新北市三重區大同南段B區都市更新說明會 第一階段同意書 : 實施者(事業計畫階段) : 新北都更建築經理股份有限公司(都更育成機構，非建商)

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1 新北市三重區大同南段B區都市更新說明會 第一階段同意書 : 實施者(事業計畫階段) : 新北都更建築經理股份有限公司(都更育成機構，非建商)
第二階段同意書 : 實施者(權利變換階段) : 營建廠商(由東亞建經代地主公開招商評選合作營建廠商) 規劃單位 : 蔡錦宗建築師事務所 融資銀行 : ○○銀行 建經單位 : 東亞建築經理股份有限公司 專業估價 : 國泰不動產估價師聯合事務所 發起人 :王銀進 二階段同意書 二階段實施者 經公開招商 之實施方式 主辦單位 : 新北都更建築經理股份有限公司 總幹事:王銀進 電話 : 手機 : 聯絡地址 :三重區同安東街43號 傳真 : 協辦單位 : 本案都市更新促進會籌備會 主任委員 :陳銀杭 電話 : 手機 : 聯絡地址 :三重區同安東街39號 傳真 : 社團法人新北市都市更新學會網站 : 新北市政府城鄉局都更科站 : 蔡錦宗建築師事務所 新北都更建築經理股份有限公司 網址： (詳細請上本網站查閱) 電話：(02) 轉29 聯絡人 : 陶先生 傳真：(02) 地址：新北市中和區中和路358號5F-1 案號: 中華民國 101年10月30日

2 更新單元範圍圖 選取理由 本案臨近同安公園、忠孝 碼頭、三光國小、光興國 小、菜市場及三重區環河 南路，屬市政府規劃為都
建物 地坪 94戶 949.48坪＋155.44 (住宅區) (6m計畫道路) 選取理由 本案臨近同安公園、忠孝 碼頭、三光國小、光興國 小、菜市場及三重區環河 南路，屬市政府規劃為都 更地區之範圍，以整體開 發規劃之方式，協助開闢 周邊6M計畫道路，開發效 益高，環境優，價值高。

3 都市更新的好處 都市更新的好處-賦稅減免 地主首次賣出減徵40% 解決法 令限制 程序公開 透明 獎勵容積 稅賦減免 多數決
解決土地細分使用限制法規問題 申請獎勵容積，折價抵付更新成本 ，降低地主負擔 稅金減免: 土地增值稅地價稅 房屋稅、信託契稅 市府審議監督，公開透明 採多數同意，保障少數權益 都市更新的好處-賦稅減免 稅別 減免內容 土地增值稅 1.共同負擔折價抵付過戶出去 免繳 2.地主更新後第一次移轉 減徵40% 3.未達最小分配單元改領現金者 免徵 4.不參加權利變換領現金補償者 減徵40% 地價稅 施工期間免徵，更新後減半徵收二年 房屋稅 更新完工後減半徵收二年 契稅 權利變換取得建物第一次移轉減徵40% 土地增值稅節省範例： 原應繳100萬者，權利變換過戶營建廠商，土增稅全免省50萬，地主選配戶賣出減徵4成只繳30萬，共可省稅70萬 地主首次賣出減徵40% 過戶營建廠商土地增值稅全免 地主戶出售才繳納 3 3

4 都市更新的好處-容積獎勵效益 更新後，毎戶約可增值2.5倍 使用分區 土地面積(坪) 容積 容積合計 允建樓層 住宅區法定容積
949.48坪 300% 坪 可建13層 都更等獎勵容積 281.55% 坪 可建11層 縮減後將成為8層 坪數總量 總銷 虛坪 坪效 : 9.87倍 總容積 坪 可建24層 縮減後將成為21層 獎勵項目 申請比率 都更獎勵 公益設施 9.14% 都更容獎 44.71% 容積移轉 40.00% 土管獎勵 開放空間 0% 停車獎勵 其他獎勵 0.00% 合計 93.85% 1.坪效：1坪土 地=9.87倍 2.依目前法令可 建至24樓，但 限縮容積法令 發布實施後， 樓層將減至21 層 都市更新容積獎勵 容積移轉 土地管制要點獎勵 法定容積300% 4 4

5 生命共同體的體認 更新單元差異性 1.前段4F(含騎樓約270%)，5F(300%) ，原容積已用滿
3.合併整體規劃獎勵多，把餅作大，共享利得 試算分析表 合併更新 分區更新 每坪土地坪效 3×1.9385倍×1.7＝9.87坪 前段3 ×1.6倍×1.7 ＝8.16 後段2 ×1.5倍×1.7 ＝5.1 地主分配比率 46.44% 46% 每地 坪分 倍數 5樓(平均) 4.58(每戶1汽車，1機車) 3.75 4樓(平均) 4.58 (每戶1汽車，1機車) 透天(平均) 3.91 (每戶1汽車，1機車) 2.35 合作創造利益 總銷金額：42.20億(100%) 地主 ：19.60億(46.44%) 建商 ：22.60憶(53.56%) ＊容積移轉用地由建商負責購買 整體規劃環境品質好、房價高，利益共享。 5 5

6 第一階段 個案推動策略流程 第二階段 政府審議 (事業計畫) 建築設計圖 計算面積成本 試算分配 說明整合 地主第１次同意書 事業計畫
(權利變換及工程施工) 建築設計圖 計算面積成本 試算分配 說明整合 地主第１次同意書 事業計畫 申請審議 政府核准獎勵面積 同意比例90%以上 公開招商競價 選配房屋 地主第２次同意書 變更主辦 權變政府審議 權變政府公告 籌資信託簽約 施工 交屋結案 實施者：新北都更建築經理股份有限公司 實施者:公開招商評選營建廠商擔任 地 主 平 台 創 造 機 會 取得同意比率 區分 地主人數 土地面積 房主人數 建物面積 迅行劃定 1/2 自行劃定 2/3 3/4 優先劃定 3/5 特別規定 × 4/5 本案適用 6 6

7 4.成功發包選定第二階段實施者營建廠商後(各地主戶
新北都更(非建商)二階段實施方式說明 大同南B 第一階段 第二階段 新北都更：負責申請獎勵面積，企劃整合 營建廠商：負責投資興建，保固 1.地主戶簽第一次同意書，同意新北都更為第 一階段實施者，在限縮容積之法令發布實施 前，先掛號卡位取得獎勵容積。 2.參照自力更新之架構，由地主戶協助整合至 同意比例90%以上，以能達到第二階段公開 招商之標準為目標。 3.預擬各地主戶之分配價值與面積，給地主戶 作為參考。 4.事業計畫核准後三年內，未實際進入第二階 段找到營建廠商並取得建照時，本同意書失 效；且第一階段所支出之所有費用，均由新 北都更自行吸收，不向地主另外收費。 1.地主戶再簽第二次同意書，同意以公開招商方式選定 對地主戶最有利之營建廠商為第二階段實施者，負責 本案之投資興建與完工後之保固，地主戶免出資，土 地免抵押設定。 2.經三家估價師及都更委員審核之權利變換法定程序， 確定每位地主戶最後之分配價值與面積。 3.搭配銀行信託及續建契約，確保所有地主戶達到安全 完工交屋之目標。 4.成功發包選定第二階段實施者營建廠商後(各地主戶 房地之增值約可達原有價值之250%)，新北都更第 一階段實施者之服務費(共同負擔總務人事費5%中 之3.5%)才向第二階段實施者請領，與地主戶無涉。 7 7

8 自力更新為架構的做法 地主自辦取得90%以上同意後，再公開招商議價，選擇對所有地主條件最有利之建商 程序規劃 第一階段同意書 第二階段同意書
辦理主體 地主自辦前段企畫準備 評選建商主辦後段營建作業 分工內容 事業計畫 -取得同意書67%以上 -建築設計、獎勵容積 -評選建商接辦後段作業 權利變換 -新屋選配 -變更實施者同意書67%以上 資金籌措 規劃 地主不用出資 建商銀行融資60%＋ 建商出資40% 安全配套 1.委託銀行建經公司作公開甄選統包建商、營建資金管理 2.設信託專戶資金控管、按完工進度付款 3.資金土地全部交付信託、主要藉重銀行建經控管安全 說明 地主自辦取得90%以上同意後，再公開招商議價，選擇對所有地主條件最有利之建商 8

9 公開招商時，出價高的營建廠商得標 (資格標審查＋價格標審查)
營建費 平均銷售 單價 42.01萬/P (最低底價) 45萬/P 47.5萬/P 50萬/P 14.11萬/坪 (第二級建材) 共同負擔 22.60億 地主分回 坪數 坪 坪 坪 坪 比例 (面積比) 46.06％ 49.44％ 51.95％ 54.23％ 價值比 46.44％ 地主每坪土地 平均分回倍數 4.54倍 4.88倍 5.13倍 5.35倍 營建廠商 分回坪數 坪 坪 坪 坪 分回倍數 53.94％ 50.56％ 48.05％ 45.77％ 53.56％ 營建單價分析 樓層 面積(坪) 工程造價單價(第二級SRC) 金額(元) (A棟1~15F) 坪 $110,876.00元 $329,282,871.08元 B棟1~274.B1~B3 坪 $135,111.00元 $854,925,661.38元 B4 664.91坪 $175,644.30元 (135,111.00*130%) $116,787,651.51元 減震、制震 坪 $3,000.00元 $29,886,960.00元 綠建築設施 智慧型建築 地下室逆打及 複層壁 $1,500.00元 $14,943,480.00元 合計 $1,405,600,543.97元 營建平均單價 $14.11萬/坪 $141,091.69元 營建單價物價指數調整：A棟 元/坪×﹝(121.87(101.8)/114.1(96.12))－0.025﹞＝110876元/坪 B棟 元/坪×﹝(121.87(101.8)/114.1(96.12))－0.025﹞＝135111元/坪 9

10 都更成本共同負擔支出推估 總項目 項目 費用 備註 工程費用 重建費用 營建工程費 14.11萬/坪×9962.32坪=140568.34萬
SRC鋼骨鋼筋構造 建築設計費 萬 含其他顧問費 管理基金＋工程管理費 ＝ 萬 外接水電瓦斯＋6m路開闢費 ＝ 萬 159戶 拆遷補償＋都更基金 600＋297.1 ＝897.1萬 容轉購地 萬 權利變換費用 都更規劃+估價費 820萬 房租補貼 萬 預計發36個月 合法拆遷補償 1400萬 其他拆遷補償 1800萬 地籍整理費 318萬 貸款利息 萬 稅金 181.55萬 管理費用 總務人事管理費 萬 信託費(含續建承諾) 萬 廣告銷售費 萬 12％風險管理費 萬 共同負擔總費用及 占總銷百分比 萬 53.56% 地主分配 : 萬 比 例 : % 10 10

11 權利變換分配舉例 10% 更新後資產總額1.3億 10% 更新前資產總額3千萬 10% 案例試算 實施者 (營建廠商) 地主分配 甲 乙 丙
1.計算權值比例 ：依各筆土地之權值比例，計算共同 負 擔及分配價值。 ：各戶先以價值分配，再依選屋位置轉換成 坪數。 ：應分配價值與實際分配價值有差額時，於 完工後一次互相 找補。 10% 共同負擔 650萬 實施者 (營建廠商) 2.分配權值 甲 更新後 資產總額 萬 共同負擔3,500萬 10% 3.多退少補 更新前資產總額3千萬 10% 應分配 650萬 地主分配 共6,500萬 10% 甲 乙 丙 1300 甲 乙 丙 資產總額 300萬 應分配(1000- 共同負擔350=650萬) 實際選配600萬 (找: =50萬) 實際選配700萬 (補: =50萬) 11 11

12 資金規劃 新屋選配 安全配套 安全配套 : 信託+續建 資金規劃 總更新成本約20.30億籌措如下 新屋選配原則
資金規劃 新屋選配 安全配套 資金規劃 總更新成本約20.30億籌措如下 ◎ 銀行建築融資約 60% : 12.18億(借款人為營建廠商) ◎ 營建廠商攜資約 40% : 8.12億 新屋選配原則 ◎ 地主由下往上選，營建廠商由上往下選，亦可分棟方式。停車位 : 每戶選配1汽車1機車位為原則。 ◎ 1樓店住 : 原店住優先選配，餘戶才開放選配。多戶選配同一戶時先協調，不成抽籤決定 ◎找補以1戶為限，10 %坪數依權變價格，超過部分依第一次公開銷售單價打9折。 ◎地主戶先預擬選屋(選配面積約46.06%，戶數約83戶)，剩餘房屋(剩餘面積約53.94%，戶數約76戶)再拿出來公開招商。 安全配套 : 信託+續建 ◎ 效益 : 確保都更資金免被濫用，產權順利歸還地主 ◎ 成立信託專戶銀行控管 : 融資金額、營建廠商自有資金及預售款，全入信託專戶控管， 按完工進度經工程查核後撥款。更新前地主產權信託，確保更新期間不受查封、欠稅、 繼承等問題影響 ◎ 續建 : 銀行+建經把關，確保工程順利完工、安全交屋之目的 ◎ 產權登記：依政府審議權利變換報告書逕送地政事務所登記

13 各戶房租補貼及地主其他補貼(以下補貼為暫估費用，將來以都市更新審議委員會審核通過者為準)
各戶房租補貼： B-1-1.前段三樓透天店舖住宅 房租補貼 = 依原建物當層面積（坪） 1F作店鋪等使用，每坪1400元；2F以上住 戶，每坪900元 B-1-2.前段五樓住宅 房租補貼 = 依原建物當層面積（坪） 1F作住宅等使用，每坪1400元；2F以上住 B-1-3.前段四樓住宅 B-1-4.後段透天三樓 B-1-5.後段四樓住宅 B-2.透天二樓 1F作住宅等使用，每坪1000元；2F以上住 戶，每坪700元 B-3.透天二樓 B-4.現有巷道 B-5-1.六米計畫道路(空地) B-5-2.六米計畫道路(違章) 房租補貼 = 依土地面積（坪），每坪1000 地主其他補貼： 1.增建及未登記建物補償： 區分建物各戶之一樓及頂樓等增建者，依實測面 積現況做為店鋪使用者每坪補貼3萬元（含租金 補貼），住宅使用者每坪補貼3萬元(含租金補貼 )，雨棚使用者每坪補貼1萬元（含租金補貼） ，透天三樓以上有加蓋者，每坪補貼3萬元（含 租金補貼）；地下室未登記建物之使用權每坪補 貼3萬元（含租金補貼）等。 2.室內裝潢補償： 未來權利變換評價基準日前5年內有新裝潢之建 物，另補償裝修費，補償金額認列由建物所有權 人提出相關證明及裝潢費收據、發票依5年耐用 年數提列折舊計算其殘值。 3.房屋拆遷補償費： 依合法建物每坪補貼10000元整，於權利變換計 畫核定發佈日起十五日內發給之。 13

14 都市更新效益 更新三大目標 ㄧ、二階段同意書 ＋ 二階段實施者型：達到地主分配最 大化之目標。 二、信託續建安全化：達到安全完工交屋之目標。
◎ 個人 : 舊屋換新屋，免出資增停車位，長輩免爬樓梯 ◎ 整體效益 :每層戶數縮減(原56戶，縮減為10戶) ，建 築面積縮減，規劃綠地集中，環境優良 ◎ 建物性能提升 : SRC鋼骨制震減震、綠建築、智慧建 築、逆打基樁 ◎ 利益價值 : 新屋價值倍增(各戶約增值2.5倍) ◎ 車停地下室 : 每戶1汽車1機車位，地上環境優 ◎ 優質管理 : 安全守護，公用設施多，活動方便 ◎每月管理基金收入： 4汽車×0.4萬+173機車×0.03萬 +83自行車×0.015萬=8.035萬。 ◎ 更新後建物高度： 1F ：420cm 地下一層：360cm 2F ：340cm 地下二層：340cm 3F ：340cm 地下三層～四層：320cm 4F～24F：340cm ㄧ、二階段同意書 ＋ 二階段實施者型：達到地主分配最 大化之目標。 (ㄧ)第一階段：申請獎勵面積、企劃整合。 (二)第二階段：公開招商，經由資格標及價格標審查，評選營建廠商。 二、信託續建安全化：達到安全完工交屋之目標。 三、住宅社區創新及高端科技高性能化：達到居住環境 優質化之目標： (ㄧ)社區公園化。 (二) 建築美學化。 (三)環保省能綠建築化(綠建築標章) 。 (四)結構安全耐震化(減震耐震建築標章、地下式基樁逆打工法) 。 (五)建築智慧化(智慧建築標章) 。 (六)光纖寬頻建築(光纖寬頻建築標章) 。 (七)消防救災安全化。

15 地主籌組更新促進會加速更新 ＊整合同意 : 取得合法建物面積90%以上同意 ＊專業協助 : 設計整合、事業計劃核准、招商合建
◎ 目的 : 主導都更開發、招商、監督 ◎ 法源 : 比照更新會之運作辦法 ◎ 籌組 : 訂章程 ◎ 組織 : 會員大會、理事會、會員 : 所有權人為會員 ◎ 權力機關 : 重要事項經大會決議通過 ◎ 配套強化 : ＊整合同意 : 取得合法建物面積90%以上同意 ＊專業協助 : 設計整合、事業計劃核准、招商合建 ◎ 招募熱誠志工報名 : 1.志工協助向地主解說傳送資訊、洽簽同意書，並分: 整合組、地政法務組、工程 組、財務組、推廣庶務組 2.熱誠者報名表繳回都更主辦窗口

16 都市更新事業計畫同意書地主須知 注意事項: 1.簽本案同意書是同意都市更新事業 計畫規劃內容(申請獎勵面積)及第一
階段實施者(新北都更)之實施方式， 同意面積達67%掛號報核審議。 2.權利變換階段前，經公開招商，評選 出合作營建廠商後，應由地主再簽第 2次變更實施者同意書給營建廠商(投 資興建) ，擔任第二階段實施者。 3.同意書於1個月內簽好繳回 總幹事:王銀進 或 或聯絡人:陳銀杭 或

17 地主關心的主要問題-1 議題 說明 1.同意書先簽會吃虧? 後簽者得較多? 2.做釘子戶就可權利 膨脹增坪數嗎? 3.請建商少賺點，給
1.本都更案採資訊公開透明，預擬分配清冊事先公布 於聯絡處，歡迎查閱。 2.自力更新架構，地主要負責取得90%同意後，再評選建 商競價，地主合法取得最大利益。不必靠後簽同意或做 釘子戶取得抬面下利益。且也沒預留此種空間。 3.請建商少賺點，給 地主多分點? 1.都市更新建商依法取得12%風險管理費之利潤。 2.本案目前沒有建商，公開招商時，歡迎任何人推薦建商 參與競標，以能給地主最大利益之建商得標。 4.屋頂增建可分1戶否 增建依法不符分配新屋規定，但會補償其工程造價。 17

18 地主關心的主要問題-2 議題 說明 5.土地要提供抵押籌資? 6.新屋選配原則為何? 7.新屋樓層數比舊屋增 加很多倍，地主可否
1.地主土地不必提供抵押籌資。 2.本案政府核准後，資金、財產全部信託以保安全。 6.新屋選配原則為何? 1.地主由下往上選，建商上往下，但保留分棟方式 2.原同安東街1F店住：優先選配店住，餘戶才開放選配 3.多戶選配同1戶時先協調，不成抽籤決定。 4.停車位：每戶配1汽車1機車位，自行車共用 7.新屋樓層數比舊屋增 加很多倍，地主可否 分2或3戶? 1.從容積看：新屋容積總量581.55%，其中54%即314.04% 要折抵建商共同負擔(含容積移轉購地費用) 2.容積總量是多0.94倍而非2倍，分配公開合理。 3.從戶數看:新屋159戶，地主舊屋83戶。另有空地地主分配房屋。 4.從分配比率：總銷坪分給地主46% ，建商54% 18

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