配價值與面積，給地主作為參考。發包後地主戶依分配表所分配面積與原建物當層面積之比，於5樓不足1.5倍，4樓不足1.75倍者，由第二階段實施者營建廠商，編列預算補足之。但增補面積之相關稅費，須由接受增補之住戶自行負擔。 第4好處:第一階段地主戶有退場機制 事業計畫核准後三年內，未實際進入第二階段找到營建廠商時，經住戶大會表決同意後，新北都更即停止所有作業。經主管機關催告三個月後不動，本案即被駁回，地主所交同意書即併同失效；新北都更第一階段所支出之任何費用，均自行吸收，不向地主戶另外收費。 第5好處:依本方式執行，原住戶房地增值約可達原有價值之250%~300% 選定第二階段實施者營建廠商後，新北都更第一階段，協助地主戶依本方式執行之服務費(共同負擔總務人事費5%中之3%)，才向得標後之第二階段營建廠商請領，不向地主戶另外收費。 第6好處:招商時銷售行情價越高，分配比例也越高 事業計畫核定後，依第二階段權利變換前之銷量行情價公開招商，確定地主戶之分配比例，地主戶可享受房地產緩步增值之利益。 第7好處:公開招商溢價利益也回饋給地主 地主戶再簽第二次變更實施者同意書(依都更條例第19-1條、第22 條)，同意以公開招商方式，最後由地主戶 大會投票表決選定對地 主戶最有利之營建廠商為第二階段實施者，負責本案之投資興建與 完工後之保固，地主戶免出資，土地免抵押設定。 第8好處:地主戶可多元選擇合建或委建 全部允建面積，扣除地主合建預擬分配面積及委建面積後，剩餘面積再拿出來公開招商。地主可依自己財務能力，選擇合建或委建，選擇彈性加大，適合不同地主多元化需求。 第9好處:對分配有疑慮者，有公開申訴管道 經三家估價師及都更委員審核之權利變換法定程序，確定各地主之 分配價值與面積。對分配有疑慮者，可考量不同觀點，經第四家估價師及都更委員再次複核確定之，以達公開、公正、公平之目的。 第10好處:有銀行信託及續建契約，完工有保障 搭配銀行信託及續建契約，達到安全完工交屋之目標。 2 2

3 → 都市更新的好處-賦稅減免 都市更新的好處 預估可提高價值2~2.5倍 取得最低同意比率 地主首次賣出減徵40% 最大好處
第22條規定： 取得最低同意比率 → 最大好處 區分 地主人數 土地面積 屋主人數 建物面積 自行劃定 2/3 3/4 市府劃定 3/5 特別規定 × 4/5 程序公開 透明 獎勵容積 稅賦減免 多數決 申請獎勵容積， 折價抵付更新成本，降低地主負擔 稅金減免: 土地增值稅地價稅 房屋稅、信託契稅 市府審議監督，公開透明 採多數同意， 保障少數權益 都更條例第10條第2項：其同意比例已達第22條規 定者，得免擬具都市更新事業概要，並依第15條及 第19條規定，逕行擬具都市更新事業計畫辦理。 都市更新的好處-賦稅減免 稅別 減免內容 土地增值稅 1.共同負擔折價抵付過戶出去 免繳 2.地主更新後第一次移轉 減徵40% 3.未達最小分配單元改領現金者 免徵 4.不參加權利變換領現金補償者 減徵40% 地價稅 施工期間免徵，更新後減半徵收二年 房屋稅 更新完工後減半徵收二年 契稅 權利變換取得建物第一次移轉減徵40% 土地增值稅節省範例： 原應繳100萬者，權利變換過戶營建廠商，土增稅全免省50萬，地主選配戶賣出減徵4成只繳30萬，共可省稅70萬 地主首次賣出減徵40% 過戶營建廠商土地增值稅全免 地主戶出售才繳納 3 3

4 都市更新的好處-容積獎勵效益 更新後，毎戶約可增值2.5倍 使用分區 土地面積(坪) 容積 容積合計 允建樓層 住宅區法定容積
坪 300% 坪 可建13層 都更等獎勵容積 300%×92.26%＝276.78% 坪 可建12層 縮減後將成為9層 坪數總量 總銷 虛坪 坪效 : 9.86倍 總容積 坪 可建25層 縮減後將成為22層 1.坪效：1坪土 地=9.86倍 2.依目前法令可 建至25樓，但 限縮容積法令 發布實施後， 樓層將減至22 層 12層獎勵 容積縮減 後將成為9層 獎勵項目 申請比率 都更獎勵 公益設施 0% 都更容獎 44.26% 容積移轉 40% 土管獎勵 開放空間 停車獎勵 其他獎勵 8% 合計 92.26% 都市更新容積獎勵 容積移轉 土地管制要點獎勵 13層 法定容積 法定容積300% ◎104年7月1日以後，地下室開挖5層增加為6層 4 4

5 生命共同體的體認 總銷金額：76.95億(100%)(共216戶－5戶地上物＝211戶)
更新單元差異性 1.前段臨接15m計畫道路，但基地非完整街廓， 地形不完整，建築規劃 及停車效率不佳，工程成本高，容積獎勵較少。 2.後段臨接6m 現有巷道，基準容積200％，允建高度受限，獎勵容積少 ， 允建效率不佳。 3.合併整體規劃基地縱深加大，全部規劃平面車位，停車效率佳，配合 建物退縮，建築物才可蓋高，以容納所有獎勵面積，允建坪效高，建 築規劃效率佳，工程成本低。 試算分析表 不含15m計畫道路 合併更新(可達25層) 分區更新(前段最高12層) 分區更新(後段最高8層) 允建坪效比較 3×1.9226倍×1.71＝9.86倍 前段3 ×1.4倍×1.71 ＝ 7.18倍 後段2 ×1.71倍＝3.42倍 地主分配價值比率 64.19% 每地坪分倍數 平均6.33倍(每戶1汽車，1機車) 平均4.61倍(分配機械式車位) 平均2.20倍(分配機械式車位) 合作創造利益 總銷金額：76.95億(100%)(共216戶－5戶地上物＝211戶) 地主 ：49.39億(64.19%)(約135戶)*地主先選屋，剩餘再公開招商。 建商 ：27.56憶(35.81%)(約76戶)*容積移轉用地由建商負責購買 整體規劃環境品質好、房價高、地主分配多，利益共享。 5 5

6 都更成本共同負擔支出推估 14.99萬/坪×11877.95坪=178050.47萬 SRC鋼骨鋼筋構造 4074.24萬 含其他顧問費
總項目 項目 費用 備註 工程費用 重建費用 營建工程費 14.99萬/坪× 坪= 萬 SRC鋼骨鋼筋構造 建築設計費 萬 含其他顧問費 管理基金＋工程管理費 ＝ 萬 外接水電瓦斯 1620萬 216戶 容轉購地 萬 其他 34.06(道路開闢) ＋906.99(空污費等) ＋410.42(標章費) ＝ 萬 權利變換費用 都更規劃+估價費 950萬 房租補貼 7948.8萬 預計發45個月 合法拆遷補償 萬 其他拆遷補償+違佔戶地上物補貼 ＝ 萬 地籍整理費＋其他 432(地籍整理費) ＋18.8(土地複丈費) ＋45(鑽探費) ＋30(測量費) ＝525.8萬 貸款利息+聯貸管理費 萬 地主免土地設定抵押 稅金 211.99萬 管理費用 總務人事管理費5% ※1.第一階段實施者之服務費︰3% . ※ 2.都更促進會行政作業費︰ 0.5% ※3.全體地主之風險管理費:(第一預備金)0.5%. ※ 4.營建廠商人事總務費用︰ 1.0% 萬 信託費(含續建機制) 萬 廣告銷售費 萬 12％風險管理費 萬 共同負擔總費用及 占總銷百分比 27.81億－0.2582億(地上物委建費) ＝27.56億 建商分配 : 27.56億 35.81%(價值比) (約76戶) 地主分配 : 49.39億 比例 : 64.19%(價值比) (約135戶) 6 6

7 公開招商時，出價高的營建廠商得標 (資格標審查＋價格標審查)
營建單價分析 樓層 面積(坪) 單價 金額(元) A,B棟1~25F, B1~B3 坪 $133,706元 $1,391,773,941.20元 B4 719.40坪 $173,818元(133651元*130%) $125,044,655.24元 B5 $187,189元(133651元*140%) $134,663,474.87元 綠建築 坪 $3,000.00元 $35,544,000.00元 智慧型建築 減震、制震 地下層逆打 +複層壁 $1,500.00元 $17,772, 元 合計 $1,775,886,071.30元 營建平均單價 $14.99萬/坪 $149,889.10元/坪 營建費 平均銷售 單價 67.91萬/P (最低底價) 70萬/P 72.5萬/P 75萬/P 14.99萬/坪 (第二級建材) 共同負擔 27.56億 地主分回 坪數 坪 坪 坪 坪 比例 (面積比) 63.74％ 64.76％ 65.91％ 66.98％ 價值比 64.19％ 地主每坪土地 (不含計畫道路地) 平均分回倍數 6.20倍 6.30倍 6.41倍 6.51倍 營建廠商 分回比例 坪 坪 坪 坪 36.26％ 35.24％ 34.09％ 33.02％ 35.81％ 採用SRC鋼骨鋼筋混凝土構造，第二級建材，配合申請綠建築黃金級、智慧建築、耐震建築等標章，地下室採基樁逆打及複層壁工法，打造本案為永和地區地標級之高性能住宅社區。 7

8 資金規劃 新屋選配 續建機制 安全配套 安全配套 : 信託+續建機制
資金規劃 新屋選配 續建機制 安全配套 資金規劃 總更新成本約25.12億籌措如下 (不含風險管理費2.69億) ◎ 銀行建築融資約 60% : 15.07億(借款人為營建廠商) ◎ 營建廠商攜資約 40% : 10.05億(配合續建機制) 新屋選配原則 ◎ 地主由下往上選，營建廠商由上往下選。停車位 : 每戶選配1汽車1機車位為原則 ◎ 1樓店住 : 原店住優先選配，餘戶才開放選配，多戶選配同一戶時先協調，不成抽籤決定 ◎找補以1戶為限，且找補金額以不超過最小分配單元價值為原則。 ◎地主戶先預擬選屋(選配價值約64.19% ，戶數約135戶) ，剩餘房屋(剩餘價值約35.81% ，戶數約76 戶)再拿出來公開招商。 安全配套 : 信託+續建機制 ◎ 效益 : 確保都更資金免被濫用，產權順利歸還地主，地主免土地設定抵押 ◎ 成立信託專戶銀行控管 : 融資金額、營建廠商自有資金及預售款，全入信託專戶控管， 按完工進度經工程查核後撥款。更新前地主產權信託，確保更新期間不受查封、欠稅、 繼承等問題影響 ◎ 續建機制 : 銀行+建經把關，確保工程順利完工、安全交屋之目的 ◎ 產權登記：依政府審議權利變換報告書逕送地政事務所登記

9 各戶房租補貼及地主其他補貼 (以下補貼為暫估費用，將來以都市更新審議委員會審核通過者為準)
都市更新效益 ◎ 個人 : 舊屋換新屋，免出資增停車位，長輩免爬樓梯 ◎ 整體效益 : 建築面積縮減，規劃綠地集中，環境優良 ◎ 建物性能提升：第二級建材、SRC鋼骨鋼筋混凝土、 制震減震、綠建築、智慧建築、地 下室逆打基樁及複層壁工法 ◎ 利益價值 : 新屋價值倍增(各戶約增值2.5倍) ◎ 車停地下室 : 每戶1汽車1機車位，地上環境優 ◎ 優質管理 : 安全守護，公用設施多，活動方便 ◎ 每月管理基金收入： 20汽車×0.4萬+165機車×0.03 萬+96自行車×0.015萬=14.39萬 ◎ 大小公設比＝31.90% ◎私有面積比＝68.10% ◎ 更新後建物高度： 1F ：420cm 地下一層：380cm 2F～25F ：340cm 地下二層：340cm 地下三～四層：320cm 二、其他補貼 1.增建及未登記建物補償： 區分建物各戶之一樓及頂樓等增建者，依 實測面積現況做為店鋪使用者每坪補貼3 萬元（含租金補貼），住宅使用者每坪補 貼3萬元(含租金補貼)，雨棚使用者每坪補 貼1萬元（含租金補貼）；地下室未登記 建物之使用權每坪補貼3萬元（含租金補 貼）等。 2.室內裝潢補償： 未來權利變換評價基準日前5年內有新裝 潢之建物，另補償裝修費，補償金額認列 由建物所有權人提出相關證明及裝潢費收 據、發票依5年耐用年數提列折舊計算其 殘值。 3.房屋拆遷補償費： 依合法建物 每坪1萬，於權利變換計畫核 定發佈日起十五日內發給之。 ㄧ、房租補貼 1-1.秀安街五樓公寓住宅 房租補貼 = 依原建物當層面積（坪） 1F作住宅等使用，每坪1400元；2F以 上住戶，每坪800元 1-2.秀安街四樓公寓住宅 房租補貼 = 依原建物當層面積（坪） 1-3.安樂路198巷四樓公寓住宅 9

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