城市综合体研究学习课件 营销中心 2015.03.26.

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1 城市综合体研究学习课件 营销中心

2 什么叫城市综合体（complex）？ 1.1.1综合体（complex）的基本概念 产生的条件
就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率复杂而统一的建筑或建筑群。 产生的条件 建筑综合体的出现是城市聚集的产物，当人口聚集、用地紧张到一定程度的时候，在这个区域的核心部分就会出现这样一种综合物业。而且随着城市聚集度的提高,土地资源的紧张,这种综合体建筑形式会越来越多

3 HOPSCA H 酒店Hotel O 写字楼Office P 公园Park S 购物中心Shopping mall C
1.1.2 综合体（complex）的常见表现形式 HOPSCA 综合体最常见的建筑表现形式和业态组合方式。 H 酒店Hotel O 写字楼Office P 公园Park S 购物中心Shopping mall C 会议中心/会展中心Convention A 公寓Apartment

4 1.1.3 综合体（complex）的发展模式: 综合体一般以下五种发展模式： 模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式
complex =hotel+office+shopping+apartment+…… 案例：香港太古广场、 北京东方广场、北京华贸中心 模式二：以写字楼为核心功能的发展模式 shoppingcomplex =office (主) +apartment(次) +hotel 案例：广州中信广场、深圳信兴广场 模式三：以酒店为核心功能的发展模式 shopping complex = hotel(主) +apartment(次) + office 案例：上海商城 模式四：以商业为核心功能的发展模式 complex =shopping (主) +hotel 案例：深圳华润中心、日本福冈博多运河城 模式五：以会展为核心功能的发展模式 Convention complex = Convention(主) +hotel (次) + shopping + office 案例：温哥华加拿大广场

5 1.1.4 综合体（complex）的发展史 世界首座城市综合体 ——法国巴黎拉德芳斯（La Defense）
拉德芳斯区位于巴黎市的西北部，巴黎城市主轴线的西端，于上世纪五十年代开始建设开发。它给这座古城带来了浓烈的现代气息，是现代巴黎的象征。拉德芳斯的名称来自该地的一座雕像“La Défense de Paris”（直译为“保卫巴黎”）。拉德芳斯原是巴黎西郊一片僻静的无名高地，在1870至1871年的普法战争中，法军败北，巴黎沦陷，一小股法军退守这里的无名高地并顽强抵抗到弹尽粮绝，全部以身殉国。后人在高地上竖起一组雕像，题名“拉德芳斯”，意为“防卫”，以纪念在普法战争中为保卫巴黎而阵亡的将士。 在新区的开发和兴建过程中，不但这组雕像被完整地保留了下来，而且整个新区也以此为名。1982至1983年间，巴黎市组织有关这一地区开发设计方案的国际招标，最后选中了丹麦建筑师奥托·冯·施普雷克尔森的设计方案。1985年7月，拉德芳斯新区的建设工程正式上马。拉德芳斯区的总体设计体现了现代和未来城区的多功能设计思想，总体设计别具匠心，是法国回应美国曼哈顿摩天大楼的建设。

6 1.1.5 综合体（complex）的发展史 古代雏形：建筑综合体将城市功能进行组合的特点出发， 结合国外建筑发展史， 这种
综合性的建筑出现可以上溯到古希腊的广场建筑和古罗马的公共浴场。 古希腊阿 索斯广场 （ASSOS） 建有神庙， 以及可以进行商业活动的长廊， 人们从各地聚集 到广场，进行商业活动的同时还可举行讨论、议事、朗诵、演说活动等。古罗马 的公共浴场将运动场、图书馆、音乐厅、演讲厅、商场等城市功能组合在一起， 比较著名的有卡拉卡拉浴场和戴克利提乌姆浴场。 现代发展：城市综合体通常出现在一个城市的CBD区。CBD 是一个城市的心脏，它高度聚积了金融、专业服务机构、 商业、 服务业以及交通线路；它的土地利用最密集， 土地价格最高；它的最明显的特点是高楼林立，日间呈现出高密度的人口与交通。 国务院发展研究中心对2003年以来建成或在建的１００个新建筑综合体的研究数据得知， 从建筑综合体的复合功能或业态来看，65％的建筑综合体具有酒店、办公、公寓、商业四大基本功能， 这充分表明了大多数建筑综合体的功能组合特点。 大中华.IFC 代表作品： 香港太古广场 深圳华润万象城 北京华贸中心 北京三里屯village 上海新天地

7 ——世界著名城市中心CBD、RBD、TBD、CAZ区，世界著名综合体的起源地
1.1.5 综合体（complex）的发展史 ——世界著名城市中心CBD、RBD、TBD、CAZ区，世界著名综合体的起源地 东京银座 上海五角场 美国第五大道 法国拉德芳斯 武汉中央文化区 香港中环 伦敦金融城

8 1.1.6 综合体（complex）业态的内在联系 香港很少把购物中心建成纯商业物业，社区型购物中心和区域型购物中心都是如此，尤其是位于城市中心的区域型购物中心。 香港的很多购物中心都是集写字楼、酒店、购物中心、公寓于一体，典型的有太古广场。太古广场总建筑面积21万平方米，有4座塔楼，功能包括购物中心、五星极酒店、高级写字楼。单纯从购物中心的角度来说，酒店及写字楼的住客、租客都将是购物中心稳定、具有较高消费能力的潜在消费群。 购物中心 酒店 写字楼 公寓（住宅） 合四为一， 实现商业资源互通互用

9 1.1.6 综合体（complex）业态的内在联系 ——万达广场的内在联系模型 万达 广场 【功能模型】 【功能价值体系】 居住丰富商务配套
万达 广场 SHOPPING 购物中心 HOLTE 酒店 OFFICE 写字楼 APARTMENT 公寓 RESIDENCE 住宅 SHOPPING 金街 居住丰富商务配套 写字楼 酒店式公寓 商务缔造长期居住客群 居住配套的双重配置 不同居住的相互弥补 配套吸引商务聚集 商务带来商业需求 酒店丰富商务配套 商业丰富居住配套 居住提供稳定商业客群 商务催生短租商客 商业丰富酒店配套 商业 酒店 酒店带来丰沛商旅消费者

10 明白了物业组合原理，你就不疑惑，为什么档次最高的购物中心，会开在甲级写字楼及银行最集中的地方。
1.1.6 综合体（complex）业态的内在联系 明白了物业组合原理，你就不疑惑，为什么档次最高的购物中心，会开在甲级写字楼及银行最集中的地方。 香港最高档的购物中心基本都位于甲级写字楼及银行最集中的地方。因为在此区域集中了全满港最高收入的人群。 其中最个代表性的有：置地广场、太古广场和IFC、深圳华润万象城、KKMALL

11 1.1.6 综合体（complex）业态的内在联系 置地广场位于云集了100多家国际银行和甲级写字楼的中环区内，是香港著名的高档购物中心，是香港全球一线品牌的集散地，基本为全港独一无二的国际一线品牌，如顶级高档服饰等。

12 1.1.6 综合体（complex）业态的内在联系 太古广场位于香港金钟金道88号，定位为高档区域型购物中心，周边有众多五星级酒店、甲级写字楼、银行。

13 1.1.6 综合体（complex）业态的内在联系 IFC MALL位于香港城市中心，与香港最高的新地标国际金融中心相连，是香港国际金融中心组成部分之一，与国际银行、甲级写字楼、五星级酒店融为一体。作为领导潮流的购物中心，这里搜罗国际顶尖品牌，云集国际品牌名店达100余家。

14 购物中心选址的二八原则，即确定20分钟商圈之内的客源要做80％的生意
1.1.6 综合体（complex）业态的内在联系 购物中心选址的二八原则，即确定20分钟商圈之内的客源要做80％的生意 香港购物中心在开发建设之前，一般都有十分精确的商圈核算，作为城市中心的购物中心，香港购物中心都信奉的一个基本商圈原则就是：20分钟商圈之内的客源要做80％的生意，这一原则被称为香港购物中心二八原则。 香港购物中心并不相信太远的边缘商圈能带来巨大的人流，所以在客源半径上，扩大了20分钟核心商圈的作用，而将30分钟次要商圈及1个小时的边缘的期望值降低。

15 有谁知道华润万象城和KKMALL为什么选址在蔡屋围？
Q1：互动环节 有谁知道华润万象城和KKMALL为什么选址在蔡屋围？

16 地铁到哪里，综合体、购物中心开发就跟到哪里，火车一响，黄金万两
1.1.7 综合体（complex）的交通规划要素 地铁到哪里，综合体、购物中心开发就跟到哪里，火车一响，黄金万两 香港购物中心的开发，紧随地铁建设的脚步，地铁到哪里，购物中心开发就跟到哪里，在香港购物中心的开发战略中，“位置、交通”往往是最先要考虑的，也是最重要的因素，其重要性关系到购物中心建设的成败。 在1979年以前，香港事实上只有一家购物中心：海港城。随着1979地铁正式开通，香港购物中心的开发进入了崭新的时代，基本上地铁通到哪里，购物中心开发就跟到哪里。 香港购物中心的商圈呈现典型的地铁商圈特点，香港建在地铁轨道交通线路上的购物中心，占到总数的70％左右。

17 购物中心 1.1.7 综合体（complex）的交通规划要素 购物中心作为交通枢纽，而非上落站
香港购物中心这一选址策略的精明之处就在于——最大程度上利用人流，并将人流迅速转换为购买力。众所周知，地铁只是一种交通工具而已，如果购物中心只将地铁视为一种交通工具，而地铁在地底下快速通过，则地铁对于购物中心的意义并不太大。 香港购物中心的精明之处在于利用地铁使购物中心成为地面的人流和地铁人流交汇的场所，购物中心就成为地铁与地面交通工具的换乘站。 购物中心 巴士站 地铁站

18 谁可以数得出八个以上与地铁相关的大型购物中心？
Q2：互动环节 谁可以数得出八个以上与地铁相关的大型购物中心？

19 1.1.7 综合体（complex）的交通规划要素 综合体购物中心与旅游景点的结合
旅游经济在香港占有相当重要的地位。2004年，香港旅游人数达2181万人，香港成为世界旅游之都，为促进经营，增加营业额，香港购物中心十分重视旅游经济。时代广场购物中心位于铜锣湾，是该区域最大的购物中心。时代广场在利用旅游经济拉动方面十分有经验，时代广场曾被列为香港十大旅游景点之一，已成为外地游客观光、购物必去地之一，其中内地游客更是成为了商场客流的主要来源之一。 时代广场主要入口处有3000平方米的室外露天广场及大型电子屏幕，在此连续十年举行了除夕夜“苹果倒数”迎新活动，成为香港迎新狂欢的代表性场景，时代广场的众多设施具有旅游观光特色，如内部设有全亚州首座环形电梯，让人倍感新奇。 深圳的世界之窗、欢乐谷，新年倒计时活动等，也是旅游的热点旅游景点。

20 有谁知道深圳哪家购物中心的楼层做到最高？
1.1.7 综合体（complex）的交通规划要素 购物中心的楼层设置原则 城市中心的购物中心最多达18层，商业向空中发展，将商业价值利用到极致。 都市型购物中心以垂直型为主，商业向空间发展的特点比较明显。香港购物中心绝大多数在3层以上，5－9层的很普遍，其中最高达到18层。 购物中心 楼层数 太古广场 5 海港城 4 又一城 7 时代广场 12 青衣城 朗豪坊 13 APM 8 MEGA BOX 18 有谁知道深圳哪家购物中心的楼层做到最高？

21 1.1.7 综合体（complex）的交通规划要素 设计复合型人流推动结构，地铁地下出入口与商场的地下层相连接，
高架地铁出入口直接与较高楼层相连，提高各楼层租金收益水平。 香港购物中心的规划思想是很先进的，其中一个非常重要的经验就是对人流推进结构的设计很先进、很多元化。在国际上，很多购物中心的人流推进结构很单一，他们的人流推进结构是平面的，单调的，线性的。即使在购物中心的发源地——美国，由于购物中心的楼层普遍不高，所以人流推进结构也大多是简单的平面性质的结构。

22 1.1.7 综合体（complex）的交通规划要素 香港具有复合型人流推进结构的购物中心比较有典型意义的是太古广场。从人流推进结构来说，太古广场拥有三个层面的人流推进系统，同时对多个楼层直接导入客流。 人流 人流推进结构 第一层地下层的人流 太古广场地下层与地铁相连，停车场设在地下室，地铁的客流和开私家车的客流从地下进入商场。 第二是地面层的人流 太古广场由于邻近巴士站，乘坐巴士的客流从地面进入商场。 第三是四楼的人流 考虑到四楼有酒店和写字楼，太古广场于是修建了一条私家路直通四楼，并设置候车区，由于四楼基本为开私家车的顾客，消费水平强，消费能力高，于是四楼也拥有了稳定的进入商场的人流。

23 不把停车场只放在负一层，而是将停车场进行多楼层设置，进行人流引导
1.1.7 综合体（complex）的交通规划要素 不把停车场只放在负一层，而是将停车场进行多楼层设置，进行人流引导 不把停车场只放在负一层，而是将停车场进行多楼层布置，其目的不仅是在城市中心，寸土寸金的地方创造更多的停车位，而且停车场多楼层设置的结果更便于人流引导，使购物中心人流的进入途径和分布更加合理。 顶层停车场 商场 负三层停车场 主出入口 负一层停车场 负二层停车场

24 一、层层退缩的中庭设计，让顾客的空间感受最佳化。
1.1.7 综合体（complex）的交通规划要素 层层退缩的中庭设计，让顾客的空间感受最佳化。 从第一层开始，随着层次向上延伸，弧形的半径也按比例依次延长，形成层层依次向后退缩的环绕中庭的弧形回廊。 这样的设计使顾客感觉到购物中心内部的空间很开阔，进入商场马上有一种豁然开朗的感觉，心情愉悦，激起顾客在商场购物、休闲的欲望。 虽然牺牲一定的商铺面积，但随着楼层的往上，环绕回廊上面向中庭的商铺面积也依次增加，开发商获得了更多更具商业价值的一线商铺，同时提升了整个购物中心的购物环境。 购物区 走道

25 1.2.1综合体（complex）的案例研究 华润万象城

26 华润万象城定位于中高端市场，目前已经进入深圳、杭州以及沈阳等城市
1.2.1综合体（complex）的案例研究 华润万象城定位于中高端市场，目前已经进入深圳、杭州以及沈阳等城市 华润万象城产品特点 城市 深圳、杭州、沈阳、南宁、 选址 城市商业中心、规划城市中心 产品 以商业为核心，配合酒店、写字楼、公寓及住宅 整体定位于中高端物业 经营策略 商业、写字楼和公寓采用租赁方式，酒店委托管理，住宅用作出售 开发步骤 以商业开发为优先

27 1.2.1综合体（complex）的案例研究 华润万象城选址在城市核心地段以及规划的城市副中心，项目的开发规模较大，多为50万平米以上
华润万象城所在城市项目指标 占地面积 （万平方米） 总建筑面积 （万平方米） 构成元素 选址类型 具体地址 商业+写字楼+酒店+公寓+住宅 罗湖区宝安南路1881号 深圳 8 55 城市商业中心 商业+写字楼+酒店+公寓+住宅 规划城市商业副中心 钱江新城庆春东路与富春路交叉口 杭州 10 80 商业+写字楼+酒店+公寓+住宅 沈阳金廊沿线，和平区和平大桥省委对面 沈阳 -- 50 城市中心

28 华润万象城功能组合完善，各项目均包含商业、写字楼、酒店、公寓和住宅，并以商业功能为核心
1.2.1综合体（complex）的案例研究 华润万象城功能组合完善，各项目均包含商业、写字楼、酒店、公寓和住宅，并以商业功能为核心 深圳和杭州万象城功能构成 功能构成 深圳 杭州

29 华润万象城定位于中高端物业类型，各功能物业定位一致
1.2.1综合体（complex）的案例研究 华润万象城定位于中高端物业类型，各功能物业定位一致 华润万象城物业类型 城市名称 公寓 商业 酒店 杭州 酒店式服务公寓 精装修 国际5A甲级 深圳 写字楼 中高档购物中心 OLE大型超市 REEL百货店 嘉禾电影院 冰纷万象溜冰城 住宅 柏悦酒店 君悦酒店 类型 主力店 Central百货店 超五星级商务酒店 品牌

30 华润万象城开发均以商业为起点，开发步骤依据不同项目特点有所不同
1.2.1综合体（complex）的案例研究 华润万象城开发均以商业为起点，开发步骤依据不同项目特点有所不同 万象城开发步骤 一期工程 二期工程 三期工程 2002年10月 2004年12月 2005年12月 2008年下半年 深圳 商业熟地 开发商进一步提升商圈价值，二期开发住宅实现收益 商业 写字楼 酒店 公寓 住宅 2006年底 2009年 2011年 2013年 杭州 商业生地，核心商圈人口不足 商业和住宅同期开发，保证核心商圈内人口供给，同时为项目提供丰沛滚动资金 商业 写字楼 酒店 公寓 住宅

31 深圳万象城购物中心，定位于中高收入人群及游客，提供中高档次购物、餐饮和娱乐综合服务
1.2.1综合体（complex）的案例研究 深圳万象城购物中心，定位于中高收入人群及游客，提供中高档次购物、餐饮和娱乐综合服务 万象城购物中心简介 购物中心概况 设计单位：美国RTKL建筑师事物所 规模：总建筑面积18.8万平方米 营业面积12万平方米商铺，近300家 地下2层、地上5层，停车位1030个 开业时间：2004年12月 定位：满足中高收入人群及游客中高档次购物、餐饮和娱乐综合需求的时尚购物中心

32 宽阔的中庭设计、各楼层之间的便利交通系统以及考究的装修和灯光效果共同营造出万象城“自由”、“时尚”、“舒适”的购物氛围
1.2.1综合体（complex）的案例研究 宽阔的中庭设计、各楼层之间的便利交通系统以及考究的装修和灯光效果共同营造出万象城“自由”、“时尚”、“舒适”的购物氛围 购物中心分析 宽阔的中厅设计使购物者的视野开阔，并获得丰富视觉感受 内部墙壁和地面以花岗岩为主要材料，色调以暖色调为主，给人时尚、舒适的感觉 由59部扶梯，17部直梯， 3部观光梯构件的垂直交通系统使各楼层之间的转换十分便利

33 1.2.1综合体（complex）的案例研究 万达广场

34 万达广场已成为快速复制的成熟产品，定位于满足大众市场商业、商务以及住宅的综合性物业
1.2.1综合体（complex）的案例研究 万达广场已成为快速复制的成熟产品，定位于满足大众市场商业、商务以及住宅的综合性物业 万达综合体产品特点 全国扩张，目前万达广场全国开业109家 以二线城市为主 城市 区域商业中心 城市新区中心 选址 通常以商业与写字楼为基本配置，并视项目具体情况的不同配合酒店、公寓及住宅等多种功能 商业部分突出购物功能，主力店占比高，以满足功能性需求为主 产品 商业部分租赁模式 写字楼、公寓和住宅销售为主 酒店采取委托经营 经营策略 开发步骤 以商业部分和写字楼或者住宅先期开发为主

35 1.2.1综合体（complex）的案例研究 万达广场选址多数在城市的区域中心 部分万达各综合体项目概况 # 城市名称 选址类型 地点
功能组合 1 上海 区域中心 杨浦区五角场 商业+写字楼 2 北京 （CBD） 朝阳区建国路93号 商业+写字楼+酒店+住宅 3 哈尔滨 香坊区衡山路20号 商业+写字楼+酒店+公寓 4 宁波 宁波市鄞州区锦寓路767号 商业+酒店+住宅+公寓 5 石景山区石景山路与鲁谷大街交汇处 商业+写字楼+酒店 6 成都 锦江区二环路东五段 商业+住宅+公寓 7 重庆 南岸区南坪珊瑚村 商业+写字楼+酒店+住宅+公寓 8 西安 （规划CBD） 西安市碑林区李家村 商业+写字楼+公寓 9 苏州 平江区平江新城 10 无锡 滨湖区河埒口中心商务区

36 万达集团经过不断的实践与创新，逐渐形成了目前以城市综合体为主的产品模式
1.2.1综合体（complex）的案例研究 万达集团经过不断的实践与创新，逐渐形成了目前以城市综合体为主的产品模式 万达商业地产的三个发展阶段 第二阶段多业态商业广场 第一阶段单一主力店 第三阶段城市综合体 2005至今 单一主力店加少量商铺 多栋建筑组合为商业广场形式，各单独建筑引进不同业态主力店，之间由步行街连接 涵盖零售业态、休闲娱乐、餐饮文化、写字楼、酒店以及住宅多功能城市综合体 商业内容 主力店租赁；商铺销售 以租赁为主 住宅全部销售，写字楼租售结合，商业租赁，酒店持有 经营模式 长春、济南、长沙、南昌、青岛、南京 沈阳、武汉、南宁 北京、宁波、上海、重庆、成都、西安、无锡、苏州、沈阳、济南、哈尔滨 代表项目 业态比较单一，面积偏小，人流量和商业丰富程度受限制 多种业态的引入丰富了商业功能，市场影响力提升 多种功能复合，市场影响力进一步提高；同时，通过住宅、写字楼的滚动开发，缓解了项目资金压力 评价

37 1.2.1综合体（complex）的案例研究 万达第一代产品：2002-2003年 纯商业 盒子式 特点： （1）选择省会或中心城市布局
万达第一代产品： 年   纯商业    盒子式 特点： （1）选择省会或中心城市布局 （2）选址都在城市最核心商圈； （3）占地面积在 万平，建筑面积在 4-6 万平左右； （4）主力店一般 3 家，沃尔玛超市、家具家电专业卖场及万达影院； （5）1 层为精品、服饰，2、3 层为超市，4 层为专业卖场和影院。 （6）建筑形态都为单个盒子式 案例： 长沙万达商业广场 南昌万达商业广场

38 1.2.1综合体（complex）的案例研究 万达第二代产品：2004 年 纯商业 组合式 特点： （1）选择省会或中心城市布局
万达第二代产品：2004 年    纯商业    组合式 特点： （1）选择省会或中心城市布局 （2）选址都在城市最核心商圈； （3）占地面积在 5 万平左右，建筑面积在15 万平左右； （4）主力店一般为 4 家，百货、超市、建材家电专业卖场、影院； （5）每个主力店都为一个单体盒子，由多个盒子组成商业广场。 案例： 沈阳万达商业广场 天津万达广场

39 1.2.1综合体（complex）的案例研究 万达第三代产品：2006 年后 多产品 综合体 特点： （1）选择省会或中心城市布局
万达第三代产品：2006 年后    多产品    综合体 特点： （1）选择省会或中心城市布局 （2）选址在城市副中心或新区的中心； （3）占地面积在 万平，建筑面积在 万平，其中商业规模在15-20万平左右； （4）产品一般涵盖了星级酒店、写字楼、酒店式公寓（或SOHO）、SHOPPING MALL、商业街区、广场及高尚居住社区等组成； （5）商业的主力店一般为百货、超市、专业卖场、影院、美食等； （6）建筑形式为综合体，以盒子+街区+高层的组合形式； 案例 宁波万达广场 上海万达广场

40 万达第四代产品：2014 年后 综合体 + 旅游 + 文化 + 产业 万达城
1.2.1综合体（complex）的案例研究 万达第四代产品：2014 年后  综合体 + 旅游 + 文化 + 产业 万达城    特点： （1）选择省会或中心城市布局 （2）选址在城市副中心或新区的中心； （3）占地面百万平米，建筑面积在数百万平。 （4）产品一般涵盖了万达购物中心+创意休闲街区+体验型娱乐中心(大剧院+会展中心+电影院+大型单体娱乐项目+影视主题公园)+酒店集群+写字楼组成。 （5）商业的主力店一般为大的建筑单体组合； （6）建筑形式为综合体，以盒子+街区+住宅+游乐场+文化基地等多元化组合形式； 案例 武汉万达城 哈尔滨万达文化旅游城

41 万达商业地产开启了中国城市商业发展的新纪元
1.2.1综合体（complex）的案例研究 万达商业地产开启了中国城市商业发展的新纪元 ——改革开放后中国商业形态发展经历三个发展阶段，由早期自发形成的沿街商铺向特色主题商业街转型，如今已发展成城市商业综合体形式，未来正逐步结合文化衍生出更高端的形态。 一代店 长沙解放路万达 二代店 上海五角场万达 三代店 宁波鄞州万达 中国内地 万达城 沿街商铺-自发形成 特色商街-统一规划 百货商场 持有经营 第三代城市综合体 文化、商业、旅游、酒店 欧美 发达国家 专业店 百货店、大型购物中心 商业街、城市综合体 60-70年代 80-90年代 21世纪初 目前 2020年……

42 万达广场多数以商业功能为主导，辅以写字楼、酒店、公寓以及住宅，具体各功能物业比例视项目情况有所不同
1.2.1综合体（complex）的案例研究 万达广场多数以商业功能为主导，辅以写字楼、酒店、公寓以及住宅，具体各功能物业比例视项目情况有所不同 万达综合体各功能体量构成 # 城市名称 总面积（万平米） 面积（万平米） 面积占比(%) 商业 写字楼 酒店 住宅 公寓 1 上海 34 26 8 -- 76% 24% 2 北京CBD 50 16 2.7 5 18 32% 5% 10% 36% 3 哈尔滨 28 14 2.4 4 7.4 50% 9% 14% 26% 宁波 55 2.9 12.7 6 47% 23% 11% 北京石景山 30 20 20% 67% 13% 成都 40 15.4 1.7 45% 39% 4% 7 重庆 78 18.7 38 6% 49% 西安 17 11 18% 9 苏州 25 9.7 2.5 12.5 19% 25% 10 无锡 72 23 2.8 36.5 51%

43 万达广场各项目的商业及酒店类型较为统一，而写字楼及住宅类物业则情况有所不同
1.2.1综合体（complex）的案例研究 万达广场各项目的商业及酒店类型较为统一，而写字楼及住宅类物业则情况有所不同 万达综合体各功能详细类型 # 城市名称 商业 写字楼 酒店 住宅 公寓 类型 目标消费者 档次 主力店 星级 品牌 1 上海 区域购物中心 大众阶层 中档 沃尔玛、巴黎春天百货、HOLA家居、万达国际影城、新华书城、黄金珠宝城、第一食品广场、宝大祥青少年儿童购物中心、大歌星KTV、万达城中城 甲级 -- 2 北京 沃尔玛、新世界百货、万达国际影城、大歌星KTV、神采飞扬电玩城 五星级 索菲特 普通住宅 3 哈尔滨 国美电器、神采飞扬电玩、大歌星KTV、万达国际影城、万千百货 乙级 普通公寓 4 宁波 沃尔玛、百安居、HOLA特力屋、苏宁电器、石浦酒楼、神采飞扬电玩城、大歌星KTV、万达国际影城、银泰百货 精装修 酒店式公寓 5 北京石景山 规划为万达影城、大歌星KTV、万千百货、国美电器、神采飞扬电玩城 6 成都 大型百货、大型超市、影院 7 重庆 8 西安 9 苏州 经济型 雅高

44 万达广场写字楼租/售结合、公寓和住宅全部出售套现，实现项目内资金滚动应用，有效解决资金链问题
1.2.1综合体（complex）的案例研究 万达广场写字楼租/售结合、公寓和住宅全部出售套现，实现项目内资金滚动应用，有效解决资金链问题 万达广场经营策略 # 城市名称 商业 写字楼 酒店 住宅 公寓 1 上海 出租 出租/出售 -- 2 北京 委托管理 出售 3 哈尔滨 4 宁波 5 北京石景山 6 成都 7 重庆 8 西安 9 苏州

45 万达广场写字楼租/售结合、公寓和住宅全部出售套现，实现项目内资金滚动应用，有效解决资金链问题
1.2.1综合体（complex）的案例研究 万达广场写字楼租/售结合、公寓和住宅全部出售套现，实现项目内资金滚动应用，有效解决资金链问题 万达广场开发步骤 # 城市名称 一期工程 二期工程 建设内容 完工时间 1 上海 商业、写字楼 2007年底 -- 2 北京CBD 住宅、街铺 2005年年中 商业、写字楼、酒店 2006年底 3 哈尔滨 商业、酒店 2007年中 写字楼、公寓 2008年中 4 宁波 商业、住宅 商业2006年/住宅2005年 酒店、公寓 酒店2008年底，公寓2009年底 5 北京石景山 商业、酒店、写字楼 2009年中 6 成都 商业、住宅、公寓 商业2007年/住宅2008年中/公寓2008年底 7 重庆 街铺、6栋住宅 2008年 商业、写字楼、酒店、公寓 2010年 8 西安 商业、写字楼、公寓 商业2008年初/写字楼、公寓2008年中 9 苏州 商业、酒店、公寓 酒店、住宅、公寓2009年年初/商业2009年中 写字楼 2010年完工

46 1.2.1综合体（complex）的案例研究 ——【万达广场城市综合体】构筑了都市中的居住、办公、商务、购物、文化娱乐、社交、游憩等各类功能复合、相互作用、互为价值链的高度集约的街区建筑群体。 城市综合体——城中之城 1 商业 形成城市中心强大的吸附力 为城市居民提供便捷的生活空间 城市综合体的 四大核心功能 酒店 2 4 居住 为商界人士提供舒适的商务环境 操纵着城市信息流、资金流和物流 商务 3

47 万达广场 1.2.1综合体（complex）的案例研究 业态及产品规划 特色商业街区 SOHO公寓 高档 住宅 购物
中心SHOPPINGMALL 五星级酒店 高级写字楼 室内商业步行街 室外精品商业街区 万达百货、万达影城、大歌星、大玩家、品牌大卖场、美食城、品牌商家、中小型商家 五星级酒店、会议会务中心、高端餐饮、休闲娱乐等 高档住宅小区 品质建筑立面与入户大堂 SOHO居住公寓、 SOHO商务酒店、中小型办公 高端企业品牌商务办公

48 ——综合体规划设计世界领先； 城市广场 城市广场 五星级酒店 写字楼 全天候室内步行街 室外步行街 商务酒店
娱 乐 楼 1F 次主力店 2F大 玩 家 3F K T V 4F 万达影城 城市广场 城市广场 百货楼 万千百货1-5F 城市主干道

49 Q3：互动环节 华润模式与万达模式不同点在哪里？

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