第三章土地管理法 教学目的： 掌握所有权的概念、特征与确认集体土地所有权、国有土地所有权、土地征用及补偿、土地权属争议的处理

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1 第三章土地管理法 教学目的： 掌握所有权的概念、特征与确认集体土地所有权、国有土地所有权、土地征用及补偿、土地权属争议的处理
教学目的： 掌握所有权的概念、特征与确认集体土地所有权、国有土地所有权、土地征用及补偿、土地权属争议的处理 教学重点：集体土地所有权、国有土地所有权、土地征用及补偿 教学难点：集体所有教学 课时：4 教学方法：案例教学 课堂讨论法

2 第一节土地管理法概述 一、土地、土地管理及相关的概念 (一)土地的概念 1、广义：指包括土地、森林、水、矿藏以及阳光、空气的一切自然资料 2、狭义的土地：陆地表层 3、联合国粮农组织：土地是地球表面上由土壤、岩石、气候、水文、地貌、植被等组成的自然综合体，它包括人类过去和现在的活动结果。 思考：界定土地有何法律意义？ 土地包不包括矿藏、水流、地上建筑物？

3 德国与瑞士：建筑物为土地的构成部分。 日本与台湾认为土地与房产独立。 我国：土地包括陆地及地上、地下空间。 不包括矿藏、水流、海域。确定“地随房走，房随地走”的原则，但是未分主次关系。 （二）土地管理 土地管理是国家为维护土地制度，调整土地关系、合理组织土地利用所采取的行政、经济、法律和技术的综合措施 。

4 二、土地管理法及立法现状 1、土地管理法 (1986) 2、土地管理法实施条例 3、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例
1、土地管理法 (1986) 2、土地管理法实施条例 3、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 4、划拨土地使用权管理暂行办法 5、确定土地所有权和使用权的若干规定 6、土地登记规则 7、土地权属争议调查处理办法 8、协议出让国有土地使用权规定 9、招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定 10、建设用地预审管理办法

5 1、土地所有权：土地所有者依法对其所有的土地行使的占有使用、收益与处分的权利。 2、土地所有权的范围 罗马法：“上穷天空，下究地心”的原则
第二节土地的所有权和使用权 一、土地所有权的概念 1、土地所有权：土地所有者依法对其所有的土地行使的占有使用、收益与处分的权利。 2、土地所有权的范围 罗马法：“上穷天空，下究地心”的原则 法国、德国、日本：土地所有权包括地上空间权和地下空间权。 3、土地空间权：指对于地上和地下的空间依法进行利用的权利

6 二、我国土地所有权的特征 土地的二元所有制 威廉·皮特 ：“即使是最穷的人，在他的小屋里也敢于对抗国王的权威。屋子可能很破旧，屋顶可 能摇摇欲坠；风可以吹进这所房子，雨可以打进这所房子，但是国王不能踏进这所房子，他的千军万马也不敢跨过这间破房子的门槛。” 提问：对土地所有权有无限制？

7 三、国家土地所有权 （一）法律依据：1982宪法、土地管理法、物权法 （二）国有土地范围 见书 1、如何理解土地管理法中的城市及城市市区?
（二）国有土地范围  见书 1、如何理解土地管理法中的城市及城市市区? 2、 城中村现象 3、镇的土地所有权归谁所有？ （三）所有权主体及代表者 （四）国家土地所有权的取得 （五）所有权的确认 凡未被确认为集体所有的土地均属于国有

8 四、集体土地所有权 （一）概念 农村集体经济组织依法占有、使用、收益和处分自己土地的权利。 关键点：如何理解集体所有？
观点一：集体所有是指高度抽象的集体所有形态；缺点：难以激励成员的责任感 观点二：集体所有是总有，强调集体所有权与成员权的不可分，强调所有权必须体现成员的意志和利益。 观点三：集体所有是集体成员共有。 《宪法》规定的“……属于集体所有.” 物权法第五十九条 “农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有。

9 （二）农村土地制度历史沿革 1、1949至1953年) ：封建土地所有制→农民土地私有制 2、1953至1957年 ：合作化运动,农民土地私有制→ 集体所有 3、1958年至1978年 ：人民公社化运动集体所有→三级集体所有即人民公社、生产大队、农村生产小队三级所有 4：1979至今：土地集体所有、家庭承包经营、长期稳定承包权、鼓励合法流转 5：“新土改”

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11 （三）客体范围 问题：区分国有土地和集体土地意义何在？ （四）主体类型 1、村农民集体 2、村内农村集体经济组织集体（村民小组） 3、乡镇农民集体 庞德：“特定的地理环境、风俗习惯、经济和历史条件要求司法必须因地制宜、适时调整。”

12 （五）集体土地所有权行使 所有权主体 所有权行使主体 村农民集体 村民委员会 村民小组集体 乡镇农民集体所有 乡镇农民集体经济组织

13 对集体所有权主体论点 （1）《宪法》、《土地管理法》、《农业法》、《村民委员会组织法》涉及集体土地所有权的相关规定含糊不清、相互矛盾或严重背离社会现 （2）乡（镇）人民政府是基层政权组织，很难代表 “农民集体”的经济利益来行使所有权，甚至为了自身的政府职能和目标侵害农民集体的利益 （3）大多数地区农村集体经济组织已经解体或者名存实亡，农民缺乏行使集体所有权的组织形式和程序。 （4）集体土地所有权具体归属不明晰，主体虚拟、缺失，引发其被国有土地所有权、行政管理权、集体土地使用权侵蚀等现象

14 对集体土地所有权改革的探讨 1、集体土地国有化； 2、是农村土地私有化 3、是实行农村土地国家、集体和农户三级所有或集体与农户私人所有并存； 4、保持农村土地集体所有前提下，实行土地制度改革。在承包经营权方面，有学者主张用永佃权取代之， 也有人主张用益权制度。 还有观点主张采用农用权  或者耕作权的概念。其他还包括抵押制度的完善及地上权、地役权制度的建立等等。

15 注意：由人民政府处理，是诉讼的前置程序 六、土地权属争议
1931年某县清真寺将寺产临街土地租赁给私人作生意，苏某在租赁土地上建房8间，后以200大洋的价格将其卖给王某，由王某定期向清真寺交租地粮，每年200斤小麦。82年，沙某系王某儿媳，因继承取得其中的3间房屋，与清真寺就土地权属问题发生争议。该县政府将有争议的三间房屋的土地确定为清真寺信教群众集体所有，归清真寺使用。 问：此裁定是否正确？

16 益阳时代广场土地征收案 1993年朝阳开发区管委会同意陈某使用大海塘村六组的土地，陈与村六组签订《征地协议》，使用该组集体土地0.5亩建住宅。 2005年10月11日，市国土局征收大海塘村20.385亩的集体土地，出让给某公司。2008年3月26日，某公司领取国有土地使用权证书， 2008年5月26日，市国土局发出征地拆迁公告和拆迁通知，陈的房屋建设项目的用地红线范围内， 2008年8月12日，国土局向陈发出征地补偿公告，告知其征地补偿标准、数额等。陈不服起诉。

17 争议焦点：土地是国有还是集体所有 法院认为：
1、朝阳开发区管委会不是集体土地征用审批的有权机关，故该发出的通知单不能作为讼争土地所有权性质为国有土地的依据。 2、虽陈某与大海塘村六组签订了征地协议，并支付了征地款，但该征地行为是一种调整用地的行为，付款的性质是向本集体经济组织以外的集体土地所有权人支付的土地使用补偿款，而不是国有土地使用权出让金。 3、其所建房屋所在地的大海塘村村民亦无充分证据证明已全部“农转非”，在陈某既未办理国有土地使用权登记，未缴纳国有土地使用权出让金，亦未取得国有土地上房屋产权证的情况下，其房屋占有的土地是集体土地。

18 判决 时代广场项目，是益阳城市规划和土地利用规划所确定的建设项目。该项目的实施，是增强益阳城市功能、加快益阳经济和社会事业发展的需要。因此，为实施该项目，市政府批准征用人陈某房屋所占用土地，并依法出让给某公司，这既符合法定程序，亦符合法定的征地目的。上诉人陈某上诉称时代广场建设项目不属公益事业建设，征地审批程序不合法的理由亦不能成立，本院不予采信。虽被上诉人的征地、补偿安置方案超过了规定的公告时间，但此程序上的瑕疵并未构成对上诉人实体权益的损害。

19 五、土地使用权 （一）概念 是土地所有权或其以外的土地使用者依法对国家或者集体所有的土地享有的占有使用、收益和处分的权利。
（二）国有土地使用权的取得 1、出让 2、划拨 3、转让 4、出租

20 （三）集体土地使用权的取得 1、承包、 2、转让 3、继承 中国社科院发布的《城市蓝皮书》：截至2007年上半年，“小产权房”已达66亿平方米，占现存全国实有城镇房屋建筑面积330亿平方米的20%以上， 讨论：分析小产权关系中的利益主体及小产权房的利与弊。

21 第三节土地的利用与保护 一、相关制度 1、土地用途管制度 2、土地监察制度 3、土地调查制度 4、土地统计制度
2000年-2009年10年内，房地产企业共购置近33亿平方米土地，而完成土地开发面积仅21亿平方米 5、土地利用状况动态监测制度

22 二、土地利用总体规划 （一）概念 （二）五级层次体系 全国规划、省级规划和地(市)级规划中的土地利用总体规划总体上属于战略性规划，
地(市)级规划中的中心城区规划和县级规划属于管理型规划， 乡(镇)级规划属于实施性规划。它们是预审建设项目用地、审批农用地和土地征用、审查土地整理复垦开发项目、划定基本农田的依据。

23 （三）土地利用总体规划的审批 1、三级审批，一般由省级人民政府批准 2、乡镇规划可由设区的市、自治州人民政府批准
3、省、自治区、直辖市的，国务院批准 4、省、自治区政府所在地的市、 人口在一百万以上的城市以及国务院指定的城市的土地利用总体规划，由国务院批准。

24 违反土地利用总体规划案例 2003年到2006年，郑州市政府及有关部门违反土地利用总体规划和城市总体规划、违法批准征收集体土地14877亩，用于高校园区建设。2005年国土资源部进行调查，并报经国务院同意，要求郑州市纠正土地违法行为。郑州市不但不进行整改，还公然扩大违法征占土地。 处理：对河南省人民政府予以通报批评，责成其向国务院作出深刻检查，河南省委常委、政法委书记李新民（原任河南省副省长）和河南省委常委、郑州市委书记王文超（原任郑州市市长）党内严重警告处分。

25 三、耕地保护 （一）耕地概念 耕地是指种植农作物的土地，包括熟地、新开发复垦整理地、休闲地、轮歇地、草田轮作地；以种植农作物为主，间有零星果树，桑树或其他树木的土地；平均每年能保证收获一季的已垦滩地和海涂。耕地中还包括南方宽<1.0米，北方宽<2.0米的沟、渠、路和田埂。包括灌溉水田、望天田、水浇地、旱地、菜地。

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27 益阳410.4万亩耕地保有量、344.6万亩基本农田 （二）耕地保护制度 1、总量动态平衡制度
湖南省十一五规划：至2010年耕地保有量为377.20万公顷，其中基本农田保护面积保持在336万公顷。 益阳410.4万亩耕地保有量、344.6万亩基本农田 2、耕地占补平衡制度 湖南省耕地开垦费标准： （1）经批准占用基本农田的，为被占地前三年平均年产值的十至十二倍；其中占用菜地的，为邻近水田前三年平均年产值的十至十二倍； （2）经批准占用基本农田以外的其他耕地的，为被占地前三年平均年产值的六至十倍。

28 3、耕地保护目标责任制 4、农用地转用审批制度 （ 1）直辖市、省和自治区人民政府所在地城市、人口在100万以上的城市，以及国务院指定的其他城市的城市建设用地统一开发的，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。 （2）乡（镇）土地利用总体规划确定的村庄、集镇建设用地规模范围内的农民宅基地、乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设占地涉及农用地转为建设用地的，由省级人民政府，或省级人民政府授权设区的市、自治州批准。 （3）其他，省政府批准 批准是由谁申报？ 5、土地开发整理复垦制度

29 益阳市征地的有关税费 1、新增建设用地有偿使用费：益阳市（含资阳、赫山区）9等标准，34元/m2
安化县、桃江县、南县、大通湖区12等标准，10元/m2；沅江市11等标准12元/m 2、出让金：按基准地价计算工业用地不低于25%其他用地不低于40% 3、耕地占用税：益阳市（含资阳、赫山区）专业菜地10元/m2其他农用地（林园、园地、鱼塘、菜地、藕池等）7元/m2村民建房用地减半征收 另：南县专业菜地和精养鱼池10元/m2，其他用地5元/m2；沅江市一、二、三类地分别为6元/m2、5元/m2、4元/m2；安化县一、二、三类地分别为10元/m2、5元/m2；桃江县为8元/m2 4、水土保持费：按生产建设占用面积1.5元/m2土地租金、土地收益金以年为单位收取，按基准地价的2% 5、契税：土地使用权出让、转让成交价的4% 6、防洪保安基金：800元/亩 7、转让营业税及附加（房价+地价）5.55%地税 8、印花税证书5元/本，土地使用权证转让（合同）按总金额0.5% 9、新菜地开发建设基金22.5元/m2（15000元/亩）

30 （三）基本农田 1、概念 2、基本农田保护内容 湖南省规定基本农田保护面积保持在336万公顷。 3、法律责任
比亚迪公司投资建设汽车及发动机扩建项目。户县草堂镇、庞光镇政府按照县政府要求，与所辖的7个行政村签订《土地补偿安置协议书》，征用土地4369.2亩，其中，耕地 亩。 陕西省政府就违规将基本农田调整为建设用地问题，向国土资源部做了深刻检查。决定没收比亚迪汽车有限公司在非法占用土地上新建的建筑物、构筑物和其他设施，并处以294.66万元罚款。 陕西省国土资源厅对厅规划处处长卢某进行诫勉谈话，同时调离现工作岗位；给予厅规划处副处长唐某行政记过处分。 西安市政府责成西安高新区管委会，作出深刻检查，对市政府副秘书长进行诫勉谈话。

31 案例： 欧亚公司在未依法取得农用地转建设用地审批手续的情况下，在政府划拨的 公顷农业用地上修建非农业建筑物，非法占用并毁坏耕地 公顷；在租赁的18.024公顷农业用地上非法修建停车场、加油站，非法占用并毁坏耕地3.4334公顷，累计非法占用并毁坏耕地44.451公顷。 在未实际开发耕地的情况下，杨斌请省国土厅张某找已造好的耕地抵顶公司的建设用地。张将一块未纳入地籍管理的耕地(1600余亩)作为欧亚实业“新开发耕地”。欧亚实业与省土地整理中心签订《收购储备耕地协议》，将此“新开发耕地”作为“储备耕地”以316.6万元价格出售。嗣后，欧亚实业给予张家旭25万元，给予县土地管理局共计98万元。 法院判决：犯非法占用农用地罪，判罚金60万元；犯合同诈骗罪，判有期徒刑10年，并处罚金150万元；犯对单位行贿罪，判有期徒刑一年；

32 非法占用农用地罪 1、概念 非法占用农用地罪是指违反土地管理法规非法占用耕地改作他用，数量较大，造成耕地大量毁坏的行为。 2、犯罪构成
（1）本罪侵犯的客体是国家的耕地管理制度。 （2）本罪在客观方面表现为违反土地管理法规，非法占用耕地改作他用，数量较大，造成耕地大量毁坏的行为。 （3）主体要件：主体既可以是自然人，也可以是单位。 （4）本罪在主观方面表现为故意 3、定罪量刑 处五年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。

33 第四节建设用地 一、概念 二、分类 三、土地征用 (一)概念 （二）法律依据 1、《宪法》修正案规定,国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对土地实行征收或征用并给予补偿。 3、物权法第四十二条　为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。 提问：新建工厂是否是商业利益？旧城改造是否是公共利益？

34 什么是公共利益 梁彗星起草的《物权法草案》第49条：“所谓公共利益，指公共道路交通、公共卫生、灾害防治、科学及文化教育事业、环境保护、文物古迹及风景名胜区的保护、公共水源及引水排水用地区域的保护、森林保护事业，以及国家法律法规规定的其它公共利益。 王利明认为，公共利益主要应包括：一是直接关系到社会全体成员的共同利益。比如战争期间，为捍卫国家主权而征收、征用公民财产，二是不特定人的经济、文化、教育等方面的利益。三是与基本法律价值相联系的有关个人的生命、健康和自由的利益。四是经济的秩序。

35 公共利益如何确定 1、实体上通过在立法中明确规定 （1）列举式 （2）概括式 （3）列举式加概括式 2、程序上通过个案裁决
（1）立法机关裁决 （2）司法机关裁决 参考美新伦敦市征收案和日本成田机场案

36 《国有土地上房屋征收与补偿条例(征求意见稿)》
（1）国防设施建设的需要; （2）国家重点扶持并纳入规划的能源、交通、水利等公共事业的需要; （3）国家重点扶持并纳入规划的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要; （4）为改善低收入住房困难家庭居住条件,由政府组织实施的廉租住房、经济适用住房等建设的需要; （5）为改善城市居民居住条件,由政府组织实施的危旧房改造的需要; （6）国家机关办公用房建设的需要; （7）法律、行政法规和国务院规定的其他公共利益的需要。

37 （三）征收审批权限 二广高速益阳段安化县需征收土地4370亩，拆迁房屋673栋、1293户。问：应由谁批准？ （四）征收程序 1、拟订征用土地方案 (1)告知征地情况 (2)确认征地调查结果。 （3）组织征地听证

38 2、审查报批 3、公告征地方案 以谁的名义公告？公告内容？公告的性质是什么？ 4、制定补偿安置方案并公告 对补偿标准有争议的县级以上人民政府协调，协调不成的，由批准征地的政府裁决。 “任何人不应当是他本人诉讼中的法官，任何人裁判自己的财产都是不正当的。”_____爱德华.库克

39 过程公平是结局公平的最大保障。政府动用征收权受到宪法和其他法律法规的严格限制，而且在行使征收权的决策过程中，听证会是关键。
在市政府从法院那里要求获得土地产权之前，必须要对受到影响的不动产所有者提出补偿报价。这个报价必须是以该不动产的公平市场价值为基础，以征收当日该不动产用于最高、最佳用途的价值来确定。 如不动产所有者对不动产拥有太多的感情因素，或者是对于所获赔偿有不合理的过高期望，那么双方只能是把案件诉诸法庭，最后由法官决定这笔不动产最终的价值。 纽约市法律局Ms.Lisa Bova-Hiatt

40 5、实施 由谁实施，如何签订协议？与村委会还是村民？ 以益阳为例： （ 1）由市征拆处直接承担，有关区、乡（镇）、村组配合。公告、丈量、安置在内的所有工作环节和步骤都由市征拆处完成，村组干部协助配合做工作。大约占35%。 （2）由市征拆处领导监督，赫山区、资阳区和高新区具体负责。主要是园区用地。市征拆处在三区设立的征地拆迁办公室，按法定程序出示法律文书，进行业务指导，具体工作主要由“一区两园”负责，相关村组配合完成拆迁和安置。约占50%。 （3）由高新区、赫山区、资阳区自行组织征拆。即“三区”在未取得征地拆迁许可的情况下，以区重点办、项目指挥部的名义组织实施，或交由区建设局、各园区拆迁部、区国土资源分局征地拆迁测绘队等部门进行征地拆迁。约占15%。

41 征地中存在问题 (一)是未经批准实施征拆 (二)土地征用的主体不规范 (三)土地征用的公告程序不规范
1、国土局、区政府、区重点办、项目指挥部、园区拆迁部、公告 2、不公告 (四)征地的补偿标准、范围标准不一，房屋等土地附着物的评估不规范 （五）不听村民意见 (六)征地补偿费用的归属、分配问题不公开。

42 江苏邳州200人暴力征地打死村民 防暴警察抢尸

43 征地常见纠纷及救济 1、土地征用是否合法合理 可以提起行政诉讼。难点：谁作原告，谁作被告。 2、土地征地补偿标准引发的争议 协调和裁决 3、征地补偿分配引发的争议 以集体经济组织为被告的民事诉讼

44 征地典型案例 案例1吉林高速案一审认为：本案不属于人民法院管辖
最高院认为：《征用土地协议书》是由长吉高速公路建设办公室与村民委员会签订的，村民不是《征用土地协议书》的合同当事人，不具有诉讼主体资格。

45 案例2某公司和某村委会签订协议，购买该村亩农田用于建设农药生产车间。市政府没有经有关部门编制环境影响报告，报省政府批复同意征用该农田出让给某农药公司建农药生产车间。
第一次诉讼被告：区人民政府 一审法院认为 “征地是省政府批准的，对省政府的征地行为，依照《行政复议法》的规定，应申请行政复议” 不属人民法院受案范围

46 二审高院认为“征地是区政府的行为，而不是省政府的行为，省政府对市政府上报征用土地的有关材料作出的批复，是内部程序的规定。一审认为省政府的批复不属于人民法院的受理范围不当。一审法院认定事实不清，应予纠正。但适用法律和裁判正确，应予维持”

47 第二次向省政府申请行政复议，省政府以法院已经受理为由不受理农民的复议申请。
第 三次农民向市政府申请行政复议。市政府维持了征用农田用于农药厂搬迁的《菏政公字[2000]第5号公告》。

48 第四次一审以区政府为被告，以“国土资发[1999]375号文把灭多威农药列为禁止供地项目；未经环境影响评价和编制环境影响报告书，政府征用农田在距离农村住户不足50米处建设农药厂的行为违反了土地供应政策”为由向法院起诉，要求撤销征地行为。法院 判决：区政府作出《征地方案公告》合法。

49 第四次二审：法院以“政府发布公告的行为是征用土地程序中的公示告知程序，该公告行为对上诉人的实体权利义务并不产生直接影响，影响上诉人权利义务的是省政府的行政审批行为。在上诉人未诉省政府行政审批行为的情况下，应视为该行为合法有效。”为由，驳回了农民的上诉。

50 案例3、拆迁户不满自贡市政府拆迁补偿安置为由向自贡市中院提起诉讼，
法院认为该案属抽象具体行政行为，故判决不予受理。原告不服，上诉至四川省高级人民法院，但仍未获受理。

51 案例4沈阳城市建设用地方案总计涉及征收土地306
案例4沈阳城市建设用地方案总计涉及征收土地 公顷。史某等人对补偿标准有异议。省国土资源厅向史洪学等人提供了国土资源部作出的《关于沈阳市城市建设农用地转用和土地征用的批复》（ “559号批复”）。上面盖的是国土资源部的公章，没有任何证据显示国务院有过批准征地的行为。2004年3月8日，史洪学等人向国土资源部提出了行政复议，要求其撤销“559号批复”。国土资源部作出复议决定，指出根据《报国务院批准的建设用地审查办法》规定的审查程序，“建设用地经国务院批准后，由国土资源部负责办理建设用地批复文件”。“559号批复”中已经明确注明了“业经国务院批准”字样，因此，国土资源部的批复行为认定事实清楚，证据确凿，适用依据正确，程序合法，内容适当。农民起诉至法院。诉讼请求驳回后，又递交上诉状，同时还向全国人大常委会提交了审查建议书。请求全国人大常委会审查国土资源部制定的《报国务院批准的建设用地审查办法》文件的合法性。

52 美国征地程序 http://finance.ifeng.com/news/special/xintugai/index.shtml
1、预先通告 2、政府方评估 3、向被征收方送交评估报告并提出补偿价金的初次要约，对方可提出反要约、听证会， 4、如无法协议，由政府方将案件送交法院，可预先向法庭支付定金，并请求法庭在判决前提前取得被征收财产。 5、法庭要求双方分别聘请的独立资产评估师提出评估报告并在法庭上当庭交换。 6、双方最后一次进行补偿价金的平等协商。 7、如双方不能达成一致，由普通公民组成民事陪审团来确定合理补偿的价金数额判决生效后，政府在30天内支付补偿价金并取和补征收财产。 中美在征地程序上有何区别？

53 重点：（五）补偿标准 名称 补偿标准 归属 备注 土地补偿费 该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。 农村集体组织所有 安置补助费
每人为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。 支付给安置者 土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍 地上附着物和青苗补偿费 由省、自治区、直辖市规定 归地上附着物和青苗所有者 临时用地 按土地前3年平均年产值逐年给予补偿 归农村集体组织所有

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56 东坪镇湾竹塘休闲风光带延伸工程房屋拆迁补偿安置方案
“货币补偿、自行择地、一户一基、村组调节、审批从优”的原则。 房屋拆迁按以下标准补偿：砖混结构的建550元/m2，砖木结构的建筑400元/m2，全木结构的建筑300元/m2，杂屋120元/m2，棚屋80元/m2，宅基地开发补偿费127元/m2。

57 福建乐清部分乡镇，县乡政府与村集体共享土地出让金，具体是在按国家规定的补偿到位、办理征地手续后，出让金净收益部分由市、镇按3：7分成，而镇与村集体又按照6：4分成，村集体除了得到按征地补偿款以外，还得到了大约28%的土地出让金。 河北省三河市燕郊镇允许开发商与村集体直接谈判。以南巷口村为例，村集体与开发商达成的补偿协议是，合法宅基地面积按照1000元/平方米计算。 在浙江、江苏、广东等省，推行了 “留地安置”政策，政府征地项目村集体可以获得大约10%的安置地，安置地政府负责办理农转用之后，村集体用于出租，每年获得的租金收入可观。

58 （六）征地拆迁补偿费的分配 2、哪些人有权参与分配? 征地补偿安置方案确定时已经具有本集体经济组织成员资格的人，
1、农村集体经济组织或者村民委员会、村民小组，可以依照法律规定的民主议定程序，决定在本集体经济组织内部分配已经收到的土地补偿费。 2、哪些人有权参与分配? 征地补偿安置方案确定时已经具有本集体经济组织成员资格的人， 讨论：农村已出嫁妇女能否参与分配？ 农村大学生能否参与分配？ 农村参军义务兵能否参与分配？ 如果承包土地被征能否多分？ 刚出生婴儿能否分配？ 是按土地分还是按农业人口数量分？

59 A于1986年因某村民小组打井、通电，以集资方式将户口迁入左照沟村一组；被B于1988年因结婚将户口迁入上诉人左照沟村一组；C于1985年因结婚男到女家而将户口迁入左照沟村一组；左照沟村一组为上述人分配了宅基地和责任田，ABC也一直在此以耕地为生而居住生活至今。D于1995年将户口登记在左照沟村一组其祖父祖母名下，其父母户籍均未登记在左照沟村一组；E出生后随其父母将户口登记在左照沟村一组。2001年，左照沟村一组在年终分配福利时，村委批示：“请按群众代表的群众意见办理”，经左照沟村一组村民代表讨论决定分配方案为“本地户每人二万元，外迁户和男到女家落户人员每人三千元”。而福利款项系该组出让该组土地使用权的出让金。问如何处理？

60 3、对集体分配方案不服如何处理？ 承包地征收补偿费用分配纠纷作为民事案件可起诉。 集体经济组织成员就用于分配的土地补偿费数额提起民事诉讼的，人民法院不予受理。

61 四、国有建设用地 （一）国有建设用地的范围 （二）国有建设用地使用权取得方式 1、出让 1999年以来，全国土地出让收益6.9万亿

62 (1)出让方式 北京2009年实现财政收入2026亿，其中土地出让金为928亿，占比45.8%。上海2009年实现财政收入2540亿元，其中土地出让金为1043亿，占比41.1%。 2008年北京地税完成的1578亿元，房地产业完成税收282亿元，占了近17.89%，在2007年是23.22%。 思考：高房价是否是由招拍挂土地供应制度所决定的？ （2）出让期限 期限届满后如何处理?续期要不要收费？ 《物权法》第一百四十九条规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。”

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64 我国台湾 “民法”其第840条第1项规定:地上权之工作物为建筑物者，如地上权因存续期间届满而消灭，土地所有人应按建筑物之时价补偿，但契约另有订定者，从其订定。土地所有人就建筑物不愿补偿或无力补偿时，依第840条第2项的规定:土地所有人得于地上权存续期间届满前，请求地上权人于建筑物可得使用之期限内，延长地上权之期间，地上权人拒绝延长者不得请求第1项之补偿。

65 房屋所有权的无期限性与土地使用权有限期性的冲突
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行规定》第47条规定了“土地使用权及地上建筑物、其他附着物由国家无偿取得” 。 王利明认为，我国现行立法主要采纳了土地和建筑物不分离的观点。 而其他部分学者则认为，我国现行法是将土地和建筑物分别作为独立的财产的 。 《论土地使用权到期后其上房屋所有权的归属》 李显冬

66 2、划拨 （1）划拨的概念 （2）特点 （3）哪些情况下可以取得划拨土地 （4）划拨可否转让？ 3、国有土地使用权租赁 4、使用权转让、出租、抵押

67 第五节违反土地管理法的责任与处理 一、土地违法的种类 二、土地违法行为 （1）非法占有土地的行为 （2）非法转让土地的行为
（3）非法批准用地的行为 （4）破坏耕地的行为 （5）非法侵占征地费的行为 （6）拒不履行土地复垦义务的行为 （7）拒不交还土地的行为 （ò）擅自将集体土地使用权出让、转让、出租用于非农业建的行为 三、违反土地管理法的法律责任

68 铁本事件 2002年初，铁本钢铁有限公司（简称“铁本”）筹划在常州市新北区魏村镇、镇江扬中市西来桥镇建设新的大型钢铁联合项目。该项目设计能力840万吨，概算总投资105．9亿元人民币。2002年5月，铁本公司法人代表戴国芳先后成立7家合资（独资）公司，把项目化整为零，拆分为22个项目向有关部门报批。2002年9月至2003年11月，常州国家高新技术产业开发区管委会、江苏省发展计划委员会、扬中市发展计划与经济贸易局先后越权、违规、拆项审批了铁本合资公司的建设项目。在“审批程序”完成之前，铁本在2003年6月就进入现场施工。铁本项目中，土地的名义出让价格为每亩11万元，而土地的市场价格为每亩40万元，常州、扬中工业用地的开发成本为每亩15万元～20万元。以铁本实际占用土地数量6541亩计算，地方政府以低价出让土地实际上为铁本项目提供了18.9亿元～26.2亿元的投资补贴。

69 国务院派出由发改委、监察部、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、环保总局、审计署、银监会等有关部委的人员组成的检查组，全面调查。温家宝主持召开国务院常务会议，责成江苏省和有关部门对铁本公司违规建设钢铁项目有关责任人作出处理。常州市委书记、扬中市委书记、江苏省国土资源厅副厅长在内的各级官员受到严重警告、撤免、责令辞职等相关处理。中行、建行、农行等6家银行因涉及铁本项目的贷款有160多笔而深陷漩涡。国务院检查组的调查显示，截至2004年2月末，中国银行常州分行等金融机构对铁本公司及其关联企业合计授信余额折合人民币43．39亿元，其中25．6亿元的银行贷款已实际投入到项目中去。

70 政府也应承担法律责任案 三江地产耗资4.055亿元成功竞得获得280亩土地的使用权，该地的项目名称为“春江花月”，计划投入10亿元巨资，开发30栋高层住宅。工人在进行桩基作业时，随着深层土壤被逐步挖起，刺鼻的化学有毒味道越来越浓，起初大家并没有意识到危险，但接下来，有工人陆续出现头晕和呼吸困难等不良反应，直至最后，中毒工人症状明显加重，有人倒地后，施工方才意识到，此地有毒。随后，数名中毒工人被送往医院紧急救治该地的土壤中含有大量六六六和DDT等现已遭到禁止的有机磷和有机氯农药的化学成分，该成分的最大特点是，化学稳定性强，即便深埋地下也很难降解。 后政府赔偿上亿元。

71 定州征地血案 2006 年2月9日邯郸市中院以故意伤害罪对谭春生等人分别判处死刑、剥夺政治权利终身；死缓；和风(原市委书记，他策划制定了强行进场方案，要求只能伤及村民身体非要害部位) 无期徒刑，剥夺政治权利终身。

72 习题 1.在我国，土地使用权出租与土地使用权转让的根本区别，主要体现在(      )   A.租金的差别             B.方式的不同 C.原土地使用者的权利、义务是否转移  D.受让方的不同 2、某村民向村委会提出占用村内的空闲地建房的申请，经审核其符合用地条件，该用地申请的审批机关应该是(      )   A.村民委员会    B.乡级人民政府  C.县级人民政府  D.省级人民政府 3、土地所有权发生争议，如不能依法证明争议的土地属于农民集体所有的，则属于(      )    A.农民个人所有                    B.国家所有 C.房地产行政主管部门所有   D.房地产开发企业所有

73 2000年3月A工厂经本县计委批准立项，进行某种电子产品项目建设，并于同年12月经县政府批准，同意其征用小巷村土地10亩，其中耕地5亩，非耕地5亩。后由于电子市场行情发生变化，该工厂的技改项目一直未开工建设。为使企业摆脱困境，2003年10月该工厂将10亩土地作为出资与畅达公司联营，畅达公司在签约后，立即在土地上圈起了围墙。后被群众举报。    分析此案，请回答下列问题：    (1)A工厂用地10亩是否合法?    (2)A工厂为摆脱困境，将10亩地出让给畅达公司的行为属于什么性质?    (3)对畅达公司圈起的土地如何处理?

74 (1)A工厂征用使用10亩土地是不合法的。因为根据《土地管理法》的规定，征用土地的审批权由省人民政府和国务院享有，县政府批准A工厂征用土地10亩，属于非法行使土地审批权的行为，因此,A工厂据此使用的土地应属于非法用地。 (2)A工厂将10亩土地出让给畅达公司的性质属于非法转让土地。A工厂以非法占有的土地与畅达公司联营，目的是以土地为条件获得利益，实质上是以合法的形式实施了非法转让土地的行为，应认定为非法转让土地。  (3)对畅达公司圈起的土地，应按非法转让土地处理，即没收非法所得，并处以罚款。同时还应追究非法批地直接责任者的法律责任。