青岛城阳房地产市场调查报告 2008年1月12日.

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1 青岛城阳房地产市场调查报告 2008年1月12日

2 目录 目录 第一部分 青岛房地产简析 第二部分 城阳区概况 第三部分 城阳区地产板块分析 第四部分 城阳区目前存量简析 第五部分 总结

3 第一部分 青岛房地产简析

4 青岛房地产 旅游经济与08奥运 适合居住的海滨名城 规划为省级龙头城市 户籍新政的实施 众多大鳄进军青岛 限价房与经济适用房、廉租房的推广
港口经济发达，投资置业热土 调整二手房交易最低计税价格

5 纵观这13个月的总成交金额与成交量可以得出：2007年青岛市房市的起伏不是太大，大体趋势趋于平缓，足以说明青岛市场需求旺盛，然而受到国家与本市政策影响，出现2月与12月两个至低点，2月份乃新年伊始，受年终天气原因和青岛市政府调整的影响，购房者观望情绪加大。1月份本市掀起的一股经济适用房的浪潮和市政府有关旧城改造、城中村建设计划的相继出台，对2月份的影响较深。而12月份国家宏观调控继续推出，央行确认二套房认定以家庭为单位，第六次加息并将在2008年1月1日后六次加息全部兑现，人民高呼楼市拐点到来，中国地产领头羊万科集团的董事长王石也建议三四年后再置业，使得本市购房者更为谨慎，观望情绪更加高涨，从而导致了成交量不容乐观。

6 第二部分 城阳区概况

7 临空经济逐渐清晰，腾飞就在眼前 城阳区 地产大鳄抢占市场 外向型经济区，外资企业最密集的区域

8 本区域1月、5月、6月市场疲软，与市内四区喜人的成交量刚好相反，7－12月则程持续的高成交量，而且连续几个月名列青岛各区市交易量首位。其中10－12月份市内四区普遍低迷，成交套数不尽人意时，城阳区却异军突起，这与本区低价楼盘销售火爆无不有关。

9 本区销售均价变化幅度不是特明显，均价在4496－5704元/㎡之间，且集中在5000元/㎡左右。成交金额1月、6月低迷，这与当月市政府掀起的旧城改造与城中村改造浪潮，以及位于李沧区的“青岛中央居住区”概念的落实有很大的关系，其他月份成绩喜人，这与万科魅力之城、宝龙城市广场、天泰迦南美地 、都霖美景相继发力有很大关系。

10 城阳区土地分类 商业用地 住宅用地 工业用地 一级商业用地基准地价为:1500元／平方米， 二级商业用地:1125元／平方米， 三级商业用地:825元／平方米， 四级商业用地:600元／平方米， 五级商业用地:525元／平方米。 一级住宅用地基准地价:1350元／平方米， 二级住宅用地：1050元／平方米， 三级住宅用地: 750元／平方米， 四级住宅用地: 525元／平方米， 五级住宅用地: 450元／平方米。 工业用地分为4个等级，每平方米的价格从225元－135元不等。 城阳区首次给辖区内222.35平方公里土地“量身定价”，将这些用地划分为商业用地、住宅用地和工业用地三个大类。每一大类用地又分四到五个等级，每一个等 级的土地都有基准“身价”。这样使得土地买卖有了参照价，有利于土地市场的规划。

11 第三部分 城阳区地产板块分析

12 棘洪滩街道板块 城阳街道板块 惜福镇街道板块 上马街道板块 流亭街道板块 河套街道板块 夏庄街道板块 红岛街道板块

13 城阳街道板块 板块位置 板块现况 位于城阳的中东部，是城阳区政治、经济、文化中心，面积52.5平方公里，辖
34个社区、6个城市居委会，常住人口12.5万人，流动人口6万余人 。 板块现况 板块内项目整体档次较高，为城阳区交易热点区域。此区域大盘云集，多为规模较大的集住宅、公寓、商业为一体的大型综合社区。万科、宝龙此类大型开发商的大举进入使得板块市场开发水平提升到一个新的标准，成为区域楼盘开发新的标竿。楼盘均价在5500元/㎡左右。

14 板块配套设施 交通 城区主干道贯穿其中，纵横马路众多，形成一个便利的交通网。 商业及配套 家佳源、国货、喜盈门广场、中联大润发、太阳城等购物广场 近在咫尺； 城阳蔬菜水产批发市场、胶东地区最大的建材批发 市场等分布其中，另外区域内的正阳路周边已经成为城阳乃至青 岛北部的金融一条街，工行、农行、招行、浦发展、光大银行、 青岛国际银行等14家银行落户于此 。各种高档星级酒店，写字 楼也嵌入其里。 医疗配套 城阳区人民医院、城阳区疾病控制中心 人文教育 青岛农业大学、青岛东方外国语专修学院、城阳区职教中心、城 阳区实验中学 板块潜力分析 城阳街道板块绝对是城阳区商业高度发达的代表区域，板块的商务硬件设施、基础交通设施、人文自然环境条件都非常优秀。此区域似乎已看到市南区的雏形，城市副中心的重任显而易见将落在此板块上，作为未来的金融、商业中心，其发展前景相当可观。

15 代表楼盘之万科魅力之城 项目地址：兴阳路417号 建筑类别：小高层、多层、洋房 占地面积：20万平方米 建筑面积：38万平方米
容积率： 绿化率： % 均价： 元/ ㎡ 开发商： 万科集团 承建商： 上海家树有限公司 分析： ◆万科魅力之城分三期开发，是万科集团与本土大鳄银盛泰集团合作，共同开发的一个综合社区，其规模与品质将成为城阳区的一大标竿。 ◆地理位置优越，文化新天地近在咫尺，世纪公园随时都可以闲庭信步。所以一期销售良好，目前所剩不多，为第二、三期的开发打下了良好的基础。

16 代表楼盘之宝龙城市广场 项目地址：城阳文阳路与长城路交会处 建筑类别：小高层、多层、洋房 占地面积：住宅：170亩，商：310亩 建筑面积：70万㎡平方米左右 容积率： 绿化率：39% 均价：5700元/ ㎡ 开发商：宝龙集团（青岛）置业有限公司 承建商：中建三局 分析： 本项目是一处集景观、商业、文化、娱乐于一体的城市中心景观带和核心商业经济带。以商业地产为主，这40余万平方米购物中心将打造城阳超大规模的商业圈。其未来升值潜力不可估量。

17 代表楼盘之青特汇豪景苑 项目地址：德阳路189号 建筑类别：小高层、多层、别墅 占地面积：7.5万平方米 建筑面积：12万平方米
容积率： 绿化率： % 均价： 元/ ㎡ 公摊： ％ 开发商： 青岛青特置业有限公司 分析: 本项目为青特集团开发的第一个项目，项目定位为高端物业。两期总共630套， 目前总供应230套，全部精装修，标准为1300元/ ㎡，已出售132套，销售率为 57.39%。在此购房者均为中高端人士，项目竭力打造高端人群的居所地，不愧 余力的想在城阳区高端市场中分得一杯羹。

18 惜福镇街道板块 板块位置 板块现况 位于城阳区东部地区，北接即墨，东临崂山区，位置相对有点偏僻。
板块内楼盘较少，银盛泰集团产品，千禧国际村，怡馨苑等规模都比较大，主要是离主城区有一定的距离，所以此板块的价格不高，均价在4500元/㎡左右。各种配套都由开发商自主开发，业主需承担较高的费用。

19 板块配套设施 交通 本板块离区中心较远，交通不是很方便 商业及配套 配套不完善，绝大部分属于楼盘自身的网点配套，其次是位于惜福镇 上，镇上小规模的中行，农行等银行，以及邮政、移动、联通的营业厅及 代办机构。 医疗配套 各楼盘社区医疗诊所 人文教育 青岛理工大学琴岛学院、城阳十中 板块潜力分析 此板块楼盘不是很多，以盛世系列与千禧国际村为典型代表。本板块内各种配套不完善，生活成本较高，但各楼盘开发商实力不凡，发展潜力可观，几大社区若连成一片则会出现档次更高的“浮山后小区”。

20 代表楼盘之盛世景园系列 项目地址：城阳区正阳东路88 号 建筑类别：小高层、多层 占地面积：5.16万平方米 建筑面积：9.3万平方米
容积率： 绿化率： 36% 均价： 元/ ㎡ 开发商：青岛银盛泰集团有限公司 承建商：胶建集团 分析： 盛世系列是银盛泰集团在城阳呕心沥血之作，多年开发精力注入其里，此区域越来越趋于成熟。目前正销售的盛世景园三期也进入后期的销售阶段，与其销售人员交流中得出近期销售情况不容乐观。

21 代表楼盘之千禧国际村 项目地址：空港路与正阳路交汇处 建筑类别：小高层、多层、别墅 占地面积：1780亩 建筑面积：35万平方米（目前开发量） 容积率： －0.95 绿化率： 45％－55％ 均价： 元/ ㎡ 开发商：青岛千禧国际村置业有限公司 投资商：青岛信达荣昌集团和四川宏达集团 分析： 本项目是信达荣昌集团旗下千禧地产又一力作，分多期开发。千禧系列已形成一种品牌。06年邀请了国际艺人凌峰以及他的夫人、孩子，全家作为其项目的品牌形象代言人 ，进一步深化品牌战略。目前共推出525套，已售128套。近几个月销售情况差强人意，10－12月份销售套数分别为：9、10、11套。

22 流亭、夏庄街道板块 板块位置 分析： 两板块都位于城阳区南部，与李沧相接，是城区中心通往青岛市内的必经之地。 板块现况 分析：
流亭街道板块 夏庄街道板块 板块位置 分析： 两板块都位于城阳区南部，与李沧相接，是城区中心通往青岛市内的必经之地。 板块现况 分析： 两板块的虽然楼盘不多，但不缺乏大盘，天泰城、百通香溪庭院、水青木华、卓越·蔚蓝海岸 、中韩国际小商品城等，可谓数量虽少，但规模足够大。由于与未来“青岛中央居住区”的李沧相连，在此很多开发商在进行着造城计划。

23 板块配套设施 交通 青银高速、胶济铁路、胶州湾高速、308国道、至市区的其它多条路线。 商业及配套 韩国风味美食街，复盛、快通、秋临、丹顶鹤、渤海湾等涉外星级酒店。 医疗配套 医疗诊所，社区医疗机构 人文教育 山色峪樱桃山会、中黄埠文化节、云头崮居民节、李家沙沟艺术节，世华外语学校、城阳一、二、五、九中 板块潜力分析 近年来，这两块总体经济运行呈现强劲发展势头，经济发展步入快车道。夏庄板块不断的引进世界500强企业，流亭板块则大力发展空港经济。两板块的工业较为发达，除了数额较大的旧村改造外，开发的楼盘较少，因此建筑密度相对小，这会吸引一批开发商过来开辟项目。

24 代表楼盘之天泰城 项目地址：308国道与富昌路交汇处 建筑类别：小高层、多层 占地面积：100万平方米 建筑面积：120万平方米
容积率： 绿化率： 58% 均价： 元/ ㎡ 开发商：天泰集团 承建商：南通三建 分析：本项目在青岛已形成了家喻户晓的一个名盘，集岛城品牌地产天泰集团13年的开发理 念的升华。天泰城已经成为事实上全市最具国际化的和谐社区，多国籍、多民族、多元文化在此和谐生活，目前已有中国、韩国、澳大利亚、日本、美国、加拿大等6个国家的居民入住天泰城。为了对社区活动和文化营造进行规划，专门成立了天泰爱家会，使社区成为业主真正落栖之地。本项目规模巨大，目前正在热销的天泰•迦南美地四期销量良好，第四阶段天泰•A08项目，建筑面积约40万平米，计划08年开工。它的每一次开发都会给岛城市场带来冲击 。

25 代表楼盘之卓越蔚蓝群岛 项目地址：城阳区双元路以西,白沙河以北，墨水河以南 建筑形态：普通住宅、酒店式公寓、会所、别墅 占地面积：1500亩
建筑面积：160万平方米 容积率： 绿化率： % 均价： 未定 开发商： 卓越集团 承建商： 南通二建 分析： 本项目规模在岛城名列前茅，总共分五期开发，总套数1.4万套。基地西南方是墨水 河、白沙河两条河流的入海口，现状有一大片冲积湿地，另外项目内包130亩泻湖，南 面临白沙河留出150米宽的公共景观带，造就了良好的生态自然景观 。项目目前还未开 盘，一期计划08年5月开盘，于08年底交付。

26 棘洪滩、上马、河套、红岛街道板块 板块位置 板块现况 四个板块组团位于城阳区的西部，东临胶州市，是与青岛西海岸相连的通道。
棘洪滩街道板块 上马街道板块 河套街道板块 红岛街道板块 板块位置 四个板块组团位于城阳区的西部，东临胶州市，是与青岛西海岸相连的通道。 板块现况 这四个板块集中了城阳区的大部分工业基地，目前各板块正在完善工业区基础设施配套 。楼盘推出很少，市面上销售的楼盘大部分是旧村改造的小产权房。

27 板块配套设施 交通 胶济铁路、胶州湾高速、女姑口跨海大桥。 商业及配套 基本都集中在街道中心区沿街的商业，规模较小的饭店，银行，邮局等等。 医疗配套 河套医院，棘洪滩综合医院，乡村医疗诊所 人文教育 蛤蜊节、青云宫山会、省轻工工程学校城阳三、八、十一、二十、二十二、二十三中学等等 板块潜力分析 据了解，在目前城阳区和市北区经济开发区的基础上，本市拟在包括这四板块及周边盐田在内的红岛地区的区域内，再造一个以高新技术产业为主导的新城区,据政府的招标公告中显示,新城区是城市北部中心的重要组成部分,按照城市北部城区次区域总体规划要求，在突出高新技术产业主导的前提下，优化完善城市功能与布局 ,而且这个规划是今年城市规划的一个重点。08年的这个板块在各方面都会将出现一个飞跃，因此本组团板块将会是各开发商抢滩登陆之地，其潜力无限。

28 代表楼盘之坤明美地 分析: 项目地址：棘洪滩锦湖东畔 建筑类别：小高层、多层 占地面积：10万平方米 建筑面积：15万平方米
容积率： 绿化率： % 均价： 元/ ㎡ 公摊： ％ 开发商：青岛明远置业有限公司 分析: 本项目离城阳区经济中心较近，而且位于棘洪滩锦湖旁，其环境与交通都较好，所以在价格上会比本组团板块的其他楼盘稍高。项目分二期开发，一期主要为多层，二期为小高层，均为78－120㎡的经济实用型户型，销售难度不大，一旦新城区规划落实，本项目将非常畅销。

29 第四部分 城阳区目前存量简析

30 序号 楼盘 销售合计 总供应 销售率% 成交单价(元) 1 万科魅力之城 528 594 88.89% 6943 2 天泰迦南美地2 491 931 52.74% 5551 3 阳光嘉园 　－ 90 －　 4  宝龙城市广场 115 2146 5.36% 16472 5 宝龙国际社区 502 777 64.61% 6053 6 悦华园三期 10 107 9.35% 2979 7 西河套小区 61 8 王沙路网点 21 27 77.78% 2248 9  广场花苑 66 79 83.54% 2535 茂源花园网点 39 49 79.59% 7594 11 福林山庄 119 66.39% 1790 12  山水茶苑 195 5.13% 3643 13  莱农普通商品房 116 178 65.17% 3226 14 环海生活小区 70 80 87.50% 2304 15 新港商业街 22 4.55% 7100 16  夏庄生态园沿街网点D区 63.64% 3415 17 夏庄生态园沿街网点F区 34 14.71% 3015 18 青岛国际工艺品城 994 1093 90.94% 6383 19 水青木华 385 480 80.21% 4232 20 都霖美景 357 794 44.96% 4166  王沙路西侧网点 54 22.22% 1725 23 天泰迦南美地1 338 400 84.50% 5164

31 序号 楼盘 销售合计 总供应 销售率% 成交单价(元) 24 青岛国际服装城 －　 1043 　－ 25 世正爱丽安综合楼 587 2030 28.92% 10282 26 希尔景园 312 374 83.42% 6050 27 百润家园(奥港国际) 512 28 华鹏馨苑 362 450 80.44% 4890 29 鑫盛花园 261 516 50.58% 3555 30 “枫林绿洲”商住小区 183 478 38.28% 3355 31 城阳区锦锈小区1-16号楼 149 426 34.98% 1961 32 加州枫景 228 249 91.57% 4806 33 坤明美地 220 34 盛世家园4期 86 330 26.06% 4900 35  春城花园 172 432 39.81% 3260 36 盛世民生花园 253 742 34.10% 4917 37 华泰山水嘉园 184 197 93.40% 5113 38 怡馨苑 185 336 55.06% 4117 39 百通香溪庭院 158 236 66.95% 7326 40 青特.汇豪景苑 133 230 57.83% 6271 41 千禧国际村 125 525 23.81% 5459 42 100福山庄 108 178 60.67% 7005 43 弘通·漫城 100 287 34.84% 5203 44 启城尚都 96 188 51.06% 4798 45 瑞麟公馆 90 67.67% 5794 46 国际商务港 146 322 45.34% 7959 总结 8376 19292 43.42% 4513

32 存量分析 ◆根据对城阳区46个楼盘的统计，目前城阳区总供应约19292套（小产权房与正在开工建设未投入市场未算），已销售总计8376套，销售率为43.42％，存量总计10916套，如果把小产权房与08年中下旬开盘入市的套数算入，2008年城阳市场将有近15000套投入市场，这样无形中加剧了各楼盘的竞争，08年将是城阳地产各诸侯争霸的一年。

33 2007年是青岛经济高速发展的一年，在国家与青岛市政府的宏观调控的影响下岛城地产稳健发展。城阳对持续发展的青岛地产作出了很大的贡献，2007的城阳大盘云集，万科魅力之城、宝龙城市广场相继开盘销售，至2007年12月31号止，万科5月开盘推出594套，现已出售528套，销售率为88.89％。宝龙国际社区8月推出777套住宅，现已销售502套，销售率为64.61％。 本土的大盘也相继发力， 2007年天泰城出售总计约808套，都霖美景出售总计约375套等等。另外一些小盘凭价格优势，销售情况也非常可观，例如华鹏馨苑2007年出售总计362套，销售率为80.44％等等，足以说明市场的容量巨大。

34 ◆市场需求 根据青岛房地产交易中心网上公布的数据资料统计得出，2007年城阳区销售总面积为70万平方 ，位居全市第一。同时交易中心也公布2008的可销售面积为 万平方米，在去年的基础上翻了一倍 ，这与今年持续放出大盘与众多价格低廉的小盘有很大关系。2007年，青岛GDP继续保持16％左右的高速增长，人均GDP突破6000美元 。但同时2007年12月份CPI指数为3.7%，低于同期的银行存款利率4.14%。2008年国家会继续采取一系列的从紧货币政策 ，这在很大程度上会抑制居民的消费，所以08年放出的 万平方米销售面积会更加加剧各楼盘的竞争，而且从侧面上也看出政府加大了对保障性住房的建设力度以及加大对开发商土地开发进程的监督 。 青岛作为08年奥运会帆船赛的举办城市，奥运经济会进一步推动青岛的发展，也会使青岛的知名度明显提升，吸引更多的投资者前来投资，经济的吸引与户籍新政使得08年将会是外籍人士大举进入青岛的一年，无形中会促进青岛房地产的发展，而城阳区更是外来人落脚的首选。预计08年的需求面积会在07年的销售总面积上会有所增加，但幅度不会太大，一批购房者在国家的宏观调控下会继续观望，所以预计08年的总需求与07年持平或略有增加，大概在75万平方米左右。如果国家加强宏观调控的力度，08年的总需求则会萎缩，大概在50－70万平米之间。

35 第五部分 总 结

36 1994年成立的城阳区，到今年6月9日就建区达14年了，城阳区建区以来，一直努力致力于建设青岛的北部城市中心和经济中心。由于青岛市特殊的地理条件，西南两面环海，东部是崂山山路，向东发展的空间余地也不多，现已经隔海开发了黄岛辅城，未来其主城发展空间主要是向北部发展，同时由于建设现代化国际城市的需要，正在面临着产业的退二进三，而城阳区正处于目前青岛之中心区的北部，用有大量的适宜建设用地。城阳其近郊区的独特地理位置优势更使得它成为青岛市区工业外迁和城市扩展的主要地区，在这一定程度上促进了城阳区的发展。近几年城阳区为了实现大城市郊区到大城市组团再到大城市副中心的转变，在空间发展模式、产业组织方式，社会文化结构、城市景观等方面做出一系列的调整。随着经济的发展，城市基础设施的完善及城市环境质量的提高，城阳区逐渐成为市区人口疏散和外来城市化居民的理想集聚地，吸引了大量地产大鳄的到来，而在这些 大型房地产开发项目的带动下，使得城阳区的居住品质将普遍得到提升。 未来的青岛城市副中心，我们拭目以待！

37 汇报结束 Thanks!